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Proc. 10099 / 2023 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico Felice Angelo Pizzi ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 10099/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione di contratto di locazione commerciale per inadempimento, e vertente
TRA
con codice fiscale e con Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
codice fiscale , elett.te dom.ti in IC ( NA) alla via Cardano n. C.F._2
30 presso gli avv.ti Alfredo Franco e Paola Franco, dai quali sono rappresentati e difesi in virtù di procura in calce all' atto di citazione contenente la intimazione di sfratto
ATTORI
E
con codice fiscale , elett.te dom.to in RS ( Controparte_1 C.F._3
NA) alla via Paolo Riverso n. 85 presso gli avv.ti Aldo Natale e Antonio Ferrara, dai quali
è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta depositata nella fase sommaria di convalida
CONVENUTO
CONCLUSIONI :

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parte attrice conclude come da verbale di udienza del 26/5/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
e hanno iniziato il presente giudizio con le forme del Parte_1 Parte_2
procedimento sommario di intimazione di sfratto per morosità, e quindi con citazione,
asserendo di aver concesso in locazione ad uso commerciale in favore di CP_1
, con contratto stipulato e registrato il 16/9/2015, atto n. TET15T007577000KB,
[...]
l'immobile ubicato in Napoli alla via G. Iannelli n. 498, piano terra, della superficie di circa mq. 23, iscritto in catasto al foglio 3, part. 285, sub 18, per un canone mensile di euro 330. Gli attori hanno lamentato il grave inadempimento del conduttore, consistito nel mancato pagamento dell'importo di euro 1.517,50, secondo quanto di seguito precisato: euro 857,50 per quanto riguarda il pagamento dei canoni di locazione dell'
anno 2022, euro 660 relativi ai mesi di febbraio e marzo 2023.
Di qui la intimazione di sfratto per morosità con richiesta di convalida , ma non di emissione di decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. per il pagamento della somma di cui sopra.
Il convenuto, costituito mediante comparsa di risposta depositata ex art. 660 comma 5
c.p.c. in data 25/4/2023 nell'ambito del procedimento sommario contrassegnato dal numero di ruolo 9347/2023 R.G., si è opposto alla convalida evidenziando l'assenza di una clausola risolutiva espressa all' interno del contratto di locazione e l'impossibilità di applicare alla fattispecie “de quo” l'art. 5 L. 392/1978, inerente solo alle locazioni ad uso abitativo. Contestualmente il resistente si è dichiarato disponibile a versare banco iudicis
la somma di euro 1.847,50 a mezzo di assegno.
Riservatosi in ordine alla istanza di concessione dell'ordinanza provvisoria ex art. 665
c.p.c., il Giudice in data 26/4/2023 ha accolto la stessa ordinando il rilascio dell'immobile già oggetto della locazione per la data del 30/6/2023 e disponendo contestualmente ex artt. 426 e 667 c.p.c. il mutamento del rito con assegnazione di termini sfalsati alle parti 3
per l'integrazione dei propri atti introduttivi nonchè facendo carico a parte attrice di attivare il sub procedimento di mediazione, obbligatorio in ragione della natura della controversia trattata.
Solo parte attrice ha depositato una memoria integrativa, limitandosi fra l'altro a richiamare il contenuto dell'atto di intimazione.
Nel merito, va premesso che la intimazione di sfratto per morosità e la contestuale richiesta di convalida già contengono implicitamente la domanda di pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ( v. Cass. civ. sez. III,
14/9/1983, n. 5566 ).
La domanda di risoluzione formulata dalla attrice è fondata. Invero il contratto di locazione conteneva la indicazione dell'ammontare del canone, e sul punto va considerato l'insegnamento ormai costante della giurisprudenza di legittimità, inaugurato con la fondamentale pronuncia delle SS.UU. della Suprema Corte di Cassazione n. 13533/2001
( seguita da numerose altre pronunce, tra cui, ex multis, Cass. 11173/2012; Cass.
7530/2012; Cass. 3373/2010 ), secondo cui nell'ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca tanto per ottenere l'adempimento del contratto rimasto inadempiuto, quanto la risoluzione dello stesso e/o il consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere di provare l'esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto, potendosi limitare semplicemente ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre spetta alla parte che voglia contrastare l'avversa azione promossa fornire la prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore.
Per l'appunto il resistente non ha neppure allegato di aver versato le somme di cui all'intimazione, per cui deve essere accolta la domanda, formulata dalla parte attrice, di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore. Invero per le locazioni abitative l'art. 5 L. n. 392/1978 prevede che il mancato pagamento del canone 4
( mensile o trimestrale o altro, in base ai patti ), decorsi 20 giorni dalla scadenza stabilita nel contratto, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c. e predetermina in tal modo in via legale la non scarsa importanza dell'inadempimento, precludendo al
Giudice di indagare sotto altri profili e con altri parametri la gravità dell'inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento del corrispettivo della locazione alle scadenze. Al contrario, per le locazioni non abitative, tra le quali rientra quella di cui
si tratta nella presente sede, la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., salva la facoltà del
Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla L. n. 392 del 1978,
art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto ( cfr. Cass. civ. sez. VI, 23/6/2011,
n. 13887 ) . In tema di risoluzione per inadempimento, il Giudice, per valutarne la gravità,
deve tener conto di un criterio oggettivo - avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto ( in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente ), così da comportare “uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale” -,
nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, dati dal comportamento di entrambe le parti ( come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta intolleranza dell'altra ), che possano in relazione alla particolarità del caso attenuarne l'intensità ( cfr. Cass. civ. sez.
III, 27/11/2015, n. 24206 ) .
Nella fattispecie per l'appunto l'inadempimento dedotto dalla parte attrice è notevole, nel senso che riguarda numerose mensilità del canone, perché dopo l'esaurimento della fase sommaria le parti avevano raggiunto un accordo in sede di mediazione, ma, per quanto allegato da parte attrice senza che sul punto sia stata formulata alcuna contestazione dal resistente, la rinuncia alla azione era stata subordinata al pagamento delle rate degli 5
arretrati e delle nuove mensilità maturande, rimaste tutte insolute tranne la prima, il che
è lo stesso che dire che l'inadempimento si è protratto anche in corso di causa e dunque
è da considerarsi grave ex art. 1455 c.c. Beninteso, non può trovare applicazione la risoluzione ipso iure del rapporto locativo ai sensi dell'art. 1456 c.c. In punto di rito perché la relativa domanda non è stata formulata né con l'atto di intimazione di sfratto né
con la memoria integrativa;
in punto di merito perché l'art. 15 del contratto riconduceva la produzione automatica di tale effetto all'inadempimento di una qualsiasi delle clausole,
e per la configurabilità della clausola risolutiva espressa le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più
obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto.
In tale ultimo caso, pertanto, l'inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata l'importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l'accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa ( cfr. Cass. civ. sez. II, 12/12/2019, n. 32681 ).
Ne consegue la pronuncia di una sentenza costitutiva ex artt. 1453 e 1455 c.c. della risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, e non dichiarativa della stessa ai sensi dell'art. 1456 c.c. In ogni caso, non va pronunciata la statuizione accessoria di ordine di rilascio del bene ai sensi dell'art. 1590 c.c., atteso che la restituzione è già
stata eseguita, per quanto dichiarato dal difensore della parte attrice a verbale nel corso della udienza del 10/4/2024, e ciò è avvenuto in attuazione dell'ordinanza provvisoria resa ex art. 665 c.p.c. il 26/4/2023.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55,
come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo 6
regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide con l'importo del credito azionato con la domanda giudiziale originaria formulata nell'atto introduttivo ( cd. criterio del disputatum , v. sul punto Cass. civ. sez.
sez. II, 11/2/2022, n. 4520 ), pari a sua volta ad euro 1.517,50.
Anche le spese della procedura di mediazione di cui si è onerata parte attrice seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi, ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25 bis allegata al D.M.
10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi,
in ragione del valore della controversia quale già precisato, anche se poi l'accordo negoziale stipulato in sede di conciliazione non ha avuto seguito.
In proposito non rileva quanto precisato in sede di conclusioni dalla parte, dato che il momento determinante ai fini dell'individuazione della competenza e quindi anche ai fini della liquidazione del compenso del difensore è quello della proposizione della domanda
( v. Cass. civ. sez. III, 6/4/2006, n. 8075 ) .
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi
previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1, che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi,
con apposita e specifica motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n. 7
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n. 9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).
Deve essere poi disposta l'attribuzione delle spese ai due difensori della parte attrice ex art. 93 c.p.c. per anticipo fattone e giusta apposita richiesta di distrazione in loro favore formulata in tal senso nell'atto di intimazione.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie la domanda attorea e per l'effetto dichiara la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore;

b ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore di Controparte_1
e di delle spese di giudizio nonché di quelle di Parte_1 Parte_2
mediazione, che si liquidano in complessivi euro 3.000, di cui euro 2.700 per compensi ed euro 300 per esborsi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi, con attribuzione in favore dell'avv.
Alfredo Franco con codice fiscale e dell'avv. Paola Franco con C.F._4
codice fiscale quali distrattari. C.F._5
Napoli, 26/5/2025 8
Il G.U.
Felice Angelo Pizzi 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542 e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .