N. R.G. 13478/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
Sezione IV CIVILE
Il giudice del Tribunale di Firenze, Quarta Sezione Civile, dott.ssa Caterina Condò, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 13478 del Registro Generale Contenzioso 2021
TRA
, rappresentata e difesa dall'avv.to CAMPOLMI Parte_1
ALESSIO e dall'avv.to RIZZI ANTONIO
ATTRICE
CONTRO
, contumace Controparte_1
CONVENUTA

CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori della parte attrice, all'udienza di precisazione conclusioni del 17/06/2025 hanno così concluso: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Firenze dichiarare lo scioglimento della comunione ereditaria dei beni immobili descritti in premessa dell'atto di citazione, caduti in successione a seguito della morte del Sig. procedendo alla relativa divisione tra le sorelle Persona_1
comproprietarie e con attribuzione in favore dell'istante Parte_1 Controparte_1 [...]
della piena proprietà dell'appartamento ad uso civile abitazione posto in Firenze, Via Parte_1
AS n. 107, censito al Nuovo Catasto Fabbricati del Comune di Firenze nel foglio di mappa 80, particella 250 sub 25, zona censuaria 2, cat.A/2, classe 3, consistenza vani 6 e rendita catastale €.
867,65, e del posto auto in autorimessa collettiva ubicato in Firenze, via AS n. 109, identificato TRIBUNALE DI FIRENZE Quarta sezione civile
con il numero “20”, censito al Nuovo Catasto Fabbricati del Comune di Firenze nel foglio di mappa 80, particella 250 sub 519, zona censuaria 2, cat. C/6, classe 5, consistenza 12 mq e rendita catastale €
61,97, e con contestuale attribuzione in favore della sorella della piena Controparte_1
proprietà del fondo ad uso magazzino posto in Firenze, Via Don Giovanni Minzoni n. 27/R (Nuovo
Catasto Fabbricati del Comune di Firenze foglio di mappa 77, particella 63, sub 2, zona censuaria 2, cat. C/1, classe 8, rendita catastale € 2.148,56), con pagamento da parte di in favore Parte_1
di di un conguaglio per la somma che sarà determinata di Giustizia alla luce della Controparte_1
proposta conciliativa formulata dal Tribunale di Firenze con ordinanza del 14.11.2023, sia della stima elaborata dal TU (Arch. , sia della valutazione di stima indicata nella relazione tecnica di parte Per_2
attrice (Arch. e delle successive osservazioni svolte dal CT Geom. alla relazione del Per_3 Per_4
TU. Con ogni conseguente pronuncia in ordine alle trascrizioni di rito. Con vittoria di spese e compensi di lite, comprese quelle della fase di mediazione, oltre rimborso forfetario 15% e accessori di Legge, nonché con condanna di parte Convenuta al rimborso delle spese di TU (Arch. e di CT (Geom. Per_2
, per la certificazione notarile depositata nel presente giudizio (Notaio Dott. Per_4 Persona_5
Service s.a.s.), oltre alle spese di stima degli immobili redatte dall'Arch. e dal Geom. spese Per_3 Per_4
tutte sostenute per intero dalla sig.ra anche per la quota della sorella Parte_1 [...]
”. CP_1
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato e depositato il 06/12/2021
[...]
ha convenuto in giudizio al fine di dichiarare lo Parte_1 Controparte_1
scioglimento della comunione ereditaria dei beni immobili caduti in successione a seguito della morte del padre e di procedere alla divisione della massa Persona_1
ereditaria tra le sorelle.
In particolare, parte attrice ha esposto:
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- che in seguito alla morte del padre (deceduto in Firenze il Persona_1
18.09.2015) è divenuta comproprietaria per la quota del 50%, assieme alla sorella convenuta, dei seguenti beni immobili:
a) appartamento ad uso civile abitazione posto in Firenze, Via AS n. 107, censito al Nuovo Catasto Fabbricati del Comune di Firenze nel foglio di mappa 80, particella 250 sub 25, zona censuaria 2, cat.A/2, classe 3, consistenza vani 6 e rendita catastale €. 867,65;
b) posto auto in autorimessa collettiva ubicato in Firenze, via AS n. 109, identificato con il numero “20”, censito al Nuovo Catasto Fabbricati del Comune di
Firenze nel foglio di mappa 80, particella 250 sub 519, zona censuaria 2, cat. C/6, classe 5, consistenza 12 mq e rendita catastale € 61,97;
c) fondo commerciale ad uso magazzino posto in Firenze, Via Don Giovanni
Minzoni n. 27/R, censito NCF del Comune di Firenze al foglio di mappa 77, particella 63, sub 2, zona censuaria 2, cat. C/1, classe 8;
- che, nonostante i tentativi portati avanti da parte attrice per addivenire stragiudizialmente allo scioglimento della comunione ereditaria, di fronte al rifiuto di dar corso all'accordo per la vendita dell'immobile, nonché dei successivi tentativi di conciliazione, inclusa la mediazione OCF, l'attrice si è vista costretta a instaurare il presente procedimento.
All'udienza del 31/05/2022, verificata la regolarità della notifica, è stata dichiarata la contumacia della parte convenuta.
La causa è stata istruita documentalmente e mediante TU, volta alla valutazione e alla stima della massa attiva da dividere, con formazione di due lotti. In particolare, con ordinanza del 14.11.2023 la scrivente, “ritenuto necessario dar corso a una TU ai fini di addivenire alla definitiva assegnazione, secondo le quote di 1/2 per l'attrice e di 1/2 per la convenuta, dei beni immobili in comunione di cui all'eredità di ”, ha conferito l'incarico all'Arch. Persona_1
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Marcello Milone, formulando il seguente quesito: “Esaminati gli atti e documenti di causa, effettuato il sopralluogo, acquisito ogni documento ritenuto utile presso i pubblici uffici


1. descriva il professionista incaricato, anche mediante riproduzione grafica e fotografica, gli immobili oggetto della comunione e ne determini il valore attuale di mercato, esponendo analiticamente i criteri utilizzati per la stima;



2. dica se gli immobili siano comodamente divisibili in natura in due lotti secondo le quote di comproprietà dei condividenti e,


3. in caso affermativo predisponga un progetto divisionale tenendo conto, per quanto possibile, delle richieste di attribuzione di beni in natura che risultano dagli atti di parte attrice (che ha portato avanti un tentativo di transazione precedente al giudizio che prevedeva l'attribuzione alla medesima degli immobili di Via
AS, Firenze) o che le parti, qualora la convenuta si costituisca tardivamente, potranno formulare direttamente al TU;
provveda alla formazione di due lotti, ciascuno comprendente beni quanto più prossimi alle predette quote, con limitati conguagli in denaro, assicurandone l'omogeneità; determini gli eventuali conguagli spettanti all'uno o all'altro dei condividenti, secondo le rispettive quote di comproprietà;


4. accerti, sulla base di una relazione notarile da acquisire, la regolarità delle trascrizioni, la legittima provenienza, la correttezza dei dati catastali, l'esistenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli nei vent'anni precedenti;



5. dica se gli immobili siano in regola con la normativa urbanistica ed edilizia e presentino i requisiti che ne consentono la commerciabilità, ai sensi della legge 28.2.1985 n. 47 e successive modifiche nonché i requisiti di conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali di cui all'art. 29 comma 1 bis legge
27.2.1985 n. 5”.
All'esito del deposito dell'elaborato peritale, con ordinanza del 14/11/2023, il Giudice
“avuto riguardo ai risultati della TU, alle osservazioni di parte attrice alla Relazione stessa, e alle domande precisate da parte attrice”, ha formulato alle parti la seguente proposta conciliativa, con richiesta di comunicazione alla parte contumace e cura di parte attrice: “- assegnazione all'attrice degli immobili di via AS, Firenze e alla convenuta dell'immobile di viale Don Minzoni,
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e considerata la divergenza di valore delle due quote, pagamento da parte di a Parte_1 [...]
di un conguaglio in denaro di € 170.000,00””. CP_1
Parte attrice ha dichiarato la propria adesione alla proposta, nonostante la contestazione della stima del TU sugli immobili di Via AS (sovrastimata rispetto a stato e posizione) ritenendola in ogni caso conforme alla propria valutazione ritenuta più corretta
(€ 410.000,00 per Via AS e € 65.000,00 per Via Don Minzoni).
All'udienza del 17/06/2025, stante la mancata adesione della parte convenuta alla proposta conciliativa, la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe.
* * *
Nel merito, in via preliminare, si osserva come il diritto del coerede di chiedere la divisione ha, secondo la giurisprudenza, natura di diritto potestativo (Cass. n. 543/1986) ed è imprescrittibile (Cass. n. 726/1979). Legittimato a chiedere la divisione è chi abbia già conseguito la qualità di erede, accettando l'eredità in maniera espressa o tacita (Cass. n.
11831/1992).
Un'impostazione dottrinale colloca il giudizio di divisione nell'ambito dei procedimenti di volontaria giurisdizione. In tale ottica, l'ordinanza del giudice ex art. 789 cpc svolge una funzione limitata a rendere esecutivo il progetto espressamente o tacitamente accolto dai condividenti. Invece, la decisione con sentenza è dal codice di rito imposta nel caso in cui nel corso del procedimento si innestino quelle occasionali vicende contenziose analizzate negli artt. 785, 787, 788, 789 e art. 195 disp. att.
Nel caso in esame, si è ritenuto necessario addivenire alla decisione tramite sentenza, considerata la contumacia della convenuta dichiarata all'udienza del 31/05/2022 e la conseguente impossibilità di ritenere non contestato il progetto divisionale formulato dal
TU.
Nella Relazione TU si è dato atto:
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- che i beni oggetto di causa non sono comodamente divisibili in natura in due lotti secondo le quote di comproprietà;
- della legittima provenienza degli immobili, della correttezza dei dati catastali, e che non sono presenti iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli nei vent'anni precedenti, come da relazione notarile redatta dal Notaio il 24/05/2023 (Relazione TU Persona_6
pag. 14-15).
Più precisamente nella sua Relazione, a pag. 14, riguardo alla legittima provenienza degli immobili, l'Arch. ha dichiarato come, per il fondo di Via Don Minzoni, “le Per_2
trascrizioni dei beni oggetto di divisione sono regolari;
tuttavia tra i diversi passaggi di proprietà per il negozio di viale Don Minzoni manca la trascrizione dell'accettazione dell'eredità del defunto signor per la quota di ½ della piena proprietà (cfr pag. 7 penultimo capoverso relazione Persona_7
notarile allegata)”.
Al riguardo, si ritiene che la mancanza di continuità di trascrizioni nel ventennio anteriore all'acquisto delle parti non ponga in dubbio la prova sulla titolarità in capo alle stesse parti dei beni del patrimonio ereditario indiviso, come emerge dai documenti depositati da parte ricorrente e dalla stessa Relazione notarile. Al riguardo, la Corte di Cassazione è di recente intervenuta ad affermare l'irrilevanza della ricerca della prova rigorosa sui titoli di provenienza a sostegno della comproprietà dei beni da dividere (cfr Cassazione civile sez.
VI, 02/03/2023, n.6228, la quale ha chiarito che “Nella specie, pur condividendo l'esigenza che, nel giudizio di divisione ereditaria, occorra offrire la dimostrazione dell'appartenenza dei beni al de cuius
o più genericamente la prova della comproprietà , si deve precisare, sulla scorta di risalenti principi, che, pure in presenza di contestazioni dei coeredi, non grava a carico dell'attore l'onere di quella prova rigorosa richiesta nel caso di azione di rivendicazione o di quella di mero accertamento positivo della proprietà ,
"poiché non si tratta di accertare positivamente la proprietà dell'attore negando quella dei convenuti, ma di fare accertare un diritto comune a tutte le parti in causa, quali coeredi. Con la divisione, infatti, si opera la trasformazione dell'oggetto del diritto di ciascuno, da diritto sulla quota ideale a diritto su un bene
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determinato, senza che intervenga fra i condividenti alcun atto di cessione o di alienazione. La divisione, in considerazione della sua efficacia retroattiva sancita dagli artt. 757 e 1116 c.c., non opera alcun trasferimento di diritti dall'uno all'altro dei condividenti, ma lascia ciascuno di essi aventi causa dal de cuius (o più in generale, con riferimento a qualsiasi comunione, dal dante causa dei partecipanti alla comunione medesima).”.
Sempre dalla Relazione TU non emergono ostacoli allo scioglimento della comunione dal punto di vista urbanistico e catastale, non essendo stati sollevati in sede di TU rilievi che si frappongono alla valutazione di commerciabilità dei beni oggetto di stima (cfr.
Relazione TU pag. 15-16).
Il valore commerciale assegnato dal TU per l'appartamento e il posto auto coperto di via
AS è pari ad € 465.000,00, mentre il valore di mercato del negozio di viale Don
Minzoni è stato stimato in € 67.000,00.
La relazione peritale ha quindi concluso: “Riunendo la massa dei beni da dividere e dividendola in due quote di pari valore, ciascuno dei comproprietari ha diritto ad una quota del valore di € 266.000,00;
- Assegnando all'attrice gli immobili di via AS e alla convenuta l'immobile di viale Don Minzoni, considerata la divergenza di valore delle due quote, considerato che il valore della quota da attribuire a eccede la relativa quota di diritto - conferirà alla sorella Parte_1 Parte_1 [...]
un conguaglio in denaro di € 199.000,00” (cfr. Conclusioni Relazione TU). CP_1
Per l'assegnazione dei beni di Via AS all'attrice e su quello di Via Don Minzoni alla convenuta, oltre il conguaglio, depone la specifica richiesta di parte attrice, già emersa nelle trattative stragiudiziali che hanno condotto alla predisposizione dell'atto di trasferimento davanti al Notaio di cui agli allegati al ricorso, e tale richiesta deve essere accolta Per_8
alla luce del disposto di cui all'art. 720 cpc, secondo cui, in caso di immobili non divisibili, la vendita all'incanto è l'ultima ratio, dovendo essere prima vagliate le domande di attribuzione degli immobili indivisi nella quota di un coerede con addebito dell'eccedenza.
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Per quanto attiene alla stima monetaria degli immobili, parte attrice nelle sue osservazioni alla Relazione ha aderito alla valutazione dell'immobile in Viale Don Minzoni, ma ha contestato la valutazione della TU con riguardo alle unità immobiliari site in via AS con riguardo alla valutazione dello stato manutentivo dell'appartamento (considerato
“buono”, e invece ritenuto “mediocre” dai CT di parte convenuta) ed alla posizione dell'edificio (confrontato al valore di mercato di immobili che pure nelle vicinanze delle unità immobiliari oggetto di stima, non sarebbero interessate dalle problematiche di intenso traffico veicolare che invece interessano via AS).
Sul punto si osserva come non sia contestata la metodologia di stima applicata dal TU il quale ha replicato alle osservazioni di parte attrice, sostenendo, quanto all'influenza dell'inquinamento atmosferico e acustico sulla stima dell'immobile “che via AS è un'arteria stradale molto lunga;
la stessa si divide in due tratti principali: il primo (che ci compete) scarsamente trafficato – dislocato tra la via Capo di Mondo e la Via Degli Artisti – ed il secondo tratto
- ad intenso traffico – che intercetta anche il flusso veicolare della zona di Campo di Marte al di là della ferrovia (zona viale Dei Mille- Cure) ubicato tra l'intersezione di via degli Artisti e viale Don Minzoni”
(Relazione TU pag. 17), e, quanto alla valutazione dello stato manutentivo dell'appartamento, che “la valutazione del livello manutentivo dell'unità immobiliare che ci compete tiene conto dello stato dei pavimenti, dei soffitti e dei rivestimenti delle pareti, degli infissi interni ed esterni, degli impianti elettrico, idrico, di climatizzazione, dei servizi igienico-sanitari. Nell'appartamento è stato riscontrato uno stato manutentivo di buon livello per la maggior parte degli elementi sopra indicati, pertanto, si conferma che lo stato manutentivo da considerare ai fini della stima è quello buono”
(Relazione TU pag. 18).
La valutazione finale della TU appare dunque corretta e condivisa da questo Giudice.
Fermo quanto sopra, si ritiene potersi pronunciare in questa sede lo scioglimento della comunione ereditaria in capo all'attrice ed alla convenuta, nei termini del Progetto di divisione redatto dal TU (Relazione TU, pag. 14), il quale, considerata l'indivisibilità dei
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beni, nonché le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del compendio ereditario, ha individuato due quote suscettibili di autonomo e libero godimento (i.e. Appartamento con cantina oltre a posto auto coperto siti in via AS a Firenze del valore di € 465.000,00
e Negozio sito in Firenze al viale Don Minzoni del valore di € 67.000,00), ed ha assegnato all'attrice, che ne ha fatto richiesta, gli immobili di via AS e alla convenuta l'immobile di viale Don Minzoni, con i conseguenti conguagli per l'eccedenza alla quota di diritto.
Dovendosi, dunque, procedere all' “addebito dell'eccedenza”, come previsto dall'art. 720 cc, riunita l'intera massa da dividere e ottenuto un valore complessivo di € 532.000,00 [€
465.000,00 (app. e posto auto AS) +€ 67.000,00 (negozio viale Don Minzoni)], considerato che ciascuno dei comproprietari ha diritto ad una quota del valore di €
266.000,00, l'attrice , assegnataria di una quota del valore € 465.000,00, Parte_1
dovrà conferire alla sorella la somma di € 199.000,00 a titolo di Controparte_1
conguaglio.
Le spese del giudizio vanno poste a carico di parte convenuta, visto l'accoglimento della domanda di divisione di parte attrice, e avuto riguardo al valore di causa e alle fasi di mediazione e di giudizio svoltesi, pare congrua la misura dei compensi e degli esborsi richiesta nella nota spese depositata dall'attrice.
Allo stesso modo, le spese di TU, come già liquidate, vanno poste a definitivo carico della parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice monocratico, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando:
- dichiara lo scioglimento della comunione ereditaria dei beni immobili caduti in successione a seguito della morte di , con attribuzione a Persona_1 Parte_1
della piena proprietà dell'appartamento a uso civile abitazione posto in Firenze, Via
AS n. 107, censito al Nuovo Catasto Fabbricati del Comune di Firenze nel foglio di
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mappa 80, particella 250 sub 25, zona censuaria 2, cat.A/2, classe 3, consistenza vani 6 e rendita catastale €. 867,65, e del posto auto in autorimessa collettiva ubicato in Firenze, via AS n. 109, identificato con il numero “20”, censito al Nuovo Catasto Fabbricati del Comune di Firenze nel foglio di mappa 80, particella 250 sub 519, zona censuaria 2, cat. C/6, classe 5, consistenza 12 mq e rendita catastale € 61,97, e con contestuale attribuzione in favore della sorella della piena proprietà del Controparte_1
fondo ad uso magazzino posto in Firenze, Via Don Giovanni Minzoni n. 27/R (Nuovo
Catasto Fabbricati del Comune di Firenze foglio di mappa 77, particella 63, sub 2, zona censuaria 2, cat. C/1, classe 8, rendita catastale € 2.148,56), e con pagamento da parte di in favore di di un conguaglio di € Parte_1 Controparte_1
199.000,00;
- condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore della parte attrice, che quantifica in complessivi € 18.300,00, per compensi, come da nota spese depositata da parte attrice, oltre il 15% di rimborso forfettario ed € 620,89 per esborsi, IVA e CPA di legge;

- pone le spese di C.T.U., come già liquidate in atti, definitivamente a carico della parte convenuta.
Si comunichi.
Firenze, 1.10.2025
Il Giudice dott.ssa Caterina Condò
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