R.G. n. 2116/2016
RE PU BBLICA ITALIAN^A
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
Il Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica e in funzione di Giudice di Appello, nella persona del Giudice dott.ssa Simona Merra, pronuncia la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2116/2016 di R.G., promossa da:
,in persona del legale rappresentate Controparte_1 pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Michele Sorgente, presso il cui studio sito in Bari alla via Luigi Luzzatti n. 15 ha eletto domicilio, giusta mandato in atti;

- appellante -
CONTRO
Controparte_2 rappresentato e difeso dall'avv. Gabriella Panaro, presso il cui studio sito in Bari alla via Beatillo n. 20 ha eletto domicilio, giusta mandato in atti;

- appellato -
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 2546/2015 del 17.09.2015 (depositata il 14.12.2015), resa dal Giudice di Pace di Bari nel giudizio iscritto al n. R.G. 217/2014; mediazione.
CONCLUSIONI: come rassegnate nelle note di trattazione scritta, depositate dalle parti costituite in vista dell'udienza del 02.12.2024 e nei propri scritti difensivi, che si intendono interamente richiamati.
CONSIDERATO IN FATTO ED IN DIRITTO
che, quanto al profilo processuale inerente alla decisione della causa, mette conto rilevare che l'udienza di precisazione delle conclusioni è stata celebrata in applicazione del disposto dell'art. 127 ult. co. e dell'art. 127 ter c.p.c., mediante comparizione figurata nelle forme della trattazione c.d. scritta (cfr. decreto di fissazione udienza).

MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione notificato in data 15.11.2013 lo Parte_1
[...] (d'ora in avanti CP_1 ) conveniva in giudizio dinanzi al Giudice di Pace di Bari ^CP_²
[...] per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “1) accertare e dichiarare che la messa in
,
relazione per la compravendita dell'immobile sito in Bari -Palese Via Vico XII Corso Vit. Emanuele
n. 6 di proprietà della sig.ra Controparte_3 è avvenuta tra la sig.ra Controparte_3 e il sig.
a seguito dell'attività di mediazione posta in essere dallo [...] Controparte_2 ; 2) accertare e dichiarare la maturazione del compenso a favore dello Controparte_4 al sig. Controparte_2 per €3.500,00 compreso di IVA in capo Parte_1
per tutto quanto esposto in atto;
3) per l'effetto, condannare il sig. Controparte_2 al pagamento ^Parte_¹della complessiva somma di € 3.500,00 (comprensiva di IVA), in favore di a titolo di compenso per il mediatore ovvero di quell'altra maggiore o minore che
[...]
,
dovesse risultare di giustizia;
il tutto, oltre interessi legali e svalutazione monetaria dalla data dell'avvenuta comunicazione di avvenuta accettazione della proposta di acquisto ovvero dalla domanda sino al dì del soddisfo nei limiti di competenza per valore del Giudice adito;
4) con vittoria di spese e competenze del presente giudizio".
La parte attrice esponeva in fatto che, nell'esercizio della propria attività di mediazione immobiliare, in data 01.02.2013 riceveva una proposta di acquisto da rigu^ardante Controparte_2
l'immobile sito in via Vico XII Corso Vittorio Emanuele n. 6 a Bari, di proprietà di ^CP_³
[...] nello specifico, trattavasi di un appartamento sito al piano rialzato composto da 2 vani oltre accessori.
Riferiva l'attore che il prezzo di acquisto veniva fissato in €. 75.000,00 e, contestualmente alla proposta, il Purgatorio sottoscriveva il riconoscimento del compenso provvigionale di €. 3.500,00 da versarsi al momento della comunicazione di avvenuta accettazione della proposta di acquisto.
Tale ultimo evento, quindi, si verificava la settimana successiva e, in data 08.02.2013, la società attrice ne dava comunicazione al Purgatorio;
veniva fissato, inoltre, al 21.02.2013 il giorno in cui sarebbe stata sottoscritta la scrittura privata. Nondimeno, in data 18.02.2013, perveniva alla Pt_1
Parte_1 un telegramma da parte di Controparte_2 con il quale comunicava di non voler più
,
proseguire nell'acquisto dell'immobile adducendo motivazioni prive di fondamento.
Pertanto, in tesi di parte attrice, si era verificata la condizione prevista dal contratto (la comunicazione di accettazione della proposta di acquisto) e, quindi, il Purgatorio era debitore della somma di €. 3.500,00 a titolo di provvigioni. ^Sosteneva ^la CP_1 dunque, che il comportamento del convenuto era in netta antitesi rispetto alla lettera dell'art. 1754 c.c.: infatti, senza l'attività dell'attrice, non vi sarebbe stata alcuna messa in relazione delle parti, la quale aveva dato esito positivo alla luce della proposta del ⁰¹.⁰².²⁰¹3 ^accettata ^dalla CP_3 e comunicata dall'agenzia in data 08.02.2013.
In ragione di tanto, il compenso appariva maturato da parte della CP_1 , anche alla stregua del pacifico orientamento giurisprudenziale secondo cui il mediatore maturava il diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare veniva concluso per effetto del suo intervento (art. 1755
c.c.), tenendo a mente che non era necessario l'intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo;
infine, con riferimento al nesso causale, la giurisprudenza di legittimità aveva da tempo chiarito che l'attività del mediatore poteva ridursi anche alla semplice segnalazione dell'altro contraente.
Concludeva, quindi, la CP_1 per il riconoscimento della provvigione di € 3.500,00 articolando le conclusioni come in premessa.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 27.01.2014 si costituiva in giudizio
Controparte_2 che contestava integralmente la domanda attorea in ogni sua richiesta e
,
deduzione.
Deduceva il Purgatorio che in data 01.02.2013 provvedeva al versamento della somma di €.
2.000,00 a titolo di proposta di acquisto per l'immobile oggetto del giudizio, di proprietà di CP_3
[...] e che tale proposta veniva accettata dalla proprietaria, cliente dell'agenzia CP_1
Tuttavia, a seguito di ricerche effettuate presso il catasto di Bari il convenuto scopriva che alcune circostanze relative all'immobile erano state taciute all'acquirente: in particolare, l'immobile risultava censito presso l'Agenzia del Territorio di Bari sez. urbana PA fg 1 p.lla 2051 sub 4 zona censuaria 4 categoria A/£ classe 5 vani 4 r.c. €. 619,75.
Ebbene, da un confronto effettuato dal geometra CP_5 al fine di verificare la corrispondenza tra la planimetria non catastale mostrata dalla CP_1 e quella catastale, emergevano gravi irregolarità di cui l'acquirente CP_2 non era stato mai informato: infatti, nella proposta di acquisto veniva indicata una consistenza di 2.5 vani anziché gli effettivi 4 vani;
inoltre, il cortile privato cui faceva riferimento l'annuncio di vendita non veniva indicato nella proposta di acquisto sottoscritta dal convenuto e, peraltro, nella planimetria non catastale esso veniva indicato con una linea tratteggiata, rappresentando questo un errore perché il tratteggio avrebbe dovuto essere applicato dall'ufficio catastale solo nei casi di fusione di unità definite economicamente aventi proprietà diverse.
Quindi, aggiungeva il convenuto, il cortile privato avrebbe dovuto essere rappresentato con una linea continua nera chiusa e inscritta e non con il tratteggio, che indicava la pluralità di proprietari.
Suddetto cortile, infine, si rivelava essere un'area di pertinenza scoperta comune a tutti i subalterni, poiché la parentesi graffa applicata alla particella 2051 indicava che quell'area o cortile era un'area comune a tutti gli immobili ivi insistenti;
pertanto, la parte alienante avrebbe dovuto procedere al frazionamento in due parti della pertinenza stessa e fondere quella di minor consistenza con l'unità immobiliare de qua.
Tutte queste circostanze erano state taciute dalla CP_1 e, una volta scoperte, il Purgatorio aveva fatto presente all'agenzia che l'acquisto si sarebbe potuto perfezionare solo con l'eliminazione della situazione ingannevole che era stata taciuta dall'intermediario.
Tuttavia tali rimostranze erano rimaste prive di riscontro.
Concludeva, quindi, per l'applicazione dell'art. 1759 c.c. in tema di responsabilità del mediatore, con la conseguenza che nessun compenso era dovuto all'agenzia attrice, chiedendo, inoltre, la condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., con vittoria delle spese del giudizio.
L'istruttoria si articolava mediante c.t.u. ed espletamento delle prove orali: gli interrogatori formali delle parti, e la prova testimoniale di Testimone_1 per la società attrice.
Esaurita la fase istruttoria, la causa veniva rinviata alla udienza del 15.09.2015, in cui il
Giudice di Pace si riservava per la decisione.
Con sentenza n. 2546/2015 del 27.09.2015 (depositata il 14.12.2015), il Giudice di Pace di
Bari, ritenendo non esservi corrispondenza fra le caratteristiche dell'immobile dell'annuncio dell'agenzia e quello del registro catastale, rigettava la domanda attorea e così statuiva: rigetta la
,in persona del suo legale domanda;
condanna Controparte_1
-
CP_6 al pagamento delle spese di CTU nella misura rappresentante pro tempore sig.
,
liquidata in corso di causa;
- condanna , in persona Controparte_1 del suo legale rappresentante pro tempore sig. CP_6 al pagamento delle processuali و
liquidate in complessivi €. 1.205,00 (studio €. 700,00, introduttiva €. 240,00, istruttoria €. 335,00, decisoria €. 405,00) oltre spese generali 15%, CNCAP e IVA come per legge con distrazione in favore dell'avv. Gabriella Panaro;
- rigetta ogni altra domanda".
Avverso tali esiti giurisdizionali insorgeva la Parte_1 proponendo gravame con atto di citazione notificato in data 04.02.2016, chiedendo la riforma integrale della sentenza resa in primo grado, con vittoria di spese del doppio grado di giudizio.
Deduceva l'appellante innanzitutto errori materiali commessi dal giudice di primo grado, quali l'indicazione del procedimento civile: “217/08” in luogo di 217/14; delle parti: "Pt_1 casa - studio palese - Controparte_1 in luogo di CP_1 ; del domicilio: Controparte_1 -
"Luttazzi" in luogo di Luzzatti;
della data di sottoscrizione della proposta: "01.03.13" in luogo di
01.02.13; dell'ubicazione dell'immobile: "vico XIII" in luogo di vico XII;
dell'ammontare dei compensi liquidati: l'importo di € 1.205,00 non corrispondente alla somma delle fasi riconosciute (€.
700,00 + €. 240,00 + €. 335,00 + €. 405,00= €. 1.680,00); della liquidazione della fase di studio:
l'ammontare della fase di studio riportava un valore superiore a quella prevista per legge (ossia €.
700,00 in luogo di €. 225,00). Nel merito, l'appellante Parte_1 rilevava la non aderenza delle conclusioni cui era giunto il Giudice di primo grado rispetto alle risultanze istruttorie: infatti, era stato trascurato il dato rappresentato dall'avvenuta messa in relazione delle parti contraenti ad opera dell'agenzia.
In particolare, dall'interrogatorio formale dello stesso convenuto era emerso che senza l'attività del mediatore egli non avrebbe avuto conoscenza dell'immobile; dalla proposta di acquisto, invece, si ricavava che il Purgatorio si era impegnato al pagamento della provvigione di €. 3.500,00
"al momento della comunicazione di avvenuta accettazione della proposta d'acquisto” e la stessa era documentalmente provata dalla nota a/r dell'08.02.2013, con cui l'agenzia immobiliare comunicava all'acquirente la formale accettazione della proposta da parte della proprietaria.
Deduceva, ancora, l'appellante che il Giudice di prime cure non aveva fatto corretta applicazione dell'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui il diritto al compenso del mediatore era da ritenere sussistente allorquando la “messa in relazione” delle parti, da questi operata, avesse costituito l'antecedente della conclusione del contratto.
Sempre con riferimento alla giurisprudenza sul punto, evidenziava la ^CP_1 ^che ⁱl ^Giudice di Pace avrebbe dovuto pronunciarsi in merito alla fondatezza della domanda avanzata dallo Pt_1
Parte_2 atteso che il requisito del nesso di causalità tra l'attività effettuata dal di mediatore e la conclusione dell'affare poteva considerarsi soddisfatto anche qualora l'attività del mediatore si fosse ridotta alla semplice segnalazione dell'altro contraente, sempre che detta attività fosse il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti.
Parte_1 che nonCon riferimento alle caratteristiche dell'immobile, assumeva la poteva parlarsi di differenza tra l'annuncio pubblicitario e le caratteristiche catastali poiché la proposta di acquisto avanzata alla venditrice era stata letta, discussa e sottoscritta dal Purgatorio che, dunque, ne aveva riconosciuto come rispondente al vero il contenuto;
inoltre, l'appellato aveva visionato l'immobile a mezzo di un incaricato dell'agenzia mobiliare, così potendo appurare direttamente le caratteristiche della casa, la sua ripartizione ed i relativi vani;
egli, peraltro, era a conoscenza della consistenza catastale dell'immobile poiché il preventivo di spesa notarile, redatto e sottoposto al suo vaglio, era stato quantificato sulla base del dato catastale;
infine, rilevava l'appellante che l'eccepita differenza sostanziale tra quanto pubblicizzato, quanto riportato nella proposta di acquisto e quanto risultante catastalmente era rimasto privo di riscontro probatorio.
Non vi era, altresì, alcuna divergenza sostanziale nella quantificazione dei vani tra quanto pubblicizzato (2 vani più accessori) e quanto riportato in catasto (4 vani), poiché il catasto qualificava come "vani" anche gli "accessori" (bagno, ripostiglio, cucina, ecc.) e la loro numerazione risponde a necessità di natura fiscale irrilevanti rispetto alla commercializzazione e alla vendita del bene.
Non vi era stata, deduceva allora l'appellante, una violazione degli obblighi informativi del mediatore poiché, come chiarito dal C.T.P. di parte attrice, arch. Persona_1
nell'indicazione degli annunci di vendita di una qualsiasi agenzia immobiliare, per prassi consolidata, al fine di consentire la comune comprensione, andavano considerati vani quelli adibiti a soggiorno, camera da letto, studio, sala lettura (ambienti cd. abitativi) e come accessori quelli destinati a funzione di cucina, bagno, lavanderia, ecc. (ambienti non abitativi): tale distinzione rinveniva, peraltro, dai
Regolamenti Edilizi vigenti, tra cui quello del Comune di Bari (art. 118, punti nn. 1 e 2).
Alle medesime conclusioni era giunto il C.T.U. nominato dal Giudice di Pace, arch. rilevando che: "nella descrizione riportata nella proposta d'acquisto, non vi è indicazione Per_2
della consistenza catastale ma solo della composizione dell'appartamento".
Affermava, allora, la società appellante che dalla proposta d'acquisto si evinceva che il cortile non costituiva oggetto di vendita e, pertanto, era irrilevante la circostanza del tratteggio o della linea continua evidenziata da parte convenuta, atteso che lo stesso C.T.U. aveva sostenuto che lo spazio esterno non era indicato nella proposta e che non fosse contemplato nella stessa alcun riferimento ad uno spazio esterno di esclusiva proprietà, e tanto veniva confermato anche dal teste Tes_1 ^Precisava ^la Parte_1 che, invero, alcuna planimetria era stata consegnata al Purgatorio;
sul punto, non era stata raggiunta dall'attività probatoria del convenuto la dimostrazione del contrario, mentre il teste di parte attrice Tes_1 - che si era occupato di mostrare l'appartamento all'acquirente aveva escluso categoricamente la circostanza.
La condotta tenuta dall'appellante, quindi, era sempre stata caratterizzata da correttezza, non essendo stata taciuta alcuna circostanza era sottaciuta al Purgatorio.
Contestava, poi, la natura atecnica e personale delle considerazioni del CTU nella parte in cui aveva affermato che non era da escludere “che l'agenzia, artatamente, non abbia precisato la circostanza sulla esclusività della proprietà, in quanto non rispondente alla realtà e, quindi, non l'abbia riportata nella descrizione inserita nella proposta di acquisto", rimarcando che dette considerazioni non potessero rilevare ai fini decisori.
Infine, parte appellante evidenziava le contraddizioni in merito al criterio con cui il Giudice di Pace aveva valutato le risultanze probatorie.
Innanzitutto, non si comprendeva dalla sentenza impugnata perché il giudicante avesse ignorato il comportamento stragiudiziale del convenuto;
in secondo luogo, la motivazione era insufficiente perché aveva omesso di pronunciare le ragioni per le quali le prove orali fornite da parte attrice erano state irrilevanti o infondate.
Tale mancata motivazione non poteva, inoltre, essere ricondotta all'art. 115, co. 2 c.p.c. ed al c.d. fatto notorio, come invece richiamato da parte convenuta;
tantomeno il principio del c.d. libero convincimento (art. 116 c.p.c.) poteva esonerare il Giudice dalla motivazione e valutazione delle prove e risultanze acquisite;
pertanto, la sentenza appellata risulta essere in violazione dell'art. 2697
c.c., a norma del quale vi era un obbligo per il Giudice, allorquando fossero allegati fatti estintivi, di formulare un giudizio di attendibilità in ordine a tutte le risultanze emerse. Concludeva, quindi, con il motivo sulla riforma delle spese di liquidazione delle spese di giudizio, con ulteriore richiesta di vittoria delle spese del secondo grado. ^CP_²Con comparsa di costituzione e risposta del 27.05.2016 si costituiva in giudizio
[...] , contestando ogni avversa deduzione, eccezione, produzione e richiesta, instando per il rigetto dell'appello, siccome infondato in fatto e in diritto e, per l'effetto, per la conferma integrale della sentenza impugnata, con condanna dell'appellante al pagamento delle spese di giudizio.
In via preliminare, il CP_2 evidenziava che gli errori materiali - effettivamente presenti nella sentenza di primo grado - non potevano costituire motivo di appello, potendo al più l'attore proporre istanza di correzione, nei modi e nei tempi di legge.
Nel merito, sottolineava l'appellato che non vi era nulla da eccepire sulla circostanza che il rappresentante della Società appellante avesse proposto al Purgatorio l'acquisto dell'abitazione sita in Bari-Palese e, a conferma di tanto, vi era la circostanza che l'acquirente, in data 01.02.2013, aveva provveduto al versamento della somma di €. 2.000,00 a titolo di proposta di acquisto.
Detta proposta era stata accettata da Controparte_3 cliente della agenzia CP_1 ^e
proprietaria dell'immobile in questione.
Di conseguenza, deduceva il Purgatorio, tutte le sentenze richiamate nell'atto di appello erano inconferenti, in quanto riguardavano l'ipotesi in cui fosse controverso che il mediatore avesse creato un contatto tra il proprietario e il presunto acquirente che, viceversa, nel caso di specie era un dato pacifico.
La questione giuridica su cui soffermarsi, invece, era quella attinente alla diversità delle caratteristiche catastali tra l'immobile, la sua descrizione nella proposta di acquisto e la sua presentazione nell'annuncio pubblicitario.
,Le gravi irregolarità emerse dai controlli effettuati dal geometra CP_5 ^rilevava
l'appellato, non erano mai state evidenziate dal mediatore, il quale aveva presentato all'acquirente una realtà diversa da quella effettiva: infatti, nella proposta di acquisto veniva indicata una consistenza errata, dichiarata vani 2.5, e non gli effettivi vani 4, circostanza questa che aumentava inevitabilmente la rendita catastale dell'immobile e il valore dello stesso;
tale discrepanza era stata confermata anche dal CTU che nella sua relazione precisava “la cucina viene contata 1 vano, indipendentemente dalla superficie - controparte sostiene che vada considerata come accessori - gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi e corridoi vengono contati 1/3 di vano - e controparte li considera accessori)".
In altri termini, in tesi di parte appellata, il mediatore avrebbe dovuto assicurare al potenziale acquirente interessato all'immobile la veridicità e la completezza dei dati catastali indicati.
Diventava evidente, allora, che la testimonianza e l'interrogatorio formale di parte attrice erano inattendibili, atteso che il rappresentante legale della CP_1 ^continuava a ^sostenere ^che
l'appartamento era composto da 2 vani - contrariamente alle conclusioni della CTU - e che il teste Tes_1 aveva affermato di non aver mostrato la planimetria catastale al Purgatorio, circostanza non rispondente al vero.
Non vi era dubbio, quindi, sul fatto che l'annuncio pubblicitario fosse completamente fuorviante, e la prova di tanto era data dalle conclusioni del CTU.
Inoltre, era chiaro che il Purgatorio non avrebbe potuto appurare le caratteristiche taciute dalla agenzia attrice semplicemente visionando l'immobile, trattandosi, evidentemente, di caratteristiche catastali non visibili ad occhio nudo;
era da smentire, quindi, quanto sostenuto dall'appellante, ^secondo ^cui ⁱl CP_2 era a conoscenza della consistenza catastale dell'immobile poiché il preventivo di spesa notarile era stato redatto davanti a lui e quantificato sulla base del dato catastale: infatti, o vi era un errore nel preventivo di spesa notarile oppure la società appellante non aveva mai avuto contezza effettiva della consistenza catastale dell'immobile.
Con riferimento al cortile privato, deduceva l'appellato, poteva notarsi ancora una volta la condotta non trasparente della società appellante: il CTU, effettivamente, aveva sostenuto che alcun riferimento ad uno spazio esterno di esclusiva proprietà si potesse rinvenire nella proposta di acquisto,
e questo era incontestabile;
tuttavia, nel volantino pubblicitario e nella pubblicità presente su Internet si leggeva di un “piccolo cortile privato pavimentato” e “giardino privato".
Nell'esaminare il trafiletto pubblicitario in atti depositato da parte appellata, infatti, il CTU aveva concluso nel senso che “il gergo utilizzato (nella proposta d'acquisto) può considerarsi vago, infatti non è da escludere che l'agenzia, artatamente, non abbia precisato la circostanza sulla esclusività della proprietà, in quanto non corrispondente alla realtà e, quindi, non l'abbia riportata nella descrizione inserita nella proposta d'acquisto".
Andava ribadito, inoltre, che nella planimetria offerta al convenuto dall'agenzia ^CP_1 ^il ridetto giardino/cortile veniva indicato con una linea tratteggiata, circostanza questa che evidenziava un palese errore, in quanto, come ben chiarito nella relazione peritale esibita agli atti di causa, catastalmente il tratteggio veniva applicato e concesso dall'ufficio, così come prevedevano le circolari ministeriali in materia catastale, solo nei casi di fusione di unità definite economicamente aventi proprietà diverse;
in ragione di ciò, secondo quanto rappresentato dalla planimetria rilasciata al
Purgatorio, il presunto cortile privato andava rappresentato con una linea continua nera chiusa e inscritta e non con il tratteggio.
Allora, affermava il Purgatorio, era opportuno chiedersi come mai la CP_1 ^aveva pubblicizzato nella descrizione dell'immobile in vendita l'esistenza di un "giardino/cortile privato pavimentato" se poi nell'atto di gravame dichiarava che nella proposta di acquisto il cortile non costituiva oggetto di vendita.
Infatti, andava ribadito che il Purgatorio, dopo essere venuto a conoscenza delle circostanze evidenziate, era stato chiaro sul fatto che l'acquisto si sarebbe potuto perfezionare solo con l'eliminazione della situazione ingannevole che era stata taciuta dall'intermediario, comunicandolo con le missive del 18.02.2013 e del 05.03.2013, a cui non era mai stato dato riscontro.
In definitiva, come già sottolineato dalla sentenza di primo grado, la responsabilità del mediatore ai sensi dell'art. 1759 c.c. era evidente.
Con riferimento, infine, alla presunta illogicità della motivazione nella valutazione delle risultanze probatorie, deduceva l'appellato che il potere discrezionale del Giudice nella scelta e nella valutazione degli elementi probatori faceva in modo che egli non fosse tenuto ad analizzare e discutere, nella motivazione della sentenza, distintamente i singoli elementi di prova acquisiti al processo, ma che dovesse tenere conto di tutte le circostanze decisive risultanti dal complesso probatorio, e mettere in rilievo quanto necessario per chiarire e sorreggere adeguatamente la ratio decidendi, sempre e comunque alla luce del principio del libero convincimento.
Concludeva, quindi, per la correzione degli errori materiali della sentenza impugnata e per il rigetto dell'appello, con conferma della sentenza di primo grado, con vittoria di spese del secondo grado di giudizio in favore del legale che si dichiarava antistatario.
Acquisito il fascicolo del giudizio di primo grado, in assenza di attività istruttoria, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e, dopo taluni rinvii dettati da esigenze di riorganizzazione del ruolo di cognizione, anche in conseguenza dell'emergenza epidemiologica da
COVID-19, trattenuta in decisione all'udienza del 02.12.2024, con assegnazione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, ai sensi dell'art. 352 c.p.c..
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Tutto ciò premesso in punto di fatto, le questioni sorte nel contraddittorio delle parti devono essere esaminate secondo il seguente ordine logico giuridico.
Occorre preliminarmente esaminare l'eccezione di parte appellante relativa al tardivo deposito della comparsa conclusionale dell'appellato.
L'eccezione è fondata.
Mette conto di rilevare, infatti, che il termine di 60 giorni per il deposito della comparsa conclusionale previsto dalla norma di rito, decorrente dalla data dell'ordinanza del 02.12.2024, scadeva il giorno 31.01.2025; la comparsa conclusionale di parte appellata, invece, è stata depositata in data 02.02.2025: va dichiarata, quindi, la sua tardività e conseguente inammissibilità.
Parte_1 ha ^sollevato ^eccezione ^diSempre in via preliminare, parte appellante inammissibilità di eccezioni nuove ex art. 345 co. 2 c.p.c., con particolare riferimento alla parte della comparsa di costituzione e risposta in appello del CP_2 in cui lo stesso affermava, per la prima volta, che o vi era un errore nel preventivo di spesa notarile ovvero la società appellante non aveva mai avuto contezza effettiva della consistenza catastale dell'immobile.
L'eccezione si appalesa infondata per le ragioni che seguono.
La tematica, invero nuova, della rilevanza del preventivo di spesa notarile veniva per la prima volta introdotta da parte appellante, a pag. 11 dell'atto di appello in cui si legge che "il sig. CP_2 era parimenti a conoscenza della consistenza catastale dell'immobile poiché il preventivo di spesa notarile, redatto davanti a lui e sottoposto al suo vaglio, era stato quantificato sulla base del dato catastale"; a tanto seguiva la risposta dell'appellato a pag. 4 della comparsa di costituzione, oggetto di eccezione, articolata nei seguenti termini: "Viene così smentito in maniera incontrovertibile quanto sostenuto a pag. 11 dell'atto di appello della ^CP_1 [...]. Delle due l'una: o ci troviamo di fronte ad un errore nel preventivo di spesa notarile oppure la società appellante non ha mai avuto contezza effettiva della consistenza catastale dell'immobile".
Osserva il Giudice che entrambe le affermazioni possono essere qualificate alla stregua di mere difese: infatti, non traducendosi le stesse nell'allegazione di un fatto impeditivo, estintivo o modificativo nuovo, non sono precluse, rappresentando meramente delle argomentazioni che le parti hanno ritenuto di sostenere al fine di corroborare le proprie opposte tesi.
Pertanto, come stabilito dalla giurisprudenza di legittimità, “Le mere difese, volte a contrastare genericamente le avverse pretese senza tradursi nell'allegazione di un fatto impeditivo, modificativo o estintivo rispetto alle stesse, non sono precluse, ancorché "nuove", in appello poiché esse non rientrano nel campo di applicazione dell'art. 345, comma 2, c.p.c. che vieta espressamente la proposizione delle sole nuove eccezioni in senso proprio, ossia quelle non rilevabili d'ufficio, e non, indistintamente, tutte le difese comunque svolte dalle parti" (cfr. Cass. Civ. ord. n. 23796/2018).
Con riferimento, invece, all'istanza di correzione di errori materiali, effettivamente presenti nella sentenza di primo grado, rilevato che non è necessario, in appello, seguire particolari forme per richiedere la correzione e potendo il giudice d'appello emendare gli errori con il proprio provvedimento di secondo grado (cfr. ex multis Cass. Civ. n. 7706/2003), si rimanda al dispositivo.
Passando al merito, l'appello è fondato e merita accoglimento per le ragioni di seguito esplicate.
In primo luogo, è opportuno premettere che non è contestato che la società appellante abbia messo in relazione le parti per la conclusione dell'affare (art. 1754 c.c.) quanto, piuttosto, che l'affare si sia effettivamente concluso per effetto del suo intervento e che il mediatore abbia comunicato alle parti le circostanze ad egli note che potevano influire sulla conclusione dello stesso (combinato disposto dagli artt. 1755 e 1759 c.c.).
La giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che per affare deve “intendersi un'operazione economica e fonte di un rapporto obbligatorio tra le parti" (cfr. ex multis Cass. Civ.
n. 8676/2009).
Nell'odierno giudizio, dalla proposta di acquisto sottoscritta dall'appellato Controparte_2 si evince che essa “con la comunicazione di avvenuta accettazione costituirà contratto preliminare di compravendita immobiliare con ogni altra conseguenza di legge anche in ordine ai diritti vantati dal Mediatore" (cfr. all. 2 all'atto di citazione in primo grado); dunque, essendosi verificata la condizione della comunicazione dell'accettazione con la nota dell'08.02.2013, il contratto preliminare è da ritenersi concluso (cfr. all. 4 all'atto di citazione in primo grado).
Tanto precisato, mette conto rilevare che non vi è stata una violazione dell'art. 1759 c.c. da parte della società appellante.
In primo luogo, deve osservarsi che parte convenuta appellata aveva sostenuto di essersi interessata all'acquisto dell'immobile de quo per mezzo di un annuncio pubblicitario su Internet, il cui stralcio è l'all. 3 alla comparsa di costituzione e risposta in primo grado.
L'annuncio si riferiva a un appartamento di due vani più accessori, mentre dalla planimetria catastale ottenuta e allegata dal convenuto (cfr. all. 5 alla comparsa di costituzione in primo grado), nonché dalle conclusioni del CTU, emergeva che l'appartamento andasse considerato composto da 4 vani (o, al più, di 3.5 vani, concludeva il CTU illustrando il suo metodo di calcolo): invero, come evidenziato dal Giudice di primo grado, in ossequio alle deduzioni del consulente d'ufficio, non vi era una differenza sostanziale, atteso che la superficie rimaneva esattamente la stessa.
Inoltre, come condivisibilmente sostenuto da parte appellante, il CP_2 ^aveva ^comunque visionato l'immobile e, se vi fosse stata una differente composizione dell'appartamento, egli avrebbe potuto nondimeno notarlo e metterlo in evidenza.
Nello stesso annuncio si legge inoltre che, alla voce "dettagli" della “Casa indipendente 65 mq., da ristrutturare, Bari" vi è riportata l'indicazione "Giardino: privato"; ebbene, il dettaglio di tale annuncio non ha trovato seguito nella proposta di acquisto, in cui non vi è alcun riferimento al giardino privato e, ciononostante, il Purgatorio l'ha sottoscritta.
Ad ogni buon conto, giova precisare che nel linguaggio comune la parola "privato” non è sinonimo di “uso esclusivo”: la dicitura nell'annuncio, dunque, ancorchè ipoteticamente ambigua, non è univocamente indice dell'esistenza di un giardino a uso esclusivo del proprietario (potrebbe significare verosimilmente che lo spazio del giardino è privato del condominio e permette di escludere i terzi dall'accesso).
Inoltre, il CP_2 ha affermato di essere entrato in possesso di una piantina dell'appartamento, riferendo che la stessa gli era stata mostrata al momento della proposta di acquisto;
tale circostanza è stata negata da parte appellante (sia dal legale rappresentante della società che dal collaboratore addetto alla visita della casa, Testimone_1 ), ma è evidente che il CP_2 ne ^fosse
in possesso, data l'allegazione al proprio fascicolo di parte (all. 4 alla comparsa di costituzione in primo grado).
Ebbene, l'appellato assume che tale piantina sia prova del mendacio di parte appellante, poiché gli veniva prospettata come planimetria catastale senza che essa lo fosse e poiché divergeva dall'annuncio letto su internet;
tuttavia, sulla stessa vi è la chiara indicazione di un "cortile comune": osserva il Giudice che, a tale lettura, un uomo di normale diligenza avrebbe dovuto porsi un ragionevole dubbio sulla discrepanza tra l'annuncio pubblicitario e la piantina dell'appartamento, -anche e soprattutto alla luce della circostanza che coerentemente con la piantina de qua ^nella
proposta di acquisto non vi era alcun riferimento al giardino e all'esclusività del suo uso.
Può, infatti, riconoscersi che l'annuncio pubblicitario fosse dubbio rispetto al giardino e alla sua esclusività, ma deve altrettanto rilevarsi che l'agenzia nella propria piantina e sopra^ttutto – ^nella
-
proposta di acquisto non veninva menzionata tale pertinenze, ed entrambe sono pervenute all'attenzione del Purgatorio.
Non appare verosimile, inoltre, che a fronte di un documento che hic et nunc poteva smentirlo, come la piantina dell'immobile fornita dalla stessa CP_1 il legale rappresentante della società
avesse, invece, rassicurato il Purgatorio che quel cortile fosse di uso esclusivo e privato.
L'appellato nutriva evidentemente dei dubbi, come si deduce dalle ricerche catastali successive alla sottoscrizione della proposta, ma proprio in ragione di tanto non avrebbe dovuto assumere l'impegno giuridico del contratto preliminare, soprattutto atteso che è stato documentalmente provato che fosse stato informato sull'affare ai sensi dell'art. 1759 c.c.; l'affare, infatti, si è concluso con l'accettazione della proposta di preliminare di compravendita e, sul punto, ha ribadito di recente la giurisprudenza che “Al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita" (cfr. Cass. Civ. n. 2359/2024).
Per tutte le ragioni innanzi esposte, l'appello va accolto, con condanna di Controparte_2 al pagamento della provvigione di €. 3.500,00 (IVA inclusa), oltre interessi dal dì della domanda sino all'effettivo soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in ossequio ai parametri previsti dal D.M. n. 147/2022 in base allo scaglione di riferimento (da €. 1.101,00 a €. 5.200,00), in applicazione dei valori medi con riconoscimento delle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale per il giudizio dinanzi al Giudice di Pace, e di quelle di studio, introduttiva e decisionale per il giudizio di appello.
In ragione della soccombenza del convenuto, va altresì posta definitivamente a suo carico la somma liquidata in corso di causa a favore del consulente tecnico d'ufficio a titolo di compenso per l'attività dal medesimo svolta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica e in funzione di
Giudice di Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da [...] ,con atto di appello notificato il 04.02.2016 nei confronti di Controparte_1 CP_2
[...] , ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) ACCOGLIE l'appello proposto da Controparte_1 e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza n. 2546/2015 del 17.09.2015 (depositata il
14.12.2015), resa dal Giudice di Pace di Bari nel giudizio iscritto al R.G. n. 217/2014, CONDANNA al pagamento della provvigione a favore di Controparte_1Controparte_2
[...] come da contratto di mediazione immobiliare, pari a €. 3.500,00 (IVA inclusa), oltre interessi dal di' della domanda all'effettivo soddisfo;

2) DISPONE la correzione degli errori materiali presenti nella sentenza di primo grado e, segnatamente, ove nell'indicazione del procedimento civile si legge “217/08" debba intendersi
"217/14", ove nell'indicazione di parte attrice si legge C^P_¹ Controparte_1
[...] debba intendersi ", ove nell'indicazione del domicilio si legge Controparte_1
"Luttazzi" debba intendersi "Luzzatti", ove nella data di sottoscrizione della proposta si legge "01.03.13" debba intendersi "01.02.13", ove nell'ubicazione dell'immobile si legge "vico
XIII" debba intendersi "XII";
3) CONDANNA la parte appellata al pagamento, in favore della parte Controparte_2
delle spese di lite che liquida, per il appellante Controparte_1 ,
giudizio di primo grado, in €. 1.265,00, per compensi, oltre esborsi, rimborso spese forfettario 15%,
IVA e CPA come per legge, e per il giudizio di appello in €. 1.701,00, per compensi, oltre esborsi, rimborso spese forfettario 15%, IVA e CPA come per legge.
4) PONE definitivamente a carico di Controparte_2 le spese di CTU, liquidate in corso di causa come da separato decreto.
Così deciso in Bari il 17.06.2025.
Il Giudice
dott.ssa Simona Merra