REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CHIETI
Il G.U., dott. Alessandro Chiauzzi
ha pronunciato la seguente sentenza
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 441 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2023, posta in deliberazione all'udienza del 9 ottobre 2024, svoltasi nelle modalità stabilite dall'art. 127 ter c.p.c., con concessione del termine di 60 giorni per il deposito di comparse conclusionali e dell'ulteriore termine di 20 giorni per il deposito di memorie di replica, vertente tra
(C.F. ), difeso da sé stesso ai sensi Parte_1 C.F._1 dell'art. 86 c.p.c. e rappresentato e difeso, al contempo, anche dall'avv. Luca Scampoli, in virtù di delega posta in calce all'atto di citazione, attore;
e
C.F. , Controparte_1 C.F._2
convenuto contumace;

Oggetto: nullità di contratto.
Conclusioni delle parti: come da “note di trattazione scritta” depositate in vista dell'udienza del 9 ottobre 2024, svolta mediante contraddittorio scritto o “cartolare”, ai sensi dell'art. 127
ter c.p.c.
Motivi di fatto e di diritto della decisione
Con l'atto di citazione ha convenuto dinanzi Parte_1 Controparte_1 al Tribunale di Chieti per ottenere la declaratoria di nullità dell'atto pubblico di vendita immobiliare stipulato in data 7 settembre 2017, a rogito del Notaio Persona_1
Con tale atto, il convenuto cedeva all'attore la nuda proprietà pari alla metà di un'unità immobiliare ad uso abitativo sita a Chieti, composta da nove vani e necessitante, già al momento della compravendita, di urgenti lavori di manutenzione e ristrutturazione.
L'avv. ha dedotto, a fondamento della propria domanda, che l'immobile Pt_1
oggetto della compravendita si trovava da tempo in stato di divisione di fatto tra i comproprietari originari e che, pertanto, egli non aveva avuto la possibilità, prima dell'acquisto, di accedere alla parte detenuta in via esclusiva da , Controparte_2 comproprietaria dell'altra metà, che aveva opposto un netto rifiuto all'ingresso.
Tale circostanza ha impedito all'attore di verificare lo stato effettivo dell'immobile e la sua conformità alla planimetria catastale allegata all'atto di compravendita. Solo in un momento successivo, a seguito di un tentativo non riuscito di procedere a una divisione bonaria, l'avv. ha potuto avviare, per il tramite del geom. specifici Pt_1 CP_3
accertamenti catastali e urbanistici, da cui sono emerse gravi difformità edilizie. In particolare,
è stato accertato che la porzione dell'immobile in uso esclusivo alla risultava CP_2
interessata da abusi edilizi insanabili, consistenti in un aumento non autorizzato della volumetria e nella modifica della sagoma originaria, tali da rendere l'intero immobile non commerciabile.
Tali abusi, come poi accertato dal tecnico incaricato e documentato in una perizia stragiudiziale consegnata il 31 gennaio 2023, erano già noti al venditore, il quale aveva infatti presentato in data 3 giugno 1986 una domanda di sanatoria presso il Comune di Chieti.
Nonostante ciò, nell'atto di vendita il aveva dichiarato che l'immobile era conforme CP_1
alle licenze edilizie rilasciate fino al 1975 e che, successivamente a tale data, non erano state eseguite opere edilizie ulteriori.
Sulla base di tali circostanze, l'attore ha sostenuto che l'atto di vendita deve essere dichiarato nullo per plurimi motivi: in primo luogo, per l'insanabilità degli abusi edilizi, che rende l'immobile inidoneo all'uso economico previsto e privo della commerciabilità necessaria;
in secondo luogo, perché si tratterebbe della vendita di un bene diverso da quello promesso (aliud pro alio); infine, per la falsità delle dichiarazioni rese dal venditore, con particolare riferimento alla regolarità edilizia e alla possibilità di sanatoria.
2 L'avv. ha anche evidenziato l'impossibilità di procedere alla divisione Pt_1 dell'immobile, che rappresentava l'obiettivo perseguito mediante l'acquisto della quota indivisa, come confermato da una recente giurisprudenza della Corte di Cassazione a Sezioni
Unite (sent. n. 25021/2019), secondo cui non è ammissibile la divisione giudiziale o convenzionale di immobili abusivi o difformi in assenza di idonea documentazione edilizia.
Alla luce di quanto sopra, l'attore ha richiesto la declaratoria di nullità dell'atto di compravendita, con condanna del convenuto alla restituzione delle somme versate (€
25.000,00 per il prezzo e € 20.000,00 a titolo di conguaglio), nonché al risarcimento dei danni subiti, quantificati in via indicativa in € 50.000,00 tra danno emergente (spese notarili, tecniche, condominiali) e lucro cessante (perdita della rendita attesa). In via subordinata, qualora non fosse accolta la domanda principale, ha richiesto la riduzione del prezzo versato,
in considerazione della sostanziale inutilizzabilità commerciale del bene, da determinarsi anche mediante CTU.
Successivamente all'introduzione del giudizio, l'attore ha precisato che la somma di €
20.000,00 indicata nell'atto introduttivo non doveva intendersi corrisposta a titolo di onorari, bensì quale somma concessa in prestito al convenuto, come risulta dallo stesso atto di vendita.
Ha inoltre integrato la propria difesa depositando ulteriore documentazione relativa alle spese notarili, condominiali e tecniche sostenute, e ha chiesto l'ammissione della prova testimoniale del geom. a conferma delle attività svolte e delle circostanze già dedotte. Con CP_3
successiva memoria, ha infine ribadito integralmente le conclusioni formulate in citazione,
specificando la richiesta di condanna del convenuto anche al rimborso delle spese condominiali sostenute fino alla definizione del giudizio.
Il convenuto, pur ritualmente citato, non si costituiva in giudizio e veniva pertanto dichiarato contumace.
La domanda è fondata e merita accoglimento.
In via preliminare, va osservato che la contumacia del convenuto non esonera l'attore dall'onere di provare i fatti costitutivi della domanda, né impedisce al giudice di rilevare d'ufficio le eccezioni in senso lato, tra cui rientrano quelle relative alla nullità del contratto.
Nel merito, la documentazione prodotta dall'attore dimostra in modo inequivocabile la falsità delle dichiarazioni rese dal venditore nell'atto pubblico di compravendita. In
3 particolare, ai sensi dell'art. 46 del D.P.R. 380/2001, gli atti di trasferimento di diritti reali relativi ad edifici sono nulli se non contengono, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Nel caso di specie, il venditore ha dolosamente omesso di dichiarare l'esistenza di opere abusive per le quali egli stesso aveva presentato domanda di sanatoria nel 1986, come provato documentalmente. Tale condotta integra una violazione dell'obbligo di dichiarazione previsto dalla norma citata, posto a tutela sia dell'interesse pubblico al controllo dell'attività edilizia, sia dell'interesse privato dell'acquirente a conoscere l'effettiva situazione urbanistica del bene.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la sanzione della nullità si applica non soltanto in caso di totale omissione delle dichiarazioni prescritte, ma anche quando esse risultino false o mendaci. Come affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza n.
34211/2022, nella vendita di immobili destinati ad abitazione la conformità urbanistica costituisce un requisito giuridico essenziale del bene, in quanto incide sulla sua attitudine a svolgere la funzione economico-sociale propria del diritto di proprietà.
Nel caso in esame, la perizia stragiudiziale redatta dal geom. ha accertato CP_3
l'esistenza di molteplici e gravi difformità edilizie, tra cui: la diversa distribuzione degli spazi interni;
il frazionamento dell'appartamento originario in due distinte unità abitative;

l'ampliamento mediante annessione di vani sottotetto;
la realizzazione di finestre e porte- finestre non autorizzate;
la trasformazione di un lastrico in balcone;
il prolungamento di un balcone esistente.
Tali abusi, come evidenziato dal consulente, non risultano sanabili mediante accertamento di conformità ex art. 36 del D.P.R. 380/2001, poiché comportano aumenti di volumetria e modifiche della sagoma dell'edificio non compatibili con la normativa urbanistica vigente.
Va osservato che le risultanze della perizia stragiudiziale redatta dal geom. benché CP_3
si tratti di un elaborato tecnico di parte, appaiono attendibili, dettagliate e coerentemente sviluppate. Esse sono fondate su sopralluoghi, rilievi e riferimenti alla normativa edilizia vigente e descrivono con precisione le opere abusive presenti nell'immobile, evidenziando aumenti di volumetria, modifiche della sagoma e trasformazioni edilizie non conformi agli strumenti urbanistici attuali. Trattandosi di opere oggettivamente non sanabili ai sensi dell'art. 36 del D.P.R.
380/2001, la perizia fornisce elementi tecnici idonei a supportare l'assunto dell'attore.
4 Tale ricostruzione, in mancanza di qualsivoglia contestazione da parte del convenuto - rimasto contumace - e in presenza di ulteriori riscontri documentali, quali la domanda di condono edilizio presentata dallo stesso già nel 1986, può essere condivisa dal giudice, che la CP_1 ritiene pienamente sufficiente a ritenere provata l'insanabilità delle difformità edilizie e, conseguentemente, la nullità dell'atto ex art. 46 del D.P.R. 380/2001.
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 16546/2023, ha ribadito che la presenza di irregolarità edilizie e di manufatti abusivi insanabili configura un vizio della cosa venduta che legittima l'acquirente a richiedere il risarcimento del danno, quantificabile nella differenza tra il prezzo pagato e il minor valore del bene.
Nel caso di specie, l'attore ha documentato di aver versato, al momento dell'acquisto, la somma di € 25.000,00, oltre ad aver conguagliato un credito di € 20.000,00 vantato nei confronti del venditore. Ha inoltre sostenuto spese per € 1.890,00 per la perizia tecnica, €
2.200,00 per spese notarili, € 3.061,31 per spese condominiali, e ha quantificato il danno emergente in € 3.953,21.
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 10724/2023, ha precisato che il diritto alla riduzione del prezzo sussiste indipendentemente da un'eventuale accettazione da parte dell'acquirente delle difformità edilizio-urbanistiche, in quanto fondato sull'esigenza di ristabilire l'equilibrio tra prestazione e controprestazione.
Pertanto, per le suesposte considerazioni, l'atto di compravendita stipulato tra le parti in data
7 settembre 2017 deve essere dichiarato nullo, ai sensi dell'art. 46 del D.P.R. 380/2001, per avere il venditore reso dichiarazioni mendaci in ordine alla conformità urbanistica dell'immobile oggetto di trasferimento, in violazione della normativa edilizia e urbanistica vigente.
Ne consegue la condanna del convenuto alla restituzione, in favore dell'attore, della somma di € 25.000,00 corrisposta al momento dell'acquisto, nonché al pagamento della somma di €
20.000,00, a titolo di restituzione del credito conguagliato in sede di rogito, oltre interessi nella misura legale dalla domanda al soddisfo.
Passando alla domanda di risarcimento del danno emergente, anche essa è fondata e merita accoglimento nei termini che seguono.
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, il danno emergente rappresenta la perdita subita dal danneggiato in conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento o
5 dell'illecito, e si concretizza nella diminuzione patrimoniale effettivamente verificatasi (Cass. civ., ord. n. 14947/2023).
Nel caso in esame, l'attore ha documentato in modo puntuale e rigoroso le seguenti voci di danno emergente: spese notarili per l'acquisto dell'immobile, pari a € 2.200,00, comprovate dalla fattura del notaio allegata agli atti;
spese tecniche sostenute per la perizia redatta dal Per_1 geom. pari a € 1.890,00, come risulta dal preavviso di parcella depositato;
spese CP_3
condominiali corrisposte dal momento dell'acquisto, per un totale di € 3.061,31, come attestato dalla dichiarazione dell'amministratore condominiale in data 23.09.2024; danno emergente specifico quantificato in € 3.953,21, derivante dalla differenza di valore della nuda proprietà tra il momento dell'acquisto e la situazione attuale, come documentato nella perizia tecnica (valore determinato nella perizia tecnica mediante l'applicazione di criteri valutativi coerenti con la prassi estimativa immobiliare e suscettibili di condivisione, non risultando contestazioni sul punto).
La risarcibilità di tali importi trova inoltre fondamento nell'art. 1494 c.c., che impone al venditore l'obbligo di risarcire al compratore i danni derivanti dai vizi della cosa, comprensivi delle spese necessarie sostenute in conseguenza dell'acquisto.
In particolare, per quanto riguarda le spese tecniche e notarili, la loro risarcibilità è espressamente contemplata anche dall'art. 1502 c.c., che include tra le voci rimborsabili “le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita”.
Quanto alle spese condominiali già sostenute, esse rientrano nel danno emergente in quanto costi che il danneggiato non avrebbe affrontato in assenza dell'illecito (Cons. Stato, sent. n.
1067/2021).
La quantificazione del danno emergente specifico in € 3.953,21, risultante dalla svalutazione della nuda proprietà, può ritenersi congrua e adeguatamente documentata nella perizia tecnica, e va liquidata in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.
Complessivamente, quindi, il danno emergente risarcibile ammonta a € 11.104,52, così suddiviso: € 2.200,00 per spese notarili;
€ 1.890,00 per spese tecniche;
€ 3.061,31 per spese condominiali;
€ 3.953,21 per danno emergente specifico.
Trattandosi di debito di valore, e non di valuta, in quanto derivante da responsabilità per inadempimento contrattuale, sull'importo liquidato sono dovuti la rivalutazione monetaria e gli interessi legali dalla data del fatto dannoso (stipula dell'atto di compravendita) fino al saldo effettivo.
6 Le spese della presente procedura, liquidate come in dispositivo ai valori medi dello scaglione tariffario di riferimento (senza computo della fase istruttoria, non svoltasi), seguono il criterio della soccombenza.



p.q.m.



definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa:

- dichiara la nullità dell'atto di compravendita stipulato in data 7 settembre 2017, a rogito del notaio rep. n. 5123, registrato presso l'Agenzia Persona_1
delle Entrate – Ufficio di Chieti in data 20 settembre 2017 al n. 3530, con il quale il convenuto ha trasferito all'attore la nuda proprietà del 50% dell'immobile sito in
Chieti, via Avezzano n. 46;
- condanna il convenuto alla restituzione, in favore dell'attore, della somma di €
25.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attore, della somma di €
20.000,00, a titolo di restituzione del credito conguagliato in sede di rogito, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna il convenuto al risarcimento del danno in favore dell'attore, che liquida in complessivi € 11.104,52, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data del fatto dannoso (7 settembre 2017) fino al saldo effettivo;

- ordina la trascrizione della presente sentenza presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari competente per territorio;

- condanna il convenuto alla refusione delle spese legali, in favore dell'attore, che si quantificano in totali € 5.810,00 per compensi ed € 560,67 per esborsi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge.

Chieti, 8 aprile 2025

7 Il Giudice
(dott. Alessandro Chiauzzi)
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