TRIBUNALE ORDINARIO DI TRANI
Sezione Civile
All'udienza del 24.3.2025, dinanzi al giudice dott.ssa Maria Anna Altamura, con la assistenza del funzionario dott.ssa Marianna Vangi, nella causa iscritta al n. 3362/2023
r.g., sono presenti l'avv. Teresa Termine anche in sostituzione dell'avv. Giovanna Vitti per parte ricorrente, l'avv. Massimiliano Matera, anche in sostituzione dell'avv. Antonio
Gaudio, per parte resistente. I difensori discutono oralmente la causa riportandosi ai propri scritti difensivi e alle conclusioni in essi contenute, di cui chiedono l'accoglimento.
I difensori indicano che non saranno presenti alla lettura del dispositivo per motivi professionali.
Il giudice sentiti i procuratori, al termine della discussione orale, si ritira in camera di consiglio per la decisione ed alle ore 15,35 dà lettura della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e del dispositivo ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. senza la presenza delle parti. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante.
Il giudice
Maria Anna Altamura
1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trani, sez. civile, in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Maria Anna Altamura, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 3362/2023 r.g., proposta
DA
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Giovanni Vitti e Teresa Termine, Parte_1
-ricorrente-
CONTRO
, rappresentato e difeso dagli avv.ti Massimiliano Matera e Antonio CP_1
Gaudio,
-resistente-
All'udienza del 24.3.2025 la causa è decisa con lettura del dispositivo e contestuale motivazione, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., sulle conclusioni delle parti come da verbale di udienza che costituisce parte integrante della presente sentenza.
Brevi ragioni di fatto e di diritto della decisione
Per quanto strettamente rileva ai fini della decisione giusta il disposto degli artt. 132
c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., conveniva in giudizio Parte_1 CP_1 allegando che con preliminare di compravendita del 24.2.2022, redatto e sottoscritto presso lo studio del notaio in Andria, prometteva in vendita Persona_1 CP_1 alla ricorrente, per sé o per persona da nominare, la piena proprietà della casa di campagna sita in agro del Comune di Andria, alla Con.da San Marzano, per il corrispettivo di € 160.000,00, di cui € 158.000,00 per il fabbricato e la zona di terreno costituente la particella 174 ed € 2.000,00 per la zona di terreno costituente le particelle
173 e 179, che avrebbe dovuto essere corrisposto dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice, al momento della stipula dell'atto pubblico di vendita,
2 mediante il retratto di un mutuo ipotecario, che la stessa parte acquirente intendeva contrarre con un istituto di credito di proprio gradimento. Il contratto preliminare di vendita de quo veniva subordinato alla condizione sospensiva che “l'Istituto di credito abbia a concedere alla parte promittente acquirente il mutuo destinato al pagamento del prezzo dell'immobile oggetto del presente contratto preliminare, pertanto, qualora detto mutuo, per cause indipendenti della stessa parte promittente acquirente, non venga approvato entro il 31 maggio 2022, la presente promessa di vendita dovrà ritenersi come non avvenuta, obbligandosi entrambe le parti a sottoscrivere dichiarazione che, constatando il mancato verificarsi della condizione, dichiari non avvenuta la presente promessa di vendita senza che le parti in contratto abbiano a pretendere l'una dall'altra penalità o indennizzi a qualsiasi titolo”. Le parti nel ridetto contratto convenivano altresì,
a carico della parte inadempiente ed a favore dell'altra, una penale pari ad un terzo del prezzo di vendita.
La alla stipula del ridetto preliminare veniva messa immediatamente nel possesso Pt_1 dei beni promessi in vendita, infatti, nell'occasione le venivano consegnate le chiavi di accesso al ridetto immobile, così che, per il tramite di e , CP_2 CP_3 eseguiva ad aprile 2022 sui terreni oggetto del contratto a propria cura e spese la potatura degli ulivi, la trinciatura dei residui della stessa, nonché, l'aratura del terreno.
Argomentava che aveva ottenuto, nei termini, l'approvazione reddituale del mutuo richiesto, che le veniva comunicata per le vie brevi dal broker finanziario interpellato in data 27.5.2022, e, pertanto, stante l'approssimarsi della scadenza contrattuale prevista, per il tramite del marito , comunicava al resistente, per le vie brevi, la ridetta Parte_2 informazione. Tuttavia, la pratica di mutuo non poteva proseguire stante la mancata rimozione, da parte del promittente venditore, delle opere necessarie da eseguirsi sull'immobile oggetto di vendita, tese alla eliminazione delle opere abusive ivi esistenti che, “ovviamente, non avrebbero mai consentito alla ricorrente l'approvazione definitiva del mutuo ipotecario”.
Aggiungeva che le opere di eliminazione degli abusi iniziavano solo in data 10.6.2022, come da comunicazione inviata per le vie brevi da;
nell'occasione, il CP_1 CP_1 concordava, altresì, un incontro presso il notaio rogante al fine di formalizzare la postergazione del termine previsto per il rogito al completamento dell'istruttoria bancaria inerente alla valutazione tecnica dell'immobile.
Adduceva la ricorrente che la valutazione tecnica dell'immobile da parte del perito nominato dalla banca non poteva aver luogo prima dell'eliminazione da parte del resistente delle opere abusive esistenti sull'immobile promesso in vendita.
3 In data 3.8.2022, l comunicava formalmente alla l'approvazione CP_4 Pt_1 reddituale del mutuo, richiedendo altresì la nomina di un perito tecnico, nonché
l'indicazione del notaio rogante.
Adduceva che, però, nonostante gli accordi intercorsi tra le parti, ferma la volontà delle stesse di concludere l'affare, il resistente, in violazione degli accordi, aveva promesso in vendita l'immobile oggetto del preliminare ad un terzo, a cui, in data 6.9.2022, con contratto a rogito del notaio di Andria, il vendeva l'immobile Persona_1 CP_1 promesso in vendita alla ricorrente.
Con annotazione di servizio del 17.11.2022, gli Agenti della Polizia Municipale di Andria, giusto sopralluogo effettuato, su segnalazione di parte, sull'immobile oggetto del preliminare del 24.2.2022, rilevavano che, sull'area oggetto di accertamento, erano presenti degli abusi, ovvero delle difformità in materia urbanistica ed edilizia. Riteneva che tali abusi rendevano meramente potestativa la condizione sospensiva contenuta nell'atto preliminare di compravendita del 24.2.2022 atteso che, in presenza dei predetti abusi, la ricorrente mai avrebbe potuto ottenere un mutuo ipotecario.
Argomentava, dunque, che la mancata informazione da parte del resistente dell'esistenza delle opere abusive insistenti presso l'immobile promesso in vendita nel preliminare conclamavano il grave inadempimento ex art. 1453 c.c.; altro grave inadempimento era da individuarsi nella vendita ad un terzo del bene già alla promesso in vendita in Pt_1 dispregio agli accordi ed in palese violazione degli obblighi di buona fede e correttezza, nonostante l'affidamento incolpevole ingenerato nella ricorrente sulla conclusione dell'affare ben oltre il termine del 31.5.2022, tanto che non veniva sottoscritta alcuna dichiarazione tesa a constatare il mancato avveramento della condizione, sebbene espressamente previsto dal contratto preliminare del 24.2.2022.
Domandava, pertanto, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del
24.2.2022 per inadempimento oggettivamente rilevante ex artt. 1453 e 1455 c.c. del promittente venditore, con ogni consequenziale effetto di legge, con condanna di
[...]
al pagamento in proprio favore della penale convenuta nel contratto preliminare CP_1 di compravendita del 24.2.2022, pari ad 1/3 del prezzo di vendita, da contenersi nella minor somma di € 52.000,00, rivalutata e con gli interessi legali maturati dal dì dell'evento sino a quello dell'effettivo soddisfo, ovvero in quell'altra somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, con vittoria di spese e competenze del presente giudizio da distrarsi in favore dei difensori, dichiaratisi antistatari.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva il resistente, chiedendo il rigetto delle avverse domande in quanto infondate.
4 Contestava che il rito prescelto, ex artt. 281 decies ss c.p.c., non fosse idoneo a decidere la controversia, eccepiva la nullità del ricorso introduttivo per genericità della domanda ai sensi degli artt. 163 n. 6 e 164, comma 4, c.p.c..
Adduceva che non si comprendesse quale fosse l'inadempimento contrattuale imputato al . Il contratto era sottoposto a condizione sospensiva, in quanto avrebbe CP_1 mantenuto la propria efficacia solo con l'ottenimento del mutuo da parte della ricorrente entro la data del 31.5.2022, con l'espressa previsione che, in difetto, la promessa di vendita era da intendersi come non avvenuta. La mancata erogazione del mutuo non poteva essere imputata alle opere asseritamente abusive esistenti sul fabbricato “e, quand'anche così fosse, ma non v'è certezza alcuna, il preliminare non specifica alcunché sul punto”, poiché la caducazione, ipso iure, del contratto nell'ipotesi di mancata erogazione del mutuo non era vincolata alle motivazioni della mancata approvazione della richiesta di mutuo: non vi erano patti aggiunti e/o contrari rispetto oltre quelli previsti dal contratto preliminare di compravendita.
Le opere asseritamente abusive erano già presenti quando il aveva CP_1 acquistato l'immobile dal precedente proprietario nel 2013 e, in quella sede, il pagamento era stato effettuato mediante il retratto di un mutuo contratto dal resistente con la propria banca, che non aveva sollevato eccezioni di sorta.
Adduceva che, alla data pattuita, il 31.5.2022, la non aveva dato contezza alcuna Pt_1 dell'eventuale ottenimento del mutuo asseritamente richiesto, né vi era stata pattuizione di una proroga del termine convenuto in contratto. Non essendosi verificata la condizione sospensiva, posta unicamente a favore della parte promittente acquirente, il contratto era da ritenersi come mai sottoscritto.
Aggiungeva che, dalla lettura del contratto preliminare di compravendita, si evinceva che la penale stabilita nella misura di un terzo del prezzo di vendita, a sua volta, era subordinata all'accoglimento della domanda di mutuo, essendo stato pattuito tra le parti che: “la clausola penale innanzi convenuta diverrà pienamente efficace allorquando dovesse risultare accolta la domanda di mutuo il cui retratto è destinato al pagamento del prezzo delle unità immobiliari in contratto”. La clausola penale non era stata prevista dalle parti per qualunque inadempimento, ma solo nell'ipotesi in cui, dopo l'eventuale approvazione del mutuo, una delle parti avesse disertato, per qualsiasi altro motivo, la stipula del contratto definitivo. Argomentava che, pertanto, ove pure si fosse ravvisata una violazione dell'obbligo di buona fede e correttezza del ed ove tali violazioni CP_1 integrassero un inadempimento contrattuale grave, la ricorrente non avrebbe avuto, comunque, diritto alla penale. La non aveva proposto domanda di risarcimento del Pt_1
5 danno, in relazione alla quale, ove proposta, avrebbe dovuto dimostrare il danno in concreto sia nella sua esistenza sia nel suo ammontare.
Ribadite le eccezioni in merito al rito prescelto, alla nullità dell'atto introduttivo, concludeva chiedeva il rigetto della domanda della ricorrente, con vittoria di spese di lite da distrarsi in favore dei difensori dichiaratisi antistatari.
Con ordinanza del 9.5.2024, ritenuta la causa di natura documentale e pronta per la decisione, era fissata l'udienza di decisione nelle forme di cui all'art. 281 sexies c.p.c..
All'odierna udienza, a seguito della discussione orale delle parti, la causa è decisa con lettura del dispositivo e contestuale motivazione.
* * * * * * *
Deve essere primum analizzata l'eccezione di nullità dell'atto introduttivo, come formulata da parte resistente.
Invero, nel caso che ci occupa non si ravvisa alcun vizio dell'atto introduttivo, atteso che dal tenore complessivo dello stesso era possibile evincere le ragioni della domanda e il resistente ha avuto la possibilità di difendersi, contestando le allegazioni di controparte, che ha individuato il rapporto contrattuale alla base del preteso inadempimento e le condotte asseritamente inadempienti del . CP_1
“L'interpretazione della domanda giudiziale va compiuta non solo nella sua letterale formulazione, ma anche nel sostanziale contenuto delle sue pretese, con riguardo alle finalità perseguite nel giudizio. Pertanto, non può ritenersi nulla la citazione per omessa determinazione dell'oggetto della domanda, essendo necessario, per simile valutazione, che il petitum sia del tutto omesso o risulti assolutamente incerto, ipotesi che non ricorre quando il petitum sia individuabile attraverso un esame complessivo dell'atto, tenendo presente che, per esprimerlo, non occorre l'uso di formule sacramentali o solenni, poiché
è sufficiente che esso risulti dal complesso delle espressioni usate dall'attore in qualunque parte dell'atto introduttivo” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 18783 del 28.8.2009, cfr. anche Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11751 del 15.5.2013).
Peraltro, a fronte delle allegazioni in fatto della parte, la qualificazione giuridica della domanda è rimessa al Tribunale, in applicazione del principio iura novit curia, di cui all'art. 113, comma 1, c.p.c., che importa la possibilità per il giudice di assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti ed ai rapporti dedotti in lite, nonché all'azione esercitata in causa, ricercando le norme giuridiche applicabili alla concreta fattispecie sottoposta al suo esame, potendo porre a fondamento della sua decisione princìpi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti, sempre tenendo conto del divieto di ultra o extra-petizione, di cui all'art. 112 c.p.c.. È, infatti, precluso al giudice
6 pronunziare oltre i limiti della domanda e delle eccezioni proposte dalle parti, mutando i fatti costitutivi o quelli estintivi della pretesa, ovvero decidendo su questioni che non hanno formato oggetto del giudizio e non sono rilevabili d'ufficio, attribuendo un bene non richiesto o diverso da quello domandato (cfr. Cass. Sez. L., Sentenza del 3.3.2021, n.
5832).
In limine si precisa ancora che parte ricorrente, riconoscendo nei propri scritti difensivi la natura documentale della causa, così come rilevato dal giudice, precedente assegnatario del fascicolo, nell'ordinanza del 9.5.2024, non ha insistito nelle prove orali articolate nell'atto introduttivo. Trattavasi, comunque, di istanze, così come formulate con rimando alla parte narrativa del ricorso, ultronee rispetto alla decisione, ovvero generiche, discorsive o valutative.
Proprio ai fini della decisione occorre ben puntualizzare che ha Parte_1 domandato dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del febbraio 2022, per grave inadempimento del promittente venditore ex artt. 1453 e 1455
c.c., nonché condannarsi al pagamento della penale concordata nel CP_1 contratto.
La ha allegato che l'inadempimento del era consistito nell'alienazione a terzi Pt_1 CP_1 nel settembre 2022 dell'immobile oggetto del contratto preliminare stipulato tra ricorrente e resistente il 24.2.2022, nonché l'aver taciuto l'esistenza delle opere abusive presso l'immobile oggetto del preliminare, come da CNR n. prot. 100439 del 17.11.2022 redatta dalla Polizia Locale di Andria, che rendevano meramente potestativa la condizione sospensiva contenuta nell'atto preliminare di compravendita atteso che, in presenza dei predetti abusi la ricorrente mai avrebbe potuto ottenere un mutuo ipotecario. Nei propri scritti difensivi ha lamentato anche che la pratica di mutuo, a cui era collegata la condizione sospensiva, non aveva avuto esito perché il non aveva rimosso le opere CP_1 abusive esistenti nell'immobile promesso in vendita.
Ciò posto, in diritto, occorre partire dalle clausole contenute nel preliminare del
24.2.2022: i contraenti stabilivano che l'efficacia del contratto era subordinata al verificarsi della condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo per l'acquisto dell'immobile da parte della promissaria acquirente entro il 31.5.2022.
“La clausola che condiziona la stipula di un contratto alla concessione di un mutuo (o al buon esito della perizia), secondo la Suprema Corte di Cassazione, non è una condizione potestativa, bensì mista, in quanto dipendente non solo dalla condotta del debitore/promissario acquirente ma anche dalla disponibilità della banca. Questa differenziazione rende ammissibile la condizione mista (alla quale quindi non si applica il disposto dell'art. 1355 c.c.), ma impone un vero e proprio obbligo giuridico di condotta a
7 carico del promissario acquirente avente ad oggetto un comportamento di buona fede nell'attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista (art. 1358 c.c.)”, sul punto si può confrontare Cass Sez. U, Sentenza n.18450 del 19.9.2005.
Più specificamente la giurisprudenza si è espressa nel senso che, in tema di contratto condizionato, l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico. La sussistenza di un siffatto obbligo deve affermarsi anche per il segmento non casuale della condizione mista. Ciò in quanto, gli obblighi di correttezza e buona fede, che hanno la funzione di salvaguardare l'interesse della controparte alla prestazione dovuta e all'utilità che la stessa assicura, impongono una serie di comportamenti di contenuto atipico, che assumono la consistenza di standard integrativi di tali principi generali (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23014 del 14.12.2012, nonché
Cass. Sez.1, Sentenza n. 14198 del 28.7.2004).
Il contratto sottoposto a condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina di cui all'art. 1358 c.c., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione.
Grava, in particolare, sulla parte a favore della quale la condizione è stata posta, nel caso di specie la promissaria acquirente (avente interesse all'ottenimento del mutuo per il pagamento del prezzo della compravendita, nonché a non essere giuridicamente obbligata all'acquisto in mancanza dell'ottenimento del finanziamento), l'obbligo di comportarsi secondo buona fede durante il lasso di tempo in cui gli effetti del contratto sono sospesi, ovvero tra la stipulazione del contratto e il termine ivi indicato per la verifica dell'avveramento della condizione.
Nel caso specifico si discute della diversa allegazione della , di cui ai propri atti Pt_1 difensivi, che la pratica di mutuo non era proseguita, dopo l'approvazione reddituale del mutuo, a causa della mancata rimozione da parte del promittente venditore delle opere necessarie da eseguirsi sull'immobile oggetto di vendita, tese alla eliminazione delle opere abusive ivi esistenti. La ricorrente ha allegato, dunque, un inadempimento del CP_1 all'obbligazione di rimozione di dette opere, ma non ha dimostrato il titolo giuridico dell'obbligazione, ovvero non ha dimostrato che il si fosse assunto l'obbligo di CP_1 rimuovere le asserite irregolarità del bene. All'uopo evidentemente non dirimente è lo screenshot prodotto con riproduzione di una foto inviata al coniuge della ricorrente il
10.6.2022, in data successiva a quella prevista per la verifica dell'avveramento della condizione, già, dunque, non avverata, che ritraeva soggetti vicini ad un tavolo da lavoro, senza opere di demolizione evidenti, con messaggio “lavori in corso”, assolutamente non
8 univocamente indicativo di alcun obbligo assunto da parte del promittente venditore di eliminazione di opere esistenti.
Manca la prova di uno specifico obbligo di attivazione del in pendenza della CP_1 condizione, che non può meramente farsi rientrare nel generico obbligo di correttezza e buona fede al fine di non impedire la verificazione della condizione, non potendosi in virtù di tale clausola generale imporre un obbligo oneroso e gravoso di attivazione.
Ciò posto, spettava alla parte interessata la dimostrazione del fatto che l'altro paciscente avesse tenuto un comportamento idoneo ad impedire l'avveramento della condizione, rendendosi inadempiente agli obblighi generali di buona fede e correttezza, incombendo su chi lamenta il mancato avveramento l'onere di provarne l'imputabilità al debitore a titolo di dolo o di colpa (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza dell'11.11.2024, n. 28956).
Inoltre, la ha allegato che le difformità del cespite promesso in vendita e l'inattività Pt_1 del determinavano il cattivo esito della pratica del mutuo, che non proseguiva dopo CP_1
l'accertamento delle condizioni reddituali della richiedente, ma non ha fornito adeguata allegazione e prova della correlazione causale tra la situazione dell'immobile e la impossibilità della banca di concedere il mutuo proprio per tale motivo. Emerge che la
, per proprie valutazioni (la stessa informativa della Polizia Municipale di Andria era Pt_1 successiva alla vendita del bene ad altro acquirente e non confermava in toto le irregolarità segnalate/denunciate), non richiedeva neppure alla banca un parere tecnico per la concessione del mutuo;
pertanto, non ha dimostrato (con una perizia negativa del tecnico dell'istituto bancario) neppure l'effettivo impedimento alla concessione del mutuo per le indicate irregolarità. Lo stesso resistente ha addotto, senza specifica contestazione di controparte, di aver ottenuto egli stesso nel 2013 un mutuo per l'acquisto dell'immobile, stante la medesima condizione attuale del bene, come riferito dagli stessi agenti di Polizia Municipale nella propria notazione.
Non ha dimostrato, cioè, la alcun parere tecnico negativo della banca di Pt_1 incommerciabilità del bene o di un eventuale carattere abusivo che ne azzerasse il valore, sì da sconsigliare l'erogazione del mutuo, né, tenuto conto della genericità di allegazioni sul punto, la carenza probatoria avrebbe potuto essere colmata con la disposizione di una consulenza tecnica di ufficio, su cui, peraltro, la ricorrente non ha insistito.
Pertanto, alcun inadempimento può essere contestato al durante il periodo di CP_1 pendenza della condizione, in presenza di inequivoca volontà delle parti volta a prevedere come condizione sospensiva, quale elemento accidentale futuro ed incerto esterno al contratto, il buon esito della pratica di mutuo ed, in ogni caso, in assenza di un comportamento in mala fede del promittente venditore.
9 Si aggiunge che la addotta comunicazione “per le vie brevi”, evidentemente priva di valore giuridico impegnativo da parte della banca, dell'approvazione reddituale del mutuo è collocata dalla il 27.5.2022, in data prossima alla scadenza del termine per Pt_1
l'avveramento della condizione, come previsto nel contratto preliminare scritto, che non veniva formalmente prorogato (la ricorrente ha allegato che il avesse concordato un CP_1 appuntamento dal notaio rogante al fine di formalizzare la postergazione del termine previsto per il rogito, ma non è stato riportato l'esito dell'incontro); tanto porta a ritenere difficile il completamento della pratica nel termine previsto. Ancor più si aggiunge che l'unico atto formale di approvazione reddituale del mutuo, provato per tabulas dalla , Pt_1
è del 3.8.2022 oltre due mesi dopo la scadenza del termine, quando ormai la condizione non si era avverata.
Quindi, non essendosi verificata la condizione sospensiva, il contratto è da ritenersi definitivamente inefficace tra le parti, come argomentato dal resistente.
Si puntualizza che parte ricorrente, a fronte della contestazione di parte convenuta di inefficacia del contratto preliminare per mancato avveramento della condizione, ha allegato che il contratto preliminare di vendita de quo prevedeva espressamente l'obbligo di sottoscrivere, in caso di impedimento all'ottenimento del mutuo da parte della ricorrente, una dichiarazione “che constatando il mancato verificarsi della condizione, dichiari non avvenuta la presente promessa di vendita”. La dichiarazione che le parti prevedevano dovesse essere sottoscritta, come emerge dal tenore letterale del contratto, avrebbe avuto carattere ricognitivo del già verificato mancato avveramento della condizione: le parti fanno riferimento alla “constatazione” del mancato verificarsi della condizione, con dichiarazione della inefficacia del preliminare, senza alcun valore costitutivo.
Peraltro, diversamente opinando, dovrebbe ragionarsi nei termini di un contratto i cui effetti erano sospesi sine die, per un tempo rimesso discrezionalmente alla scelta delle parti di sottoscrivere la dichiarazione, in violazione del termine indicato per la verifica dell'avverarsi della condizione.
“… nel caso di contratto sottoposto a condizione sospensiva il negozio acquista efficacia solamente al momento del verificarsi dell'evento condizionante per cui la rilevanza del comportamento inadempiente dei contraenti è subordinata al verificarsi dell'evento condizionante perché se questo non si verifica non può essere presa in considerazione l'inadempienza ai fini della pronuncia di risoluzione di un contratto (contenente gli obblighi non rispettati) divenuto definitivamente inefficace e non produttivo di effetti
(salvo alcuni espressamente previsti dalla legge) nella fase della pendenza della condizione sospensiva: il mancato verificarsi della condizione sospensiva rende in via
10 definitiva inefficace il negozio con irrilevanza delle cause di risoluzione del contratto - ivi compresa quella connessa al ricorso della clausola risolutiva espressa - «potendosi dichiarare risoluto solamente un contratto già efficace». … Bisogna premettere che, come
è noto, il contratto sottoposto a condizione sospensiva si perfeziona immediatamente ma
è inefficace fino a quando la condizione non si avvera: il negozio esiste - esistendo i suoi elementi strutturali - ma non è ancora efficace e solo con il verificarsi della condizione spiega la sua efficacia ex tunc, mentre cessa di esistere se la condizione non si avvera.
Così, ad esempio, nella vendita è differito non solo il trasferimento ma ogni effetto (finale) tipico del negozio. L'efficacia di tale contratto è paralizzata durante la pendenza del termine per il verificarsi della condizione. Durante il detto periodo di pendenza - su cui retroagiscono l'avveramento o il mancato avveramento della condizione - le parti si trovano in una posizione di aspettativa che è fonte di effetti preliminari. In particolare, in pendenza della condizione sospensiva, il contratto a prestazioni corrispettive produce i suoi normali effetti e vincola i contraenti al puntuale ed esatto adempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte: la condizione, infatti, rende incerto il negozio ma è già fermo ed irrevocabile il vincolo negoziale. Nessun effetto riferito alla situazione finale può però verificarsi finché dura la pendenza salvo alcune eccezioni derivanti dall'applicazione dei principi ricavabili dalle disposizioni dettate dall'articolo 1358 c.c.: da dette disposizioni è possibile individuare il contenuto delle aspettative delle parti del contratto condizionato, ossia delle situazioni soggettive che nascono dal contratto condizionato. Tale contratto fa sorgere diritti ed obblighi preliminari che possono dar luogo a risoluzione per inadempimento alla specifica obbligazione - prevista dal citato articolo 1358 c.c. - di ciascun contraente di comportarsi in pendenza della condizione
«secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte», cioè di osservare i doveri di lealtà e correttezza di cui agli articoli 1175 e 1375 c.c. in modo da non influire sul verificarsi dell'evento condizionante pendente. Pertanto, come questa Corte ha avuto modo di precisare, il contratto pur inefficace per il mancato avveramento della condizione può essere risolto in danno della parte colpevole di aver violato il dovere di comportarsi in buona fede: è di conseguenza ammissibile la risoluzione - di un contratto divenuto inefficace per il mancato avveramento della condizione - per inadempimento dell'obbligo di comportarsi, in pendenza della condizione, secondo buona fede nonché di astenersi da quanto possa pregiudicare gli interessi dell'altro contraente e di compiere quanto sia del caso necessario affinché l'evento condizionante si verifichi (in tali sensi, tra le tante, sentenze 22/3/2001 n. 4110; 2/6/1992 n. 6676, 10/3/1992 n. 2875). Il contratto sottoposto a condizione sospensiva, quindi, può ritenersi perfettamente concluso e, anche se non ancora efficace, già produce obbligazioni preliminari o prodromiche - da osservarsi dai contraenti durante la pendenza della condizione - il cui inadempimento può dar luogo
11 ad una responsabilità contrattuale e ad una pronuncia di risoluzione per mancato rispetto degli obblighi di cui al citato articolo 1358 c.c. … nonché sulla connessa caducazione di tutti i patti ivi contenuti incompatibili con la definitiva inefficacia del negozio, compreso quello relativo alla clausola risolutiva espressa operativa solo se la condizione sospensiva si fosse verificata. Quindi, al di fuori delle ipotesi di cui all'articolo
1358 c.c., l'eventuale domanda di risoluzione del contratto per inadempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte dalle parti con il contratto sottoposto a condizione sospensiva deve essere rigettata nel caso in cui la condizione non si sia verificata. In tanto si può parlare di inadempimento contrattuale in quanto sussista un contratto efficace: il mancato avveramento della condizione impedisce al contratto di produrre i propri effetti con conseguente impossibilità di parlare di inadempimento. Come questa Corte ha avuto modo di chiarire (con riferimento ad un contratto sottoposto a condizione risolutiva) nella sentenza 4/8/1990 n. 7875, richiamata nella decisione impugnata, «il venir meno ex tunc dell'efficacia interinalmente prodotta dal contratto preclude al giudice di prendere in considerazione le imputate inadempienze ai fini della domanda di risoluzione e di pronunciarsi sulla stessa»” e altrettanto deve dirsi per il mancato avveramento della condizione sospensiva (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3942 del 18.3.2002, cfr. Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 14006 del 20.6.2014).
Nel caso di specie, per quanto supra esposto, non può disporsi la risoluzione per inadempimento del per mancato rispetto degli obblighi di cui al citato articolo 1358 CP_1
c.c., non essendovi un inadempimento imputabile, ma non può esservi neppure una pronuncia di risoluzione del contratto per violazione degli obblighi informativi o per la avvenuta vendita del bene ad un terzo, non potendosi pronunciare la risoluzione di un contratto già inefficace per mancato avveramento della condizione sospensiva nel termine concordato.
La ha lamentato anche che, sulla base dell'asserita incommerciabilità del bene, che Pt_1 avrebbe reso impossibile la concessione del mutuo, la condizione sospensiva apposta al contratto preliminare fosse meramente potestativa “atteso che, in presenza dei predetti abusi la ricorrente mai avrebbe potuto ottenere un mutuo ipotecario”. Invero, la condizione è meramente potestativa quando consiste in un fatto volontario il cui compimento o la cui omissione non dipende da seri o apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio della parte, svincolato da qualsiasi razionale valutazione di opportunità e convenienza, sì da manifestare l'assenza di una seria volontà della parte di ritenersi vincolata dal contratto;
nel caso di specie, ove effettivamente fosse stato dimostrato che in presenza degli abusi la mai avrebbe potuto ottenere il mutuo dall'istituto bancario, Pt_1 si sarebbe dovuto parlare di condizione impossibile.
12 La non ha tratto dalla allegazione, però, la conseguenza giuridica sul contratto: la Pt_1 conseguenza sul piano giuridico sia in ipotesi di condizione meramente potestativa, ex art. 1355 c.c., sia di condizione impossibile, ai sensi dell'art. 1354 c.c., è la medesima ovvero la nullità del contratto.
Sia, comunque, che il contratto sia divenuto inefficace per il mancato avveramento della condizione sospensiva nel termine previsto in contratto e non espressamente prorogato, sia che il contratto fosse nullo per un vizio della condizione sospensiva (ex art. 1355 c.c.
o meglio ex art. 1354 c.c.), la conseguenza è il rigetto della domanda di risoluzione del contratto proposta da parte ricorrente, presupponendo la pronuncia di risoluzione un contratto valido ed efficace.
Di conseguenza non può neppure accogliersi la domanda di condanna di parte resistente al pagamento della penale stabilita in contratto, dal momento che la clausola che prevedeva la penale viene travolta dalla inefficacia del contratto ovvero, secondo la diversa prospettazione della ricorrente, dalla nullità dello stesso. Come ben ha messo in evidenza il , nella propria autonomia contrattuale, le parti stabilivano che “la clausola penale CP_1 innanzi convenuta diverrà pienamente efficace allorquando dovesse risultare accolta la domanda di mutuo il cui retratto è destinato al pagamento del prezzo delle unità immobiliari in contratto”.
In ossequio al principio dell'autonomia contrattuale, le parti hanno facoltà di predeterminare con una clausola penale l'entità del risarcimento per l'ipotesi di inadempimento;
considerando che l'effetto proprio della clausola de qua è quello di limitare l'onere del risarcimento dei danni alla misura predeterminata dalle parti, la clausola penale non può operare se non con riferimento all'ipotesi di inadempimento prevista in contratto dalle stesse parti, trattandosi di una previsione di stretta interpretazione, dal momento che la sua applicazione consegue anche in assenza di prova dell'an e del quantum del danno.
Un'ultima notazione riguarda l'allegato inadempimento del che non avrebbe CP_1 informato la promissaria acquirente delle irregolarità dell'immobile che avrebbero impedito la concessione del mutuo. Ora, al di là della circostanza che, come si è visto, non vi è prova del carattere effettivamente impediente delle difformità del bene, che, peraltro, non solo risulta essere stato acquistato nella medesima condizione dal nel CP_1
2013, ma anche successivamente compravenduto ad un terzo nel settembre 2022,
l'omessa informazione, non potendo portare alla pronuncia di risoluzione per quanto esposto, avrebbe potuto costituire fonte di responsabilità precontrattuale, che è non riferibile agli obblighi di cui all'art. 1358 c.c.. Alla responsabilità precontrattuale, ove dimostrata (questione, però, non proposta esplicitamente dalla ), sarebbe potuto Pt_1
13 conseguire, ove provato il danno nell'an e nel quantum, il risarcimento a favore della parte non inadempiente, ma la ricorrente non ha proposto domanda di risarcimento del danno, avente natura affatto diversa dalla richiesta di condanna al pagamento della penale.
Le spese di lite, visto l'esito del giudizio, considerate le attività processuali concretamente espletate, vanno poste a carico della ricorrente per soccombenza, liquidate nei parametri minimi di cui al d.m. 55/2014, come modificato dal d.m. 147/2022 (con esclusione della fase istruttoria), con riferimento allo scaglione di valore della controversia, da distrarsi a favore dei difensori di parte resistente, dichiaratisi antistatari.


P.Q.M.


Il Tribunale di Trani, sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti della Parte_1 [...]
, ogni altra domanda, eccezione e difesa rigettate, rinunciate ovvero assorbite: CP_1
- rigetta le domande della ricorrente;

- condanna la ricorrente al pagamento a favore del resistente delle spese processuali, che liquida in € 2.906,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge, da distrarsi a favore degli avv.ti Massimiliano Materia e Antonio Gaudio, dichiaratisi antistatari.
Sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura e allegazione al verbale, per l'immediato deposito telematico.
Così deciso in Trani, il 24.3.2025
Il giudice
Maria Anna Altamura

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