N. 5307/2025 R.G.
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 5307/2025 R.G.
Oggi 25 settembre 2025 ad ore 9,10 innanzi al giudice Cariolo, sono comparsi:
- l'avv. Vito GIANGRECO per CP_1
- l'avv. Carmelo TORRE BARBERA per Controparte_2
[...]
Il Giudice invita le parti a procedere alla discussione finale.
I procuratori delle parti illustrano le rispettive difese riportandosi agli atti già depositati in atti e richiamano le conclusioni già formalizzate;
dopo breve discussione orale, il giudice si ritira in camera di consiglio.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
pagina 1 di 13 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice Giovanni Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5307/2025 R.G. promossa da:
nato a [...] il [...] (C.F. ), con il patrocinio CP_1 C.F._1 dell'avv. Vito GIANGRECO,
nata a [...] il [...] (C.F. ), con il Controparte_3 C.F._2 patrocinio dell'avv. Vito GIANGRECO, ATTORI contro
(C.F. ), in Controparte_2 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Carmelo TORRE BARBERA CONVENUTA
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
e convenivano in giudizio CP_1 Controparte_3 [...] chiedendo la convalida dello sfratto per morosità, l'emissione di Controparte_4
pagina 2 di 13 decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per l'importo di euro 9.712,08, la risoluzione del contratto di locazione, la condanna al rilascio dell'immobile e al pagamento delle spese di lite.
La difesa di parte attrice esponeva che: i signori e sono proprietari di un CP_1 CP_3 immobile sito in Catania, concesso in locazione all'ENTE I.V.G. con contratto ad uso commerciale registrato nel 2011. Il canone, inizialmente fissato a euro 1.800 mensili, era stato ridotto consensualmente ad euro 1.400 dal 2016. La conduttrice era risultata morosa per euro
900,00 (parte del canone di settembre 2024 e ulteriori sei mensilità da ottobre 2024 a marzo
2025), per un totale di euro 9.300, oltre euro 412,08 per spese condominiali non versate. Le diffide inviate erano rimaste senza esito.
Ciò premesso, la difesa sosteneva che persistendo lo stato di morosità e il grave inadempimento contrattuale, dovevano considerarsi sussistenti i presupposti per la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto e chiedeva convalida dello sfratto per morosità ed emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per € 9.712,08 (canoni e spese condominiali), con contestuale ordinanza di rilascio.
§§§§§
si costituiva in giudizio chiedendo: Controparte_4

1. in via preliminare, il rigetto dell'intimazione di sfratto per morosità e la conversione del rito ex art. 667 c.p.c.;

2. l'accertamento e la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore;

3. la sospensione dell'obbligo di pagamento del canone locatizio da settembre 2024 fino al ripristino dell'immobile;

4. in via subordinata, la riduzione del canone per eccessiva onerosità sopravvenuta;

5. in via riconvenzionale, la condanna di parte attrice al risarcimento dei danni;

6. la condanna alle spese di giudizio. pagina 3 di 13 La difesa di Ente I.V.G. esponeva che l'immobile locato era stato colpito da gravi eventi alluvionali nei mesi di settembre e novembre 2024, rendendolo inagibile e causando danni ai beni custoditi e agli uffici aziendali. Nonostante le segnalazioni, il locatore non aveva effettuato interventi di ripristino.
Ciò premesso, la difesa sosteneva che l'inadempimento del locatore aveva compromesso il godimento dell'immobile, giustificando la sospensione del pagamento del canone ai sensi dell'art. 1460 c.c. e configurando una eccessiva onerosità sopravvenuta. Inoltre, il mancato intervento ha causato danni patrimoniali alla società convenuta, che aveva dovuto rinunciare a incarichi ed aveva subito perdite economiche.
§§§§§
All'esito dell'udienza fissata per la comparizione delle parti, le difese ribadivano le rispettive posizioni contestando le argomentazioni opposte;
con ordinanza in pari data, preso atto della opposizione alla richiesta di convalida, veniva disposto mutamento di rito e, specificamente in dipendenza della 'qualità' di parte conduttrice e della attività svolta, veniva rigettata la richiesta di rilascio.
Indi, parte locatrice avviava rituale procedimento di mediazione, concluso con esito negativo.
Entro i termini parte attrice depositava memorie ex art.426 c.p.c. con le quali, oltre a ribadire quanto sostenuto in ordine alla persistente morosità di parte conduttrice ed alla sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto, contestava le difese svolte da controparte, sviluppando quanto anticipato in fase sommaria circa la sussistenza di inadempimenti della conduttrice nella gestione ordinaria dell'immobile e chiedeva dichiararsi improcedibili le domande riconvenzionali svolte per mancato avvio della mediazione.
Anche la difesa di parte convenuta depositava rituali memorie ex art.426 c.p.c., ribadiva quanto sostenuto in fase sommaria ed articolava richieste istruttorie.
Con ordinanza dell'08.07.2025 venivano rigettate le richieste istruttorie e fissata per la data odierna l'udienza di discussione, nella quale le parti hanno concluso come sopra verbalizzato. pagina 4 di 13 §§§§§
Deve preliminarmente esaminarsi la eccezione di improcedibilità delle domande riconvenzionali per mancato autonomo avvio della mediazione da parte della convenuta.
Ritiene questo giudice, in conformità al recente intervento della Suprema Corte a sezioni unite, che 'la mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità finalizzata al raggiungimento di una soluzione conciliativa che scongiuri
l'introduzione della causa, è applicabile al solo atto introduttivo del giudizio e non anche alle domande riconvenzionali' (Cass. civ., sez. unite, 7 febbraio 2024 n.3452).
La eccezione non può, pertanto, ritenersi fondata.
§§§§§
Quanto al merito, risulta documentalmente provato che e CP_1 Controparte_3
da un lato e l' dall'altro sono legati da rapporto Controparte_4 contrattuale avendo i primi concesso in locazione alla seconda proprio immobile sito in
Catania, P.zza Risorgimento n.13/a, 13/b, e Corso Indipendenza n. 5, piano T-TS, con estremi catastali: foglio 28, particella 39, sub 30-31-32, (deposito commerciale di 800 mq categoria
C/2, più terrazza di 500 mq circa Cat F/5).
Il contratto di locazione ad uso non abitativo risulta regolarmente registrato in data 19.04.2011 al n.4936-3T (cfr. all.2 alla intimazione) ed aveva durata di sei anni dall'01.06.2011 al
31.05.2019 (art.1) con protrazione automatica di ulteriori sei anni, salvo disdetta (art. 2); il corrispettivo annuo risultava originariamente pattuito in euro 16.800,00 per il primo anno (euro
1.400,00 mensili) ed in euro 19.200,00 dal secondo anno, da corrispondersi anticipatamente entro il giorno 5 di ogni mese (art.6).
Inoltre risulta previsto che 'il pagamento del canone […] non potrà essere sospeso o ritardato da pretese od eccezioni del conduttore, qualunque ne sia' e che 'il manato pagamento, anche di una sola rata del canone, decorsi 20 giorni dalla data di scadenza, […] determineranno la risoluzione di diritto del contratto…' (art.9). pagina 5 di 13 Il contratto prevedeva, per quel che ancora maggiormente rileva in questa sede, che erano a carico della conduttrice, oltre alle spese di manutenzione ordinaria, anche quelle per 'eventuali opere di adeguamento dei locali richieste dalla legge per lo svolgimento della attività' (art.9) e parte locatrice autorizzava la conduttrice ad eseguire 'tutte quelle opere edilizie e non, necessarie al conseguimento dei propri scopi', con esecuzione 'a cura, spese e rischio della parte conduttrice' (art.13).
Al momento della stipula del contratto (maggio 2023) parte conduttrice aveva dato atto che 'i locali sono adatti all'uso convenuto' (art.10).
Infine, sempre per quel che maggiormente rileva, era anche previsto:
Ecco il contenuto dell'articolo 14 del contratto di locazione:
Art. 14 – Riparazioni ordinarie
Le riparazioni di cui all'art. 1576 codice civile (Mantenimento della cosa in buono stato locativo) e 1609 codice civile (Piccole riparazioni a carico dell'inquilino) sono a carico del conduttore, così come ogni altra spesa ordinaria relativa agli impianti ed ai servizi.
Qualora il conduttore non vi provveda tempestivamente, il locatore potrà sostituirsi ad esso, ed il relativo costo dovrà essergli rimborsato entro 30 giorni dall'avvenuta riparazione.
Quando l'immobile locato abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso scritto al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
§§§§§
Quanto al canone mensile, part locatrice ha allegato che la originaria pattuizione era stata ridotta consensualmente ad euro 1.400,00 dal 2016.
§§§§§ pagina 6 di 13 Parte attrice ha allegato la morosità della conduttrice nel pagamento dei canoni a far data da novembre 2023 fino alla data della intimazione (euro 900 quale residuo per settembre 2024 ed euro 8.400,00 per ulteriori sei mensilità da ottobre 2024 a marzo 2025, per un totale di euro
9.300,00, oltre ad euro 412,08 di spese condominiali non versate;
dopo il mutamento di rito non risulta corrisposta alcuna somma e l'immobile risulta ancora occupato.
Pertanto, il mancato pagamento dei canoni è continuato fino alla attualità e, alla odierna udienza, considerate ulteriori sei mensilità di canone (senza considerare spese condominiali ed altro, risulta una morosità complessivamente pari ad euro è stato rassegnata dalla difesa di parte locatrice una morosità di euro 17.700,00 per canoni e ad euro 412,08 per spese condominiali.
§§§§§
In quanto circostanza negativa, è sufficiente rilevare come non risulti in alcun modo una situazione di fatto diversa. Peraltro, parte convenuta ha riconosciuto oggettivamente il mancato pagamento dei canoni nei termini indicati da parte attrice, salvo sostenere che la morosità fosse incolpevole e comunque, da compensarsi con il controcredito per sostenuti danni derivanti da inadempimento del locatore.
In particolare, è stato sostenuto che l'immobile locato, a seguito di due nubifragi, presentava dei vizi che incidevano sull'utilizzo in modo tale da giustificare la totale sospensione nel pagamento dei canoni o comunque una riduzione del canone.
§§§§§
Deve richiamarsi quanto pattuito in contratto nelle parti di maggiore rilevanza ai fino della definizione della presente controversia:
- dall'art.10 risulta che i locali erano stati consegnati in normale stato di manutenzione, salva prova contraria da fornirsi entro otto giorni dall'inizio della locazione;

pagina 7 di 13 - dall'art.11 risulta che il conduttore aveva visitato l'unità immobiliare locatagli l'aveva trovata in buono stato locativo ed adatta all'uso convenuto;

- eventuali opere di adeguamento erano a carico della conduttrice che era autorizzata ad effettuare i lavori;

- dall'art.14 risultano le previsioni circa la manutenzione ordinaria.
Sin dalla fase sommaria parte conduttrice aveva sostenuto che, a seguito di due eventi meteo avversi (due eventi alluvionali a settembre 2024 ed a novembre 2024), si erano prodotti 'si sono prodotti numerosi danni come ad esempio distacco di parte del pavimento, infiltrazioni, muffa, distacco dell'intonaco nonché perdita dei beni ivi custoditi' e che, sebbene fossero state operate segnalazioni, i locatori non avevano provveduto agli interventi di ripristino.
§§§§§
Parte locatrice aveva contestato la ricostruzione offerta dalla conduttrice ed aveva sostenuto che la situazione venutasi a creare ed i conseguenti danni dipendevano da mancata manutenzione e pulizia […] delle grate di scolo e del terrazzo', attività a carico della conduttrice.
Per converso, parte conduttrice ha ribadito la inagibilità era sicuramente riconducibile agli eventi atmosferici che hanno colpito il nel periodo suddetto. Pt_1
§§§§§
Ritiene questo giudice che, in applicazione dei principi che regolano l'onere della prova, non possa ritenersi sussistente il contestato inadempimento di parte locatrice e la conseguente imputabilità della sostenuta inagibilità ai locatori.
Da un lato, a fronte del contestato inadempimento, parte attrice ha allegato che gli allagamenti determinatisi all'interno dell'immobile, ubicato in posizione particolare (sotto livello stradale), erano dipendenti da mancata pulizia ordinaria di grate e caditoie;
a sostegno risulta offerta ampia produzione documentale ritraente lo stato dei luoghi all'epoca dei fatti di causa.
pagina 8 di 13 Dall'altro, parte conduttrice ha sostenuto che i nubifragi del settembre e novembre 2024 avevano avito carattere eccezionale e che, a seguito di essi, parte locatrice non aveva posto in essere gli interventi a suo carico.
§§§§§
Ritiene questo giudice che le allegazioni circa la mancata manutenzione ordinaria delle aree esterne e di grate e caditoie debba considerarsi sufficientemente provata sulla base della documentazione fotografica prodotta dalla difesa di parte attrice (allegato B alle memorie ex art.426 c.p.c.) da cui risulta in maniera inequivocabile lo stato di abbandono delle aree esterne.
La documentazione in questione non risulta specificamente contestata così come la mancata pulizia di caditoie e grate non risulta contestata da parte convenuta che ha ribadito come la causa fosse da ricondurre agli eventi atmosferici di eccezionale portata di settembre e novembre 2024.
Ebbene, la 'consistenza' in termini di eccezionale portata degli eventi meteo in questione non risulta in alcun modo provata.
D'altra parte, è pacifico che dal 2011 al 2024 non si fossero verificati allagamenti mentre è parimenti noto che la città di Catania, particolarmente nell'ultimo decennio, è stata colpita
(come altre parti del territorio nazionale) da importanti precipitazioni;
ancora, non risulta allegato che prima del settembre 2024 si fossero verificati allagamenti.
Dalle superiori considerazioni discende che, posta la sussistenza di eventi meteo di importante consistenza anche prima di settembre 2024 e pacifica la circostanza che non si erano verificati in precedenza allagamenti, in mancanza di elementi oggettivi idonei a descrivere la 'portata' degli eventi meteo in questione può affermarsi che l'immobile era dotato di sistemi di drenaggio idonei a fronteggiare anche eventi meteo avversi e consistenti notoriamente verificatisi anche in anni precedenti al 2024 e che gli allagamenti cui fa riferimento parte conduttrice, sulla base delle allegazioni e del supporto documentale (fotografico) offerto da pagina 9 di 13 parte attrice, siano da ricondurre a mancata manutenzione ordinaria cui era tenuta la società conduttrice.
Pertanto, posto che non può pacificamente affermarsi che l'allagamento sia imputabile a parte locatrice e che gli effetti sulla agibilità dell'immobile devono ascriversi a mancata manutenzione ordinaria ella società conduttrice, non può ritenersi sussistente alcun inadempimento in capo ai locatori e, conseguentemente, non risulta scrivibile agli stessi alcuna responsabilità per i danni lamentati da parte conduttrice.
§§§§§
Quale mezzo al fine, la difesa di parte conduttrice aveva chiesto prova testi e sollecitato affidarsi incarico di C.T.U..
Quanto alla prova testi, il capitolo su cui avrebbero dovuto essere sentite le persone indicate dalla difesa sulle cause dell'allagamento risulta inammissibili (in quanto implicanti valutazioni: capitoli sub a)).
Parimenti inammissibili i capitoli sulle altre circostanze (implicanti valutazioni: capitoli sub c),
d), e) f) e g)) o irrilevanti (in quanto non contestati: capitolo sub b)) o generici e comunque irrilevanti i restanti.
La richiesta istruttoria di C.T.U. è stata rigettata, dovendosi conclusivamente evidenziare come a stessa non fosse supportata da consulenza di parte o, comunque, da adeguata descrizione e indicazione degli eventi meteo in collegamento con la raffigurazione dei luoghi, così da risultare avere carattere cd. esplorativo, finendo per affidare alle indagini tecniche la ricerca e la raccolta di prove circa le cause dell'allagamento e, quindi, dei danni patiti dalla conduttrice).
Peraltro, per completezza, va comunque evidenziato come, ai sensi dell'art.14 del contratto,
'Quando l'immobile locato abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso scritto al locatore' e ancora che 'Se si tratta di riparazioni urgenti il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore'. pagina 10 di 13 Pertanto, anche ove fosse ipotizzabile un mancato intervento dei locatori, parte conduttrice, previo avviso, avrebbe potuto procedere autonomamente salvo diritto al rimborso.
§§§§§
Risultate infondate le difese volte a giustificare il mancato pagamento dei canoni, può affermarsi, in conclusione, che non appare sussistente alcun inadempimento ascrivibile a parte locatrice, né vizi dell'immobile incidenti sulla destinazione del bene per l'uso convenuto
(peraltro parte conduttrice, fino all'attualità, continua a detenere l'immobile), né alcun danno risarcibile.
Anche le difese circa una sostenuta eccessiva onerosità sopravvenuta sono infondate in quanto la causa dello stato di fatto è ascrivibile alla stessa conduttrice.
In conseguenza, deve affermarsi la piena sussistenza della morosità e la infondatezza delle difese e delle domande riconvenzionali di tipo risarcitorio o volte alla riduzione del canone svolte dalla conduttrice.
§§§§§
In conclusione, quindi, non può considerarsi sussistente una situazione di accertata impossibilità neanche parziale nella utilizzazione dell'immobile locato ascrivibile ai locatori
(che, peraltro, come detto, ha continuato ad essere utilizzato dalla conduttrice nella sua attività di impresa).
Al contrario, risulta provato l'inadempimento di parte conduttrice, in atto pari ad euro
17.700,00 per canoni e ad euro 412,08 per spese condominiali.
Su tali somme sono dovuti gli interessi legali dalle singole scadenze mensili al soddisfo.
L'originario ritardo nel pagamento di più di sei mensilità (quelle da settembre 2024 a marzo
2025) ed il successivo mancato totale pagamento di ulteriori sei mensilità di canone, nonché degli oneri condominiali, peraltro in termini già oggettivamente rilevanti (sei mesi) al momento pagina 11 di 13 della intimazione ed ulteriormente aggravatosi di ulteriori sei mesi fino alla data odierna, costituisce grave inadempimento.
Deve, quindi, dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento di
[...]
Controparte_4
Stante la persistente occupazione dell'immobile dipendente dal mancato accoglimento dell'ordine di rilascio, va disposto rilascio dell'immobile locato;
va disposto che per ogni mese di eventuale persistente occupazione fino all'effettivo materiale rilascio, parte conduttrice dovrà corrispondere un corrispettivo di euro 1.400,00.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, in mancanza di nota spese, secondo i valori minimi per la fase sommaria e secondo i valori medi per fasi studio, introduttiva e decisionale.

P.Q.M.

il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in persona del giudice Giovanni Cariolo,
- DICHIARA risolto per inadempimento di Controparte_4
il contratto di locazione concluso inter partes e registrato in data 19.04.2011 al
[...]
n.4936-3T;
- CONDANNA al pagamento, in favore Controparte_4
di e , in solido, della complessiva somma di euro CP_1 Controparte_3
18.112,08 oltre interessi legali come specificato in parte motiva nonché al pagamento di euro 1.400,00 per ogni mese di eventuale ulteriore occupazione da giugno ottobre
2025 al rilascio;

- ORDINA a di rilasciare Controparte_4
immediatamente l'immobile locato libero da persone e cose in favore dei locatori;

- RIGETTA le domande riconvenzionali proposte da Controparte_4
[...]
pagina 12 di 13 - CONDANNA al pagamento delle Controparte_4
spese processuali in favore di e , in solido, che liquida CP_1 Controparte_3
in complessivi euro 4.730,50 (di cui euro 145,50 per spese vive) oltre IVA, CP e rimborso forfetario spese generali;

Letto in udienza
Catania, 25 settembre 2025.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 13 di 13