R.G. n. 209/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VITERBO
in persona del Giudice dott. Davide Palmieri ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 209/2023 RG del Tribunale di Viterbo, trattenuta in decisione all'udienza del 25.06.2025 e promossa da:
(C.F. ), nata a [...], il [...], residente in Parte_1 C.F._1
Arlena di Castro, Via V. Emanuele n. 109, ed elettivamente domiciliata in Valentano, Via del Ritiro
n. 7, presso lo studio dell'avv. Roberto Fava, che la rappresenta e difende giusta procura in atti

Attrice

contro
già , C.F. , in persona del Controparte_1 CP_2 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, con sede sociale in Parma, Via Università n. 1, ed elettivamente domiciliata in Milano, Via Lorenzo Moscheroni n. 5, presso lo studio degli avv.ti Maximilian
Mairov e Giorgia Lorenza Giomi, che la rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura in atti

Convenuta

nonché contro

1 , Controparte_3 CP_4 CP_5
e
[...] CP_6 Controparte_7 Controparte_8

Convenuti contumaci

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 CP_9
, , ,
[...] CP_6 CP_4 CP_5 Controparte_7 Controparte_8 [...]
e (nel prosieguo, « ), Controparte_1 Controparte_3 CP_3 chiedendo, da un lato, accertarsi che la medesima aveva acquistato, per usucapione, la proprietà del terreno sito in Arlena di Castro, censito in Catasto al Fg. 11, p.lle 16 e 84 - di proprietà della famiglia limitrofo a quello da lei stessa comprato in data 10 gennaio 1995 dai stessi, CP_4 CP_4 compresa (successivamente deceduta, lasciando quali eredi i figli Persona_1 CP_7
e , sito in Arlena di Castro, Loc. Inaro, e distinto in Catasto alla partita
[...] Controparte_8
n. 452, Fg. 9, p.lle 145, 146 e 211 (cfr. atto a rogito Notaio , Rep. n. 233465, Persona_2
Racc. n. 14669, allegato all'atto di citazione) - per averlo immediatamente occupato nel gennaio
1995, coltivandolo per oltre venti anni, in modo pacifico, pubblico, continuato e ininterrotto, nonché immediatamente recintato, in modo da escludere i proprietari e da impedire loro di accedervi;
dall'altro, la cancellazione dell'ipoteca iscritta, in data 19.04.2018, dalla (ora) Controparte_1
(già , proprio sul terreno censito al Fg. 11, p.lle 16 e 84, a garanzia di un
[...] CP_2 credito vantato nei confronti di e , poi ceduto alla CP_4 CP_5 CP_3

2. Si costituiva in giudizio la (nel prosieguo, « »), Controparte_1 Controparte_1 eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in relazione alla domanda di cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca eseguita nel 2018, in quanto aveva ceduto il credito vantato nei confronti di e alla nonché chiedendo il rigetto della domanda di accertamento CP_4 CP_5 CP_3 dell'avvenuta usucapione, in quanto la mera coltivazione del terreno non esprimerebbe un
“possesso” idoneo a tal fine.

3. Non si costituivano in giudizio , Controparte_3 Controparte_9
, , e CP_6 CP_4 CP_5 Controparte_7 Controparte_8
2 4. Concessi i termini ex art. 183 c. 6 c.p.c. e riassunto dall'attrice il giudizio a seguito dell'interruzione dichiarata per il decesso di , sono stati escussi i testimoni della Controparte_9
mentre l'interrogatorio formale deferito a e non è stato Pt_1 Controparte_9 CP_6 espletato, in quanto gli interrogandi non si presentavano all'udienza a tale scopo fissata.
All'udienza di discussione del 25.06.2025 la insisteva per l'accoglimento delle Controparte_1 proprie conclusioni, così come l'attrice, la quale riteneva, altresì, sussistenti i presupposti per la condanna della ex art. 96 c.p.c. per aver resistito in giudizio pur essendo carente di Controparte_1 interesse ex art. 100 c.p.c.
La causa veniva quindi trattenuta in decisione.

5. Preliminarmente, deve essere dichiarata la contumacia di , CP_6 CP_4 CP_5
, e della non costituitisi in giudizio nonostante la
[...] Controparte_7 Controparte_8 CP_3 regolarità della notifica dell'atto di citazione (cfr. nota di deposito del 13.02.2023 di parte attrice).
Deve anche essere stralciata la “memoria conclusiva” depositata in data 23.06.2025 dall'attrice, trattandosi di una memoria il cui deposito non è stato autorizzato nel momento in cui è stato disposto il rinvio all'udienza di discussione, sostituita con lo scambio di note scritte ex art. 127 ter
c.p.c. (cfr. decreto del 17.06.2025).

6. Nel merito, la domanda dell'attrice volta all'accertamento dell'acquisto della proprietà, per usucapione, del terreno censito al Fg. 11, p.lle 16 e 84, limitrofo a quello da lei acquistato nel gennaio del 1995 (cfr. planimetria e aerofotogramma allegati all'atto di citazione), è fondata.
Invero, il possesso (connotato dal corpus possessionis e dall'animus possidendi) è il potere di fatto sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale (art. 1140 c.c.).
La proprietà consiste nel diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo della cosa (art. 832
c.c.).
Pertanto, il possesso utile ad usucapire il diritto di proprietà esclusiva su un bene immobile, oltre a dover protrarsi per almeno venti anni (art. 1158 c.c.), deve concretarsi in attività riconducibili al potere di godere e disporre del bene con esclusione di altri (artt. 832 e 1140 c.c.), in quanto la relazione di fatto tra colui che invoca l'usucapione e la res deve esprimere una inequivoca volontà di possedere uti dominus (cfr., ex plurimis, Cass., n. 17322/2010; Cass., n. 12775/2008).
Ebbene, dalle testimonianze raccolte nel corso del giudizio è emerso che l'attrice ha mantenuto il possesso - concretatosi nell'esercizio di un potere di fatto corrispondente al diritto di proprietà esclusiva -, continuo, pacifico, ininterrotto, pubblico, del terreno sito in Arlena di Castro, Loc.
3 Inaro, censito al Fg. 11, p.lle 16 e 84, privando i proprietari della disponibilità del fondo ed escludendoli dal godimento dell'immobile.
Infatti, i testi , e hanno confermato che Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
l'attrice, dal momento dell'acquisto del terreno prima di proprietà della famiglia quindi da CP_4 oltre venti anni, non solo ha costruito una recinzione che si estende sul fondo limitrofo, che ha occupato, pulito, coltivato ed “accorpato” alla sua proprietà, facendone propri i frutti senza dover mai chiedere il permesso ad alcuno e senza dover mai corrispondere alcun corrispettivo ad altri, ma ha fatto anche scavare uno scolo attorno al perimetro del fondo stesso.
Pertanto, pur essendo vero che la mera coltivazione del fondo non è di, di per sé, idonea ad integrare il possesso ad usucapionem (Cass., n. 18215/2013), è pur vero che l'attrice non si è limitata a coltivare il terreno limitrofo al proprio, ma ha compiuto altri atti di esercizio del possesso
- predisposizione di uno scolo attorno al perimetro del terreno, nonché la recinzione del fondo, rendendo palese la propria volontà sia di apprensione del fondo stesso (Cass., n. 27411/2019), sia di escludere altri dal godimento e dalla disponibilità dell'immobile -, mantenendo inalterato questo stato di cose per oltre venti anni.
La circostanza che l'attrice abbia addirittura recintato il fondo attiguo a quello che ha acquistato nel gennaio del 1995 (si precisa, di proprietà della stessa famiglia che era titolare del diritto di proprietà anche del terreno sito in Arlena di Castro, Loc. Inaro, censito al Fg. 11, p.lle 16 e 84), peraltro, non rende plausibile una mera tolleranza (art. 1144 c.c.) da parte dei e dei che non CP_4 CP_7 risultano essersi attivati in alcun modo per impedirle di esercitare il potere di fatto sul bene di loro proprietà (a titolo esemplificativo, esperendo un'azione possessoria), né, proprio per questo, risultano atti interruttivi del termine utile ad usucapire il terreno de quo (art. art. 1165 c.c.).
Inoltre, il possesso si presume in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato ad esercitarlo semplicemente come detenzione (art. 1141, c. 1, c.c.), che consiste in una situazione di fatto tra detentore e res, ma sorretta dall'animus detinendi, cioè dalla volontà di tenere la cosa nell'interesse di altri e non nel proprio interesse.
Senonché, non solo non risulta che l'attrice avesse iniziato ad esercitare sulla res il potere di fatto come mera detenzione, ma dalle testimonianze, come anticipato, risulta che la ha esercitato Pt_1 un vero e proprio possesso nel proprio esclusivo interesse.
Peraltro, , e non hanno partecipato al procedimento CP_4 CP_5 CP_6 obbligatorio di mediazione (cfr. verbali di mediazione allegati all'atto di citazione), tenendo un comportamento valutabile ai sensi dell'art. 116 c.p.c. (art. 12 bis, c. 1, D.Lgs. 28/2010).
Infine, non si è presentato, senza giustificato motivo, per rendere l'interrogatorio CP_6 formale (avente ad oggetto la presenza della recinzione, da oltre venti anni, sul terreno sito in
4 Arlena di Castro, Loc. Inaro, censito al Fg. 11, p.lle 16 e 84, nonché l'impossibilità di accedervi proprio per tale ragione) deferitogli dall'attrice, sicché, tenuto conto degli altri elementi compendiati sopra (ma già sarebbe sufficiente l'esito della prova testimoniale), i fatti che ne costituivano oggetto possono considerarsi ammessi (art. 232 c.c.).
Alla luce di tutto quanto precede, risulta che l'attrice ha acquistato, per usucapione, la proprietà del terreno sito in Arlena di Castro, Loc. Inaro, censito in Catasto al Fg. 11, p.lle 16 e 84.
Venendo alla “domanda” di cancellazione dell'ipoteca iscritta dalla in data Controparte_1
19.04.2018 a carico del terreno la cui proprietà è stata usucapita dall'attrice, occorre precisare che non si tratta di una vera e propria domanda, ma piuttosto di una richiesta rivolta al giudice di ordinare, appunto, la cancellazione della garanzia reale de qua: non si pone un problema di legittimazione passiva rispetto a siffatta richiesta, perché non vi è alcun contradditore facoltativo o necessario.
In altri termini, la richiesta formulata dall'attrice non è altro che una sollecitazione per ordinare al
Conservatore dei registri immobiliari di Viterbo di procedere alla cancellazione dell'iscrizione in questione;
ordine che sarebbe stato comunque emesso con la presente sentenza.
In ogni caso, dall'ispezione ipotecaria (allegata all'atto di citazione) e dalla visura in atti (allegata alla memoria ex art. 183 c. 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice) risulta che è stata proprio la società IT
EL (ora ) ad iscrivere l'ipoteca in data 19.04.2018: non vi sarebbe Controparte_1 comunque alcun difetto di legittimazione, perché solo la potrebbe essere chiamata a Controparte_1 cancellare l'iscrizione da essa stessa eseguita, nonostante abbia ceduto il credito a garanzia del quale veniva costituita la medesima ipoteca alla (tale circostanza, semmai, incide soltanto CP_3 sulla legittimazione di quest'ultima ad essere parte nel presente giudizio)
Ora, l'usucapione è un modo di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) a titolo originario
(art. 922 c.c.), per cui il bene usucapito si considera entrato nella sfera giuridica dell'usucapente dal momento in cui egli ha iniziato ad esercitare il possesso sulla res, sicché eventuali diritti reali di garanzia (come l'ipoteca, specie se iscritta successivamente al perfezionarsi dell'usucapione) si estinguono automaticamente (Cass., n. 22776/2023; Cass., n. 29325/2019); diversamente, l'acquisto della proprietà a titolo derivativo (come avviene con la stipula di un contratto di compravendita) comporta l'ingresso nel patrimonio dell'acquirente non solo del diritto sulla res, ma anche dei relativi accessori (fra cui i diritti reali di garanzia).
Tale conclusione è avvalorata dalle seguenti considerazioni: a) la trascrizione delle sentenze che accertano l'avvenuta usucapione di un bene immobile è eseguita ai fini di “pubblicità-notizia” (art. 2651 c.c.), mentre la trascrizione degli atti di acquisto della proprietà a titolo derivativo assolve ad una funzione di “pubblicità-dichiarativa”, al fine di rendere opponibili gli effetti degli atti medesimi
5 ai terzi e di dirimere i conflitti insorti tra più acquirenti del medesimo bene (art. 2644 c.c.); tuttavia, nel caso in cui la proprietà di un bene immobile venga acquistata per usucapione, non vi è alcun conflitto da dirimere, né vi è la necessità di rendere opponibile l'acquisto stesso ai terzi (che potranno avvedersi dell'esistenza della proprietà dell'usucapente consultando i registri immobiliari), nemmeno in relazione agli accessori del diritto;
b) è prescritta l'annotazione del trasferimento del credito cui accede l'ipoteca, affinché il trasferimento medesimo sia efficace e opponibile ai terzi
(art. 2843 c.c.).
Peraltro, l'ordinamento mostra un favor nei confronti di coloro che utilizzano i beni in generale e i beni immobili in particolare, specialmente qualora li rendano “produttivi” attraverso l'esercizio del possesso (cfr. la disciplina in materia di percezione dei frutti della cosa, ex art. 1148, e di ritenzione della cosa stessa, ex art. 1152 c.c.; oppure la normativa concernente il possesso di buona fede dei beni mobili, ex artt. 1153 e ss. c.c.; oppure ancora lo statuto della stessa usucapione, ex artt. 1158 e ss. c.c.), tutelato con apposite azioni (artt. 1168 e 1170 c.c.): sarebbe contrario ai principi di non contraddittorietà e di coerenza che permeano il nostro ordinamento, che ammette l'usucapione come modo di acquisto di un diritto reale fondato sul possesso, consentire al possessore della res di acquistare la proprietà di un bene immobile e poi lasciar permanere sul bene medesimo un “peso”, come l'ipoteca (o altro diritto reale di garanzia).
Ebbene, nel caso in scrutinio la fattispecie a formazione progressiva dell'usucapione è giunta a compimento nel 2015, in quanto l'attrice ha posseduto il bene limitrofo al proprio per almeno venti anni, a partire dal 1995.
L'attrice, pertanto, deve considerarsi proprietaria del fondo de quo sin dal momento in cui ha iniziato ad esercitare il possesso e, per quanto ricordato poc'anzi, la ha acquistato Pt_1
l'immobile libero dall'ipoteca iscritta dalla (ora) Crédit Agicole.
Peraltro, l'ipoteca è stata iscritta nel 2018, per cui a fortiori non può che prevalere l'acquisto a titolo originario maturato in favore dell'attrice prima dell'iscrizione.
L'usucapione del terreno sito in Arlena di Castro, Loc. Inaro, censito al Fg. 11, p.lle 11 e 84, impone di ordinare la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca eseguita presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Viterbo in data 19.04.2018 in favore della (allora) IT EL S.C.
(ora, ) contro e (Reg. gen. 5078; Reg. part. 758). Controparte_1 CP_4 CP_5
Non vi sono i presupposti per condannare la per lite temeraria, in quanto, da un lato, Controparte_1 la medesima era titolare (sebbene indirettamente) di un “interesse a contraddire” (art. 100 c.p.c.) alla domanda di accertamento dell'acquisto della proprietà per usucapione (circostanza che, però, comporta delle conseguenze in ordine alla regolamentazione delle spese di lite, come si vedrà infra), giacché, in caso di rigetto della ridetta domanda, non sarebbe stata disposta la cancellazione
6 dell'iscrizione dell'ipoteca; dall'altro, non sono ravvisabili né la colpa grave, né, tantomeno, il dolo
(la ha contrastato la domanda di accertamento dell'avvenuta usucapione con Controparte_1 giurisprudenza consolidata e pertinente) richiesti dai commi dal primo al terzo dell'art. 96 c.p.c.
(Cass., SS.UU., n. 22405/2018).

7. Nel rapporto processuale tra da un lato, e , , Parte_1 CP_4 CP_5 CP_6
, e (che ha contestato i
[...] Controparte_7 Controparte_8 Controparte_1 presupposti dell'usucapione e ha chiesto il rigetto della relativa domanda, poi accolta), dall'altro, le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 (aggiornato al D.M. 147/2022), ai valori medi e muovendo dalla scaglione di valore “indeterminabile – complessità bassa”, tenuto conto della complessità del giudizio, dell'attività processuale effettivamente svolta, nonché della qualità/quantità delle questioni trattate.
Nel rapporto processuale tra e Parte_1 Controparte_3 invece, le spese di lite possono essere integralmente compensate, in quanto non è configurabile una vera e propria soccombenza della convenuta, in mancanza di una domanda formulata nei suoi confronti (come si è visto sopra, la richiesta di cancellazione dell'ipoteca non consiste in una vera e propria domanda, mentre la domanda di accertamento dell'usucapione non era rivolta nei confronti della . CP_3



P.Q.M.



Il Tribunale Ordinario di Viterbo, in persona del Giudice Dott. Davide Palmieri, definitivamente pronunciando sulla causa iscritta all'R.G. n. 209/2023, promossa da contro Parte_1 [...]
, , Controparte_1 Controparte_3 CP_4 CP_5
e , così provvede: CP_6 Controparte_7 Controparte_8
1) Dichiara la contumacia di , Controparte_3 CP_4 CP_5
e ;
[...] CP_6 Controparte_7 Controparte_8
2) Dichiara che ha acquistato, per usucapione, il diritto di proprietà del terreno sito Parte_1 in Arlena di Castro, Loc. Inaro, censito al Catasto terreni al Foglio n. 11, p.lle 16 e 84;
3) Condanna , , , e CP_4 CP_5 CP_6 Controparte_7 Controparte_8 [...]
in solido, alla rifusione in favore di sia delle spese di lite, Controparte_1 Parte_1
7 che liquida nella somma di € 7.620,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario al 15% come per legge, sia delle spese vive, pari a complessivi € 950,00;
4) Compensa integralmente le spese di lite nel rapporto processuale tra e Parte_1 [...]
Controparte_3
5) Ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Viterbo di procedere alla trascrizione della presente sentenza, nonché alla cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca eseguita in data 19.04.2018 da IT EL S.C. (ora (Reg. gen. 7058; Reg. part. 758). Controparte_1
Così deciso in Viterbo, 26.06.2025
Il Giudice
Dott. Davide Palmieri
8