TRIBUNALE DI VELLETRI
N. 2176/2024 + 4840/2024 R.G.
UDIENZA 27/3/2025
Il Giudice, dott. Renato Buzi premesso
- che è stata disposta la “trattazione scritta” della causa;

- che la modalità alternativa di celebrazione della stessa è stata comunicata alle parti costituite;

- che le parti hanno depositato note scritte;

- che i procedimenti erano stati rinviati per la discussione;

- che lo scrivente magistrato si è ritirato in camera di consiglio per la redazione della sentenza alle ore 9.10;
- che, alle ore 11.30, all'esito della camera di consiglio, viene riaperto il verbale dell'odierna udienza a “trattazione scritta”; tanto premesso, il Giudice, dà lettura virtuale del dispositivo e della motivazione della sentenza allegata al presente verbale.
Manda alla Cancelleria per la comunicazione alle parti del presente provvedimento e per l'inserimento, nello storico del fascicolo informatico, dell'annotazione “trattazione scritta”.
Velletri, 27/3/2025
Il Giudice
(dott. Renato Buzi)
Pagina 1 Dott. Renato Buzi
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Velletri, in persona del dott. Renato Buzi, in funzione di giudice unico, ha pronunciato – ex art. 447-bis e 420 c.p.c. - la seguente
SENTENZA
nelle riunite cause civili di primo grado, iscritte al n. 2176 e al n.
4840, Ruolo Generale dell'anno 2024, all'udienza del 27/3/2025, con contestuale lettura del dispositivo e della motivazione, vertenti
TRA
rappresentata, difesa ed elettivamente domiciliata presso Parte_1
avv. Giacomo Augenti, in forza di procura speciale in atti;

ATTORE
E
rappresentata e difesa ed elettivamente domiciliata Controparte_1
presso avv. Maria Antonietta D'Intino e avv. Fabrizio Federici, in forza di procura speciale in atti;

CONVENUTO
OGGETTO: RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER INADEMPIMENTO;

CONCLUSIONI: COME IN ATTI.
Pagina 2 Dott. Renato Buzi MOTIVAZIONE
Preliminarmente, va rilevato che si omette di sviluppare lo svolgimento del processo, atteso che, a norma dell'art. 132 c.p.c. come novellato a seguito della L. 18/6/09, n. 69, la sentenza deve contenere unicamente la “concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
Ai fini della concreta determinazione della portata dell'espressione contenuta in detta norma, appare del tutto corretto tenere conto dell'art. 16, comma 5, D. L.vo 5/03, che, seppur abrogato dalla L.
69/09, costituisce un significativo elemento interpretativo della volontà del legislatore in materia, costituendo l'unica concreta applicazione legislativa dell'affermato criterio generale della “concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”. Tale disposizione prevede che la sentenza possa essere sempre motivata in forma abbreviata “mediante rinvio agli elementi di fatto riportati in uno o più atti di causa” e la “esposizione delle ragioni in diritto” anche con riferimento a “precedenti conformi”, e chiarisce, quindi, che la concisa esposizione in fatto può certamente tradursi nel rinvio agli elementi di fatto riportati negli atti di causa, come la concisa esposizione in diritto può consistere nel riferimento ai precedenti giurisprudenziali.
Tanto premesso, quanto agli elementi di fatto nella prospettazione delle parti e alle rispettive domande, eccezioni e difese, si rinvia agli atti di citazione, alle comparse di risposta e a tutte le memorie depositate nel corso dei giudizi.
Nella causa n. 2176/2024, l'attrice intimava a Parte_1 [...]
lo sfratto per morosità dal compendio immobiliare di sua CP_1 proprietà, così deducendo:
“(…) 1) l'intimante è proprietaria del locale commerciale dislocato sul piano terreno e sul primo, entrambi ad uso commerciale, con accessori annessi e corte esclusiva recintata, riportato al N.C.E.U. di Roma al foglio 2 particella 115 sub 506, Graffato 507, categoria D/8, R.C.
60.541,80; sita in Castel Gandolfo (RM), Via Spiaggia Del Lago n. 6; 2) la detta unità immobiliare è stata locata alla in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, in virtù di contratto di locazione ad uso commerciale, ai sensi dell'art. 27 della l. n.
392/1978, stipulato in data 20/09/2022 e regolarmente registrato il presso l'Agenzia delle Entrate il 12.10.2022 al n. 020437 – serie 3T con
Pagina 3 Dott. Renato Buzi codice identificativo (All.1 Contratto di locazione); CodiceFiscale_1
3) come rilevato all'art. 3 del contratto di locazione commerciale sopracitato: “...Per il secondo anno di durata contrattuale, ossia dal
01.05.2023 al 01.04.2024 (compreso), il canone annuo di locazione ammonterà ad €168.000,00 (centosessantottomila/00), da versarsi in dodici rate mensili anticipate di €14.000,00 cadauna, entro il giorno 5 di ogni mese...”; 4) tuttavia, la parte conduttrice, con PEC avanzata in data 12.03.2023 richiedeva alla parte locatrice una riduzione del canone mensile per dichiarate difficoltà economiche;
5) pertanto, in data
26.04.2023, le parti convenivano e stipulavano la riduzione del canone di locazione: “...a decorrere dal 1 maggio 2023 fino al 30 aprile 2024
(un anno) il canone di locazione sarà convenzionalmente ridotto da Euro
14.000,00 mensili (168.000,00 annui) a Euro 12.000,00 mensili
(€144.000,00 annui)...” (All.2 Scrittura Privata di Riduzione del
Canone); 6) nonostante l'impegno preso dalla parte locatrice e le agevolazioni da questa rese alla parte conduttrice, concordandole un canone di locazione ridotto (€12.000,00 mensili); quest'ultima, nei mesi di gennaio, febbraio e marzo 2024, corrispondeva la sola somma di
€6.000,00 mensili anziché 12.000,00 (All.3 copie dei bonifici eseguiti) ed ometteva nella sua integralità il pagamento del canone di €12.000,00 previsto per il 5 aprile 2024, rendendosi con ciò morosa per la somma complessiva di €30.000,00. Inoltre, la conduttrice non consegnava alla locatrice, la polizza di assicurazione riguardante i locali de qua da stipulare con primaria compagnia di assicurazione come previsto dall'art.12. 7) che, nonostante gli inviti rivolti, il conduttore non ha, ad oggi, sanato la propria morosità (All.4 P.E.C. del 27.03.2024);
8) che inoltre, essendosi verificate due delle ipotesi contrattualmente previste all'art.14 del citato contratto di locazione denominato:
RISOLUZIONE; il locatore intende avvalersi della detta clausola contrattuale, lamentando il mancato pagamento di un importo pari a due mensilità e la mancata stipula del contratto di assicurazione esplicitamente prevista all'art.12. Per tali ragioni nell'istaurando procedimento di merito la odierna locatrice intende chiedere la risoluzione del rapporto contrattuale (…)”.
La citante così concludeva: “(…) In via principale: - convalidare lo sfratto per morosità con la conseguente condanna alla in Controparte_1 persona del suo legale rappresentante pro tempore al rilascio dell'unità immobiliare in oggetto libera da persone e cose, in favore dell'odierno
Pagina 4 Dott. Renato Buzi istante, con condanna al pagamento delle spese di lite;
- pronunciare in subordine, in caso di opposizione dell'intimato, ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con la condanna dell'opponente al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio e, previa conversione del rito, ex art. 667 c.p.c. disporre la prosecuzione del giudizio ex art. 426
c.p.c.; - emettere, nei confronti della in persona del Controparte_1 suo legale rappresentante pro tempore, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi degli artt. 658, 664 e 447-bis c.p.c., per i canoni già scaduti e allo stato non pagati, per la somma di €30.000,00, nonché per la somma relativa ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, condannando altresì l'intimata al pagamento delle spese di giudizio e compensi professionali come per legge;
In ogni caso:
- dichiarare risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato in data 09.2022 e conseguentemente condannare la in persona del suo legale rappresentante pro tempore al Controparte_1 rilascio dei locali suindicati liberi da persone e cose in favore dell'attuale proprietaria, nel termine minimo da fissarsi ex art. 56 della l. n. 392/1978. Si allegano i documenti indicati in narrativa
(…)”.
Si costituiva in giudizio opponendosi alla convalida Controparte_1 dello sfratto, e, ripercorsa la vicenda contrattuale inter-partes, eccepiva quanto segue:
“(…) 1 La invalidità del contratto di locazione del 20.9.2022 e della scrittura privata transattiva di pari data Dai fatti sopra esposti emerge con tutta evidenza che il contratto di locazione del 20.9.2022 - come la scrittura privata transattiva di pari data – sono invalidi per difetto di volontà (…); In via subordinata, il contratto di locazione del 20.9.2022 (come la scrittura privata transattiva di pari data, almeno per le pattuizioni che riguardano la risoluzione del contratto di locazione dell'11.5.2016) deve essere rescisso ex art. 1448 c.c. ricorrendone tutti i presupposti (…) II. 2 Le conseguenze della invalidità del contratto di locazione del 20.9.2022 e della scrittura privata di pari data o della rescissione degli stessi. Se il contratto di locazione del 20.9.2022 – come la scrittura privata di pari data – è privo di effetti per le ragioni dedotte al paragrafo che precede, ne consegue la attuale pendenza e validità tra le parti del contratto di locazione dell'11.5.2016, e, anzi, la efficacia dello stesso, senza soluzione di continuità, sin dalla data di sottoscrizione del medesimo
Pagina 5 Dott. Renato Buzi (…) II. 3 (continua) Ancora sulle conseguenze della invalidità del contratto di locazione del 20.9.2022 e della scrittura privata di pari data o della rescissione degli stessi Solo per scrupolo di difesa, si intende aggiungere che, pure nella ipotesi in cui si ritenesse che
l'invalidità del contratto di locazione del 20.9.2022 non comporti
l'attuale vigenza di quello dell'11.5.2016, comunque nessun provvedimento di rilascio può essere emesso nell'ambito del presente procedimento di sfratto (…) II. 4 Invalidità del contratto di locazione del 20.9.2022 per omessa registrazione dello stesso La eccepisce CP_1 inoltre che il contratto di locazione del 20.9.2022 è anche invalido – con le conseguenze dedotte ai paragrafi che precedono – per omessa, corretta registrazione dello stesso (…) II. 5 In subordine, invalidità parziale del contratto di locazione del 20.9.2022 In via subordinata rispetto a quanto sopra complessivamente dedotto ed eccepito, la CP_1 contesta che l'art. 3 del contratto di locazione del 20.9.2022 prevede comunque pattuizioni invalide. Si legge infatti nello stesso che il canone di locazione è pari a Euro 192.000 annui, ma che per i primi due anni, avendo rinunciato il conduttore all'indennità di avviamento alla scadenza del contratto, lo stesso è fissato rispettivamente in Euro
120.000 e Euro 168.000. Orbene, come è agevole rilevare, in realtà con la suddetta pattuizione si pretenderebbe, surrettiziamente, di superare il principio fondamentale dettato dalla l. 392/78 secondo il quale sono invalide le pattuizioni che prevedono aggiornamenti del canone superiori al 75% delle rilevazioni ISTAT (…) II. 6 Riserva di ripetizione La esponente sente anche l'esigenza di precisare, sin d'ora, che provvederà
Part a richiedere in separato giudizio tutti gli importi versati alla in eccesso rispetto al dovuto (…)”.
Con ordinanza riservata 17/7/2024 era denegato il rilascio del compendio immobiliare locato ex art. 665 c.p.c., con conseguente mutamento di rito ex art. 426 c.p.c. e concessione alle parti di termine per il deposito di memorie integrative.
Nella causa n. 4840/2024, l'attrice intimava a Parte_1 [...]
lo sfratto per - il successivo e ulteriore periodo di - CP_1 morosità dal compendio immobiliare sopra indicato, replicando le circostanze di fatto già precedentemente illustrate, ma riferite – in punto di canoni insoluti - a diverso e susseguente arco temporale, concludendo per la convalida.
Pagina 6 Dott. Renato Buzi Anche in tal caso, costituendosi in giudizio, si Controparte_1 opponeva alla convalida dello sfratto, ripetendo le eccezioni superiormente descritte.
Con ordinanza riservata 13/11/2024 era denegato il rilascio del compendio immobiliare locato ex art. 665 c.p.c., con conseguente mutamento di rito ex art. 426 c.p.c. e concessione alle parti di termine per il deposito di memorie integrative.
Nelle due cause (poi riunite), il locatore, nelle rispettive memorie ex art. 426 c.p.c., evidenziato come la morosità persistesse con aumento dell'importo insoluto, concludeva per: rigettare l'avversa opposizione;
accertarsi la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c., con ordine alla società convenuta di immediata liberazione dei locali oggetto del rapporto di locazione;
condannare il conduttore al pagamento dei canoni impagati scaduti e a scadere;
riunire le due cause promosse nei confronti di controparte.
Il conduttore, invece, concludeva invece per il rigetto delle avverse domande.
All'odierna udienza, svolta a trattazione scritta, riuniti i processi, ritenute le causa istruite con produzione documentale in quanto superflua ogni ulteriore attività istruttoria, esse erano decise con la presente sentenza pronunciata, con lettura virtuale del dispositivo e della motivazione.
In particolare, all'esito della c.d. RM TA (D. Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149), deve continuare a ritenersi legittimo lo svolgimento dell'udienza di discussione orale della causa in forma scritta, mediante l'assegnazione alle parti di un termine unico e comune anteriore alla data dell'udienza per il deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c.; tanto che, in conformità al principio di delega (legge
26 novembre 2021, n. 206, art. 1, comma 5, lettera L, n. 2), ad esempio,
è stato inserito un terzo comma all'articolo 281-sexies c.p.c. al fine di prevedere che il giudice, in alternativa alla lettura contestuale della sentenza e del dispositivo ai sensi dei primi due commi, possa riservare il deposito della sentenza nei successivi trenta giorni.
D'altro canto, la S.C. (Cass. 37137/2022) ha ritenuto come l'assegnazione alle parti di un termine unico e comune per il deposito di note scritte, in linea generale (e salve le eccezioni normativamente previste), debba ritenersi una forma adeguata a garantire il contraddittorio in tutti i casi in cui sia per legge consentita la
Pagina 7 Dott. Renato Buzi trattazione della causa in forma scritta e non sia invece imposta la discussione in forma orale (o addirittura in presenza), anche, quindi, in relazione alla fase decisoria del giudizio di merito, senza che possa ammettersi in proposito una valutazione casistica fondata sull'oggetto, sulla rilevanza e sull'eventuale complessità della controversia, che determinerebbe una intollerabile incertezza in ordine alla validità dei provvedimenti decisori, non fondata sull'applicazione di precisi schemi procedurali fissi, ma sulla base di valutazioni legate a valori mutevoli, opinabili e controvertibili (v. anche Cass. 13735/2023, Cass.
32358/2023, Cass. 13176/2024, Cass. 17587/2024).
Anzitutto, a fronte delle reiterate istanze istruttorie (v. note di trattazione scritta 24/3/2025), va rammostrato: che la richiesta di prova testimoniale avanzata dalla società convenuta (al pari di quella della società attrice) è inammissibile (poiché avente ad oggetto circostanze da provarsi documentalmente e/o generiche, ovvero contenenti valutazioni e/o giudizi anche di natura tecnica) e/o comunque irrilevante ai fini del decidere;
che, riguardo alla richiesta prova per interpello, va rammentato come la giurisprudenza della Suprema Corte abbia più volte ribadito i limiti di ammissibilità di tale prova, nella specie, da giudicarsi inammissibile (“Il giudice del merito, che non è tenuto ad ammettere a valutare tutti i mezzi di prova dedotti dalle parti ove ritenga sufficientemente istruito il processo, ben può, nell'esercizio dei suoi poteri discrezionali insindacabili in cassazione, non ammettere il dedotto interrogatorio formale, quando, alla stregua di tutte le altre risultanze di causa, valuti il medesimo come meramente dilatorio e defatigatorio” Cass. 24370/06; v. anche Cass.
20104/09 e Cass. 4243/03); che, inoltre, come discorso di carattere generale, la consulenza invocata (dalla società convenuta) non può essere disposta al fine di esonerare la parte onerata dal fornire la prova di quanto assume e quindi non può darsi ingresso a tale strumento, qualora serva unicamente a supplire alla deficienza delle allegazioni o offerta di prove ovvero a compiere un'attività esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati.
In sintesi, le cause possono essere decise sulla scorta della documentazione in atti.
Ciò detto, la domanda di risoluzione proposta da è Parte_1 sostanzialmente fondata e va pertanto accolta nei termini di cui in motivazione.
Pagina 8 Dott. Renato Buzi Venendo al merito, i fatti storici (esistenza del contratto di locazione e misura del canone annuale - quali sopra specificati) sono provati documentalmente (cfr. documenti 1-2 prodotti dall'attore); il difensore del locatore ha affermato come la dedotta morosità tuttora persista, mentre il procuratore del conduttore non ha fornito elementi di prova contraria.
A giustificazione della sospensione nel pagamento dei canoni, la società intimata ha dedotto quanto riportato in narrativa.
Al riguardo, il giudice della fase sommaria, a sostegno del denegato rilascio, così motivava:
“(…) rilevato che l'opposizione svolta dall'intimata è ostativa alla concessione dei provvedimento di convalida, mentre deve valutarsi la sussistenza dei presupposti per emettere l'ordinanza provvisoria di rilascio, avuto riguardo ai motivi, su cui fonda 1'opposizione, se supportati da prova scritta, ovvero suscettibili di integrare eccezioni tali, nell'ottica di un giudizio prognostico circa il verosimile loro accoglimento, da far ritenere improbabile i1 mantenimento de1 provvedimento interinale all'esito del giudizio di merito (c.d. fumus boni iuris che assista le ragioni dell'opponente, sotto il profilo della presumibile fondatezza degli argomenti di fatto o di diritto invocati ); che sembrano ricadere in tale delibazione positiva le eccezioni dell' intimata, che si oppone alla convalida, eccependo la nullità dell'art. 4 del contratto di locazione del 20.9.2022 dove prevede pattuizioni invalide prevedendo la rinuncia da parte della conduttrice all'indennità di avviamento;
che la più recente giurisprudenza della Suprema Corte, sostiene che tale pattuizione sarebbe nulla (Cassazione civile, sentenza del 3 marzo 2023 n. 6398) dal momento che “La clausola contenente la rinuncia preventiva all'indennità di avviamento, da parte del conduttore, è nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge 27 luglio 1978,
n. 392, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone”; che nel caso di specie avendo la parte conduttrice rinunciato al diritto alla indennità di avviamento quando ancora si trovava nella posizione di debolezza e a fronte della riduzione del canone e pertanto ne deve essere dichiarata la nullità ai sensi del disposto dell'art. 79 legge cit.; che stante le superiori osservazioni, essendo l'opposizione fondata su prova scritta e sussistendo gravi motivi in contrario, non deve disporsi i1 rilascio dell' immobile, con riserva de11e eccezioni de11'intimata (…)” (v. ordinanza 17/7/2024, causa n. 2176/2024, nel
Pagina 9 Dott. Renato Buzi fascicolo telematico;
v. in conformità, ordinanza 13/11/2024, causa n.
4840/2024, nel fascicolo telematico).
Ciò detto, va ribadito, come da conforme giurisprudenza della
Cassazione, che il rifiuto di eseguire la propria prestazione deve essere sempre valutato nell'ottica della buona fede (art. 1460, comma 2,
c.c.) e non può ritenersi conforme a buona fede la condotta del conduttore, che pur continuando ad occupare e a godere l'immobile, abbia sospeso integralmente l'adempimento della propria prestazione (v. Cass.
3341/2001).
In sostanza, al fine di salvaguardare l'esigenza di mantenere inalterato il sinallagma contrattuale, assicurando l'obbligo principale del conduttore, si è affermato il principio secondo cui questi deve continuare a pagare il corrispettivo, anche in presenza di dedotti inadempimenti del locatore, non essendo ammissibili siffatte forme di autotutela (cfr. Cass. 14234/2004).
In applicazione di tale principio, si è ritenuto che il conduttore, pur avendo diritto ad una riduzione del canone, in un caso di necessità di riparazione dell'immobile, che ne comportino un limitato o mancato godimento (art. 1584 c.c.), in mancanza di accordo non è legittimato a ridursi unilateralmente il canone, dovendo ricorrere all'Autorità
Giudiziaria; in tale quadro, l'ordinamento non consente alcuna frattura dell'equilibrio contrattuale, quali quelle provocate da arbitrarie iniziative di autoriduzione o sospensione del pagamento del canone, suscettibili di determinare uno squilibrio nel rapporto sinallagmatico di una delle prestazioni rispetto all'altra, in relazione all'assetto convenzionale degli interessi voluto dalle parti.
Nella specie, l'iniziativa della società intimata, perpetrata anche nelle more del presente giudizio, di non corrispondere il canone locativo, ovvero di corrisponderlo in misura ridotta per un certo periodo, generata dal convincimento di poter ripetere dalla società locatrice somme dovute a titolo diverso, al di fuori di qualsivoglia preventivo accertamento giudiziale, costituisce una manifestazione di autotutela non consentita.
In ogni caso, l'eccepita compensazione tra il credito del locatore al pagamento del canone e il credito del conduttore per la ripetizione di somme per il risarcimento di danni dovuti per l'allegato inadempimento del primo, realizza una forma di compensazione giudiziale, destinata ad
Pagina 10 Dott. Renato Buzi operare solo in virtù di apposita pronuncia, che, in quanto dotata di efficacia costitutiva, non vale ad elidere la pregressa morosità.
Dunque, è risultato che la società conduttrice ha indebitamente proceduto a sospensione nel pagamento del canone.
Ai fini dell'importanza e della gravità dell'inadempimento come causa di risoluzione del contratto, va ricordato che tale valutazione deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti (v. Cass.
24460/2005).
Premesso che “(…) Per stabilire in concreto, dunque, se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, è altrettanto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte che il giudice di merito deve verificare «se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte (…)” (Cass. 20322/2019), deve essere valorizzato il contegno della società conduttrice, la quale, pur a fronte dei contestati vizi del contratto, peraltro non (dimostrati) tali da impedire la concreta possibilità di utilizzare l'impianto recettivo o di renderlo inidoneo all'uso pattuito, non ha conformato la rispettiva condotta contrattuale ai criteri di buona fede e proporzionalità sinallagmatica, che concretano il funzionamento dell'istituto regolato dall'art. 1460 c.c., poiché essa non si è limitata ad Controparte_1 una (ammissibile) «proporzionale» (e quindi, ad esempio, temporanea) sospensione della rispettiva prestazione, ma ha persistito nell'inadempimento dell'obbligazione solutoria, continuando a non versare le somme pattuite a titolo di canone locativo, neppure in misura ragionevolmente ridotta in considerazione dell'entità degli eccepiti vizi del contratto (v. Cass. 14986/2021, in materia di vendita, ma i principi sono applicabili anche al caso in esame: “Il compratore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del venditore derivi l'inidoneità della cosa venduta all'uso cui è destinata, purché il rifiuto di pagamento del prezzo risulti
Pagina 11 Dott. Renato Buzi giustificato dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardato con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto ed all'obbligo di comportarsi secondo buona fede”).
Ciò detto, al fine di disattendere le eccezioni del conduttore, va rilevato quanto segue.
Iniziando dall'eccezione di annullamento del contratto per violenza, va ricordato che, per aversi violenza invalidante occorre che essa sia stata specificamente diretta al fine di estorcere il consenso per il negozio del quale si deduce l'annullabilità e che la stessa abbia avuto efficienza causale concreta sulla determinazione del soggetto passivo
(v. Cass. 235/2007; Cass. 20305/2015); nulla di tutto ciò ha dimostrato la convenuta Controparte_1
Ed invero, il contratto non può essere annullato ex art. 1434 c.c. ove la determinazione della parte sia stata determinata da timori meramente interni ovvero da personali valutazioni di convenienza (come sembra accaduto nel caso concreto in base alle allegazioni del convenuto), senza cioè che l'oggettività del pregiudizio risalti quale idonea a condizionare un libero processo determinativo delle proprie scelte (v.
Cass. 12058/2022).
In avanti, riguardo alla eccepita rescissione ex art. 1448 c.c., quale discorso di carattere generale, va ribadito come sia costantemente ribadita dalla giurisprudenza l'affermazione per cui l'esperimento dell'azione di rescissione è possibile solo in caso di simultanea concorrenza dei tre requisiti della lesione, dello stato di bisogno e dell'approfittamento (v. Cass. 5133/2007).
Nella specie, invece, il conduttore convenuto, pur essendone gravato, non assolutamente dimostrato l'eccedenza di oltre la metà della prestazione (canone) rispetto alla controprestazione (valore locativo del compendio), l'esistenza del rispettivo stato di bisogno e, infine, che il locatore abbia tratto profitto dalla situazione di difficoltà economica, di cui era consapevole. Con la precisazione, che il giudice, da un lato, non può assolutamente ritenere “(…) sufficiente uno squilibrio solo ipotizzato da parte del contraente in posizione di vantaggio (…)” (v. Cass. 1651/2015) e, dall'altro, non può assolutamente
“(…) evincere, in via automatica, la sussistenza del predetto nesso di causalità psicologica dalla mera constatazione di una oggettiva condizione economica negativa del contraente svantaggiato, poiché deve
Pagina 12 Dott. Renato Buzi considerare la decisività sul piano volitivo di questa situazione in relazione al comportamento della controparte (…)” (v. Cass. 15338/2018).
Dalla reiezione di tali motivi discende il rigetto delle ulteriori pretese - ex latere conductoris – secondo cui “(…) Se il contratto di locazione del 20.9.2022 – come la scrittura privata di pari data – è privo di effetti per le ragioni dedotte al paragrafo che precede, ne consegue la attuale pendenza e validità tra le parti del contratto di locazione dell'11.5.2016, e, anzi, la efficacia dello stesso, senza soluzione di continuità, sin dalla data di sottoscrizione del medesimo
(…) Mentre nella fattispecie che si sta ipotizzando (invalidità del contratto di locazione del 20.9.22 e insussistenza di altro rapporto locativo) la esponente occuperebbe il Locale senza titolo, e in tal caso controparte per ottenere la consegna del Locale dovrebbe promuovere un ordinario giudizio proponendo un'azione reale (…)” (v. pag.

5-6 della comparsa di costituzione).
Di poi, in merito alla eccepita invalidità del contratto di locazione del 20/9/2022 per omessa registrazione dello stesso, al fine di disattenderla, è sufficiente la replica del locatore nelle note autorizzate 27/6/2024 “(…) In merito alla eccepita mancata registrazione del rapporto di locazione si produce telematicamente il modello F24 di quietanza estratto dal cassetto fiscale della società Parte_1 documento già depositato alla scorsa udienza del 05.06.2024, che attesta
l'avvenuto rituale pagamento dell'imposta di registro afferente il rapporto di locazione de quo (…)” (v. modello F24 di quietanza prodotto dall'attore in allegato alle note 27/6/2024).
In ogni caso, per il periodo 1/5/2022 – 1/4/2023 compreso, il canone è stato pattuito in € 120.000,00 annue (v. doc.

1-2 attore); di talché,
l'imposta, calcolata su pari valore, risulta correttamente versata (v. doc. 8 convenuto); con la precisazione che “Nell'ambito della determinazione del reddito di locazione, la pattuizione della riduzione del canone originario intervenuta tra i contraenti a mezzo di scrittura privata non è soggetta a registrazione obbligatoria - a differenza della cessione, risoluzione e proroga - ma rappresenta una mera facoltà delle parti onde renderla più facilmente opponibile ai terzi (…)” (v. Cass.
7644/2022).
In conclusione, a fronte della conclamata morosità del conduttore, con discendente violazione delle disposizioni previste nell'art. 3 del contratto inter-partes ed avveramento della pattuita clausola di
Pagina 13 Dott. Renato Buzi risoluzione (art. 14 del contratto), ben può essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per l'accertato grave e colpevole inadempimento della società convenuta.
Sotto il profilo metodologico, va ora posto in risalto, come si ritenga di dover far applicazione del criterio della "ragione più liquida", il quale suggerisce al Giudice un approccio interpretativo con verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, preferibile - per economia processuale ed ove consenta una più rapida ed agevole soluzione della controversia - rispetto a quello della coerenza logico- sistematica, con la conseguenza che nell'analisi delle questioni è consentito sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare di cui all'art. 276 c.p.c., tralasciando l'analisi delle questioni logicamente preordinate, ma non dirimenti (v. Cass. S.U.
24883/2008, Cass. S.U. 26242/2014, Cass. S.U. 9936/2014).
Quindi, poiché la decisione fonda sulla declaratoria di risoluzione del contratto, in ossequio al criterio della "ragione più liquida", si verifica una situazione di "assorbimento improprio" delle altre domande e questioni, tra cui quella dell'eccepita nullità delle clausole contrattuali che prevedono la rinuncia del conduttore all'indennità di avviamento alla scadenza del contratto e/o che, in via surrettizia, violino il principio dettato dalla legge 392/1978 che vieta gli aggiornamenti del canone superiori al 75% delle rilevazioni ISTAT.
Per mera completezza, va comunque evidenziato che, sulla nullità o meno della clausola di preventiva rinuncia del conduttore all'indennità di avviamento commerciale, si registrano opposti orientamenti (v., da un lato, ex multis Cass. 22826/2022 e Cass. 15373/2018, dall'altro, Cass.
24221/2019 e Cass. 8705/2015); di talché, la sussistenza di un diritto vivente sulla questione nel senso di uniforme e stabile approdo esegetico, oltre che affermazione implicitamente già contraddetta dall'autorità delle sezioni unite (v. Cass. Sez. un. 14861/2017, secondo cui la norma dell'art. 79, L. n. 392/1978 “(…) prefigura una indisponibilità proiettata in futuro, rivolta ad evitare una elusione preventiva dei diritti del conduttore, ma non esclude la possibilità di disporne una volta che gli stessi siano sorti e possano essere fatti valere (…)”), è stata anche espressamente ritenuta non condivisibile nel medesimo ambito sezionale (v. Cass. 15373/2018, che espressamente dichiara isolata ed in contrasto con la prevalente giurisprudenza di legittimità “(…) la pregressa statuizione di Cass. civ., 29 aprile 2015,
Pagina 14 Dott. Renato Buzi n. 8705, in Giur. It., 2015, 2332, secondo la quale, invece, è possibile la rinuncia da parte del conduttore ai diritti derivantigli dal contratto di locazione, ivi compreso quello alla corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale, qualora ciò avvenga dopo la conclusione del contratto di locazione e in corrispettivo di una riduzione del canone già concordato (…)”), che aveva in tal modo smentito anche la pretesa avvenuta risoluzione del contrasto. Ne discende come la definitiva soluzione del contrasto presupponga l'intervento delle Sezioni Unite.
Ciò detto, acclarato l'inadempimento della società convenuta e dichiarata la risoluzione del contratto, si tratta ora di verificare gli effetti di tale pronuncia.
Al riguardo, l'art. 1458, comma 1, c.c. prevede che “la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite”, mentre la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che gli effetti restitutori, conseguenti alla pronuncia di risoluzione del contratto ed al venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni già eseguite, siano subordinati ad una espressa domanda di parte, domanda peraltro svincolata dall'eventuale responsabilità nella risoluzione del contratto stesso (v. Cass. 2439/2006).
Si rammenta sul punto che il debito restitutorio non trova infatti la sua giustificazione nella colpa, ma nella risoluzione, che sanziona il venir meno del contratto ed impone il ristabilimento della situazione ad esso anteriore e, quindi (fatte salve quelle relative ai contratti di durata), priva di titolo le prestazioni anteriormente eseguite da entrambe le parti;
pertanto gli effetti liberatori (ex nunc) e quelli restitutori (ex tunc) si verificano anche nei confronti ed a favore della parte inadempiente per il semplice fatto della risoluzione, che lascia privo di causa ogni adempimento futuro in relazione al contratto e rende indebite, ob causam finitam, le prestazioni già effettuate.
Nel caso di specie, il ha chiesto, in conseguenza della Parte_1 risoluzione del contratto, il rilascio da parte di del Controparte_1 compendio oggetto della locazione.
Essendo venuta meno la causa giustificatrice del possesso, connesso al contratto di locazione dichiarato risolto, va ordinato il rilascio dell'immobile locato.
Pagina 15 Dott. Renato Buzi Per quanto riguarda la data del rilascio ex art. 56 L. 392/1978, si ritiene opportuno, considerati, da un lato, durata e persistenza della morosità, e dall'altro, l'oggetto dell'attività esercitata, fissare al
30/4/2025 la data di rilascio dell'immobile in questione.
Riprendendo il discorso sugli effetti della risoluzione del contratto va osservato che la locazione ha natura di contratto ad esecuzione continuata, che si concreta nella corresponsione del canone integrata dal godimento del bene protrattosi nel tempo (cfr. Cass. 3019/1996). Per tale motivo la sentenza che pronuncia la risoluzione per inadempimento di un contratto ad esecuzione continuata e periodica, sebbene di carattere costitutivo, ha efficacia retroattiva ex art. 1458 c.c. solo dal momento dell'inadempimento, non estendendosi i propri effetti alle prestazioni già eseguite.
Inoltre, in materia di contratti di locazione, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola posta dall'art. 1453 c.c., non si applica la regola generale per cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che il convenuto non può più eseguire la sua prestazione e contemporaneamente all'attore non è più consentito di pretenderla.
Al riguardo, emerge che la parte che abbia domandato la risoluzione non
è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, per cui non è ipotizzabile il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirglielo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è pertanto tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, impregiudicato l'obbligo di risarcire l'eventuale maggior danno (v. Cass. 8076/2002).
Per quanto riguarda il pagamento dei canoni di locazione, stante le superiori osservazioni, si deve ritenere che l'inadempimento riguardi i periodi indicati nelle citazioni, nelle memorie integrative e nelle note di trattazione scritta 24/3/2025.
Per quanto riguarda il dies ad quem, va considerata la data fissata per rilascio.
Pertanto, stante quanto pattuito dalle parti in ordine al canone locativo dapprima all'art. 3 del contratto 20/9/2022 e poi nella
Pagina 16 Dott. Renato Buzi scrittura di riduzione del canone 26/4/2023 (v. doc.

1-2 della società citante), la conduttrice detratto quanto già pagato (€ Controparte_1
60.000,00), va condannata al pagamento di € 240.000,00, per canoni insoluti relativi al periodo da gennaio 2024 ad aprile 2025, oltre al pagamento degli ulteriori canoni (pari ad € 16.000,00 mensili) fino all'effettivo rilascio dell'immobile, in caso di eventuale prosecuzione dell'occupazione successiva al 30/4/2025 (v. prospetto di calcolo contenuto nelle note di trattazione scritta del locatore, depositate il
24/3/2025 nel fascicolo telematico;
cui, peraltro, va aggiunto il canone dovuto per il mese di aprile 2025); il tutto oltre interessi legali dalle singole scadenze fino al saldo effettivo.
Le spese di lite seguono la soccombenza della società conduttrice convenuta ex art. 91, comma 1, c.p.c. e si liquidano (applicati i parametri tariffari minimi) in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale di Velletri, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) dichiara risolto il contratto di locazione inter-partes 20/9/2022, per cui è causa;

2) dispone il rilascio, da parte della conduttrice del Controparte_1 compendio immobiliare di proprietà di sito in Castel Parte_1
Gandolfo, Via Spiaggia Del Lago n. 6, riportato al N.C.E.U. di Roma al foglio 2, particella 115, sub 506, Graffato 507, meglio indicato in motivazione;

3) fissa al 30/4/2025 la data per l'esecuzione del provvedimento di rilascio;

4) condanna la conduttrice al pagamento, in Parte_2 favore della locatrice della complessiva somma di € Parte_1
240.000,00, per canoni insoluti, oltre al pagamento degli ulteriori canoni (pari ad € 16.000,00 mensili) e fino all'effettivo rilascio dell'immobile, in caso di eventuale prosecuzione dell'occupazione successiva al 30/4/2025; il tutto oltre interessi legali dalle singole scadenze fino al saldo effettivo;

5) rigetta quanto al resto le contrapposte domande avanzate dalle parti;

6) condanna al pagamento delle spese di lite, che Controparte_1 liquida, in favore di in € 7.052,00 per compenso, e € Parte_1
800,00 per spese, oltre rimborso forfettario (pari al 15% del compenso), oneri fiscali e contributivi nella misura legalmente dovuta.
Pagina 17 Dott. Renato Buzi Velletri, 27/3/2025
Il Giudice dott. Renato Buzi
Pagina 18 Dott. Renato Buzi