REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
Terza Sezione Civile, composta dai seguenti Magistrati:
Dott. Salvatore GRILLO - Presidente
Dott. ssa Paola BARRACCHIA - Consigliere rel
Dott. Antonello VITALE - Consigliere ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. R.G.1235/2024, avverso la sentenza n. emessa dal Tribunale di Trani pubblicata in data 4.03.2024, tra
rappresentati e difesi dall'Avv. Raimondo Sanna Parte_1 Parte_2
-appellanti -
e
rappresentata e difesa dagli Avv. Giuseppe Pannarale e Francesco Parte_3
Saracino
-appellata–
OGGETTO: opposizione decreto ingiuntivo pagamento canoni locazione
CONCLUSIONI: le parti – in presenza - hanno concluso come da verbale agli atti pagina 1 di 9 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1.Con sentenza n. 427/2024 , depositata in data 4 marzo 2024, il Tribunale di Trani rigettava l'opposizione proposta dagli odierni appellanti e confermava il decreto ingiuntivo n. 289/21 del 22.2.2021, con cui veniva loro ingiunto il pagamento in solido, in favore della sig.ra della complessiva somma di € 14.600,00, Parte_3 dovuta a titolo di canoni di locazione ed oneri condominiali, afferenti il rapporto locatizio in essere tra le parti in forza di contratto del 2.1.2015 e condannava gli opponenti al pagamento di spese e compensi di lite.
1.1Nel giudizio di primo grado, gli odierni appellanti chiedevano la revoca del decreto opposto, sulla base dei seguenti motivi:
- mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria;

- inefficacia della fideiussione prestata dal sig. ; Pt_2 Pt_2
- inesistenza del credito azionato mediante decreto ingiuntivo;

- eccezione di inadempimento per mancate riparazioni all'immobile locato.
1.2Resisteva in giudizio la sig.ra , rilevando l'infondatezza in fatto e Parte_3 in diritto dell'opposizione spiegata. 1.3 Alla prima udienza il Giudice a quo, rilevata l'erroneità del rito scelto dalla parte opponente per la proposizione dell'opposizione al decreto ingiuntivo (con citazione anziché con ricorso) trattandosi di materia locatizia, disponeva il mutamento del rito ex art.426 c.p.c.
Successivamente, all'esito del deposito delle memorie integrative di rito, con provvedimento del 23.1.2023, il Giudice adito concedeva la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e rinviava per l'esperimento del procedimento di mediazione, concluso negativamente per la mancata partecipazione degli allora opponenti.
Depositate le note conclusive, all'udienza di discussione del 4.3.2024 fissata per la discussione, la causa veniva decisa con la sentenza qui impugnata.


2.Con ricorso in appello notificato mediante pec in data 2.10.2024, unitamente al decreto di fissazione udienza, gli odierni appellanti impugnavano la predetta sentenza n. 427/24 del Tribunale di Trani, adducendo e riproponendo quali motivi di appello: la nullità della fideiussione prestata dal sig. e l'impossibilità parziale sopravvenuta nel Pt_2 pagamento dei canoni locatizi a seguito delle misure restrittive per contrasto alla pandemia covid oltre che l'eccessivo squilibrio a causa della pandemia oltre che per il minus derivante dall'omissione degli obblighi manutentivi. 2.1 Si costituiva la chiedendo il rigetto del gravame, vinte le spese di lite. Pt_3
pagina 2 di 9 2.2 All'udienza di discussione dell'11.06.2025, svoltasi in presenza delle parti, la causa
è stata discussa e decisa come da dispositivo di seguito trascritto di cui è stata data lettura mediante invio telematico.
MOTIVI DELLA DECISIONE

3. L'appello non può trovare accoglimento
Quanto al primo motivo, gli appellanti eccepiscono che il , Amministratore e Pt_2 legale rappresentante della , non possa essere ritenuto obbligato al CP_1 pagamento della somma di € 4000,00 per canoni di locazione relativamente alle mensilità di gennaio e febbraio 2021, poiché tali canoni afferiscono al rapporto locatizio intercorso tra la e la sig.ra . “Non essendo involte nel Parte_1 Parte_3 meccanismo transattivo del 20/29.7.2020“, dal momento che sull'accordo transattivo del 20.7.2020 vi è “una mera apposizione di firma del signor – in proprio- che Pt_2
è calata all'interno di una promessa di pagamento della . E poiché la Parte_1 promessa unilaterale di pagamento di un debito altrui è da considerarsi assolutamente nulla, “ sul signor non può gravare tale residua debitoria” Pt_2
Il motivo è infondato.
Il Tribunale di Trani ha correttamente rilevato che nel primo atto di transazione del
6.12.2019, pag. 2, lett. c), stipulato e sottoscritto da ( in proprio) e Parte_1 Pt_2 la allorquando le parti concordavano un primo piano di rientro dal debito, Pt_4 veniva premesso “Con la sottoscrizione del presente Accordo, si impegna quale Pt_2 Parte garante e co-obbligato, in via solidale con , al corretto adempimento di ogni obbligazione che derivi dal presente Accordo e dal Contratto di locazione, in favore di
” e successivamente sancito che il sig. “si impegna quale garante e co- Pt_3 Pt_2 Par obbligato, in via solidale con la , al corretto adempimento di ogni obbligazione che derivi dal presente Accordo e dal Contratto di Locazione, in favore di ” Pt_3
Pertanto la firma apposta dal sul secondo atto transattivo del 20.07.2020 non Pt_2 può essere interpretata come “mera apposizione di firma” con la conseguenza che il
[...]
non possa essere ritenuto debitore della Sig.ra dal momento che la Pt_2 Pt_3 sottoscrizione da parte del Sig. è invece avvenuta nella qualità di debitore, Pt_2 seppur solidalmente con nel contesto del piano di rateizzazione del Parte_1 debito previsto da quest'ultimo accordo, che tuttavia non ha mai avuto portata novativa degli accordi (già) presi con l'atto di transazione del 6.12.2019. L'asserita natura di promessa di pagamento, nonché il riferimento all'istituto della fideiussione, sono pertanto eccezioni che non meritano accoglimento, in quanto tese a pagina 3 di 9 modificare la reale (e documentata) volontà delle parti al momento delle scritture sopra citate.
Peraltro, come correttamente osservato dalla difesa della gli appellanti - nel Pt_3 voler far ricadere – del tutto erroneamente - la fattispecie concreta nel perimetro della fideiussione - ritengono sia applicabile l'articolo 1956 c.c., sostenendo che l'obbligo del locatore garantito di informare il fideiussore della mora richiede che il locatore stesso
«fosse consapevole che le condizioni patrimoniali del conduttore erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito»”, eccezione paradossale se si pensa al fatto che il Sig. rivestiva anche la qualità di Pt_2 amministratore unico della Parte_1
In conclusione il Sig. ha assunto nei confronti della locatrice, solidalmente con Pt_2 la i medesimi obblighi a quest'ultima facenti capo ai sensi del contratto Parte_1 di locazione, tra i quali, quindi, quello relativo al pagamento del canone di locazione, e non - come gli appellanti sostengono - meramente gli obblighi di cui all'atto di transazione del 6.12.2019 (ritenendo i canoni di Gennaio e Febbraio 2021 fuori dal perimetro degli obblighi del Sig. ). Pt_2
Non può trovare accoglimento il secondo motivo di gravame.
Gli odierni appellanti censurano la sentenza di primo grado, laddove il giudice di prime cure ha ritenuto che, non essendovi all'epoca della pandemia da COVID alcuna normativa che introducesse una generale previsione di esonero dalla responsabilità per inadempimento del conduttore per omesso pagamento dei canoni di locazione, la conduttrice non avesse diritto né alla sospensione né alla autoriduzione dei canoni di locazioni commerciali.
Ed invero, la questione della incidenza della pandemia COVID in relazione al contratto di locazione è stata risolta recentemente da questa Sezione ( cfr. sent. Corte Appello Bari
– Sez.III n.825/2025) Ebbene nella predetta sentenza, a cui si intende dare seguito, la Corte ha statuito, in sintesi, quanto segue.
La regola generale (art. 1587 n. 2 c.c.) prevede che il conduttore non possa astenersi dalla corresponsione del canone o ridurlo unilateralmente;
infatti, tra le obbligazioni gravanti sull'inquilino, v'è quella di versare il corrispettivo. La giurisprudenza ammette la facoltà di astensione dal pagamento solo nell'ipotesi in cui la controprestazione del locatore venga a mancare. Nel caso dell'emergenza epidemiologica, invece, il conduttore ha la disponibilità materiale del bene, e se non può giovarsene pienamente non è certo per colpa del locatore.
pagina 4 di 9 In difetto di pronunce della S.C., secondo la oramai prevalente, consolidata giurisprudenza di merito, che questa Corte condivide, il giudice non può modificare le condizioni economiche dei contratti di locazione riducendo, ancorché temporaneamente,
i canoni di locazione;
in assenza di copertura normativa o di clausole pattizie che prevedano l'obbligo di rinegoziazione a carico delle parti, da cui si desuma almeno il criterio di riparto dei relativi rischi, il giudice non può fare applicazione del c.d. criterio della buona fede integrativa al fine di addivenire a una rimodulazione degli obblighi negoziali a carico dei contraenti, salvo incorrere nella violazione dell'autonomia contrattuale delle parti, costituente un limite insuperabile anche per il giudice.
È dunque necessario verificare se, nel caso concreto, ricorrano effettivamente le circostanze idonee a giustificare la riduzione unilaterale del canone di locazione da parte della conduttrice, nonché se ricorra la mala fede del locatore, in quanto, come più volte sottolineato dalla Corte costituzionale (ex multis, v., C. cost., 07/10/2003, n.
310, richiamata da C. cost., 28/05/2004, n. 155 e ancora, più di recente, cfr. C. cost.,
22/06/2021, n. 128, la quale, peraltro, si colloca esattamente all'interno del quadro normativo emergenziale), il legislatore e, a maggior ragione, il Giudice, pur dovendo aver riguardo alle esigenze di coloro che si trovano in particolari situazioni di disagio, anche attraverso agevolazioni, non può tuttavia «indefinitamente limitarsi, per di più senza alcuna valutazione comparativa, a trasferire l'onere relativo in via esclusiva a carico del privato locatore, che potrebbe trovarsi in identiche o anche peggiori situazioni di disagio». È infatti indispensabile operare un bilanciamento fra i contrapposti interessi e diritti delle parti del contratto al fine di addivenire ad una soluzione ragionevole, proporzionata e non arbitraria.
Accedere ad una diversa interpretazione significherebbe addossare unicamente sul locatore le difficoltà finanziarie collegate all'emergenza sanitaria.
Al riguardo, a giudizio della Corte, rileva che, a livello statale, sono state previste una serie di misure volte a ridurre l'impatto finanziario della pandemia nelle attività produttive. Tra le suddette misure rileva, in particolare, la previsione di cui all'art. 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 convertito in legge n. 27/2020 di un credito di imposta del 60% sui canoni di locazione che, peraltro, presuppone che non sia escluso l'obbligo di pagamento del canone per il locale chiuso per l'emergenza Covid-19, anche sulla scorta dell'art. 3 co. 6-bis D.L. n. 6 del 2020, introdotto dall'art. 91 del D.L. n. 17 del 2020 conv. in L. n. 27 del 2020, cd. Cura Italia.
È inoltre opportuno chiarire che la disposizione di cui all'art. 3 del d.l. 23 febbraio
2020 n. 6 (convertito con modificazioni in L. 5 marzo 2020, n. 13), interpolata dall'art. 91, 1°c., L. 24.4.2020 n.27 cd. “Cura Italia, con l'inserzione del co. 6 bis (“il rispetto pagina 5 di 9 delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze
o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”), riferendosi a quei debitori che si fossero trovati in crisi di liquidità a causa dell'osservanza delle misure di contenimento anti-covid, prevede in favore di questi una generale causa “emergenziale” di giustificazione, escludendo le sole conseguenze risarcitorie del mancato o tardivo adempimento, senza tuttavia procedere né a qualificare la pandemia in termini di impossibilità o eccessiva onerosità sopravvenuta, né tantomeno a riconoscere altri possibili rimedi, anche conservativi, nel loro interesse, quali, ad esempio, la liberazione del debitore dai propri obblighi contrattuali, l'estinzione dell'obbligazione o l'introduzione di un dovere generale di rinegoziazione dei contratti, previsto invece da altri interventi emergenziali di tipo settoriale: in specifiche disposizioni, infatti, il legislatore ha previsto che «la sospensione delle attività sportive […] è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 del codice civile, […] quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati. In ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito» (art. 216, c. 3 del d.l. n. 34/2020) e che «ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1463 del codice civile, ricorre la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta in relazione ai contratti di trasporto aereo, ferroviario, marittimo, nelle acque interne o terrestre, ai contratti di soggiorno e ai contratti di pacchetto turistico stipulati» qualora sia impedita la circolazione o sia comunque inibita la fruizione del servizio a causa dell'emergenza epidemiologica (art. 88-bis, legge n. 27/2020).
In ossequio al brocardo ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit, non è possibile estendere l'obbligo di rinegoziazione generalizzato a fattispecie non contemplate dal legislatore, laddove quest'ultimo abbia provveduto espressamente in tal senso nelle sole specifiche disposizioni sopra richiamate, come al contrario affermato dagli appellanti
Non sussiste alcuna violazione dell'art. 1375 c.c., atteso che non esistono, nel nostro ordinamento, un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili e un correlato potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale, al di là delle ipotesi espressamente pagina 6 di 9 previste dalla legge (vedasi il potere del giudice di ridurre le penali manifestamente eccessive riconosciuto dall'art.1384 c.c. o il potere ex art. 1660 c.c. in materia di appalto).
Non è possibile altresì individuare nel nostro ordinamento un diritto alla riduzione del canone di locazione, potendo il conduttore, in caso di eccessiva onerosità della prestazione, chiedere – ex art.1467 c.c. - la risoluzione del contratto su domanda della parte che deve tale prestazione, mentre è rimessa all'altro contraente la facoltà di evitare la risoluzione, offrendo di modificare equamente le condizioni contrattuali.
E, nel caso di specie, gli appellanti non hanno mai chiesto la risoluzione del contratto.
Allo stesso modo, nessuna norma emanata nel periodo di emergenza conseguente alla pandemia da Covid-19 ha mai autorizzato il conduttore di un immobile a sospendere
(anche parzialmente) il pagamento del canone nell'ipotesi in cui l'attività esercitata sia stata interdetta dai provvedimenti emergenziali.
Il rifiuto alla rinegoziazione di un canone non può rappresentare un inadempimento contrattuale del locatore e comunque un comportamento contrario ai doveri di correttezza e buona fede contrattuale.
Nè è individuabile un inadempimento del locatore, la cui prestazione è stata eseguita anche durante il c.d. lock down: non vi è mai stato il mancato godimento dell'immobile per comportamenti attribuibili al locatore o a fatti di cui il locatore sia obbligato a rispondere.
Per quanto concerne, ancora, il periodo successivo alla chiusura forzata degli esercizi commerciali (10 marzo- 18 maggio 2020), si osserva che invocare la crisi economica connessa alla pandemia quale causa giustificatrice dell'inadempimento, significa invocare motivi attinenti al “rischio di impresa” che non appaiono strettamente
“oggettivi”, oltre che transitori (considerata la non definitività della situazione di crisi economica che ha determinato l'eccessiva onerosità ed il periodo limitato di tempo cui ricollegare la crisi stessa), tale da ritenere trattasi di ordinario rischio di impresa, che deve rimanere a carico del conduttore.
Infatti, in generale, la causa del contratto di locazione, anche per le locazioni commerciali, non si estende mai alla garanzia della produttività dell'attività imprenditoriale che il conduttore si accinge a svolgere nei locali concessi, ma è circoscritta a garantire al conduttore il godimento del bene immobile;
nel caso di specie non è in discussione che la società conduttrice abbia avuto la costante disponibilità dell'immobile, pertanto era correlativamente tenuta a corrispondere l'integrale canone locatizio contrattualmente stabilito.
Da ultimo, al fine di ribadire la non scarsa importanza dell'inadempimento della Parte_1
[...
, deve sottolinearsi nuovamente che il comportamento inadempiente contestatole non pagina 7 di 9 solo risale ad epoca anteriore alle misure restrittive anti-Covid, ma risulta essersi protratto anche successivamente ad esse: invero, a fronte dei provvedimenti di chiusura, imposti dal Governo a partire dal 10 marzo 2020, la morosità della società conduttrice era iniziata sin da epoca anteriore al 2019 ( si veda il primo accordo transattivo stipulato nel
2019), dunque ancor prima, ed a prescindere da ragioni riconducibili all'emergenza epidemiologica.
I n o l t r e o c c o r r e o s s e r v a r e c h e richieste d i r i d u z i o n e non sono mai pervenute alla locatrice prima che questa valutasse di agire giudizialmente contro i ricorrenti, e che l'atto di transazione tra le parti, avente ad oggetto i canoni di locazione e dal quale, tra gli altri, trae origine il decreto ingiuntivo ottenuto dall'odierna appellata, veniva perfezionato in data 29 Luglio 2020, allorquando era già scoppiata la pandemia e, tuttavia, in detta occasione, non vi era stata alcuna richiesta di sospensione/riduzione del canone.
Infine, con riferimento ai presunti comportamenti omissivi della locatrice (terzo motivo di gravame), i ricorrenti si limitano, anche nel presente giudizio, al mero richiamo di una relazione tecnica, all. n. 2 dell'atto di opposizione al d.i. (datata 18.03.2021, quindi - anche in tal caso - ben più tardi rispetto al momento in cui la ha Parte_1 cominciato a non adempiere correttamente ai propri obblighi di pagamento); circostanza questa, come già evidenziato dal giudice di primo grado, non provata e neppure mai segnalata alla locatrice.
Ai sensi del contratto di locazione, peraltro, l'eventuale - e tempestiva - segnalazione delle presunte condotte omissive (mai avvenuta) non avrebbe in alcun caso esonerato, neppure parzialmente, la conduttrice dal corretto e puntuale pagamento dei canoni di locazione, in considerazione di una espressa previsione contrattuale (art. 9 del contratto di locazione, all. 1 dell'atto di opposizione a d.i.) che afferma: “Il pagamento del canone non potrà essere né sospeso e né ritardato da pretese ed eccezioni della conduttrice di qualunque specie e natura”.
4. Le spese del presente procedimento sono a carico degli appellanti in solido secondo il criterio della soccombenza e a favore dell'appellata e vengono liquidate con le tariffe di cui al DM n.55/2014
5. Sussistono i requisiti ai sensi dell'art.13 co.1 quater del d.P.R. n.115 del 2002 per il versamento da parte degli appellanti, in solido, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1 bis dello stesso art.13. pagina 8 di 9


P.Q.M.



La Corte, come innanzi composta, definitivamente pronunciando sul l'atto di appello proposto da e con ricorso depositato il 30.09.2024 Parte_1 Parte_2 nei confronti di avverso la sentenza n. 427/2024 emessa dal Parte_3
Tribunale di Trani il 4.03.2024 così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza gravata;

- condanna e in solido tra loro, al pagamento delle Parte_1 Parte_2 spese del presente grado di giudizio in favore di che liquida in Parte_3 complessivi € 4800,00 per compensi professionali, oltre IVA, CAP e rimborso forfettario spese generali al 15% come per legge;

- dichiara che, per effetto della presente decisione, gli appellanti, in solido tra loro, sono tenuti a versare un ulteriore importo pari al contributo unificato ai sensi dell'art.13 co.1 bis del d.P.R. n.115 del 2002
Così deciso in Bari, in data 11.06.2025
L'estensore Il Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia Dott. Salvatore Grillo

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