N. R.G. 5710/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Bonacchi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5710/2024 promossa da:
JU CE RT AR (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. C.F._1
PRETELLI ALESSANDRO (C.F. ), elettivamente domiciliata in Quarrata, C.F._2
Piazza Risorgimento n. 36, presso il difensore;

ATTORE contro
FA TI (C.F. , residente in [...]; C.F._3
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Parte attrice: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Tribunale di Firenze, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione rejetta: in tesi, dichiarare l'annullamento per dolo del contratto preliminare stipulato il 24/1/2024 con il quale il
Sig. AU TI ha promesso di vendere al Sig. JU CE EG AD l'appartamento ad uso ufficio sito in via E. Barsanti, 12, quarto ed ultimo piano, Prato, per il prezzo di euro
79.000,00;
pagina 1 di 7 conseguentemente, condannare il Sig. AU TI a restituire la somma di euro 9.000,00
al Sig. JU CE EG AD, con gli interessi legali dal 25/1/2024 alla data della domanda giudiziale e con gli interessi di cui all'art. 1284, comma 4,
in ipotesi,
dichiarare l'annullamento per errore del contratto preliminare stipulato il 24/1/2024 con il quale il Sig. AU TI ha promesso di vendere al Sig. JU CE EG AD
l'appartamento ad uso ufficio sito in via E. Barsanti, 12, quarto ed ultimo piano, Prato, per il prezzo di euro 79.000,00;
conseguentemente, condannare il Sig. AU TI a restituire la somma di euro 9.000,00 al Sig. IO CE EG AD, con gli interessi legali dal 25/1/2024 alla data della domanda giudiziale e con gli interessi di cui all'art. 1284, comma 4, c.c., dalla data della domanda giudiziale al saldo;
vittoria di spese del giudizio”.
Parte convenuta contumace.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, regolarmente notificato, il sig. JU RT AR ha convenuto di fronte a questo Ufficio il sig. FA TI, con azione di annullamento e conseguenziale condanna per Euro 9.000,00.
A sostegno delle proprie pretese l'attore ha allegato che:
- Nel mese di gennaio 2024, essendo alla ricerca di un appartamento da acquistare, ove stabilire la propria residenza, aveva notato un annuncio sul sito “immobiliare.it”, avente ad oggetto la vendita di un bilocale (pubblicizzato come unità ad uso abitativo, arredato con cucina, divano, poltrona, bagno e letto), sito in Prato, via Barsanti n. 12, per il prezzo di Euro 79.000,00;
- in data 9.1.2024, aveva, quindi, visitato l'immobile, alla presenza del proprietario, TI
AU, ed accompagnato dall'agenzia immobiliare che aveva pubblicizzato la vendita dell'immobile medesimo;

- verificata la conformità con le foto dell'inserzione ed interessato all'acquisto, aveva effettuato una seconda visita, in compagnia – stavolta – del sig. LA UA, il quale aveva immediatamente manifestato le sue perplessità circa l'uso abitativo dell'appartamento, stante l'altezza del soffitto e l'assenza di aperture, nonostante le quali, sia il personale dell'agenzia che il venditore, avevano garantito la regolarità dell'immobile;
pagina 2 di 7 - in data 23.1.2024, convinto dalle parole del venditore e dell'agenzia, si era deciso a formulare una proposta d'acquisto, offrendo il prezzo di Euro 75.000,00, che veniva – però – rifiutata dal venditore;

- Rassicurato nuovamente dal venditore, che gli aveva consegnato una dichiarazione con la quale questi attestava che nell'immobile “si può prendere la residenza”, l'offerta veniva aumentata ad Euro 79.000,00 (di cui Euro 9.000,00, a mezzo assegno bancoposta n. 7254774544-04, a titolo di acconto);
- concluso l'affare, l'attore si era rivolto al Geometra BRAGAGNI Luca per le verifiche urbanistiche e catastali;

- Dagli accertamenti compiuti da quest'ultimo, erano emersi, in modo non equivoco, che l'immobile oggetto della proposta non era idoneo ad essere adibito ad uso abitativo e che non vi poteva essere stabilita la residenza. Parimenti, il bilocale non poteva essere oggetto di mutamento di destinazione d'uso, atteso il difetto dei requisiti normativi richiesti (in ordine all'altezza, alle superfici aeroilluminanti ed alla areazione dell'unico bagno);
- In conseguenza di ciò, aveva chiesto al promittente venditore la restituzione della somma corrisposta, senza – però – ricevere riscontro alcuno.
Assumendo un evidente mendacio (da parte del TI, nel corso delle trattative), ovvero la sua errata convinzione (per quanto atteneva l'uso abitativo dell'immobile de quo), ha domandato l'annullamento del contratto per dolo della controparte o per errore essenziale, e, per l'effetto, la condanna alla restituzione della somma versata a titolo di acconto, di Euro 9.000,00.
Con decreto del 2.7.2024, la parte convenuta (FA TI) è stata dichiarata contumace, vista la regolarità e tempestività della notifica della citazione nei suoi confronti.
Depositate le memorie ex art. 171 ter, comma 1, c.p.c., la causa è stata istruita documentalmente e con escussione testi.
All'udienza del 30.1.2025, tenuta con modalità cartolare, la causa è stata assunta in decisione.
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1. sulla domanda di annullamento
In punto di diritto va precisato che nel codice civile non vi è una sezione dedicata ad una disciplina unitaria delle vicende che incidono in modo anomalo sulla formazione della volontà. Il legislatore, infatti, ha unificato errore, violenza e dolo solo sotto un profilo sanzionatorio,
pagina 3 di 7 disponendo che colui che sia incorso in errore, ovvero colui che subisca il dolo o la violenza, possa chiedere l'annullamento del contratto.
La disciplina dei vizi della volontà, dunque, riguarda quelle ipotesi in cui la volontà si è formata non correttamente per l'intervento di fatti ed azioni che hanno influito sulla determinazione finale del contraente. In tale sede, in virtù delle domande dell'attore, occorre soffermarsi sulle ipotesi di dolo e di errore.



1.1 il dolo
Si ha dolo in caso di raggiri operati dalla controparte – o da un terzo -, che abbiano indotto il contraente in errore. Si parla, nello specifico, di dolo contrattuale (o negoziale), che va a distinguersi – ovviamente – dal dolo del fatto illecito.
Il dolo è, ex art. 1439 c.c., causa di annullamento del contratto, quando i raggiri usati da uno dei contraenti (c.d. deceptor) siano stati tali che, senza di essi, l'altra parte (c.d. deceptus) non avrebbe contratto.
Tra raggiri e conclusione del contratto deve sussistere, poi, uno stretto nesso di causalità, e – pertanto – i primi devono essere tali da indurre a contrarre una persona di normale diligenza.
Trattasi di una valutazione da condurre ad una stregua oggettiva e non soggettiva, alla luce delle circostanze, delle malizie ed astuzie usate o anche delle (semplici) menzogne, se determinanti.
Difatti, secondo orientamento – ormai – consolidato, affinché si possa giungere ad una pronuncia di annullamento del contratto per dolo, non è sufficiente una qualunque influenza psicologica sull'altro contraente, ma sono necessari artifici o raggiri, che abbiano avuto una (intenzionale) efficacia causale sulla determinazione volitiva della controparte e, quindi, sul consenso di quest'ultima (Cass., 4 novembre 2021, n. 31731).
Posto ciò, la domanda di annullamento per dolo è infondata.
L'attore, difatti, non ha fornito un sufficiente riscontro probatorio circa l'uso di raggiri da parte della parte convenuta/venditrice.
Le dichiarazioni rese dai testimoni, quali elementi di cui il giudice può tener conto ai fini della decisione nel contesto delle altre risultanze di causa, nulla apportano, in termini di riscontro probatorio, con riferimento agli – ipotetici – raggiri, ovvero artifici, addotti dall'attore.
Le dichiarazioni – che si affronteranno meglio a breve – non risultano, pertanto, univocamente idonee a dimostrare l'esistenza di artifici e raggiri, ossia comportamenti maliziosi e diretti ad ingannare la vittima, al punto da viziarne la volontà.
pagina 4 di 7

1.2 per errore
L'errore (nello specifico, l'errore vizio, ovvero errore motivo – che va distinto dall'errore ostativo, ricadente sulla dichiarazione -) corrisponde ad una falsa rappresentazione della realtà che ha sviato il soggetto e lo ha indotto a contrarre sulla base di una volontà non corrispondente alle effettive intenzioni.
La legge accorda tutela a colui che è incorso in errore a condizione che l'errore sia riconoscibile ed essenziale.
L'errore si considera riconoscibile quando, in relazione al contenuto, alle circostanze del contratto, ovvero alle qualità dei contraenti, una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo, in quanto palese (Cfr. Cass. n. 9777/1993). Requisito che questo Tribunale, in virtù di quanto sopra detto sul contratto, ovvero di quanto si dirà sulla trattativa (ovvero circa la necessità dell'uso abitativo dell'immobile de quo), ritiene sussistente nella fattispecie de qua.
L'errore, oltre che riconoscibile, deve essere essenziale, nel senso che deve aver influito in modo determinante sulla formazione della volontà del soggetto, ad una stregua oggettiva, cosicché dalla formula negoziale risulta un criterio di identificazione dell'interesse, diverso da quello assunto concretamente da che è incorso in errore.
Le ipotesi di essenzialità sono tipizzate dal legislatore, con l'art. 1429 c.c..
Tra queste, rileva, in tale sede, ritenendolo il giudicante sussistente nel caso in esame, l'errore sull'identità dell'oggetto della prestazione, ovvero su una qualità dello stesso (comma 2).
Il requisito dell'essenzialità è, dunque, anch'esso presente. Infatti, ai fini dell'essenzialità – e, pertanto, come già detto, del peso avuto sulla determinazione a contrarre -, rileva il c.d. motivo individuale (che di per sé sarebbe irrilevante), rappresentando la spinta alla contrattazione su cui incide – proprio – l'errore.
Nel caso in esame, l'attore aveva rappresentato (al venditore, TI FA), in sede di trattative, l'esigenza di acquistare un immobile come unità ad uso abitativo, per stabilirvi la propria residenza.
A tal proposito, dalla prova testimoniale assunta nel corso del giudizio, è emerso che, durante le trattative, il TI aveva in più occasioni garantito l'abitabilità dell'immobile.
Tale circostanza è stata confermata dal sig. LA UA, amico che accompagnò l'attore in occasione della seconda visita presso l'immobile, e dal sig. AR IG, titolare dell'Agenzia Immobiliare Studio Badie – Grignano s.a.s., i quali hanno confermato che il TI, in più occasioni, a fronte delle perplessità dell'attore e del LA (stante le altezze del soffitto e pagina 5 di 7 l'assenza di aperture), aveva garantito l'uso abitativo dell'appartamento, dichiarando, a conferma di quanto garantito, che la propria compagna aveva stabilito la residenza nell'immobile de quo.
Chiarito ciò, ad ogni buon conto, pur volendo argomentare diversamente, è – comunque - evidente l'interessamento, ovvero la convinzione del sig. JU CE RT AR circa la presenza del requisito dell'abitabilità, tant'è vero che, dopo le ripetute rassicurazioni del venditore, in data 24.1.24, l'attore riceveva dal personale dell'agenzia la dichiarazione del proprietario, con la quale questi attestava che “in questo immobile si può prendere la residenza”.
Circostanza, questa, che – in primis - palesa in modo evidente una falsa rappresentazione della realtà da parte dell'attore, che lo ha sviato ed indotto a contrarre in base ad una volontà viziata, rendendosi conto dell'errore solo in occasione degli accertamenti urbanistici e catastali commissionati ed effettuati dal geometra BRAGNANI Luca (il quale, escusso come teste, ha confermato che “dalla documentazione che mi fu inviata appurai che l'immobile era destinato catastalmente e urbanisticamente ad uso direzionale, nel quale non avrebbe potuto essere stabilita la residenza, Non ho approfondito la questione della possibilità del mutamento di destinazione
d'uso, ma siccome gli immobili ad uso direzionale hanno requisiti urbanistici ed igienico-sanitari ben diversi da quelli per gli immobili ad uso residenziale. Ritengo impossibile tale mutamento salva la realizzazione di modifiche sostanziali che comprometterebbero l'intero edificio, ad esempio con
l'innalzamento di un solaio”), e – in secundis - lascia presumere una conoscenza/riconoscibilità dell'errore da parte della convenuta.
Appare, pertanto, evidente che l'immobile sia stato oggetto di contrattazione in base ad un preciso motivo, ovvero ad una intrinseca qualità del bene stesso, cosicché, in virtù dell'assenza di quest'ultima, il contratto è annullabile per errore sulla qualità del bene.
È dunque provato che il JU CE RT AR, convinto della possibilità di avere l'abitabilità nell'immobile, ovvero sulla scorta di una falsa rappresentazione della realtà, abbia contratto con una volontà “falsata”. Si è, pertanto, verificata una discrasia, non tra la dichiarazione e la volontà, ma tra la volontà dichiarata (stipulazione del contratto) e la c.d. volontà ipotetica (effettiva intenzione).
La domanda (in via ulteriormente subordinata) di annullamento per errore va, quindi, accolta e il sig. TI FA (venditore) va condannato al pagamento della somma di Euro 9.000,00, quale somma corrisposta a titolo di acconto dall'attore, in data 24.1.24 (circostanza confermata dal teste AR;
v. verbale 4.12.24, cap. 8).
pagina 6 di 7 Difatti, come noto, a differenza del contratto nullo (del tutto inefficace, tant'è vero che la sentenza è dichiarativa), il contratto annullabile produce gli effetti (provvisori, sino alla convalida, ovvero alla prescrizione dell'azione) di un contratto valido, che – però – vengono meno ove venga esperita, con successo, l'azione di annullamento (come nella fattispecie).


2. le spese legali
In conseguenza della soccombenza della convenuta, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., la stessa deve farsi carico delle spese di lite dell'attore.
Le spese vanno liquidate ex D.M. n. 55/2014 e ssmmii (D.M. n. 147/2022), con applicazione dello scaglione corrispondente al valore della causa (Euro 79.000,00, quindi scaglione da 52.001 a
260.000) e tenuto conto dell'attività defensionale effettuata.

P.Q.M.

il Tribunale ordinario di Firenze, III sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando:
- ACCERTATO e DICHIARATO l'errore essenziale dell'attore nell'acquisto dell'immobile, sito in Prato, via Barsanti n. 12,,ANNULLA il contratto di compravendita stipulato tra le parti in data 25.1.2024;
- CONDANNA il sig. TI FA al pagamento di € 9.000,00, in favore del sig. JU
CE RT AR;

- CONDANNA il sig. TI FA a rimborsare in favore di del sig. JU CE
RT AR le spese di lite, che liquida in Euro 5.077,00,00 per compensi (nello specifico, Euro 919,00, per lo Studio, Euro 777,00, per l'Introduttiva, Euro 1.680, per l'Istruttoria/trattazione, Euro 1.701,00, per la decisionale) ed in Euro 759,00 per esborsi, oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.
Firenze, 8 aprile 2025
Il Giudice
dott. Daniela Bonacchi
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