R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile Così composta:
Dott. G. CASABURI Presidente rel.
Dott. A.M. STERLICCHIO Consigliere,
Dott. B. R. CIMINI Consigliere. ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A nella causa civile di II° grado iscritta al N. 2186/2022 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione (ex comb. disp. artt. 127 ter e 190 c.p.c.) in data 1 aprile 2025 avente ad oggetto: appello avverso sentenza Tribunale di Roma n. 3746\22 e vertente tra
rappresentato e difeso dall'avv. V . unitamente a Parte_1 Pt_2 Parte_3
- appellante – e
rappresentata e difesa dall'avv. P Nicodemo unitamente Controparte_1 CP_2
- appellata –
rappresentata e difesa dall'avv. V. Pompa Controparte_3
- Appellato –
Avv. DARIO RETROSI, rappresentato e difeso dall'avv. P. Nocodemo .
- interventore -
IN FATTO E IN DIRITTO
Rilevato che:
-il Tribunale di Roma, con la sentenza in epigrafe richiamata, rigettò tutte le domande proposte da nei Parte_1 confronti di e in relazione alla vendita (in favore dell'attore) Controparte_1 Controparte_3 dell'immobile in Roma, via Calopezzati n. 227 (meglio descritto in atti), per atto di notaio del 21 settembre 2006, Per_1 con condanna alle spese (nella misura di un quinto, con compensazione dei residui 4\5), e distrazione in favore del difensore del dichiaratosi anticipatario;
CP_1
-il a proposto appello, per i motivi che si diranno, anche nei confronti dell'avv. difensore del in Pt_1 CP_2 CP_1 primo grado;
si sono costituiti, tutti chiedendo in via principale la pronuncia di inammissibilità del gravame, sia il CP_1 che la che l'avv. e in subordine il rigetto;
CP_3 CP_2
-la causa è stata riservata in decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni del 1\4\25, sostituita dalle note scritte ex art. 127 ter c.p.c.; tutte le parti hanno depositato le difese conclusionali;

Ritenuto che:

-in primo luogo vanno esaminate le questioni di carattere pregiudiziale (in rito); gli appellati, infatti, hanno eccepito sin dalla costituzione (ma si tratta di questione rilevabile d'ufficio; la Corte alla prima udienza del 19\7\22 aveva riservato al merito la decisione sulle questioni in parola) che la notifica a mezzo p.e.c. dell'atto introduttivo del giudizio di secondo grado sia affetta da inesistenza\nullità, in quanto (così la costituzione del “a) la relata di notifica è riferita ad altro CP_1 procedimento e ad altre parti e, conseguentemente, manca l'attestazione di conformità dei files allegati alla notifica digitale;
b) la procura alle liti è priva della sottoscrizione digitale e dell'attestazione di conformità”; vengono richiamati gli artt. 3 bis e 11 l. n. 53/1994, 83 e 125 c.p.c., 18, comma 5, d,m. n. 44\11, 16-undecies d.l. n. 179 del 2012 ;
-parte appellante (v. memoria di replica, ma già nota depositata l'11\7\22) ha riconosciuto che “per mero errore materiale, alla PEC di notificazione è stata allegata una relata riferita a diverso procedimento”, evidenziando però che non vi era stata alcuna violazione del contraddittorio, rilevando che l'atto di appello (inviato agli indirizzi reginde dei difensori di primo grado) era stata sottoscritto digitalmente, e che inoltre nell' oggetto e nel corpo del messaggio erano correttamente indicati la sentenza impugnata, le parti, la natura dell'atto notificato ai sensi della L. 53/1994 e l'elenco dei documenti allegati;
inoltre, e comunque, la procura speciale allegata aveva carattere solo “”aggiuntivo e non necessario, atteso che la procura speciale per proporre appello era già stata validamente conferita sin dal primo grado, essendo rilasciata a margine dell'atto introduttivo del giudizio e recante espressamente la facoltà di impugnare”;
-la Corte rileva che la giurisprudenza di legittimità è ormai ferma nel ritenere che “la violazione delle forme digitali non integra l'inesistenza della notifica del medesimo bensì la sua nullità che, pertanto, può essere sanata dal raggiungimento dello scopo”, v. in ultimo Cass. 21 maggio 2024 n. 14063 ; 8 giugno 2023 n. 16189; 15 luglio 2021 n. 20214;
-quanto sopra è dirimente, considerato che nella specie (pur a fronte del sicuro vizio di nullità della pec, rectius della relata di notifica, del tutto estranea al presente giudizio) le parti appellate hanno potuto pienamente articolare le proprie difese di merito (sicchè vi è stato sicuramente il raggiungimento dello scopo); quanto alla procura, effettivamente quella (inesistente e sicuramente ) in atti è ultronea , atteso che era stata già conferita, ritualmente, anche per l'appello, con l'atto introduttivo di primo grado;

-va poi esaminata la questione della estensione del giudizio di appello all'avv. quest'ultimo in qualità di CP_2 antistatario;

-sicuramente – anche questi lo riconosce - il difensore che abbia richiesto la distrazione delle spese può assumere la qualità di parte (attiva o passiva) nel giudizio di impugnazione, ma tanto non incondizionatamente (si tratta, del resto, di evento processuale eccezionale, che allarga l'ambito dei soggetti legittimati al giudizio di appello): la giurisprudenza, ad esempio, in caso di omessa pronuncia sulla istanza di distrazione, reputa ammissibile il solo procedimento di correzione di errore materiale (v. Cass. 5082\24); ancora più radicalmente, e si tratta di principio nella specie dirimente, è ormai graniticamente affermato che “ la parte soccombente non ha interesse ad impugnare il provvedimento di distrazione delle spese emesso a favore del difensore della parte avversa, trattandosi di un provvedimento che incide esclusivamente sui rapporti tra detta parte vittoriosa e il suo difensore”, Cass. n. 8561 del 27/03/2023; v. anche Cass. n. 3290 del 03/02/2022; vi è quindi un palese difetto di interesse dell'appellante, che si riflette in difetto di legittimazione passiva del difensore in parola;

-nella specie neppure può trascurarsi che l'appellante – pur evocando in giudizio l'avv. in nessun modo e misura CP_2 sviluppa, nell'atto introduttivo, la domanda nei confronti di questi, ovvero svolge argomentazioni in fatto e in diritto : il gravame allora, sotto questo profilo, si rivela anche inammissibile ex art. 342 c.p.c., per difetto di specificità; Ritenuto ancora:
-può esaminarsi il merito del gravame;
giova riportare le conclusioni (nelle note ex art. 127 ter c.p.c.) dell'appellante (in toto contestate dalle altre parti):
“Voglia l'ecc.ma Corte d'Appello adita, in riforma della sentenza impugnata n. 3746/2022 emessa dal Tribunale Civile di Roma, Sez. X, GI Dott. Francesco Remo Scerrato, pubblicata il 9.03.2022 e notificata il 10.03.2022, ogni contraria istanza disattesa: IN VIA PRINCIPALE dichiarare la nullità del contratto stipulato in data 21 settembre 2006 tra il Sig. e e Parte_1 Controparte_1
e per l'effetto condannare, in solido, i convenuti alla restituzione della somma di Euro 590.000,00 (prezzo Controparte_3 di acquisto) nonché al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall'attore, comprensivi di interessi e rivalutazione monetaria;
IN VIA SUBORDINATA dichiarare risolto il contratto tra le parti e condannare e alla restituzione in favore Controparte_1 Controparte_3 del Sig. della somma versata (Euro 590.000,00) condannando, altresì, gli stessi, in solido tra loro, al Parte_1 risarcimento dei danni subiti dall'odierno attore comprensivi di interessi e rivalutazione monetaria, tenendo conto del lungo periodo di incommerciabilità dell'immobile. IN VIA ULTERIORMENTE GRADATA e solo nella denegata ipotesi che le domande precedenti non dovessero trovare accoglimento ridurre il prezzo di vendita di euro 170.633,00, per un evidente squilibrio tra le prestazioni, e condannare i convenuti alla restituzione della predetta somma oltre ad interessi e rivalutazione monetaria decorrenti dalla data di stipula dell'atto di vendita sino al soddisfo, e per l'effetto condannare e , in solido fra Controparte_1 Controparte_3 loro, al risarcimento dei danni patiti dal Sig. somma questa che potrà essere quantificata dal giudice in via equitativa Pt_1 tenuto conto dell'attuale incommerciabilità dell'immobile. Con vittoria di spese (ivi comprese quelle di CTU) e competenze per entrambi i gradi di giudizio da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari”; Questi i motivi di appello:
-1) sul rigetto della domanda di nullità, violazione del principio del giusto processo (art. 111 Cost.) – overruling, pag.

7-10 dell'atto introduttivo;

-2) omesso esame della CT e delle prove testimoniali assunte, pag. 10- 12 atto cit.; -3) sul rigetto della domanda di risoluzione del contratto, erronea valutazione\decisione delle domande dell'attore, pag. 12 ss atto cit.;
-tali sono i motivi su cui le altre parti sono state chiamate a difendersi, e non suscettibili di ampliamento o di modifica (v. art. 345 c.p.c.); in comparsa conclusionale, di contro, l'appellante realizza almeno un “riassetto” dei propri motivi di appello, non senza sostanzialmente modificarli : correttamente l'appellata richiama l'inammissibile domanda nuova di CP_3 risoluzione del contratto per inadempimento e mala fede contrattuale, di cui – beninteso- questa sede non si terrà conto;

-non può però trascurarsi che i motivi di cui all'atto introduttivo sono formulati in termini opachi, sovrapponendo (all'interno poi dello stesso motivo) argomenti eterogenei in fatto e in diritto, senza un preciso ordine logico e giuridico;
il che si pone, effettivamente, ai limiti della inammissibilità, ex art. 342 c.p.c. cit., pur se –ormai in sede di decisione di merito- non sembra vi sia spazio per la pronuncia di inammissibilità, pur articolatamente richiesta dalle altre parti, ex art. 348 bis c.p.c.;
-va esaminata, in primo luogo, la doglianza relativa al c.d. overruling;

-va premesso che il Tribunale, con la sentenza appellata, ha rigettato la domanda di nullità del contratto inter partes, pur se relativo ad immobile parzialmente abusivo, in quanto la domanda di condono, proposta dagli originari proprietari, i venditori, era stata rigettata (successivamente alla stipula in parola) perché l'edificio rientrava in un parco regionale, con conseguente preclusione assoluta alla sanatoria, ex l. regionale n. 12\04, art. 3, comma 1, lett. B); il primo giudice ha richiamato l'orientamento di legittimità alla stregua del quale le nullità rilevanti (ai fini che qui interessano) sono solo quelle c.d. testuali, v. Cass. SU 8230\19;
-l'appellante invoca allora la tutela dell'affidamento, proprio in ragione dell'overruling giurisprudenziale determinato dall'intervento delle sezioni unite;
è però agevole replicare che l'appellante mostra di aderire ad una “lettura” dell'overruling che non ha riscontro giurisprudenziale, e che del resto contrasta con i principi costituzionali in tema di soggezione del giudice alla legge (e non certo alle interpretazioni giurisprudenziali, pur se della S.C., che ha solo un ruolo di orientamento nomofilattico, v. art. 65 Ord. Giud.); ancora di recente è stato precisato che “l mutamento imprevisto di un orientamento di giurisprudenza consolidato (cd. prospective overruling) legittima la rimessione in termini della parte incorsa in una preclusione soltanto quando riguardi l'interpretazione di norme processuali e non quando investa princìpi di diritto sostanziale”, v. Cass. 11882 del 06/05/2025; così ancora n. : 31681 del 09/12/2024: ““La configurabilità di un prospective overruling richiede la cumulativa presenza dei seguenti presupposti: a) che si verta in materia di mutamento della giurisprudenza su di una regola del processo;
b) che tale mutamento sia stato imprevedibile in ragione del carattere lungamente consolidato nel tempo del pregresso indirizzo, tale, cioè, da indurre la parte a un ragionevole affidamento su di esso;
c) che il suddetto overruling comporti un effetto preclusivo del diritto di azione o di difesa della parte, con la conseguenza che non è invocabile in caso di mutamenti giurisprudenziali che riguardino norme sostanziali”;
-nella specie, oltretutto (lo si osserva per mera completezza, attesa la delicatezza della fattispecie e il valore della causa), come correttamente rilevato dagli appellati, la soluzione adottata dalle sezioni unite non era né nuova, né imprevedibile, corrispondendo ad un preciso (pur se non granitico) orientamento giurisprudenziale (v. infra);
-merita comunque rilevare (ancora per completezza: come detto il motivo attiene solo all'overruling) che la questione giuridica alla base della controversia (quanto alla domanda principale di nullità) è quella, ampiamente trattata dalla giurisprudenza, della validità degli atti di alienazione di immobili costruiti in violazione delle norme urbanistiche, in primo luogo circa la possibilità di configurare nullità virtuali degli atti traslativi (art. 1418, 1° e 2° comma, c.c.) per contrasto del negozio con le norme urbanistiche in quanto norme imperative o per impossibilità o illiceità dell'oggetto;
-la giurisprudenza di legittimità ha risolutamente escluso la configurabilità di nullità virtuali\sostanziali, v. Cass. 15 giugno 2000, n. 8147; tanto anche per contrasto con norme imperative, v . già Cass. 6 dicembre 1984, n. 6399 (ancora nel vigore della l. 10/77); Cass. 26 aprile 1984 n. 2631;
-più complessa la questione dell'estensione delle nullità testuali dell'atto di alienazione (art. 1418, 3° comma), di cui (per quanto qui interessa) agli art. 17 e 40 l. 47/85, dall'art. 46 d.p.r. 380/01; la tesi “sostanzialista” è sempre stata recessiva, prevalendo l'orientamento, più rigoroso, che configura la (sola) nullità testuale, confermato poi da Cass. Sez. un. n. 8230 del 22/03/2019, che non ha quindi il carattere innovativo ritenuto dal primo giudice, e posto a fondamento del motivo di appello (sia pure del tutto impropriamente);
-tale pronuncia ha affermato (giova ricordarlo) che “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”;
- in motivazione, le sezioni unite escludono che la violazione delle norme urbanistiche comporti la nullità virtuale degli atti traslativi della costruzione (art. 1418, 1° e 2° comma, c.c.); in particolare escludono la nullità per contrasto con norme imperative (art. 1418, 1° comma, c.c.) perché «presupporrebbe l'esistenza di una norma imperativa ed il generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili, e tale divieto (...) non trova riscontro in seno allo ius positum, che, piuttosto, enuncia specifiche ipotesi di nullità» (punto 6.7 della motivazione); le Sez. un. escludono anche la nullità per illiceità dell'oggetto, confermando che «l'oggetto della compravendita, secondo la definizione data dall'art. 1470 c.c., è il trasferimento della proprietà della res, che, in sé, non è suscettibile di valutazione in termini di liceità o illiceità» (§ 6.8); alla nullità testuale prevista dagli art. 17 e 40 l. 47/85 e dall'art. 46 t.u. 380/18 le sezioni unite ritengono che la concezione «sostanziale», «pur mossa da un intento commendevole» (punto 6.3 della motivazione) «costituisca un'opzione esegetica che (...) trascende il significato letterale
[delle norme] e che non è, dunque, ossequiosa del fondamentale canone di cui all'art. 12, 1° comma, delle preleggi, che impone all'interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione». A fronte della chiara lettera della norma deve arrestarsi, secondo le sezioni unite, anche l'interpretazione teleologica (§ 6.5). Escluso che si possa aderire alla tesi «sostanzialista», la corte reputa che la nullità testuale possa anzitutto derivare dalla mancanza, nell'atto, delle dichiarazioni prescritte dalle norme. Argomentando dalle norme che ammettono la «convalida» degli atti nulli nelle ipotesi in cui la mancata indicazione non sia dipesa dall'insussistenza del titolo abilitativo (art. 17, 4° comma, 40, 3° comma, l. 47/85 e 46, 4° comma, t.u. 380/01), il collegio aggiunge che comunque, per la legge, il titolo dichiarato deve esistere. Ne segue che si potrà sostenere la nullità dell'atto anche quando c'è la menzione urbanistica, ma questa attesta la presenza di un titolo abilitativo in realtà inesistente o che non riguarda quell'immobile. Rimangono invece irrilevanti la conformità o non conformità dell'immobile al titolo dichiarato (§ 7.1);
-alla pronuncia delle sezioni unite si è uniformata la giurisprudenza successiva, v. Cass. 28624\19 e la più recente Cass. n. 30425 del 17/10/2022: “Nel caso di immobile la cui costruzione sia iniziata anteriormente al 1 settembre 1967, la nullità prevista dall'art. 40, comma 2, l. n. 47 del 1985, che ha natura testuale e non virtuale, ricorre soltanto nel caso in cui manchi nell'atto traslativo la dichiarazione del proprietario o di altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, attestante che l'opera è iniziata prima di tale data, mentre restano irrilevanti, a tal fine, eventuali difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario, potendo tale situazione assumere rilievo solo sotto il profilo della responsabilità contrattuale”;
-di particolare interesse è Cass. 3271 del 2024 (richiamata dalla Scaffidi) che ha espressamente qualificato come minoritario l'orientamento sostanzialistico, definitivamente superato dalle sez. un. cit., che appunto hanno confermato l'insegnamento che configura le sole nullità “testuali”: “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”;
- a questo insegnamento, cui la Corte intende dar seguito- e peraltro neppure contestato specificamente dall'appellante (con ricadute in termini di ammissibilità del motivo, ex art. 342 c.p.c., come già rilevato), si è già adeguato il tribunale (p- 10-11 sentenza) , che. Infatti- ha rigettato la domanda di nullità rilevando che, nell'atto di compravendita per cui è causa, la parte venditrice aveva espressamente dichiarato che l'immobile era stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967, dichiarazione giuridicamente rilevante, e che era stata rilasciata già rilasciata dal Comune di Roma concessione in sanatoria (n. 153606) e che era stata altresì presentata il 9\12\04 ulteriore domanda di condono (prot. 546776), per la sanatoria di un ulteriore aumento di cubatura, in corso di definizione, domanda completa, non dolosamente infedele, non sussistendo poi i vincoli di cui all'art. 32 l. 47\32 (erano stata anche versata interamente la prevista oblazione); tale è la domanda poi rigettata dal per la ragione già evidenziata;
CP_4
- il primo giudice ha ritenuto, correttamente, che “il contratto contiene la prescritta dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dalla parte venditrice”: da qui il rigetto della domanda di nullità, alla stregua del principio giurisprudenziale sopra richiamato, e che la Corte condivide;
il rigetto della domanda di nullità comporta, inevitabilmente, anche quello delle domande accessorie di restituzione del prezzo e di risarcimento dei danni;
Ritenuto ancora:
-quanto al secondo motivo di appello, la soluzione in diritto adottata dal tribunale, e qui condivisa, comporta, evidentemente, l'irrilevanza delle risultanze della ctu e della prova per testi, ferma la grave opacità dell'appello nello sviluppo del motivo;
merita ricordare che la decisione dell'originario Gi di disporre CT non vincolava certo la successiva decisione della causa, v. art. 177, 1° comma c.p.c. ;
-parimenti sono infondate, a volerle ritenere ammissibili, le doglianze- terzo motivo - attinenti al rigetto della domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento dei venditori;
l'appellante (v. pag. 15 atto di gravame) lamenta che il primo giudice ha ritenuto che la sua domanda fosse fondata esclusivamente sull'art. 1489 c.c., ma poi – non senza contraddizione – sviluppa ampiamente proprio quanto attiene a tale norma, a suo avviso (ma v. infra) mal applicata dal primo giudice, ben poco sviluppando le altre argomentazioni a suo dire non valutate dal giudice (v. infra);
-di contro, la Corte reputa che la ricostruzione data dal primo giudice a tale disposizione, in tema di oneri o diritti reali gravanti sulla cosa venduta, anche di “derivazione” pubblicistica, sia l'unica ammissibile, in conformità alla granitica giurisprudenza di legittimità; e infatti:
“In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo”, v. Cass. 4786 del 28 febbraio 2007;
-v. in termini, a conferma del rigore dell'onere della prova a carico del compratore:
- Cass. civ 25 ottobre 2024 n. 27706 : “Nella vendita di cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore exart. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sul bene, comunque acquisita, presumendosi che egli l'abbia accettato con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, cioè che risultino da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore dell'inesistenza di pesi od oneri, non operando, in questi casi, il principio dell'affidamento, ma quello di autoresponsabilità”;
-Cass. 21 giugno 2024 n. 17148: “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto”;
-si noti, peraltro, che tale ricostruzione giuridica , già del Tribunale, non è stata contestata, se non in termini apodittici, dall'appellato (il che pure rileva ai fini dell'ammissibilità del motivo);
-nel caso di specie l'atto di vendita per cui è causa indicava chiaramente l'esistenza della difformità edilizia, e di quanto posto in essere dal venditore per porvi rimedio;
quanto dedotto dall'appellante, già in primo grado, circa la correttezza delle dichiarazioni (nel rogito) dei venditori oltre a integrare mere illazioni (quanto dedotto dal CT al riguardo, travalicando dalle sue attribuzioni, è del tutto inutilizzabile , è allora irrilevante, alla stregua di quanto esposto in diritto;
le parti appellate, oltretutto, richiamano anche modifiche dello stato dei luoghi apportate dallo stesso compratore (che nulla ha controdedotto al riguardo);
- né i venditori – come osservato dal tribunale- avevano assunto la garanzia dell'alea, vale a dire del mancato rilascio della sanatoria (costituendo mero e irrilevante dato fattuale l'aspettativa del compratore al riguardo);
- il compratore, l'odierno appellante, era quindi perfettamente edotto dell'”onere” in parola che, deve ritenersi, ha inciso anche nella determinazione del prezzo;
non è dato allora comprendere dove si annida l'illecita condotta dei venditori di cui si lamenta l'odierno appellante, né quale sia – in termini giuridicamente apprezzabili- quale sia l'affidamento ingenerato in ragione del quale meriterebbe tutela;
in altri termini l'appellante non può chiedere ora la risoluzione di quel contratto , assolutamente non configurandosi l'inadempimento del venditore (dovendo peraltro rimarcarsi- circostanza dedotta dagli appellanti e non contestata – che l'appellante non ha coltivato il ricorso al giudice amministrativo, avverso il provvedimento di diniego della sanatoria); né può trascurarsi, come pure osservato dal tribunale, che il divieto normativo di sanatoria, ineriva a vincolo paesaggistico, che il compratore era tenuto a conoscere, oltretutto perché posto da una legge regionale;
v. (con riferimento a provvedimenti amministrativi) Cass. 14289 del 04/06/2018, richiamata anche dal tribunale;
in definitiva il compratore ha, quantomeno per grave negligenza, dato causa al pregiudizio (fattuale, e ammesso che non sia stato già valutato in sede di determinazione del prezzo, come accennato) di cui ora si duole;

-l'appellante lamenta, in termini del tutto superficiali, che il primo giudice non avrebbe considerato la garanzia di evizione parziale invocata in primo grado, né la malafede contrattuale di controparte;
di contro, va rilevato che – nella specie- non è invocabile neppure in astratto la garanzia per evizione, potendo esservi spazio solo per la tutela ex art. 1489 cit. (configurandosi altrimenti una inammissibile duplicazione); né poi si configura, alla stregua del dato testuale del contratto, la pretesa malafede del venditore (anche a volerla considerare in questa sede di appello), che – anzi – ha reso dichiarazioni, per quanto riscontrabili (sempre testualmente) del tutto genuine (si è detto che il mancato rilascio della sanatoria è dipeso da vincoli paesaggistici che il compratore aveva l'onere di conoscere); e del tutto irrilevante, allora, è quanto riferito, anche in questo caso travalicando dalle sue funzioni, dal CT , che in sostanza ha espresso opinioni giuridico\fattuali proprie che assolutamente non gli competevano (come stigmatizzato anche dagli appellati);
-quanto sopra opera anche (e anzi è assorbente) con riferimento alla domanda, subordinata, di riduzione del prezzo (neppure essendo provato – e l'onere ovviamente ricadeva sul compratore- che l'importo pattuito fosse ormai sproporzionato, in seguito al rigetto della istanza di sanatoria, peraltro relativa a una frazione pressochè trascurabile dell'immobile);
-è in ogni caso dirimente , e fondata, l'eccezione di prescrizione ex art. 1495 c.c. , già proposta in primo grado (tempestivamente da parte della e legittimamente fatta propria in udienza dal e ritenuta assorbita dal CP_3 CP_1 tribunale, in quanto la domanda attorea è successiva alla consegna di ben oltre un anno (eccezione sicuramente delibabile, perché reiterata, in questa sede di appello, non occorrendo appello incidentale, v. ;
-Al rigetto dell'appello segue la condanna dell'appellata alle spese, come liquidate in dispositivo;
sussistono, altresì, i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 quater D.p.r. 115/2002;



P.Q.M

Rigetta l'appello e condanna l'appellante alle spese, che liquida, in favore di ciascuna delle parti appellate costituite, in euro 10.000,00 (diecimila\00), oltre competenze di legge, con attribuzione ai difensori che ne hanno fatto richiesta;
sussistono i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 quater D.p.r. 115/2002.
Roma, data del deposito Il presidente est. (dr. G. Casaburi)