REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI SALERNO Seconda Sezione Civile

La Corte di Appello di Salerno Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei Magistrati:
dr. Vito Colucci Presidente d.ssa Maria Assunta Niccoli Consigliere d.ssa Marcella Pizzillo Consigliere rel. est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel procedimento civile n.1277/2023 RGN

TRA in persona del lrpt rappresentato e difeso Parte_1 dall'avv.Alessandro Sada ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Salerno alla via dei Principati n.57- appellante
E
rappresentata e difesa dall'avv.Luca Dell'Anno ed CP_1 elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Salerno alla via Torrione n.54 – appellata
AVENTE AD OGGETTO: appello avverso la sentenza n.4926/2023
del Tribunale di Salerno pubblicata il 6/11/23 e notificata il 7/11/23.
SULLE SEGUENTI CONCLUSIONI
1 Per l'appellante: chiedeva l'accoglimento dell'appello e conseguentemente che la sentenza impugnata fosse annullata in quanto illegittima e, comunque, ingiusta;
in via subordinata, chiedeva di riformare la sentenza quanto alle spese, che potevano essere compensate sussistendo una soccombenza reciproca delle parti,
all'esito del giudizio di primo grado, il tutto con la vittoria di spese e dei compensi del doppio grado giudizio, oltre accessori ed attribuzione;

per l'appellata; chiedeva il rigetto dell'appello e in via incidentale chiedeva che fosse accolta la domanda di primo grado nella parte in cui era stato chiesto di dichiarare che la delibera impugnata nulla o annullabile, non avendo l'amministratore del , Parte_1
nonostante espressa e formale richiesta, messo a disposizione la documentazione contabile, i bilanci e, per l'effetto, annullarsi tutti bilanci approvati, che fosse accertato e dichiarato che l'importo risultante nel bilancio consuntivo 2016 di € 2.123,20 non era da lei dovuto e, per l'effetto, annullare la delibera emessa il 18/2/2019
dall'assemblea del convenuto e che, in ogni caso, fossero Parte_1
annullati tutti i bilanci consuntivi e preventivi approvati all'assemblea
2 del 18/2/2019, il tutto con la vittoria delle spese e dei compensi, oltre accessori ed attribuzione.
Il Consigliere Istruttore con ordinanza del 17 ottobre 2024
concedeva i termini previsti di cui all'art.352 cpc, fissando l'udienza del 4 dicembre 2025 per la rimessione della causa al Collegio per la decisione.
Con ordinanza dell'11 dicembre 2025 in relazione all'udienza a trattazione scritta del 4 dicembre 2025 il Consigliere Istruttore
rimetteva la causa al Collegio per la decisione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
, quale proprietaria di un immobile ubicato al sesto CP_1
piano, int. 19 del , sito in Pellezzano Controparte_2
(SA) alla Via Vittorio Emanuele n. 30, conveniva il predetto condominio, in persona del lr pt, davanti al Tribunale di Salerno
deducendo la nullità o annullabilità della delibera approvata dall'assemblea dei condomini il 18/2/2019, in relazione ai punti 1, 2,
3, 4 e 5 all'ordine del giorno, per mancata messa a disposizione,
nonostante le reiterate richieste, dei bilanci e della documentazione
3 contabile, nonché per omessa redazione dei bilanci approvati secondo le norme di legge.
Concludeva chiedendo di: accertare la nullità o annullabilità della delibera condominiale del 18/2/2019 per mancata messa a disposizione da parte dell'amministratore, nonostante formale richiesta, della documentazione contabile e dei bilanci, ovvero, in via gradata per l'accertamento dell'erroneità dei bilanci approvati siccome non supportati da idonei documenti giustificativi, o ancora,
subordinatamente, per l'accertamento dell'erronea attribuzione nel bilancio consuntivo 2016 dell'importo di € 2.123,20 a suo carico.
Il convenuto si costituiva e chiedeva il rigetto della domanda eccependo di aver messo a disposizione dell'attrice i documenti contabili e di aver redatto i bilanci tenendo conto dei criteri già adottati in precedenti gestioni e con addebiti corretti.
In corso di causa veniva espletata una CTU contabile e all'udienza del 27/12/2022 la causa andava in decisione con concessione dei termini ex art. 190 cpc.
4 Il Tribunale adito annullava la delibera condominiale impugnata relativamente ai punti nn. 1,2,3,4 e 5 e applicava in tema di spese il principio della soccombenza.
Il Giudice di primo grado rigettava la domanda di annullamento della delibera condominiale per violazione da parte dell'amministratore del convenuto dell'obbligo di Parte_1
garantire all'attrice l'accesso alla documentazione Parte_2
contabile, di cui all'art. 1130bis cpc, in quanto non era stata fornita la prova, il cui onere era a carico dell'istante, dell'effettiva preclusione dell'esercizio di detta facoltà, anche alla luce delle conclusioni del
CTU, il quale aveva evidenziato la contraddittorietà delle doglianze formulate sul punto dall'attrice, che prima aveva lamentato l'omessa consegna dei documenti e successivamente aveva contestato la mancata corrispondenza di alcune poste di bilancio, divergenti da quelle inserite nei bilanci approvati nell'assemblea del 18/2/2019.
Il Tribunale, poi, accoglieva la domanda subordinata di illegittimità della delibera condominiale per omessa redazione dei bilanci approvati secondo la normativa di riferimento in quanto dalla
CTU era emerso che i rendiconti condominiali concernenti le annualità
5 2013, 2014, 2015 e 2016 erano privi della situazione patrimoniale da cui poter evincere i crediti verso i condomini e i debiti verso i fornitori,
le eventuali riserve, la consistenza di cassa e le disponibilità di conto corrente, in violazione del principio dell'intellegibilità del rendiconto condominiale come disposto dall'art. 1130 bis cc, aggiunto dall'art. 11, L. n. 220/2012, in vigore dal 17/6/2013.
Il , in persona del lr pt, ha Controparte_2
presentato appello avverso la predetta sentenza deducendo i seguenti motivi:
1)carenza della motivazione in relazione all'annullamento la delibera approvata nell'assemblea del 18/2/2019, relativamente al punto 1 all'odg (approvazione del bilancio preventivo 2019), nella parte della sentenza in cui si indicava l'illegittimità del deliberato condominiale, estesa, in pronuncia finale, anche al predetto punto 1,
“per omessa redazione dei bilanci approvati secondo le norme di legge”, oltre che per non piena “conformità” ai dettami di cui all'art. 1130 bis cc;
il Tribunale aveva ritenuto non conformi ai dettami di cui all'art. 1130 bis cc non solo i rendiconti 2013-2014-20125-2016, ma anche il bilancio preventivo 2019, il quale, ontologicamente, oltre che
6 giuridicamente, costituiva un documento del tutto diverso dalla rendicontazione, poiché contenente una mera proiezione di spesa per l'anno a venire e, quindi, non era vincolato alle formalità di cui all'art. 1130 bis cc;
in sostanza la sentenza era carente di motivazione per il bilancio di previsione del 2019;
2)illogicità ed erroneità della motivazione, posta a sostegno della statuizione con cui il giudice di primo grado accoglieva l'impugnazione e, per l'effetto, annullava la delibera approvata nell'assemblea del 18/2/2019, relativamente al punto 1 all'odg
(approvazione del bilancio preventivo 2019), nella parte della sentenza in cui l'illegittimità del deliberato condominiale veniva estesa, in pronuncia finale, anche al predetto punto 1, “siccome non supportati da idonei documenti giustificativi”; la sentenza era erronea nella parte in cui era stata dichiarata l'invalidità della delibera del 18/2/2019, in relazione ai punti per erroneità dei bilanci approvati in quanto non supportati da idonei documenti giustificativi, poiché, costituendo il bilancio preventivo una proiezione di spesa futura non necessitava del supporto di documenti giustificativi;

7 3)erroneità della statuizione con cui il giudice di primo grado accoglieva l'impugnazione e, per l'effetto, annullava la delibera approvata nell'assemblea del 18/2/2019, relativamente al punto 1
all'odg (approvazione del bilanci o preventivo 2019), nella parte della sentenza in cui si indicava l'illegittimità del deliberato condominiale,
estesa in pronuncia finale anche sul predetto punto 1, in quanto basata sulle conclusioni del CTU, definite dal magistrato come adeguatamente motivate ed immuni da vizi logici, ed alle quali affermava di aderire;
la sentenza era censurabile nella parte in cui si aderiva alle conclusioni del CTU anche in relazione al bilancio preventivo 2019, quanto lo stesso CTU aveva escluso l'illegittimità per tale bilancio , affermando che non aveva esaminato le eventuali difformità del preventivo poiché, anche qualora sussistenti, a suo parere non avrebbero inciso nella determinazione delle quote dovute dai condomini;

4)erroneità della decisione di primo grado in punto di annullamento della delibera approvativa del bilancio preventivo 2019
in mancanza di prova, ad onere dell'attrice, oggi appellata, circa l'effettivo pregiudizio economico subito;
in ordine al predetto bilancio
8 la non aveva indicato di aver subito alcun pregiudizio;
in ogni CP_1
caso in ordine alla ripartizione delle spese per l'energia elettrica, vi era stato il consenso per facta concludentia della condomina la CP_1
quale non aveva impugnato le precedenti delibere, così aderendo ad una convenzione eventualmente modificatrice, che costituiva acquiescenza ai metodi di ripartizione già adottati dal consesso assembleare;
inoltre l'appellata avrebbe dovuto provare il pregiudizio economico subìto, da cui derivava il proprio interesse ad impugnare la delibera assembleare in riferimento all'utilizzo della tabella C
“ascensori”, invece della Tabella B “scale”; allo stesso modo l'appellata non aveva dedotto un'eventuale pregiudizio economico derivato dalla ripartizione delle spese del conto corrente bancario in parti uguali, anziché in base alla tabella di proprietà;
5)erroneità della sentenza di primo grado nella parte di essa in cui affermava che “i rendiconti condominiali concernenti le annualità
2013-2014-2015 e 2016 non erano pienamente conformi ai dettami di cui all'art. 1130 bis” - contraddittorietà della motivazione rispetto alla precedente reiezione della domanda, proposta in via principale dall'attrice in primo grado, di annullamento della delibera
9 condominiale per violazione, da parte dell'amministratore in carica,
del diritto di accesso alla documentazione contabile, disposto dal citato art. 1130 bis cc;
la decisione era contraddittoria, perchè nonostante il rigetto della violazione del diritto di accesso agli atti della condomina successivamente asseriva l'illegittimità della delibera CP_1
assembleare approvativa dei bilanci consuntivi dal 2013 al 2016 in quanto non pienamente conformi al disposto dell'art.1130 bis cc;
se era stato soddisfatto, in via preventiva, il diritto di informazione in relazione alla situazione patrimoniale del la condomina Parte_1
avrebbe potuto sollevare solo doglianze di carattere contenutistico sui bilanci approvati;
contrariamente, il Tribunale aveva ritenuto sussistente la nullità delle delibere impugnate poiché non conformi al suddetto art. 1130 bis cc, senza affermare assolutamente che i bilanci consuntivi 2013-2014-2015-2016 fossero errati dal punto di vista contenutistico;

6)erroneità della sentenza di primo grado nella parte di essa in cui affermava che l'invalidità dei rendiconti condominiali concernenti le annualità 2013-2014-2015 e 2016, “siccome non supportati da idonei documenti giustificativi”; illogicità ed erroneità della
10 motivazione;
la sentenza era censurabile nella parte in cui aveva dichiarato l'erroneità dei bilanci consuntivi in quanto non supportati da idonei documenti giustificativi;
invero un bilancio consuntivo non poteva ritenersi inficiato da errori solo perché non supportato da idonei documenti giustificativi, potendo, eventualmente, ritenersi il relativo documento contabile carente sotto tale profilo, ma non erroneo;
ad ogni modo, l'appellante escludeva anche tale eventualità in quanto il CTU,
proprio tramite i documenti comprovanti le uscite condominiali, era riuscito a ricostruire la posizione contabile della condomina CP_1
7)erroneità della sentenza di primo grado nella parte in cui dichiarava invalidi i bilanci consuntivi dal 2013 al 2016, ritenendoli a torto non intellegibili- violazione e/o falsa applicazione del principio di intellegibilità del rendiconto condominiale, così come previsto dall'art. 1130 bis cc;
secondo l'appellante vi era la perfetta intellegibilità dei bilanci approvati e la CTU era inutilizzabile perché
espletata mediante un'attività non rispondente alle censure sollevate in primo grado dalla parte attrice;
non vi era la violazione riscontrata tanto che il CTU, sulla base di un registro di cassa, della movimentazione bancaria relativa al c/c condominiale e ad altri
11 documenti, aveva ricostruito la posizione contabile della condomina
CP_1
8)erroneità della sentenza di primo grado per violazione e falsa applicazione dell'art. 1130 bis cc, in materia di diritto accesso agli atti in capo al singolo condomino;
secondo l'appellante il Tribunale era incorso nella violazione e falsa applicazione dell'art. 1130 bis cc, in materia di accesso agli atti condominiali, poiché, pur avendo accertato che alcun ostacolo era stato frapposto all'esercizio del diritto di accesso in capo alla ugualmente accoglieva la Parte_2 CP_1
domanda attorea di annullamento dei punti 1, 2, 3, 4 e 5 della delibera condominiale del 18/2/2019 per erroneità dei bilanci approvati perché
non supportati da idonei documenti giustificativi;
invero, una volta esercitato il diritto di accesso agli atti, la condomina non avrebbe potuto, poi, dolersi in giudizio del fatto che i bilanci non erano accompagnati dai documenti giustificativi, una volta che non li aveva richiesti in sede di ostensione documentale;

9)violazione dell'art. 92 IIc cpc per la mancata compensazione delle spese di lite, a seguito della reiezione della domanda, proposta in via principale, dalla condomina in via subordinata CP_1
12 chiedeva, in caso di conferma della sentenza impugnata, di disporre un diverso governo delle spese di lite del giudizio di prime cure, alla luce dell'avvenuta reiezione della domanda svolta in via principale da
, nonché addirittura del mancato esame, da parte del CP_1
giudice di prime cure, di ben sette degli undici sottocapi da cui era composto il secondo motivo, proposto in via subordinata, essendosi configurata una reciproca soccombenza.
si costituiva e controdeduceva chiedendo il rigetto CP_1
dell'appello eccependo che era documentalmente provato che il condominio non aveva ottemperato dopo varie richieste rimaste inevase e che anzi scorrettamente l'amministratore di condominio affermava di aver proceduto alla consegna di quanto richiesto e solo in ultimo aveva reso disponibili solo alcuni documenti, in particolare bilanci condominiali inutili in quanto diversi da quelli che avrebbe portato alla assemblea di febbraio 2019, e alcuni estratti conto, senza consegnare alcun altro documento.
In via incidentale chiedeva che fosse accolta la domanda principale in quanto le era stato negato il diritto di accesso ai bilanci e alla relativa documentazione giustificativa;
non era poi contraddittorio
13 che avesse contestato nel merito i bilanci perché aveva agito in tal modo nel momento in cui la documentazione era stata esibita in corso di causa, nel corso della quale era stato riscontrato che le erano stati inviati bilanci del tutto diversi da quelli approvati;
a conferma di quanto dedotto il Ctu aveva individuato la violazione dell'art.1130 bis cc;
ribadiva che aveva prospettato una serie di criticità ovvero la mancanza della nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale, la mancanza della situazione creditoria e debitoria che rendeva impossibile comprendere i rapporti in corso e le questioni pendenti, la mancata indicazione del saldo di esercizio all'inizio di ogni gestione, ovvero per la gestione 2013, la mancata corrispondenza del saldo finale del rendiconto con il saldo dell'estratto conto bancario al 31/12/2013, la mancanza di molti estratti conto (tutti per la gestione
2016) e l'impossibilità di conoscere il saldo finale sul conto corrente del . Parte_1
Quanto al bilancio preventivo del 2019 la lamentava la CP_1
mancata messa a disposizione della documentazione condominiale relativa ai bilanci precedenti, la ripartizione delle spese del conto corrente in parti uguali e non pro quota secondo la tabella generale e la
14 ripartizione delle spese dell'ENEL secondo la tabella ascensore e non quella delle scale, nonostante vi fosse un'apposita tabella millesimale.
Precisava che aveva interesse ad impugnare perché criteri diversi avrebbero comportato quote differenti e in ogni caso poteva opporsi a ripartizioni in violazione delle previsioni codicistiche.
Insisteva, infine nella domanda di accertamento negativo delle quote condominiali non pagate pari ad E 2123,20 alla luce degli esiti della CTU secondo il quale era debitrice solo per 240,67 E.
Infine deduceva che il principio della soccombenza era stato correttamente applicato essendo stata accolta la sua domanda subordinata.
Per ragioni logiche va valutato in primis l'appello incidentale a mezzo del quale la condomina ha censurato la decisione CP_1
nella parte in cui era stata rigettata la sua domanda principale.
Invero la predetta chiedeva in primis che la delibera del 18
febbraio 2019 fosse dichiarata nulla o annullabile per la mancata preventiva messa a disposizione della documentazione afferente i bilanci consuntivi per gli anni 2013- 2016.
15 Riscontrava la sua domanda mediante l'allegazione di tutte le sue richieste e precisava che la controparte non aveva mai risposto e anzi poco prima dell'assemblea condominiale aveva anche affermato di aver trasmesso la documentazione pur non avendo ottemperato a tale obbligo e aveva consegnato sempre poco prima dell'assemblea copia di bilanci risultati difformi da quelli portati e di alcuni estratti conto.
In tale situazione spettava all'amministratore del condominio provare di aver messo a disposizione dei condomini tutta la documentazione afferente la gestione condominiale.
A conferma di tanto la parte attrice all'assemblea del 18/2/2019
eccepiva di non aver fatto accesso agli atti utili ai fini dell'approvazione in assemblea.
Il Tribunale ha rigettato la domanda sostenendo che la parte attrice aveva prima censurato la mancata messa a disposizione della documentazione, ma poi aveva contestato la stessa documentazione nel suo contenuto.
In realtà la posizione della parte attrice non vale a ritenere superata la questione oggetto della domanda principale;
invero in corso di causa sopravveniva la documentazione e giustamente la la CP_1
16 contestava nel merito anche in relazione alla domanda subordinata che aveva proposto.
A conferma della dedotta mancata messa a disposizione della documentazione il CTU ha rilevato anche le incongruenze tra quanto esibito dal in sede di costituzione e successivamente. Parte_1
Ciò avvalora il fatto che il non ottemperava ai suoi Parte_1
obblighi (cfr.sent.Cass.n.11940/2003) perché voleva procedere all'approvazione tardiva dei bilanci consuntivi senza averli redatti correttamente alla fine di ciascun anno.
Ne consegue che doveva essere accolta la domanda avanzata in un primo grado di annullamento della delibera del 18/2/2019, ma in relazione ai bilanci consuntivi per gli anni dal 2013 al 2016.
Per il bilancio di previsione del 2019 bisogna valutare i primi quattro motivi dell'appello principale secondo i quali la sentenza impugnata era censurabile perché per tale bilancio di previsione diversamente dagli altri bilanci che erano consuntivi non poteva porsi il problema del mancato rispetto dell'art.1130 bis cc norma codicistica che riguardava chiaramente solo i rendiconti e, quindi, i bilanci consuntivi, perché anche il CTU aveva escluso dalla sua valutazione
17 tale bilancio in quanto la parte attrice non aveva dedotto specifici pregiudizi.
Le censure in questione oggetto dell'appello principale sono accoglibili per le ragioni espresse dal in quanto il bilancio Parte_1
di previsione non conteneva documenti giustificativi e non essendo consuntivo non doveva rispettare l'art.1130 bis e in quanto lo stesso
CTU individuava la violazione dell'art.1130 bis per i bilanci consuntivi mentre per quello di previsione non concludeva allo stesso modo evidenziando che la non aveva dedotto in proposito CP_1
alcun concreto pregiudizio.
In proposito la Corte rileva che l'appellata ha chiesto in via incidentale con il secondo motivo la nullità o l'annullamento della delibera del 18/2/2019 in relazione al punto n.1 ribadendo che aveva dedotto che vi erano erronee previsioni in ordine all'adozione di criteri di ripartizione delle spese di energia elettrica e delle spese dei conti correnti.
In realtà la domanda non è accoglibile perché sotto il primo profilo la regola censurata era stata già adottata in precedenza e perché
in ogni caso sotto entrambi i profili la non aveva indicato quale CP_1
18 sarebbe stato il pregiudizio che avrebbe subito dall'adozione di tali regole.
Ne consegue che per il bilancio di previsione del 2019 oggetto del punto n.1 della delibera del 18/2/2019 l'accoglimento dei primi quattro motivi dell'appello principale ed il rigetto del secondo motivo di appello incidentale comportano che vada rigettata sia la domanda principale che la prima domanda subordinata proposta dalla in CP_1
primo grado.
I motivi da 5 ad otto dell'appello principale sono assorbiti dall'accoglimento della domanda principale della di CP_1
annullamento della delibera condominiale del 18/2/2019 per mancata messa a disposizione dei documenti giustificativi per i bilanci consuntivi 2013-2016.
L'ultimo motivo in tema di spese è infondato.
L'appellante ha sostenuto che non poteva essere applicato il principio della soccombenza nel caso in cui era stata rigettata la domanda principale ed era stata accolta la prima subordinata, dovendo configurarsi semmai una soccombenza reciproca che avrebbe condotto alla compensazione delle spese.
19 In realtà il rilievo è infondato perché anche l'accoglimento della subordinata comporta l'applicazione del principio della soccombenza
(cfr.sent.Cass.n.21995/2024).
Con il terzo motivo dell'appello incidentale l'appellata ha insistito nell'accoglimento della subordinata proposta in via gradata.
In realtà tale domanda si sostanziava in una domanda di accertamento negativo del debito risultante a suo carico dal bilancio consuntivo 2016.
L'accoglimento della domanda principale avente ad oggetto la delibera del 18/2/2019 in relazione ai punti da 2 a 5 e, quindi, per quel che interessa anche in relazione al bilancio consuntivo del 2016 ha valore assorbente rispetto a tale ultimo motivo di appello incidentale.
L'accoglimento parziale dell'appello principale e di quello incidentale costituisce giusta causa di compensazione integrale delle spese del giudizio.

PQM


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione, così provvede:
20 1) accoglie parzialmente sia l'appello principale che quello incidentale e , per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata accoglie la domanda principale della di annullamento della CP_1
delibera condominale del 18/2/2019 in relazione ai punti nn.2 3 4 5 e rigetta la domanda subordinata di annullamento della stessa delibera in relazione al punto n.1 relativo al bilancio di previsione 2019;
2) compensa le spese del giudizio.
Salerno, 17 dicembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
d.ssa Marcella Pizzillo dr. Vito Colucci
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