Art. 3. Cedolare secca sugli affitti 1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unita' immobiliari abitative locate ad uso abitativo puo' optare per il seguente regime.
2. A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, puo' essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonche' delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 per cento.
La cedolare secca puo' essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 , relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 , convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 , e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta al 10 per cento. Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo. (7) (12)(23) ((30)) 3. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l'articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 . La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volonta' di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. PERIODO SOPPRESSO DAL D.L. 30 APRILE 2019, N. 34 , CONVERTITO CON MODIFICAZIONI DALLA L. 28 GIUGNO 2019, N. 58 .
4. La cedolare secca e' versata entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente gia' pagate. Per la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, sono stabilite le modalita' di esercizio dell'opzione di cui al comma 1, nonche' di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell'85 per cento per l'anno 2011, del 95 per cento dal 2012 al 2020 e del 100 per cento dal 2021, e del versamento a saldo della medesima cedolare, nonche' ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell'attuazione del presente articolo.
5. COMMA ABROGATO DAL D.LGS. 24 SETTEMBRE 2015, N. 158 , COME MODIFICATO DALLA LEGGE 28 DICEMBRE 2015, N. 208. (18)
6. Le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unita' immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attivita' d'impresa, o di arti e professioni. Il reddito derivante dai contratti di cui al presente articolo non puo' essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 .
6-bis. L'opzione di cui al comma 1 puo' essere esercitata anche per le unita' immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del codice civile , purche' sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
7. Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109 .
8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998 ;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. (11)
9. Le disposizioni di cui all' articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 , ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. (11) 10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.
10-bis. Per assicurare il contrasto dell'evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative e l'attuazione di quanto disposto dai commi 8 e 9 sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall' articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali.
11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca e' sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.
------------- AGGIORNAMENTO (7)
Il D.L. 31 agosto 2013, n. 102 , convertito con modificazioni dalla L. 28 ottobre 2013, n. 124 , ha disposto (con l'art. 4, comma 2) che la presente modifica ha effetto a decorrere dal periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2013. ------------- AGGIORNAMENTO (11)
La Corte Costituzionale, con sentenza 10 - 14 marzo 2014, n. 50 (in G.U. 1a s.s. 19/3/2014, n. 13), ha dichiarato "l'illegittimita' costituzionale dell' articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 ". ------------- AGGIORNAMENTO (12)
Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 , convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 80 , ha disposto (con l'art. 9, comma 1) che "Per il quadriennio 2014-2017, l'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , come modificato dall' articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124 , e' ridotta al 10 per cento".
Ha inoltre disposto (con l'art. 9, comma 2-bis) che la modifica di cui al comma 2 del presente articolo "si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all' articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225 ". ------------- AGGIORNAMENTO (18)
Il D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158 ha disposto (con l'art. 32, comma 1) che la presente modifica si applica a decorrere dal 1 gennaio 2017.
Il D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158 aveva precedentemente disposto (con l'art. 32, comma 2, lettera d)) l'abrogazione del comma 5 del presente articolo a decorrere dal 1 gennaio 2017. ------------- AGGIORNAMENTO (19)
Il D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158 come modificato dalla L. 28 dicembre 2015, n. 208 ha disposto (con l'art. 32, comma 1) che la presente modifica si applica a decorrere dal 1 gennaio 2016. ------------- AGGIORNAMENTO (23)
Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 , convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 80 , come modificato dalla L. 27 dicembre 2017, n. 205 , ha disposto (con l'art. 9, comma 1) che "Per gli anni dal 2014 al 2019, l'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , come modificato dall' articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124 , e' ridotta al 10 per cento". ------------- AGGIORNAMENTO (30)
Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 , convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 80 , come modificato dal D.L. 30 dicembre 2019, n. 162 , convertito con modificazioni dalla L. 28 febbraio 2020, n. 8 , ha disposto (con l'art. 9, comma 2-bis) che "L'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi previsti dall' articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225 . Per l'anno 2020 l'agevolazione si applica esclusivamente ai contratti di locazione stipulati nei comuni di cui al periodo precedente con popolazione fino a 10.000 abitanti".
Ha inoltre disposto (con l'art. 9, comma 2-bis.1) che "L'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni di cui all' articolo 1, comma 1, del decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189 , convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229 , in cui sia stata individuata da un'ordinanza sindacale una 'zona rossa'".
2. A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, puo' essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonche' delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 per cento.
La cedolare secca puo' essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 , relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 , convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 , e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta al 10 per cento. Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo. (7) (12)(23) ((30)) 3. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l'articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 . La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volonta' di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. PERIODO SOPPRESSO DAL D.L. 30 APRILE 2019, N. 34 , CONVERTITO CON MODIFICAZIONI DALLA L. 28 GIUGNO 2019, N. 58 .
4. La cedolare secca e' versata entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente gia' pagate. Per la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, sono stabilite le modalita' di esercizio dell'opzione di cui al comma 1, nonche' di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell'85 per cento per l'anno 2011, del 95 per cento dal 2012 al 2020 e del 100 per cento dal 2021, e del versamento a saldo della medesima cedolare, nonche' ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell'attuazione del presente articolo.
5. COMMA ABROGATO DAL D.LGS. 24 SETTEMBRE 2015, N. 158 , COME MODIFICATO DALLA LEGGE 28 DICEMBRE 2015, N. 208. (18)
6. Le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unita' immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attivita' d'impresa, o di arti e professioni. Il reddito derivante dai contratti di cui al presente articolo non puo' essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 .
6-bis. L'opzione di cui al comma 1 puo' essere esercitata anche per le unita' immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del codice civile , purche' sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
7. Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109 .
8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998 ;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. (11)
9. Le disposizioni di cui all' articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 , ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. (11) 10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.
10-bis. Per assicurare il contrasto dell'evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative e l'attuazione di quanto disposto dai commi 8 e 9 sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall' articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali.
11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca e' sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.
------------- AGGIORNAMENTO (7)
Il D.L. 31 agosto 2013, n. 102 , convertito con modificazioni dalla L. 28 ottobre 2013, n. 124 , ha disposto (con l'art. 4, comma 2) che la presente modifica ha effetto a decorrere dal periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2013. ------------- AGGIORNAMENTO (11)
La Corte Costituzionale, con sentenza 10 - 14 marzo 2014, n. 50 (in G.U. 1a s.s. 19/3/2014, n. 13), ha dichiarato "l'illegittimita' costituzionale dell' articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 ". ------------- AGGIORNAMENTO (12)
Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 , convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 80 , ha disposto (con l'art. 9, comma 1) che "Per il quadriennio 2014-2017, l'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , come modificato dall' articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124 , e' ridotta al 10 per cento".
Ha inoltre disposto (con l'art. 9, comma 2-bis) che la modifica di cui al comma 2 del presente articolo "si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all' articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225 ". ------------- AGGIORNAMENTO (18)
Il D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158 ha disposto (con l'art. 32, comma 1) che la presente modifica si applica a decorrere dal 1 gennaio 2017.
Il D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158 aveva precedentemente disposto (con l'art. 32, comma 2, lettera d)) l'abrogazione del comma 5 del presente articolo a decorrere dal 1 gennaio 2017. ------------- AGGIORNAMENTO (19)
Il D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158 come modificato dalla L. 28 dicembre 2015, n. 208 ha disposto (con l'art. 32, comma 1) che la presente modifica si applica a decorrere dal 1 gennaio 2016. ------------- AGGIORNAMENTO (23)
Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 , convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 80 , come modificato dalla L. 27 dicembre 2017, n. 205 , ha disposto (con l'art. 9, comma 1) che "Per gli anni dal 2014 al 2019, l'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , come modificato dall' articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124 , e' ridotta al 10 per cento". ------------- AGGIORNAMENTO (30)
Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 , convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 80 , come modificato dal D.L. 30 dicembre 2019, n. 162 , convertito con modificazioni dalla L. 28 febbraio 2020, n. 8 , ha disposto (con l'art. 9, comma 2-bis) che "L'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi previsti dall' articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225 . Per l'anno 2020 l'agevolazione si applica esclusivamente ai contratti di locazione stipulati nei comuni di cui al periodo precedente con popolazione fino a 10.000 abitanti".
Ha inoltre disposto (con l'art. 9, comma 2-bis.1) che "L'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni di cui all' articolo 1, comma 1, del decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189 , convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229 , in cui sia stata individuata da un'ordinanza sindacale una 'zona rossa'".