Successivamente, all'udienza del giorno 08/01/2025, avanti al sottoscritto dott. è comparso il solo procuratore dell'attore avv. DRIUSSO CP_1
LUCA; nessuno compare per la convenuta.
Il procuratore dell'attore insiste perché vengano riconosciuti all'attore i costi di progettazione del nuovo fabbricato accessorio, una volta demolito precisa le conclusioni richiamandosi a quelle formulate nell'atto di citazione e deposita nota spese.
Il Giudice invita il procuratore dell'attore a discutere la causa e, dopo breve discussione, pronuncia sentenza come da fogli allegati al presente verbale,
dei quali dà integrale lettura.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier -

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice della seconda sezione civile del Tribunale di Udine, dott.
Francesco Venier, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n° 1020/2024 del R.G. in data 16
aprile 2024, iniziata con ricorso notificato in data 18 maggio 2024 (Cron. n°
2119 U.N.e P. del Tribunale di Udine)
d a
- con i procuratori e domiciliatari avvocati DRIUSSO Parte_1
LUCA e CACCAVO DANIELA per procura speciale allegata telematicamente al ricorso,
r i c o r r e n t e
c o n t r o
- , Parte_2
c o n v e n u t a – c o n t u m a c e
avente per oggetto: vendita di cose immobili – 1.40.011.
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni dell'attore, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 281 sexies c.p.c.
o s s e r v a ha proposto ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. nei confronti Parte_1
della sig.ra chiedendo che venga accertata l'esistenza di Parte_2
difformità e abusi edilizi sull'immobile, composto da un'unità principale e da un fabbricato accessorio, da lui acquistato in forza di un contratto di vendita stipulato con la convenuta.
Per effetto di tale accertamento, ha affermato che si sarebbe dovuta disporre
SENTENZA 8.1.2025 N° 1020/24 R.G. Pag. 1 la riduzione del prezzo, oltre il risarcimento del danno, ai sensi dell'art. 1489 c.c.
Il ricorrente ha infatti dedotto che l'unità immobiliare comprata è stata edificata in difformità a quanto previsto nel progetto autorizzativo rilasciato dal Comune e che alcune di queste difformità risulterebbero non sanabili.
A sostegno dell'assunto, ha richiamato la tesi giurisprudenziale Parte_1
che fa ricadere la presenza di difformità edilizie sull'immobile venduto nella disciplina di cui all'art. 1489 c.c., in applicazione del quale il prezzo dovrebbe essere ridotto in misura pari ai costi necessari per regolarizzare le denunciate difformità e, quanto al risarcimento del danno, si dovrebbe tener conto del minor valore del bene e dei relativi effetti sulla provvigione pagata per la mediazione immobiliare e sugli interessi inerenti alla somma richiesta a mutuo.
non si è costituita e, pertanto, alla prima udienza, è stata Parte_2
dichiarata la sua contumacia.
Nella stessa udienza, su richiesta del ricorrente è stata disposta una C.T.U.
al fine di accertare la sussistenza delle violazioni denunciate, i costi necessari per la sanatoria del fabbricato residenziale, nonché la valutazione del fabbricato accessorio e i costi necessari per la sua demolizione. Al
consulente tecnico è stato concesso termine fino al 23 novembre 2024 per il deposito della relazione ed è stata fissata l'odierna udienza per eventuale discussione ai sensi dell'art. 281 terdecies c.p.c.
Si ritiene di aderire all'orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità secondo cui i vizi in materia edilizia non attengono alla materialità-sostanza del bene, ma costituiscono limiti giuridici all'ordinaria pienezza dei poteri dominicali. Ne consegue che non troverà applicazione la disciplina prevista per i vizi della cosa di cui agli articoli 1490 e ss. c.c. con i relativi rigidi termini per l'esercizio dell'azione, ma si dovrà applicare unicamente quanto prescritto dall'art. 1489 c.c.
SENTENZA 8.1.2025 N° 1020/24 R.G. Pag. 2 Infatti, secondo il menzionato orientamento, i vizi dedotti, incidendo sulla portata del diritto ceduto e non su caratteristiche ontologiche del bene,
devono essere ascritti ad un'ipotesi di evizione e, più propriamente, di evizione limitativa ex art. 1489 c.c. Invero, le limitazioni consistono nella persistenza del potere repressivo della P.A. - per mezzo dell'adozione di una sanzione o di un ordine di demolizione - tale da determinare un deprezzamento o una minore commerciabilità dell'immobile.
Pertanto, il sig. ha correttamente individuato la disciplina Pt_1
applicabile e non è incorso in alcuna decadenza temporale.
Preliminarmente, si rileva che le difformità edilizie denunciate dal sig.
sono state confermate dal consulente tecnico d'ufficio nella Pt_1
relazione depositata in data 11 novembre 2024. Il C.T.U. ha infatti individuato diverse violazioni edilizie, consistenti nella difformità tra lo stato di fatto e le mappe catastali, nella violazione di quanto prescritto nel titolo edilizio autorizzativo, nella mancanza di una necessaria autorizzazione paesaggistica e nell'esistenza di un fabbricato accessorio costruito abusivamente senza possibilità di sanatoria.
Ciò posto, sono tuttavia necessarie alcune valutazioni in ordine ai presupposti di applicazione dell'art. 1489 c.c. e, in particolare, all'apparenza o meno delle limitazioni, alla loro effettiva gravità e alla loro conoscenza da parte dell'acquirente.
Quanto al primo requisito, quello della non apparenza della limitazione, è
ragionevole ritenere che la divergenza tra stato di fatto e mappe catastali non fosse dal ricorrente riconoscibile ictu oculi, con la conseguenza che la stessa non può essere qualificata come vizio apparente.
Per valutare poi il requisito della non apparenza in relazione alla violazione del titolo autorizzativo e alla costruzione del fabbricato accessorio, si rappresenta quanto segue.
La giurisprudenza di legittimità ha operato una distinzione tra vincoli edilizi
SENTENZA 8.1.2025 N° 1020/24 R.G. Pag. 3 fissati per legge o imposti da atti amministrativi aventi efficacia erga omnes,
e vincoli imposti da specifici provvedimenti amministrativi di carattere particolare.
Secondo la Cassazione, infatti, rispetto ai primi non può essere invocata la garanzia in esame in quanto mancherebbe il requisito della "non apparenza"
dell'onere, elemento strutturale della fattispecie.
In questi casi, osserva la giurisprudenza, il peculiare regime di pubblicità cui sono sottoposti gli atti da cui essi promanano, determina una presunzione di conoscenza-conoscibilità dell'atto normativo e del vincolo-onere da parte di tutti i consociati.
Viceversa, con riferimento ai vincoli previsti da specifica concessione o permesso di costruire, la natura particolare dell'atto amministrativo da cui scaturisce il vincolo non consente di farne presumere la conoscenza o la conoscibilità in capo all'acquirente (Cass. n. 2737/2012).
È quanto accaduto nel caso di specie, quando il Comune di Mortegliano -
come ha accertato il consulente tecnico d'ufficio nella relazione - ha rilasciato il “nulla osta per la costruzione di un fabbricato ad uso casa di abitazione - pratica n.10 del 09/08/1958” (doc. n. 5 allegato al ricorso),
provvedimento amministrativo particolare rispetto al quale non può
sussistere una presunzione di conoscenza-conoscibilità erga omnes.
Ne consegue che le accertate difformità tra lo stato di fatto e il menzionato titolo autorizzativo nonché la costruzione di un fabbricato accessorio non previsto dal titolo costituiscono oneri non apparenti ai sensi dell'art. 1489
c.c. Lo stesso vale anche con riferimento all'accertata mancanza dell'autorizzazione paesaggistica, in quanto derivante da tali violazioni.
Venendo al secondo profilo, occorre valutare se le accertate violazioni sono di tale gravità da risultare limitative dei poteri dominicali. Infatti, le difformità edilizie riconducibili all'art. 1489 c.c., per come interpretato dalla giurisprudenza, sono unicamente quelle tali da determinare un
SENTENZA 8.1.2025 N° 1020/24 R.G. Pag. 4 deprezzamento o una minore commerciabilità dell'immobile.
Ora, delle violazioni e difformità accertate dal C.T.U, si rileva che costituiscono certamente “limitazioni” ai sensi dell'art. 1489 c.c. le difformità tra lo stato di fatto e quanto prescritto dal titolo autorizzativo, per le quali il consulente ha ritenuto necessaria una regolarizzazione per mezzo di una pratica edilizia di “Permesso di Costruire in Sanatoria ai sensi dell'art. 58 della Legge L.R. 19/2009” e di una pratica di “Autorizzazione
Paesaggistica Postuma ai sensi del d.lgs. n. 42/2004”.
Si tratta infatti di violazioni che consentono alla P.A. di esercitare i poteri previsti dall'art. 34 del D.P.R. 380/2001, poteri che possono avere ad oggetto ordini di demolizione o l'irrogazione di sanzioni e che, pertanto, determinano un deprezzamento dell'immobile.
Lo stesso vale per il fabbricato accessorio, che il C.T.U. ha affermato essere abusivo e non sanabile. In questo caso, il potere della P.A., consistente nella possibilità di emanare un ordine di demolizione, rende evidente il carattere limitativo di tale violazione.
Con riferimento all'accertata difformità tra stato di fatto e quello catastale,
invece, si rileva che non può trattarsi di violazione grave. Infatti, lo stesso consulente si è limitato a riferire quanto segue: “si segnala solo che nella
planimetria catastale riferita alla soffitta, non viene distinta la parte praticabile da quella non praticabile” (pagina 8 della relazione). Si tratta pertanto di una difformità puramente formale che non comporta alcuna sanzione amministrativa, senza contare che costituisce principio generale quello per cui le lievi difformità, ossia le variazioni che non comportano una modifica della rendita catastale, non necessitano per forza di un aggiornamento catastale.

Per questi motivi

, la difformità tra stato di fatto e mappa catastale, non determinando limitazioni nel godimento del bene né una diminuzione del suo valore, non costituisce una limitazione ai sensi dell'art 1489 c.c. e,
SENTENZA 8.1.2025 N° 1020/24 R.G. Pag. 5 pertanto, non va tenuta in considerazione ai fini della riduzione del prezzo.
Rimane infine da valutare il terzo requisito imposto dall'art. 1489 c.c., vale a dire se, al momento della vendita, l'acquirente fosse in concreto a conoscenza degli oneri limitativi gravanti sull'immobile. Sul punto, la giurisprudenza afferma che è il venditore a dover dimostrare la conoscenza delle limitazioni da parte dell'acquirente. La convenuta, tuttavia, rimanendo contumace, ha rinunciato alla possibilità stessa di adempiere a tale onere.
In conclusione, le menzionate violazioni e difformità, tranne quelle inerenti alle divergenze catastali, costituiscono “limitazioni” dei diritti dominicali e rientrano quindi nella disciplina di cui all'art. 1489 c.c., con la conseguenza che è possibile operare una riduzione del prezzo.
Per operare la riduzione, si deve fare riferimento ai costi necessari per regolarizzare le violazioni, costi che sono stati correttamente quantificati nella C.T.U. (da pagina 16 a pagina 22 della relazione).
Per quanto riguarda la sanatoria del fabbricato principale, i costi quantificati dal C.T.U., con esclusione di quelli per la regolarizzazione della pratica di abitabilità, quantificati in € 600,00 (punto n. 4, pagina 16 della relazione), in quanto si tratta di costi non riconducibili a limitazioni della proprietà, ammontano a € 10.181,00, di cui € 351,00 per spese ed € 9.800,00 per compensi al professionista che ne verrà incaricato
Quest'ultimo importo fa aumentato del contributo previdenziale e dell'IVA, per un totale di € 12.785,24 (€ 9.800,00 + € 392,00 + € 2.242,24 + €
351,00).
Dalla somma vanno detratti anche i costi per la presentazione della pratica di abitabilità, quantificati in € 600,00 (punto n. 4, pagina 16 della relazione),
in quanto si tratta di costi non riconducibili a limitazioni della proprietà.
Quanto al fabbricato accessorio, i costi quantificati dal consulente per la demolizione ammontano alla somma di € 5.210,00, oltre all'IVA e al contributo previdenziale sulle prestazioni professionali relative al
SENTENZA 8.1.2025 N° 1020/24 R.G. Pag. 6 conseguente aggiornamento catastale, stimate in € 810,00 e così
complessivamente € 6.395,73 (€ 5.210,00 + € 32,40 + € 1.153,33) ed è a tale importo che si deve far riferimento per la riduzione del prezzo.
Pertanto, il costo dell'immobile, pari a € 110.000,00 (come da contratto di compravendita, doc. 1 allegato al ricorso), deve essere ridotto di €
19.180,97, somma che la sig.ra dovrà restituire al sig. a Pt_2 Pt_1
titolo di riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1489 c.c.
Infine, resta da valutare la possibilità di condannare la sig.ra al Pt_2
risarcimento dei danni derivati dalle accertate limitazioni al diritto di proprietà.
Sul punto, il ricorrente chiede il risarcimento dei danni derivanti dal minor valore del bene con riferimento alla provvigione pagata per la mediazione immobiliare e agli interessi inerenti alla somma richiesta a mutuo.
La provvigione dovuta all'agente immobiliare che ha intermediato la compravendita è stata determinata nel 10% del prezzo dell'immobile e, ove il prezzo fosse stato determinato nella misura ridotta in considerazione dei costi delle regolarizzazioni edilizie, il suo ammontare sarebbe stato inferiore della corrispondente percentuale.
Il danno subito dal ricorrente a questo titolo ammonta pertanto a € 1.918,10, oltre all'IVA (che per costituisce un costo) e così Parte_1
complessivamente a € 2.340,08.
E' vero che il ricorrente non ha provato di avere pagato la fattura emessa dall'agenzia immobiliare (suo doc. 3), ma è indubbio che abbia assunto la relativa obbligazione e che sia comunque tenuto al pagamento.
Non possono invece essere considerati un danno gli interessi dovuti sul capitale chiesto a mutuo per l'acquisto dell'immobile: è possibile (ma non è
affatto certo) che, se il prezzo fosse stato inferiore, il ricorrente avrebbe chiesto un mutuo di importo proporzionalmente inferiore e allo stesso modo sarebbero state inferiori le rate e gli interessi applicati su ciascuna di esse,
SENTENZA 8.1.2025 N° 1020/24 R.G. Pag. 7 ma il mutuatario ben potrà, una volta che il maggior prezzo pagato gli venga rimborsato, ottenere la rinegoziazione del mutuo, riducendo l'esposizione in linea capitale e, di conseguenza, l'ammontare degli interessi che dovrà
versare.
E' vero che, fino alla rinegoziazione, ha versato e dovrà Parte_1
continuare a versare i maggiori interessi applicati sulla somma mutuata di €
88.000,00, ma la differenza che avrebbe versato e verserà a titolo di interessi sulle rate mensili rispetto a quelli che sarebbero stati applicati su un mutuo di 68.000,00 euro è, nel complesso, trascurabile e non corrisponde certo a quello ricavabile dalle tabelle inserite a titolo di raffronto nell'atto di citazione, che si basano su un piano di ammortamento diverso da quello reale (articolato in 20 mesi anziché in 240 come quello allegato al contratto di mutuo – doc. 2 di parte ricorrente).
Le spese di lite, comprensive di quelle della mediazione, che si liquidano come in dispositivo sulla base del parametro corrispondente all'importo riconosciuto dovuto dalla convenuta e tenuto conto delle modalità della fase decisoria, vanno poste a carico della convenuta soccombente.
Anche il compenso liquidato al C.T.U. va posto in via definitiva per l'intero a carico della convenuta.

p. q. m.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) Condanna al pagamento in favore di della Parte_2 Parte_1
somma di € 21.521,05, oltre agli interessi legali dal 4 dicembre 2019 al saldo, a titolo di riduzione del prezzo di vendita dell'immobile;
2) Condanna a rimborsare a favore di le spese del Parte_2 Parte_1
presente giudizio, liquidate in € 1.000,00 per la mediazione, in € 780,41 per esborsi, € 900,00 per la fase di studio, € 750,00 per la fase introduttiva, €
1.600,00 per la fase istruttoria e di trattazione, € 1.000,00 per la fase
SENTENZA 8.1.2025 N° 1020/24 R.G. Pag. 8 decisionale, € 637,50 per spese generali, oltre IVA e CPA;

3) Pone in via definitiva a carico di il compenso liquidato in Parte_2
favore del C.T.U. geom. . Per_1
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Udine, il 08/01/2025.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier -
Sentenza redatta con la collaborazione del magistrato ordinario in tirocinio dott.ssa Marialuisa Picotti
SENTENZA 8.1.2025 N° 1020/24 R.G. Pag. 9