N. 2135/2021 Reg. Gen. Aff. Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA
CONTENZIOSO - SECONDA SEZIONE

in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Giovanna Cice, pronuncia, ex art. 281 sexies c.p.c., all'esito delle note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., in data 27.3.2025, la seguente
S E N T E N Z A nel procedimento di I grado iscritto al n. 2135/2021 del Registro Generale
Affari Contenziosi, e promosso
DA
c.f. , , c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, elettivamente domiciliati in Rieti alla via g. Pennesi n. C.F._2
11, presso lo studio dell'avv. Simone Marchesani, che li rappresenta e difende, giusta procura in atti
- PARTE ATTRICE -
CONTRO
c.f. , elettivamente Controparte_1 P.IVA_1 domiciliata in Foggia al corso Garibaldi n. 10, presso lo studio dell'avv. Pio
Michele Gianquitto, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti
- PARTE CONVENUTA–
LE RAGIONI DI FATTO E DI DIRTTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 [...]
, premesso di aver stipulato, in qualità di promissari acquirenti, un Parte_2 contratto di compravendita con in data 18.8.2016, Controparte_1 hanno convenuto quest'ultima in giudizio, al fine di sentir dichiarare la

TRIBUNALE DI FOGGIA
- Seconda Sezione civile -
risoluzione del contratto preliminare ex art. 1457 cod. civ. o, in subordine, per sentir risolvere il preliminare ex art. 1453 cod. civ. per grave inadempimento della controparte, con condanna in entrambi i casi alla restituzione di € 80.899,88 ed al pagamento, a titolo di risarcimento danni, dell'ulteriore somma di € 40.000,00.
costituendosi, ha domandato di rigettare l'avversa Controparte_1 pretesa siccome infondata in fatto ed in diritto.
Ritenuto il giudizio maturo per la decisione, previa istruzione documentale, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione ex art. 281 sexies c.p.c, con deposito di note ex art. 127 ter cod. proc. civ., in virtù di provvedimento reso dallo scrivente magistrato divenuto assegnatario del presente fascicolo in fase decisoria, giusta decreto del
Presidente del Tribunale n. 121/2022 del 30.11.2022.
Dagli atti risulta: che in data 18.8.2016, le parti hanno stipulato un contratto preliminare, trascritto in data 19.9.2016, avente ad oggetto un edificio in corso di costruzione, da consegnarsi entro il mese di agosto 2017, con stipula del definitivo in pari data, per il corrispettivo pari ad €
74.000,00, oltre i.v.a., da versarsi: per € 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del preliminare;
per €
24.000,00, al momento della stipula del definitivo (all. 1 alla citazione); che, in adempimento del preliminare, i promissari acquirenti hanno corrisposto,
a mezzo di bonifico bancario, la somma di € 50.000,00, in data 30.8.2016
(doc. 2 allegato alla citazione); che hanno corrisposto la somma di €
4.041,88 a titolo di acconto per l'acquisto dell'appartamento, in contanti, con quietanza del 13.10.2017 (doc. 3 allegato alla citazione); che, in data
13.10.2017, hanno corrisposto l'ulteriore somma di € 15.000,00 a titolo di ulteriore acconto per l'acquisto dell'immobile (doc. all n. 4 alla citazione); che gli attori hanno eseguito lavori nell'immobile locato per € 1.159,00, come risulta da fattura quietanzata del 23.3.2018 (doc. 5 allegato alla citazione); che gli attori, a distanza di tre anni dalla stipula del definitivo, hanno inviato una comunicazione al promittente venditore, contestando l'inadempimento di quest'ultimo rispetto all'obbligo di stipulare il
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- Seconda Sezione civile -
preliminare, a causa di vincoli e pesi gravanti sul bene derivanti da un'azione giudiziaria intrapresa da terzi contro il promittente venditore.
Gli attori hanno, inoltre, riferito di aver versato anche € 10.000,00 in contanti, per il tramite di un loro cugino, sempre a titolo Testimone_1 di acconto sull'immobile; di aver sostenuto spese per la registrazione del contratto pari ad € 450,00; di aver eseguito lavori per istallazione della cassetta postale e dell'impianto di aspirapolvere centralizzato pari ad €
1.858,00 e di montaggio della doccia pari ad € 150,00.
Dal canto suo, il convenuto ha depositato esclusivamente la comparsa di costituzione affermando che “sugli immobili oggetto di preliminare è stata trascritta, come narrato dalla parte attrice, una domanda giudiziale da parte di terzi e per tale motivo, non altro, non è stato possibile trasferire
l'immobile agli attori i quali, contrariamente da quanto dedotto nell'atto introduttivo, avevano corrisposto la somma di euro 69.041,88. Infatti, non corrisponde al vero che per il tramite del sig. veniva consegnata, Tes_1 brevi manu, la somma di euro 10.000”.
In sostanza, il convenuto ha contestato esclusivamente il versamento di €
10.000,00 in contanti.
Tale versamento è stato, tuttavia, provato a mezzo di deposizione testimoniale.
Il teste infatti, ha rilasciato una deposizione convincente, Testimone_1 perché ricca di particolari, riferendo di esser stato presente quanto è stato stipulato il preliminare e di sentirsi colpevole per aver lui stesso consigliato agli odierni attori di acquistare l'immobile dall'odierna convenuta, in quanto la sua compagna aveva già acquistato un altro immobile sempre dalla medesima società; ha, inoltre, riferito di aver incontrato al casello Pt_1 autostradale di Orte, nei primi giorni di settembre 2016, di ritorno da una vacanza nel lago di Bolzena e di aver poi, nello stesso pomeriggio, consegnato la busta contenente i soldi a . CP_2
Ne deriva, quindi, che il convenuto non ha provato di aver adempiuto o di non aver potuto adempiere per causa a lui non imputabile (Cass. civ. n.
13533/2001).
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- Seconda Sezione civile -
Il contratto preliminare deve quindi esser risolto ex art. 1453 cod. civ. per grave inadempimento della convenuta.
Non pare, invece, che il contratto possa considerarsi risolto ex art. 1457 cod. civ., dal momento che la sola clausola inserita nel contratto preliminare, secondo cui “tutti i termini sono perentori” non vale di per sé
a qualificare la natura del termine, previsto per la stipula del definitivo, come termine essenziale, dal momento che non è possibile limitarsi al solo tenore letterale delle parole, ma occorre, ai sensi dell'art. 1362 cod. civ., indagare la comune intenzione delle parti anche alla luce del loro comportamento complessivo, sia pure posteriore alla conclusione del contratto.
Sicché, sotto tale profilo, appare provato che le parti abbiano manifestato, il loro interesse nel mantenere ulteriormente in vita il rapporto giuridico, perché, dopo la scadenza del termine, hanno proseguito nel perseverare nell'attuazione del preliminare, senza considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi.
Ad ogni modo, il grave inadempimento del convenuto comporta la risoluzione del contratto ex art. 1453 cod. civ., con conseguente obbligo di quest'ultimo alla restituzione delle somme ricevute a titolo di pagamento dell'immobile, per la complessiva somma, provata in giudizio, di €
79.041,88 (pari alla somma di €
10.000,00+50.000,00+4.041,88+15.000,00).
Quanto ai danni subiti per la mancata stipula del preliminare, gli attori hanno dedotto sia di aver sostenuto esborsi per lavori nell'immobile, sia di aver subito ulteriori danni patrimoniali e non, da stimarsi equitativamente nella somma di € 40.000,00.
Il convenuto ha contestato l'omessa prova dei danni subiti.
Il Tribunale ritiene che in atti vi sia esclusivamente la prova del pagamento dell'importo di € 1.159,00, come risulta da fattura quietanzata del
23.3.2018 (doc. 5 allegato alla citazione); mentre per tutti gli altri danni non vi sia prova né dell'an né del quantum.
Tale somma deve essere pagata della convenuta, in favore degli attori, a
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titolo di risarcimento danni, sicché rivalutata all'attualità, ammonta alla somma di € 1.380,37, ma non va maggiorata degli interessi compensativi a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante, non avendo gli attori né allegato né provato che, qualora avessero avuto l'immediata disponibilità di tale somma, avrebbero potuto impiegarla in modo da conseguire un guadagno superiore a quanto già liquidato a titolo di rivalutazione monetaria
(cfr. Cass. civ. Sez. Un. 1712/1995; Cass. civ. n. 12452/2003; Cass. civ. n.
22347/2007; Cass. civ. n. 3268/2008; Cass. civ. n. 22347/2010; Cass. civ.
n. 32794/2019; Cass. civ. n. 1111/2020; Cass. civ. n. 33600/2021; Cass. civ. n. 9612/2022; Cass. civ. n. 37475/2022; Cass. civ. n. 4938/2023).
Ne deriva, quindi, la condanna della convenuta al pagamento in favore degli attori della somma complessiva di € 80.422,25 (pari alla somma di €
1.380,37 ed € 79.041,88), oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284, comma
4, cod. civ., dovuti dal giorno della proposizione della domanda giudiziale e fino al soddisfo.
All'accoglimento delle domande attoree segue la condanna della convenuta, siccome soccombente (Cass. civ. Sez. Un. n. 32061/2022), al pagamento, in favore degli attori degli esborsi documentati ai sensi dell'art. 2 co. 2 D.M.
55 del 2014 e delle spese di lite, che vanno liquidate al valore del decisum non superiore ad € 260.000,00 (art. 5 co. 5 e 6 D.M. 55/2014), secondo i parametri minimi alla luce dell'esiguità delle questioni trattate (art. 4 D.M.
55/2014), con riferimento alle fasi del giudizio svolte, anche d'ufficio in mancanza di esplicita domanda di parte (Cass. civ. n. 2719/2015), ma comunque entro i limiti della nota spese qualora depositata ex art. 73 disp. att. cod. civ. (Cass. civ. n. 14198/2022),



P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Foggia, Contenzioso - SECONDA SEZIONE, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
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- Seconda Sezione civile -
a) in accoglimento della domanda attorea, risolve il contratto preliminare, stipulato tra le parti in data in data 18.8.2016, per grave inadempimento della convenuta ex art. 1453 cod. civ.;
b) in accoglimento della domanda attorea, condanna la convenuta al pagamento, in favore degli attori, della complessiva somma di €
80.422,25, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284, comma 4, cod. civ., dovuti dal giorno della proposizione della domanda giudiziale e fino al soddisfo;

c) condanna la convenuta al rimborso, in favore degli attori, delle spese di lite, pari all'importo di € 800,00 a titolo di esborsi ed € 7.052,00 a titolo di compensi, oltre i.v.a. se dovuta, c.p.a. come per legge e rimborso spese forfettario nella misura del 15%, da calcolarsi sull'importo dei soli compensi.
Il Giudice dott.ssa Giovanna Cice

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