N. R.G. 1810/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1810/2021 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'Avv. ADONCECCHI GIROLAMO Parte_1 C.F._1

APPELLANTE nei confronti di
(CF con il patrocinio dell'Avv. PAGNI ELENA (CF Controparte_1 C.F._2
) e AS CI C.F._3

APPELLATO ED APPELLANTE IN VIA INCIDENTALE avverso la sentenza n. 378/2021 emessa dal Tribunale di Livorno e pubblicata il 10/05/2021
CONCLUSIONI
In data 6-26.11.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: “Affinché la Corte di Appello di Firenze Voglia, in riforma dell'impugnata sentenza n. 378/21 del Tribunale di Livorno: 1) In via principale: accogliere la domanda ex art. 2932 formulata dall'attore appellante e dunque emettere sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso e, conseguentemente, costituire il trasferimento in favore dell' istante signor , o persona da nominarsi, ed in danno del signor nato a [...]_1 Livorno il 20 luglio 1975 dei seguenti immobili posti in Livorno, Via del Puntone 39: a) appartamento posto al piano terra e primo, composto di quattro vani catastali, distinto nel Catasto Fabbricati al foglio 66 part. 35 sub. 631 cat. A/2; b) appezzamento di terreno agricolo della
pagina 1 di 20 superficie di circa mq. 840, distinto nel Catasto TE al foglio 66 part. 629 e part. 630; al prezzo di euro 225.000,00 (e conseguentemente con pagamento del saldo pari ad euro 101.200,00). In ragione dell'esistenza dell'ipoteca di cui sopra, si chiede che la Corte voglia disporre l'eventuale saldo prezzo dovuto in compensazione con il residuo mutuo, autorizzando l'appellante a versare il saldo prezzo direttamente a favore della banca creditrice e condannando altresì il convenuto alla estinzione della eventuale eccedenza che l'attore fosse costretto a pagare per l'estinzione stessa rispetto al saldo prezzo dovuto. 2) In via subordinata: in caso di impossibilità ad effettuare il suddetto trasferimento, escludere – per le ragioni dette – l'inadempimento dell'appellante e dunque dichiarare risolto il contratto con obbligo del convenuto/appellato di restituzione delle somme percepite. 3) In ulteriore subordine: qualificata la domanda riconvenzionale del convenuto quale domanda di risoluzione, previo accertamento della manifesta eccessività della penale convenuta ridurre la stessa ai sensi dell'art. 1384 c.c., conseguentemente condannando il convenuto/appellato alla restituzione in favore dell'attore della differenza rispetto alla somma versata. 4) Il tutto con vittoria di spese, funzioni ed onorari di causa e con distrazione in favore del procuratore antistatario”
Per parte appellata: “Voglia L'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, respinta ogni contraria istanza, deduzione, eccezione e difesa avversarie: a) in via preliminare di merito rigettare l'appello proposto perché inammissibile ai sensi dell'art. 434 cpcp, e comunque, per intervenuta formazione del giudicato per le ragioni esposte;
b) sempre in via preliminare di merito, rigettare l'appello perché inammissibile ovvero in ogni caso perché infondato in fatto e in diritto e per l'effetto confermare la sentenza impugnata, fatta eccezione per il capo della sentenza oggetto di appello incidentale;
c) in via di appello incidentale: - Condannare il Sig. al risarcimento del danno Pt_1 da occupazione sine titulo a far data dal 10.07.2014 fino all'effettiva restituzione dell'immobile nell'importo di € 1200,00 mensili, pari al valore del canone locatizio, ovvero nella maggiore o minore misura ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
- Accertata la responsabilità del Sig. ai sensi dell'art. 2043 e ss. c.c. per l'illecito mutamento dello stato Pt_1 dei luoghi dell'immobile, condannarlo al risarcimento dei danni in favore del Sig. nella CP_1 somma di € 56.146,23, ovvero nella maggiore o minore misura ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;
- Condannare il Sig. al pagamento in favore Pt_1 del Sig. della somma pari € 2.730,00 a titolo di controprestazione delle utenze domestiche CP_1 dell'immobile di Via del Puntone detenuto dall'attore, oltre interessi legali dal giorno del pagamento fino all'effettivo soddisfo”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi Parte_1 questa Corte di Appello, proponendo gravame avverso la sentenza n. Controparte_1
378/2021, emessa dal Tribunale di Livorno e pubblicata il 10/05/2021, che, definitivamente pronunciando sulle domande proposte dalle parti, aveva così deciso: “1) Rigetta le domande proposte dalla parte attrice signor nei confronti del convenuto 2) In Parte_1 Controparte_1 parziale accoglimento delle domande riconvenzionali propose dal signor accerta Controparte_1
l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita stipulato inter partes in
pagina 2 di 20 data 27.4.2017 per effetto del legittimo recesso del convenuto e dichiara il diritto di quest'ultimo a trattenere la caparra confirmatoria versata da 3) Ordina a Parte_1 Parte_1
l'immediato rilascio del fabbricato a due piani (piano terra e piano primo) sito in Livorno- Via del
Puntone n. 39 con annesso appezzamento di terreno agricolo di 840 mq, beni in atti meglio identificati ed oggetto del contratto preliminare di cui alla causa;
4) Ordina la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale registro particolare 8273 Registro generale 12017 del
25.07.2018; 5) Dichiara inammissibili le ulteriori domande proposte in causa da 6) Controparte_1
Compensa nella misura di un quinto le spese di lite tra le parti e condanna a Parte_1 rifondere a la restante quota, che si liquida – già effettuata la suddetta Controparte_1 compensazione – in euro 618,00 per esborsi e, quanto alle competenze di avvocato, in euro
1296,00 per fase di studio, euro 917,00 per fase introduttiva, euro 1376,00 per fase istruttoria ed euro 2214,00 per fase decisoria, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali come per legge;
7)
Rigetta la domanda proposta da ex art. 96 comma 1 e 2 c.p.c.; 8) Pone a carico Controparte_1 della parte attrice le spese per l'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio come liquidate in corso di causa”.
1 – Il giudizio di primo grado.

1.1. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Livorno, Parte_2 Controparte_1 esponendo:
- che, in data 2.7.2014, aveva stipulato, in qualità di promissario acquirente, un contratto preliminare di compravendita di un fabbricato a due piani (piano terra e primo) sito in Livorno, via del Puntone n. 39, con annesso appezzamento di terreno agricolo di 840 mq, di proprietà di promittente la vendita, al prezzo di € 225.000,00 – di cui 15.000,00 versati Controparte_1 contestualmente a titolo di caparra confirmatoria – con termine del 30.9.2016 per la stipula del definitivo;

- che in data 27.4.2017, le parti avevano sottoscritto un ulteriore contratto preliminare “con effetti novativi rispetto ad ogni precedente accordo tra loro intercorso”, con cui avevano stabilito che quanto già corrisposto fino a quel momento dal (€ 107.000,00) doveva essere Pt_1 imputato a titolo di caparra confirmatoria e che i restanti € 118.000,00 sarebbero stati versati dallo stesso promittente acquirente al momento della conclusione del contratto definitivo che sarebbe dovuta avvenire entro il 30.9.2017, da considerarsi quale termine essenziale;

- che in data 27.03.2018 il per il tramite del proprio legale, aveva diffidato il ad CP_1 Pt_1 adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c., invitandolo a comunicare “la data per la stipula del contratto definitivo”;
pagina 3 di 20 - che, rispondendo a tale invito, il per il tramite del proprio difensore, con fax del Pt_1
04.04.2018, aveva comunicato che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato entro il
31.7.2018;
- che, con fax del 9.5.2018, il promittente venditore, a mezzo del proprio legale, aveva dichiarato la disponibilità a stipulare l'atto entro il 31.07.2018, chiedendo, altresì, che venisse data prova – prima della stipula stessa – dell'avvenuta demolizione e/o sanatoria delle modifiche interne realizzate sull'immobile dal promittente acquirente;

- che il nelle more, aveva potuto appurare l'esistenza di vizi dell'immobile che ne Pt_1 diminuivano in modo apprezzabile il valore, ed in particolare: a) la presenza di infiltrazioni dalla terrazza, dai lucernari e dalla canna fumaria che provocano muffe e danni alla mobilia, nonché di difetti nell'impianto idraulico di scarico;
b) l'esistenza di abusi edilizi ulteriori e diversi dalle modifiche dal medesimo effettuate e riportate nella lettera g) della scrittura privata del
27.04.2017, stipulata contestualmente al secondo contratto preliminare;

- che la somma complessivamente pagata dal ammontava ad € 123.800,00, per cui stante Pt_1 la diminuzione di valore del bene – e conseguentemente del prezzo da pagare – quantificata in euro 70.000,00, l'importo ancora dovuto a saldo ammontava ad euro 31.200,00;
- che, inoltre, l'immobile de quo era gravato da ipoteca iscritta nel 2005 per € 260.000,00 a favore della Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza spa, che la parte promittente venditrice si era impegnata ad estinguere al momento del contratto definitivo;

- che poiché il aveva manifestato l'intenzione di non procedere con la stipula del contratto CP_1 definitivo, il era stato costretto ad adire le vie legali. Pt_1
Concludeva, quindi, chiedendo, in via principale, di emettersi sentenza costitutiva ex art. 2932
c.c., con riduzione del prezzo a causa dei constatati vizi dell'immobile; in via subordinata, nell'ipotesi di accertata impossibilità di effettuare il richiesto trasferimento, chiedeva di dichiarare la risoluzione del preliminare di compravendita del 2.7.2014 e della successiva modifica del
27.4.2017, per inadempimento del con riduzione della penale ex art. 1384 c.c. CP_1
1.2. – Radicatosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio , contestando Controparte_1 integralmente la domanda avversaria di cui chiedeva il rigetto;
spiegava, inoltre, domanda riconvenzionale al fine di far accertare l'avvenuta risoluzione di diritto del preliminare di compravendita del 27.4.2017 per colpa esclusiva del e, conseguentemente, accertare il Pt_1 diritto del medesimo Ciuffi a ritenere la caparra confirmatoria di € 107.000,00, con condanna dell'attore al rilascio immediato dell'immobile, libero da persone e cose;
chiedeva, altresì, di condannare il al risarcimento del danno sia per l'occupazione sine titulo dell'immobile, Pt_1 nella misura di € 1.200,00 mensili, sia per le spese necessarie alla sua remissione in pristino,
pagina 4 di 20 quantificate in € 56.146,23 ovvero nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
chiedeva, infine, la condanna del al pagamento della somma di € 2.730,00 a titolo di rimborso dei Pt_1 consumi delle utenze domestiche relative all'immobile compromesso in vendita.
1.3. – La causa veniva istruita con prove orali e documentali, oltre che con l'espletamento di c.t.u.
1.4. – All'esito, il tribunale, nella sentenza impugnata, decideva nei termini sopra esposti sulla base delle seguenti considerazioni:
(-) la domanda ex art. 2932 c.c. proposta in via principale da parte attrice era infondata, dal momento che l'espletata c.t.u. aveva consentito di accertare la sostanziale difformità urbanistica e catastale dell'immobile, in quanto erano state realizzate non solo modifiche interne ma anche di sagoma e di volume, che avevano intaccato la statica dell'intero fabbricato, in difetto della presentazione del progetto e del collaudo di un tecnico abilitato, con la conseguenza che lo stesso non poteva essere trasferito, necessitando di una messa in pristino per tutte le modifiche;

(-) pertanto, il bene non era commerciabile, sicché la domanda ex art. 2932 c.c. non poteva essere accolta, in quanto la sentenza non avrebbe potuto realizzare un effetto maggiore di quello conseguibile dalle parti in via negoziale;

(-) inoltre, l'appellante non poteva utilmente invocare quanto affermato dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 8230/2019, perché, nella specie, ciò che veniva in evidenza non era l'eventuale difformità del bene rispetto ai provvedimenti abilitativi reperiti dal CTU, bensì la sostanziale modifica dell'immobile avvenuta successivamente agli interventi già realizzati sulla scorta di quei titoli ed in totale mancanza di ulteriori atti autorizzatori, con la ovvia conseguenza che, in sede di stipula dell'atto inter vivos, il venditore non avrebbe potuto rendere la dichiarazione relativa agli estremi del titolo in quanto esistente realmente e riferito all'immobile, come richiesto dalla Corte di Cassazione;

(-) difatti, nella scrittura privata del 27.4.2017, le parti avevano dato espressamente atto dell'esecuzione da parte del – a seguito della stipula del preliminare di compravendita del Pt_1
2.7.2014 – di una serie di interventi di modifica dell'immobile, senza autorizzazione del proprietario e in assenza di titoli abilitativi, che corrispondevano in gran parte proprio alle difformità riscontrate dal CTU, interventi, dunque, in nessun caso riferibili ai pregressi titoli abilitativi reperiti dal medesimo c.t.u. ed evidentemente realizzati dall'attore, che sin dal 2014 era stato nella materiale disponibilità del bene immobile;

(-) in definitiva, in mancanza del titolo abilitativo, l'atto inter vivos sarebbe stato affetto da nullità
e, conseguentemente, non appariva possibile ottenere il trasferimento coattivo del bene per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c.;
pagina 5 di 20 (-) non poteva accogliersi nemmeno la domanda formulata in via subordinata dall'attore volta ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, essendosi il TE limitato a riferire, genericamente, circa l'esistenza di infiltrazioni di acqua, di vizi dell'impianto idraulico di scarico nonché di abusi edilizi “ulteriori e diversi dalle modifiche rappresentate al punto g) della scrittura privata del 24.04.2017”, pervenendo alla quantificazione di una diminuzione di valore dell'immobile pari ad € 70.000,00;
(-) al riguardo, non era stata fornita dal alcuna descrizione di tali vizi, presentandosi Pt_1 inidonea allo scopo anche la perizia di parte versata in atti, di talché la domanda era carente sotto il profilo assertivo oltre ad essere completamente non provata;

(-) non rilevante, poi, era l'ipoteca iscritta sull'immobile a garanzia del mutuo fondiario, essendo previsto contrattualmente che il debito sarebbe stato estinto dal convenuto con il saldo del prezzo che il TE avrebbe dovuto versare all'atto della stipula del definitivo di compravendita;

(-) per quanto riguardava le domande riconvenzionali proposte dal quella di risoluzione CP_1 doveva essere interpretata come volta ad ottenere non una pronuncia costituiva bensì meramente dichiarativa dell'effettivo risolutivo già prodottosi di diritto, il che legittimava il convenuto a richiedere la ritenzione della caparra;

(-) tale domanda era fondata, dal momento che il si era reso inadempiente alle Pt_1 obbligazioni assunte con il preliminare di vendita, omettendo di rimuovere le opere abusive dal medesimo realizzate sull'immobile e non attivandosi per la stipula del definitivo, procedendo, anzi,
a notificare l'atto di citazione ancor prima della scadenza del termine per il rogito, come da lui stesso posticipato;

(-) d'altra parte, l'attore non poteva richiedere la riduzione della penale ex art. 1384 c.c., trattandosi di facoltà non esercitabile per la caparra confirmatoria, sia per il carattere eccezionale della norma, non suscettibile di estensione analogica, sia per le differenze strutturali intercorrenti fra i due istituti;

(-) invece, non potevano essere liquidate in favore del le altre voci di danno, in quanto CP_1
l'esercizio del diritto di recesso, con incasso della caparra, impediva di richiedere il risarcimento di un eventuale maggiore pregiudizio;

(-) stante la reciproca parziale soccombenza, sussistevano i presupposti per la compensazione per
1/5 delle spese di lite che, per i restanti 4/5, venivano poste a carico del Pt_1
2 – Il giudizio di secondo grado.
2.1. – Avverso tale sentenza proponeva appello il per i seguenti motivi: Pt_1
1) il tribunale aveva errato nel respingere la domanda ex art. 2932 c.c., non facendo corretta applicazione dei principi affermati dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 8230/19.
pagina 6 di 20 In ogni caso, come emergeva anche dall'espletata c.t.u., le opere da lui realizzate erano da considerarsi come di “edilizia leggera”, di talché le stesse non potevano essere ritenute come impeditive del trasferimento.
2) Il tribunale aveva, inoltre, errato nell'accogliere la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto.
Difatti, per quanto riguardava la mancata rimozione delle opere abusive, il primo giudice non aveva considerato che l'inadempimento a tale obbligazione era idoneo, secondo quanto previsto nel preliminare, solo a fondare una domanda risarcitoria da parte del e, quindi, non CP_1 costituiva un impedimento alla stipula del definitivo.
Peraltro, si trattava anche di un inadempimento di scarsa importanza, in quanto, con la stipula del definitivo, l'immobile sarebbe divenuto di proprietà dell'acquirente, ragion per cui l'esistenza degli abusi edilizi costituiva una circostanza del tutto neutra per il venditore, anche perché gli stessi non impedivano la commerciabilità del bene.
Inoltre, il mancato rispetto del termine del 31.7.2018, fissato dal convenuto per la stipula del rogito, era da imputare al il quale pretendeva, per la conclusione del definitivo, il ripristino CP_1 dello stato dei luoghi che tuttavia “non costituiva una prestazione dovuta dal per la stipula, Pt_1 ma solo una conseguenza risarcitoria in caso di mancata stipula” (cfr. atto di appello, pag. 9).
Infine, la notifica dell'atto di citazione, in pendenza di tale termine, era stata determinata proprio dal comportamento del convenuto e, quindi, era inidonea a concretizzare un inadempimento dell'acquirente.
3) Il tribunale aveva correttamente ritenuto che il potere di riduzione ex art. 1384 c.c., previsto per la penale manifestamente eccessiva, non valesse anche per la caparra.
Tuttavia, il primo giudice aveva errato “nel qualificare la domanda riconvenzionale del convenuto come recesso ex art. 1385 c.c.” (cfr. atto di appello, pag. 9), in quanto il oltre a formulare CP_1 la domanda di risoluzione, aveva chiesto sia di trattenere la caparra sia il risarcimento degli ulteriori danni subiti (per il mancato ripristino dell'immobile, per l'occupazione sine titulo e per il pagamento delle utenze).
Quindi, proprio alla luce di tale formulazione, la domanda andava ricondotta “nell'alveo della risoluzione” (cfr. atto di appello, pag. 12), con conseguente applicazione dei principi generali in tema di danno e di onere della prova.
Così riqualificata la domanda, il giudice, dunque, avrebbe dovuto procedere alla riduzione della penale, che ammontava ad € 123.800,00 a fronte di un prezzo complessivo di € 225.000,00.
pagina 7 di 20 Per tali ragioni veniva formulata da parte appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. – Radicatosi il contraddittorio, , nel costituirsi in giudizio, eccepiva Controparte_1 preliminarmente l'inammissibilità dell'appello nella parte in cui, per la prima volta, era stata chiesta la sua condanna alla restituzione delle somme percepite;
sempre in via preliminare, rilevava che la domanda di riduzione della penale ex art. 1384 c.c., reiterata nelle conclusioni dell'atto di appello, doveva considerarsi coperta da giudicato, per avere il prestato Pt_1 espressa acquiescenza alla sentenza nella parte in cui aveva rigettato tale domanda;
nel merito, contestava integralmente il gravame di cui chiedeva il rigetto.
Spiegava, inoltre, appello incidentale avverso il capo della sentenza che aveva rigettato la sua domanda di risarcimento danni.
In particolare, rilevava che il primo giudice non aveva considerato che la domanda di ritenzione della caparra non escludeva la possibilità di proporre domande risarcitorie che discendevano da un distinto fatto illecito, nella specie costituito dall'occupazione abusiva dell'immobile, dal mancato rimborso dei consumi delle utenze domestiche, dalle spese necessarie al ripristino dell'immobile.
Al riguardo, evidenziava che sia il valore locatizio dell'immobile, quantificato in € 1.200,00 mensili, che il costo dei consumi delle utenze domestiche, pari ad € 2.730,00, non erano stati in alcun modo contestati dal Pt_1
Quanto alle spese necessarie per il ripristino dell'immobile, queste erano state quantificate dal c.t.u. in € 61.000,00, importo che doveva gravare sul essendo pacifico che egli fosse Pt_1
l'autore degli abusi, poiché immesso anticipatamente nella detenzione del bene.
2.3. – Con ordinanza dell'8.3.2023, le parti venivano invitate ad esperire il tentativo di mediazione ex art. 5, comma 2, del d.lgs. 28/2010, il quale, tuttavia, sortiva esito negativo.
2.4. – La causa è stata trattenuta in decisione in data 6-26.11.2024, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
3 – L'esame dell'appello principale.
3.1. – I primi due motivi di appello, da trattarsi congiuntamente in quanto strettamente connessi tra di loro, sono infondati.
3.1.1. – Come affermato, anche recentemente, dalla Suprema Corte: “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, può essere pronunciata sentenza di costitutiva ex art.2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale
pagina 8 di 20 difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario
(nella specie, lievi difformità interne regolarizzabili e realizzazione di allacci idrici e di scarico finalizzati al cambio della destinazione del vano cantina), in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell'art. 40 della l.n.47 del 1985” (cfr. Cassazione civile, sentenza n. 34 del 02/01/2024).
Ebbene, l'espletata c.t.u., dopo aver elencato tutte le difformità, dal punto di vista urbanistico e catastale presenti sull'abitazione compromessa in vendita, ha così concluso: “l'immobile per le difformità sopra elencate non è conforme a livello edilizio – urbanistico e catastale, le modifiche apportate al bene rientrano nell'abusivismo edilizio, sono state realizzate non solo modifiche interne ma anche modifiche di sagoma e volume, oltre che opere che hanno intaccato la statica e la sismica dell'intero fabbricato, senza il progetto ed il collaudo di un tecnico abilitato. Nelle condizioni in cui si trova pertanto non potrà essere trasferito inter vivos, ma necessiterà di una messa in pristino per tutte le modifiche, mediante una comunicazione al Sindaco in cui sarà necessario informare l'ufficio tecnico con apposite tavole grafiche esplicative dello stato autorizzato, dello stato attuale e del sovrapposto, dalle quali emergeranno tutte le difformità riscontrate e tutti gli interventi di ripristino che l'immobile dovrà subire al fine di essere conforme alle pratiche edilizie sopra indicate e all'agibilità depositata. Solo allora potrà essere trasferito in quanto risulterà conforme urbanisticamente e catastalmente” (cfr. relazione peritale, pag. 6-7).
Inoltre, l'ausiliario d'ufficio ha accertato che “lo stato di fatto dell'immobile NON corrisponde a quello rappresentato nelle foto e nella planimetria di cui al doc. 8 del fascicolo di parte convenuta
e le opere indicate alla lett. g. del doc. n. 2 del fascicolo di parte convenuta e nel doc. n. 15 del fascicolo di parte convenuta NON sono munite dei titoli abilitativi prescritti dalla legge” (cfr. relazione peritale, pag. 7).
Trattasi di conclusioni che non sono state in alcun modo contrastate dalle parti e che, anzi, trovano piena conferma anche nella documentazione versata in atti.
Difatti, ponendo a confronto lo stato attuale dell'immobile con quello risultante al momento della immissione in possesso del (avvenuta in data 10.7.2014, come da relativo verbale), si Pt_1 percepiscono le sostanziali modifiche apportate dal promissario acquirente sull'edificio.
Il tutto come ben si evince anche dall'elaborato grafico allegato alla c.t.u. che, per comodità di consultazione, si intercala di seguito.
pagina 9 di 20 In proposito, non può l'appellante invocare il principio coniato dalle Sezioni Unite, secondo cui: “la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del
1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido
a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Sez. U, sentenza n. 8230 del 22/03/2019, Rv. 653283 – 01”).
Invero, la divergenza dell'immobile, rispetto al suo stato originario, si è concretizzata nella realizzazione di variazioni essenziali rispetto a quelle assentite dai relativi titoli edilizi, il che rende lo stesso, al momento, non trasferibile.
Contrariamente a quanto affermato dall'appellante, non può, allora, ritenersi che quelle riscontrate dal c.t.u. siano interventi di “edilizia leggera” che, pertanto, non comprometterebbero la commerciabilità dell'immobile.
Difatti, come ben si evince dalla relazione peritale, trattasi di opere che non solo hanno modificato la sagoma ed il volume dell'edificio ma che hanno anche “intaccato la statica e la sismica dell'intero fabbricato”, in assenza non solo di qualsiasi autorizzazione ma anche della presentazione di un progetto e del collaudo da parte di un tecnico abilitato, con conseguente necessità di procedere alla sua remissione in pristino prima di addivenire all'atto di trasferimento.
3.1.2. – Inoltre, la Suprema Corte ha evidenziato che “le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto
pagina 10 di 20 dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del
2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell'azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell' articolo 2932 c.c., anche in relazione ai processi instaurati prima dell'entrata in vigore del d.l. n. 78 del 2010”. (Cass. n.20526/2020)
Anche tale ultimo requisito/condizione dell'azione difetta nel caso di specie nel modo più assoluto, stante le gravi difformità registrate dal CTU nel corso del sopralluogo eseguito allo scopo di rispondere al quesito postogli.
3.1.3. – È, quindi, certamente corretto il riferimento, da parte del primo giudice, al principio secondo cui “la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, nè, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto,
l'autonomia negoziale delle parti” (cfr. ex plurimis Cass. civ. n. 12654/2020).
Le consistenti difformità urbanistiche e catastali dell'immobile, così come accertate dal c.t.u., sarebbero certamente di ostacolo al suo trasferimento per atto negoziale, di talché deve ritenersi impedita anche la possibilità di adottare la pronuncia ex art. 2932 c.c., proprio perché la stessa non può realizzare un effetto maggiore di quello che sarebbe stato possibile alle parti.
3.2. – Ne discende che l'impossibilità di procedere al trasferimento dell'immobile è da ascriversi a responsabilità esclusiva del che non solo ha proceduto alla realizzazione delle opere Pt_1 abusive (circostanza incontestata) ma ha anche omesso di eseguire i necessari interventi di ripristino, a cui si era obbligato nella scrittura privata del 27.4.2017.
Difatti, alla clausola di cui al punto 4) della citata scrittura, l'odierno appellante si era impegnato:
“entro e non oltre la data del 31.8.2017, a sanare e/o demolire, a propria cura e spese, le opere edilizie eseguite dalla stessa (parte acquirente ndr) nel pregresso periodo di occupazione dell'immobile senza il consenso del proprietario come specificate in premessa, sollevando il promittente venditore da ogni responsabilità ad esse connesse oltreché per eventuali danni cagionati a cose e/o persone dai lavori stessi, assumendo ogni onere su di sé fin da ora”.
Al riguardo, non può l'impugnante invocare la clausola di cui successivo punto 6), con cui le parti stabilivano che “il mancato adempimento di quanto previsto alla clausola 4) della presente scrittura è da considerarsi come danno ulteriormente risarcibile, esulante dalla caparra confirmatoria”.
In realtà, la previsione della responsabilità risarcitoria del promissario acquirente non consente di affermare che, nel caso di mancata esecuzione degli interventi di ripristino, si sarebbe potuto procedere comunque alla stipula del definitivo.
pagina 11 di 20 In proposito, è significativo che la clausola di cui al punto n. 4 prevedesse l'impegno della parte acquirente di procedere al ripristino entro la data del 31.08.2017, ovvero un mese prima della scadenza del termine (30.09.2017) stabilito per la conclusione del rogito notarile, il che sottolinea la stretta correlazione tra tale adempimento ed il buon esito dell'operazione negoziale.
Ma, soprattutto, le norme che impongono la conformità urbanistica e catastale degli immobili da trasferire hanno carattere inderogabile, con la conseguenza che, in caso di loro violazione, è sempre preclusa la possibilità di addivenire all'atto di alienazione.
3.2.1 – D'altra parte, il comportamento del promittente acquirente non si pone in linea con il principio di buona fede contrattuale, laddove si consideri che non solo egli si è sottratto a tale obbligazione, ma, prima della nuova scadenza pattuita per il rogito notarile (31.7.2018) a seguito della diffida ad adempiere inviata dal ha notificato l'atto di citazione con cui è stato CP_1 incardinato il giudizio di primo grado.
In sintesi, il dopo aver realizzato opere abusive sull'immobile oggetto di causa senza il Pt_1 consenso del legittimo proprietario, anziché onorare il proprio impegno di ripristino, ha proposto domanda ex art. 2932 c.c., in pendenza del termine per la stipula del definitivo, domanda che proprio il suo inadempimento rendeva non accoglibile.
Pertanto, non può l'appellante neppure sostenere la tesi della scarsa importanza del suo inadempimento ex art. 1455 c.c., in quanto la mancata esecuzione degli interventi di ripristino, a cui si era contrattualmente obbligato, impediva, alla luce di quanto sopra esposto, di procedere al trasferimento del bene.
Per giunta, non risulta rispettato neppure il termine del 31.7.2018 entro il quale il in Pt_1 risposta alla diffida ad adempiere inviata dal si era impegnato a concludere il definitivo, e CP_1 ciò vale ulteriormente a connotare di gravità di suo inadempimento.
Non provati sono rimasti, poi, i presunti vizi presenti sull'immobile indicati nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado (“i) l'esistenza di infiltrazioni dalla terrazza, dai lucernari e dalla canna fumaria che provocano muffe e danni alla mobilia, nonché l'esistenza di vizi e difetti nell'impianto idraulico di scarico;
ii) l'esistenza di abusi edilizi - ulteriori e diversi dalle modifiche rappresentate al punto g) della scrittura privata del 24.04.2017”, pag. 2), avendo l'appellante prestato acquiescenza alla sentenza impugnata nella parte in cui ha escluso la loro esistenza.
La decisione gravata merita, dunque, piena conferma nella parte in cui ha rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. proposta dal ed ha accolto la domanda riconvenzionale del Pt_1 CP_1
3.3. – Infondato è, altresì, il terzo motivo di appello.
3.3.1. – Correttamente il tribunale ha qualificato la domanda riconvenzionale proposta dal CP_1 come volta ad ottenere l'accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto, facendo pagina 12 di 20 riferimento al contenuto della comparsa di costituzione e risposta (pag. 10-11) depositata in primo grado (“a seguito dell'inutile decorso del termine per il rogito definitivo, anche come concordato a seguito di diffida ad adempiere, e della condotta gravemente inadempitiva tenuta da controparte, il rapporto contrattuale si è ipso iure risolto, con diritto del Sig. a trattenere la somma CP_1 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. Per tale ragione si chiede
l'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto per grave inadempimento del sig. Pt_1
[…] Alla risoluzione di diritto del contratto consegue, dunque, il diritto del comparente alla ritenzione della caparra”) ed alle conclusioni rassegnate: “accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita del 27.04.2017 per colpa esclusiva del Sig. e per l'effetto accertare e dichiarare il diritto del Sig. a Parte_1 Controparte_1 ritenere la caparra confirmatoria di euro 107.000,00, con condanna dell'attore al rilascio immediato dell'immobile, libero da persone e cose” (pag. 14).
Ora, come affermato dalla Suprema Corte: “In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, l'esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicchè la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio” (cfr. Cassazione civile, sentenza dell'8.6.2022, n. 18392).
In particolare, nella motivazione della citata pronuncia si legge: “fermo definitivamente quell'effetto risolutorio stragiudiziale (ex art. 1454 c.c. ndr), se del caso messo al sicuro da contestazioni (ad esempio, circa l'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., che è comunque presupposto) attraverso una domanda giudiziale (principale o riconvenzionale) di mero accertamento, la conclamata poliedricità funzionale della caparra ben può emergere a questo punto come «limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in contratto» (così, sempre Cass. SU 553/2009, par. 3.1, ma v. anche
4.2, 4.4). Siffatta pretesa si congiunge così all'esercizio stragiudiziale del potere di risolvere il contratto attraverso il meccanismo della diffida, seguita dall'inutile decorso del termine, e si sgancia dal recesso che non è più necessario. Infatti, l'effetto sostanziale di quest'ultimo è stato anticipato senza residui dal predetto meccanismo. Come infatti è stato precisato da Cass SU
553/2009 (par. 4.2), in adesione a ricostruzioni dottrinali: «il diritto di recesso è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta
pagina 13 di 20 causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto)». Si rivela così la reciproca fungibilità, quanto a presupposti e ad effetto, tra diffida ad adempiere e recesso” (pag. 10).
Ne deriva che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante (che, peraltro, ha fatto impropriamente riferimento all'esercizio del diritto di recesso da parte del , non sussista CP_1 alcuna incompatibilità tra risoluzione di diritto del contratto e ritenzione della caparra.
In proposito, non rileva che il avesse formulato anche ulteriori richieste risarcitorie, dal CP_1 momento che le stesse risultano avanzate sulla base del presupposto (in parte errato, per quanto si dirà al § 4) che i pregiudizi lamentati non fossero ricompresi nella liquidazione convenzionale del danno da inadempimento (cfr. comparsa di costituzione e risposta depositata in prime cure, pag. 11).
Quindi, non può l'appellante invocare quanto affermato dalle Sezioni Unite nella sentenza n.
553/2009 secondo cui “i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte,
e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall'altro si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra perché […] verrebbe così a vanificarsi la stessa funzione della caparra, quella cioè di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di 'scommettere' puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta” [par. 4.7, lett. a)].
Tale principio, infatti, non è suscettibile di applicazione al caso in esame, poiché il promittente venditore, parte non inadempiente, aveva fin dall'inizio limitato le proprie pretese economiche, derivanti dall'inadempimento contrattuale della controparte, proprio alla ritenzione della caparra.
In altri termini, nel caso in esame, la parte non inadempiente, dopo aver conseguito l'effetto risolutorio in via stragiudiziale, non ha iniziato la causa proponendo una ordinaria domanda risarcitoria né ha “scommesso” sul processo riservandosi di “ridurre” la domanda alla ritenzione della caparra.
3.3.2. – Pertanto, la domanda di riduzione della “penale” si presenta radicalmente infondata, anche in ragione del fatto che la somma di € 107.000,00, come emerge dal preliminare del
27.4.2017, risulta versata a titolo di caparra confirmatoria, con conseguente impossibilità di applicazione dell'art. 1384 c.c., stante l'ontologica differenza intercorrente tra le due figure giuridiche, come correttamente evidenziato dal tribunale con motivazione che l'appellante, peraltro, ha espressamente dichiarato di condividere.
pagina 14 di 20 Sul punto, la Cassazione ha, infatti, affermato che “il potere del giudice di ridurre la penale, previsto dall'art. 1384 c.c., non può essere esercitato per la caparra confirmatoria, sia a cagione del carattere eccezionale della norma in questione, che ne preclude l'applicazione analogica, sia per le differenze strutturali intercorrenti tra i due istituti, in quanto la caparra pur assolvendo, come la clausola penale, alla funzione di liquidare preventivamente il danno da inadempimento, svolge l'ulteriore funzione di anticipato parziale pagamento per l'ipotesi di adempimento” (cfr.
Cassazione civile, sentenza del 25.8.2020, n. 17715)
L'appello principale va, dunque, respinto.
4 – L'esame dell'appello incidentale.
Il gravame è infondato, anche se la motivazione della sentenza impugnata deve essere, in parte, corretta.
4.1. – Quanto alla domanda da risarcimento del danno per l'occupazione sine titulo dell'immobile, la Suprema Corte ha affermato che “in tema di contratto preliminare di vendita immobiliare, la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferito ex lege. In tal caso, la parte è legittimata a ritenere la sola caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata, non potendo pretendere l'ulteriore ristoro dei danni.
Nondimeno, il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto e ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti (Cass. civ., Sez.
III, sentenza n. 19403 del 30.09.2016; Sez. II, n. 9367 del 08/06/2012; Sez. II, n. 3704 del
31/05/1988; Sez. II, n. 5891 del 05.03.2024; Sez. II, n. 31685 del 04/12/2019; Sez. II, n. 21659 del 23.08.2019; Sez. II, n. 14086 del 23.05.2019; Sez. II, n. 32139 del 12/12/2018).
Inoltre, il massimo organo della nomofilachia ha chiarito che “il fatto che il promittente venditore abbia concesso la detenzione anticipata del cespite, [..], non esclude il suo diritto a pretendere la riparazione del pregiudizio conseguente all'illegittima occupazione del bene, una volta accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita è imputabile al contegno inadempiente del promissario acquirente, poiché - all'esito dell'esercizio del recesso ex art. 1385
c.c. - la causa della detenzione anticipata viene meno, con la conseguente spettanza della tutela
pagina 15 di 20 risarcitoria per l'occupazione divenuta sine titulo, in aggiunta alla pretesa di trattenere la ricevuta caparra confirmatoria” (Cassazione civile Sez. II, ordinanza n. 5201 del 27.02.2025).
Perciò, contrariamente a quanto affermato dal primo giudice, la domanda tesa ad ottenere il risarcimento del danno da abusiva occupazione dell'immobile è certamente ammissibile e compatibile con quella di ritenzione della caparra confirmatoria, avendo il suo presupposto in fatti diversi ed ulteriori rispetto all'inadempimento.
4.1.1. – Nel merito, tuttavia, la domanda è infondata.
Occorre tener conto di quanto stabilito dalle Sezioni Unite, nella sentenza n. 33645/2022, dove è stato affermato, tra l'altro, che il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato. Tale danno, in caso di impossibilità di fornire una prova del suo preciso ammontare, può essere anche liquidato dal giudice in via equitativa. Le Sezioni Unite, componendo il contrasto che si era venuto a creare, in particolare, tra la Seconda e la Terza Sezione Civile ed illustrandone le ragioni teoriche, hanno ribadito la differenza tra tutela reale e tutela risarcitoria. In relazione a quest'ultima, in particolare, la sentenza ha chiarito che, se «la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (una volta che si quantifichi equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, il corrispettivo di una locazione ai correnti valori di mercato rientra, come si è visto, nelle perdite subite). Ove insorga controversia in relazione al fatto costitutivo del lucro cessante allegato, l'onus probandi anche in questo caso può naturalmente essere assolto mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o le presunzioni semplici» (cfr., da ultimo, in senso conforme, da ultimo, Cass. civ. n. 25694/2024).
Ne è derivata l'affermazione del seguente principio di diritto: “in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza” (cfr. Cassazione civile, S.U. n.
33645 del 15/11/2022).
pagina 16 di 20 4.1.2. – Nella specie, è evidente che il non abbia assolto al suo onere di allegazione. CP_1
Difatti, negli scritti difensivi dell'odierno appellato/appellante incidentale è del tutto carente la deduzione di circostanze relative alla lesione che egli avrebbe subito per il mancato godimento dell'immobile come conseguenza immediata e diretta dell'occupazione dello stesso da parte del
TE, occupazione che è divenuta abusiva a seguito della risoluzione di diritto del contratto.
L'originario convenuto, invero, fin dalla comparsa di costituzione e risposta depositata in primo grado (pag. 11-12), si è limitato a richiedere il pagamento dell'indennità di occupazione senza niente allegare.
Nessuna circostanza è stata dedotta in merito alla ipotetica perdita patrimoniale subita in ordine alla concreta possibilità di godere direttamente o indirettamente del bene.
Niente è stato detto circa la volontà/intenzione di concedere in locazione il bene ad altri o di usufruirne direttamente per il soddisfacimento di esigenze proprie.
Tale deficit di allegazione caratterizza anche l'appello incidentale (ed anche le memorie ex art. 190
c.p.c. depositate in questo grado, dove è pure citata S.U. n. 33645/2022, cfr. comparsa conclusionale, pag. 18-19) essendosi il limitato a richiedere il pagamento della somma di € CP_1
1.200,00 mensili, a suo dire pari al valore locativo del bene, senza niente allegare.
Del resto, il massimo organo nomofilattico, con riferimento al danno da occupazione sine titulo, ha pure evidenziato: “In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale” (cfr. Cassazione civile, sentenza del
15.11.2022, n. 33645).
Nel caso in esame, il non ha mai allegato l'intenzione di mettere a reddito l'immobile né di CP_1 utilizzarlo, il che rende evidente l'infondatezza della domanda proprio sotto il profilo assertivo.
4.2. – Quanto, invece, alla domanda di risarcimento dei danni per le spese di ripristino dell'immobile deve confermarsi la statuizione di inammissibilità da parte del primo giudice.
Difatti, la risoluzione di diritto intimata dal trova il suo fondamento proprio nella mancata CP_1 esecuzione degli interventi di ripristino dell'immobile da parte del (a cui quest'ultimo si era Pt_1 espressamente impegnato nella scrittura privata del 27.4.2017) – come contestato dal per CP_1 il tramite del suo legale, nella diffida ad adempiere del 27.3.2018 e del 9.5.2018 – di talché è evidente che il danno lamentato dall'appellante incidentale è in rapporto di stretta derivazione pagina 17 di 20 causale con l'inadempimento della sua controparte, ragioni per cui lo stesso risulta assorbito dalla previsione della caparra confirmatoria.
In proposito, non potrebbe l'appellato/appellante incidentale invocare quanto previsto al punto 6) della scrittura privata del 27.4.2017, secondo cui “il mancato adempimento di quanto previsto alla clausola 4) della presente scrittura è da considerarsi come danno ulteriormente risarcibile, esulante dalla caparra confirmatoria”.
Invero, all'art. 4 era stato previsto che “la parte promittente acquirente con la presente scrittura privata si obbliga, entro e non oltre la data del 31.8.2017, a sanare e/o demolire, a proprie cure e spese, le opere edilizie eseguite dalla stessa nel pregresso periodo di occupazione dell'immobile senza il consenso del proprietario come specificate in premessa, sollevando il promittente venditore da ogni responsabilità ad esse connesse oltreché per eventuali danni cagionati a cose
e/o persone dai lavori stessi, assumendo ogni onere su di sé fin da ora”.
Ebbene, stante la funzione, assolta dalla caparra, di liquidazione preventiva e forfettaria del danno derivante dall'inadempimento contrattuale, l'interpretazione complessiva e di buona fede del contratto ex artt. 1363 e 1366 c.c. induce a ritenere che “il danno ulteriormente risarcibile esulante dalla caparra confirmatoria” sia quello non ricollegabile alla responsabilità da inadempimento del preliminare e che, quindi, rinvenga il suo fondamento in un distinto atto illecito del promissario acquirente (come, appunto, l'aver cagionato danni a terzi nell'esecuzione dei lavori di ripristino).
Del resto, una volta operata la scelta di ritenere la caparra confirmatoria, il si è vista CP_1 preclusa la possibilità di far valere ulteriori voci risarcitorie determinate dall'inadempimento contrattuale del Pt_1
4.3. – Per quanto riguarda, infine, il rimborso dei consumi delle utenze domestiche, mette conto di evidenziare che, nella scrittura privata del 27.4.2017, il dava atto di aver ricevuto dal CP_1
oltre alla somma di € 107.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, anche quella di € Pt_1
9.000,00 che risultava dovuta, tra l'altro, a titolo di rimborso di determinate spese, tra cui quelle relative al “pagamento di utenze”.
Ne consegue che costituiva precipuo onere dell'appellato/appellante incidentale dimostrare che le spese di cui ha chiesto, in via riconvenzionale, il rimborso (quantificate in € 2.730,00) non fossero ricomprese tra quelle per le quali aveva già ricevuto la somma di € 9.000,00.
Il che, tuttavia, non è avvenuto, essendosi il limitato a produrre solo un estratto conto CP_1 condominiale, in cui non emerge alcun collegamento con l'immobile per cui è causa né, tanto meno, vi è corrispondenza con l'importo richiesto.
pagina 18 di 20 Inoltre, la domanda si presenta anche estremamente generica, non essendo stato neppure specificato a quale tipo di utenze essa è riferita.
Ne deriva che l'appellato/incidentale non può utilmente invocare neppure il principio di non contestazione, il quale “non opera in difetto di specifica allegazione dei fatti che dovrebbero essere contestati, né tale specificità può essere desunta dall'esame dei documenti prodotti dalla parte, atteso che l'onere di contestazione deve essere correlato alle affermazioni presenti negli atti destinati a contenere le allegazioni delle parti, onde consentire alle stesse e al giudice di verificare immediatamente, sulla base delle contrapposte allegazioni e deduzioni, quali siano i fatti non contestati e quelli ancora controversi” (cfr. Cassazione civile, sentenza del 3.4.2025, n. 8900).
Per quanto esposto, si impone il rigetto dell'appello incidentale.
5 – La reciproca soccombenza giustifica l'integrale compensazione delle spese del presente grado di giudizio ex art. 92, comma 2, c.p.c.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 - quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante principale ed incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello principale proposto da e sull'appello Parte_1 incidentale proposto da avverso la sentenza n. 378/2021 emessa dal Tribunale Controparte_1 di Livorno e pubblicata il 10/05/2021, così provvede:
1) rigetta l'appello principale;

2) rigetta l'appello incidentale;

3) compensa integralmente tra le parti le spese del presente grado di giudizio.
Dichiara che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico dell'appellante principale e dell'appellante incidentale ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R.
115/02.
Firenze, 14.5.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota
pagina 19 di 20 La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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