N. SENT
N. RGAC
N. CRON
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 25695 Ruolo Generale dell'anno 2022 e trattenuta in decisione all'udienza del 19 marzo 2025, vertente
TRA
(c.f. ; con sede legale a Roma, in via Vittore Parte_1 P.IVA_1
Carpaccio n. 60), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata a Roma, in via Rutilio Namaziano n. 6, presso lo studio dell'avv.to
Valerio Balsamo e dell'avv.to Alessio Vannicola, che la rappresentano e difendono in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione,
ATTRICE
E
(c.f. ; residente a [...] C.F._1
22), elettivamente domiciliata a Roma, in via Baldo degli Ubaldi n. 272, presso lo studio dell'avv.to Federica Leporelli, che la rappresenta e difende in forza di procura speciale allegata alla comparsa di risposta,
CONVENUTA
OGGETTO: mediazione immobiliare.
CONCLUSIONI: per parte attrice (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Brasca conclude come da memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. …”; per la parte convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… l'avv.to Amaraddio si riporta alle conclusioni di cui alla memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., ponendo in evidenza la sproporzione fra la somma richiesta e quella eventualmente dovuta, pur continuandone a contestare la debenza …”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato alla convenuta l'attrice CP_1
(nel prosieguo anche solo o società attrice) allegava che Parte_1 Pt_1 aveva espletato, in favore della convenuta, attività di intermediazione immobiliare inerente all'immobile sito a Roma, in via Giovanni Della Penna n. 56 e, segnatamente, facendo sottoscrivere alla stessa in data 4/6/2022 proposta di acquisto successivamente accettata dal venditore;
che in pari data la convenuta aveva sottoscritto un riconoscimento di provvigione a favore di essa attrice, nella quale si era impegnata a pagare, a titolo di compenso per l'attività professionale svolta, la somma di € 23.000,00 + IVA, per un totale di € 28.060,00; che la convenuta si era limitata a corrispondere unicamente la somma di € 5.000,00; che in data
29/7/2020 la convenuta aveva comunicato ad essa attrice e ai venditori di non poter più acquistare l'immobile, oggetto di trattativa, per asseriti problemi ad ottenere l'erogazione del mutuo fondiario all'uopo richiesto presso un istituto di credito;
che successivamente, per il tramite del proprio legale, la convenuta aveva chiesto la restituzione dell'assegno a suo tempo consegnato;
che si era replicato alla convenuta che non era stata trasmessa la comunicazione con la quale la banca aveva rigettato la richiesta di mutuo, così che era priva di efficacia la mera comunicazione effettuata dalla convenuta stessa, con conseguente richiesta di pagamento della provvigione per la differenza, ossia € 18.000,00; che senza esito era stata la procedura di mediazione, conclusasi in data 29/3/2022 con verbale negativo;
che si era pertanto reso necessario adire l'Autorità giudiziaria, per la condanna della convenuta al pagamento della complessiva somma di € 23.060,00 (IVA già compresa). Tanto premesso, la società attrice instava per l'accoglimento delle seguenti conclusioni rassegnate nell'atto di citazione: “Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della sig.ra CP_1 per non aver integralmente corrisposto il compenso professionale pattuito con la Pt_1 [...]
( ) relativo all'attività dii intermediazione da quest'ultima espletata Parte_1 P.IVA_1 per la compravendita dell'immobile sito in Roma, Via Giovanni della Penna 56. Per l'effetto condannare la sig.ra al pagamento in favore della CP_1 Parte_1
( ), in persona del legale rappresentante p.t. della somma complessiva di € P.IVA_1
2 23.060,00 … a titolo di compenso professionale;
Con vittoria di spese di lite, rimborso generale e Cpa come per legge”.
Con decreto del 23/5/2022 ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c., era disposto il differimento dell'udienza di prima comparizione dal 27/7/2022, indicata in citazione, all'11/10/2022.
In data 16/5/2022 si costituiva in giudizio la convenuta ammessa al CP_1 patrocinio a spese dello Stato, che contestava tutto quanto dedotto, allegato ed eccepito dalla società attrice e instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis, rigettare la domanda avversaria e, conseguentemente, in accoglimento delle motivazioni su rappresentate: 1) Accertare
l'esistenza del dolo avvenuto ai sensi dell'articolo 1419 c.c. e, per l'effetto, dichiarare la nullità del riconoscimento di provvigione e deposito in parola, disponendo, altresì, che nulla è dovuto in favore della società attrice. 2) Accertare la lesione contrattuale della convenuta ai sensi dell'articolo 1448 comma 1 c.c. e, per l'effetto, dichiarare la nullità dell'atto, in seguito a rescissione del contratto di riconoscimento della provvigione e deposito e disponendo, altresì, che nulla è dovuto in favore della società attrice. 3) Accertare la nullità della clausola che attribuisce in ogni caso il diritto alla provvigione al mediatore anche in condizioni di evidente sproporzione tra le prestazioni sinallagmatiche di un rapporto tra imprenditore e consumatore e, per l'effetto, dichiarare la nullità della clausola del contratto di cui al rapporto fra le parti oggetto della causa che attribuisce il diritto alla provvigione – asseritamente dovuta – in favore della società attrice senza la previsione di un meccanismo di adeguamento della stessa all'attività effettivamente svolta anche in ossequio alla recente giurisprudenza nonché a quanto previsto dall'articolo 33 del Codice del consumo. 4) In via riconvenzionale:
In ragione di tutte le su esposte motivazioni in fatto ed in diritto, la presente difesa chiede, in via riconvenzionale, all'Ill.mo Tribunale adito la condanna della Parte_1 alla restituzione alla sig.ra delle somme indebitamente trattenute dalla CP_1 società attrice, in persona del legale rappresentante sig. incassate mediante il Controparte_2
P versamento dell'assegno bancario n. 0564572841-01 pari € 5.000,00 lasciato in deposito dalla stessa convenuta, per titolo diverso, ovvero quale acconto sul prezzo di vendita dell'immobile come da proposta di acquisto dell'immobile sito in Roma, via Giovanni della
Penna, 56. In via subordinata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle eccezioni e delle motivazioni sopra esposte, Voglia il Tribunale adito accertare, comunque, la sproporzione esistente in ogni caso nel rapporto contrattuale e, per l'effetto, ove del caso, rideterminare l'importo della provvigione eventualmente dovuta – se dovuta – a carico della
3 convenuta, tenuto conto dell'effettiva prestazione svolta dal mediatore e, comunque, delle somme già incassate”. Al riguardo la convenuta, in relazione alla proposta di acquisto sottoscritta in data 4/6/2020 presso i locali dell'agenzia attrice, allegava che la stessa era condizionata all'erogazione del mutuo da parte dell'istituto bancario di fiducia di essa convenuta;
che in quella occasione era stata invitata a sottoscrivere un modulo prestampato relativo alla provvigione per l'importo di € 23.000,00 (oltre IVA); che inoltre era stato richiesto il rilascio di assegno di € 5.000,00 a titolo di deposito fiduciario, assegno rilasciato in data 11/6/2020, privo di data e di luogo, da una amica di essa convenuta con la sola finalità di essere a garanzia dell'impegno per l'acquisto futuro dell'immobile e sconto sul prezzo di vendita;
che la richiesta di mutuo, resa più complicata dal periodo emergenziale (Covid 19), non era stata accolta per mancanza dei requisiti, come risultava da due comunicazioni mail del
5/8/2020 e del 29/10/2020, entrambe inviate anche alla società attrice;
che pertanto, venuta a mancare la condizione prevista in contratto, in data 31/7/2020 aveva richiesto la restituzione dell'assegno, consegnato solo a titolo di deposito fiduciario e non come acconto sulla provvigione, invero non maturata per effetto della ricordata condizione sospensiva;
che viceversa, a seguito della fraudolenta apposizione del luogo e della data, il 21/4/2021 si era proceduto all'incasso dell'assegno da parte della società attrice;
che inoltre non si era poi proceduto alla sottoscrizione del contratto definitivo di vendita del bene immobile sia per la mancata erogazione del mutuo sia perché lo stesso immobile era stato sottoposto a pignoramento immobiliare, di cui l'agenzia immobiliare non aveva mai rivelato i dati del procedimento esecutivo, rubricato davanti al Tribunale Civile di Roma, né consegnato copia degli atti esecutivi, essendosi invero semplicemente limitata a notiziare essa convenuta in modo generico dell'esistenza di detta procedura;
che nel caso di specie andava richiesto l'annullamento del contratto contenente la promessa di provvigione in favore della società attrice per dolo ex art. 1439 c.c.; che in ogni caso il predetto contratto andava rescisso ex art. 1448 c.c. ovvero dichiarato nullo per vessatorietà della clausola di riconoscimento della provvigione;
che in ogni caso aveva diritto alla restituzione della somma incassata indebitamente dalla società attrice ovvero, in subordine, alla rideterminazione dell'importo della provvigione.
All'udienza di prima comparizione dell'11/10/2022 erano presenti i procuratori delle parti costituite, che insistevano nelle rispettive difese e chiedevano l'assegnazione dei termini ex art. 183/6 c.p.c.; si dava atto a verbale che il procuratore di parte convenuta “… precisa che la richiesta ex art. 210 c.p.c. si riferisce all'originale della scrittura privata redatta e
4 sottoscritta su foglio cartaceo in data 4/6/2020 e all'esibizione del file completo di accettazione di tutte le parti della proposta irrevocabile di acquisto del 4/6/2020, recante firme digitali apposte su tablet con relative specifiche tecniche o 'file di log'; conferma il disconoscimento delle firme apposte sulle copie in atti e si riserva di reiterare il disconoscimento all'esito della produzione in originale di detta documentazione”; il procuratore di parte attrice, come riportato a verbale, “… contesta le allegazioni, deduzioni ed eccezioni della parte convenuta;
in relazione al disconoscimento delle sottoscrizioni propone istanza di verificazione, precisando che con riferimento alla proposta di acquisto verrà depositata copia informatica con le relative specifiche, mentre con riferimento al riconoscimento della provvigione verrà depositato l'originale cartaceo, con deposito in
Cancelleria; indicando come scritture di comparazione la firma apposta in calce alla procura alle liti, riservandosi l'indicazione di prova testimoniale, già indicato il sig. Testimone_1 come teste. Eccepisce l'infondatezza della spiegata domanda riconvenzionale …”. Era disposto rinvio all'udienza del 29/3/2023, con assegnazione dei richiesti termini perentori ex art. 183/6 c.p.c..
Con memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. la parte attrice precisava le conclusioni, poi richiamate all'udienza di p.c.: “Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della sig.ra per non aver integralmente corrisposto il compenso professionale CP_1 pattuito con la ( ) relativo all'attività di Pt_1 Parte_1 P.IVA_1 intermediazione da quest'ultima espletata per la compravendita dell'immobile sito in Roma,
Via Giovanni della Penna 56; per l'effetto condannare la sig.ra al CP_1 pagamento in favore della ( ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante p.t. della somma complessiva di € 23.060,00 … a titolo di compenso professionale;
Rigettare la domanda riconvenzionale spiegata in quanto infondata in fatto e diritto. Con vittoria di spese di lite, rimborso generale e Cpa come per legge”.
Con memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. la parte convenuta confermava e richiamava le conclusioni, già rassegnate in comparsa di risposta, e poi richiamate all'udienza di p.c..
Con decreto del 28/2/2023 era disposto che l'udienza del 29/3/2023 si svolgesse con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., con assegnazione alle parti di termine fino alla data dell'originaria udienza per depositare note di trattazione scritta.
Le parti provvedevano al deposito di note di trattazione scritta con cui insistevano nelle rispettive istanze, anche istruttorie, opponendosi a quelle avversarie.
5 Con ordinanza 9/5/2023, emessa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
29/3/2023, svolta con trattazione cartolare, erano assegnati appositi termini per il deposito in
Cancelleria dell'originale della dichiarazione di riconoscimento della provvigione e per il successivo esame dello stesso, disponendo la custodia in cassaforte del documento;
era disposto rinvio all'udienza del 12/7/2023 per la conferma o meno del disconoscimento, una volta esaminato il documento in originale, e per l'eventuale istanza di verificazione da parte dell'attrice nonché per l'ulteriore corso;
era inoltre fissata al 19/3/2025 l'udienza di p.c. ex art. 81 bis, disp. att. c.p.c..
Alla successiva udienza del 12/7/2023, comparsi i procuratori delle parti, si dava atto a verbale, fra l'altro, che, a seguito dell'esame dell'originale della dichiarazione di riconoscimento di provvigione del 4/6/2020, la convenuta aveva riconosciuto come propria la firma apposta sul foglio relativo appunto alla provvigione;
all'esito la causa era trattenuta in riserva sulle istanze istruttorie, per la cui ammissione avevano insistito i procuratori delle parti.
Con ordinanza del 5-23/8/2023 la causa, ritenuta matura per la decisione sulla base della documentazione prodotta e da ammettere e delle allegazioni e deduzioni nonché eccezioni delle parti, era rinviata all'udienza del 19/3/2025 per la precisazione delle conclusioni, come da calendario del processo.
All'udienza del 19/3/2025, presenti i procuratori delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe, con assegnazione dei richiesti termini di legge ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c., termini scaduti il 9/6/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda di parte attrice è infondata e va rigettata, mentre va accolta la domanda riconvenzionale, spiegata dalla convenuta.

2. Richiamato quanto esposto, si rammenta che parte attrice ha allegato che aveva svolto attività di mediazione immobiliare, in favore della convenuta, che aveva portato alla conclusione dell'affare per effetto dell'accettazione, da parte dei proprietari, della proposta di acquisto del 4/6/2020 formulata dalla convenuta stessa (cfr. doc. 1 di parte attrice). Ha allegato inoltre che vi era stato il riconoscimento della provvigione di € 23.000,00 (oltre IVA, per un totale di € 28.060,00) nel caso di accettazione della proposta, con dichiarazione di pari data (cfr. doc. 2 di parte attrice) e pertanto ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento della residua somma di € 23.060,00, comprensiva di IVA, a titolo di provvigione dovuta, detratta la somma di € 5.000,00 già corrisposta a mezzo assegno bancario.
6 3. Da parte sua l'odierna convenuta in punto di fatto ha allegato che l'accettazione della predetta proposta di acquisto immobiliare era stata condizionata sospensivamente alla erogazione del mutuo, di cui aveva necessità per il pagamento del prezzo;
che non aveva ottenuto l'erogazione del mutuo e che pertanto aveva diritto alla restituzione della somma di €
5.000,00, indebitamente incassata dalla società attrice.

4. Da parte sua la società attrice ha dedotto, con specifico riferimento alla tematica della condizione sospensiva, che “… la sig.ra non ha fornito alcuna prova CP_1 dell'impossibilità di ottenere il mutuo entro il termine contrattualmente previsto del 30/7/2020
…” e che “… Al contrario, come evidenziato nelle memorie ex art. 183 n. 3, il documento bancario prodotto da controparte è datato 29 ottobre 2020, ossia ben tre mesi dopo la scadenza del termine …” (cfr., da ultimo, comparsa conclusionale di parte attrice).

5. Precisato l'oggetto del presente giudizio e richiamate schematicamente le posizioni delle parti, è opportuno procedere ad un necessario inquadramento della fattispecie con riferimento alle condizioni previste per la maturazione del diritto alla provvigione nel caso di mediazione tipica.

5.1 In punto di diritto appare necessario in primo luogo definire l'ambito di operatività della normativa in materia appunto di mediazione tipica (art. 1754 c.c.: “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”) e verificare quali siano i presupposti per il sorgere del diritto alla provvigione (art. 1755, comma 1, c.c.: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”).

5.2 Mentre l'art. 1754 c.c. si limita a qualificare il mediatore come “… colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare …”, senza essere legato in alcun modo ad alcune delle parti, e quindi ricollega alla messa in relazione una mera valenza qualificatoria, il successivo art. 1755 c.c., riferito specificamente alla 'provvigione', precisa, a conferma di quanto poi si dirà sull'adeguatezza dell'apporto causale ai fini del sorgere del diritto alla provvigione, che vi deve essere la conclusione dell'affare e che detta conclusione deve essere avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore stesso.

5.2.1 La legge parla infatti di “... affare ... concluso ...” (cfr. art. 1755 c.c.) e, al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione, l'affare va ritenuto 'concluso', in base a pacifica e condivisa giurisprudenza, quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del
7 contratto ex art. 2932 c.c. o per il risarcimento del danno (cfr. Cass. 6599/2001; Cass.
12022/2002; Cass. 15161/2004; Cass. 7519/2005; Cass. 8555/2006).

5.3 Pertanto per 'affare' deve intendersi, in senso generico ed empirico, ogni operazione di natura economico-commerciale generatrice di obbligazioni, da cui scaturisca un vincolo giuridico suscettibile, appunto, di esecuzione o di risarcimento dei danni (cfr. Cass.
21836/2010; Cass. 10833/2014).

5.4 Ai fini che qui interessano assume rilievo, nell'ottica del citato art. 1755 c.c., quanto meno la stipulazione di un contratto preliminare, atteso che già la conclusione di un contratto preliminare deve considerarsi 'atto conclusivo dell'affare', idoneo a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, indipendentemente dalla circostanza che poi segua o non segua la stipula del contratto definitivo (cfr. citata Cass. 12022/2002; Cass.
13067/2004; Cass. 13260/2009).

5.5 Da ultimo la giurisprudenza ha confermato questo orientamento, escludendo la rilevanza, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, di altre fattispecie, come p.es. quella della stipulazione di un 'contratto preliminare di preliminare', superando in tal modo precedente orientamento giurisprudenziale (cfr. Cass. 30083/2019; Cass. 7781/2020; Cass.
39377/2021; Cass. 15559/2022; Cass. 28879/2022; Cass. 22012/2023; Cass. 31431/2023).

5.5.1 Sempre in tempi recenti è stato ribadito che “nel contratto di mediazione, il pagamento della provvigione ai sensi dell'art. 1755 cod. civ. è strettamente connesso alla conclusione dell'affare. La rilevanza causale della conclusione dell'affare, quale fondamento delle pretese di carattere patrimoniale del mediatore, del resto, emerge indirettamente anche dall'art. 1756 cod. civ., ai sensi del quale, salvo patti o usi contrari, il mediatore avrà diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l'affare non è stato concluso (Cass. Sez. 2, n. 26682 del 24.22.2020).
Dall'art. 1755 cod. civ. deriva, allora, che i soggetti intermediati, aderendo al contratto di mediazione, non assumono alcun obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo dell'attività posta in essere dal mediatore a loro vantaggio, se non al momento della conclusione dell'affare …” (cfr. Cass. 9612/2023 in motivazione)

5.6 Dunque il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in base alla richiamata normativa e giurisprudenza, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare.
8 5.6.1 Pertanto, mentre non assume rilievo, in senso ostativo, il mancato conferimento espresso e/o per iscritto dell'incarico, assume invece rilevanza la circostanza che il mediatore abbia di fatto messo in relazione le parti e soprattutto abbia svolto un'attività utile per la conclusione dell'affare, sempre che di tale attività le parti fossero consapevoli e ne abbiano tratto vantaggio, così che detta attività venga a costituire l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo il principio della causalità adeguata (cfr.
Cass. 11443/2022; Cass. 869/2018; Cass. 25851/2014).

5.6.2 E' stato altresì precisato, proprio a margine della ricostruzione del principio di causalità adeguata, che “al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1,
c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare. L'esistenza del nesso di causalità tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare è soggetta a verifica in sede di legittimità” (cfr. Cass.
3165/2023; Cass. 403/2024; Cass. 538/2024).

5.6.3 Dunque il semplice aver messo le parti in relazione, secondo la definizione qualificatoria di cui al citato art. 1754 c.c., non è sufficiente al sorgere del diritto alla provvigione, essendo richiesto un adeguato apporto causale nella conclusione dell'affare, mediante lo svolgimento di un'attività utile per la conclusione dell'affare stesso.

5.7 Di per sé, sempre come discorso di carattere generale, la circostanza che le trattative vengano riprese e concluse per effetto dell'intervento di altro mediatore non esclude che il primo mediatore abbia diritto alla provvigione, essendo sufficiente la sussistenza del ricordato adeguato nesso causale fra detta conclusione e la precedente attività di mediazione
(cfr. Cass. 15880/2010; Cass. 23842/2008).

5.8 Di converso, è stato escluso il diritto alla provvigione nel caso di mancato accertamento in concreto di detto nesso di causalità fra l'attività di mediazione, svolta in una prima fase delle trattative, e la conclusione dell'affare (cfr. Cass. 22426/2020; Cass.
1120/2015).

5.9 E' poi altrettanto consolidato l'orientamento per cui, di per sé, la sostituzione della parte dell'affare concluso non è tale da impedire il riconoscimento della provvigione in favore del mediatore e a carico dell'originaria parte (cfr. Cass. 8850/2001; Cass. 6652/2018).
9 6. Sempre come discorso di carattere generale, ci si è interrogati se, ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, possa assumere giuridico rilievo, anche a prescindere dalla qualificazione del contratto fra proponente l'acquisto e proprietario in termini di vero e proprio contratto preliminare e in base all'autonomia contrattuale delle parti, il fatto che il proponente l'acquisto si sia obbligato, nei confronti dell'agente immobiliare, a corrispondere la provvigione prima della conclusione dell'affare nel senso su indicato e in particolare al momento della conoscenza, da parte dell'offerente, dell'avvenuta accettazione della proposta di acquisto da parte del proprietario.

6.1 Va al riguardo ribadito che di per sé la proposta irrevocabile di acquisto, proveniente dall'offerente e accettata dal proprietario, pur assumendo la veste di accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell'iter formativo del futuro negozio traslativo della proprietà, non determina ancora la conclusione dell'affare, giuridicamente rilevante ai fini che qui interessano.

6.2 In particolare con riferimento al rapporto sorto per effetto dell'accettazione della proposta di acquisto, si potrebbe ipotizzare la conclusione di un contratto preliminare di preliminare, avente contenuto meramente obbligatorio e -come visto- non sufficiente a far considerare concluso l'affare.

6.2.1 E' stato al riguardo precisato che “… la proposta irrevocabile proveniente dal promissario acquirente ed accettata dai promittenti venditori assume la veste di accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell'iter formativo del futuro negozio traslativo della proprietà …” (cfr. Cass. 9612/2023, in motivazione), per cui si deve poi verificare se effettivamente sia stato concluso un contratto definitivo o quanto meno un contratto preliminare.

7. Dunque detto accordo, in quanto antecedente alla fase di conclusione dell'affare, così come elaborata dalla richiamata giurisprudenza, non è sufficiente a far sorgere il diritto alla provvigione.

8. A conforto di quanto detto è stato precisato che “deve considerarsi come non apposta per nullità parziale di protezione, ex art. 36, comma 1, del d.lgs. n. 206 del 2005, la clausola contenuta in un contratto di mediazione che preveda la maturazione del diritto alla provvigione in una fase non corrispondente alla conclusione dell'affare, nell'interpretazione datane dalla giurisprudenza di legittimità, poiché determina un significativo squilibrio normativo ex art. 33, comma 1, del citato d.lgs., così stravolgendo il fondamento causale dell'operazione economica posta in essere dalle parti” (cfr. Cass. 9612/2023).
10 9. Questa conclusione è peraltro superabile, se la proposta di acquisto sia completa in ogni elemento (p.es. identificazione anche catastale del bene, indicazione delle parti del contratto, corrispettivo, modalità e tempo del pagamento, cronoprogramma per la stipula del rogito, ecc.) e se, a seguito dell'incontro della volontà delle parti, diretto a creare il vincolo giuridico costituito dall'assunzione dell'impegno alla futura stipula del contratto definitivo in base agli elementi essenziali già individuati e concordati (art. 1326 c.c.), possa ritenersi effettivamente concluso un contratto preliminare di compravendita e quindi possa ritenersi verificata la “conclusione dell'affare”, ai fini e per gli effetti dell'art. 1755 c.c..
10. Nulla invece esclude, rientrando detta scelta nell'ambito dell'autonomia contrattuale, l'ipotesi opposta, in cui cioè le parti abbiano inteso 'posticipare' la maturazione del diritto alla provvigione al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita immobiliare -ossia al momento dell'effetto traslativo della proprietà del bene, oggetto del contratto- e quindi, di regola, al momento del rogito notarile.
11. Tanto premesso e tornando al caso di specie, valgono le seguenti osservazioni.
12. Nel caso di specie alla luce del contenuto della proposta di acquisto del 4/6/2020, accettata dai proprietari, osserva il Giudice che la proposta di acquisto è completa in ogni elemento (p.es. parti del contratto, identificazione anche catastale del bene, corrispettivo, modalità e tempo del pagamento, cronoprogramma per la stipula del rogito, indicazione nominativa del notaio, ecc.).
13. Alla luce della documentazione in atti e delle allegazioni di parte attrice, si deve concludere nel senso che era stato concluso, in base agli elementi essenziali individuati e concordati dalle parti (art. 1326 c.c.), un contratto preliminare di compravendita.
13.1 Dunque non meramente formale è il contenuto del punto 7 della proposta di acquisto ('conclusione del contratto – contratto preliminare'), ove è dato leggere che “La presente proposta di acquisto si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore;
…” (cfr. citato doc. 1 di parte attrice).
14. E' ben vero -si potrebbe obiettare- che nella proposta di acquisto, poi accettata, e quindi nel documento contrattuale così formatosi e da qualificare come contratto preliminare di compravendita immobiliare non vi è alcuna indicazione sulla conformità catastale dell'immobile, pur identificato catastalmente nella proposta stessa, ma al riguardo va ricordato che la predetta disciplina in tema di conformità catastale oggettiva non si applica ai contratti con meri effetti obbligatori (cfr. Cass. 7521/2022; Cass. 19897/2024).
11 14.1 Lo stesso discorso vale per le eventuali irregolarità edilizie, che in ipotesi possano comportare la nullità del contratto definitivo di vendita (cfr. Cass. 22656/2024).
15. In conclusione si è di fronte ad un valido contratto preliminare fra i proprietari
(promittenti venditori) e la proponente l'acquisto (promissaria acquirente), con la conseguenza che si deve ritenere avvenuta e provata la “conclusione dell'affare”, in astratto rilevante ai fini della maturazione del diritto alla provvigione.
16. Si è detto in astratto, in quanto è ora necessario affrontare la questione della condizione sospensiva inserita nella proposta di acquisto e quindi da ritenere inserita, a seguito della conclusione del contratto (art. 1326 c.c.), nel contratto preliminare stesso.
17. Anche in questo caso è necessario premettere le seguenti osservazioni di carattere generale.
17.1 Le parti possono concordare di sottoporre l'efficacia del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto e la condizione, in tal modo concordata, può essere o sospensiva o risolutiva (art. 1353 c.c.): nel primo caso il contratto è valido, ma non ancora efficace fino appunto al verificarsi dell'evento dedotto in condizione, mentre nel secondo caso il contratto è valido ed efficace, ma può perdere gli effetti al verificarsi dell'evento dedotto in condizione.
17.2 E' possibile concordare di apporre al contratto una condizione sospensiva o risolutiva anche nell'interesse esclusivo di uno solo dei contraenti, che è libero di avvalersene o di rinunciarvi, sia prima sia dopo l'avveramento della stessa, senza che la controparte possa impedirlo (cfr. Cass. 27320/2017).
17.3 Dunque le parti possono condizionare l'efficacia (o la risoluzione) di un contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto, con la conseguenza che si determinerà la definitiva inefficacia del contratto nel caso di mancato avveramento della condizione sospensiva ovvero la risoluzione del contratto nel caso di avveramento della condizione risolutiva.
17.5 La valutazione della natura della condizione spetta al Giudice e deriva dall'interpretazione del contratto e dalla volontà delle parti nonché dalla condotta delle stesse.
17.6 Nel caso in cui si sia convenuto di subordinare gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come 'mista', dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nel predisporre la pratica (cfr. Cass.
22046/2018; Cass. 17919/2023), con la conseguenza che l'eventuale mancata erogazione del mutuo comporta le conseguenze previste nel contratto e quindi, nel caso di pattuizione di una
12 condizione sospensiva, si avrà l'inefficacia del contratto appunto per il mancato avveramento della condizione (erogazione del mutuo), mentre, nel caso di pattuizione di una condizione risolutiva, si avrà la risoluzione del contratto per l'avveramento della condizione (mancata erogazione del mutuo).
17.7 Lo stesso discorso vale nel caso in cui, p.es., le parti abbiano deciso di subordinare gli effetti del contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa;
anche in questo caso la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione, p.es., dei titoli abilitativi urbanistici non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, con la conseguenza che “… la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità in quanto
l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell'obbligo di considerare avverata la condizione” (cfr. Cass. 5976/2024).
18. Tanto premesso, va ricordato che in tema di maturazione della provvigione è dettata, ai sensi dell'art. 1757 c.c., una specifica disciplina nel caso appunto di conclusione di un contratto, oggetto dell'attività di mediazione, che sia sottoposto, per volontà delle parti contraenti, a condizione sospensiva o risolutiva.
18.1 Se il contratto mediato è sottoposto a condizione sospensiva, ad essere ancorata al verificarsi di un evento futuro e incerto è -come detto- la produzione stessa degli effetti di detto contratto;
quindi il contratto è valido, ma è momentaneamente privo di effetti.
18.1.1 Pertanto, ricordato che il diritto alla provvigione dipende dalla conclusione dell'affare, in tal caso il suddetto diritto sorge solo se la condizione dedotta in contratto (negli esempi citati: erogazione del mutuo o rilascio dell'autorizzazione) si avvera.
18.1.2 Dunque ex art. 1757, comma 1, c.c. l'insorgenza del diritto alla provvigione è espressamente differita al momento in cui si verifica la condizione sospensiva prevista nel contratto mediato dall'agente.
13 18.2 Se, invece, il contratto mediato è sottoposto a condizione risolutiva (art. 1757, comma 2, c.c.), esso inizia sin da subito a produrre i suoi effetti;
quindi il mediatore in questo caso ha diritto, sin dalla conclusione dell'affare mediato, alla provvigione e il suddetto diritto di credito, a differenza degli effetti del contratto mediato, che invero vengono a cessare, non è travolto in caso di avveramento della condizione risolutiva, appunto prevista nel contratto mediato, e quindi tale diritto del mediatore -come detto- rimane insensibile alla risoluzione del contratto mediato.
19. Tornando al caso che qui ci occupa, si rammenta -alla luce di quanto argomentato sull'accettazione della proposta contenente la suddetta condizione sospensiva- che era stato concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare, condizionato sospensivamente.
19.1 In particolare al punto non numerato della proposta di acquisto, ma posto dopo il punto 9, era previsto quanto segue: “Il proponente chiede di subordinare l'efficacia del contratto, che si concluderà con l'avvenuta conoscenza dell'accettazione della presente proposta, sino alle ore 24.00 del 30/7/2020, al verificarsi della condizione sospensiva consistente sia nel buon esito della domanda sia nella positiva valutazione delle condizioni di erogazione del mutuo così come proposte all'Istituto bancario. Il proponente si impegna pertanto a comunicare per iscritto al venditore, entro il suddetto termine perentorio del
30/7/2020, l'impossibilità di accedere al finanziamento come richiesto, dandone notizia anche all'agenzia … Decorso il predetto termine, senza che sia pervenuta al venditore la comunicazione scritta del proponente riguardo l'impossibilità di accedere al finanziamento come richiesto, la condizione si intenderà senz'altro avverata e il contratto diverrà pienamente efficace e vincolante, con conseguente consegna al venditore, da parte dell'agenzia, dell'assegno di caparra di cui al punto 3a). In caso contrario, il mancato avveramento della condizione determinerà lo scioglimento del contratto e l'assegno sarà restituito al proponente”
(cfr. doc. 1 di parte attrice: proposta di acquisto).
20. Non vi è contrasto fra le parti in ordine alla qualificazione della condizione come sospensiva, avendola entrambe le parti qualificata in tal modo e tale risultando dall'interpretazione del dato contrattuale.
21. Orbene le parti del contratto preliminare di compravendita immobiliare, mediato dalla società attrice, avevano pertanto apposto una condizione sospensiva al contratto stesso e avevano fissato un termine per comunicare il verificarsi dell'evento dedotto nella condizione, ossia il positivo esito della domanda di erogazione del mutuo.
14 22. Come discorso di carattere generale, va ribadito, in ordine alla possibilità di fissare un termine per l'avveramento o meno della condizione, che i contraenti, nel comune interesse di dare certezza ai loro rapporti negoziali ed evitare di dover attendere indefinitamente l'avveramento o meno della condizione, possono prevedere la fissazione di un termine per l'avveramento o meno della condizione e quindi circoscrivere, entro un arco temporale ben definito, il momento in cui vi può essere l'avveramento o meno dell'evento dedotto nella condizione (cfr. Cass. 18351/2024: “Qualora le parti abbiano sospensivamente condizionato il contratto al verificarsi di un evento, indicando il termine entro cui esso possa utilmente avverarsi, il contratto deve considerarsi inefficace per il mancato avveramento della condizione dal momento in cui sia decorso inutilmente il suddetto termine”; Cass.
19146/2004).
22.1 Diversamente, la mancata fissazione di un termine, tanto per l'ipotesi della condizione sospensiva quanto per l'ipotesi della condizione risolutiva, renderebbe necessario agire, proprio al fine di dare definitiva certezza ai rapporti in essere, davanti al Giudice per l'accertamento di inefficacia del contratto (cfr. Cass. 22811/2010).
22.2 Nel caso di previsione di un termine per il verificarsi dell'evento dedotto in condizione non è possibile parlare di termine essenziale o non essenziale, proprio perché, se le parti hanno inteso prevedere una condizione -sospensiva o risolutiva non importa, il discorso
è uguale- e se è stato fissato un termine entro cui l'evento dedotto in condizione si deve verificare o non verificare, è evidente che si deve unicamente accertare se entro quel termine la condizione si è o meno avverata e quindi se si è o meno verificato l'evento, futuro e incerto, dedotto nella condizione, con la conseguenza che, se si tratta di condizione sospensiva, gli effetti del contratto non sono mai venuti ad esistere e che invece, se si tratta di condizione risolutiva, gli effetti del contratto vengono definitivamente meno.
23. Tornando al caso che qui ci occupa, è processualmente emerso, alla luce della documentazione prodotta dalla convenuta, che il mutuo non è stato erogato e che quindi l'evento dedotto in condizione (positivo accoglimento della domanda di erogazione del mutuo) non si è verificato nel termine concordato.
23.1 Conseguentemente il contratto preliminare, mediato dalla società attrice, deve considerarsi inefficace per il mancato avveramento della predetta condizione sospensiva.
24. E' irrilevante la circostanza, valorizzata invece dalla società attrice (cfr. da ultimo comparsa conclusionale: “… Il documento bancario prodotto da controparte è datato 29 ottobre 2020, ossia ben tre mesi dopo la scadenza del termine contrattuale del 30/07/2020.
15 Non appare revocabile in dubbio quindi come strumentale e capziosa si presenti la difesa di controparte sul punto;
giacché palese appare l'infondatezza di quanto sostenuto …”), che la documentazione bancaria sia successiva al predetto termine, in quanto si ha conferma, a maggior ragione, che alla precedente data del 30/7/2020, data fissata per l'accertamento del verificarsi o meno dell'evento dedotto in condizione e per la relativa comunicazione, il mutuo non era stato erogato né era erogabile per mancanza dei requisiti soggettivi, richiesti dalla banca.
25. Peraltro non va dimenticato che nel citato punto della proposta di acquisto, a proposito della pattuita condizione sospensiva, l'impegno della promissaria acquirente era solo di “… comunicare per iscritto al venditore … l'impossibilità di accedere al finanziamento come richiesto, dandone notizia anche all'agenzia …” (cfr. doc. 1 di parte attrice).
26. Dunque era necessaria e sufficiente, anche al verosimile fine di consentire ai promittenti venditori di rimettere prontamente sul mercato l'immobile, la mera comunicazione per iscritto dell'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto e detta tempestiva comunicazione scritta vi è stata, come si vedrà nel prosieguo.
26.1 Non era invece necessario, proprio perché non previsto nel contratto, che la convenuta dovesse fornire anche la prova documentale dell'effettiva impossibilità di ottenere il mutuo e che quindi dovesse fornire ai promittenti venditori e all'agenzia immobiliare conferente documentazione, proveniente dalla banca, sul diniego dell'erogazione del mutuo e/o sui motivi del diniego.
27. Avendo le parti condizionato gli effetti del contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione sospensiva dell'erogazione del mutuo, necessario per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, va ribadito, nel rammentare che tale condizione è qualificabile come 'mista', che “… La mancata erogazione del prestito … comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all'avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista” (cfr. Cass. 22046/2018; Cass. 17919/2023).
16 28. In conclusione ciò che rileva è la rilevata mancata sussistenza dei requisiti reddituali per l'erogazione del mutuo, cui ha fatto seguito, nel caso di specie, la tempestiva comunicazione della mancanza appunto delle condizioni per ottenere il finanziamento.
29. Pertanto, atteso che la mancata erogazione del mutuo comporta le conseguenze previste nel contratto, è conseguenziale che nel caso di specie, alla luce della pattuita condizione sospensiva, si ha l'inefficacia del contratto preliminare, mediato dalla società attrice, appunto per il mancato avveramento dell'evento dedotto nella condizione sospensiva
(positivo esito della domanda di erogazione del mutuo).
30. La peculiarità del caso concreto sta nel fatto che la promissaria acquirente si era impegnata a comunicare per iscritto alla parte promittente venditrice e all'agenzia, entro il
30/7/2020, l'eventuale esito negativo della domanda di mutuo.
31. In base alla ragione più liquida osserva il Giudice che -come detto- nel caso che qui ci occupa vi è stata la tempestiva comunicazione scritta alla parte promittente venditrice e all'agenzia.
32. Al riguardo -si riprende il discorso precedentemente iniziato- è processualmente emerso che con pec del 31/7/2020, consegnata in pari data all'indirizzo digitale della società attrice, il legale dell'odierna convenuta aveva instato per la restituzione della somma di €
5.000,00, portata dall'assegno bancario n. 056457284101 asseritamente rilasciato in deposito fiduciario, nel contempo premettendo che la pec era inviata “… (a)d integrazione
[...] mezzo raccomandata a/r in data 29/7/2020 e Parte_3 Pt_4 [...]
data del 30/7/2020, con cui la sig.ra mia assistita, vi Parte_5 CP_1 comunicava la sua assoluta impossibilità di accedere ad un mutuo bancario …”. (cfr. doc. 7 della parte convenuta).
33. In citazione è stata ammessa la circostanza della tempestiva comunicazione scritta da parte della convenuta;
infatti al punto 4) è dato leggere che “in data 29/07/2020 la sig.ra comunicava alla odierna parte attrice ed ai venditori di non poter più acquistare CP_1
l'immobile oggetto di trattativa per asseriti problemi ad ottenere l'erogazione del mutuo fondiario all'uopo richiesto presso un istituto di credito, …”.
34. Pertanto, a prescindere da ogni altra considerazione, va rilevato che nel termine concordato non vi era stata l'erogazione del mutuo né sussistevano le condizioni reddituali per l'erogazione del mutuo e che vi era stata tempestivamente la conferente comunicazione scritta, oggetto di un impegno a latere assunto dalla convenuta, tanto ai promittenti venditori quanto all'agenzia immobiliare.
17 35. Già si è detto che non rileva la circostanza che la documentazione bancaria sia stata trasmessa ai promittenti venditori e/o alla società attrice oltre il termine concordato, in quanto in ogni caso non solo nel termine del 30/7/2020 non vi era stata l'erogazione del mutuo (evento dedotto in condizione), ma nello stesso termine era stata inviata, come concordato, comunicazione scritta ai promittenti venditori e all'agenzia circa l'insussistenza dei presupposti per l'erogazione del mutuo.
36. In conclusione il contratto preliminare non è mai divenuto efficace fra le parti, mediate dalla società attrice, e conseguentemente non è sorto per quest'ultima il diritto alla provvigione, così come previsto dal già richiamato art. 1757, comma 1, c.c..
37. Assolutamente irrilevante, in termini di eventuale rinuncia agli effetti dell'avveramento dell'evento dedotto nella condizione sospensiva, è la deduzione di parte attrice sull'asserito adempimento parziale, da parte della convenuta, in ordine al pagamento della provvigione.
38. In relazione a quanto allegato dalla società attrice -al punto 3) della citazione è dato leggere, con riferimento alla pretesa maturazione di una provvigione di € 28.060,00 (IVA compresa), che “La sig.ra in relazione a tale obbligazione si limitava a corrispondere CP_1 unicamente la somma di € 5.000,00- osserva il Giudice che processualmente la somma di €
5.000,00 risulta di fatto versata proprio a titolo di acconto sulla provvigione.
39. Invero, nel modulo stesso di 'riconoscimento della provvigione e deposito' (cfr. doc. 2 di parte attrice), pacificamente sottoscritto dalla convenuta, è dato leggere che “… In acconto di tale eventuale provvigione vi consegno l'importo di € 0 (zero) contanti/assegno bancario n. … // … tratto su Banca … // …”: il segno 0 e la scritta 'zero' nonché i segni grafici // risultano riportati a penna, mentre tutto il resto è riportato in caratteri a stampa.
40. Nell'allegato A al predetto modulo, prodotto dalla convenuta come proprio doc.

2.1 e datato 4/6/2020 nonché sottoscritto dalla convenuta stessa, è dato leggere che “In relazione alla proposta di acquisto per l'immobile sito Roma via Giovanni Della Penna n. 56 int. 3 da me effettuata in data 4/6/2020 e in relazione al riconoscimento provvigionale, preciso che nello stesso momento della firma della proposta di acquisto non ho consegnato nessuna somma, mi impegno entro il 6/6/2020 a consegnare l'importo pari ad € 1.000,00 … e successivamente tale importo mi verrà riconsegnato entro 7 giorni contestualmente alla consegna dell'assegno di € 5.000,00 … . Il presente allegato è parte integrante del riconoscimento provvigionale”.
18 41. Dunque si deve ritenere, a giustificazione del riportato 'zero' a titolo di acconto nel modulo di riconoscimento della provvigione, che la convenuta si era impegnata a corrispondere nel prosieguo, come poi ha fatto, l'assegno di € 5.000,00, che appare appunto valere come acconto della provvigione.
42. Del resto al punto 3 'Condizioni di pagamento' della proposta di acquisto è dato leggere che “Alla firma della presente proposta: € 0 (euro ZERO/00) vengono versati con: …; saldo all'atto notarile: di € 115.000,00 …”, corrispondente al 'prezzo di acquisto offerto', come riportato al precedente punto 2 (cfr. doc. 1 di parte attrice); quindi non risulta, al momento della proposta, l'effettuazione di un deposito fiduciario a mani dell'agente immobiliare, da valere poi come caparra confirmatoria.
43. Non trova pertanto riscontro la tesi di parte convenuta sul fatto che la predetta somma di € 5.000,00 fosse a titolo di deposito a garanzia della serietà della proposta di acquisto.
44. Del resto l'assegno di € 5.000,00 (cfr. doc. 4 di parte convenuta) era intestato alla società attrice e non ai promittenti venditori, come sarebbe stato logico nel caso appunto di deposito fiduciario da valere poi, in caso di accettazione della proposta, come caparra confirmatoria.
44.1 A detta della convenuta sull'assegno erano stati lasciati in bianco solo la data e il luogo, mentre nulla è stato allegato a proposito dell'indicazione del beneficiario, che risulta appunto essere l'odierna società attrice (cfr. citato doc. 4 di parte convenuta).
45. Peraltro, anche a voler considerare la somma di € 5.000,00, portata dall'assegno pacificamente incassato dalla società attrice, come anticipo sulla provvigione, è di tutta evidenza che, non essendosi verificato l'evento dedotto in condizione (positivo esito della domanda di erogazione del mutuo) e non avendo quindi il contratto preliminare di compravendita avuto alcun effetto fra le parti (promittenti venditori e promissaria acquirente), la dazione di denaro, quand'anche in ipotesi -come detto- avvenuta a titolo di acconto sulla provvigione, peraltro ancora non sorta (art. 1757, comma 1, c.c.), è divenuta priva di causa giustificatrice e deve essere restituita.
46. Non vale detta consegna come rinuncia agli effetti della condizione, in quanto - come è ovvio- la condizione veniva a regolare gli effetti del contratto preliminare di compravendita e le vicende di detto contratto, nei termini concordati dai contraenti, venivano ad incidere, in base al citato art. 1757, comma 1, c.c., sull'insorgere del diritto alla
19 provvigione, invero differito ex lege al momento in cui si fosse verificato l'evento dedotto nella pattuita condizione sospensiva.
47. Inoltre non emerge dagli atti di causa alcun elemento che consenta anche solo di ipotizzare che la convenuta avesse comunque inteso corrispondere in ogni caso la provvigione alla società attrice anche in deroga alla disciplina codicistica dell'art. 1757 c.c., comma 1, c.c..
48. Non è in alcun modo ostativa alle conclusioni cui si è pervenuti neanche la deduzione di parte attrice sul fatto che, a seguito della rinuncia al disconoscimento della firma in calce al documento di riconoscimento della provvigione del 4/6/2020, vi era stato un riconoscimento di debito, ai fini e per gli effetti dell'art. 1988 c.c..
49. Al riguardo in comparsa conclusionale di parte attrice, proprio in relazione agli effetti della rinuncia al disconoscimento, è dato leggere che “… Tale circostanza rende definitivamente incontestabile l'autenticità del documento di riconoscimento del debito e la sua piena efficacia probatoria …”; che “… Il riconoscimento di provvigione sottoscritto dalla sig.ra -la cui autenticità è ora pacifica tra le parti- costituisce ricognizione di debito ex CP_1 art. 1988 c.c. con effetto meramente confermativo del preesistente rapporto e produce un'astrazione processuale della causa debendi, dispensando il creditore dall'onere di provare il rapporto fondamentale …”; che “… Tale documento, la cui sottoscrizione è stata espressamente riconosciuta dalla convenuta a seguito del ritiro del disconoscimento, rappresenta quindi prova piena del diritto di credito vantato dalla società attrice, rendendo superflua ogni ulteriore indagine sulla sussistenza del rapporto sottostante …” e che “… La convenuta ha peraltro già corrisposto un acconto di € 5.000,00, riconoscendo così implicitamente l'esistenza del proprio debito …”.
50. Sul punto è agevole replicare che nel caso in cui, come quello che qui ci occupa, il debitore abbia rilasciato una dichiarazione contenente un riconoscimento di debito, si verifica unicamente che il creditore è esonerato dalla prova del credito e del rapporto fondamentale sottostante per effetto della c.d. astrazione processuale, che è peraltro superabile dalla prova, offerta dal debitore in base a conferente allegazione, che il rapporto sottostante non è mai sorto o è invalido o si è estinto ovvero che esista una condizione o un altro elemento ad esso attinente che possa comunque incidere sull'obbligazione derivante dal riconoscimento di debito, al pari dell'ipotesi della promessa di pagamento.
50.1 Dunque il riconoscimento di debito non costituisce un'autonoma fonte di obbligazione, ma ha solo l'effetto confermativo di un preesistente rapporto fondamentale e determina un'astrazione meramente processuale della causa debendi; quindi il destinatario
20 della dichiarazione è esonerato dall'onere di provare il rapporto fondamentale sottostante, che invero si presume fino a prova contraria.
50.2 Peraltro non si può prescindere dall'esistenza e/o dalla validità di detto rapporto sottostante, con la conseguenza che viene meno qualsiasi effetto vincolante del riconoscimento di debito o della promessa di pagamento, ove risulti processualmente provato da parte del debitore che il suddetto rapporto non è mai sorto o è invalido o si è estinto ovvero che esista una condizione o un altro elemento che possa comunque incidere sull'obbligazione derivante dal riconoscimento stesso.
50.3 Si tratta di giurisprudenza assolutamente consolidata: cfr. Cass. 20689/2016;
Cass. 10464/2024; Cass. 31818/2024, per cui non è necessario soffermarsi oltre sul punto.
51. Nel caso di specie è processualmente emerso, alla luce delle superiori osservazioni sulla condizione sospensiva e sulla mancata erogazione del mutuo entro il termine convenuto, che il contratto preliminare di compravendita immobiliare non ha acquisito alcun effetto nel termine concordato e che conseguentemente, come previsto dalla disciplina codicistica (art. 1757, comma 1, c.c.) di cui non risulta la rinuncia -espressa o tacita- alla relativa applicazione da parte della convenuta, è venuta meno qualsiasi causa giustificatrice della dazione e del trattenimento della predetta somma di € 5.000,00.
51.1 Del resto, potendo in ipotesi il diritto alla provvigione sorgere, nel caso di condizione sospensiva, solo nel momento in cui si verifica la condizione (cfr. citato art. 1757, comma 1, c.c.), è di tutta evidenza che la ricordata tempestiva comunicazione da parte della promissaria acquirente, seguita dall'immediatamente successiva integrazione da parte del legale della stessa con formale diffida alla restituzione dell'assegno, porta ad escludere che la convenuta avesse inteso rinunciare agli effetti della condizione sospensiva in ordine alla maturazione della provvigione.
51.2 In tale contesto fattuale non ha rilievo positivo neanche la deduzione di parte attrice sul fatto che vi era stato il pagamento di un acconto sulla provvigione e quindi il riconoscimento della debenza della provvigione, in quanto, a prescindere da ogni approfondimento sulla rilevanza o meno della convinzione di parte convenuta di aver consegnato l'assegno a mero titolo di deposito cauzionale in relazione alla proposta di acquisto, è agevole osservare che il diritto alla provvigione non era comunque ancora sorto
(cfr. il più volte citato art. 1757, comma 1, c.c.) né risulta -nulla è stato anche solo allegato sul punto da parte della società attrice- che la convenuta abbia inteso derogare alla predetta disciplina codicistica.
21 51.3 Non va inoltre dimenticato che la ricordata possibilità per l'interessato di rinunciare agli effetti della condizione, pattuita nel proprio interesse, riguarda solo il contratto mediato dall'agenzia, ossia nel caso di specie il contratto preliminare di compravendita immobiliare, e che per il sorgere del diritto alla provvigione, nel caso di condizione sospensiva prevista nel contratto mediato, è sempre necessaria la conclusione di un contratto non solo valido, ma che appunto sia anche diventato efficace.
51.4 In altri termini l'allegato pagamento di un acconto sulla provvigione non equivale in alcun caso a rinuncia da parte della convenuta, nel cui interesse era stata prevista la condizione sospensiva, agli effetti della condizione stessa, essendo diversi i piani operativi: la condizione sospensiva operava in relazione al contratto preliminare di compravendita immobiliare e non vi è stata alcuna rinuncia agli effetti della condizione stessa, anzi la tempestiva comunicazione ai promittenti venditori dimostra il contrario, mentre il diritto della società attrice alla provvigione sarebbe sorto solo nel caso in cui il contratto preliminare avesse acquistato efficacia o per rinuncia, da parte della convenuta, agli effetti della condizione sospensiva, non avendo in ipotesi più necessità del mutuo, ovvero per avvenuta erogazione del mutuo.
51.5 Non essendosi verificata né l'una né l'altra ipotesi il diritto alla provvigione non è comunque sorto né la società attrice, come si vedrà, poteva portare all'incasso il predetto assegno.
52. E' pacifico, in quanto ammesso dalla società attrice, che la stessa ha provveduto ad incassare l'assegno e che detto incasso, a quanto allegato dalla convenuta, è avvenuto in data
21/4/2021 -si tratta di circostanza allegata in comparsa di risposta e non contestata dalla società attrice (art. 115 c.p.c.) e in ogni caso documentalmente provata (cfr. doc. 10 di parte convenuta)- e cioè quando la convenuta aveva già tempestivamente comunicato e poi ribadito
(cfr. citato doc. 7 di parte convenuta: pec del 31/7/2020, di conferma e reiterazione della richiesta di restituzione dell'assegno) la mancata erogazione del mutuo e quindi il mancato avveramento (positivo esito della domanda di erogazione del mutuo) dell'evento dedotto in condizione.
52.1 Non va poi dimenticato che con pec del 29/3/2021 il legale dell'odierna convenuta, richiamate le precedenti contestazioni, aveva diffidato la società attrice a non procedere all'incasso del predetto assegno (cfr. doc. 11 di parte convenuta).
53. Per quanto riguarda in particolare l'incasso dell'assegno è sufficiente osservare che non solo la circostanza allegata in comparsa di risposta non è stata oggetto di contestazione
22 (art. 115 c.p.c.), ma nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. la circostanza è stata confermata dalla società attrice, che ha allegato che “… Nessun diritto vanta la sig.ra a vedersi CP_1 restituito l'assegno bancario n. 0564572841-01, legittimamente portato all'incasso, dovendo ella stessa corrispondere ancora alla scrivente società la somma di € 23.060,00 …”.
53.1 Inoltre -come detto- la convenuta ha prodotto conferente documentazione (cfr. citato doc. 10 di parte convenuta: assegno con allegati 'dettagli'), da cui risulta, oltre alla
'data emissione' appunto al 21/4/2021, anche la 'data regolamento' al 22/4/2021 e la 'data valuta' al 23/4/2021.
53.2 Dunque la società attrice ha posto all'incasso l'assegno quando già era perfettamente a conoscenza, in quanto entro il 30/7/2020 vi era stata la tempestiva comunicazione da parte della promissaria acquirente della mancanza dei requisiti personali per l'erogazione del mutuo e poi vi era stata l'immediatamente successiva comunicazione integrativa da parte del legale della stessa con formale diffida alla restituzione dell'assegno, che non vi erano i requisiti per la concessione del mutuo e che pertanto non si era verificato l'evento dedotto in condizione (positivo esito della domanda di erogazione del mutuo), con conseguente mancata maturazione del diritto alla provvigione, alla luce dell'art. 1757, comma
1, c.c..
54. Tali essendo le risultanze di causa, la domanda della società attrice va rigettata, mentre deve essere accolta la domanda riconvenzionale spiegata in via principale dalla convenuta.
54.1 Risulta assorbita, in base alla ragione più liquida, ogni altra domanda avanzata dalla convenuta e ogni altra questione in fatto e in diritto, da chiunque prospettata.
55. Dunque la società attrice va condannata alla restituzione, in favore della convenuta, della somma di € 5.000,00, pacificamente incassata e ormai senza alcuna giustificazione causale, così come previsto dall'art. 2033 c.c..
56. Per quanto riguarda gli accessori, valgono le seguenti osservazioni.
56.1 In base ai principi generali, premessa la necessità che nella sentenza di condanna si specifichi la natura degli interessi riconosciuti (cfr. Cass. SU 12449/2024; Cass. 3499/2025)
e ricordata altresì l'applicazione generale dell'art. 1284, comma 4, c.c. (cfr. Cass. 61/2023;
Cass. 7677/2025), si osserva che sulla sorte sarebbero dovuti gli interessi al tasso legale (art. 1284, comma 1, c.c.) dalla messa in mora fino alla proposizione della domanda giudiziale e, in mancanza di determinazione convenzionale degli interessi, sarebbero dovuti gli interessi al
23 tasso legale maggiorato (art. 1284, comma 4, c.c. e D.Lgs 231/2002) dalla data della domanda giudiziale fino al saldo effettivo.
56.2 Peraltro -è questo il motivo dell'uso del condizionale- nulla può essere riconosciuto a titolo di interessi, in difetto di domanda sul punto.
56.3 Premesso che pacificamente non si è in presenza di domanda di risarcimento del danno, in cui invero gli interessi integrano una componente necessaria della somma dovuta a titolo di risarcimento del danno (cfr. Cass. 4423/2004), e premesso altresì che si verte in una ordinaria ipotesi di ripetizione di indebito ex art. 2033 c.c., va ribadito che, nel caso di obbligazioni pecuniarie, gli interessi possono essere riconosciuti, in applicazione degli artt. 99
e 112 c.p.c., solo su espressa domanda della parte (cfr. Cass. 1913/2000, in tema di indennità di espropriazione, ma il principio è di generale applicazione: “Fuori della ipotesi di interessi su una somma dovuta a titolo di risarcimento del danno, i quali integrano una componente di tale danno nascente dal medesimo fatto generatore, gli interessi stessi, siano corrispettivi, compensativi o moratori, hanno un fondamento autonomo rispetto a quello dell'obbligazione pecuniaria alla quale accedono, onde essi possono essere attribuiti solo su espressa domanda della parte, in applicazione dei principi previsti negli artt. 99 e 112 cod. proc. civ. …”; Cass.
23195/2010).
56.3.1 Detti principi valgono anche nel caso di domanda di ripetizione di indebito, come quella che qui ci occupa (cfr. Cass. 31187/2018 in motivazione: “… Con riguardo alla necessità della domanda degli interessi sulle somme oggetto di indebito questa Corte ha già risposto affermativamente affermando il principio di diritto secondo cui "Pur avendo, colui che ha eseguito un pagamento non dovuto, diritto, oltre che alla restituzione delle somme pagate anche alla corresponsione degli interessi legali sulle somme stesse, tuttavia, quando
l'interessato agisce in giudizio per la restituzione dell'indebito, non si può prescindere da una specifica richiesta degli interessi, non essendovi alcuna ragione che possa giustificare, a questo proposito, una deroga alla regola generale, secondo la quale il giudice non deve pronunciare oltre i limiti della domanda." (Sez. 2, Sentenza n. 1137 del 1970; Sez. 2, Sentenza
n. 5032 del 1983; Sez. 3, Sentenza n. 2814 del 1995; Sez. 3, Sentenza n. 8372 del 1996). …”).
57. Nel caso di specie -come detto- nulla può essere riconosciuto a titolo di interessi in difetto di conferente domanda da parte della convenuta, attrice in riconvenzionale (cfr. citate conclusioni).
58. Le spese di lite vanno poste a carico della società attrice per la soccombenza.
24 58.1 La liquidazione viene effettuata in dispositivo, alla luce del DM 147/2022: si è preso in considerazione il valore compreso fra il minimo e il medio delle quattro fasi dello scaglione '5.201-26.000' (giudizi dinanzi al Tribunale), tenuto conto della natura e del valore
(domandato) della controversia, della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dal difensore della parte convenuta, in presenza di istruzione solo documentale.
58.2 Il valore da prendere in considerazione è quello della domanda attrice;
infatti, diversamente opinando, essendo stata rigettata la domanda attorea, il valore dell'accertato sarebbe pari a zero e si tratta di ipotesi non sostenibile (cfr. Cass. 28417/2018).
58.3 Risultando che la convenuta vittoriosa è stata ammessa al patrocinio a spese dello
Stato (cfr. doc. A di parte convenuta: delibera del 9/6/2022 del Consiglio dell'Ordine degli
Avvocati di Roma, delibera n. 4208/2022), le spese di lite vengono liquidate in dispositivo in favore dello Stato (cfr. art. 133 D.Lgs 115/02 TU Spese di giustizia: “Il provvedimento che pone a carico della parte soccombente non ammessa al patrocino la rifusione delle spese processuali a favore della parte ammessa dispone che il pagamento sia eseguito a favore dello
Stato”).
59. Con riferimento alla ricordata ammissione della convenuta al patrocinio a spese dello Stato e alla richiesta di liquidazione del compenso, depositata in data 13/6/2025, si provvederà con separato decreto.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• rigetta la domanda dell'attrice nei confronti della convenuta Parte_1
CP_1
• in accoglimento della domanda riconvenzionale, spiegata dalla convenuta, condanna la società attrice al pagamento, in favore della convenuta e a titolo di restituzione di indebito, della complessiva somma di € 5.000,00;
• condanna altresì la società attrice al pagamento delle spese di lite, che liquida, in favore dello Stato (art. 133 D.Lgs 115/2002), in € 2.900,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario, CPA e IVA, come per legge;

25 • riserva di provvedere con separato decreto sulla richiesta di liquidazione del compenso, in relazione all'ammissione della convenuta al patrocinio a spese dello Stato.
Così deciso a Roma, il 25/9/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
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