N. 1770/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ravenna, sezione civile, in persona del Giudice dott. Pierpaolo Galante, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile ordinaria iscritta al n. 1770/2022 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili, avente ad oggetto “vendita di cose immobili”, vertente
TRA

Parte_1
( ), in persona del legale rappresentante pro tempore rappresentato e P.IVA_1 Parte_2 difeso dall'Avv. Lorenzo Grisostomi Travaglini presso il cui studio e domicilio digitale -
- è elettivamente domiciliato in Roma, via Email_1
Barnaba Oriani n. 91, in virtù di procura allegata all'atto di citazione
ATTORE
E
( ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore rappresentata e difesa dagli avv.ti Franco Fabbri - Controparte_2
- e Roberto Marinoni - Email_2
- presso il cui domicilio digitale è elettivamente domiciliato Email_3
in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
CONCLUSIONI per : “1) accertare l'inadempimento contrattuale di parte convenuta e, per l'effetto, dichiarare Pt_1
risolto il contratto di compravendita con patto di riservato dominio – stipulato il 7 ottobre 2008, con atto pubblico Notaio Dr. in Faenza del 7 ottobre 2008, rep. 180.664 e racc. Persona_1
pagina 1 di 14 13.404, registrato a Faenza il 14.10.2009 al n. 3727 serie 1/T, trascritto presso la Conservatoria dei
RR.II. di Ravenna il 15.10.2008 al n. Registro Generale 21.809/21.810 e al n. Registro Particolare
13.083/13.084 – in virtù della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 7 del medesimo contratto;

2) in subordine, accertare il grave inadempimento di parte convenuta nei confronti dell' e, per Pt_1
l'effetto, dichiarare risolto il contratto di compravendita con patto di riservato dominio di cui in premessa;

3) condannare parte convenuta alla restituzione del fondo di cui è causa, come individuato nel dettaglio in premessa;

4) ordinare al competente Conservatore dei RR.II. di disporre, con esonero di ogni sua responsabilità, la annotazione della sentenza a margine della trascrizione dell'atto pubblico di vendita con patto di riservato dominio di cui in premessa, e precisamente: atto pubblico Notaio Dr. Persona_1
in Faenza del 7 ottobre 2008, rep. 180.664 e racc. 13.404, registrato a Faenza il 14.10.2009 al n. 3727 serie 1/T, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Ravenna il 15.10.2008 al n. Registro
Generale 21.809/21.810 e al n. Registro Particolare 13.083/13.084;
5) dichiarare il diritto dell' attore alla ritenzione dei ratei di prezzo pagati dalla convenuta ai Pt_1 sensi dell'art. 7 del contratto di compravendita ovvero, ai sensi dell'art. 1526, comma 1, c.c., a titolo di equo compenso. Dichiarare inoltre, con statuizione di condanna, il diritto dell' al pagamento Pt_1 di un'indennità per l'uso e per il godimento del fondo da parte della convenuta sino alla data di notifica della citazione nella misura pari ai canoni annuali maturati e non pagati, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi;
in subordine accogliere la domanda a titolo di risarcimento del danno. Dichiarare inoltre e comunque, con statuizione di condanna, il diritto dell'Istituto al risarcimento del danno da inadempimento, da risoluzione contrattuale e da ritardata restituzione del bene, in misura non inferiore a quella delle rate di prezzo non pagate dalla data di notifica della citazione sino alla data di rilascio, ovvero di quel diverso importo precisato in corso di causa o ritenuto dovuto all'esito della istruttoria, il tutto maggiorato di rivalutazione monetaria e di interessi;

6) in via istruttoria, ammettere le richieste istruttorie formulate nell'atto di citazione e nelle memorie ex art. 183, comma 6 c.p.c.;
7) condannare la parte convenuta al pagamento delle spese, competenze ed onorari relativi al presente giudizio”; per : “

1. In via preliminare processuale: Controparte_1
- ordinare l'integrazione del contraddittorio ai sensi dell'art. 102 cpc ovvero ai sensi dell'art.107 cpc autorizzando la chiamata o l'intervento dell'Agenzia Nazionale per l'Amministrazione e la
Destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata- con sede a Roma CP_3
pagina 2 di 14 via del Quirinale n. 28- e dell'Amministratore Giudiziario e Coadiutore di Controparte_4
- con studio in Bologna Piazza Malpighi n. 6, per le ragioni sopra esposte, di conseguenza
[...] consentendo anche all'esponente l'integrazione delle proprie domande-conclusioni in esito a tale costituzione ed alle conclusioni assunte da tale chiamato e/o intervenuto e comunque, stante anche
l'invalidità della notifica dell'atto di citazione, rimettere la convenuta Controparte_1
in termini ex art 184 bis cpc;

[...]


2. Nel merito ed allo stato e con riserva di integrazione come indicato al punto 1 - dato atto che
l'asserita inadempienza dedotta dall' attore è, alla luce della realtà del caso concreto, non Pt_1
imputabile a colpa della società convenuta, respingere, tutte le domande, pretese e conclusioni – nessuna esclusa – di parte attrice, in quanto infondate in fatto e diritto e comunque così come sono state proposte anche improcedibili, nonché respingerle, in quanto errate, inammissibili, indimostrate, indebitamente ed illegittimamente proposte e cumulate per i motivi ampiamenti esposti al cap. C della comparsa di costituzione.
E per l'effetto, se ed in quanto realizzabile all'esito della costituzione dell'Agenzia Nazionale per
l'Amministrazione e la Destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata e dell'Amministratore Giudiziario e Coadiutore di e se ed in quanto Controparte_4 concretizzabile l'ipotesi descritta a pag. 14 della comparsa di costituzione (v. subentro di nuovo socio, previa liquidazione delle quote confiscate), rimettere la società convenuta in termini per
l'adempimento del contratto (eventualmente con il solo favore degli interessi nella misura legale sugli importi tardivamente corrisposti), mantenendo la scansione rateale prevista contrattualmente con decorrenza dalla pronuncia dell' adito Tribunale;



3. In via subordinata:
- nell'ipotesi in cui quanto sopra non potesse concretizzarsi e comunque nella denegata ed impensabile ipotesi che la risoluzione del contratto venga accolta con condanna alla restituzione del fondo, anche in ragione della particolarità della fattispecie, rigettare in toto la domanda di ritenzione dei ratei corrisposti risultando congrua ed equa la sola riconsegna del fondo e comunque in estremo subordine ridurre al minimo la domanda di ritenzione dei ratei per i motivi già esposti (senza la maggiorazione di rivalutazione ed interessi) e trattandosi di una pretesa rispondente a clausola penale arbitrariamente onerosa anche rispetto ad un'ipotesi di inadempienza colpevole ed all'evidenza foriera di ingiusto vantaggio per l'Istituto attore, rispetto alla stessa situazione di regolare e fisiologico adempimento contrattuale, pronunciare di conseguenza condanna del medesimo Istituto alla restituzione in favore della convenuta di quanto ricevuto in eccedenza, oltre interessi legali se ed
pagina 3 di 14 in quanto l' verrà rimessa in termini come richiesto ed anche Controparte_1 all'esito dell'integrato contraddittorio.
In ogni caso: con reiezione di tutte le altre connesse domande-conclusioni avversarie sia a titolo di indennizzo sia a titolo risarcitorio.
In via istruttoria, ammettere i capitoli di prova per interpello e per testi dedotti nella memoria n. 2 e di seguito riportati:
“C)chiede, in caso di eventuale contestazione attorea, prova per interrogatorio formale del legale rappresentante di e teste sui seguenti due capitoli: Pt_1
1)“Vero che con i n. 20 bonifici esibiti quale doc. n. 5 di parte convenuta, l' Controparte_1
, in esecuzione al contratto per cui è causa, ha pagato ad l'importo iniziale di
[...] Pt_1 preammortamento di € 3.702,09 nonché n. 19 rate semestrali di € 13.429,82 ciascuna, così per un totale di Euro 258.868,67 al 30/06/2018”;
2) “Vero che , in caso di inadempimento al pagamento delle rate semestrali, ha sempre agito nei Pt_1 confronti dell' acquirente moroso ex art. 13 comma 4 bis D.L. n. 193/2016, provvedendo a formalizzare dinanzi ad un notaio l'attestazione dell'inadempimento del pagamento delle rate al fine di ottenere l'annotazione dell'intervenuta risoluzione ex art. 2655 c.c. a margine della trascrizione del contratto di vendita con patto di riservato dominio e successivamente attivando la procedura esecutiva per l'immediato rilascio del fondo”.
Teste: p.a. con studio in Ravenna viale della Lirica n. 43. Testimone_1
D) chiede ulteriore prova per testi sui seguenti capitoli:
3) “Vero che la relazione e perizia di stima che Le viene esibita quale doc n. 10 è stata da Lei redatta e ne conferma il contenuto”
4) “Vero che Lei è stato ed è il consulente aziendale della società convenuta ed ha pertanto potuto verificare, anche tramite l'esame dei documenti n.15-16-17 che vengono esibiti e delle fatture di acquisto e di vendita dei prodotti agricoli nonché i contributi PAC esistenti presso lo studio contabile
Ratio Consulting srl di Russi come la redditività del podere Chilina, prendendo a riferimento gli anni
2016-2017-2018-2020, sia risultata in perdita, mentre il margine lordo annuale sino al 2021 sia risultato insufficiente a far adempiere le rate semestrali del contratto stipulato con ”. Pt_1
Teste: p.a. con studio in Ravenna viale della Lirica n. 43; Testimone_1
5) “Vero che le relazioni che Le vengono esibite quale doc. n. 17 sono state da Lei redatte dopo verifica contabile annuale delle entrate e delle uscite della società convenuta ed inoltrate all'Amministratore Giudiziario dott. ; CP_5
Teste: Dott. ssa c/o Ratio Consulting srl via Don Minzoni n. 10 Russi (Ra). Testimone_2
pagina 4 di 14 Sulle spese, con vittoria di spese di lite, spese generali, IVA e CPA”.
MOTIVAZIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 10/6/2022, l' Parte_1
(di seguito ”) ha convenuto in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale,
[...] Pt_1
l' ed ha esposto di essere proprietario del fondo rustico sito Controparte_1 nel comune di Russi, denominato “Chilina”, venduto con patto di riservato dominio alla società convenuta con atto pubblico del 7/10/2008; che, in virtù di tale contratto, la società convenuta s'impegnò a pagare, quale prezzo della compravendita, la somma complessiva di euro 528.869,85, in trent'anni, con versamento di settanta rate semestrali, costanti, successive e posticipate, aventi scadenza al 30 giugno e 31 dicembre di ogni anno, e di ammontare pari ad euro 13.429,82 ciascuna;
che la parte acquirente si fosse resa morosa nel pagamento delle rate di prezzo per più di due annualità,
a decorrere dal 31.12.2018; che il contratto prevedesse una clausola risolutiva espressa - anche - per il caso della mora dell'acquirente nel pagamento di due rate del prezzo, con previsione del diritto del venditore, in tal caso, di trattenere le rate di prezzo già versate a titolo di indennizzo, salvo in ogni caso il risarcimento dei danni.
Tanto premesso ha chiesto 1) accertare l'inadempimento contrattuale di parte convenuta e, Pt_1 per l'effetto, dichiarare risolto il contratto di compravendita con patto di riservato dominio – stipulato il 7 ottobre 2008, con atto pubblico Notaio Dr. in Faenza del 7 ottobre 2008, Persona_1
rep. 180.664 e racc. 13.404, registrato a Faenza il 14.10.2009 al n. 3727 serie 1/T, trascritto presso la
Conservatoria dei RR.II. di Ravenna il 15.10.2008 al n. Registro Generale 21.809/21.810 e al n.
Registro Particolare 13.083/13.084 – in virtù della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 7 del medesimo contratto;
2) in subordine, accertare il grave inadempimento di parte convenuta nei confronti dell' e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto di compravendita con patto di Pt_1
riservato dominio di cui in premessa;
3) condannare parte convenuta alla restituzione del fondo di cui è causa, come individuato nel dettaglio in premessa;
4) ordinare al competente Conservatore dei
RR.II. di disporre, con esonero di ogni sua responsabilità, la annotazione della sentenza a margine della trascrizione dell'atto pubblico di vendita con patto di riservato dominio di cui in premessa, e precisamente: atto pubblico Notaio Dr. in Faenza del 7 ottobre 2008, rep. Persona_1
180.664 e racc. 13.404, registrato a Faenza il 14.10.2009 al n. 3727 serie 1/T, trascritto presso la
Conservatoria dei RR.II. di Ravenna il 15.10.2008 al n. Registro Generale 21.809/21.810 e al n.
Registro Particolare 13.083/13.084; 5) dichiarare il diritto dell' attore alla ritenzione dei ratei Pt_1 di prezzo pagati dalla convenuta ai sensi dell'art. 7 del contratto di compravendita ovvero, ai sensi dell'art. 1526, comma 1, c.c., a titolo di equo compenso. Dichiarare inoltre, con statuizione di
pagina 5 di 14 condanna, il diritto dell'Istituto al pagamento di un'indennità per l'uso e per il godimento del fondo da parte della convenuta sino alla data di notifica della citazione nella misura pari ai canoni annuali maturati e non pagati, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi;
in subordine accogliere la domanda a titolo di risarcimento del danno. Dichiarare inoltre e comunque, con statuizione di condanna, il diritto dell'Istituto al risarcimento del danno da inadempimento, da risoluzione contrattuale e da ritardata restituzione del bene, in misura non inferiore a quella delle rate di prezzo non pagate dalla data di notifica della citazione sino alla data di rilascio, ovvero di quel diverso importo precisato in corso di causa o ritenuto dovuto all'esito della istruttoria, il tutto maggiorato di rivalutazione monetaria e di interessi;
6) in via istruttoria, ammettere le richieste istruttorie formulate nell'atto di citazione e nelle memorie ex art. 183, comma 6 c.p.c.; 7) condannare la parte convenuta al pagamento delle spese, competenze ed onorari relativi al presente giudizio”
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 31/3/2023 si è costituita l'
[...]
che, preliminarmente, ha eccepito la necessità d'integrare il contraddittorio nei Controparte_1 confronti dell'Agenzia Nazionale per l'Amministrazione e la Destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata ( ) e nei confronti dell'Amministratore giudiziario, per CP_3
essere stata sottoposta alla misura ablativa della confisca la quota del 50% del capitale sociale di essa società convenuta nella titolarità del socio e non avendo, pertanto, la società Parte_3
convenuta e, per essa, il suo legale rappresentante alcuna autonomia decisionale. Controparte_2
Sempre in via preliminare la società convenuta ha eccepito l'invalidità della notifica a mezzo pec dell'atto di citazione, per essere essa deducente domiciliata contrattualmente presso la Casa comunale di Russi e, considerata la sua tardiva costituzione, ha avanzato istanza di rimessione in termini.
Nel merito la società convenuta ha, poi, contestato la fondatezza delle domande attoree e ne ha chiesto il rigetto.
Tanto premesso la società convenuta ha chiesto, preliminarmente, di ordinare l'integrazione del contraddittorio nei confronti dell'Agenzia Nazionale per l'Amministrazione e la Destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata e dell'Amministratore Giudiziario, consentendo anche ad essa esponente, a seguito di rimessione in termini, l'integrazione delle domande-conclusioni stante l'invalidità della notifica dell'atto di citazione. Nel merito l' Controparte_1
ha domandato, in via principale, di rigettare o dichiarare inammissibili le domande attoree e,
[...] se ed in quanto realizzabile all'esito della costituzione dell'Agenzia Nazionale per l'Amministrazione e la Destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata e dell'Amministratore
Giudiziario dott. di rimettere essa società convenuta in termini per l'adempimento Controparte_4
del contratto e, in subordine, di rigettare o comunque di ridurre la domanda di ritenzione dei ratei pagina 6 di 14 corrisposti, con condanna dell'Istituto alla restituzione in favore di essa convenuta di quanto ricevuto in eccedenza, oltre interessi legali. Con rigetto delle ulteriori domande e con vittoria delle spese di lite.
Concessi alle parti i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., escussi i testimoni ammessi, espletata una
CTU estimativa, all'udienza del 29/1/2025, la prima celebratasi dinanzi allo scrivente giudice monocratico, le parti hanno precisato le conclusioni come sopra riportate e la causa è stata trattenuta in decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.

1. Preliminarmente, circa la necessità d'integrare il contraddittorio nei confronti dell'Agenzia
Nazionale per l'Amministrazione e la Destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata – - e dell'Amministratore Giudiziario e Coadiutore di CP_3 CP_4 [...]
“sollecitata” dalla parte convenuta tardivamente costituitasi, deve osservarsi che non CP_4 sussistono i presupposti per dare seguito a tale “sollecitazione”, reiterata in sede di conclusioni, per le ragioni già indicate dal giudice istruttore precedentemente assegnatario del procedimento nell'ordinanza depositata in data 21/7/2023.
La società semplice odierna convenuta, infatti, è dotata di soggettività giuridica, cioè costituisce un soggetto di diritto distinto rispetto alle persone dei soci, è titolare di un suo patrimonio e costituisce un centro d'imputazione di situazioni giuridiche sostanziali e processuali distinte da quelle riferibili ai singoli soci (cfr., tra altre, in motivazione, rispetto alla società di persone, Cass. n. 15622/2012).
Non esiste, pertanto, una situazione sostanziale unitaria coinvolgente - oltre alla società anche - il
“socio pubblico” , quale presupposto per l'integrazione del contraddittorio ex art. 102 c.p.c. nei CP_4
confronti di questo, essendo la posizione della società distinta da quella dei soci – come presumibilmente (art. 2729 c.c.) ritenuto dalla stessa socia che si è costituita in Controparte_2 questo giudizio esclusivamente “nella qualità” di legale rappresentante dell'ente, senza intervenirvi anche nella qualità di socia della s.s. -.
E, del resto, in mancanza di limitazioni pattizie del potere di rappresentanza del singolo socio amministratore, che non si evincono in relazione al caso di specie dall'atto costitutivo della società, come successivamente modificato (cfr. doc. 2 e 3 di parte convenuta), nella vicenda per cui è causa deve ritenersi che ciascun socio amministratore della società semplice abbia la rappresentanza processuale dell'ente (cfr. art. 2266 c.c.); tanto ha presumibilmente (art. 2729 c.c.) ritenuto la stessa socia che ha conferito procura ai difensori proprio nella “qualità di legale Controparte_2 rappresentante” dell'ente societario convenuto in giudizio.
Quanto, poi, alla sollecitazione da parte della società convenuta dell'esercizio del potere di ordinare l'integrazione del contraddittorio nei confronti dell' e l'Amministratore Giudiziario e CP_3
Coadiutore dell'Agenzia ex art. 107 c.p.c., non se ne ravvisa l'opportunità, vieppiù considerando che la pagina 7 di 14 stessa società convenuta ha allegato e provato di aver notiziato tali soggetti dell'azione promossa da nei confronti di essa convenuta nel presente giudizio (cfr. docc. 12 e 13 depositati il Pt_1
14/11/2023) e di aver constatato il disinteresse del “socio pubblico” rispetto alla vicenda per cui è causa.

2. Sempre in via preliminare va rigettata l'istanza di rimessione in termini avanzata dalla parte convenuta sin dalla costituzione tardiva nel presente giudizio e reiterata in sede di conclusioni, fondata sulla eccepita nullità della notifica dell'atto di citazione, perché non effettuata presso il domicilio contrattualmente eletto.
La notifica dell'atto di citazione è stata effettuata, nel caso di specie, all'indirizzo di posta elettronica certificata della società convenuta, estratto dal registro generale degli indirizzi elettronici.
La società convenuta ha dedotto che la notificazione dovesse ritenersi nulla, in ragione dell'effettuata elezione di domicilio contenuta nel contratto di compravendita per cui è causa.
Tale domiciliazione, tuttavia, è a sua volta nulla, sia perché incomprensibile (cfr. art. 9 del contratto sub doc. 1 di parte attrice: “le parti eleggono domicilio: (…) quanto alla parte acquirente, con in costituzione o, in difetto, presso la Casa Comunale di Russi anche per quanto riguarda l'inizio di eventuali atti esecutivi, a partire dalla data di notifica del precetto”), sia perché la p.a. non può, senza una specifica previsione normativa abilitativa, ricevere atti per conto di privati né addossarsi la cura del loro recapito all'interessato (cfr., tra diverse, Cass. sent. n. 15673/2007).
Pertanto, tenuto conto della validità della notifica dell'atto introduttivo alla società convenuta, l'istanza di rimessione in termini da questa avanzata deve essere rigettata, perché infondata.

3. Passando al merito della lite, la domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto proposta dalla parte attrice è fondata e va, pertanto accolta.
Va premesso, in diritto, che ai sensi dell'art. 1456 c.c. i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva. La clausola risolutiva espressa di cui all'art. citato attribuisce, dunque, al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento della controparte senza che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata dal giudice nei casi già previsti dalle parti (cfr., tra diverse, Cass. ord. N. 29301/2019).
Nel caso di specie l'art. 7, comma 1, del contratto stipulato dalle parti prevede che “il contratto si risolverà di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c. qualora l'acquirente risulti moroso nel pagamento di due rate del prezzo (…)”.
pagina 8 di 14 La parte convenuta non ha contestato, ed anzi ha ammesso, di non aver pagato le rate previste dal contratto a decorrere dal 31.12.2018, per più di due annualità; deve, dunque, ritenersi verificatosi l'inadempimento costituente condizione risolutiva del contratto.
Pertanto deve in questa sede accertarsi e dichiararsi che il contratto di vendita con patto di riservato dominio per cui è causa – stipulato con atto pubblico Notaio Dr. in Faenza del 7 Persona_1
ottobre 2008, rep. 180.664 e racc. 13.404, registrato a Faenza il 14.10.2009 al n. 3727 serie 1/T, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Ravenna il 15.10.2008 al n. Registro Generale
21.809/21.810 e al n. Registro Particolare 13.083/13.084 – si è risolto in data 10/6/2022, avendo la parte attrice dichiarato all' di volersi valere della clausola Controparte_1 risolutiva espressa prevista dal contratto, mediante la notifica dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, perfezionatasi, appunto, in data 10/6/2022.
Con riferimento, invece, alle deduzioni della parte convenuta relative alla non gravità dell'inadempimento per cui è causa, deve osservarsi che il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento ricompreso nel perimetro della clausola risolutiva espressa non implica una valutazione della gravità dello stesso inadempimento da parte del giudice.
Pertanto il mancato pagamento di più di due rate del prezzo di vendita da parte dell'odierna convenuta integra, conformemente all'accordo tra i paciscenti (art. 7 cit.), la condizione risolutiva che legittima all'esercizio del diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto di vendita. Pt_1
Quanto, poi, alle ulteriori deduzioni della parte convenuta relative alla non imputabilità dell'inadempimento o alla necessità di valutare l'agire dei contraenti, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, deve osservarsi che secondo l'indirizzo della Corte di legittimità dal quale non v'è ragione di scostarsi, l'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione, sicché, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola, appaia comunque conforme a quel criterio, non sussiste l'inadempimento, né i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente (cfr. Cass. sent. n.
23868/2015; conf. Ord. n. 8282/2023).
Nel caso di specie, però, a fronte del mancato pagamento delle rate semestrali previste dal contratto di vendita con patto di riservato dominio da parte della società odierna convenuta per oltre due annualità, deve ritenersi esistente l'inadempimento oggetto della clausola risolutiva espressa ed altresì legittimo l'esercizio del potere di risoluzione, anche alla luce della clausola generale di buona fede.
pagina 9 di 14 Ed infatti escludere la possibilità per il creditore di ottenere, nel caso di specie, la dichiarazione di avvenuta risoluzione del contratto, in ragione delle difficoltà economiche della società convenuta conseguenti alla confisca del patrimonio del socio che sosteneva il peso economico del pagamento delle rate del prezzo di vendita del fondo per cui è causa, significherebbe imporre al creditore un
“dovere solidaristico” di tolleranza (del ritardo nell'inadempimento) che non ha – e non può avere - spazio nell'ordinamento, anche tenuto conto del fatto che l'impossibilità della prestazione che esonera il debitore da responsabilità per l'inadempimento deve avere i caratteri dell'obiettività e dell'assolutezza (art. 1256 c.c.), non sussistenti nel caso sub iudice.
Deve, pertanto, in questa sede essere accertata e dichiarata l'avvenuta risoluzione del contratto di compravendita con patto di riservato dominio – stipulato il 7 ottobre 2008, con atto pubblico Notaio Dr. in Faenza del 7 ottobre 2008, rep. 180.664 e racc. 13.404, registrato a Faenza il Persona_1
14.10.2009 al n. 3727 serie 1/T, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Ravenna il 15.10.2008 al n. Registro Generale 21.809/21.810 e al n. Registro Particolare 13.083/13.084 –, in data 10/6/2022, in virtù dell'esercizio del diritto potestativo spettante alla parte venditrice sulla base della clausola risolutiva espressa prevista dal contratto, mediante la notifica dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio.
Per l'effetto la società convenuta deve essere condannata alla restituzione del fondo per cui è causa, come individuato nell'atto di citazione.
Non v'è, invece, luogo a provvedere rispetto al richiesto ordine al conservatore dei rr.ii. di disporre l'annotazione della presente sentenza, poiché la parte interessata provvederà a tale adempimento ai sensi e per gli effetti degli artt. 2655 e ss c.c.

4. Circa la domanda attorea di “dichiarare il diritto dell'Istituto attore alla ritenzione dei ratei di prezzo pagati dalla convenuta ai sensi dell'art. 7 del contratto di compravendita”, va premesso in diritto che, in caso di risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà per inadempimento del compratore, qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d'indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta (cfr. art. 1526, comma
2, c.c.).
In relazione alla posizione del compratore, dunque, laddove il c.d. patto di confisca contemplato dalla disposizione normativa citata - assimilabile ad una clausola penale (art. 1382 c.c.) - si presenti troppo oneroso per quegli, il legislatore ha rimesso al giudice il potere di operare una riduzione (analogamente a quanto previsto per la clausola penale dall'art. 1384 c.c.), senza tuttavia predeterminare i criteri ermeneutici, ma rimettendo al giudice stesso l'apprezzamento di fatto circa il possibile esercizio di tale potere di riduzione (cfr. in tali termini, condivisibilmente, Cass. sent. n. 1695/2012), che potrà essere pagina 10 di 14 azionato d'ufficio dall'autorità giudiziaria al fine di ristabilire in via equitativa un congruo contemperamento degli interessi contrapposti delle parti, analogamente a quanto accade per la clausola penale (Cass. ss.uu.18128/2005).
Nel caso di specie, allora, devono ritenersi sussistenti i presupposti per procedere, d'ufficio, alla riduzione dell'indennità convenuta, perché eccessiva.
Il contratto di vendita con patto di riservato dominio stipulato dalle parti (doc. 1 di parte attrice) prevedeva un prezzo di vendita, oltre interessi, distribuito su 60 rate semestrali costanti, successive e posticipate, comprensive di una quota capitale e di una quota d'interessi, scadenti alla data del 30 giugno e del 31 dicembre di ogni anno, ognuna d'importo pari ad euro 13429,82, con scadenza della prima rata al 30/6/2009.
Ovviamente, tenuto conto della natura del contratto (di vendita con patto di riservato dominio), tali rate avevano natura composita: una quota era funzionale a remunerare il godimento del fondo ed un'altra al trasferimento finale dello stesso.
È pacifico che la società convenuta abbia corrisposto alla parte attrice tutte le rate previste dal contratto fino a quella avente scadenza il 30/6/2018 e, dunque, 19 delle 60 rate pattuite, oltre la rata iniziale di preammortamento, pari ad euro 3.702,09 e, dunque, complessivamente, euro 258.868,67.
Ora, l'art. 7 del contratto prevedeva, al comma 1, che in caso di risoluzione di diritto del contratto per morosità del compratore nel pagamento di due rate del prezzo “le rate del prezzo già versate saranno ritenute da a titolo d'indennizzo, salvo in ogni caso il risarcimento del danno”. Tale pattuizione Pt_1
deve, pertanto, ritenersi riferita, per univoca volontà delle parti, alla predeterminazione pattizia del solo indennizzo per il temporaneo godimento del bene e per l'eventuale deprezzamento fisiologico dello stesso, avendo le parti fatto “salvo” l'ulteriore risarcimento del danno.
Deve allora osservarsi che dalla CTU svolta nel corso del processo – le cui conclusioni vanno condivise, salve le precisazioni di seguito effettuate, in ragione del metodo scientifico della stima effettuata dal CTU, dell'assenza di vizi logici procedimentali o nelle stesse conclusioni del CTU e delle risposte fornite ai CTP - si evince, innanzitutto, che il fondo si trova in buono stato di conservazione ed inoltre sono stati eseguiti miglioramenti per un totale di euro 63.000,00 (cfr. pagg. 12 e ss), per un valore di stima all'attualità del podere pari ad euro 609.116,98, comprensivo dei miglioramenti effettuati, da sommarsi al valore degli immobili siti sul fondo pari ad euro 135.000,00.
Non v'è, pertanto, un deprezzamento fisiologico da indennizzare, tenuto conto del prezzo di vendita del podere per cui è causa fissato dalle parti in misura (comprensiva delle spese) di euro 528.865,85 che, rivalutato all'attualità, non è superiore al valore di stima attuale dello stesso podere, che deve essere rilasciato in favore dell'odierna parte attrice.
pagina 11 di 14 Rispetto, invece, al potenziale canone d'affitto medio annuo del fondo in discorso, il CTU ha stimato che esso sarebbe pari, in misura arrotondota, ad euro 9.600,00.
Deve osservarsi, tuttavia, che il CTU ha calcolato il predetto canone sulla base dell'attuale consistenza colturale del fondo, laddove invece lo stesso CTU, sulla base delle osservazioni del CTP di parte attrice, ha dato atto nella relazione depositata, da un lato, che il fondo nell'anno della compravendita
(2008) era suddiviso tra seminativo (ha. 12.70.00) e vigneto (ha. 03.60.00) e, dall'altro, che – come anche pacifico tra le parti – la società convenuta procedette all'estirpazione di ha 3.60.00 di vigna nonostante il diniego dell'autorizzazione a tale estirpazione da parte di . Pt_1
Consegue da tanto che il potenziale canone d'affitto medio annuo debba essere quantificato sulla base della consistenza colturale esistente al momento della consegna del fondo e quantificato nella misura media di euro 10.860,00 - secondo il calcolo corretto riportato nella comparsa conclusionale di
(ha. 12.70.00 x 600 €/ha - valore medio canone “seminativo” individuato dal CTU - = € Pt_1
7.620,00 + ha. 03.60.00 x 900 €/ha - valore medio canone “Vigneti pianura ravennate”, cfr. tabella 2 pag. 12 della relazione peritale) = € 3.240,00) -, trattandosi di stimare, in via equitativa, l'indennizzo che l'odierna parte attrice è legittimata a trattenere per il temporaneo godimento del bene da parte della società convenuta, secondo quelle che erano le caratteristiche del fondo concesso in godimento, che si sarebbe potuto diversamente - dalla concessione in godimento alla società convenuta - collocare sul mercato.
Pertanto deve in questa sede accertarsi che abbia diritto a trattenere ai sensi dell'art. 1526, Pt_1 comma 2, c.c., per effetto dell'operata riduzione dell'indennità convenuta, in luogo dell'importo delle
19 rate corrisposte da nella misura complessiva di euro Parte_4
258.868,67, il minor importo di euro 103.170,00, corrispondente all'importo di 9 canoni annui d'affitto nella misura media sopraindicata di euro 10860,00 + ½ di tale canone annuo relativo alla decima annualità (fino al 10/6/2022), dovendosi ridurre per la misura corrispondente l'indennità convenuta dalle parti, oltre interessi legali dalla notifica dell'atto di citazione.

5. In relazione alle ulteriori domande della parte attrice si osserva quanto segue.
La domanda attorea di condanna della società convenuta al pagamento di un'indennità per l'uso e per il godimento del fondo sino alla data di notifica della citazione, deve ritenersi fondata ai sensi dell'art. 1526, comma 1, c.c., nei limiti di seguito indicati.
È pacifico che la parte convenuta, pur avendo continuato a godere del bene, non abbia corrisposto alcuna rata alle scadenze contrattualmente previste del 31 dicembre 2018, 30 giugno 2019, 31 dicembre
2019, 30 giugno 2021, 31 dicembre 2021, fino alla data di risoluzione del contratto (10/6/2022).
pagina 12 di 14 Pertanto, tenuto conto del valore medio stimato all'attualità del canone d'affitto annuo potenziale del podere
Chilina, come sopra accertato - euro 10.860,00 -, deve in questa sede accertarsi che l'indennizzo da corrispondere ad per il godimento del fondo da parte della società convenuta, funzionale a Pt_1 remunerare il solo concesso godimento del bene, ai sensi dell'art. 1526, comma 1, c.c., per il periodo dall'1/7/2018 al 10/6/2022, è pari ad euro 42.535,00 (euro 10860,00 x 3 annualità = euro 32580,00 + euro
9955,00 per il godimento dall'1/7/21 al 10/6/2022, vale a dire per 11 mensilità).
Pertanto l' deve essere condannata a pagare, in favore di Parte_4 Pt_1 la somma di euro 42.535,00, oltre interessi legali a decorrere dalla notifica dell'atto di citazione.
Devono, invece, essere rigettate, perché infondate, le ulteriori domande avanzate dalla parte attrice, poiché il danno da occupazione - divenuta - illegittima di un immobile in conseguenza della risoluzione del contratto, qual è quello per cui è causa, impone, ai fini del suo risarcimento, la prova (art. 2697
c.c.), anche presuntiva, del pregiudizio sofferto, sulla base dell'allegazione di specifiche circostanze inferenziali che nel caso di specie non sono state dedotte.

6. Circa le istanze istruttorie reiterate dalla parte convenuta nelle conclusioni, le stesse vanno rigettate per le ragioni già esposte dal giudice istruttore nell'ordinanza depositata il 5/7/2023.

7. Le spese di lite, tenuto conto della parziale soccombenza reciproca delle parti, vanno compensate per
1/2 con condanna della società convenuta alla refusione delle spese in favore della parte attrice, dei restanti 1/2 di tali spese che si liquidano per intero, vale a dire in misura comprensiva della parte compensata, come in dispositivo, tenuto conto dei parametri di cui al DM 55/2014 (scaglione fino ad euro 1.000.000,00, valori intermedi tra minimi e medi tenuto conto della non elevata difficoltà in fatto delle questioni trattate). Le spese di CTU vanno definitivamente poste a carico delle parti in causa in misura di 1/3 per l'attrice e 2/3 per la convenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Ravenna, sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nell'ambito del giudizio n. 1770/2022 R.G., ogni diversa istanza e domanda rigettata o dichiarata inammissibile come in motivazione, in parziale accoglimento delle domande svolte da nei Pt_1
confronti di , così provvede: Controparte_1

1. accerta e dichiara l'avvenuta risoluzione in data 10/6/2022 del contratto di compravendita con patto di riservato dominio – stipulato il 7 ottobre 2008, con atto pubblico Notaio Dr.
[...]
in Faenza del 7 ottobre 2008, rep. 180.664 e racc. 13.404, registrato a Faenza il Persona_1
14.10.2009 al n. 3727 serie 1/T, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Ravenna il
15.10.2008 al n. Registro Generale 21.809/21.810 e al n. Registro Particolare 13.083/13.084 – , in virtù dell'esercizio del diritto potestativo spettante alla parte venditrice sulla base della pagina 13 di 14 clausola risolutiva espressa prevista dal contratto, mediante la notifica dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio;

2. condanna, per l'effetto, la società convenuta a rilasciare in favore dell'attrice il fondo per cui è causa;

3. dichiara che ha diritto a trattenere ex art. 1526, comma 2, c.c., per effetto dell'operata Pt_1 riduzione dell'indennità pattuita dalle parti, in luogo dell'importo delle 19 rate corrisposte da nella misura complessiva di euro 258.868,67, il Parte_4 minor importo di euro 103.170,00, oltre interessi legali dalla notifica dell'atto di citazione;

4. accerta che l'indennizzo da corrispondere ad per il godimento del fondo da parte della Pt_1 società convenuta, per il periodo dall'1/7/2018 al 10/6/2022, è pari ad euro 42.535,00 e, per l'effetto, condanna l' a pagare, in favore di , la Parte_4 Pt_1 somma di euro 42.535,00, oltre interessi legali a decorrere dalla notifica dell'atto di citazione;

5. compensa per 1/2 le spese di lite e condanna l' al Parte_4
pagamento della restante metà di tali spese, in favore della convenuta, che si liquidano per intero, vale a dire in misura comprensiva della parte compensata, in euro 1713,00 per spese vive ed euro 21895,5 per compenso professionale, oltre al 15% di spese generali, c.p.a. e i.v.a come per legge se dovuta;
pone le spese di CTU definitivamente poste a carico delle parti in causa in misura di 1/3 per l'attrice e 2/3 per la convenuta.
Ravenna, 26/5/2025
Il Giudice
Dott. Pierpaolo Galante
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