N. 863/2025 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il Giudice preso atto che la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che le modalità di svolgimento dell'udienza in “forma scritta” disposte dal giudice risultano in realtà pienamente conformi alla celebrazione dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., che
“certamente non è tra quelle che richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti” (di recente, Cass. civ., sez. III, 19/12/2022, n. 37137); è stato pure sottolineato che in caso di udienza a trattazione scritta o cartolare il deposito telematico del dispositivo a seguito della camera di consiglio è equivalente alla lettura in udienza (Cass. civ., sez. lav., 21/11/2023, n. 32358 nonché più di recente Cass. civ., sez. lav., 26/06/2024, n. 17587); considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla citata modalità di trattazione dell'udienza; viste le note depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c., mediante lettura e deposito telematico del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

N. 863/2025 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 863/2025 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), elett.te dom.to in Napoli alla Via Parte_1 C.F._1
Schipa n. 91 presso lo studio dell'Avv. ERRICHIELLO FRANCESCA (c.f.:
dal quale è rappr.ta e difesa in virtù di procura in calce alla memoria C.F._2
integrativa
- RICORRENTE
E
(C.F.: ) e (c.f.: Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
), non costituiti, C.F._4
- RESISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo .
CONCLUSIONI: come da note conclusive depositate ex art. 127 ter c.p.c. dalle parti nel fascicolo telematico e da intendersi in questa sede richiamate. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Si rammenta che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n. 4, c.p.c.,, così come novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Ciò premesso, la domanda è fondata e va accolta.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ratione temporis
applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69,
secondo cui “Ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente
legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118
delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
con atto di citazione di intimazione di sfratto per finita Parte_1
locazione ha convenuto in giudizio e Controparte_1 Controparte_2
evidenziando: - di essere proprietaria di un immobile sito in Mugnano di Napoli, alla via
Giuseppe Garibaldi, 13, piano terra, int. 3, catastalmente meglio descritto in ricorso;
- di aver stipulato con essi convenuti un contratto di locazione ad uso abitativo in data 22.10.2021,
registrato in data 15/06/2021, di durata triennale (dal 1.10.2021 al 30.09.2024) con proroga di due anni salvo disdetta, il cui canone mensile ammontava ad euro 330,00; - che con lettera del 8.03.2024 (notificata il 21.03.2024) l'intimante ha manifestato il proprio diniego al rinnovo del contratto per le ragioni in quella sede evidenziate, richiamando espressamente le ragioni enucleate all'art. 3 lett. a) della legge 431/1998, avendo l'esigenza di destinare l'immobile oggetto della precisata locazione ad uso abitativo della propria figlia;
- che benché
il contratto stipulato tra le parti abbia concluso i propri effetti in data 30/09/2024, la convenuta non ha restituito il bene;
- che è interesse attuale dell'istante ottenere il rilascio e rientrare nel possesso del suddetto immobile.
Non si costituivano in giudizio, sebbene regolarmente citati, CP_1
e .
[...] Controparte_2
Nella fase sommaria veniva denegata la convalida dello sfratto e disposto il mutamento del rito, con ordine per l'intimante di curare l'espletamento della condizione di procedibilità
della domanda giudiziale nonché di notificare la relativa ordinanza ai convenuti contumaci.
Avendo parte ricorrente provveduto a tanto, va anzitutto dichiarata la contumacia di e ed in secondo luogo dato atto della Controparte_1 Controparte_2
piena procedibilità della domanda.
***
La domanda è anzitutto procedibile alla luce del verbale negativo di mediazione del
25.03.2025.
Va, in via preliminare, rilevato come trova nella specie (disdetta del contratto alla prima scadenza) applicazione la previsione degli artt. 29 e 30 della L. n. 392/78, a mente dei quali è in facoltà del locatore opporre il proprio diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza per le ragioni espressamente indicate dal medesimo art. 29, qualora dichiari,
almeno 6 mesi prima della scadenza per gli immobili ad uso abitativo o professionale, “la
propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile
locato”. In questo caso, ai sensi dell'art. 30 l. loc. il locatore può convenire il conduttore in giudizio osservando il rito di cui all'art. 447 bis c.p.c..
Si tratta, come è evidente, di un procedimento alternativo a quello di convalida di sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c., il quale è appunto ammesso anche “prima della
scadenza del contratto” ed a prescindere, quindi, dalla volontà contraria al rinnovo previamente manifestata dal locatore.
In questo senso, è stato affermato che l'intimazione di licenza per finita locazione, anche se sia processualmente inidonea allo scopo, costituisce pur sempre sul piano sostanziale una valida manifestazione delle volontà del locatore di recedere dal contratto e, perciò,
produce gli effetti della disdetta, a partire dalla successiva scadenza contrattuale (Cass. civ.,
sez. III, 15/04/2011, n. 8729 nonché Cass. civ., sez. III, 12/01/2006, n. 409).
Orbene, va accolta la domanda di risoluzione del contratto, essendo documentato in atti che il locatore, avvalendosi, della facoltà riconosciutagli dall'art. 1 del contratto, ha manifestato in maniera tempestiva, con lettera raccomanda regolarmente notificata al conduttore nel rispetto del termine di sei mesi prima della scadenza, come prescritto dall'art. 3 della L. n. 431/1998, il proprio diniego di rinnovo del rapporto all'esito della prima scadenza contrattuale, avendo necessità di adibire l'immobile ad abitazione della figlia.
Così facendo, il locatore ha manifestato in maniera tempestiva ed inequivocabile il proprio diniego di rinnovo del rapporto prima della data del suo tacito rinnovo (che sarebbe avvenuto il 30.09.2024), per la sussistenza di una delle ragioni tipizzate dall'art. 3 lett. a)
legge 431/1998.
Ed inoltre, va osservato che affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge n.
431/1998, non è necessario che fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso (cfr. Cass. civ., sez. III, 18/07/2013, n. 17577).
Conseguentemente, va dichiarata la risoluzione del rapporto di locazione oggetto di lite alla data del 30.09.2024, con conseguente condanna dei conduttori alla restituzione, in favore del locatore, dell'immobile oggetto di lite.
In ordine al rilascio, tenuto conto delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore, tenuto conto del tempo trascorso dalla disdetta, va fissata per l'esecuzione, ex art. 56 della L. n. 392/1978, la data del 31.07.2025. Attesa la natura del giudizio e considerata la contumacia del conduttore, le spese possono essere dichiarate irripetibili.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- Dichiara la contumacia di e;
Controparte_1 Controparte_2
- accoglie la domanda avanzata dall'attore e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione oggetto di lite alla data del 30.09.2024, dovendo l'immobile sito in Mugnano di
Napoli, alla via Giuseppe Garibaldi, 13, piano terra, int. 3, meglio descritto nell'atto introduttivo, essere adibito ad abitazione della figlia del locatore;

- condanna e al rilascio, in favore Controparte_1 Controparte_2
dell'attrice, dell'immobile di cui al capo che precede del presente dispositivo, fissando per l'esecuzione la data del 31.07.2025;
- Spese irripetibili.
Aversa, 09/05/2025 .
Il Giudice
(dott. Luca Stanziola )