N. R.G. 2048/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
VERBALE DI UDIENZA
CON DISCUSSIONE ORALE
Oggi 2 aprile 2025, alle ore 12.00, innanzi al Tribunale in composizione monocratica nella persona del dott. Giacomo Rocchetti, sono comparsi:
Per l'Avv. MARIA DE LUCA la quale dà atto che il procedimento di mediazione si è Parte_1
chiuso negativamente per mancata comparizione della parte invitata.
Il Giudice verificata la procedibilità della domanda (verb.neg.med. del 21.03.2025), ritenuta la causa documentalmente istruita e matura per la decisione, invita la parte costituita a precisare le conclusioni e a discutere oralmente.
L'Avv. De Luca discute oralmente riportandosi al ricorso, attesta che la morosità persiste e ammonta ad
€ 18.150,00 come da conteggi in atti (sub. doc. 5) per il residuo anni 2020 e 2021, intere annualità 2022
e 2023 e primo mese di gennaio 2024 fino alla data dell'intimazione di sfratto, nonché per l'intera annualità 2024 e i primi tre mesi del 2025 fino alla data odierna, oltre spese condominiali non rimborsate per € 1.427,39 documentate (doc. 6), oltre interessi di mora dalle scadenze al saldo;
insiste per la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, per la condanna al rilascio immediato dell'immobile libero da persone e cose e al pagamento del credito sopra precisato, con vittoria di spese e compensi di giudizio, oltre al rimborso di euro 205,32 per esborsi di mediazione.
Per già contumace, nessuno. Controparte_1
Il Giudice
Dopo breve discussione orale, si ritira in camera di consiglio per la decisione, autorizzando il difensore ad allontanarsi dall'aula. Riaperto il verbale alle ore 12.18, viene pronunciata sentenza, ai sensi dell'art. 429 c.p.c, scritta in calce al processo verbale, dandone lettura alla parte presente in udienza e provvedendo al contestuale deposito in cancelleria.
Pavia, 02.04.2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti
pagina 1 di 7 N.R.G. 2048/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 2048/2024 promossa da:
C.F: , rappresentata e difesa dall'Avv. MARIA DE LUCA del Parte_1 C.F._1
Foro di Milano;

RICORRENTE contro
(C.F: ), residente in [...]; Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo.
Conclusioni: come da verbale di udienza del 02.04.2025.
Concisa esposizione del fatto e svolgimento del processo
Con atto di citazione del 06.02.2024, notificato presso l'indirizzo di residenza e ritornato al mittente per
“compiuta giacenza” il 29.03.2024, intimava a lo sfratto per morosità Parte_1 Controparte_1 dall'immobile sito in Cava Manara (PV), Via Verdi n. 3, esponendo:
- di avere concesso in locazione a l'appartamento ad uso civile abitazione posto in Controparte_1
Cava Manara (PV), Via Verdi n. 3, al primo piano di un edificio plurifamiliare, composto da quattro vani oltre servizi e autorimessa, per la durata di anni 4 (rinnovabili), con contratto di locazione stipulato in data 23.02.2016 e registrato il 24.02.2016 all'Ufficio territoriale di Pavia al n. 001494 – Serie 3T;
- che le parti pattuivano all'art. 3 un canone annuo di locazione pari a € 6.600,00, oltre oneri accessori, da pagarsi con scadenza il giorno 5 di ogni mese, in rate mensili anticipate di € 550,00 ciascuna;

pagina 2 di 7 - che alla data dell'intimazione risultavano scaduti e rimasti insoluti canoni di locazione per complessivi € 18.150,00, oltre alle spese condominiali riferibili alle annualità 2020-2023;
- che nonostante i ripetuti solleciti, il conduttore non aveva mai provveduto al pagamento dell'importo, pertanto, il contratto di locazione doveva considerarsi risolto di diritto, ai sensi degli artt. 3 e 11 del contratto e del richiamato art. 1456 c.c.
Previo mero rinvio dell'udienza di comparizione e rinnovo della notificazione, il Giudice della fase preliminare, all'udienza del 24.05.2024, dato atto della irreperibilità dell'intimato, non convalidava lo sfratto e disponeva il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., concedendo termini differiti per il deposito delle memorie integrative e per la notifica del relativo verbale alla parte intimata (R.G. n. 1342/2024).
Il giudizio proseguiva nel merito con il tempestivo deposito della memoria integrativa della sola parte ricorrente/intimante.
Verificata la regolare notificazione del verbale di mutamento del rito alla controparte, eseguita ai sensi dell'art. 143 c.p.c. con deposito presso la Casa Comunale di Cava Manara (PV) in data 02.07.2024, alla prima udienza ex art. 420 c.p.c. del 04.12.2024 ne veniva dichiarata la contumacia;
sul rilievo del mancato svolgimento del procedimento di mediazione ex art. 5 D.lgs. n. 28 del 2010 - obbligatoria in materia di locazioni - veniva assegnato a parte ricorrente il termine di legge per introdurre il procedimento innanzi al competente Organismo.
Quindi, all'odierna udienza, verificata la procedibilità della domanda per mancata comparizione della parte regolarmente invitata in mediazione, la causa è stata discussa oralmente e decisa con sentenza, scritta in calce al verbale di udienza.
Ragioni giuridiche della decisione
§1. Giova premettere che la convalida di sfratto per morosità e la richiesta di condanna al pagamento dei canoni “scaduti e a scadere” sottende, anche implicitamente, un'azione di risoluzione per grave inadempimento del conduttore (cfr. Cass. n. 5566/1983), sicché la controversia locatizia che si instaura a seguito della opposizione dell'intimato (o della necessaria conversione del rito per irreperibilità dell'intimato) legittima il locatore a richiedere, con la memoria integrativa di cui all'art. 426 c.p.c., la condanna al pagamento dei canoni maturati successivamente all'intimazione di sfratto per morosità (cfr.
Cass. n. 7423/2017; Cass. n. 18686/2007).
§2. Ciò posto, nel merito la domanda è fondata e meritevole di accoglimento.
2.1 La ricorrente ha infatti pienamente assolto gli oneri probatori richiesti ai sensi dell'art. 2697 c.c. producendo in giudizio il contratto di locazione stipulato e debitamente registrato ed allegando l'inadempimento del conduttore al pagamento del canone di locazione pattuito alle singole scadenze.
pagina 3 di 7 2.2 Mette conto ricordare che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, è principio assolutamente consolidato in giurisprudenza, quello secondo cui: “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass., Sez. Un., n. 13533/2001; v. tra le tante, Cass. n. 22244/2022; Cass. n.
127/2022; Cass. n. 3587/2021; Cass. n. 17403/2020; Cass. n. 13685/2019; Cass. n. 25584/2018; Cass. n.
826/2015). Il medesimo principio è applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto o tardivo adempimento (cfr. da ultimo, Cass. n. 2554/2023).
2.3 Va altresì osservato che alle locazioni di immobili ad uso abitativo si applica l'art. 5 della L. n. 392 del 1978, ai sensi del quale: «Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.».
Detta norma stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo: infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi al dolo o alla colpa del debitore.
È stato altresì affermato che “l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento” (cfr. Cass. n. 4096/1978).
2.4 Orbene, nel caso di specie non si dubita che il mancato pagamento del canone di locazione alle scadenze pattuite per la pressoché integrale durata (salvo parziali e sporadici versamenti nel primo pagina 4 di 7 biennio) del periodo di rinnovo del contratto, alteri l'intera economia del negozio da far luogo alla pronunzia di risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c. (v. ex multis Cass. n. 7637/2016; Cass. n. 24460/2005;
Cass. n. 14234/2004; Cass. n. 15553/2002; Cass. n. 2616/1990; Cass. n. 959/1980; Cass. n. 4096/1978).
Pertanto, a fronte dell'allegato inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni scaduti per una morosità complessiva rilevante pari ad € 18.150,00 alla data dell'intimazione (v. prospetto “conteggi”, sub. doc. 5 fasc. ric.), ulteriormente aggravatasi nel corso del processo, in difetto di rilascio spontaneo del bene al locatore, non si dubita della gravità dell'inadempimento imputabile al conduttore in mora.
2.5 Inoltre, nel presente giudizio, il convenuto è rimasto contumace.
Se ciò ostacola la formazione di fatti pacifici (ex art. 115, co. 1 c.p.c.), la situazione processuale certamente non consente al convenuto provare il fatto estintivo dell'avvenuto adempimento (pagamento)
o altro fatto impeditivo dell'altrui diritto, non rilevabile d'ufficio, capace di portare il giudice ad un diverso convincimento.
2.6 Da ultimo, e senza che ciò comporti alcun automatismo, anche la mancata comparizione del convenuto regolarmente invitato al procedimento di mediazione obbligatoria senza giustificato motivo è un contegno che concorre, assieme a tutte le altre circostanze, a formare il libero convincimento del giudice, come si desume dall'art. 12-bis, comma 1 del D.lgs n. 28/2010, nel testo risultante dalla novella del D.lgs. n. 149/2022.
2.7 In base a tutto quanto esposto, il contratto di locazione ad uso abitativo in essere tra le parti va dichiarato risolto per grave inadempimento del conduttore.
§3. In ragione della protratta occupazione del bene locato, trovano dunque applicazione, su domanda della parte intimante/ricorrente, gli artt. 1590 e 1591 c.c., con i quali si richiede, in una alla risoluzione del contratto e alla restituzione del bene locato, di essere soddisfatta di quanto il conduttore le deve come corrispettivo per il protratto godimento (cfr. Cass. n. 5448/1990).
3.1 Ne consegue che va condannato al rilascio dell'immobile ed al pagamento in favore Controparte_1
di dei seguenti importi: Parte_1
- € 18.150,00 per la morosità pregressa maturata nel corso del rapporto locatizio e dunque nel periodo dal 05 gennaio 2020 fino alla data dell'intimazione di sfratto [così ripartiti: € 2.350,00 residuo anno 2020; € 2.050,00 residuo anno 2021; € 6.600,00 intera annualità 2022; € 6.600,00 intera annualità 2023; € 550,00 per il mese di gennaio 2024];
- € 7.150,00 per la morosità maturata nel corso del processo, a fronte del mancato rilascio dell'immobile alla scadenza, per il periodo dal 05.02.2024 al 05.03.2025 [€ 550,00 x 13 mensilità];
pagina 5 di 7 - € 1.427,39 a titolo di rimborso spese condominiali [di cui: € 763,01 per la gestione ordinaria
2020/2021; € 80,68 per la gestione ordinaria 2021/2022; € 583,70 per la gestione ordinaria
2023/2024].
- € 550,00 sempre a titolo di indennità di occupazione per ogni mensilità successiva alla pubblicazione della sentenza e così fino all'effettivo rilascio;
il tutto oltre interessi legali di mora calcolati dalle singole scadenze fino al soddisfo effettivo.
3.2 Visto l'art. 56 della legge n. 392 del 1978, tenuto conto della durata ed entità della morosità e della irreperibilità del conduttore presso l'immobile locato, deve disporsi l'immediato rilascio del bene, libero da cose e persone, anche interposte, in favore di Parte_1
§4. Le spese del giudizio seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come nel dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m. da ultimo con D.M. 147/2022, (rito locatizio;
scaglione di valore da € 5.201,00 a € 26.000,00; fasi di studio e introduttiva, valori medi;
fase decisionale con i valori minimi tenuto conto della semplicità della questione trattata ed in proporzione alla effettiva attività prestata in sede di discussione orale;
esclusa la fase istruttoria, non essendosi svolta attività).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda disattesa o assorbita, così dispone:
• dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in Cava
Manara (PV), Via Verdi n. 3, appartamento ad uso civile abitazione al primo piano di un edificio plurifamiliare, identificato al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al Fg. 4, mapp. 1538, sub.
43, cat. A/3, cl. 3, vani 4,5, e l'autorimessa al piano terra del medesimo edificio, identificata al
C.F. al Fg. 4, mapp. 1538, sub. 32, cat. C/6, cl. 2, mq 16, stipulato tra e Parte_1 Controparte_1
in data 23.02.2016 e registrato il 24.02.2016 all'Ufficio territoriale di Pavia al n. 001494 – Serie
3T, per grave inadempimento imputabile al conduttore;

• condanna (C.F: ) al rilascio immediato dell'immobile Controparte_1 C.F._2
indicato al capo che precede, libero da cose e persone, anche interposte, in favore di Parte_1
(C.F: ; C.F._1
• condanna al pagamento in favore di dei seguenti importi: Controparte_1 Parte_1
1. € 18.150,00 per la morosità pregressa maturata nel corso del rapporto locatizio e dunque nel periodo dal 05 gennaio 2020 fino alla data dell'intimazione di sfratto [così ripartiti: €
2.350,00 residuo anno 2020; € 2.050,00 residuo anno 2021; € 6.600,00 intera annualità
2022; € 6.600,00 intera annualità 2023; € 550,00 per il mese di gennaio 2024];
2. € 7.150,00 per la morosità maturata nel corso del processo e quindi dal 05.02.2024 al pagina 6 di 7 05.03.2025 [€ 550,00 x 13 mensilità];
3. € 1.427,39 a titolo di rimborso delle spese condominiali [di cui: € 763,01 per la gestione ordinaria 2020/2021; € 80,68 per la gestione ordinaria 2021/2022; € 583,70 per la gestione ordinaria 2023/2024].
4. € 550,00 a titolo di indennità di occupazione, per ogni mensilità successiva alla pubblicazione della sentenza e così fino all'effettivo rilascio,
il tutto, oltre interessi legali di mora dalle singole scadenze fino al soddisfo effettivo;

• condanna la parte contumace soccombente al rimborso delle spese del giudizio in favore della parte ricorrente vittoriosa, che si liquidano in € 145,50 per spese esenti, € 205,32 per esborsi di mediazione obbligatoria, € 2.547,00 per compensi di giudizio (così determinati: € 919,00 fase studio, € 777,00 fase intr,; € 851,00 fase dec.), oltre 15% rimb.forf. spese generali, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c. scritta in calce al verbale di udienza, pubblicata mediante lettura alla parte presente e contestualmente depositata in cancelleria.

Così è deciso in Pavia, lì 02 aprile 2025 Il Giudice dott. Giacomo Rocchetti
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