N. 1199/2023 Ruolo Generale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
Il Tribunale di Pordenone, in persona del Giudice dr.ssa Maria Paola Costa, ha pronunciato la seguente sentenza
nella causa civile di primo grado, promossa con atto di citazione notificato il 1° giugno
2023
da
(C.F. ) rappresentata e difesa, per Parte_1 P.IVA_1 mandato in calce al predetto atto di citazione, dall'avv. Luciano Falomo e presso il suo studio in Pordenone via Marsure n. 13 elettivamente domiciliata
- attrice -
contro
(C.F./P.I. ) rappresentata e difesa, per mandato in Controparte_1 P.IVA_2 calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Marco Violato e dall'avv. Giorgio
Mazzucato e presso lo studio del primo in Padova piazzetta Garzeria n. 8 elettivamente domiciliata
- convenuta -
Oggetto: proprietà.
Causa iscritta a ruolo il 12 giugno 2023 e rimessa in decisione all'esito dell'udienza
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cartolare del 21 marzo 2025.
CONCLUSIONI
Per l'attrice: come da foglio depositato telematicamente il 23 dicembre 2024:
“Accertato e dichiarato che il contratto preliminare di compravendita 6.6.2018 è risoluto di diritto per mancato adempimento a seguito della diffida ex art. 1454 c.c. ritualmente notificata alla debitrice e non adempiuta, condannare e ordinare alla società l'immediata restituzione all'attrice del complesso immobiliare di cui è causa, libero da persone e cose anche interposte.
Condannare altresì la società al risarcimento del danno per Controparte_1
occupazione illegittima sino alla data della riconsegna, danno che si indica nella somma di
€ 1.700,00 mensili, o in altra maggiore o minore che risulterà di giustizia.
In via istruttoria:
si chiede sin da ora l'ingresso di una CTU per la quantificazione dell'indennità da occupazione dovuta dalla convenuta sino alla data della riconsegna.
Vittoria di spese”.
Per la convenuta: come da foglio depositato telematicamente il 17 gennaio 2025:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis
In via principale
- accertare la fondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata dalla convenuta e, per
l'effetto, rigettare le opposte domande di risoluzione del contratto, di restituzione dell'immobile e di condanna al risarcimento del danno per illegittima occupazione;

In via riconvenzionale
- accertata la validità e l'efficacia del contratto preliminare sottoscritto in data 06.06.2018 e registrato presso l'ufficio A.d.E. di Portogruaro al n. 746 serie 3, così come successivamente modificato, emettere sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca alla società Controparte_1
Pagina 2 di 11 in persona del legale rappresentante IG. , C.F./P.IVA CP_1 Parte_2
, con sede in Lugugnana di Portogruaro (VE), Via Chiesa n. 47, la proprietà P.IVA_2
dei seguenti beni immobili promessi in vendita dalla società Parte_1
C.F. e P.IVA in persona del legale rappresentante IG.ra
[...] P.IVA_1
, con sede in San Michele al Tagliamento (VE), Via Della Bilancia n. 36, Parte_1
int. 7/8:
immobili siti in Portogruaro (VE), Lugugnana, Via Chiesa, 47, così censiti:
i) FG 72, part. 177, sub. 4, categoria catastale C01, superficie 144 mq, cl. 10, negozi e botteghe, rendita 2.372,40 da adibirsi ad esclusivo uso commerciale;

ii) FG 72, part. 177, sub. 5, categoria catastale C03, porzione di circa 244 mq del complessivo, cl.1, laboratori per arti e mestieri, rendita 616,34 da adibirsi ad esclusivo uso artigianale;

subordinatamente al pagamento del saldo prezzo come da Cass. 16881/2007.
- condannare l'attrice a risarcire i danni da inadempimento patiti dalla convenuta nella misura che sarà ritenuta equa o di giustizia.
In via riconvenzionale subordinata
- accertati i fatti come in narrativa, risolvere il contratto preliminare sottoscritto in data
06.06.2018 e registrato presso l'ufficio A.d.E. di Portogruaro al n. 746 serie 3 così come successivamente modificato, per inadempimento di parte attrice;

- per l'effetto, accertata la nullità delle clausole in deroga alla disciplina legale della risoluzione, condannare l'attrice alla restituzione degli acconti indebitamente versati dalla convenuta per complessivi euro 63.500,00;
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui venisse riconosciuto all'attrice il diritto di trattenere il 50% di tale somma, condannare l'attrice alla restituzione degli acconti indebitamente versati per complessivi euro 31.750,00;
- condannare l'attrice a risarcire i danni da inadempimento patiti dalla convenuta nella misura che sarà ritenuta equa o di giustizia.
Pagina 3 di 11 In via riconvenzionale ulteriormente subordinata
Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare:
- accertare la nullità delle clausole in deroga alla disciplina legale della risoluzione e, per
l'effetto, condannare l'attrice alla restituzione degli acconti indebitamente versati dalla convenuta per complessivi euro 63.500,00, ovvero ridurre ad equità l'ammontare della penale ex art. 1384 c.c. e condannare la convenuta alla restituzione della differenza;

- rigettare la domanda di condanna al risarcimento del danno per illegittima occupazione dell'immobile, ovvero contenerla entro l'importo di euro 500,00 mensili o quello diverso che sarà ritenuto equo o di giustizia;

In ogni caso
- con vittoria di spese e compensi professionali con distrazione in favore dei sottoscritti procuratori antistatari;

In via istruttoria:
Documenti da 1 a 18”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.1 Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attrice Parte_1
di seguito solo attrice o ha evocato avanti al Tribunale di Pordenone la
[...] Parte_1
convenuta (di seguito solo convenuta o , al fine di Controparte_1 CP_1
sentir accogliere le seguenti, testuali, domande:
“Accertato e dichiarato che il contratto preliminare di compravendita 6.6.2018 è risoluto di diritto per mancato adempimento a seguito della diffida ex art. 1454 c.c. ritualmente notificata alla debitrice e non adempiuta, condannare e ordinare alla società l'immediata restituzione all'attrice del complesso immobiliare di cui è causa, libero da persone e cose anche interposte.
Condannare altresì la società al risarcimento del danno per Controparte_1
occupazione illegittima sino alla data della riconsegna, danno che si indica nella somma di
Pagina 4 di 11 € 1.700,00 mensili, o in altra maggiore o minore che risulterà di giustizia.
In via istruttoria:
si chiede sin da ora l'ingresso di una CTU per la quantificazione dell'indennità da occupazione dovuta dalla convenuta sino alla data della riconsegna.
Vittoria di spese”.
nel costituirsi, ha formulato le seguenti, testuali, conclusioni: Controparte_2
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis
In via principale
- accertare la fondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata dalla convenuta e, per
l'effetto, rigettare le opposte domande di risoluzione del contratto, di restituzione dell'immobile e di condanna al risarcimento del danno per illegittima occupazione;

In via riconvenzionale
- accertata la validità e l'efficacia del contratto preliminare sottoscritto in data 06.06.2018 e registrato presso l'ufficio A.d.E. di Portogruaro al n. 746 serie 3, così come successivamente modificato, emettere sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca alla società Controparte_1
in persona del legale rappresentante IG. , C.F./P.IVA
[...] Parte_2
, con sede in Lugugnana di Portogruaro (VE), Via Chiesa n. 47, la proprietà P.IVA_2
dei seguenti beni immobili promessi in vendita dalla società Parte_1
C.F. e P.IVA in persona del legale rappresentante IG.ra
[...] P.IVA_1
, con sede in San Michele al Tagliamento (VE), Via Della Bilancia n. 36, Parte_1
int. 7/8:
immobili siti in Portogruaro (VE), Lugugnana, Via Chiesa, 47, così censiti:
i) FG 72, part. 177, sub. 4, categoria catastale C01, superficie 144 mq, cl. 10, negozi e botteghe, rendita 2.372,40 da adibirsi ad esclusivo uso commerciale;

ii) FG 72, part. 177, sub. 5, categoria catastale C03, porzione di circa 244 mq del
Pagina 5 di 11 complessivo, cl.1, laboratori per arti e mestieri, rendita 616,34 da adibirsi ad esclusivo uso artigianale;

subordinatamente al pagamento del saldo prezzo come da Cass. 16881/2007.
- condannare l'attrice a risarcire i danni da inadempimento patiti dalla convenuta nella misura che sarà ritenuta equa o di giustizia.
In via riconvenzionale subordinata
- accertati i fatti come in narrativa, risolvere il contratto preliminare sottoscritto in data
06.06.2018 e registrato presso l'ufficio A.d.E. di Portogruaro al n. 746 serie 3 così come successivamente modificato, per inadempimento di parte attrice;

- per l'effetto, accertata la nullità delle clausole in deroga alla disciplina legale della risoluzione, condannare l'attrice alla restituzione degli acconti indebitamente versati dalla convenuta per complessivi euro 63.500,00;
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui venisse riconosciuto all'attrice il diritto di trattenere il 50% di tale somma, condannare l'attrice alla restituzione degli acconti indebitamente versati per complessivi euro 31.750,00;
- condannare l'attrice a risarcire i danni da inadempimento patiti dalla convenuta nella misura che sarà ritenuta equa o di giustizia.
In via riconvenzionale ulteriormente subordinata
Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare:
- accertare la nullità delle clausole in deroga alla disciplina legale della risoluzione e, per
l'effetto, condannare l'attrice alla restituzione degli acconti indebitamente versati dalla convenuta per complessivi euro 63.500,00, ovvero ridurre ad equità l'ammontare della penale ex art. 1384 c.c. e condannare la convenuta alla restituzione della differenza;

- rigettare la domanda di condanna al risarcimento del danno per illegittima occupazione dell'immobile, ovvero contenerla entro l'importo di euro 500,00 mensili o quello diverso che sarà ritenuto equo o di giustizia;

Pagina 6 di 11 In ogni caso
- con vittoria di spese e compensi professionali con distrazione in favore dei sottoscritti procuratori antistatari”.
1.3 Con decreto di data 9 ottobre 2023 il Giudice ha differito la prima udienza, ex art. 171 bis comma 3° c.p.c., al 26 gennaio 2024, con decorrenza da tale data dei termini di cui all'art. 171 ter c.p.c..
1.4 Acquisite le memorie depositate dalle parti, all'esito dell'udienza cartolare del 21 marzo 2025 la causa è stata rimessa in decisione sulle conclusioni in epigrafe riportate.
2.1 Operata, nei termini succinti che precedono, l'esposizione dei fatti rilevanti oggetto del contendere, merita accoglimento la domanda attorea per le ragioni e nei termini di seguito illustrati.
Secondo quanto emerge, anzitutto, dall'esame degli scritti di causa, Parte_1
chiede al Tribunale di accertare che il contratto preliminare di compravendita, da essa concluso il 6 giugno 2018 con si è risolto di diritto ex art. 1454 c.c. per non CP_1
essere stata adempiuta dalla convenuta la diffida ritualmente notificatale, instando, per l'effetto, per la condanna della medesima convenuta all'immediata restituzione degli immobili di che trattasi ed al risarcimento del danno per illegittima occupazione sino alla data della effettiva riconsegna.
Di contro, contesta la fondatezza delle avverse domande, delle quali CP_1
chiede, pertanto, il rigetto, avanzando, altresì, in via riconvenzionale la richiesta in principalità di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del predetto contratto preliminare ovvero in subordine di declaratoria della risoluzione di tale contratto per inadempimento dell'attrice, con la conseguente condanna della controparte alla restituzione degli acconti nelle more percepiti o almeno della metà degli stessi, nonché in ogni caso al risarcimento dei danni.
Appare, allora, utile premettere che il 6 giugno 2018 si è obbligata a Parte_1
vendere a la quale, a sua volta, si è obbligata ad acquistare, il complesso CP_1 immobiliare meglio descritto nel tanto contestato preliminare al prezzo di € 185.000,00 complessivi, da versarsi quanto ad € 114.000,00 in rate mensili e quanto al restante
Pagina 7 di 11 importo di € 71.000,00 alla stipula del rogito notarile, da effettuarsi entro i 72 mesi successivi.
Alla sottoscrizione del preliminare la convenuta è stata, peraltro, immediatamente immessa nel possesso dei beni e da pari data la convenuta stessa si è accollata l'onere di farsi carico delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione.
Sono, quindi, intervenuti nel 2020 e nel 2021 due successivi accordi modificativi, con cui le parti hanno concordemente stabilito dapprima la riduzione dell'importo della rata mensile ed in seguito il versamento di acconti a cadenza trimestrale e del saldo di €
37.000,00 al momento del rogito notarile.
Non avendo la convenuta corrisposto rate per € 55.500,00 totali (circostanza da aversi - per quanto si dirà infra - per pacifica), l'attrice, richiamate le previsioni pattizie (a mente delle quali i contraenti avevano stabilito che la mancata corresponsione di tre rate, anche non consecutive, avrebbe comportato la risoluzione di diritto del contratto, autorizzandola a trattenersi in via definitiva quanto frattanto percepito), con nota del 18 aprile 2023 l'ha diffidata al pagamento del dovuto entro il termine di quindici giorni, pena la risoluzione del contratto, ed, in difetto di successivo adempimento, ha, quindi, introdotto la presente causa.
E che ad aprile 2023 vi fosse una così consistente morosità è circostanza che la convenuta non ha specificatamente negato.
Essa, invece, ha eccepito, a giustificazione della propria condotta, di aver legittimamente sospeso, ex art. 1460 c.c., il pagamento, a causa dei gravi inadempimenti dell'attrice, che, da un lato, le ha promesso in vendita immobili gravati da ipoteche ed affetti da vizi (stante la presenza di eternit e di abusi edilizi, oltre che di infiltrazioni) e, dall'altro lato, ha omesso di fornirle la documentazione richiesta.
Tale eccezione non ha, tuttavia, fondamento.
Nessuno degli asseriti addebiti è, invero, idoneo a paralizzare la domanda attorea.
La legge n. 257 del 1992 ed il D.M. 6 settembre 1994 hanno, difatti, vietato per il futuro la commercializzazione e l'utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma
Pagina 8 di 11 non hanno imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni già esistenti al momento della sua entrata in vigore, consentendo la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale, se in buono stato manutentivo (vedasi, in tema,
Cassazione civile, sez. II, ordinanza. 23 giugno 2017 n. 15742 e Cassazione civile, sez. II, sentenza 23 maggio 2012 n. 8156); e, nella specie, ricavandosi dal preliminare che gli immobili in questione erano stati edificati in forza di concessioni edilizie rilasciate fra il
1982 ed il 1996 (quindi prima della legislazione sopra indicata), non ha CP_1 minimamente dedotto che la carente manutenzione dell'amianto presente su tetto e/o coperture le abbia impedito di continuare ad utilizzare (come sta, in effetti, tuttora facendo) gli immobili stessi, ragione che inammissibilmente vorrebbe oggi cavalcare al fine di giustificare l'omesso pagamento delle rate illo tempore pattuite.
Similmente è a dirsi quanto ai lamentati abusi edilizi ed alle denunciate infiltrazioni, rispetto ai quali è parimenti mancata l'allegazione del pregiudizio che ne sarebbe in concreto derivato, pregiudizio che risulta semmai smentito dall'ininterrotto e perdurante impiego a fini produttivi dell'edificio che la convenuta continua a fare, vieppiù considerato che i primi (abusi edilizi), pacificamente sanabili, avrebbero dovuto essere emendati solo al momento della stipula del contratto definitivo, al pari peraltro delle ipoteche, la cui liberazione non poteva pretendersi prima di allora, mentre in ordine alle seconde
(infiltrazioni) nel contratto le parti avevano previsto che la manutenzione ordinaria e straordinaria fosse a carico della promissaria acquirente, ché nel possesso era stata immediatamente immessa.
Per le dirimenti ragioni che precedono, la domanda avanzata dall'attrice va, come detto, accolta e, nel contempo, vanno, di riflesso, rigettate, laddove già non assorbite, le contrapposte domande riconvenzionali, formulate dalla convenuta, dirette, in via principale, alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. e di conseguente condanna dell'attore medesimo al risarcimento dei danni ed, in via di subordine, alla declaratoria di risoluzione del preliminare per inadempimento di e di condanna di Parte_1 quest'ultima alla restituzione, in tutto o in parte, degli acconti ricevuti ed al risarcimento dei danni.
Con riguardo, in particolare, al diritto della promittente venditrice, in caso di risoluzione per omesso pagamento delle rate, a trattenere in via definitiva quanto nelle
Pagina 9 di 11 more percepito, anche tale capo di domanda merita accoglimento in forza delle previsioni pattizie, trovando, del resto, detta domanda la sua condivisibile giustificazione nel pieno godimento degli immobili che ha permesso a di continuare a fare Parte_1 CP_1
sin dalla stipula del preliminare ed essendo rimasta priva di valida argomentazione difensiva la pretesa della convenuta di ottenerne riconvenzionalmente la riduzione.
Merita, infine, accoglimento per quanto di ragione pure il capo di domanda concernente la condanna di al risarcimento dei danni da occupazione degli CP_1
immobili.
Invero, decorsi 15 giorni dalla comunicazione della diffida ad adempiere senza che sia intervenuto alcun adempimento, il preliminare a maggio 2023 si è risolto di diritto, derivandone che l'attrice, oltre a potersi trattenere in via definitiva gli acconti ricevuti per l'utilizzo degli immobili in contestazione effettuato sino alla data della risoluzione, avrà, quindi, diritto a vedersi risarcito il danno per l'ulteriore detenzione fatta dalla convenuta senza averne più alcun titolo.
Sul versante del quantum, utile parametro del valore commerciale degli immobili si rinviene nel preliminare e nei successivi accordi modificativi siglati fra le parti, contemplanti il versamento di rate mensili che, in quota parte, possono oggi valorizzati al fine di quantificare l'indennità dovuta per l'utilizzo degli immobili stessi, a far data dal maggio
2023 e sino al dì dell'effettivo rilascio, nella misura di € 1.100,00 al mese.
2.2 Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, in applicazione dei criteri medi suggeriti dai vigenti parametri forensi.


P. Q. M.


Il Tribunale di Pordenone, definitivamente pronunciando nella causa civile di cui in epigrafe, così provvede:
1) accerta che il contratto preliminare di compravendita stipulato fra le parti il 6 giugno
2018 si è risolto di diritto ex art. 1454 c.c. e, per l'effetto, ordina alla convenuta l'immediata restituzione all'attrice del complesso immobiliare di cui è causa, libero da persone e/o cose anche interposte, condannando la medesima convenuta al versamento, per il titolo specificato in motivazione, della somma di € 1.100,00 mensili a decorrere dal maggio 2023
Pagina 10 di 11 e sino all'effettivo rilascio;

2) rigetta le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta;

3) condanna la convenuta alla rifusione delle spese processuali sostenute dall'attrice, che liquida in € 14.103,00 per compenso ed € 786,00 per anticipazioni, oltre rimborso forfettario 15%, CNA ed IVA come per legge.
Così deciso in Pordenone il 20 maggio 2025.
Il Giudice
dr.ssa Maria Paola Costa
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