REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Palermo nella persona del giudice monocratico dott.ssa Sara Monteleone, in data 15 aprile 2025, in seguito alla discussione delle parti, pronuncia, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3888/2024 R.G. promossa da
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
, elettivamente domiciliati in Palermo, alla Parte_4 Parte_5 via Brunetto Latini n. 11, presso lo studio dell'avv. Alfredo Miraglia che li rappresenta e difende per delega in atti.
Ricorrenti
Contro
, in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore rappresentato e difeso dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato, presso i cui uffici è elettivamente domiciliato
Resistente
Ragioni della decisione
Il presente giudizio scaturisce dall'opposizione proposta dal Controparte_1 all'intimazione di convalida per finita locazione richiesta dai locatori in epigrafe indicati.
Disposto il mutamento di rito ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 c.p.c., in data 11 luglio 2024 è stata emessa ordinanza provvisoria di rilascio ed entrambe le parti hanno successivamente depositato memorie integrative, con le quali, in particolare, la ricorrente locatrice ha dedotto altresì il mancato pagamento del canone relativo all'annualità 2023/2024 (pari ad €
4.000,00), chiedendo pertanto la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore e in subordine dichiararne l'intervenuta cessazione per scadenza naturale al 14.6.2024.
Le domande della parte locatrice sono fondate e meritano accoglimento. Costituisce circostanza pacifica – oltre che documentata – la stipula tra le parti del contratto di locazione del 17.12.2012, avente ad oggetto, per uso attività balneare e turistiche, l'immobile sito a
Isola delle Femmine e identificato al catasto di detto comune al foglio n. 3, part.lle 2731 e 2732 unitamente alle pertinenze in esso allocate, confinante con la via dei Saraceni da un lato, con dall'altro e con proprietà degli stessi locatori dal terzo lato, per il quale era stato Controparte_2
convenuto un canone annuo di € 4.000,00, da versare in unica rata annuale entro il giorno di 30 giugno.
È altresì incontestato che – a fronte della durata del contratto fissata in anni sei a decorrere dal 14 giugno 2012 – la parte ricorrente abbia notificato alla parte conduttrice in data 9.3.2023 tempestiva disdetta e, dunque, notificato rituale intimazione di finita locazione in data 18.4.2024.
La parte conduttrice, costituitasi nel procedimento sommario, si è opposta alla convalida deducendo sostanzialmente l'impossibilità di separare dal terreno di proprietà dei locatori i manufatti costruiti a cura e spese dal Comando conduttore – che sarebbero inscindibili in quanto edificati in parte sulle particelle oggetto di locazione ed in parte su suolo demaniale sul quale si estende lo stabilimento – e deducendo di avere diritto alla relativa indennità ai sensi dell'art. 936 comma 2 c.c.
Con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. i locatori hanno inoltre dedotto il mancato pagamento del canone per l'annualità 2023/2024 e chiesto pertanto la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore.
Com'è noto, in materia di inadempimento contrattuale, l'attore è unicamente tenuto, in quanto creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento, incombendo invece sul convenuto l'onere di provare la sussistenza di un fatto impeditivo, modificativo od estintivo della pretesa creditoria.
Nel caso di specie, se l'odierna parte ricorrente ha prodotto in giudizio la fonte dell'obbligazione, allegando l'inadempimento della parte conduttrice convenuta, quest'ultima non ha invece assolto al proprio onere probatorio, limitandosi a dedurre l'impossibilità di rilasciare il bene oggetto di locazione atteso il carattere inscindibile delle costruzioni sullo stesso realizzate dal conduttore medesimo.
La tesi di parte convenuta non può essere condivisa.
Occorre rammentare che per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo trovano applicazione le regole generali di cui agli artt. 1455 c.c. e ss., che rimettono all'apprezzamento discrezionale del
Giudice la valutazione della gravità dell'inadempimento dedotto, non trovando invece applicazione il disposto di cui all'art. 5 della L. n. 392/1978 che, secondo l'orientamento della prevalente giurisprudenza e dottrina, predetermina la gravità dell'inadempimento ai fini della domanda di risoluzione del contratto di locazione, (esonerando conseguentemente il Giudice dalla relativa valutazione), allorché dispone che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto degli oneri, ove detto importo superi quello pari a due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Ebbene, nel caso di specie, il mancato pagamento del canone di locazione per l'intera annualità configura senz'altro inadempimento di non scarsa importanza ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1455 c.c.
Deve pertanto dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per grave inadempimento della parte conduttrice.
Non può ritenersi ostativa alla risoluzione del contratto, né al rilascio dell'immobile nella disponibilità dei legittimi proprietari, la circostanza dedotta dalla parte conduttrice, secondo cui il fabbricato costruito a cura e spese di quest'ultima sull'area destinata a stabilimento balneare – insistente in parte sul terreno oggetto di locazione ed in parte su area demaniale – non sarebbe
“separabile” dal terreno.
In primo luogo – a fronte della incontestata e documentata circostanza che la delimitazione dei confini tra la proprietà degli odierni attori e quella demaniale ha formato oggetto di un lungo contenzioso che si è concluso con la Sentenza della Corte di Cassazione n. 6094/2011 con cui è stato confermato il regolamento di confini disposto con la sentenza n. 12/1997 della Pretura di
Palermo, Sezione distaccata di Carini – è rimasta in questa sede indimostrata la tesi di parte convenuta secondo cui l'area privata di proprietà dei ricorrenti comprenderebbe solo una porzione delle particelle 2731 e 2732 mentre la restante porzione delle stesse farebbe parte dell'area del insieme alla particella 2733. CP_2
Invero, parte convenuta asserisce che il confine tra le due predette proprietà sia stato giudizialmente accertato come raffigurato nell'elaborato contenuto nella perizia di parte redatta dall'Ing. CP_3 in cui la linea di confine “taglia” longitudinalmente le due particelle 2731 e 2732 in modo che una parte delle stesse ricada nell'area demaniale. Essa tuttavia si guarda bene dal produrre la
Consulenza d'Ufficio in forza della quale il Tribunale nel 1997 ha accertato e regolato i confini, che avrebbe costituito prova inconfutabile della delimitazione tra area privata e area demaniale.
A ciò si aggiunga che l'unico elaborato ufficiale agli atti del presente giudizio – costituito dalla planimetria catastale aggiornata nel 2012 dal medesimo Ing. (consulente di parte CP_3
convenuta) proprio alla luce del passaggio in giudicato del regolamento di confini – smentisce la tesi di parte convenuta, emergendo dalla predetta planimetria, per un verso, che il confine tra le due aree (privata e demaniale) coincide sostanzialmente con quello tra le particelle 2731 e 2732 da un lato e 2733 dall'altro, nel senso che le prime due rientrerebbero per intero nella proprietà dei ricorrenti e, per altro verso, che il predetto confine lambisce appena il fabbricato costruito dal
Comando convenuto (c.d. corpo centrale) il quale dunque ricadrebbe per intero nella particella 2732
e quindi nel terreno oggetto di locazione e proprietà dei ricorrenti.
In ogni caso il fatto che il conduttore abbia realizzato un fabbricato sul terreno (è indifferente se in tutto o in parte) di proprietà dei locatori non può pregiudicare il diritto di questi ultimi di ottenere la risoluzione del contratto e di entrare nuovamente nella disponibilità dell'immobile di loro proprietà, attenendo le difficoltà operative connesse alla fase esecutiva del rilascio.
Né può trovare applicazione nel caso di specie l'art. 936 c.c. invocato da parte convenuta, che presuppone, per la sua applicazione, che sia un terzo ad aver costruito con materiali propri, mentre non può però qualificarsi come tale il titolare di qualsiasi diritto, di natura reale od obbligatoria avente ad oggetto il fondo su cui l'opera è stata eseguita (in tal senso Cass. Civ. Sez. II,
n°6758/2001).
Ne consegue che nel caso di specie, in cui il conduttore convenuto ha realizzato il fabbricato de quo su un terreno a lui concesso in locazione dagli odierni ricorrenti, il Comando resistente non può qualificarsi come terzo ai sensi dell'art. 936 c.c. in quanto detentore qualificato del terreno su cui è stato edificato il fabbricato in forza del contratto di locazione per cui è causa.
La disciplina applicabile è piuttosto quella di cui gli artt. 1592 e 1593 c.c. in tema di miglioramenti e addizioni nell'ambito del contratto di locazione, a norma dei quali, da un lato, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, salvo che vi sia stato il consenso del locatore (nel qual caso questi dovrà corrispondere un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della consegna), e secondo cui, dall'altro lato, analoga indennità sarà dovuta dal locatore in caso di addizioni se le stesse non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento.
Nel caso di specie non vi sono ragioni per ritenere che le costruzioni realizzate sul terreno dei ricorrenti non possano essere asportate senza nocumento del terreno su cui sono state realizzate e in ogni caso non risulta assolto l'onere sulla parte convenuta gravante di dimostrare che le stesse costituiscano un miglioramento, né ha offerto prova alcuna, che i manufatti in questione siano stati costruiti con il consenso dei locatori.
Nel caso di specie non ricorre dunque nessuno dei presupposti indicati dalle predette norme, non risultando che vi sia stato il consenso dei locatori alla costruzione dei manufatti, né che la costruzione di tali fabbricati costituisca un miglioramento del il terreno oggetto di locazione.
Alla luce delle esposte considerazioni, deve quindi dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della parte conduttrice e quest'ultima deve essere condannata al rilascio dell'immobile e al pagamento del canone scaduto relativo all'annualità 2023/2024 dell'importo di € 4.000,00.
Le spese seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e si liquidano nella misura indicata in dispositivo (alla stregua dei criteri di cui al D.M. n. 147/2022, causa di valore sotto gli € 5.200,00, valori massimi)


P. Q. M.


Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, nella causa fra le parti di cui in epigrafe, contrariis reiectis così provvede:
- dichiara la risoluzione per grave inadempimento della parte conduttrice del contratto di locazione intercorso tra le parti in data 17.12.2012, registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio territoriale Palermo 1, il 24 dicembre 2012, al n. 16235, serie 3°, avente ad oggetto, per uso attività balneare e turistiche, l'immobile sito a Isola delle Femmine (identificato al catasto di detto comune al foglio n. 3, part.lle 2731 e 2732 unitamente alle pertinenze in esso allocate, confinante con la via dei Saraceni da un lato, con dall'altro e con proprietà degli stessi locatori dal Controparte_2
terzo lato);
- ordina al in persona del legale rappresentante pro tempore, il Controparte_1
rilascio del terreno oggetto della predetta locazione;

- condanna il in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, al pagamento di € 4.000,00 a titolo di canone di locazione per l'annualità 2023/2024;
- condanna il in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, alla rifusione delle spese di lite in favore di parte ricorrente, liquidate in complessivi €
3.830,00 per compensi, oltre al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, oltre
IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Palermo il 15.4.2025
Il Giudice
Sara Monteleone