REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale ordinario di Forlì
- Sezione Civile -
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del Giudice
Dott.ssa BARBARA VACCA ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al R.G. n. 928/2023, promossa da:
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentate e difese dall'avv. (c.f. C.F._2 Parte_1
) ed elettivamente domiciliate presso il suo studio legale sito a C.F._1
Rocca San Casciano, P.zza Garibaldi n. 3.
ATTORI
CONTRO
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._3
PEPERONI JONATA (c.f. ed elettivamente domiciliato presso il C.F._4
suo studio legale sito a Forlì, C.so Mazzini n. 83
CONVENUTO
CONCLUSIONI ATTORI “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Forlì rigettata ogni avversa deduzione, istanza ed eccezione e conclusione, così provvedere:

Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e conclusione, così provvedere:
Accertare e dichiarare che il rapporto negoziale intercorso tra le parti è qualificabile come vendita con patto di riservato dominio sottoposta a condizione sospensiva dell'integrale pagamento del prezzo;

Accertare e dichiarare gli inadempimenti del Signor e l'intervenuta Controparte_1
RISOLUZIONE DI DIRITTO DEL CONTRATTO per le ragioni di cui in narrativa e di conseguenza rigettare tutte le domande e pretese avanzate da parte convenuta;

Accertare e dichiarare il diritto in capo alle Signore e Parte_1 Parte_2
ad acquisire interamente a titolo di indennità le rate corrisposte dall'acquirente;
Condannare il Signor al risarcimento dei danni subiti dalle Signore Controparte_1
a seguito dell'inadempimento, da liquidarsi in € 50.000,00 Parte_3
(cinquantamila/00) o nella somma minore o maggiore che sarà ritenuta di giustizia, con rivalutazione monetaria e interessi dal giorno della domanda al saldo;

Condannare il Signor a rilasciare gli immobili oggetto di vendita con Controparte_1
patto di riservato dominio spogliandolo del possesso degli stessi;

Dichiarare che le uniche titolari del diritto di proprietà e possesso degli immobili oggetto di vendita con patto di riservato dominio sono le legittime proprietarie: SI
[...]
e la SI e conseguentemente ordinare la reintegrazione Pt_1 Parte_2
del possesso, anche inaudita altera parte delle stesse;

Ordinare la cancellazione dai pubblici registi immobiliari dell'atto di vendita con patto di riservato dominio del 22 settembre 2017 rep. 28740, racc. 14804, imputando tutte le spese a carico del Signor Controparte_1
Ordinare l'esecuzione, a cura e spese del convenuto, di ogni lavoro necessario al fine di rispristinare lo stato preesistente dei luoghi;

Con vittoria di spese diritti ed onorari del presente giudizio”

CONCLUSIONI CONVENUTO: “Voglia il Tribunale adito, respinta ogni diversa domanda ed eccezione:
- in via preliminare e rito:
- ammettere i capitoli di prova per testi dedotti nella memoria ex art. 183, 6° comma n. 2
c.p.c. e non ammessi dal Giudice con l'ordinanza del 02.02.2024;
2 - in via principale ed in via riconvenzionale:
a) rigettare tutte le domande proposte dalle odierne attrici, in quanto totalmente infondate in fatto ed in diritto;

b) per le ragioni esposte in premessa, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà stipulato in data 22.09.2017, per grave inadempimento delle venditrici ex artt. 1489, 1453 e 1455 c.c., o anche d'ufficio la nullità del predetto atto;

c) e per l'effetto condannare e alla restituzione delle Parte_1 Parte_2
somme percepite dal per il prezzo di vendita dell'immobile, pari alla Controparte_1
complessiva somma di 222.400,00 €, ciascuna in ragione della loro quota di proprietà e delle somme effettivamente incassate da ciascuna, oltre interessi, o alla maggior o minor somma che sarà ritenuta di giustizia;

d) in tutti i casi, condannare e al risarcimento di tutti Parte_1 Parte_2
i danni subiti e subendi in conseguenza dell'inadempimento contrattuale o accertata nullità dell'atto di vendita, danni che si quantificano in 35.000,00 €, ovvero nella maggior o minor somma che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

e) subordinare il rilascio dell'immobile all'effettiva restituzione da parte della e Pt_1
delle somme incassate per il prezzo di vendita ed al pagamento del Parte_2
risarcimento del danno.
- In via subordinata e riconvenzionale:
a) nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto della domanda in via riconvenzionale e accoglimento delle domande avversarie, ridurre l'ammontare dell'indennità ex art. 1526 secondo comma c.c. nella misura che verrà accertata in corso di causa e che risulterà equa e di giustizia, in quanto la complessiva somma fino ad oggi percepita per il prezzo di vendita è manifestamente eccessiva, iniqua e sproporzionata;

b) per l'effetto, condannare la e ciascuna in ragione Parte_1 Parte_2
della loro quota di proprietà e di quanto effettivamente percepito per il prezzo della vendita, al pagamento in favore del convenuto della differenza tra Controparte_1
quanto percepito fino ad oggi per il prezzo della vendita e l'ammontare complessivo
3 dell'indennità che verrà accertato all'esito della causa, oltre interessi, subordinando il rilascio dell'immobile all'effettivo pagamento da parte delle attrici della predetta somma.
Con vittoria di spese e compensi professionali.”
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO (concisa esposizione)

e hanno proposto il presente giudizio Parte_1 Parte_2
premettendo che con atto a rogito notaio dott. del 22/09/2017 rep. 28740 – racc. Per_1
14804, ciascuna per la rispettiva quota di proprietà, avevano venduto a CP_1
con patto di riservato dominio ex art. 1523 e ss. c.c., gli immobili siti a
[...]
Tredozio, via Modiglianese, censiti al foglio 4, p.lle 72, 64, 65, 80, 99, 123, 124, 131, 133,
135, 147 e 148, nonché al foglio 3, p.lle 83, 84, 85, 86, 87, 114, 115, 117, 138, 139 al prezzo di € 384.000 da versare in 120 rate mensili dell'importo di € 3.200 con scadenza il
20 di ogni mese a partire dal 20/10/2017 e con saldo finale di € 166.000 da versare entro il 31/10/2027, con la previsione che il mancato pagamento anche di una sola rata o di più rate superanti l'ottava parte del prezzo avrebbe costituito causa di risoluzione del contratto con acquisizione delle rate versate da parte delle venditrici a titolo di indennizzo ed impegno contrattuale a carico dell'acquirente con patto di riservato dominio di stipulare idonea polizza assicurativa contro i rischi con massimale non inferiore al valore degli immobili e vincolato alle venditrici, nonché di mantenere la destinazione degli immobili e gestirli con la diligenza del buon padre di famiglia, provvedendo a tutte le manutenzioni ordinarie e straordinarie necessarie.
Hanno esposto le attrici che a far data dal giugno 2020 il aveva iniziato a non CP_1
onorare con puntualità le scadenze previste per i pagamenti, proseguendo con i ritardi anche nel 2021 e nel 2022, tanto che nel marzo 2022 era stato fissato un incontro per verificare la volontà del di proseguire nel contratto e in tale occasione, CP_1
essendosi l'incontro tenuto presso l'immobile, avevano notato l'avvenuta edificazione da loro non autorizzata di due grandi pergolati con copertura fissa e di un caminetto con canna fumaria con uscita sul tetto che il a fronte delle rimostranze, si era CP_1
impegnato a demolire entro una settimana, senza tuttavia ottemperarvi e cessando, dal mese di maggio 2022, il versamento delle rate pattuite, maturando un debito di € 56.400.
4 Le attrici hanno, pertanto, riferito di aver notificato diffida ad adempiere in data
24/06/2022 e di non essere riuscite a trovare un accordo bonario per la risoluzione della controversia, determinandosi così a comunicare, con raccomandata a/r, la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista in contratto e promuovere il presente giudizio per far accertare il grave inadempimento del avendo nel frattempo CP_1
anche scoperto che sugli immobili erano state indebitamente iscritte tre ipoteche giudiziali da parte di creditori del e dichiarare la risoluzione del contratto di CP_1
compravendita con riserva di proprietà con conseguente trattenimento delle rate versate, condanna al rilascio dell'immobile e al risarcimento dei danni subiti, quantificati in €
50.000 nonché alla rimessa in pristino dell'immobile con rimozione delle opere abusivamente realizzate.
si è ritualmente costituito con comparsa del 27/09/2023 per Controparte_1
resistere alle pretese avversarie e richiederne il rigetto e, in via riconvenzionale, accertare la risoluzione del contratto per grave inadempimento delle venditrici o comunque accertarne la nullità e condannare le attrici alla restituzione della somma di € 222.400 già corrisposta e al risarcimento di tutti i danni subiti per effetto del loro inadempimento. In via subordinata, ha comunque chiesto la riduzione dell'ammontare dell'indennità dovuta ex art. 1526 c.c. essendo la somma corrisposta manifestamente eccessiva, iniqua e sproporzionata, con condanna alla restituzione della differenza tra quanto versato e quando determinato come dovuto a titolo di indennizzo per l'utilizzo dell'immobile. Il convenuto ha precisato che il prezzo pattuito per la vendita del fondo costituito da civile abitazione, unità ad uso deposito al grezzo e fondo rustico, era stato stabilito in € 600.000 di cui € 450.000 per la casa di civile abitazione, € 25.000 per il deposito in costruzione e €
110.000 per il fondo rustico, dei quali € 12.675 già versati alla con assegno Parte_2
bancario del 05/12/2012, € 37.325 versati alla con assegno bancario del Pt_1
05/12/2012, € 384.000 da versare in 120 rate mensili e il saldo di € 166.000 entro il
31/10/2027. Ha inoltre riferito il di aver corrisposto rate mensili per un CP_1
importo complessivo di € 148.400 con bonifici bancari e, su richiesta delle attrici, aveva anche effettuato pagamenti in contanti per € 800 mensili per un complessivo importo di
€ 24.000 consegnato alla con la conseguenza che l'importo versato assommava a € Pt_1
198.400. In merito alla sospensione dei pagamenti, il convenuto ha spiegato che ciò era
5 avvenuto non per suo inadempimento ma per la scoperta di non conformità presenti nell'immobile di civile abitazione di cui si era avveduto solo nel 2021 a seguito delle verifiche svolte per valutare la possibilità di installare pannelli fotovoltaici. Dovendo fornire la relazione tecnica di attestazione della conformità urbanistico-catastale, il ha riferito di averne fatto richiesta alle attrici che, tuttavia, non l'avevano mai CP_1
fornita facendo sorgere dubbi sul fatto che l'abitazione non avesse la conformità urbanistico e catastale e verificando poi la presenza di gravi difformità per opere edilizie realizzate in assenza di permesso di costruire ed altre opere realizzate in totale difformità dei titoli autorizzativi, tali da rendere l'immobile incommerciabile e giustificare la propria richiesta di risoluzione del contratto per grave inadempimento delle venditrici.
All'esito della prima udienza del 23/10/2023, su istanza delle parti, sono stati assegnati i termini ex art. 183, 6° co. c.p.c. e, depositate le relative memorie, la causa è stata istruita con l'escussione di alcuni testi su un solo capitolo ammesso e l'espletamento di una CTU.
Depositata la CTU e sentiti i testi all'udienza del 16/10/2024, la causa è stata rinviata per precisazione delle conclusioni all'udienza del 22/01/2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c. e con ordinanza in pari data è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni in epigrafe trascritte, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., seguito dal deposito delle relative memorie.
La domanda attorea è fondata e va accolta nei termini di seguito esposti.
Si ritiene opportuno premettere che non è contestato il fatto, risultante peraltro documentalmente, che tra le odierne parti in causa sia stato stipulato un contratto di compravendita immobiliare, con patto di riservato dominio ai sensi degli artt. 1523 e ss.
c.c. In particolare, con atto a rogito notaio dott. del 22/09/2017 rep. 28740 – Per_1
racc. 14804, e per le rispettive quote di proprietà, Parte_2 Parte_1
hanno venduto a l'intera proprietà degli immobili siti a Tredozio, via Controparte_1
Modiglianese, costituiti da un fabbricato ad uso civile abitazione, da un manufatto ad uso deposito in corso di costruzione e da fondo rustico, rispettivamente censiti al foglio 4,
p.lla 72, cat. A/7 con area di sedime e circostante quale ente urbano, al foglio 4, p.lla 148 con area di sedime e circostante, nonché, quanto ai terreni, al foglio 3, p.lle 83, 84, 85,
86, 87, 114, 115, 117, 138 e 139 e al foglio 4, p.lle 49, 64, 65, 66, 79, 80, 81, 99, 123,
124, 131, 133, 135 e 147 di complessivi 178.987 mq. Il prezzo della vendita è stato
6 pattuito in complessivi € 600.000 dei quali € 465.000 per la casa di civile abitazione, €
25.000 per il deposito in costruzione e € 110.000 per il fondo rustico. Nel rogito notarile si legge che il corrispettivo pattuito era stato, quanto a € 12.675 già versato a Parte_2
con assegno bancario del 05/12/2012 e quanto a € 37.325 già versato a
[...] [...]
con assegno bancario del 05/12/2012, mentre quanto a € 384.000 sarebbe stato Pt_1
versato in 120 rate mensili dell'importo di € 3.200, di cui € 2.388,80 di spettanza della e € 811,20 alla il 20 di ogni mese da ottobre 2017 a settembre 2027 ed Pt_1 Parte_2
il saldo di € 166.000 entro il 31/10/2027. Risulta inoltre pattuita la riserva di proprietà in favore delle venditrici ai sensi degli artt. 1523 e ss. c.c., con conseguente acquisto della proprietà in capo all'acquirente solo con il pagamento dell'ultima rata del prezzo e assunzione dei rischi fin dalla consegna del possesso, nonché impegno in capo all'acquirente a stipulare idonea polizza assicurativa contro i rischi con massimale parametrato al valore dell'immobile. Il contratto prevede inoltre che il mancato pagamento di una sola rata oppure di più rate che superino l'ottava parte del prezzo costituisce causa di risoluzione del contratto e che, in tal caso, il contratto si sarebbe risolto di diritto a seguito di dichiarazione da parte delle venditrici all'altra parte, con lettera raccomandata AR, della volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa.
È parimenti incontestata la circostanza che l'acquirente, dopo un periodo di regolare pagamento delle rate mensili, a decorrere dal 2021 ha iniziato a non versare più regolarmente quanto dovuto, sospendo poi definitivamente ogni pagamento nel corso del
2022.
Oltre alla somma di € 50.000 versata prima del rogito e di cui si dà quietanza nello stesso atto notarile, il ha corrisposto ratealmente alle attrici la complessiva somma di CP_1
€ 148.800 mediante bonifici bancari.
Non può invece ritenersi provato il preteso versamento in contati dell'ulteriore somma di
€ 24.000, asseritamente effettuata con versamenti mensili di € 800 che sarebbero stati corrisposti alla a seguito di richiesta di quest'ultima. Pt_1
Di tale circostanza non è stata infatti fornita alcuna idonea prova, non essendo ammissibili i capitoli di prova per testi a tal fine articolati nella memoria del 21/12/2023 ai punti da 8 e 11 (di cui per comodità espositiva si riporta il contenuto: 8) Vero che, dopo aver sottoscritto il contratto di compravendita con riserva di proprietà in data 22.09.2017, avanti
7 al Notaio di Forlì, l'Avv. chiedeva al sig. il Persona_2 Parte_1 Controparte_1
pagamento in contanti dell'ulteriore somma mensile di 800,00 €, da sommare ai pagamenti già stabiliti nel contratto di compravendita;
9) Vero che l'Avv. giustificava la richiesta Parte_1
di pagamento in contanti dell'ulteriore somma mensile di 800,00 €, per avere maggiori disponibilità mensili di denaro. 10) Vero che, a far data dal pagamento della prima rata prevista nel contratto di compravendita con riserva di proprietà sottoscritto in data 22.09.2017, avanti al Notaio Per_2
di Forlì, è stata consegnata all'Avv. in contanti, la somma mensile di 800,00
[...] Parte_1
€, per trenta mensilità. 11) Vero che, secondo l'accordo intercorso con l'Avv. la Parte_1
complessiva somma corrisposta, nel tempo, in contanti andava decurtata dall'ultima rata prevista per il pagamento del prezzo di compravendita, con scadenza 31.10.2027”).
Come già evidenziato nell'ordinanza del 02/02/2024 tali capitoli risultano inammissibili in quanto tesi a provare un accordo di pagamento, accedente ad un contratto scritto, che avrebbe dovuto essere provato documentalmente. In ogni caso, anche ritenendo che tale accordo sia intervenuto successivamente alla stipula del rogito (ma nell'esposizione dei fatti non viene indicato quando sarebbe intervenuto un tale accordo se non con il generico riferimento a “dopo aver sottoscritto il contratto”), deve evidenziarsi che ai sensi dell'art. 2723 c.c. la prova per testi di patti aggiunti al contenuto di un contratto stipulati successivamente può essere ammessa solo se, avuto riguardo alla qualità delle parti, alla natura del contratto e a ogni altra circostanza, appaia verosimile che siano state fatte aggiunte o modifiche verbali. Tali condizioni non ricorrono nel caso in esame, non essendovi alcuna verosimile ragione per giustificare un versamento aggiuntivo di € 800 mensili in contante rispetto al già previsto versamento mensile di € 3.200 con bonifico bancario. Né è stata fornita alcuna plausibile giustificazione per il mancato rilascio di una ricevuta o quietanza per tali versamenti che avrebbero dovuti essere imputati, secondo gli assunti del convenuto, alla rata finale del prezzo. D'altra parte, il non ha CP_1
neppure cercato di dimostrare, mediante produzione degli estratti conto bancari suoi o dei familiari, dell'esistenza di prelievi mensili costanti di € 800 in corrispondenza degli asseriti pagamenti alla che si sarebbero protratti per ben 30 mesi, limitandosi ad Pt_1
indicare come testi i propri genitori e la moglie, direttamente coinvolti nella vicenda, essendo tutti conviventi nella stessa abitazione. Non può dunque ritenersi fornita la prova del pagamento in contante di tali somme ulteriori.
8 Ciò chiarito e precisato, non può dubitarsi che il contratto di compravendita si sia risolto per inadempimento del e che sia del tutto valida e legittima la risoluzione di CP_1
diritto dal contratto operata dalle attrici con la raccomandata ricevuta dal il CP_1
11/01/2023.
Con tale missiva, dichiarando la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista nel contratto di compravendita del 22/09/2017, le odierne attrici hanno infatti comunicato al la risoluzione di diritto dal contratto per il mancato pagamento CP_1
di svariate rate del prezzo (a quella data indicate in € 45.516,20, pari quindi ad oltre 14 rate), e per ulteriori inadempimenti quali la mancata stipula di polizza assicurativa sull'immobile prevista in contratto, l'avvenuta realizzazione di due tettoie e di un caminetto senza alcuna loro autorizzazione.
Non avendo il dimostrato che, alla data di ricevimento della raccomandata, CP_1
fosse in regola con il versamento rateale pattuito in contratto, risulta del tutto legittima la risoluzione di diritto del contratto comunicata dalle attrici.
Contrariamente a quanto dedotto dal convenuto, non è stata fornita alcuna prova del fatto che, prima della costituzione nel presente giudizio, lo stesso abbia mai giustificato l'avvenuta sospensione del pagamento del prezzo con la pretesa non conformità dell'immobile di civile abitazione e il mancato rilascio della relazione tecnica di attestazione della conformità urbanistico-catastale.
Il convenuto non ha allegato alcuna richiesta scritta formulate alle attrici in tal senso.
Le prove per testi articolate per provare tale circostanza non sono state ammesse in quanto formulate in maniera del tutto generica e temporalmente indeterminata e senza precisare chi, e in che modo, avrebbe fatto tale richiesta. Peraltro, i testi chiamati a deporre risultano essere la moglie e i genitori, conviventi e direttamente interessati, tanto che il precedente contratto preliminare di compravendita dello stesso immobile del
05/12/2012 (a fronte del quale era stata versata la caparra di € 50.000 poi richiamata anche nel contratto di compravendita con riserva di proprietà del 2017 ed imputata al prezzo) risultava stipulato a nome dalla madre e dalla moglie del alle quali era CP_1
anche intestato il contratto di locazione.
Va dunque anche in questa sede ribadita l'inammissibilità di tali prove testimoniali e in ogni caso l'inattendibilità dei testi.
9 Non vi è dunque alcuna prova, tanto più necessaria a fronte della diffida ad adempiere inviata dalla in data 01/07/2022 e dalla successiva raccomandata di risoluzione del Pt_1
contratto inviata dalle odierne attrici e ricevuta dal il 11/01/2023, alle quali CP_1
non risulta essere mai stato fornito alcun riscontro da parte di quest'ultimo il quale si è per la prima volta lamentato nella comparsa di costituzione nel presente giudizio di asserite difformità urbanistiche dell'immobile, giustificando con tale circostanza l'avvenuta sospensione dei pagamenti.
Sulla pretesa esistenza di gravi difformità urbanistiche dell'immobile oggetto del contratto di vendita con riserva di proprietà, è stata in ogni caso disposta CTU dalle cui risultanze è stata, tuttavia, esclusa l'esistenza di difformità urbanistico-catastali nell'immobile tali da giustificare e rendere legittima la sospensione del pagamento del prezzo e la risoluzione del contratto e, ancor meno, per invocare una pretesa nullità del contratto di compravendita. Pur avendo il CTU rilevato alcune difformità, non sono emersi nell'immobile abusi edilizi quali l'assenza di titolo edilizio, di concessione in sanatoria, di identificazione catastale con riferimento alle planimetrie ovvero della dichiarazione di conformità oggettiva alle stesse che determinano, ai sensi dell'art. 46 d.p.r. 380/2001 e dell'art. 29 l. 52/1985 la nullità dell'atto. L'atto notarile contiene infatti le sopra indicate dichiarazioni, come da stralcio che si riporta
10 In esito agli accertamenti svolti e al contraddittorio con i CTP, alle cui osservazioni il
CTU ha esaurientemente risposto, dopo una compiuta descrizione dei luoghi, il
Consulente ha concluso che “Dal punto di vista urbanistico il complesso (abitazione più piscina
e ricovero per attrezzature agricole) è regolarmente insediato in quanto conforme alla disciplina degli strumenti di pianificazione vigenti all'epoca di edificazione. La collocazione è anche coerente con
l'attuale vigente strumento urbanistico. Dal punto di vista edilizio sussistono invece alcune difformità tra l'effettivo stato dei luoghi e quanto autorizzato alla luce delle pratiche visionate presso il competente ufficio del Comune di Tredozio”.
In dettaglio, quanto alla verifica della rispondenza edilizia dell'abitazione, il CTU ha analizzato i vari piani precisando quanto segue: quanto al piano terreno: “Dalle verifiche effettuate si evincono le seguenti difformità tra lo stato attuale dei luoghi e la rappresentazione grafica autorizzata:
- Nei servizi – wc, l'apertura verso l'esterno, indicata di dimensioni 90 x 135 cm è in realtà una porta 90 x 200 cm.
- Nel bagno, l'apertura centrale verso l'esterno, indicata di dimensioni 120 x 160 cm è in realtà una porta 120 x 200 cm, con sopraluce.
- Nel vestibolo, l'apertura verso l'esterno, indicata di dimensioni 70 x 110 cm è in realtà una porta
70 x 200 cm.
Tutte le precedenti tre difformità, rilevate tra rappresentazione grafica e stato effettivo dei luoghi si possono ricondurre, a parere dello scrivente, alla fattispecie di originaria erronea rappresentazione in quanto, dall'analisi di foto relative allo stato dei luoghi ante ristrutturazione, si evince che queste aperture, magari con dimensioni diverse (e comunque non accertabili), avevano comunque già la conformazione di porta e non di finestra.
- Spostamento della parete divisoria tra bagno e camera matrimoniale.
Trattasi di semplice modifica interna non avente rilevanza strutturale.
- Diverse misurazioni dei lati, in tutti i vani, non corrispondono perfettamente alle quote indicate nell'elaborato grafico, con discrepanze di alcuni centimetri.
11 La forma, spesso non regolare, dei vani, i difetti di verticalità nelle pareti, la mancanza di intonaco con specchiature interne in sasso faccia a vista, gli ingombri delle tante suppellettili presenti, hanno reso complesso procedere alle misurazioni. Il tasso di approssimazione delle misure si ritiene spieghi agevolmente le discrepanze metriche rilevate.
- Destinazioni d'uso dei locali
Dalle fotografie allegate nel paragrafo precedente è evincibile che, stante la conformazione di arredi
e suppellettili, a parte alcuni vani, è complesso definire una univoca destinazione d'uso dei locali, conseguentemente ogni interpretazione in ordine a questo aspetto rimane non oggettivabile in modo univoco. Si ritiene quindi che i locali, per caratteristiche intrinseche di forma e geometria, siano comunque conformi per gli usi rilevati”.
Quanto al piano rialzato: “Dalle verifiche effettuate si evincono le seguenti difformità tra lo stato attuale dei luoghi e la rappresentazione grafica autorizzata:
- Mancata presenza di due pilastri internamente al locale cucina.
Trattasi di modifica interna, avente però anche rilevanza strutturale.
- Presenza di pergolato esterno in legno di fronte al locale cucina, lato nord est.
Trattasi di elemento di arredo esterno
- Diverse misurazioni dei lati, in tutti i vani, non corrispondono perfettamente alle quote indicate nell'elaborato grafico, con discrepanze di alcuni centimetri.
La forma, spesso non regolare, dei vani, i difetti di verticalità nelle pareti, la mancanza di intonaco con specchiature interne in sasso faccia a vista, gli ingombri delle tante suppellettili presenti, hanno reso complesso procedere alle misurazioni. Il tasso di approssimazione delle misure si ritiene spieghi agevolmente le discrepanze metriche rilevate.
- Destinazioni d'uso dei locali
Dalle fotografie allegate nel paragrafo precedente è evincibile che, stante la conformazione di arredi
e suppellettili, a parte alcuni vani, è complesso definire una univoca destinazione d'uso dei locali, conseguentemente ogni interpretazione in ordine a questo aspetto rimane non oggettivabile in modo univoco. Si ritiene quindi che i locali, per caratteristiche intrinseche di forma e geometria, siano comunque conformi per gli usi rilevati”.
Quanto al primo piano: “Dalle verifiche effettuate si evincono le seguenti difformità tra lo stato attuale dei luoghi e la rappresentazione grafica autorizzata:
12 - Dallo stato dei luoghi si evince che la rappresentazione grafica, secondo la quale avrebbe dovuto essere visibile il pilastro in profilato metallico HE, non corrisponde allo stato dei luoghi. La presenza di una architravatura in legno, e gli allineamenti murari presenti non hanno consentito una agevole ed univoca lettura della situazione edilizia.
Per gli scopi della presente perizia si è comunque condiviso di evitare saggi mediante demolizioni, stante la rilevanza non primaria della situazione riscontrata, ai fini della determinazione della conformità edilizia. Non è oggetto di quesito la conformità strutturale dell'edificio, peraltro attestata da opportuna certificazione rilasciata dal Servizio Provinciale Difesa del Suolo Risorse Idriche e
Forestali della Regione Emilia Romagna – Ufficio di Forlì. Le discrepanze evidenziate, dal punto di vista edilizio ed urbanistico sono trascurabili.
- Diverse misurazioni dei lati, in tutti i vani, non corrispondono perfettamente alle quote indicate nell'elaborato grafico, con discrepanze di alcuni centimetri.
La forma, spesso non regolare, dei vani, i difetti di verticalità nelle pareti, la mancanza di intonaco con specchiature interne in sasso faccia a vista, gli ingombri delle tante suppellettili presenti, hanno reso complesso procedere alle misurazioni. Il tasso di approssimazione delle misure si ritiene spieghi agevolmente le discrepanze metriche rilevate”.
Quanto al piano seminterrato: “Dalle verifiche effettuate non si evincono particolari difformità tra lo stato attuale dei luoghi e la rappresentazione grafica autorizzata, in ogni caso, anche qui si segnala quanto segue:
- Diverse misurazioni dei lati, in tutti i vani, non corrispondono perfettamente alle quote indicate nell'elaborato grafico, con discrepanze di alcuni centimetri.
La forma, spesso non regolare, dei vani, i difetti di verticalità nelle pareti, la mancanza di intonaco con specchiature interne in sasso faccia a vista, gli ingombri presenti, hanno reso complesso procedere alle misurazioni. Il tasso di approssimazione delle misure si ritiene spieghi agevolmente le discrepanze metriche rilevate.
Le destinazioni d'uso – ripostigli, ricovero attrezzi e centrale termica – risultano coerenti con quanto rilevato”.
Il CTU ha chiarito che a pur a fronte di alcune difformità riscontrate tra lo stato attuale dei luoghi, come rilevato in occasione del sopralluogo nel corso delle operazioni peritali e gli elaborati tecnici allegati agli atti autorizzativi pertinenti l'immobile residenziale, le stesse sono “modifiche assolutamente non sostanziali e tutte agevolmente sanabili dal punto di
13 vista edilizio;
esso sono peraltro prive di ricadute anche sulla classificazione catastale e sulla determinazione della redditualità a fini fiscali. La discrepanza più significativa è, a parere dello scrivente, la mancata messa in opera dei due pilastri a centro cucina, difformità che ha anche una rilevanza ed una evidenza a livello strutturale. Non si può però non rilevare che il fabbricato è comunque corredato da certificazione di agibilità rilasciata dal Sindaco di Tredozio, previo deposito, da parte del Direttore dei Lavori Geom. di Dichiarazione di conformità del Parte_4
fabbricato alle Concessioni Edilizie ai sensi del D.P.R. 425 del 22/4/1994. Nella prassi, il possesso di tale certificazione di agibilità è requisito sufficiente per attestare la conformità edilizia/urbanistica. Eventuali discrepanze (o errori di rappresentazione) tra lo stato dei luoghi e gli atti amministrativi o erano presenti all'epoca del rilascio e sono state considerate non rilevanti dai funzionari esaminatori, oppure sono intervenute successivamente al rilascio. Di rilevo poi la conformità strutturale, rilasciata dal Servizio Provinciale Difesa del Suolo Risorse Idriche e Forestali della Regione Emilia Romagna – Ufficio di Forlì, il 6 maggio 1994, a seguito di sopralluogo effettuato in data 5 maggio 1994 dal funzionario del Servizio Ing. Allegretti sul posto”.
In merito alla questione della presenza/assenza dei due pilastri al centro della cucina ed anche, in parte, alle possibili difformità nel vano scale centrale, il CTU ha spiegato che da tale documento non risultava agevole la verifica ma ha evidenziato che “dall'analisi dello stato dei luoghi appare poco probabile che i vani siano stati strutturalmente manipolati successivamente al sopralluogo ed al rilascio della conformità l'agibilità; in particolare la capriata in cucina e i paramenti delle scale sembrano originariamente posti in opera. Il funzionario del Servizio quindi presumibilmente ha valutato le difformità rilevate come non rilevanti ed ha comunque provveduto a predisporre la conformità, senza richiedere varianti. In alternativa occorre pensare che le modifiche siano state introdotte solo successivamente alla verifica”, aggiungendo infine che
“per quanto riguarda la conformità catastale, le discrepanze sono le medesime rilevate dal punto di vista edilizio ed urbanistico, e sono quindi non sostanziali”.
Con riferimento alla piscina accedente all'immobile, il CTU ha analizzato la Concessione
Edilizia 14/94, e successiva certificazione di agibilità rilasciata dal competente Ufficio del
Comune di Tredozio del 3/7/1996, riferendo che “Dall'analisi dei documenti è evincibile che lo stato dei luoghi, rappresentato negli elaborati allegati alla concessione edilizia, è difforme da quanto rilevato sul posto, in particolare, a fronte di una forma disegnata con lati lunghi arrotondati, la piscina è invece perfettamente rettangolare. Nonostante questa discrepanza, e
14 l'assenza di successive varianti, il comune di Tredozio, in data 3 luglio 1996, rilasciava l'agibilità della piscina. Anche in questo caso è difficilmente pensabile che la piscina sia stata montata con lati curvilinei e poi, dopo l'agibilità, sostituita con una rettangolare;
è quindi più probabile che il abbia unicamente effettuato un controllo documentale basato su dichiarazioni non CP_2
accurate del tecnico, oppure che abbia valutato come non sostanziale la modifica apportata. La rappresentazione catastale è invece conforme”.
Con riferimento al ricovero attrezzi, ancora in costruzione, il CTU ha spiegato che
“trattandosi di edificio in costruzione, non è possibile definire una conformità edilizia urbanistica del manufatto, in quanto, ancorché i titoli edilizi siano ormai scaduti, formalmente la costruzione è ancora in corso” ed ha in ogni caso rilevato che “durante l'edificazione del ricovero i lavori furono sospesi per segnalazione da parte del Corpo Forestale dello Stato di violazioni al Vincolo
Idrogeologico, situazione poi regolarizzata con relativa sanatoria, con ripristino della completa regolarità dell'edificato”. Avendo comunque effettuato sommari rilievi nel corso del sopralluogo il CTU ha verificato che “dal punto di vista geometrico dimensionale, l'edificato riscontra, quantomeno nelle parti completate, con ottima approssimazione le dimensioni previste in progetto”, aggiungendo che “l'unica parete realizzata è quella lato monte, la quale esplica anche funzione di contenimento del terreno, mancano invece le altre pareti, gli infissi, le pavimentazioni e tutte le dotazioni impiantistiche. Si segnala inoltre che la tipologia costruttiva è stata modificata rispetto al progetto, in quanto, a fronte di una prevista copertura in legno sostenuta da capriate e morali, si è poi optato per una struttura interamente prefabbricata in cemento. L'edificio, seppure incompleto e privo di agibilità, è utilizzato come deposito”.
Non sono stati, pertanto, riscontrati abusi e difformità sostanziali, tali da rendere non commerciabile l'immobile e giustificare una pretesa nullità del contratto.
Come ben spiegato dal CTU “tutte le situazioni individuate sono sanabili, non rilevandosi necessità di opere edili per addivenire alla completa regolarizzazione dei luoghi. Forfetariamente si stima un costo complessivo per la redazione della pratica (spese tecniche) + le spese amministrative comunali (tra cui la sanzione) pari a 10.000,00 €. Si rileva che non essendoci incrementi di superfici o aumenti di carichi urbanistici la procedura non è soggetta ad oneri. (…) una completa regolarizzazione debba anche ricomprendere l'aspetto strutturale, per cui, con opportuna pratica di sanatoria, si potrà ricondurre il fabbricato alla effettiva rispondenza. Per tale adempimento si stima un costo complessivo per la redazione della pratica (spese tecniche) e per spese amministrative,
15 compresa sanzione, pari a 10.000,00 €. Infine l'aggiornamento delle planimetrie catastali conseguenti alla regolarizzazione si stima possa comportare una spesa complessiva di 2.000,00 €. Il costo totale per il ripristino della completa conformità si quantifica quindi pari a 22.000,00 € che sarebbero quindi da sottrarre al valore dell'immobile e che rappresentano il minor valore dello stesso, dovuto alle difformità ed ai costi per sanarle”. A tali costi andrebbe poi aggiunto un costo di €

5.000 per la pratica di sanatoria antisismica relativa al deposito in costruzione, resa necessaria da una circolare regionale intervenuta nel settembre 2024 a fronte delle differenze di materiali rilevate, incidenti dal punto di vista sismico.
Alla luce di quanto emerso dalla CTU, le cui risultanze e valutazioni sono pienamente condivisibili e fatte proprie dal giudicante, risulta priva di fondamento la domanda riconvenzionale del CP_1
Considerati, infatti, i costi stimati in ca. € 30.000 per sanare le difformità riscontrate – che le attrici hanno peraltro dichiarato la disponibilità a sostenere – a fronte di un prezzo di acquisto pattuito in complessivi € 600.000 e del valore dell'immobile rimasto sostanzialmente lo stesso come precisato dal CTU, risulta del tutto infondata la domanda di risoluzione, non assurgendo tale circostanza alla gravità richiesta dall'art. 1455 c.c. per giustificarla.
In accoglimento della domanda delle attrici va pertanto accertata e dichiarata la risoluzione di diritto del contratto di compravendita con riserva di proprietà, intercorso tra le parti a rogito notaio dott. del 22/09/2017 rep. 28740 – racc. 14804, con Per_1
conseguente rilascio dello stesso in favore delle proprietarie.
Il contratto di vendita con riserva di proprietà, in merito alla risoluzione prevede che “le rate già corrisposte dall'acquirente resteranno acquisite alla parte venditrice a titolo di indennità salvo quanto previsto dall'articolo 1526 codice civile”.
A tale riguardo, va evidenziato che ai sensi del comma 2 del citato art. 1526 c.c. quando sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità, il giudice può ridurre l'indennità, secondo le circostanze, ove la stessa risulti eccessiva e sproporzionata.
Nel caso in esame, rispetto al prezzo complessivo di € 600.000 il ha corrisposto CP_1
la somma di € 198.800, di cui € 50.000 quale caparra versata prima del rogito in occasione del contratto preliminare ma la cui imputazione a pagamento del prezzo risulta
16 specificamente indicata nel rogito notarile e deve quindi essere conteggiata, e € 148.800 mediante bonifici bancari.

Considerato che

il ha continuato ad abitare CP_1
l'immobile ed utilizzare il podere dalla stipula del rogito notarile con immissione nel possesso del 22/09/2017 a tutt'oggi, lo stesso dovrebbe indubbiamente corrispondere un indennizzo per l'uso protrattosi per ca. otto anni (per precisione per 92 mesi fino al maggio 2025). In considerazione della tipologia di immobile e delle ampie dimensioni, dell'annessa piscina, tenuto conto dell'ubicazione in località collinare e del podere rustico di ampie dimensioni con deposito che, pur ancora in costruzione, risulta utilizzato (come indicato dal CTU), l'indennizzo può essere equitativamente determinato in € 1.800 mensili, parametrandolo con un verosimile canone di locazione e di affitto del fondo rustico, per un importo complessivo ad oggi dovuto di € 172.800, salvo quanto ulteriormente maturerà fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Le attrici potranno dunque trattenere, da quanto ricevuto a titolo di pagamento del prezzo di compravendita, la somma sopra indicata di € 172.800, oltre a quanto maturerà, pari a € 1.800 mensili, fino all'effettivo rilascio dell'immobile da parte del con CP_1
restituzione dell'eventuale differenza – che ad oggi è pari a € 26.000 – solo al momento del rilascio dell'immobile.
Non può invece accogliersi l'ulteriore domanda risarcitoria, mancando qualsiasi prova di ulteriori danni subiti dalle attrici, avendo il rimosso la pergola, e non avendo il CP_1
CTU riscontrato difformità per la presenza della pergola rimuovibile e del camino che il potrà asportare al momento del rilascio. Né può imputarsi al CP_1 CP_1
l'avvenuta trascrizione di gravami sull'immobile da parte di suoi creditori – e le conseguenti spese sostenute dalle attrici per proporre opposizione in sede esecutiva e ottenere la dichiarazione di improcedibilità della stessa – posto che il patto di riservato dominio, pur previsto nell'atto pubblico, non risultava essere stato trascritto.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e delle attività svolte. In assenza della relativa documentazione di spesa non può trovare rifusione il compenso del CTP.
Le spese di CTU già liquidate vanno invece poste a carico delle parti in ragione del 50% ciascuno, tenuto conto del fatto che alcune difformità, seppur non sostanziali, sono state effettivamente riscontrate.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Forlì, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, in ordine alle domande proposte da e , Parte_1 Parte_2
con citazione notificata il 01/03/2023 nei confronti di e alle Controparte_1
domande riconvenzionali da quest'ultimo proposte, ogni ulteriore e diversa domanda ed eccezione respinta, così provvede: accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto di compravendita con riserva di proprietà, intercorso tra le parti a rogito notaio dott. del 22/09/2017 rep. 28740 Per_1
– racc. 14804, per inadempimento del nel versamento rateale del prezzo;
CP_1
ordina a l'immediato rilascio dell'immobile, ove non detenuto Controparte_1
per un diverso titolo, e l'eliminazione a propria cura e spese delle opere realizzate senza autorizzazione (pergola in legno e caminetto); dichiara il diritto di e di trattenere, a Parte_1 Parte_2
titolo di indennizzo per l'occupazione dell'immobile, le rate già corrisposte da fino all'importo di € 172.800 calcolato al maggio 2025, oltre a Controparte_1
quanto maturerà, pari a € 1.800 mensili, fino all'effettivo rilascio dell'immobile, con restituzione al ell'eventuale differenza, ad oggi pari a € 26.000; CP_1
condanna il convenuto alla rifusione delle spese sostenute dalle attrici CP_1
e per il presente giudizio, che si liquidano in € 1.713,00 per spese Pt_1 Parte_2
di c.u. e in € 9.000,00 per compenso professionale (di cui € 2.500 per fase di studio, €
1.300,00 per fase introduttiva, € 2.500 per fase istruttoria e € 2.700,00 per fase decisoria), oltre 15% per rimb.forf. spese generali, IVA e CPA come per legge.
Pone le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, a carico definitivo delle parti in ragione del 50% ciascuno.
Così deciso in Forlì, lì 30/05/2025
IL GIUDICE
Dr.ssa Barbara Vacca
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