N. R.G. 10953/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARI
SEZIONE TERZA CIVILE in persona del Giudice unico dott. Sergio Cassano ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 10953 del Ruolo Generale anno 2021 avente ad oggetto:
“altri istituti del diritto delle locazioni”
TRA in persona del suo legale rappresentante p.t., rappr.ta e difesa dagli avv.ti Marco Parte_1
Martinelli, Alessandro Dubini e Filippo Frabasile, come da mandato in atti;
ricorrente
E
, rappr.ta e difesa dall'avv. Alberto Di Cagno, come da mandato in atti;
CP_1
resistente
Conclusioni come da verbale del 28.5.2025.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis depositato il 31.8.2021 la premesso di condurre in Parte_1
locazione un locale commerciale sito alla via Sparano n. 12-14, a lei concesso dalla proprietaria sig.ra e lamentando la “violazione da parte -della locatrice- dell'obbligo di rinegoziazione del CP_1
contratto di locazione e del canone di buona fede ex artt. 1175 e 1375 c.c. oltreché del dovere di solidarietà ex art. 2 Cost durante l'esecuzione dello stesso”, e la “impossibilità sopravvenuta della prestazione ai sensi del combinato disposto degli articoli 1256 e 1464 cod. civ.”, chiedeva fossero accolte le seguenti conclusioni: “In via principale - accertare e dichiarare la violazione dell'obbligo di rinegoziazione del Contratto di Locazione e quindi del canone di buona fede ex articoli 1175 e 1375 cod. civ. oltreché del dovere di solidarietà ex articolo 2 Cost. durante l'esecuzione dello stesso da parte della Dott.ssa e, per l'effetto, (i) disporre la riduzione del canone del Contratto di CP_1
pagina 1 di 12 Locazione in misura pari ad almeno il 40% (quaranta per cento) su base annua a decorrere da marzo
2020 sino alla scadenza del Contratto di Locazione, e (ii) condannare la Dott.ssa alla CP_1
ripetizione di quanto indebitamente percepito;
in via di mero ed estremo subordine - nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della predetta domanda, accertare e dichiarare la violazione dell'obbligo di rinegoziazione del Contratto di Locazione e quindi del canone di buona fede ex articoli 1175 e 1375 cod. civ. oltreché del dovere di solidarietà ex articolo 2 Cost. durante
l'esecuzione dello stesso da parte della Dott.ssa e, per l'effetto, (i) disporre la riduzione del CP_1
canone del Contratto di Locazione nella diversa misura e/o fino alla diversa data che riterrà di giustizia e (ii) condannare la Dott.ssa alla ripetizione di quanto indebitamente percepito;
- CP_1
nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle predette domande, in via gradatamente subordinata, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1256 e 1464 cod. civ. (i) disporre la riduzione del canone del Contratto di Locazione in misura pari ad almeno il 40%
(quaranta per cento) per i periodi di marzo, aprile e maggio 2020 nonché per marzo e aprile 2021, e
(ii) condannare la Dott.ssa alla ripetizione di quanto indebitamente percepito;
- nella CP_1
denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle predette domande, in via ulteriormente subordinata, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1256 e 1464 cod. civ. (i) disporre la riduzione del canone del Contratto di Locazione nella diversa misura e/o fino alla diversa data che riterrà di giustizia e (ii) condannare la Dott.ssa alla ripetizione di quanto indebitamente CP_1
percepito; in ogni caso - disporre, anche ai sensi e per gli effetti degli articoli 1374 e/o 2392 cod. civ., ogni altro provvedimento che appaia, secondo le circostanze, più idoneo a eliminare il pregiudizio subito e subendo di;
- con vittoria di competenze e spese di lite, oltre rimborso forfettario Pt_1 spese generali del 15%, c.p.a. e i.v.a., come per legge”.
La deducente, a fondamento delle proprie richieste, esponeva che:
- con contratto del 25 luglio 2019 (registrato a Bari il 6 agosto 2019 al n. 14117), la sig.ra aveva concesso in locazione alla un immobile sito in Bari alla via CP_1 Parte_1
Sparano 12-14 per uso di vendita al dettaglio di articoli di pelletteria e ad uso deposito dei medesimi articoli, per la durata di sei anni a decorrere dal 6 agosto 2019;
- il canone locativo era stato pattuito nelle seguenti misure: dal 6 agosto 2019 al 5 agosto 2020
per euro 101.760,00 annui (pari ad euro 8.480,00 mensili); dal 6 agosto 2020 al 5 agosto 2021
per euro 109.680,00 annui (pari ad euro 9.140,00 mensili); dal 6 agosto 2021 al 5 agosto 2022
per euro 117.600,00 annui (pari ad euro 9.800,00 mensili); dal 6 agosto 2022 al 5 agosto 2023
per euro 125.520,00 annui (pari ad euro 10.460,00 mensili); dal 6 agosto 2023 in poi per euro
132.000,00 annui (pari ad euro 11.000,00 mensili);
pagina 2 di 12 - pochi mesi dopo l'inizio della locazione, il 12 marzo 2020, a causa della pandemia da Covid-
19, era entrata in vigore la sospensione delle attività commerciali al dettaglio disposta con
DPCM dell'11.3.2020;
- a ciò si erano aggiunte le misure di distanziamento sociale e di riduzione del rischio epidemiologico, ossia limitazioni anche per l'esercizio dell'attività economica che un anno dopo, al momento della introduzione del giudizio, sembravano deversi applicare sostanzialmente sine die;

- in data 16 marzo 2020 aveva rappresentato alla la sopraggiunta impossibilità Pt_1 CP_1
di usufruire del bene locato a causa di avvenimenti sopraggiunti, straordinari e imprevedibili, formulando richiesta di riduzione del canone in misura pari almeno al 40% su base annua;

- la richiesta era stata subito respinta;

- al lockdown si era affiancata la crisi economica, che si era abbattuta pesantemente sugli operatori del settore della vendita al dettaglio (ivi inclusa Piquadro); anche in considerazione di ciò, la conduttrice si vedeva costretta a reiterare le proprie richieste alla senza però CP_1
alcun esito positivo;

- già in data 17 marzo 2020, con l'articolo 56, comma 1, del decreto-legge n. 18 del 17 marzo
2020 (c.d. “Cura Italia”), la pandemia da OV veniva “formalmente riconosciuta come evento eccezionale di grave turbamento dell'economia, ai sensi dell'articolo 107 del Trattato sul funzionamento dell'Unione Europea”;
- di aver subito presso il punto vendita di via Sparano, soprattutto nei periodi di massimo rigore delle misure contenitive (e, in particolare, dall' 11 marzo sino al 17 maggio 2020, 23-24-27-31 dicembre 2020, 1-2-3-5-6 gennaio 2021 e dal 15 marzo 2021 sino al 25 aprile 2021) una vertiginosa caduta del fatturato, passando da una media mensile di circa euro 30.634 nell'anno
2020 a una media mensile di circa euro 3.404;
- di essersi resa disponibile a intavolare una seria e costruttiva rinegoziazione del contratto di locazione, che, tenuto conto delle rispettive necessità, potesse condurre a una riduzione del canone e risultare quindi di reciproca soddisfazione al fine di una serena prosecuzione del rapporto locatizio;

- che non erano però mai giunte alla ricorrente ragionevoli aperture né tantomeno collaborazione
(e comprensione) in questo infausto scenario, bensì solo comunicazioni della con cui CP_1
la stessa - in sostanziale diniego – aveva recapitato alla conduttrice le fatture o, ancor peggio, intimazioni al pagamento;

pagina 3 di 12 - era stato infine avviato da apposito procedimento di mediazione presso la Camera Pt_1
arbitrale e della mediazione della Camera di Commercio di Bari ma senza esito positivo.
Concludeva, dunque, come in sopra riportato.
Il Tribunale di Bari, con decreto depositato 15 settembre 2021, fissava l'udienza di discussione per il giorno 11 maggio 2022.
Si costituiva quindi la signora con comparsa depositata il 28.4.2022, domandando di CP_1
dichiarare inammissibile e comunque rigettare ogni domanda e di condannare la ricorrente al pagamento di spese e competenze di lite.
Rilevava che, nella fattispecie, il canone era stato già stato ridotto in sede di originaria stipulazione e che era di gran lunga inferiore a quello di mercato, per cui l'avversa pretesa di “rinegoziare” o ridurre il corrispettivo, invocando l'applicazione del principio di buona fede nell'esecuzione del contratto o altri istituti giuridici, era totalmente infondata.
Secondo parte resistente il principio di “buona fede”, lungi dal consentire alle parti di non adempiere alle obbligazioni contrattuali, impone che i contratti debbano essere eseguiti in buona fede e non consente che, in considerazione di diminuzioni dei fatturati (magari imputati a cause di forza maggiore piuttosto che conseguenti ad incapacità gestionali o politiche commerciali inadeguate), i conduttori possano a loro arbitrio ridurre i canoni, al pari di come non potrebbero pretendere di incrementarli i locatori nel caso di aumenti dei fatturati. Altrimenti opinando, i canoni locativi sarebbero oggetto di una continua fluttuazione le cui misure, in difetto di accordo tra le parti, sarebbero rimesse alla decisione dell'autorità giudiziaria che, pertanto, potrebbe modificare, peraltro a favore di una sola parte, contratti aventi forza di legge tra le parti (art 1372 c.c.), sostituendosi all'autonomia contrattuale, in violazione delle note norme di legge ordinarie e dei noti precetti costituzionali.
Aggiungeva che anche la giurisprudenza ha confermato che nel nostro ordinamento è “esclusa
l'esistenza di norme o principi generali che, al di fuori di ipotesi specificatamente indicate. attribuiscano al giudice un potere di riequilibrio dei sinallagmi contrattuali, ancorché alterati da fatti sopravvenuti ed imprevedibili, autorizzandolo a sostituire o integrare, con proprie determinazioni, gli accordi liberamente stipulati tra le parti…Nel momento in cui si verificano squilibri nei rapporti contrattuali, l'ordinamento riconosce i seguenti rimedi:

1. risoluzione del contratto a fronte di una definitiva e totale impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile al debitore
(art. 1463 c.c.);

2. non responsabilità del debitore per il ritardo nell'adempimento, a fronte di una impossibilità sopravvenuta della prestazione, totale o parziale, solo temporanea e non dovuta a causa
a lui imputabile (art. 1256 c.c.);

3. riduzione della prestazione del debitore in caso di impossibilità parziale della prestazione (art. 1464 c.c.);

4. risoluzione del contratto per eccessiva onerosità pagina 4 di 12 sopravvenuta (art. 1467 c.c.);

5. riduzione ad equità delle condizioni contrattuali (art. 1467 c.c.). Ciò comporta che non esiste, nel nostro ordinamento, un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili e un correlato potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, al di là delle ipotesi espressamente previste dalla legge” (Trib. Roma n. 3114/2021).
Nella fattispecie, secondo la tesi della resistente, la società conduttrice non intendeva risolvere il contratto ma proseguirlo previa riduzione (ulteriore rispetto a quelle già pattuite in contratto) del canone, ritenendo di aver diritto alla rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto e, in mancanza di accordo del locatore, di potere ottenere in giudizio la riduzione. La pretesa della società conduttrice sarebbe da ritenersi totalmente infondata anche alla luce della giurisprudenza in materia richiamata dalla locatrice.
Sicché, secondo tale prospettazione, non si potrebbe discutere di impossibilità della prestazione in quanto l'immobile locato è sempre stato integro ed utilizzabile: solo l'attività di vendita al dettaglio svolta nella porzione del locale al pianterreno era stata temporaneamente inibita dal D.L. 18 del
17.3.2020 sino al 17 maggio 2020 mentre l'uso a deposito del locale non si era mai interrotto. Peraltro,
“l'adempimento di un'obbligazione pecuniaria è sempre possibile, in quanto il denaro è un bene generico e imperituro” (Trib. Cremona 15.3.2022 n. 149, in motivazione) e la garanzia del locatore non si estende alla produttività dell'attività imprenditoriale svolta dal conduttore (cfr., ex multis, Trib.
Roma 24.1.2022 n. 20350). Nel caso di impossibilità sopravvenuta, ai sensi dell'art 1463 c.c. la parte liberata non può chiedere la controprestazione e deve restituire quella che abbia già ricevuta, invece, la società conduttrice aveva continuato a ricevere la controprestazione, continuando ad occupare l'immobile.
Non ritenuto necessario alcun ulteriore approfondimento istruttorio e considerata la causa matura per la decisione, essa era rinviata per la discussione e, con provvedimento del 9.2.2023, il giudice autorizzava le parti al deposito di note conclusive sino a dieci giorni prima dell'udienza di discussione. Il 17.3.2023 le parti depositavano le note.
Il procedimento veniva, quindi, definito ex art. 429 c.p.c. a seguito di discussione orale alla odierna udienza.
*****
La domanda è fondata e va accolta nei limiti che si vanno a dire.
pagina 5 di 12 In primo luogo, occorre soffermarsi sui principi regolatori del nostro ordinamento per poi approfondire il tema della locazione di beni immobili adibiti ad uso commerciale, i cui conduttori sono rimasti colpiti dalla crisi pandemica.
Gli articoli 1175 e 1375 c.c. attribuiscono rilievo, sotto il profilo del diritto positivo, ai principi della buona fede e della correttezza, rendendoli parte del tessuto connettivo dell'ordinamento giuridico, quale espressione di un più ampio principio di solidarietà sociale fondato sull'art. 2 Cost.
Le suddette norme fondano un vero e proprio obbligo di cooperazione di una parte nei confronti dell'altra, oltre a rappresentare uno strumento per il giudice atto a controllare, anche in senso modificativo o integrativo, lo statuto negoziale al fine di garantire il giusto contemperamento dei contrapposti interessi (Cass. civ., n. 3775/1994, Cass. civ., n. 20106/2009).
Sulla scorta di tali insegnamenti anche la giurisprudenza di merito ha affermato che nei contratti di durata le pattuizioni hanno certamente valenza obbligatoria ma secondo la clausola “rebus sic stantibus”, cosicché, a fronte di eventi straordinari, sussiste un obbligo per le parti di cooperare secondo correttezza e buona fede al fine di riequilibrare il sinallagma contrattuale in un'ottica che riconduca le prestazioni entro i limiti della normale e prevedibile alea e che, in mancanza di un adeguamento spontaneo, deve ammettersi l'intervento sostitutivo del giudice (Trib. Firenze, 27 gennaio
2021; Trib. Bari, 14 giugno 2011).
Orbene, come già sottolineato in giurisprudenza, è indubbio che le misure contenitive adottate a seguito della crisi pandemica da OV abbiano limitato il godimento del bene oggetto di locazione non sotto il profilo della sua detenzione, che è rimasta ugualmente nelle mani del conduttore, quanto piuttosto della sua utilizzazione.
Invero, l'art. 1575 n. 2 c.c. tra gli obblighi del locatore cita anche quello di mantenere la cosa locata,
“in istato da servire all'uso convenuto”.
Ebbene, in ragione delle misure restrittive adottate dal Governo a causa del propagarsi della pandemia da OV (e in particolare ci si riferisce ai periodi dall' 11 marzo sino al 17 maggio 2020 -come da
D.L. 23 febbraio 2020, n. 6, convertito con modificazioni in L. 5 marzo 2020, n. 13, e DPCM 11 marzo
2020- nonché dal 15 marzo 2021 sino al 25 aprile 2021 -come da DPCM 3 novembre 2020 nonché da
DPCM del 2 marzo 2021 e da ordinanza del Ministero della Salute del 12 marzo 2021), l'obbligo di cui al citato art. 1575 c.c. è stato adempiuto dal locatore parzialmente, essendo stato il bene utilizzato dal conduttore solo in parte.
pagina 6 di 12 È pur vero che la mancata utilizzazione della cosa locata secondo la destinazione contrattuale non può dirsi dipesa da vizi o da inidoneità del bene imputabili al locatore, essendo riconducibile a cause esterne, di forza maggiore, ossia ai provvedimenti dell'Autorità (cd factum Principis) che di fatto hanno limitato fortemente le attività commerciali.
Nonostante l'immobile, in virtù delle sue caratteristiche strutturali, risultasse astrattamente idoneo -e tanto è pacifico- all'esercizio di attività commerciale, la sua concreta idoneità a soddisfare l'interesse del conduttore, finalizzato alla realizzazione delle utilità per cui è stato locato, è stata temporaneamente preclusa o attenuata.
In altri termini, il conduttore a cagione dei provvedimenti restrittivi emessi a seguito della pandemia da
OV non ha potuto avvalersi dell'immobile per lo svolgimento dell'attività commerciale per la quale il bene è stato concesso in locazione, con conseguente frustrazione del suo interesse, configurandosi, pertanto, un'ipotesi di impossibilità oggettiva, per il conduttore/creditore, di fruire della prestazione negoziale dovuta dal locatore/debitore.
Orbene, nei casi in cui la prestazione divenga completamente irrealizzabile o non fruibile per il creditore a causa di eventi esterni sopravvenuti, giurisprudenza consolidata ha sposato l'orientamento secondo cui il rimedio della risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione, ai sensi degli articoli 1256 e 1463 c.c., può essere invocato da entrambe le parti del rapporto obbligatorio sinallagmatico.
Da ciò deriva che, non solo il debitore, ma anche il creditore può domandare la risoluzione, a condizione che l'interesse di quest'ultimo a ricevere la prestazione sia venuto meno. In tal caso, si configura la sopravvenuta irrealizzabilità della causa concreta del contratto, ossia della finalità essenziale che ne giustifica l'esistenza, con conseguente estinzione dell'obbligazione.
Tuttavia, nel caso di chiusura di un locale commerciale a seguito delle misure di contenimento della pandemia da OV non si versa in ipotesi di impossibilità totale della prestazione negoziale giacché il conduttore ha conservato il godimento dell'immobile: difatti la ha continuato Parte_1
ininterrottamente ad averne la disponibilità ed a custodirvi merci, arredi e, in generale, beni propri, sicché la prestazione della parte locatrice è stata, seppur parzialmente, resa e fruita.
È indubbio, tuttavia, che il sinallagma contrattuale, nei mesi di chiusura delle attività commerciali, è stato alterato giacché la controprestazione, costituita dal corrispettivo negoziale pattuito, è stata concordata dalle parti per l'intera prestazione del locatore, comprensiva anche della destinazione del bene locato all'uso pattuito (ovvero, nel caso che ci occupa, a quello commerciale). pagina 7 di 12 In ipotesi di sopravvenute alterazioni del sinallagma funzionale per cause sopravvenute ed eccezionali e, contrariamente a quanto affermato da parte resistente, anche a prescindere da un calo del fatturato, la disciplina codicistica ha previsto rimedi generali, indipendenti dalla volontà dei contraenti: l'art. 1464
c.c. prevede che, nei contratti a prestazioni corrispettive, ove la prestazione sia divenuta parzialmente impossibile, la controparte “ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da lui dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale”.
In coerenza col principio affermato all'art. 1464 c.c., il codice civile in materia di locazioni, in ragione anche del carattere duraturo del rapporto, ha dettato una disciplina conservativa delle prestazioni e ripristinatoria di eventuali alterazioni del sinallagma contrattuale nel corso del rapporto, prevedendo, in caso di sopravvenuta e temporanea limitazione nel godimento del bene per causa non imputabile al locatore, appositi rimedi in favore del conduttore: a mero titolo esemplificativo si richiama l'art. 1584, comma 1, c.c. il quale attribuisce al conduttore il diritto “a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse ed all'entità del mancato godimento” (v. sul punto anche Cassazione civile sez. III, 27/02/2004, n.3991).
Analogo diritto è riconosciuto sempre al conduttore in caso di vizi, originari o sopravvenuti, imputabili al locatore, “che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito” (artt. 1578 e 1581
c.c.).
Ancora, l'art. 2 comma 3 della Legge 431/1998 prevede la possibilità di ridurre il canone di locazione qualora “l'immobile locato non è utilizzabile, anche parzialmente, per cause non imputabili al conduttore”.
Dunque, il riconoscimento del diritto del conduttore ad una riduzione del canone, proporzionata alla sopravvenuta diminuzione del godimento, costituisce specifica applicazione del principio generale di buona fede nell'esecuzione del contratto che altro non è che quello “della sinallagmaticità fra godimento e corrispettivo, per cui ove quel godimento non è attuabile secondo le previsioni contrattuali il conduttore è abilitato a pretendere una riduzione del relativo corrispettivo e financo legittimato alla risoluzione del rapporto, quando quella diminuzione è tale da comportare il venir meno dello stesso interesse del conduttore alla persistenza della locazione” (Cass. n. 3590/1992).
Del resto, il principio di buona fede in executivis impone a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire anche nella fase di esecuzione del contratto in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da pagina 8 di 12 singole norme di legge nei limiti dell'interesse proprio o, comunque, nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico e sempre che non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse.
Né può ritenersi un apprezzabile sacrificio, idoneo a escludere la riduzione del canone locatizio, quello invocato da parte resistente secondo cui “lo Stato non ha disposto alcun incentivo per i locatori, né alcuna riduzione delle imposte, rimaste invariate nelle aliquote e nelle improrogabili scadenze”.
Tuttavia, è indubbio che, per effetto delle disposizioni emergenziali, la prestazione del locatore, ovvero quella di assicurare il godimento dell'immobile per la destinazione contrattuale, non è stata adempiuta nella sua interezza, essendo stato precluso l'esercizio dell'attività commerciale nel periodo tra l'11 marzo 2020 e il 17 maggio 2020 nonché tra il 15 marzo 2021 e il 25 aprile 2021. Parimenti indubbio, per le ragioni innanzi esposte, è che ciò non è da imputare a inadempimento del locatore.
Nonostante la non imputabilità della parziale prestazione erogata in favore del conduttore, in applicazione dei principi, primo fra tutti quello di buona fede, testé invocati, appare chiaro che costui possa vantare un diritto alla riduzione del canone in proporzione al diminuito uso del bene.
Peraltro, non solo le disposizioni codicistiche ma anche la legislazione emergenziale è intervenuta sul tema della crisi economica in cui sono incorsi gli esercenti di attività commerciali, prevedendo all'art. 65, comma 1, D.L. n. 18/2020 (decreto Cura Italia) un beneficio del credito di imposta in favore dei
“soggetti esercenti attività d'impresa” e, dunque, nella specie, anche di nella misura Parte_1
del 60% del canone proprio “al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19”.
Il beneficio in parola, come già evidenziato in giurisprudenza, lascia impregiudicato il diritto ad una riduzione del canone (ed eventualmente ad un esonero dal relativo pagamento) relativamente al periodo di tempo in cui il conduttore sia stato costretto, per factum Pncipis, a tenere chiusa la sua attività commerciale.
Col che resta chiarito che, non condividendosi quanto sostenuto sul punto da parte resistente, secondo cui a non spetterebbe la riduzione del canone locatizio in ragione della previsione legislativa Pt_1
istitutiva del credito di imposta, il beneficio de quo resta confinato all'esclusivo ambito fiscale e non si ripercuote sull'equilibrio sinallagmatico delle prestazioni negoziali.
pagina 9 di 12 Tanto precisato, anche in presenza dell'intervento generale del legislatore per fare fronte alla crisi economica causata dal OV, deve in ogni caso ritenersi doveroso in tale ipotesi fare ricorso alle clausole generali di buona fede e di solidarietà sancite dall'art. 2 della Carta costituzionale.
Difatti la buona fede può essere utilizzata anche con funzione integrativa cogente nei casi in cui si verifichino dei fattori sopravvenuti ed imprevedibili non presi in considerazione dalle parti al momento della stipulazione del rapporto, che sospingano lo squilibrio negoziale oltre l'alea normale del contratto.
In una situazione emergenziale di eccezionale straordinarietà non sembra possa dubitarsi in merito all'obbligo di entrambe le parti di addivenire a nuove trattative al fine di riportare l'equilibrio negoziale entro l'alea normale del contratto. Nella specie, parte resistente ha violato il canone di buona fede in senso oggettivo, non prendendo affatto in considerazione l'ipotesi di rinegoziare le condizioni contrattuali, anzi affermando che essendo “il canone locativo già stato convenuto in misura ridotta per
i primi 4 anni”, prima della pandemia da OV, parte ricorrente nulla aveva da pretendere.
Peraltro, la pronuncia del Tribunale di Roma n. 20350 del 2022, citata dalla resistente a suffragio della propria tesi, risulta inconferente poiché lungi dal dimostrare la irrilevanza della crisi pandemica sul contratto affermano il principio generale -peraltro già affermato dalla giurisprudenza fuori dal contesto pandemico - secondo cui la normativa emergenziale anti Covid -19 non prevede alcuna disposizione che autorizza il conduttore di un immobile locato a sospendere o rifiutare il pagamento del canone, anche nell'ipotesi in cui l'attività esercitata nell'immobile locato sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali.
Nella specie, è fatto pacifico che la società ricorrente non abbia mai sospeso o ridotto in autotutela il pagamento dei canoni, nonostante la crisi economica che l'ha colpita durante il periodo emergenziale, con ciò dimostrando di voler adempiere alle proprie obbligazioni.
Al contrario, la adottando un atteggiamento di irragionevole chiusura rispetto al dovere di CP_1
rinegoziazione del contratto, ha violato i principi di buona fede in executivis e di solidarietà sociale.
Come già affermato, l'obbligo di rinegoziazione e di riduzione del canone prescinde dalla prova di una effettiva “contrazione del fatturato” ovvero del “nesso causale di tale contrazione con la chiusura temporanea dell'attività” poiché in tal caso non si discorre, nemmeno in senso lato, di danno bensì di sopravvenute, straordinarie ed eccezionali esigenze che limitano di fatto l'utilizzo del bene locato secondo l'intenzione anche di uno dei contraenti, frustrando la causa in concreto del contratto.
pagina 10 di 12 Conseguentemente, al fine di riportare in equilibrio il contratto nei limiti dell'alea negoziale normale, si rende necessario il ricorso alla buona fede integrativa.
Tanto chiarito, nella specie, considerate le complessive limitazioni allo svolgimento dell'attività di commercio e la loro durata, nonché il beneficio del credito di imposta a favore dei soggetti esercenti attività d'impresa, si ritiene equo ridurre nella misura del 40% il canone in questione per i periodi di totale chiusura dell'esercizio commerciale.
Sicché, per calcolare l'importo pagato dal conduttore per il periodo in cui la prestazione è stata resa parzialmente dal locatore, seppur come visto non per sua colpa, si deve (a) considerare l'importo del canone previsto dal contratto di locazione per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020, pari ad € 8.480,00 mensili (b) moltiplicare il detto importo per i tre mesi (pari ad € 25.440,00) , (c) dividere l'ottenuto importo per il numero dei giorni complessivi dei mesi di marzo, aprile e maggio 2020 (92) per ottenere l'importo giornaliero del canone (€ 276,52), (d) moltiplicare il detto importo per i giorni di effettiva chiusura dell'esercizio (68 giorni dall' 11 marzo sino al 17 maggio 2020, date di inizio e fine chiusura indicate dalla ricorrente -doc. n. 7).
Si ottiene così l'importo di € 18.803,36, corrisposti dal conduttore al locatore in cambio di una parziale prestazione.
Sicché da tale somma, per le ragioni ampiamente esposte in precedenza, è necessario detrarre il 40%, ottenendo così l'importo di €11.282,01.
Dunque, dalla somma di € 18.803,36 si deve sottrarre l'importo di € 11.282,01, ricavando l'importo di
€ 7.521,35, pari alla riduzione spettante al conduttore per i 68 giorni di ridotto utilizzo del bene locato.
Quanto al periodo 15 marzo 2021 - 25 aprile 2021 deve essere effettuato il medesimo calcolo, adeguando tuttavia gli importi.
Innanzitutto, (a) il canone di locazione per i mesi di marzo e di aprile 2021 ammontava ad € 9.140,00 al mese, (b) moltiplicando il detto importo per i due mesi (pari ad € 18.280,00) e (c) dividendo l'importo ottenuto per il numero dei giorni complessivi dei mesi di marzo e aprile 2021 (61) si ottiene l'importo giornaliero del canone (€ 299,67).
Moltiplicando il detto importo per i giorni di effettiva chiusura dell'esercizio (42 giorni 15 marzo 2021
- 25 aprile 2021, date di inizio e fine chiusura indicate dalla ricorrente -ibidem), si ottiene così
l'importo di € 12.586,14, corrisposti dal conduttore al locatore in cambio di una parziale prestazione.
pagina 11 di 12 Da tale somma, per le medesime ragioni testé espresse, è necessario sottrarre il 40%, ottenendo così
l'importo di € 7.551,68.
Dunque, dalla cifra di € 12.586,14 si deve detrarre l'importo di € 7.551,68, per un ammontare di €
5.029,46, pari alla riduzione spettante al conduttore per i 42 giorni di ridotto utilizzo del bene locato.
Complessivamente, alla società conduttrice spetta, quale riduzione del canone di locazione per i mesi testé menzionati, l'importo di € 12.550,81 (€7.521,35+€ 5.029,46). Su tale somma -sebbene non richiesti- vanno riconosciuti d'ufficio ex art. 1284 cc gli interessi legali dalla messa in mora al saldo per la naturale fruttuosità del danaro.
Per i restanti periodi, è dovuto l'intero canone, giacché i DPCM emessi hanno disposto, con varie modulazioni, limitazioni alle attività commerciali, con riguardo agli orari di apertura ed alle modalità di svolgimento, ivi comprese quelle concernenti il distanziamento sociale, ma non hanno precluso del tutto l'esercizio dell'attività.
La regolamentazione delle spese processuali, liquidate ex DM n. 55 del 2014 e ss. mm. ii., segue il principio della soccombenza in base al valore della somma attribuita, facendo applicazione degli onorari medi per la fase di studio e introduttiva e riducendo del 50% la fase di trattazione.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1
, nel contraddittorio delle parti, respinta ogni altra contraria difesa ed eccezione, così CP_1
provvede:
- accoglie la domanda per quanto di ragione e dispone la riduzione del canone del contratto di locazione nella misura indicata in motivazione per i periodi di marzo, aprile e maggio 2020 nonché per quelli relativi a marzo e aprile 2021;
- per l'effetto condanna alla restituzione di € 12.550,81 oltre interessi legali dalla CP_1
messa in mora al saldo;

- condanna al pagamento delle spese di lite in favore di che liquida CP_1 Parte_1 in € 784,00 per spese vive ed in € 4.802,00 per compensi professionali, oltre 15% rfs, iva e cap se dovuti.
Bari, lì 28.5.2025
Il Giudice
Sergio Cassano
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