REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCO
- SEZIONE PRIMA -
Nella persona del dott. Mirco Lombardi, in qualità di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 834 del Ruolo Generale Affari Contenziosi per l'anno 2024 promossa da:
- (C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Parte_1 C.F._1
Paolo Anzaldi del foro di Lecco ed elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso in Lecco,
Piazza Manzoni n. 11, giusta procura agli atti telematici
ATTRICE
contro
- (C.F./P.IVA , con sede in Curno (BG) alla via Dalmine n. /A Controparte_1 P.IVA_1
CONVENUTA/CONTUMACE
Oggetto: Vendita di cose immobili.
In data 5 dicembre 2024 la causa veniva trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per l'attrice: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Lecco, ogni contraria istanza disattesa, così giudicare:
in via principale: accertare e dichiarare ex art. 1460 C.C. il grave inadempimento esclusivo della società CP_1
nella manutenzione del rapporto contrattuale intercorso tra le parti in causa in forza della proposta d'acquisto
[...]
sottoscritta dall'attrice il 19.11.2020 e accettata dalla società convenuta il 24.11.2020 e trasmessa all'attrice l'01.12.2020;
nel merito: accertare e dichiarare il diritto di recesso dell'attrice ex art. 1385 c.c.; condannare la società convenuta al
pagamento in restituzione, a favore dell'attrice della somma di €. 10.000,00 pari al doppio della caparra versata oltre:
interessi legali a far data del 02.12.2020 alla domanda, pari ad €. 730,51, o quella diversa somma accertanda;
interessi ex
art. 1284 u.c. c.c. dalla domanda al saldo effettivo.
pagina 1 di 14 In via istruttoria


1.Vero che la SI.ra , verso la fine dell'anno 2020, a seguito della visione pubblicitaria di un immobile Parte_1
sito in Torre De Busi, gestito dalla agenzia immobiliare SA SA 20 S.r.l., decideva di rivolgersi alla stessa per
avere delle delucidazioni ulteriori sull'unità abitativa;



2. Vero che in data 19.11.2020 la SI.ra sottoscriveva presso l' Agenzia immobiliare SA SA Parte_1
20 Srl di SA Bergamasco, la proposta di acquisto e le planimetrie a questa allegate che si rammostrano (doc. n. 2);
proposta redatta dall'agente immobiliare con l'apposizione al modulo precostituito di clausole aggiunte a Persona_1
mano;


3. Vero che la proposta riguardava l'acquisto di n immobile sito in Torre de Busi località San Gottardo, di proprietà della
società Erreemme S.r.l.s.con sede in Curno (BG) via Dalmine 10/A;


4. Vero che contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto, la SI.ra depositava a Parte_1
titolo cauzionale, un assegno bancario pari ad €5,000,00= come risulta dal doc.7 che si rammostra;



5. Vero che la SI.ra , al fine di adempiere l'impegno assunto in ordine al pagamento del residuo Parte_1
prezzo, si adoperava per ottenere il mutuo finalizzato all'acquisto dell' immobile, rivolgendosi dapprima al broker
finanziario e assicurativo SI. , operante in collaborazione con l'Agenzia immobiliare SA SA 20 Controparte_2
S.r.l., presso la sede della citata società in SA Bergamasco che interloquiva con l'attrice, come risulta dai messaggi
allegati (doc. 3), rilasciando pure il conteggio allegato che si rammostrano(doc.4);


6. Vero che di seguito, per un confronto finalizzato all' acquisizione del mutuo per l'acquisto dell'immobile di Torre De
Busi, la SI.ra si rivolgeva all'istituto di credito Intesa S. Paolo di Calolziocorte, conferendo con la SI.ra Parte_1 Per_2
(doc.5);
[...]


7. Vero che il SI. confermava che il mutuo era concedibile, come risulta dalla documentazione allegata Controparte_2
che si rammostra (doc.3-4);


8. Vero che la SI.ra confermava che il mutuo era concedibile, come risulta dalla documentazione allegata Persona_2
che si rammostra (doc. 5);


9. Vero che solo in data 01.12.2020 la SI.ra riceveva dall'Agenzia SA SA 20 Srl copia della proposta Parte_1
d'acquisto sottoscritta il 24.11.2020 da che si rammostra (doc.6); Controparte_1
10. Vero che con la relativa mail, si dava atto che la Promittente venditrice aveva ritirato l'assegno di €, 5.000,00 che a
mente della clausola A/2 della proposta d' acquisto diveniva caparra confirmatoria (doc. 2);
pagina 2 di 14 11. Vero che con la stessa missiva 01.12.2020 che si rammostra (doc. 6), la proprietà e per essa l' Agenzia SA SA
20 Srl effettuava pressione affinché venisse sottoscritto il compromesso entro il 04.12.2020 come risulta dal documento
allegato;
12. Vero che l'assegno- caparra di cui al punto 4) che si rammostra (doc. 7), veniva incassato dalla Erreemme S.r.

1.s. il
02.12.2020;
13. Vero che la SI.ra notava dalla proposta accettata, trasmessa con la mail di cui al punto 9), che Parte_1
l'accettazione aveva una firma illeggibile e risultava essere stata sottoscritta a Villa D'Almè, non corrispondente alla sede
legale della società proprietaria;

14. Vero che la SI.ra con mail del 02.12.2020 (doc. 8), rilevava la circostanza e chiedeva chiarimenti alla Parte_1
per il tramite dell'Agenzia immobiliare, anche in ordine alla proprietà dell'immobile oggetto di proposta CP_1
irrevocabile; chiedeva altresì, di avere la bozza del compromesso, come risulta dal documento allegato che si rammostra;

15. Vero che la società venditrice, attraverso l'Agenzia SA SA 20 Srl, con mail del 03.12.2020 che si rammostra
(doc. n. 9), rifiutava di fornire copia dell'atto di provenienza della proprietà dell'immobile, mandando alla Parte_1
l'onere di acquisirlo presso il Notaio che aveva redatto 1'acquisto in favore di Erreemme S.r.

1.s. Con la stessa mail
pressava per la sottoscrizione del preliminare;

16.Vero che l'attrice, stante il rifiuto della venditrice, si attivava immediatamente, presso il notaio rogante l'atto di Per_3
acquisto del bene oggetto della proposta, per ottenere copia del citato atto che riceveva in data 03.12,2020, come da
documento che sirammostra (doc. 10);
17. Vero che con mail del 03.12,2020 alle ore 19.30, a seguito di reiterata richiesta della SI.ra , come si deduce Parte_1
dal documento (doc. n. 11) che si rammostra, la venditrice comunicava mediante l'Agenzia SA SA 20 Srl, che
l'invio della bozza del preliminare alla SI. sarebbe avvenuto alle medesime condizioni espresse nella medesima Parte_1
mail 03.12.2020, omettendo ancora la trasmissione della bozza del preliminare più volte richiesto;

18. Vero che la società ancora a mezzo SA SA 20 S.r.1., in data 04.12.2020 faceva pervenire Controparte_1
all'attrice la bozza del preliminare di compravendita, come risulta dalla documentazione che si rammostra (doc. n. 12);
19. Vero che all'interno della bozza inviata alla (doc. n. 12) che si rammostra, la Erreemme S.r.

1.s. ometteva di Parte_1
menzionare la clausola concernente la possibilità che I'acquirente avrebbe potuto chiedere il mutuo e fissava, del tutto
autonomamente, il rogito notarile per la data del 29.01.2021 (clausola n. 4);
pagina 3 di 14 20. Vero che l'attrice inseriva nella bozza di preliminare la clausola inerente la richiesta del mutuo e indicava anche i
tempi per la stipula del rogito notarile (art. 5), circostanza tra l'altro, si ripete, prevista nella proposta di acquisto (doc. 2).
Bozza corretta che spediva all'Agenzia SA SA 20 Srl con mail del 10.12,2020, come risulta dal documento che si
rammostra (doc. n. 13);
21. Vero che la proprietà, ricevuta la bozza corretta, la riteneva non valida perché le clausole non sarebbero state inserite
nella proposta di acquisto come risulta dal documento che si ramnmostra (doc.14);
22. Vero che la Erreemme S.r.

1.s. interrompeva il rapporto contrattuale e, di conseguenza, non si è addivenuto alla
sottoscrizione del preliminare;

23. Vero che con missiva del 28,12.2020 la SI.ra , a mezzo del sottoscritto legale, contestava alla Parte_1 CP_1
la responsabilità dell'inadempimento contrattuale posto in essere dalla società convenuta come risulta dal
[...]
documento allegato che si rammostra (doc.15);
24. Vero che con missiva del 04.01.2021 la società riscontrava la diffida contestando l'addebito, confermando CP_1
che la somma di € 5,000,00 era stata trattenuta a titolo di caparra confirmatoria e diffidava l' attrice a presenziare il
31.01.2021 avanti il notaio per la stipula della compravendita, come risulta dal documento allegato che si rammostra (doc.
16);
25. Vero che la Erreemme S.r.

1.s.,il giorno 31.01.2021 dalla stessa fissato nel riscontro di cui al punto precedente (doc.
16), per perfezionare la stipula del rogito notarile a favore della SI.ra , in ordine all'appartamento di Torre De Parte_1
Busi oggetto della proposta di acquisto 19.11.2020 che si rammostra (doc. 2), avrebbe dovuto ottenere, sull'immobile
oggetto della proposta:
- una sanatoria la cui risulta depositata in data 23.02.2021 (vedi pag. 6 doc. 17 che si rammostra) successiva alla Pt_2
data fissata nella citata missiva;

- la formazione della nuova scheda catastale dell' appartamento effettuata in data 22.03.2021 (vedi planimetrie allegate
atto doc., 17 che si rammostra) successiva al 31.01.2021;
⁃ l'attestazione della prestazione energetica (APE) ottenuta, anch'essa, in data 04.03.2021 (vedi APE allegata all'atto
notarile doc. 17 che si rammostra), successiva al 31.01.2021;
26. Vero che l'immobile oggetto della compravendita 17.05.2021 (doc. 17 che si rammostra), è lo stesso che ha formato
oggetto della proposta di acquisto accettata dalla SI.ra (doc. 2 che si rammostra)”. Parte_1
MOTIVI DELLA DECISIONE
pagina 4 di 14 1. - Con atto di citazione regolarmente notificato, ha esposto di essersi Parte_1
rivolta, intorno alla fine dell'anno 2020, all'agenzia immobiliare SA SA 20 e di aver sottoscritto in data 19.11.2020, per il tramite della stessa agenzia, una proposta di acquisto per un immobile in Torre De Busi, località San Gottardo, di proprietà della di avere quindi Controparte_1
depositato a titolo cauzionale, contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto, un assegno di euro 5.000,00; di essersi subito attivata per ottenere il mutuo finalizzato all'acquisto dell'immobile, rivolgendosi dapprima al broker finanziario e assicurativo (operante in Controparte_2
collaborazione con l'agenzia SA SA 20) e, in secondo luogo, all'istituto di credito
[...]
, precisando che entrambi le avrebbero confermato che il mutuo fosse concedibile. CP_3
L'attrice ha poi riferito che solo in data 1.12.2020 ha ricevuto dall'agenzia comunicazione dell'accettazione, avvenuta in data 24.11.2020, da parte della venditrice nonché CP_1
dell'avvenuto incasso dell'assegno a titolo di caparra confirmatoria. Si sarebbe allora insospettita perché la firma apposta quale accettazione era illeggibile e, inoltre, risultava emessa a Villa D'Almè,
località non corrispondente alla sede legale della venditrice. Pertanto, avrebbe domandato a più riprese chiarimenti all'agenzia, unitamente alla richiesta di ricevere copia del contratto preliminare. La venditrice, per il tramite dell'agenzia, “con atteggiamento ricattatorio”, le avrebbe comunicato che l'invio della bozza del preliminare sarebbe avvenuto solamente a patto che lei avesse adempiuto agli obblighi contrattuali di cui alla proposta di acquisto e più specificamente di un ulteriore pagamento di
5.000,00 euro nonché della provvigione.
Ciò nonostante, l'attrice ha affermato esserle pervenuta detta bozza in data 4.12.2020,
sottolineando tuttavia come non facesse menzione alcuna alla necessità del mutuo: pertanto ha chiesto di modificarla, inserendovi la clausola inerente la richiesta del mutuo e la conseguente indicazione dei tempi per la stipula del rogito. La promissaria acquirente non ha però ritenuto valida la modifica,
sostenendo che la clausola non fosse prevista nella proposta di acquisto: ciò avrebbe determinato un'interruzione dei rapporti fra le parti e la , con missiva del proprio legale in data Parte_1
28.12.2020, ha contestato la responsabilità dell'inadempimento contrattuale alla convenuta, la quale, con riscontro del 4.1.2021, a sua volta l'ha diffidata a presenziare il 31.1.2021 avanti al notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita.
pagina 5 di 14 In questa sede l'attrice ha evidenziato come, alla data prevista per la stipula del rogito, non si sarebbe invero potuto concludere alcun contratto, atteso che – come sarebbe comprovato dall'esame della compravendita dell'immobile in questione, avvenuta in data 17.5.2021 con altri soggetti –
mancava la documentazione necessaria, che non si sarebbe potuta ottenere in tempo e consistente in una CILA in sanatoria, nella formazione di nuova scheda catastale e nell'attestazione della prestazione energetica (APE).
Alla luce di tutto quanto esposto, la ha concluso affinché fosse accertato e dichiarato Parte_1
ex art. 1460 c.c. l'esclusivo e grave inadempimento della “nella manutenzione del Controparte_1
rapporto contrattuale” e, per l'effetto, il suo diritto di recesso ex art. 1385 c.c. con conseguente condanna della società convenuta al pagamento del doppio della caparra versata, oltre agli interessi legali maturati a far data dal 2.12.2020 (quantificati in euro 730,51) e agli interessi ex art. 1284 c.c.
dalla data della domanda al saldo effettivo.
2. - La causa si è celebrata nella contumacia della convenuta ed è stata istruita, oltre che in base alla documentazione prodotta, con l'escussione del teste . Dopodiché è stata Testimone_1
trattenuta in decisione, senza altri scritti difensivi.
3. - Va innanzitutto ribadita la declaratoria di contumacia di alla quale l'atto Controparte_1
di citazione è stato regolarmente notificato a mezzo PEC in data 13.5.2024.
4. - Venendo al merito, l'attrice ha imputato ad inadempimento della società convenuta la mancata conclusione del contratto preliminare, dovuta all'ingiustificata esclusione dell'accordo relativo alla necessità di concludere un mutuo per pagare il saldo prezzo (chiaramente, dall'atto di citazione:
“nella proposta irrevocabile di acquisto era previsto che le parti, di seguito alla sottoscrizione della
citata proposta, dovevano pervenire, come in effetti la documentazione certifica, alla sottoscrizione del
contratto preliminare. Tale evento però non si è mai verificato per colpa ascrivibile esclusivamente a controparte … la quale immotivatamente ha preteso di far sottoscrivere all'attrice un contratto
preliminare diverso dagli accordi raggiunti in sede di proposta con la consapevolezza di non poter onorare l'impegno assunto”).
La tesi dell'attrice si fonda sulla qualificazione della “Proposta di acquisto” del 19.11.2020
(doc. 2) come preliminare di preliminare.
pagina 6 di 14 Questa figura contrattuale, oggetto di contrasti giurisprudenziali, è stata definitivamente riconosciuta con la pronuncia delle Sezioni Unite 6.3.2015 n. 4628, che, nel prendere atto di casi di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare scandita in due fasi, ossia con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, ha invitato il Giudice di merito a verificare se tale primo accordo non costituisca già esso stesso contratto preliminare, valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c. ovvero anche soltanto effetti obbligatori, ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Diversamente, il primo accordo con il quale i contraenti si obbligano alla successiva stipula di un altro contratto preliminare sarà valido e produttivo di effetti soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali dei due atti. In altri termini, la Corte, riconoscendo la varietà dei casi in cui la contrattazione può declinarsi, ha chiesto al Giudice di merito di effettuare un'analisi del primo accordo per verificare se nello stesso si possano ravvisare “i tratti del contratto preliminare, in quanto contenente gli elementi necessari per configurare tale contratto, quali, si osserva, l'indicazione delle
parti, del bene promesso in vendita, del prezzo”. In simile ipotesi il primo accordo è già esso un preliminare perché le parti hanno già raggiunto un'intesa sugli elementi essenziali del contratto e l'ulteriore attività contrattuale rimane irrilevante, in quanto volta soltanto ad approfondire o meglio specificare alcuni aspetti della regolamentazione dei loro interessi che sono già stati però concordati con forza vincolante (costante la giurisprudenza successiva: Cass. 29.12.2023 n. 36380; Cass.
20.7.2023 n. 21768; Cass. 28.10.2020 n. 23736; Cass.

7.5.2020 n. 8638; Cass. 28.11.2019 n. 31188;
Cass. 20.3.2019 n. 7868; Cass.

3.9.2018 n. 21559).
Nel caso di specie, l'art. 6 della proposta di acquisto, sottoscritta in data 19.11.2020 dall'attrice su modulo fornito dall'agenzia immobiliare, recita che “la presente proposta si perfezionerà in vincolo
contrattuale (contratto preliminare) non appena il sottoscritto proponente avrà comunicazione dell'accettazione della proposta da parte del proprietario (…). È facoltà delle parti riprodurre in tale
occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati dallo stesso”. Appare evidente, allora, che le parti abbiano espressamente e chiaramente previsto che, con la comunicazione dell'accettazione della proposta, si sarebbe concluso un vero e proprio contratto pagina 7 di 14 preliminare, salva la successiva possibilità per le parti stesse non già di concludere il preliminare, bensì di “riprodurre il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati dallo stesso”, vale a dire di inserire ulteriori clausole specificative degli accordi comunque già
raggiunti in termini di contratto preliminare. Nella chiarezza della dizione contrattuale (dove, si ripete, si parla espressamente di “contratto preliminare” per effetto dell'accettazione della proposta) non v'è
necessità di ulteriore interpretazione (in claris non fit interpretatio) e tanto meno di valutare la comune intenzione delle parti anche dal loro contegno successivo.
A corroborare questa tesi depone la disamina d'insieme della proposta, redatta con ampio grado di specificità, avendo le parti determinato gli elementi essenziali del contratto e, più precisamente: 1)
l'oggetto, descritto all'art. 1 come immobile sito in Torre de Busi, località San Gottardo, con indicazione dei dati catastali (censito al N.C.E.U al Foglio 4, mappale 43, subalterno 3; Foglio 4, mappale 43, subalterno 8) e dell'atto di provenienza nonché con allegazione della scheda catastale;
2)
le parti, cioè la proponente e la proprietaria venditrice (con Parte_1 Controparte_1
indicazione della sede legale); 3) il prezzo, pattuito all'art. 10 in complessivi 85.000,00 euro, con specificazione delle modalità di pagamento: euro 5.000,00 contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto, mediante assegno trattenuto dall'agenzia a titolo di deposito fiduciario e che diverrà caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. all'atto dell'accettazione della proposta da parte della venditrice;
euro 5.000,00 entro novembre 2020; euro 75.000,00 all'atto notarile “con intervento dell'Istituto bancario scelto dal sottoscritto” [la promissaria acquirente/proponente]; 4) la causa, consistente nell'obbligo reciproco dell'acquirente a corrispondere il prezzo a fronte dell'obbligo del venditore a trasferire la proprietà dell'immobile, con consegna alla data del rogito libero da persone e cose (art. 3); 5) la data del contratto definitivo innanzi al Notaio, che sarebbe dovuto avvenire “entro gennaio 2021” (art. 10).
Ebbene, lo specifico e completo contenuto della proposta conferma la previsione del citato art. 6, cioè a dire che l'accettazione della proposta perfeziona il contratto preliminare. Anche la previsione della trasformazione del deposito cauzionale in caparra confirmatoria proprio al momento dell'accettazione della proposta dimostra la conclusione del preliminare, giacché, come recita l'art. 1385 c.c., la caparra confirmatoria è consegnata “al momento della conclusione del contratto”.
pagina 8 di 14 5. - ha sostenuto di essere venuta a conoscenza dell'accettazione della sua Parte_1
proposta solamente con la comunicazione e-mail dell'agenzia in data 1.12.2020 (doc. 6). Ma dalla lettura del documento si ricava che l'agenzia aveva “già avvisato la scorsa settimana con due comunicazioni” dell'accettazione della proposta da parte di comunicazioni che Controparte_1
l'attrice ha omesso di produrre. Come si ricava dalla sentenza n. 484/2023 del Tribunale di Lecco
(prodotta dall'attrice con deposito dell'11.11.2024), concernente la controversia di opposizione a decreto ingiuntivo promossa dalla contro l'agenzia immobiliare SA SA 20 per i Parte_1
compensi di mediazione di quest'ultima, “in data 28.11.2020 l'opposta [ossia SA SA 01 comunicava, tramite mail, alla opponente l'accettazione della proposta da parte della venditrice” (cfr. pag. 2 della sentenza). SA SA 20 ha replicato che l'“accettazione è stata comunicata alla
opponente in data 25.11.2020” (cfr. pag. 4 della sentenza). E' perciò del tutto plausibile che le due comunicazioni, a cui fa riferimento il doc. 6 dell'odierna attrice, siano avvenute, rispettivamente, in data 25.11.2020 e in data 28.11.2020.
E' innegabile che nella stessa e-mail dell'1.12.2020 l'agenzia abbia parlato della necessità di sottoscrivere il “preliminare/compromesso di vendita”, asserendo che non sarebbe “avvenuto nei termini indicati in proposta d'acquisto”, ma l'esame della proposta non permette di ricavare la previsione di alcun ulteriore termine per la stipula del preliminare e deve invece ribadirsi il convincimento sopra espresso (cfr. §. 4) secondo cui con la comunicazione dell'accettazione della proposta (sia essa avvenuta il 25.11.2020, piuttosto che il 28.11.2020 o l'1.12.2020) si è perfezionato il preliminare e la mera facoltà di tradurlo in un ulteriore documento era finalizzata all'eventuale aggiunta di clausole non contemplate (“È facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati dallo stesso”). Si badi, inoltre, che l'indicazione di concludere un (nuovo) preliminare non proviene dalla parte promittente venditrice, ma dall'agenzia di mediazione immobiliare.
6. - Sta di fatto che con e-mail della mattina del 4.12.2020 la mediatrice ha inviato la bozza del preliminare (doc. 12), che riproduceva in forma più ordinata le stesse clausole già pattuite con l'accettazione della proposta.
pagina 9 di 14 Il riscontro della promissaria acquirente si è fatto attendere ben sei giorni (cfr. e-mail del
10.12.2020 al doc. 13) ed ha previsto una modifica, mediante l'introduzione dell'art. 4 ove si faceva riferimento alla necessità di un mutuo e dell'art. art. 5 nel quale si legge: “Il promissario acquirente
stipulerà il rogito notarile indicativamente entro il 29.1.2021 e comunque entro 10 giorni dalla data in cui la promissaria acquirente riceverà, da parte dell'istituto bancario, l'assenso alla concessione del mutuo”. L'odierna attrice lamenta che la mancata accettazione di questa precisazione comporterebbe inadempimento della controparte.
Rileva, però, il Giudice come all'art. 10 punto C) della proposta accettata era già prevista la necessità per l'acquirente di ottenere un mutuo, laddove si diceva che il saldo prezzo di euro 75.000,00 prevedeva “l'intervento dell'istituto bancario”. Si trova poi la clausola “Il sottoscritto [proponente] si impegna entro………. giorni dalla presente proposta a fornire tutta la documentazione completa per la richiesta del mutuo”, senza riempimento dell'apposito spazio. Quel che però maggiormente rileva è la circostanza che le parti hanno convenuto che, in ogni caso, il rogito si sarebbe dovuto concludere
“entro il gennaio 2021”.
In simile contesto la richiesta della di effettuare le due suddette integrazioni era, per Parte_1
un verso, non strettamente necessaria – essendo la previsione del ricorso al mutuo già ricavabile dalla proposta accettata – e, per altro verso, contraria agli accordi assunti – esattamente nella parte in cui la data del rogito si sarebbe mantenuta solo “indicativamente” entro il 31.1.2021 e comunque “entro 10 giorni dalla data in cui la promissaria acquirente riceverà, da parte dell'istituto bancario, l'assenso
alla concessione del mutuo”. Del tutto legittimamente, quindi, la promittente venditrice ha rifiutato di inserire quest'ultima clausola, sia perché contravveniva al termine del definitivo già concordato entro la fine di gennaio 2021, sia perché lasciava indefinita la data del rogito, determinando nella venditrice una situazione di profonda incertezza sotto il profilo temporale e lasciandola di fatto in balia dell'acquirente
(il contratto definitivo si sarebbe concluso solo quando la avesse ottenuto il mutuo). Parte_1
Nel concreto, non si comprende neppure bene l'eSIenza di una simile clausola, se è vero che, come sostenuto dall'attrice nei propri atti, si era adoperata fin da subito per ottenere il mutuo finalizzato all'acquisto dell'immobile e “sia il SI. sia la SI.ra Controparte_2 Persona_2
pagina 10 di 14 confermavano che il mutuo era concedibile, come risulta dalla documentazione allegata” (dal doc. 5
risulterebbe che già in data 24.11.2020 aveva indicato gli estremi del mutuo). Controparte_3
In definitiva, considerando che le parti avevano raggiunto un accordo sulla data del rogito entro il 31.1.2021 (data che, lo si ribadisce, è stata stabilita dalla stessa attrice nella propria proposta di acquisto), se l'attrice, con la menzionata modifica, avesse fatto riferimento alla data del rogito al
29.1.2021, questo avrebbe anche potuto considerarsi coerente con il testo contrattuale (e, quindi, si sarebbe anche potuto disquisire in ordine alle motivazioni del rifiuto di controparte): invece, con la nuova bozza, la ha richiesto che la stipula del rogito notarile avvenisse solamente in via Parte_1
indicativa il 29.1.2021, ma, comunque, entro 10 giorni dalla data in cui avrebbe ottenuto la concessione del mutuo, in tal modo procrastinando anche sine die il termine del definitivo e, in ogni caso, oltre la data inizialmente pattuita del 31.1.2021. Non è dunque la ad essere inadempiente, Controparte_1
bensì proprio la , che ha preteso una modifica ad un punto dell'accordo già assunto in forma Parte_1
di contratto preliminare.
7. - Si rivelano eccessivi i sospetti avanzati dall'attrice per il fatto che “l'accettazione aveva una firma illeggibile e risultava essere stata sottoscritta a Villa D'Almè, non corrispondente alla sede legale della società proprietaria”: la sottoscrizione risulta accompagnata dalla dicitura per esteso della ragione sociale medesima;
nessuna norma impone che la sottoscrizione degli atti da parte di una società
debba avvenire esclusivamente presso la sede sociale.
Peraltro, nella e-mail del 2.12.2020 (doc. 8) la non lamenta questi aspetti, ma Parte_1
piuttosto “il potere di firma del preposto” e la necessità di ricevere l'atto di provenienza della proprietà. La tempestiva risposta dell'agenzia SA SA 20 (e-mail del 3.12.2020, quindi solamente il giorno dopo, come da doc. 9) ben evidenzia “la mancanza di fiducia di tutto ciò che facciamo e di tutta la comunicazione che le produciamo” e, dopo aver chiarito che “sulla proposta da lei sottoscritta sono evidenziati gli estremi dell'atto notarile con cui la proprietà ha acquistato
l'immobile che lei ha promesso di acquistare”, ha invitato la “a contattare direttamente il Parte_1
notaio di Bergamo e, fornendogli gli indicativi inseriti nella proposta d'acquisto da Persona_4
lei sottoscritta, chiedere informazioni”, onde evitare ulteriori sospetti sull'atto di provenienza, se consegnato direttamente dalla mediatrice immobiliare.
pagina 11 di 14 La stessa attrice ha dichiarato nell'atto di citazione di essersi attivata “immediatamente, presso il notaio rogante l'atto di acquisto del bene oggetto della proposta, per ottenere copia del citato atto, che riceveva in data 3.12.2020” (doc. 10), sicché in tale data aveva certamente sciolto ogni dubbio in relazione alla proprietà del bene in capo alla promittente venditrice ed alla correttezza dei dati identificativi del N.C.E.U. contenuti nella proposta.
Pertanto, non può assumere pregio la tesi della che vorrebbe addebitare una Parte_1
“responsabilità nella manutenzione del rapporto contrattuale” in capo alla venditrice.
8. - Venendo alle ultime doglianze mosse dall'attrice, ella afferma che “la Erreemme S.r.l., il giorno 31.1.2021 dalla stessa fissato … per la stipula del rogito notarile, non poteva materialmente
concludere la vendita a favore della in quanto la società avrebbe dovuto ottenere, Parte_1
sull'immobile oggetto della proposta, una sanatoria la cui CILA risulta depositata in data 23.2.2021;
(…) la formazione della nuova scheda catastale dell'appartamento effettuata in data 22.3.2021; (…)
l'attestazione della prestazione energetica (APE) ottenuta, anch'essa, in data 4.3.2021, successiva al
31.1.2021”.
Osserva preliminarmente il Giudice come queste contestazioni siano state mosse per la prima volta in questo giudizio (e quindi oltre 4 anni dopo gli eventi): dalla documentazione prodotta, infatti, non v'è traccia di simili doglianze.
L'attrice le avrebbe ricavate dalla lettura dell'atto di compravendita del 17.5.2021 del medesimo immobile ad altri acquirenti (doc. 17).
Il geom. , che è “intervenuto nella questione per cui è causa come tecnico Testimone_1
chiamato dalla SI.ra per coadiuvarla nell'acquisto dell'immobile”, sentito a testimonio, Parte_1
ha dichiarato: “Mi viene riferito dal Giudice che il 31.1.2021 aveva fissato la data del CP_1
rogito. In realtà non sarebbe stato possibile per quella data concludere il contratto definitivo perché vi erano delle difformità urbanistiche dell'immobile che avrebbero comportato la necessità di una
sanatoria edilizia attraverso una pratica da depositare al comune di Torre dei Busi. Mancava inoltre
l'APE. Ho poi potuto visionare l'atto di compravendita dello stesso immobile fatto con atro soggetto e
ho preso atto del fatto che è stato necessario presentare una CILA e redigere una nuova scheda catastale”. Il teste non ha però fornito indicazioni più precise circa le tempistiche di tali atti e pagina 12 di 14 nemmeno in relazione all'effettivo contenuto di essi, che, evidentemente, il teste non ha letto, avendone ricavato solamente la necessità di effettuazione dall'atto di compravendita (come si legge nella relativa deposizione: “Questo lo si verifica anche dall'atto di compravendita prodotto al doc. 17, dove a pag. 6
è citata la in sanatoria del 23.2.2021 e sono allegate le schede catastali presentate il 22.3.2021. Pt_2
L'APE allegata all'atto reca come data di emissione il 4.3.2021 a pag. 4”).
In buona sostanza, avendo le parti concluso il preliminare con la comunicazione dell'accettazione della proposta in data 1.12.2020 (se non addirittura il 25.11.2020), c'erano due mesi di tempo per approntare tutti gli atti necessari alla conclusione del definitivo entro il 31.1.2021. La generica deposizione dell'unico teste indicato sul punto non convince del fatto che tali tempi non fossero sufficienti, atteso che la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), l'aggiornamento della scheda catastale e l'APE (Attestazione della Prestazione Energetica) sono pratiche amministrative la cui acquisizione è soggetta a tempi non necessariamente lunghi. Va inoltre sottolineato che l'immobile de quo era stato acquistato da con atto di compravendita (del 9.10.2020) Controparte_1
stipulato solo due mesi prima rispetto al preliminare, sicché le difformità dovevano essere di poco conto.
A diversa conclusione non può pervenirsi nemmeno valorizzando la mancata comparizione del legale rappresentante della società convenuta a rendere l'interrogatorio formale sul punto: l'art. 232
c.p.c., difatti, non prevede che la mancata risposta, a cui è equiparata la mancata comparizione senza giustificato motivo, comporti automaticamente l'effetto della confessione, attribuendo, per contro, al
Giudice la facoltà di considerare o meno come ammessi i fatti dedotti tramite tale mezzo istruttorio (per tutte Cass.

2.9.2022 n. 25935). Nel caso in esame, il complessivo quadro probatorio emergente dagli altri mezzi di prova non permette di ritenere dimostrato attendibilmente che il rogito non si fosse potuto concludere entro la data ultima del 31.1.2021 per mancanza di alcuni documenti afferenti la regolarità
catastale e/o urbanistica.
9. - In conclusione, non si rinviene alcun inadempimento da parte della venditrice CP_1
(ma, semmai, proprio da parte dell'attrice) e, perciò, è giuridicamente infondata la richiesta
[...]
avanzata dall'attrice di vedere dichiarato il suo legittimo diritto di recesso, con conseguente condanna della convenuta a restituire il doppio della caparra confirmatoria.
pagina 13 di 14 Spese di lite irripetibili, stante la contumacia della convenuta.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Lecco, in persona del dott. Mirco Lombardi, definitivamente pronunciando, così
provvede:
RIGETTA
la domanda avanzata da verso con atto di citazione notificato il Parte_1 Controparte_1
13.5.2024.
Spese di lite irripetibili.
Così deciso in Lecco il 30 dicembre 2024.
IL GIUDICE
dr. Mirco Lombardi
Provvedimento redatto con la collaborazione del dott. Riccardo De Alberti, tirocinante ex art. 73 D.L. 21.6.2013 n. 69, convertito in Legge 9.8.2013 n. 98.
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