R.G. 18493 /2021
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona Civile
PROSIEGUO VERBALE DI UDIENZA DEL 21/05/2025
Il Giudice, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, all'esito della camera di consiglio, ritenuta la causa matura per la decisione ed ascoltata la discussione, procede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio e che costituisce parte integrante del presenta verbale.
Napoli, 21/05/2025
Il Giudice
Dott. Francesco Cavallaro

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 21/05/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 18493 /2021 R.G.
TRA

Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. GRASSO BIAGIO , come da procura in atti.
RICORRENTE
E

Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. GIANNUZZI ROBERTO, come da procura in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Occupazione senza titolo di immobile.
CONCLUSIONI: come in atti.
1 Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art 447 bis cpc, ritualmente notificato, l'odierno ricorrente adiva questo Tribunale al fine di vedere accertata l'occupazione senza titolo dell'immobile di sua proprietà ad opera del resistente e la condanna dello stesso al rilascio dell'immobile abusivamente occupato nonché per la condanna dello stesso al pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno patito e al ripristino dello stato dei luoghi.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietario dell'immobile sito in Napoli, alla Via Santa Maria ai Monti nn. 50 e 52 (già 86
S/T), identificato al NCEU di Napoli alla Sez. SCA, foglio 13, p.lla 300, sub 77, zona censuaria 3, cat. C/1, classe 3;
che a decorrere dal 13.01.1994 l'immobile veniva concesso in locazione ad uso deposito abbigliamento a quale titolare della ditta individuale con cui esercita l'attività Controparte_1 commerciale di vendita al dettaglio di abbigliamento e costumi da bagno con sede a Rimini;

che il contratto di locazione della durata di 6 anni si rinnovava di sessennio in sessennio e non veniva registrato su richiesta del conduttore;

che le richieste del locatore volte a regolarizzare la posizione dell'occupante rimanevano inevase;

che il resistente ometteva il pagamento dell'indennità di occupazione dal marzo al maggio 2020, settembre 2020, dal novembre 2020 al luglio 2021, pari a 13 mensilità;
che senza alcuna preventiva autorizzazione modificava lo stato dei luoghi;

che vani sono risultati i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti: “NEL MERITO:
a) In via preliminare, accertare l'occupazione senza titolo in atto da parte del Sig. del seguente Controparte_1 bene immobile in Napoli: locale terraneo con accessori alla Via Santa Maria ai Monti nn. 50 e 52 (già 86 S/T), con doppio ingresso, identificato al NCEU di Napoli alla Sez. SCA, foglio 13, particella 300, sub 77, zona censuaria 3, cat.
C/1, classe 3, della consistenza di 50 mq.;
b) per l'effetto ordinare l'immediato rilascio dello stesso in favore del Sig. ; Parte_1
c) condannare il Sig. al pagamento in favore dell'istante dell'importo di € 5.850,00, determinato Controparte_1 come specificato in premessa, a titolo di risarcimento del danno per occupazione senza titolo fino a luglio 2021, oltre al risarcimento per lo stesso titolo, pari a € 450,00 mensili, fino alla data di effettivo rilascio;

2 d) in via subordinata, condannare il Sig. al risarcimento del danno per occupazione senza titolo Controparte_1 pari a quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà determinata a seguito delle risultanze istruttorie ovvero secondo equità;
e) condannare il Sig. al pagamento degli interessi e della rivalutazione monetaria sulle somme che Controparte_1 saranno liquidate dal Tribunale;

f) condannare il resistente al ripristino dello stato dei luoghi ovvero al risarcimento del danno corrispondente alla spesa occorrente a ripristinare lo stato dei luoghi;

g) in ogni caso condannare il Sig. alla refusione delle spese di lite con attribuzione al sottoscritto Controparte_1 difensore anticipatario”.
Si costituiva in giudizio il resistente, il quale contestava in fatto e in diritto la domanda attorea e ne chiedeva il rigetto. Preliminarmente rappresentava la nullità del contratto per mancata registrazione dello stesso. Contestava gli importi richiesti a titolo di indennità di occupazione in quanto la volontà delle parti formalizzata nel 1994 era di Lire 200.000 e nonostante gli aggiornamenti ISTAT non poteva giungere all'importo di € 450,00 all'attualità; precisava che, negli anni, il resistente versava somme comunque superiori rispetto a quelle pattuite. Spiegava, altresì, domanda riconvenzionale con cui chiedeva la ripetizione delle somme indebitamente percepite dal ricorrente.
Rassegnava, come in atti, le seguenti conclusioni:
“Voglia l'On.le Giudicante adito, in accoglimento delle ragioni esposte, e rejectis ogni avversa eccezione e conclusione, così provvedere:
1) Nel merito rigettare il ricorso ex art. 447 c.p.c. sulla base di tutto quanto eccepito in fatto e diritto e per l'effetto disporre il mutamento di rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c.;
2) Rigettare la richiesta di immediato rilascio dell'immobile essendo inammissibile in punto di fatto e di diritto;

3) Nel merito, ancora, rigettare la richiesta del pagamento di € 5.850,00 a titolo del risarcimento del danno per occupazione senza titolo fino a Luglio 2021e degli ulteriori importi dovuti sempre pari ad € 450,00 dalle singole scadenze al rilascio;

4) Nel merito, ancora, accertare e dichiarare l'insussistenza di alcun risarcimento danni dovuto alla mancata corresponsione dell'indennità di occupazione, così come al pagamento degli interessi e delle rivalutazioni monetarie sulle somme richieste e/o liquidate dal Giudice;

5) Per l'effetto in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, condannare il Sig. (C.F. Parte_1
), nato a [...] il [...] ed ivi residente a[...], al pagamento CodiceFiscale_1 della somma pari ad € 97.362,96;
6) Con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge, con attribuzione all'Avv. Roberto Giannuzzi.”
3 La causa è stata istruita attraverso produzioni documentali ed escussione testimoniale.
In corso di giudizio, parte resistente provvedeva al pagamento di euro 5.850,00 – corrispondente all'importo reclamato dal ricorrente nell'atto introduttivo del giudizio «a titolo di risarcimento del danno per occupazione senza titolo fino a luglio 2021» – con le seguenti modalità:
- euro 1.000,00 con bonifico eseguito il 03/10/2022; causale: «Acc fitti arretrati causa COVID 19»;
- euro 2.500,00 con bonifico eseguito il 04/10/2022; causale: «Acc fitti arretrati causa COVID 19»; Per_
- euro 2.350,00 con bonifico eseguito il 04/10/2022; causale: «Saldo arretrati causa COVID
19».
Esaurita integralmente l'attività istruttoria, all'odierna udienza, celebratasi ex art. 281 sexies c.p.c., ascoltata la discussione delle parti, il Tribunale, all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione del giudizio con la presente sentenza, che costituisce parte integrante del verbale di udienza.
In via preliminare, va detto che la domanda è procedibile atteso l'espletamento della mediazione
(come in atti).
Alla luce di tale preliminare osservazione può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
Occorre rilevare che le parti non contestano la sussistenza tra le stesse di un rapporto locatizio che trova la propria genesi nel lontano 1994.
È la stessa parte ricorrente che dichiara testualmente, già nel ricorso introduttivo, che: “a decorrere dal 13/1/1994 (vd. doc. 2) detto cespite fu concesso in locazione - ad uso deposito abbigliamento (…) il contratto in questione, della durata di 6 anni, si è di volta in volta tacitamente rinnovato alle successive scadenze, ma non è stato mai registrato su richiesta dello stesso conduttore che accampava motivazione di ordine tributario”.
Parte resistente non contesta detta circostanza, confermando che tra le parti era sorto detto rapporto locatizio, salva la precisazione che solo per volere del locatore il contratto non veniva registrato.
Appare, dunque, evidente che tra le parti non vi è contestazione circa l'effettività del rapporto locatizio, ma solo un contrasto su chi abbia presuntamente voluto non regolarizzare, attraverso la registrazione, il rapporto di locazione.
Orbene, in relazione a tale rapporto, trattandosi di fattispecie certamente antecedente alla legge 431 del 1998, troveranno applicazione i principi espressi dalla legge 392/1978 ed, in particolare, la previsione di cui all'art. 28 della citata legge.
4 Detta ultima disposizione stabilisce che il contratto si rinnova per un periodo di sei o nove anni se nessuna delle parti comunica all'altra, “almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza” con lettera raccomandata o atti equipollenti che non intende rinnovarlo. La stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza.
Considerata, dunque, quale data – giova ribadire, incontestata – di inizio del rapporto quella del
13.01.1994; considerato altresì che alcuna valida disdetta è stata prodotta e provata da parte ricorrente, certamente non è possibile affermare che il conduttore stia occupando l'immobile senza alcun titolo, non essendo condivisibile la prospettazione offerta da parte ricorrente secondo cui il contratto sarebbe nullo per mancanza di registrazione.
Al riguardo, è sufficiente rilevare che la disposizione di cui all'art. 1, comma 346, della legge
311/2004 (legge finanziaria del 2005, in vigore dal 01/01/2005) – secondo cui “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritto reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”) – si applica esclusivamente ai rapporti sorti in epoca successiva alla sua entrata in vigore;
ciò in ossequio al principio tempus regist actum, residuando a carico delle parti solo sanzioni di carattere tributario previste all'epoca della stipulazione del contratto (cfr. art. 21 della legge 449/1997, che, pur prevedendo l'obbligo di registrazione di tutti i contratti di locazione di beni immobili indipendentemente dall'ammontare del canone, non prevedeva alcuna sanzione di ordine civilistico in merito al contratto non registrato).
Ne deriva che, non potendosi applicare retroattivamente la legge finanziaria del 2005 ai rapporti sorti antecedentemente alla sua entrata in vigore, il contratto di locazione stipulato il 13.01.1994 è valido e la detenzione dell'immobile da parte del resistente trova la sua fonte in esso, con relativo CP_1 obbligo di pagamento del canone (cfr. Corte di Cassazione ord. 23192/2019).
La Corte di Cassazione rammenta il consolidato principio secondo cui la previsione di cui all'art. 1, comma 346, cit., si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusta il criterio generale di cui all'art. 11 delle preleggi e considerata l'assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso (Cass. n. 27169/2016; Cass., S.U., n. 18213/2015;
Cass. n. 8148/2009). Ne consegue il collegamento tra le norme di cui all'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 e all'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23 del 2011, con l'ulteriore precisazione che quest'ultime citate disposizioni non trovano comunque applicazione ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore.
5 Dunque, la disposizione che sanziona di nullità il contratto non registrato è quella di cui all'art 1 comma 346 della legge 30.12.2004 n. 311 che, come detto, è entrata in vigore il 01.01.2005 e, quindi,
è destinata ad operare unicamente con riguardo ai contratti di locazione conclusi dopo tale data.
Pertanto, non è applicabile al caso di specie, in primo luogo poiché l'art. 11 delle disposizioni preliminari al codice civile prevede che “la legge non dispone che per l'avvenire: essa non ha effetto retroattivo” e in secondo luogo poiché l'art. 3, co. 1, della legge 212/2000 prevede che “salvo quanto previsto dall'art 1, comma 2, le disposizioni tributarie non hanno effetto retroattivo”.
Sulla base di quanto fin qui esposto, non potendosi qualificare la domanda quale occupazione senza titolo, né potendola qualificare d'ufficio come risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso, la stessa deve essere rigettata.
Esaurito il vaglio della domanda principale, deve passarsi al vaglio della domanda riconvenzionale, con la quale la parte resistente, ferma la validità del contratto di locazione, agisce in primo luogo per la ripetizione delle somme versate in eccedenza.
La detta domanda non può che essere qualificata come di ripetizione dell'indebito in dipendenza della nullità della previsione contrattuale di un canone superiore a quello risultante dal contratto. In sostanza, infatti, parte resistente deduce che, sin dall'inizio del rapporto locatizio, il canone effettivamente versato e preteso dal locatore è stato di euro 450,00, in luogo di quello formalmente indicato in contratto di lire 200.000. Ciò fino all'anno 2020, stando alla prospettazione di parte resistente, come risultante dalla tabella riepilogativa di cui alle pagine 8 e 9 dell'atto di costituzione nel presente giudizio, ove è riportato l'elenco dei pagamenti, asseritamente eseguiti a far data dal
1994 nella misura di euro 5.400,00 annui (pari ad euro 450,00 mensili) fino all'anno 2019; relativamente all'anno 2020, invece, l'importo complessivamente pagato dal resistente (ricorrente in riconvenzionale), secondo quanto si evince dalla predetta tabella, ammonterebbe ad euro 2.700,00, corrispondenti a sei mensilità del canone di euro 450,00.
In sostanza la parte resistente, spiegando la citata domanda riconvenzionale, afferma la sussistenza di una simulazione relativa oggettiva, con riferimento alla misura del canone, maggiorato rispetto a quella pattuita.
Sul punto, nella propria memoria difensiva in replica alla domanda riconvenzionale – nel confermare il mancato pagamento della «indennità di occupazione da marzo a maggio 2020, settembre 2020, da novembre 2020 a luglio 2021 e fino a tutt'oggi», parte ricorrente (resistente in riconvenzionale) ha contestato «La circostanza … secondo cui il avrebbe versato sin dal 1994 l'importo CP_1
6 mensile di € 450,00 a titolo di canone di locazione», riconoscendo, peraltro, che «le parti si accordarono per il pagamento di € 450,00 a partire dal 13/1/2018 (in corrispondenza di quello che sarebbe dovuto essere l'avvio di un nuovo sessennio)».
Al riguardo, va dato atto dell'insegnamento delle Sezioni Unite della Suprema Corte, a norma del quale «È nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato;
tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione» (Cass. civ., SS.UU., sentenza n. 23601 del 09/10/2017).
In precedenza, con sentenza n. 18213 del 17/09/2015, le Sezioni Unite avevano statuito che «In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n. 431 del
1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente;
il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica».
In applicazione di tali principi, ai fini dell'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta, va affermato a carico di parte resistente l'onere di fornire la prova della simulazione, nonché di aver corrisposto somme maggiori rispetto a quelle pattuite: solo con il soddisfacimento di tale onere le somme ulteriori potranno configurare un indebito oggettivo, che potrà essere oggetto di ripetizione.
Non sfuggono al Tribunale i limiti alla prova testimoniale e presuntiva posti, per le parti, dall'art. 1417 c.c., essendo esse tenute a provare l'accordo simulatorio mediante la c.d. controdichiarazione, dunque in forma scritta;
tuttavia, lo stesso art. 1417 c.c. consente anche alle parti, com'è per i creditori ed i terzi, di avvalersi della prova per testimoni e per presunzioni, quando la domanda (di simulazione) sia diretta a far valere l'illiceità del contratto dissimulato.
In proposito la Corte di Cassazione, proprio in relazione a domanda – oggetto della riconvenzionale spiegata – di ripetizione dell'indebito in dipendenza della nullità della previsione contrattuale di un canone superiore a quello risultante dal contratto registrato, ha affermato: «il contratto dissimulato volto ad ottenere un canone maggiorato rispetto a quello simulato e registrato, è nullo … Si ricorda, al riguardo che le parti negoziali, ai sensi dell'articolo 1417 c.c., possono provare per testi che il contratto scritto era solo simulato e che quello che esse avevano realmente voluto, ovvero quello dissimulato in frode alla legge, era illecito» (Cassazione civile sez. III, 26/05/2020, n. 9672, in motivazione). In sostanza, la Suprema Corte ha affermato il principio secondo cui, in tema di locazione immobiliare, la prova per testimoni è ammissibile se la domanda è diretta a far valere
7 l'illiceità dell'accordo dissimulato che preveda un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato (ex art. 1417 c.c.) e quando vi è un principio di prova per iscritto (ex art. 2724, comma 1, n. 1, c.c.) che conferisca alla testimonianza riscontro probatorio documentale presuntivo.
In proposito, alla luce del superiore insegnamento della Corte di legittimità, deve osservarsi che il contratto ha causa illecita quando questa è contraria a norme imperative, quali sono, nella specie, le norme tributarie che, trovando fondamento nell'art. 53 Cost., impongono per tutti il prelievo fiscale: il patto occulto di maggiorazione del canone locatizio rappresenta un mezzo per eludere le ragioni del Fisco.
Ancora, la Suprema Corte di Cassazione, con sentenza 22126/2020, ha espresso il principio che anche i contratti di locazione temporalmente non soggetti all'obbligo della registrazione a pena di nullità, perché stipulati prima del dì 1.1.2005 (data di entrata in vigore dell'art. 1, co. 346, L. 311/2004), sono pur sempre affetti da nullità ex artt. 1343-1344 c.c.; segnatamente, si legge nel corpo motivazionale di detta sentenza: “anche” per i “contratti di locazione non abitativa che siano stati stipulati anteriormente alla entrata in vigore della citata L. n. 311 del 2004 (v. Cass. 02/03/2018, n. 4922)”,
“non è dubitabile che l'accordo simulatorio trovi la sua causa concreta (scopo pratico) nella finalità di eludere il fisco, sottraendo il maggior canone dissimulato realmente pattuito all'erario (non soltanto all'imposta di registro, ma anche a quella sui redditi); anche in tal caso, dunque, l'accordo si pone in contrarietà con norma, certamente ad esso preesistente, che impone l'obbligo di registrazione (integrale, fedele) dei contratti di locazione”.
Chiarite le coordinate ermeneutiche in tema di prova e limiti dell'accordo simulatorio fondante la pretesa ripetizione, nel caso oggetto dell'odierna cognizione, dall'analisi del complessivo quadro probatorio ed assertivo agli atti, può dirsi raggiunta la prova dell'accordo simulatorio, considerato che è la stessa parte ricorrente ad ammettere, apertis verbis, sia pure solo a partire dal 13/01/2018, di aver percepito un canone di euro 450,00 mensili.
Ciò consente di ritenere provato l'accordo simulatorio – sia pure con riferimento all'arco temporale indicato dal ricorrente – in virtù del principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c.: come noto, la contestazione costituisce un presupposto dell'onere probatorio. In sostanza, la non contestazione dell'altra parte dispensa dal provare i fatti non contestati (relevatio ab onere probandi).
Resta da verificare se parte resistente (ricorrente in riconvenzionale) abbia soddisfatto l'onere probatorio a proprio carico relativamente al periodo antecedente al gennaio 2018.
8 Il vaglio sul punto, a giudizio dello scrivente, deve concludersi negativamente, in quanto, se le deposizioni testimoniali raccolte appaiono idonee a suffragare – conformemente all'ammissione di parte ricorrente – la tesi della sussistenza della simulazione dedotta dal ricorrente, non altrettanto può dirsi con riferimento alla prova della entità dei versamenti, non apparendo idonee a fondare una pronuncia di ripetizione nella misura richiesta dal resistente la prova testimoniale espletata.
In particolare, il teste – udito all'udienza del 20/09/2023 –, ha dichiarato: «Più di Testimone_1 una ventina di volte ha lasciato a me i soldi del canone. Il mi dava i soldi in CP_1 CP_1 mano o al massimo racchiusi in un foglio, ricordo che erano 450,00 euro. Io consegnavo i soldi al signore che vedo qui presente in udienza e li contavamo insieme. Io sono sempre fuori il mio deposito che è aperto tutto il giorno ed è capitato che prima del covid ho consegnato i soldi a . Il Parte_1
D'EC lascia a me i soldi perché lui è spesso fuori e chiude il negozio di costumi e non sa a chi lasciare i soldi ecco perchè li lascia a me che sto tutta la giornata fuori il mio deposito. Parte_1 non mi ha mai lasciato alcuna ricevuta. Ricordo con esattezza che la somma fosse 450,00 euro. Non ricordo con esattezza quando per la prima volta ho consegnato tale somma a ». Parte_1
Il secondo teste escusso, (udienza del 12/02/2024), a sua volta ha narrato: Testimone_2 mi consegnava i soldi in mano, euro 450,00 e mi diceva di consegnarli al sig. che CP_1 Per_2 veniva al bar. Non so dire quando è capita l'ultima volta in cui ciò è accaduto, ma è passato un po' di tempo, certamente più di un anno. So che si occupa di rivendita di costumi, il locale è CP_1 un deposito. Io ho sempre visto il proprietario da solo. Quando capitava che veniva mi Parte_1 chiedeva se avesse lasciato qualcosa per lui. ADR questa cosa è accaduta più volte. CP_1
Siccome era un piacere che facevo a i soldi li contavo, è mia abitudine fare così e non CP_1 vorrei avere anche problemi senza contare la somma. Posso dire che la somma è sempre di 450,00 euro. Sono 8 anni che ho comprato il bar e l'anno precedente già lo avevo in gestione. Quindi certamente saranno 8 anni e setto/otto mesi, mese in più mese in meno, non posso essere preciso.
Anzi ricordo che la gestione iniziò da aprile. Posso dire che la cosa che mi lasciava i soldi CP_1 non accadeva ogni mese ma certamente accadeva spesso».
Come si evince dalla trascrizione che precede, le testimonianze de quibus sono estremamente generiche riguardo al numero dei canoni che sarebbero stati corrisposti nella misura maggiore, non consentendo, in ogni caso, di ritenere dimostrato, al di là di ogni ragionevole dubbio, il pagamento del canone maggiorato per il periodo antecedente al gennaio 2018.
Resta assorbita l'eccezione di prescrizione sollevata da parte ricorrente, sebbene, in proposito, sia doveroso prestare adesione a consolidato insegnamento della Suprema Corte di Cassazione,
9 costituente “ius receptum”: «Il termine semestrale di decadenza, previsto dall'art. 79, comma 2, l. n.
392 del 1978 ("ratione temporis" applicabile), per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, fa sì che, se l'azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore é esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa é già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente é stato corrisposto fino al momento del rilascio dell'immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione» (Cassazione civile sez. VI, 24/10/2022, n. 31321).
Nel caso di specie, si evidenzia che l'azione è stata intentata quando il contratto era ancora in essere,
a fronte di un dies a quo per la proposizione dell'azione “fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile” (art. 79, 2° co., L. 392/78).
Dalla dichiarazione di nullità del patto di maggiorazione del canone, insanabilmente nullo e dalla affermazione, viceversa, della validità ed efficacia del contratto del 13.01.1994, con canone inferiore, segue come corollario il diritto del conduttore alla ripetizione delle somme pagate in eccesso rispetto al contratto con canone inferiore, sia pure limitatamente al periodo gennaio 2018-giugno 2020 (ivi compreso quanto versato in corso di causa, come già dato atto, per le mensilità di marzo, aprile e maggio 2020, come da riepilogo seguente:
CANONE IMPORTI DA
PERIODO
DOVUTO VERSATO RIPETERE CP_2 gennaio - dicembre 2018 € 103,29 € 1.239,50 € 5.400,00 € 4.160,50 gennaio - dicembre 2019 € 103,29 € 1.239,50 € 5.400,00 € 4.160,50 gennaio - giugno 2020 € 103,29 € 1.239,50 € 5.400,00 € 4.160,50 totale importi
da ripetere € 12.481,51
Conseguentemente, va accertato il credito del ricorrente, per indebito, di euro 12.481,51, oltre interessi al tasso legale, con decorrenza dalle singole mensilità.
Le spese seguono la soccombenza, non essendovi ragioni che possano legittimarne la deroga, e vengono liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al DM 55/2014, come aggiornati con d.m. 147/2022, in relazione allo scaglione di valore di riferimento, considerata la natura delle questioni trattate.


P.Q.M.


10 il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice, dott. Francesco Cavallaro, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- rigetta la domanda principale;

- accoglie la domanda riconvenzionale e, per l'effetto, condanna parte ricorrente al pagamento della somma di euro 12.481,51 in favore di parte resistente per i motivi espressi;

- condanna la parte ricorrente – compiutamente identificata in atti – al pagamento, in favore di parte resistente, delle spese di lite, liquidate in euro 786,00 per esborsi ed euro 2.540,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a., se dovute, nella misura di legge, con attribuzione al difensore dichiaratosi anticipatario.
Il Giudice
Dott. Francesco Cavallaro
11