N. 10102/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice del Tribunale di Napoli, X sezione Civile, dott.ssa Anna Maria
Pezzullo, pronunziando in funzione di giudice monocratico di primo grado ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 10102 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi
Civili dell'anno 2022 avente ad oggetto: risarcimento danni da infiltrazioni
TRA
(C.F. ; Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ); (cf. Parte_2 C.F._2 Parte_3
); (cf. ), C.F._3 Parte_4 C.F._4 rappresentati e difesi dall'avv. Ciro Ascione ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Napoli, alla P.zza degli Artisti n. 27, come da procura in atti
ATTORI
E
(C.F. ), elett.te dom.to in Controparte_1 C.F._5
Napoli alla Via Cimarosa n.20 presso lo studio dell'avv. Alessandro Colonna, dal quale è rapp.to e difeso in virtù di procura in atti
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come in atti da intendersi qui per ripetute e trascritte.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione, ritualmente notificato, gli attori in epigrafe agivano in giudizio nei confronti di per sentir accogliere le seguenti Controparte_1 conclusioni: “Dichiarare che il sig. è esclusivo Controparte_1

responsabile dei danni arrecati all'immobile di proprietà degli attori e, per l'effetto, condannarlo al risarcimento di tutti i danni così specificati: 1) per il ripristino del locale danneggiato, gli attori chiedono a titolo di risarcimento il rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione dei lavori indicati dal CTU il cui costo è stato di euro 10.413,00 (cfr. fattura Ditta MA IU), oltre euro 1.491,00 per le spese tecniche (cfr. fattura geom. , Persona_1 per un totale complessivo di euro 11.904,00 oltre interessi e rivalutazione dal mese di agosto 2017 e fine ad Aprile 2021; 2) sempre a titolo di risarcimento si chiede il rimborso delle somme anticipate per il noleggio dei pali di sostegno utilizzati per evitare cedimenti del solaio, per un totale complessivo di euro 3.185,92,00, come da fatture, sempre oltre interessi legali a decorrere da luglio 2017; 3) gli attori hanno diritto al risarcimento dei danni per mancato percepimento dei canoni di locazione conseguente alla indisponibilità del locale, a decorrere dal mese di agosto 2017 e sino a quando ad Aprile 2021. Tali danni si quantificano in euro 24.800,00 oltre rivalutazione e interessi o in quella diversa somma ritenuta di giustizia”.
A fondamento della spiegata pretesa, gli attori deducevano, in fatto, di essere comproprietari del locale terraneo facente parte del condominio Via Pigna
n.192, identificato al catasto di Napoli alla sez.AVV, foglio 4, particella 89, sub.101, zona cens.6, cat. C1, classe 6, consistenza 45 mq;
che l'immobile era loro pervenuto per successione ereditaria dal sig. deceduto Persona_2 in data 30 giugno 2021; che l'immobile era stato danneggiato da infiltrazioni di acqua, causate da rotture e sconnessioni dell'impianto fognario del locale limitrofo di proprietà del sig. , iniziate nel 2016 e cessate nel Controparte_1 mese di aprile 2021 a seguito dei lavori di rifacimento dell'impianto fognario;
che inizialmente si riteneva che le infiltrazioni fossero causate dagli impianti condominiali, per cui nel mese di giugno 2017, su incarico dell'amministratore di condominio, l'ing. verificava la precarietà CP_2 strutturale del muro di confine e consigliava il puntellamento del solaio e l'esecuzione di saggi esplorativi;
che l'esecuzione di tali saggi rivelava un significativo cedimento del terreno sotto la fondazione del muro per circa 80 cm di profondità; che poiché esisteva un rischio di crollo, l'amministratore sollecitava l'intervento dei VV.FF. che, in data 31/07/2017, constatavano la presenza di una lesione obliqua sul muro di spina del locale, probabilmente causata dal cedimento del terreno sottostante la fondazione del muro stesso;
che il giorno successivo la Protezione Civile del di Napoli CP_3 confermava la presenza della lesione e il pericolo esistente, diffidando le parti dall'accedere ai luoghi e richiedendo la messa in sicurezza;
che nel mese di
- 2 - agosto 2017, dalle indagini di carattere geologico, emergeva la presenza di una cavità di circa 3 metri di lunghezza e una profondità di 1.50 dal piano di calpestio sotto il muro di confine e in direzione del terrazzo adiacente, causata da infiltrazioni d'acqua; che il tecnico del condominio accertava che la causa era imputabile alle continue infiltrazioni sia di acqua piovana, che penetrava dalla lesione presente sul muro, sia di acqua proveniente dalle condotte interrate a servizio della proprietà ; che la situazione peggiorava nel CP_1 maggio del 2018, quando veniva riscontrata una notevole quantità di acqua maleodorante all'interno dello scavo di sbatacchiamento realizzato nel locale;
che in data 18 maggio 2018 intervenivano i VV.FF. che constatavano la completa ostruzione del pozzetto situato all'ingresso della proprietà , CP_1 che impediva il normale deflusso delle acque del ristorante nella fogna e favoriva le infiltrazioni nel sottosuolo;
che i ristagni d'acqua suggerivano anche l'esistenza di crepe e disconnessioni del corsetto in muratura a servizio della proprietà , che non permettevano il regolare deflusso nella CP_1 fogna;
che nonostante l'intervento dei vigili del fuoco e le diffide, il CP_1 ometteva di eseguire i necessari lavori agli impianti di scarico;
che il sig.
(de cuius degli attori) avviava, quindi, un'azione di danno Persona_2 temuto ex art.688 c.p.c. davanti al Tribunale di Napoli;
che nel corso del procedimento RG.20485/2018 veniva nominato, quale CTU, l'ing. Per_3
, il quale confermava la responsabilità del in merito ai danni
[...] CP_1 lamentati dall' che il CTU accertava che le acque dei bagni e della
Per_2 cucina del locale del , nonché quelle piovane che si accumulavano sul CP_1 tetto, a causa di difetti strutturali del pozzetto e delle tubazioni idriche a servizio del locale del , non si incanalavano completamente nella CP_1 fogna comunale ma si disperdevano nel sottosuolo, facendo perdere consistenza al terreno su cui poggiava il muro portante del fabbricato dell' con conseguente cedimento statico;
che il CTU escludeva il
Per_2 pericolo di crollo, avendo l' fatto eseguire le opere di puntellamento
Per_2 nel proprio locale;
che tali opere di puntellamento, insieme a quelle di scavo realizzate per evitare ristagni d'acqua, rendevano però inutilizzabile e inagibile il locale dell' che, inoltre, l'utilizzo del locale da parte
Per_2 dell' veniva inibito dai vigili del fuoco e dallo stesso CTU;
che il CTU
Per_2 individuava sia le opere da eseguirsi nel locale del (riempimento del CP_1 sottosuolo e sostituzione impianti), sia quelle di ripristino da realizzarsi nel locale dell' quantificando il danno in euro 13.351,43; che il ricorso
Per_2 per danno temuto, pur nel riconoscimento della responsabilità del per CP_1
i danni, veniva rigettato per l'insussistenza di un pericolo di danno grave e prossimo per il bene immobile di proprietà dell' e tale decisione Per_2
- 3 - veniva confermata nel reclamo;
che successivamente alla CTU il CP_1 eseguiva, nei mesi di febbraio e marzo 2021, i lavori indicati dal CTU, eliminando le cause delle infiltrazioni;
che i lavori di ripristino del locale venivano eseguiti dopo la morte dell' per un costo totale di Persona_2 euro 11.904,00; che l' sosteneva, inoltre, i costi per il Persona_2 montaggio e il noleggio dei pali di sostegno per un totale di euro 3.185,92; che per tutto il periodo di inagibilità, il locale, che in passato era sempre stato affittato a terzi, non poteva produrre rendite;
che il valore locativo del locale era pari a euro 620,00 mensili, che moltiplicato per i 40 mesi di inagibilità (da agosto 2017 ad aprile 2021), rappresentava un danno per lucro cessante di euro 24.800,00.
Si costituiva il , contestando l'avverso dedotto in giudizio dagli attori, CP_1 nonché, in via preliminare, la nullità dell'atto di citazione per vizio di vocatio in ius per violazione dei termini a comparire e la carenza di titolarità attiva degli stessi, chiedendo, infine, il rigetto della domanda in quanto infondata.
Rilevata la nullità dell'atto di citazione per violazione dei termini a comparire, il Giudice ordinava la rinnovazione della notifica dell'atto di citazione nel rispetto dei termini di legge (cfr. verbale del 15/09/2022). Adempiuto tale ordine, concessi i termini di cui all'art 183 co 6 c.p.c., espletata la CTU, e ritenuti superflui gli altri mezzi istruttori articolati dalle parti, il Giudice rinviava la causa all'udienza del 23/12/2024 per la precisazione delle conclusioni, ove, sostituita quest'ultima con la trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., preso atto delle note conclusive rassegnate dalle parti, assegnava la causa a sentenza, concedendo loro i termini di cui all'art 190 c.p.c.
Così riassunti i termini della controversia occorre affermare che la domanda, per quanto di ragione, è fondata e, pertanto, va accolta.
In via preliminare, va disattesa l'eccezione di carenza di titolarità attiva degli attori promossa dal convenuto. Si rammenta, in linea generale, che “nel giudizio di risarcimento dei danni derivati ad un bene immobile da un illecito comportamento del convenuto, atteso che oggetto della pretesa azionata è, non già il diretto e rigoroso accertamento della proprietà del fondo, bensì
l'individuazione del titolare del bene avente diritto al risarcimento, non è richiesta la prova rigorosa della proprietà (probatio diabolica), potendo il convincimento del giudice in ordine alla legittimazione alla pretesa risarcitoria formarsi sulla base di qualsiasi elemento documentale e presuntivo sufficiente a escludere un'erronea destinazione del pagamento
- 4 - dovuto” (Cass. 18841/2016). È vero che la denuncia di successione in atti non
è idonea di per sé a fornire la prova del diritto di proprietà in capo agli attori;
tuttavia, “in assenza di prove o indizi di segno contrario” – ciò che è sostenibile nella fattispecie dedotta – “può costituire elemento di convincimento del giudice in favore di chi la alleghi a dimostrazione di una situazione di fatto esistente al momento della denuncia” (Cass. 15716/2002).
In tal senso, non può, invero, dubitarsi della ricorrenza in capo agli attori della titolarità attiva in relazione alla pretesa azionata, posto che tale presupposto discende dalla avvenuta accettazione tacita di eredità (cfr. art 476 c.c.) del fu in successione legittima da parte degli attori, effettuata Persona_2 mediante la proposizione della presente domanda giudiziale. Giova rammentare, infatti, come l'esercizio dell'azione giudiziale da parte di un chiamato all'eredità che si proclami erede va considerato come atto espressivo di siffatta accettazione e, quindi, idoneo a considerare dimostrata la qualità di erede (cfr. ex multis Cass. civ. ord. 14499/2018; Cass. civ. ord. 10060/2018).
Quanto, poi, all'ulteriore profilo di carenza di titolarità attiva degli attori dedotto dal convenuto secondo cui “(gli attori) non hanno provato neppure che tale immobile fosse ancora di proprietà dell all'epoca Persona_2 del dedotto decesso”, si tratta di un'eccezione tardiva in quanto dedotta per la prima volta solo in comparsa conclusionale (v. pag. 6 comparsa conclusionale
). CP_1
Va, altresì, precisato che, accertata la qualità di eredi in capo agli attori, ciò comporta che essi, succedendo in locum et ius defuncti, divengono titolari delle poste attive facenti parte del patrimonio del de cuius, con la conseguenza che, come chiarito e precisato dagli stessi, nella prima memoria di cui all'art
183 co 6 c.p.c., essi possono legittimamente domandare il rimborso delle spese di noleggio dei pali di sostegno, trattandosi di danno patrimoniale subito dal de cuius quando era in vita. Si tratta invero di una mera emendatio libelli posto che gli attori avevano già articolato in citazione la medesima domanda, limitandosi a precisare, nella prima memoria di cui all'art 183 co 6 c.p.c., il titolo della stessa, ovvero, iure hereditatis e non iure proprio.
Passando, ora, al merito della controversia, ai fini anche dell'accertamento dell'an debeatur, è opportuno qualificare giuridicamente la domanda degli attori, laddove, pare potersi, per quanto si dirà a breve, applicare l'art 2051
c.c. Ai fini della predetta responsabilità, per i danni da cose in custodia occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla stessa, ovvero la
- 5 - sua disponibilità giuridica e materiale con il conseguente potere di intervento su di essa;
si rileva, infatti, che secondo l'orientamento consolidato della
Suprema Corte, mentre il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva ai sensi degli artt.
2051 e 2053 c.c. dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri, la responsabilità verso questi ultimi, secondo le previsioni dell'art. 2051 c.c., grava soltanto sul conduttore medesimo (Cass.
S.U. 11-11 1991; Cass.18-12-1996 n. 11321; Cass. 3/80/2005 n. 16231). Per quel che qui rileva, come è stato accertato in corso d'istruttoria, i danni arrecati all'immobile degli attori scaturiscono da difetti strutturali del pozzetto di raccolta e delle tubazioni di pertinenza dell'immobile del convenuto, con conseguente applicazione, in ragione delle coordinate ermeneutiche su esposte, dell'art 2051 c.c. nei confronti del convenuto. Applicando, dunque, tale articolo, si deve, altresì, evidenziare che trattasi di responsabilità oggettiva, che non richiede un'attività o una condotta colposa del custode (cfr.
Cass. civ. 19 febbraio 2008, n. 4279), ma necessita della sussistenza del mero rapporto causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo (v. anche Cass., ord.
n. 22684/2013). Di contro, la responsabilità in parola è da escludersi solo dal caso fortuito, che spezza il nesso causale, configurandosi come elemento esterno, avente i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità (cfr. Cass. civ. 7 luglio 2010, n. 16029; Cass. civ. 19 febbraio 2008, n. 4279; Cass. civ. 6 luglio 2006, n. 15384). Sul piano probatorio, le ricadute sono le seguenti: mentre spetta al danneggiato l'onere di provare il fatto lesivo e l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento, nonché il danno conseguenza;
sul danneggiante - custode, per liberarsi da responsabilità, graverà l'onere di provare il fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale (cfr. Cass. n. 858/2008; 8005/2010; 5910/11), ovvero, fornendo la prova liberatoria del caso fortuito (vedi Cass. n. 8500/2010; Cass.
n. 57417/2009).
Ciò posto di particolare utilità nell'accertare e chiarire l'eziologia delle infiltrazioni per cui è causa è l'espletata consulenza tecnica d'ufficio espletata nel presente giudizio, cui questo Giudice aderisce, in quanto improntata a rigorosi canoni tecnico/scientifici.
- 6 - Il nominato ausiliario ha, infatti, accertato che: “le infiltrazioni d'acqua lamentate nell'atto introduttivo del giudizio provengono dalle tubazioni idriche al servizio del locale commerciale del Convenuto in quanto la causa delle lesioni del muro di confine tra il negozio degli Attori e detto locale commerciale è dovuta esclusivamente a cedimenti del terreno su cui è fondato il muro, generati dall'erosione per dilavamento di tale terreno provocata da infiltrazioni d'acqua dovute a perdite del condotto fognario interrato del locale commerciale del Convenuto che dal pozzetto PR1 va al pozzetto PR3
[fig. 41] costituito da un canale di sezione a “U” non perfettamente a tenuta
(sommità non ben sigillata), posto in contropendenza e caratterizzato da rotture/ostruzioni che favoriscono la percolazione delle acque pluviali e/o di scarico” (cfr. pag. 33 elaborato peritale in atti).
Va evidenziato che nel corso del giudizio, in ossequio al principio del contraddittorio, è stato offerto ampissimo spazio al deposito di osservazioni delle parti e che l'ausiliario ha, con argomentazioni tecniche pienamente condivisibili da intendersi qui per ripetute e trascritte cui si rinvia, prontamente risposto ai rilievi sollevati dalle parti nei termini all'uopo concessi, arrivando così alle conclusioni innanzi riportate. La particolare esperienza e competenza tecnica del consulente e la coerenza delle affermazioni rendono condivisibile le conclusioni che precedono.
Giova, inoltre, per completezza aggiungere che come precisato dalla Suprema
Corte, che "Le consulenze di parte costituiscono semplici allegazioni difensive, onde il giudice di merito non è tenuto a motivare il proprio dissenso in ordine alle osservazioni in esse contenute, quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni incompatibili con le stesse e conformi al parere del proprio consulente, né è tenuto, anche a fronte di esplicita richiesta di parte, a disporre nuova consulenza d'ufficio atteso che il rinnovo dell'indagine tecnica rientra tra i poteri del giudice di merito, sicché non è neppure necessaria espressa pronunzia sul punto, quando risulti, dal complesso della motivazione, che lo stesso giudice ha ritenuto esaurienti i risultati conseguiti con gli accertamenti svolti" (cfr. Cass. n. 5151/98, nonché Cass. n. 6432/02,
Cass. n. 1230/06).
Tale accertamento trova ulteriore conforto nel verbale di intervento dei Vigili del Fuoco n° 9852 del 18/05/2018 (v. all. 6 produzione parte attrice) ove si afferma che: “Comunicasi che in data odierna squadra vigili del fuoco scrivente ND è intervenuta presso l'indirizzo in oggetto per infiltrazioni d'acqua nel locale piano terra di proprietà del sig. . Tal(i) Persona_2
- 7 - infiltrazion(i) provenivano dal ristorante adiacente di proprietà del sig.
. Parte_5
Alcun dubbio può sussistere, dunque, in merito alla riconduzione delle infiltrazioni in esame alle parti strutturali di pertinenza dell'immobile del convenuto, risultando destituite di fondamento le difese svolte sul punto da quest'ultimo, che attribuirebbero la causa delle infiltrazioni alla dimenticanza di una fontana aperta per una notte intera o all'esistenza di continue infiltrazioni di acqua piovana o ancora a difetti di costruzioni e ad una totale mancanza di manutenzione dell'immobile attoreo. Si tratta, infatti, di difese prive di supporto probatorio.
Accertato l'an debeatur, occorre, ora, passare in rassegna il quantum debeatur. Sotto tale aspetto, occorre premettere, come affermato dagli stessi attori, che i lavori di ripristino dell'immobile danneggiato sono stati interamente eseguiti. Con riferimento a tale profilo, invece, il convenuto ha svolto contestazioni generiche, attardandosi, poi, sulla non debenza del danno da mancata rendita dell'immobile danneggiato richiesto dagli attori, in quanto tale bene sarebbe abusivo.
Orbene, l'ausiliario d'ufficio ha affermato che: “I lavori di ripristino del negozio degli Attori, che nell'atto di citazione (…) sono stati dichiarati eseguiti in ossequio alla descrizione (<<realizzazione della sottofondazione del muro danneggiato>>, al <<riempimento dello scavo effettuato per realizzare la sottofondazione>>, al <> e al <>) e alla valutazione economica stabilita nella consulenza tecnica d'ufficio sottoscritta in data 12.6.2020 dal CTU ing. nel sottordinato Persona_4 procedimento cautelare con R. G. 20485/2018 del Tribunale Civile di Napoli, sono stati eseguiti dagli Attori affrontando una spesa di 11.904,00 euro
(10.413,66 euro + 1.491,00 euro = 11.904,66 euro ≈ 11.904,0 euro), pari alla somma: ➢ dei lavori di ripristino effettuati e fatturati il 9.12.2021 dalla ditta IU MA per l'importo al netto dell'I. V. A. di 9.466,96 euro, in accordo a quanto stabilito nella citata consulenza tecnica d'ufficio sottoscritta in data 12.6.2020, e al lordo dell'I. V. A. al 10% di 10.413,66 euro (9.466,96 euro + 0,1 x 9.466,96 euro = 10.413,66 euro); ➢ del compenso per la direzione dei predetti lavori di ripristino effettuata e parcellata il 16.12.2021 (…) dal geom. per l'importo al netto Persona_1 della di 1.420,00 euro, sostanzialmente in Parte_6 accordo a quanto stabilito nella citata consulenza tecnica d'ufficio
- 8 - sottoscritta in data 12.6.2020 che riporta il compenso di 1.420,04 euro, e al lordo della al 5% di 1.491,00 euro Parte_6
(1.420,00 euro + 0,05 x 1.420,00 euro = 1.491,00 euro). Inoltre, l'attore
incaricava la ditta R. M. R. di per Persona_2 Controparte_4 eseguire, come indicato nell'atto di citazione [allegato 02.01 – atto di citazione], mediante apposite attrezzature (…), la messa in sicurezza a mezzo di puntelli del solaio di copertura del negozio degli Attori a far data dal
24.7.2017 (…) pagando il costo del noleggio delle attrezzature, solo nel periodo che va da gennaio 2018 a maggio 2019 (…) in ossequio alla consulenza tecnica d'ufficio sottoscritta in data 12.6.2020 dal CTU ing. nel sottordinato procedimento cautelare con R. G. Persona_4
20485/2018 del Tribunale Civile di Napoli che rilevava l'esistenza del puntellamento a seguito di <<12 accessi>> compiuti nel periodo che va dal
20.10.2018 al 23.12.2019, per l'importo di 3.185,62 euro (1.321,35 euro +
1.864,27 euro = 3.185,62 euro) ripartito nel costo di: ➢ 1.321,35 euro al lordo dell'I. V. A. al 22% (5 mesi x 264,27 euro/mese al lordo dell'I.V. A. al 22% = 1.321,35 euro al lordo dell'I. V. A. al 22%) nel periodo che va da gennaio 2018 a maggio 2018, pari al costo mensile al netto / lordo dell'I. V.
A. al 22% di 216,62 euro / 264,27 euro (216,62 euro + 0,22 x 216,62 euro =
264,28 euro ≈ 264,27 euro) (…) che per almeno quattro rate mensili su cinque è stato fatturato/pagato il 29.1.2018/29.1.2018 (…) il 2.5.2018/19.4.2018 (…), il 12.6.2018/7.6.2018 (…) e il 2.7.2018/6.9.2018
[allegato 02.31 – fattura n. 11 del 2.7.2018 emessa dalla ditta R.M. R. di
Francesco Festinese]; 1.864,27 euro (1.600,00 euro + 264,27 euro =
1.864,27 euro), definito nella transazione sottoscritta il 27.3.2019 tra l'attore
e la ditta R. M. R. [allegato 02.32 – missiva per la Persona_2 negoziazione assistita del 28.1.2019 inoltrata dal legale della CP_5 ditta R. M. R. di all'attore ] [allegato Controparte_4 Persona_2
02.33 – atto di transazione del 27.3.2019 tra la ditta R. M. R. di CP_4
rappresentata dal legale e l'attore
[...] CP_5 Persona_2 rappresentato dall'avv. Ciro Ascione], relativo al costo forfettario del noleggio nel periodo che va da giugno 2018 a maggio 2019, di cui la somma di 1.600,00 euro pagata con assegno emesso da Unicredit Banca di Roma n.
7022456400-11 del 27.3.2019 relativa al periodo che va da giugno 2018 ad aprile 2019 nell'ipotesi in cui tale Attore avesse restituito le attrezzature alla ditta entro il 15.5.2019 e la somma di 264,27 euro a titolo di penale per la mancata restituzione entro il 15.5.2019 pari al canone mensile di maggio
2019 al lordo dell'I. V. A. al 22%.” (v. amplius da pag. 33 a 36 ctu).
- 9 - Vi è, poi, la questione del danno da mancata rendita dell'immobile attoreo, per il quale il ctu ha stimato che: “Il valore locativo mensile del negozio degli
Attori è di 602,84 euro nel periodo che va da luglio 2017 a luglio 2018 e poi, per effetto del suo “ordinario” aggiornamento annuale in relazione alla variazione dell'indice FOI dell'ISTAT nella sua misura massima del 100%, è di 611,88 euro al mese nel periodo che va da luglio 2018 a luglio 2019 ed è di
613,10 euro al mese nel periodo che va da luglio 2019 ad aprile 2021
[allegato 02.44 – valutazione immobiliare del 7.7.2022 dell'agenzia immobiliare affiliata Tecnorete s.r.l. Amma Impresa], cumulando, pertanto, nell'intero periodo che va dal 31 luglio 2017 ad aprile 2021 un canone complessivo di 27.451,74 euro (602,84 euro/mese x 12 mesi + 611,88 euro/mese x 12 mesi + 613,10 euro/mese x 21 mesi =27.451,74 euro)” (cfr. pag. 36-37 ctu).
Orbene, il convenuto ha sostenuto che gli attori non potrebbero reclamare alcun risarcimento del danno in quanto l'immobile in questione sarebbe abusivo per cui non potrebbe “produrre legittimamente un reddito. Sul punto, va rilevato che la licenza prodotta dagli attori non si riferisce al locale per cui è causa, essendo relativa al civico 198 e non 192 e, inoltre, risulta priva dei grafici.”
L'assunto sopra riportato è infondato. Mette conto evidenziare, in linea generale, che l' art. 46, comma 1 DPR 380/2001 - che a sua volta riproduce il tenore letterale dell'abrogato art. 17, comma 2 l. 47/1985 - e del pari l'art. 40, comma 2 l. 47/1985 (tutt'ora vigente, perché non ricompreso nell'elenco delle norme abrogate di cui all'art. 136 DPR 380/2001) sanzionano con la nullità soltanto gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali sull'immobile abusivo, così implicitamente permettendo che sullo stesso possano essere validamente costituiti diritti personali di godimento, come più volte riconosciuto dalla stessa giurisprudenza di legittimità, che ha ripetutamente affermato che la natura abusiva dell'immobile locato o la presenza in esso di altre violazioni edilizie non esonerano il conduttore dall'obbligo di pagamento del canone
(cfr. Cass. 27.5.2010 n. 12983; Cass. 24.10.2007 n. 22312; Cass. 15.12.2003
n. 19190 e prima ancora Cass., ss.uu., 20.3.1985 n. 2034), perché detti vizi dell'immobile non incidono sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346
c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c.
(che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né può operare la nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali). Allo stesso tempo gli artt. 40, comma 2 l. 47/1985 e 46 DPR
- 10 - 380/2001 puntualizzano che la sanzione della nullità non si applica agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù e agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali.
Ne consegue che un immobile, per quanto abusivo, può essere concesso in locazione o sul quale può essere validamente costituita una garanzia reale, non rappresenta, allora, un bene del tutto privo di valore, ma al contrario, proprio in considerazione della sua natura potenzialmente fruttifera, una posta attiva nel patrimonio del suo titolare.
Al di là di tali considerazioni teoriche, che già inducono in astratto a ritenere infondate le argomentazioni del convenuto, sul piano concreto, sono parimenti infondate, avendo gli attori prodotto la licenza edilizia (v. all. 1b produzione attorea), in relazione alla quale il convenuto si è limitato a contestare che quest'ultima farebbe riferimento al civico 198 e non al civico 192. Anche ammesso che la predetta licenza non si riferisca all'immobile attoreo, desumendone la sua abusività, restano valide le considerazioni illustrate in precedenza in merito alla irrilevanza di tale carattere per quanto attiene al danno da mancata locazione.
Ciò posto, rileva il Tribunale che la sola mancata disponibilità dell'immobile, imputabile nel caso in esame, secondo parte attrice, alla presenza di infiltrazioni, non è sufficiente ad integrare la presunzione di sussistenza di un pregiudizio patrimoniale quantificabile sulla base del valore locativo dell'immobile atteso che la Cassazione richiede, altresì, la prova di oggettive possibilità e concrete occasioni di sfruttamento del bene, quali indici di una concreta conseguenza pregiudizievole derivante dal danno-evento. Chi chiede il risarcimento del danno da perdita di occasioni di vendita o sfruttamento locativo “per assolvere all'onere della prova su di lui incombente ex art. 2697 cod. civ., può certamente avvalersi di presunzioni (che siano gravi precise e concordanti), non è però meno vero che egli deve, a tal fine, pur sempre prima allegare e poi dimostrare la sussistenza di elementi indiziari e circostanze fattuali (diversi dalla mera indisponibilità dell'immobile che costituisce il fatto lesivo) idonei a fondare la presunzione che da quella perdita egli abbia tratto un pregiudizio economico”. La Cassazione ha, infatti, sostenuto che l'affermazione del contrario comporterebbe, da un lato, la violazione delle regole che presiedono alla valutazione della prova per presunzioni (artt. 2697
c.c., 2727 e 2729 c.c.); dall'altro, e per l'effetto, finirebbe “con il far coincidere il danno risarcibile con l'evento stesso di danno, così attribuendo al risarcimento una funzione non più compensativa ma sanzionatoria, in assenza
- 11 - di copertura normativa” (cfr. Cass. 31233/2018). Ancora, in una recentissima sentenza le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato un principio che, benché attinente ad una questione diversa, presenta spunti di rilievo in materia di danno da mancata locazione, confermando in qualche misura che non può parlarsi nel caso di specie di danno in re ipsa. Il supremo
Collegio, nella sua composizione più autorevole ha affermato che: “Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l'applicabilità dell'art. 1591 c.c.” (cfr. SS. UU.
Cass. sent. n. 4892/2025)
Nel caso di specie, gli attori hanno dedotto che: “Il locale attoreo è stato sempre concesso in locazione a terzi e il fitto percepito costituiva una rendita che andava ad integrare la pensione del compianto Persona_2
Nell'anno 2009, il locale veniva locato al (cfr. Contratto di Persona_5 locazione ad uso studio per lezioni musicali) che, però a maggio 2017, era costretto a rilasciare anticipatamente i locali proprio a causa dei danni provenienti dalla proprietà ”. Ed ancora, prova del lucro cessante sono Per_2 le diffide dei VV.FF. e delle autorità comunali a non praticare i luoghi.
Ebbene, se certamente lo stato precario dei luoghi e le diffide dei VV.FF. sono elementi che lasciano intravedere un possibile pregiudizio economico per gli attori, è anche vero che tali elementi sono sintomatici della presenza di un c.d. danno-evento, ma non anche di un danno-conseguenza, laddove essi avrebbero dovuto compiere un maggior sforzo probatorio, allegando, ad esempio, circostanze fattuali, da provarsi per testimoni (capi mancanti nella seconda memoria di parte attorea di cui all'art 183 co 6 c.p.c.) o documentali, allegando proposte di locazioni da parte di terzi;
di contro, non risulta nemmeno provata, ma solo dedotta, invero, la cessazione anticipata del contratto di locazione con il Tumulo.
Tali considerazioni inducono a disattendere la pretesa risarcitoria in esame in quanto non provata.
- 12 - In sintesi, in conseguenza dei danni subiti, competono agli attori le seguenti somme: €. 11.904,00 oltre interessi legali a decorrere da dicembre 2021 per il ripristino del locale danneggiato ed €. 3.185,62 oltre interessi legali da maggio 2019 per le opere di messa in sicurezza del locale.
Dalle superiori considerazioni, discende l'accoglimento della domanda proposta dagli attori per quanto di ragione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, alla luce dei parametri medi, previsti dal DM 55/2014, come aggiornato al
DM 147/22, per lo scaglione di valore corrispondente, tenuto conto delle fasi svolte, della natura delle questioni trattate e di tutti gli altri criteri previsti dal suddetto decreto.
Per il medesimo principio della soccombenza, le spese di ctu, come liquidate con separata ordinanza, sono poste a carico della parte convenuta, con la conseguenza che la stessa dovrà rimborsare agli attori l'acconto posto a loro carico, previa dimostrazione dell'avvenuto esborso.


P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale di Napoli, sezione 10acivile, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, così decide:
a) Accoglie la domanda attorea per quanto di ragione e, per l'effetto, condanna al pagamento in favore degli attori delle Controparte_1 somme di €. 11.904,00 oltre interessi legali a decorrere da dicembre 2021 per il ripristino del locale danneggiato ed €. 3.185,62 oltre interessi legali da maggio 2019 per le opere di messa in sicurezza del locale;

b) Condanna al pagamento delle spese di lite in favore Controparte_1 degli attori che si liquidano in €. 545 per esborsi ed in €. 5.077,00 per compensi professionali, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, oltre IVA e CPA, come per legge;

c) Pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di ctu condannando la stessa a rimborsare agli attori l'acconto posto a loro carico, previa dimostrazione dell'avvenuto esborso. Così deciso in Napoli, il 3.4.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Anna Maria Pezzullo
- 13 -