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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Daniela Gaetano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 11879 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 e vertente
TRA
nata a [...] il [...], codice fiscale Parte_1 C.F._1
(Avvocati Fabrizio Tazza e Pasquale Petrilli) ATTRICE
E
nata a [...] il [...], codice fiscale rappresentata (Avv. CP_1 C.F._2
Marco Farina) CONVENUTA
Conclusioni precisate in vista dell'udienza del 17.12.2024 svolta mediante trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
Per Parte_1
“con le presenti note la difesa di parte attrice intende riportarsi all'atto di citazione e alle memorie ex art. 183 co. VI c.p.c. ritualmente depositate, e ad ogni argomentazione, eccezione e conclusione ivi formulata, insistendo per l'ammissione dei mezzi istruttori come da istanze formulate in atto di citazione e nelle memorie ex art. 183 co VI c.p.c., insistendo in particolare affinché l'Ill.mo Giudice adito disponga l'acquisizione di tutta la documentazione versata in atti e la consulenza tecnica d'ufficio per la constatazione delle difformità edilizie ed urbanistiche e della loro insanabilità riscontrate dal perito del Banco di Sardegna e ammesse dalla controparte, come da documenti depositati. Consulenza che potrebbe dirimere la controversia perché l'immobile per lo stato in cui si trovava, non poteva essere posto in vendita in quanto insanabilmente viziato dagli abusi, passibili della sola ordinanza di demolizione, come meglio spiegato in citazione e nelle successive memorie.
Ciò premesso la signora così come rappresentata, difesa ed elettivamente domiciliata, Parte_1 anche in considerazione di quanto esposto, dedotto ed eccepito nell'atto di citazione, nonché di quanto contenuto nei precedenti scritti difensivi tutti ed atti di causa, da intendersi in questa sede integralmente ripetuti e trascritti, così precisa le proprie conclusioni
Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, in accoglimento delle domande avanzate e disattesa ogni contraria istanza, così disporre: 2
Previa ogni opportuna pronuncia in ordine all'inadempimento grave posto in essere dalla signora che ha incoraggiato la vendita di aliud pro alio dell'immobile oggetto del CP_1
preliminare, pur nella piena consapevolezza della presenza degli abusi edilizi riscontrati, dichiarare la risoluzione del preliminare di vendita del 27/07/2021. Per l'effetto, condannare la sig.ra CP_1
in via concorrente, alternativa e/o subordinata:
[...]
- a corrispondere in favore della signora il doppio della caparra, con un residuo dovuto Parte_1 di euro 10.000, considerata l'avvenuta restituzione dell'assegno per euro 10.000, a cagione del grave inadempimento consistente nell'aver posto in vendita un immobile non commerciabile per insanabili abusi edilizi di cui era a conoscenza (amplius sub 1 atto di citazione).
- condannare la parte convenuta al pagamento del danno derivato alla parte attrice per le condotte tenute e per aver costretto l'attrice a ricercare e pagare un immobile di emergenza, le spese del doppio trasloco, l'estinzione anticipata di un finanziamento e per tutte le pratiche di istruttoria bancaria del mutuo, calcolato salvo errori od omissioni per il complessivo importo di € 10.164,00; ciò oltre al danno morale da liquidare in via equitativa, tenuto conto delle gravi responsabilità contrattuali e precontrattuali derivate dalle condotte poste in essere dalla signora in violazione CP_1 dei basilari principi di buona fede e correttezza e dei disagi patiti e danni subiti dall'attrice.
Con salvezza di ogni altro diritto e istanze istruttorie.
Con condanna alle spese, competenze ed onorari del presente grado di giudizio.”
Per RO SI:
“Con le presenti note di trattazione scritta la Sig.ra chiede che la causa venga trattenuta in CP_1
decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi conclusionali, insistendo per l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Roma adito così provvedere:
- rigettare integralmente, in quanto manifestamente infondate in fatto ed in diritto tutte le domande proposte dalla Sig.ra con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio. Parte_1
Con vittoria di spese, competenze e compenso professionale, espressamente compreso il rimborso forfetario delle spese generali nella misura di legge del 15%.”
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione inoltrato il 3.2.2022 per la notificazione tramite l' della Corte di Pt_2
Appello di Roma e notificato ai sensi dell'art. 140 c.p.c., conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
dinanzi al Tribunale di Roma e proponeva la domanda:
[...]
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni avversa pretesa, in accoglimento della presente domanda, per le causali di cui in narrativa, previa ogni opportuna pronuncia in ordine 3
all'inadempimento posto in essere dalla signora e alla risoluzione del contratto, CP_1 condannare quest'ultima a restituire in favore della signora il doppio della caparra per € Pt_1
20.000, a cagione del grave inadempimento consistente nell'aver posto in vendita un immobile non commerciabile per insanabili abusi edilizi di cui era a conoscenza. Oltre al maggior danno derivato dalle spese vive sostenute dall'attrice per le quali ulteriormente si chiede di condannare la parte convenuta alla refusione della somma di € 10164,00 stante che la signora CP_1
incoraggiando la vendita, pur nella piena consapevolezza della presenza degli abusi edilizi, ha depauperato il patrimonio della signora ” Pt_1
A sostegno della domanda, esponeva che, con scrittura privata del 21.7.2021, aveva Parte_1
formulato la proposta di acquisto del bene immobile di proprietà di sito in Fiumicino CP_1
(Rm), località Fregene, Via Portorose n. 71/E, costituito da un appartamento a uso abitativo, disposto su due livelli, con giardino, censito nel Catasto Fabbricati di tale Comune al foglio 715, particella 2240, subalterni 515 e 516 (documento n. 1); che aveva offerto il prezzo di acquisto di € 385.000 e, in deposito fiduciario, aveva consegnato contestualmente all'agenzia immobiliare un assegno bancario non trasferibile emesso per € 10.000 a favore di a cui sarebbe stato trasferito “a titolo di caparra confirmatoria, CP_1 contestualmente all'atto notarile e mutuo, ovvero alla conclusione dell'affare ex art. 1326 c.c.”, e aveva previsto di pagare la somma di € 375.000 alla stipulazione della compravendita, con assegni circolari non trasferibili fino alla concorrenza di € 140.000 e il residuo importo con il versamento del ricavato di un mutuo bancario;
che la proposta di acquisto conteneva la clausola: “la deliberazione di detto mutuo entro il
30.9.2021 costituisce condizione sospensiva all'avveramento della quale è subordinata l'efficacia del presente accordo, con restituzione assegno rilasciato a caparra”; che il 27.7.2021 aveva accettato tale proposta e l'istituto di credito, a cui l'esponente CP_1
aveva richiesto la concessione del mutuo, aveva adottato una prima delibera reddituale positiva, ma il 29.9.2021 aveva comunicato il diniego, indicando la “difformità fra planimetria, progetto e stato dei luoghi (ampliamento sia sul piano primo che secondo e modifiche prospettiche per finestre e nuove aperture)” (documenti n. 2 e 3); che accettando la proposta di acquisto, aveva garantito la regolarità urbanistica ed CP_1
edilizia del bene immobile e la corrispondenza della sua conformazione a planimetrie e dati catastali e, in esito al rigetto della suindicata istanza, l'agenzia immobiliare aveva comunicato all'esponente che le problematiche segnalate dalla banca non erano “completamente risolvibili” (documento n. 4)
e, con e-mail del 2.10.2021, l'esponente si era riservata di chiedere alla promittente venditrice la 4
restituzione dell'assegno di € 10.000 e il pagamento delle spese di istruttoria della pratica relativa alla richiesta di mutuo e al sopralluogo (documento n. 5); che, non avendo ricevuto riscontro, aveva diffidato a pagare il doppio della caparra CP_1
confirmatoria, a rimborsare anticipazioni e a risarcire danni e, ricevuta la contestazione della diffida dal legale della convenuta, aveva promosso un procedimento di mediazione, che era stato definito con esito negativo (documenti n. 7, 8, 9). deduceva la sussistenza dei presupposti per l'accertamento dell'inadempimento di Parte_1
alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di compravendita, perfezionato CP_1
mediante scambio di proposta di acquisto e accettazione, e chiedeva la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta e la sua condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria e al risarcimento dei danni.
Con decreto del 7.3.2022, era confermata l'udienza del 17.5.2022 indicata in citazione. si costituiva in giudizio il 26.4.2022 e contestava la fondatezza della domanda CP_1
avversaria e chiedeva:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Roma adito così provvedere:
- rigettare integralmente, in quanto manifestamente infondate in fatto ed in diritto per le ragioni esposte nella presente comparsa, tutte le domande proposte dalla Sig.ra con l'atto di Parte_1
citazione introduttivo del presente giudizio.
Con vittoria di spese, competenze e compenso professionale, espressamente compreso il rimborso forfetario delle spese generali nella misura di legge del 15%.”
In particolare, evidenziava che la proposta di acquisto immobiliare, accettata dalla CP_1 controparte, era stata condizionata sospensivamente all'accoglimento dell'istanza di concessione del mutuo entro il 30.9.2021, che non si era avverata;
eccepiva il difetto di prova circa le difformità urbanistiche;
negava di aver ricevuto la consegna dell'assegno bancario dall'agenzia immobiliare, che il 18.10.2021 lo aveva restituito alla promissaria acquirente ovvero al suo difensore delegato
(documento n. 2), sicché non era dovuto il pagamento del doppio della caparra confirmatoria, né il risarcimento di danni, stante l'inapplicabilità dell'art.1385 c.c. alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e alla domanda risarcitoria, in difetto di prova dei fatti costitutivi e del nesso causale con l'eccepito inadempimento.
Concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c., prodotta documentazione, precisate le conclusioni trascritte in epigrafe, all'udienza del 17.12.2024 la causa passava in decisione ed erano concessi termini a norma dell'art. 190 c.p.c., indicati in complessivi ottanta giorni.
Le istanze istruttorie volte all'ammissione di prove costituende non sono state accolte, con l'ordinanza resa il 13.1.2022, che si richiama (circa la legittimità processuale della motivazione cd. 5
per relationem cfr. Cass., S.U., 16.1.2015, n. 642) e riguardo alla quale non è stata proposta alcuna argomentata istanza di revoca.
La pronuncia è resa in base al principio della c.d. ragione più liquida, secondo cui la domanda può essere decisa sulla base della soluzione di una questione assorbente, senza che sia necessario esaminare tutte le altre questioni prospettate dalle parti (cfr. Cass. Sez. Un., sentenza n. 9936 del
8.5.2014; Cass., Sez.

6-L, sentenza n. 12002 del 28.5.2014; Cass., Sez. 5, sentenza n. 11458 del
11.5.2018; Cass., Sez. 5, ordinanza n. 363 del 9.1.2019).
L'art.3 della scrittura privata intitolata “Proposta di acquisto preliminare di compravendita”
(documento n. 1 di parte attrice) compilata su un modulo prestampato e formulata da il Parte_1
21.7.2021 e sottoscritta da per accettazione il 27.7.2021, reca il testo: CP_1
“Il prezzo offerto per l'acquisto è di € 385.000,00 e sarà corrisposto con le seguenti modalità:
a) € 10.000,00 a mezzo assegno non trasferibile n 9325540381-01 Intesa intestato al Venditore.
Questo assegno è stato da me consegnato all'agente in deposito fiduciario e gratuito (deposito al quale il Venditore dichiara, nel proprio interesse, di aderire ex artt. 1773 e 1411, co. 2° c.c.) al fine di essere poi trasferito al Venditore, a titolo di CONFIRMATORIA, contestualmente ad Pt_3
ATTO OT E , ovvero alla conclusione dell'affare ex art. 1326 c.c. [...] CP_2
La deliberazione di detto mutuo entro il 30.9.2021 costituisce condizione sospensiva all'avveramento della quale è subordinata l'efficacia del presente accordo, con restituzione assegno rilasciato a caparra”.
Mediante questa clausola, la proposta di acquisto immobiliare è stata sospensivamente condizionata all'erogazione del mutuo bancario a favore della promissaria acquirente, ma questo evento non si è verificato e ciò ha comportato l'inefficacia del contratto preliminare di compravendita immobiliare.
Il contenuto della proposta di acquisto immobiliare e la sua accettazione ne denotano la natura del contratto preliminare, essendovi stati riportati gli elementi idonei a configurarne la sussistenza, mediante la descrizione del bene promesso in vendita, con l'indicazione di ubicazione, consistenza e dati identificativi catastali, ed è stato pattuito il prezzo, ma il mancato avveramento della condizione sospensiva, costituita dall'erogazione di un mutuo bancario alla promissaria acquirente, ha determinato l'automatica inefficacia del rapporto contrattuale per cui è causa ai sensi dell'art. 1353 c.c., a cui può conseguire unicamente la restituzione di quanto è stato corrisposto, ma è incontroversa l'avvenuta restituzione dell'assegno bancario dell'importo di € 10.000.
In conclusione, la domanda proposta dalla parte attrice deve essere rigettata con la sua condanna a rifondere alla convenuta le spese processuali, che si liquidano come in dispositivo. 6

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, domanda, deduzione ed eccezione, così provvede:
rigetta la domanda proposta da nei confronti di con l'atto di citazione Parte_1 CP_1
introduttivo della causa civile iscritta al n. 11879/2022 R.G.;
- condanna a rifondere a le spese processuali, che liquida in € 4.400,00 Parte_1 CP_1
(920 fase di studio, 780 fase introduttiva, 1.000 fase di trattazione e istruttoria, 1.700 fase decisoria), oltre I.v.a, C.p.a. e spese generali come per legge.
Roma, 9.4.2025
Il Giudice
Daniela Gaetano