N. R.G. 706/2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GELA
SEZIONE CIVILE
Il giudice designato in funzione di Giudice Unico, Vincenzo Accardo, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 706/2020 R.G., avente ad oggetto “divisione comunione, indennità per occupazione senza titolo di immobile”,
PROMOSSA DA
, nata a [...] il [...] (C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliata in Gela, via Navarra n. 74, presso lo studio dell'avv. Concetta Maria Di Stefano, che la rappresenta e difende;

- Parte attrice -
CONTRO
, nato a [...] il [...] (C.F. ), ed ivi Controparte_1 C.F._2
residente nella Via Boccherini n. 11;
- Convenuto contumace -
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MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Premessa.
Con atto di citazione regolarmente notificato, ha convenuto , Parte_1 Controparte_1
assumendo di essere con lui proprietaria in comune ed indiviso di un immobile sito in Gela, via
Boccherini 11, in catasto a foglio 175, particella 1540/6, via X tre, n. 7, p. 2°; che, precisamente, in data 31 agosto 2000, insieme all'allora marito , ne hanno acquistato la proprietà Controparte_1
insieme alla quota di un quarto indiviso del lastrico solare al terzo piano, in catasto a foglio 175, particella 1540/7, via X tre, n. 7, p. 3°; che, in data 25 luglio 2018, è stata emessa sentenza con la quale è stata dichiarata la cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario;
che, già in sede di divorzio, ha comunicato al marito la volontà di sciogliere la comunione e procedere alla divisione dell'intera proprietà dell'appartamento e delle quote della terrazza.
1 Tanto premesso, chiede procedersi alla divisione degli immobili in parola, previa Pt_1
determinazione della loro consistenza attuale, del valore delle quote spettanti ad ognuno dei compartecipi, secondo un comodo progetto divisionale predisposto con l'ausilio di un Consulente
Tecnico d'Ufficio da nominarsi, nonché condannarsi il convenuto a corrispondere l'indennità di occupazione dell'appartamento, di cui il medesimo ha avuto il godimento esclusivo.
ha deciso di non costituirsi. Controparte_1
L'udienza del 15 maggio 2024 è stata sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
Le parti hanno concluso come da note depositate e, dopo la concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c. (ordinanza del 15 giugno 2024), la causa viene decisa con la presente sentenza.


2. Merito.

2.1 Sulla domanda di divisione.
Va, preliminarmente, rammentato che l'intervenuta dichiarazione della cessazione degli effetti civili del matrimonio, per legge, integra una delle cause di scioglimento della comunione legale
(art. 191 c.c.), ma non è sufficiente a definire il passaggio da uno stato di indivisione ad una situazione di proprietà esclusiva: l'utilizzo che il legislatore della riforma ha operato dell'espressione
“scioglimento della comunione” (contenuto nella rubrica dell'art. 191 c.c.) serve solo ad introdurre la disciplina che consegue al verificarsi di una delle cause di scioglimento della comunione legale;
cause che non sono, invero, ancora sufficienti a porre termine alla situazione di comunione, la quale perdura sino a quando non si addivenga alla separata divisione
Ciò posto, al fine di determinare la consistenza degli immobili oggetto della comunione e il loro valore, nonché la loro commerciabilità ed effettuare un progetto di divisione, il precedente titolare del ruolo ha disposto apposita CTU (cfr. ordinanza del 9 novembre).
Ebbene, il CTU nominato ha, innanzitutto, accertato l'effettiva titolarità dei beni per cui è causa (proprietà pienamente dimostrata in via documentale). Tuttavia, ha dato atto dell'illegittimità urbanistica e della incommerciabilità dei due immobili ai sensi della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e successive modificazioni, in quanto realizzati abusivamente, e per i quali “risulta presentata al
Comune di Gela richiesta di concessione in sanatoria ai sensi della L. 47/85 prot. n. 88322 del
29/11/1986 da (All. D1)”. In proposito, ha specificato che “La pratica della suddetta Persona_1
richiesta di concessione non risulta ancora definita, infatti con nota prot. 01224 del 29/06/2017, notificata al Sig. in data 10/07/2017, il Comune comunicava che ai fini Controparte_1 Pt_2
del rilascio della concessione edilizia è necessaria la corresponsione al degli oneri Parte_3 concessori di importo pari a € 375,37 e la integrazione della documentazione come meglio descritto nella nota del allegata alla presente (All. D2). Occorre precisare che dalle ricerche Parte_3
svolte presso il settore urbanistica e per quanto affermato dai competenti tecnici comunali, la
2 documentazione richiesta nella nota del Comune di Gela, relativa alla sopra domanda di condono edilizio, alla data odierna non è stata integrata. Pertanto, allo stato attuale, gli immobili risultano privi di regolarità edilizia, ovvero abusivi e per i quali l'iter amministrativo della stessa domanda di condono non si è ancora concluso. Il valuterà se riaprire i termini per l'integrazione Parte_3
documentale per istruire la pratica che potrebbe anche incorrere a provvedimenti di improcedibilità”.
Gli immobili in oggetto, dunque, sono affetti da difformità urbanistica che li rende abusivi.
Ne consegue la loro incommerciabilità e, di conseguenza, l'indivisibilità, stante il chiaro disposto del comma 1-bis dell'art. 29 della legge n. 52/1985, come introdotto dall'art. 19, comma 14, del decreto legge n. 78/2010 (convertito con modificazioni in legge n. 122/2010) a norma del quale
“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
La disposizione menzionata è senza dubbio applicabile anche alle divisioni giudiziali sia perché i provvedimenti giudiziali rientrano nel genus degli atti pubblici sia perché, altrimenti, la prescrizione normativa si presterebbe ad una facile elusione, consentendo di pervenire, attraverso una simulata controversia da portare in giudizio, al risultato vietato dal legislatore. E invero, non è revocabile in dubbio che alle parti sia “preclusa la realizzazione, per via giudiziaria, di un programma negoziale non altrimenti perseguibile, siccome illecito” (cfr. in tal senso, sia pure con riferimento alla nullità prevista dall'art. 17 della legge 28.2.1985, n. 47, Cass., 17.1.2003, n. 630).
In tema, si è espressa anche recente giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “In ipotesi di scioglimento della comunione di diritti reali (art. 1111 c.c.), così come in ipotesi di scioglimento della comunione legale e di divisione dei beni comuni (artt. 191 e 194 c.c.), si applicala nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17 con riferimento a vicende negoziali inter vivos riguardanti a beni immobili privi della necessaria concessione edificatoria. La suddetta nullità ha carattere assoluto - rilevabile d'ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse - in quanto la norma sancendo la prevalenza dell'interesse pubblico alla ordinata trasformazione del territorio
3 rispetto agli interessi della proprietà e finalizzata a reprimere ed a deprimere gli abusi edilizi, limita
l'autonomia privata e non dà alcun rilievo allo stato di buona o mala fede dell'interessato” (così
Cassazione civile sez. II, 12/06/2023, n. 16622).
Tale assunto, come noto, era stato già espresso dalle Sezioni Unite, secondo cui gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della L. n. 47 del 1985, dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 10 settembre 1967 (Cass.
Sez. U, Sentenza n. 25021 del 07/10/2019; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9255 del
04/04/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 9152 del 03/04/2023; Sez. 2).
E' stato chiarito che la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3 di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019).
Si tratta di una nullità che costituisce la sanzione per la violazione di norme imperative in materia urbanistico-ambientale, dettate a tutela dell'interesse generale all'ordinato assetto del territorio (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 13969 del 24/06/2011); ciò spiega perché tale nullità sia rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019; Sez. U,
Sentenza n. 23825 del 11/11/2009).
Nondimeno, come anzidetto, secondo il disposto della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 è consentita la stipulazione della vendita di immobili, ove risulti presentata l'istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20547 del 19/07/2021; Sez. 6-2,
Ordinanza n. 18203 del 11/07/2018; Sez. 2, Sentenza n. 11659 del 14/05/2018; Sez. 2, Sentenza n.
8509 del 27/04/2015; Sez. 2, Sentenza n. 28194 del 17/12/2013; Sez. 2, Sentenza n. 23591 del
17/10/2013; Sez. 2, Sentenza n. 20714 del 22/11/2012). Senonché, nella fattispecie in esame, il CTU
4 ha dato atto che ancora la procedura è pendente per il mancato pagamento degli oneri concessori, nonché per l'omessa presentazione dell'integrazione documentale richiesta dal Parte_3
Ne discende il rigetto della domanda di scioglimento della comunione.


2.2 Domanda di condanna all'indennizzo per occupazione sine titulo.
Quanto alla domanda di condanna del convenuto all'indennizzo per occupazione sine titulo dell'appartamento in comproprietà, in linea sistematica, va osservato che, in quanto all'uso della cosa comune, il comproprietario, che durante il periodo di comunione abbia goduto l'intero bene da solo, senza un titolo che giustificasse l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti.
Tali frutti, identificandosi nel corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, ben possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato (Cass. civ. n. 17876 del 2019; Id., n. 20394 del 2013; Id., n. 7881 del 2011).
E' noto, altresì, l'insegnamento secondo il quale “in tema di uso della cosa comune, sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 cod. civ. in ipotesi di occupazione dell'intero immobile
a opera del comproprietario” e di destinazione dello stesso “a utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all'altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto a una corrispondente indennità” (cfr. Cass. 30 marzo 2012, n. 5156), intesa, per l'appunto, a risarcire gli altri comproprietari della perduta “facoltà di disporre della loro quota e di far uso della cosa comune secondo il loro diritto, alla stregua di quanto disposto espressamente dagli artt. 1102
e 1103 cod. civ.” (cfr. Cass. 3 settembre 2007, n. 18524).
Tuttavia, tale regola è stata mitigata in via interpretativa dalla Cassazione, secondo la quale
“l'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito a esso in modo certo e inequivoco”, l'occupante sarà “tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta
e non sia stato loro concesso” (cfr. Cass. 9 febbraio 2015, n. 2423), “salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene, ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale” (cfr. Cass. 3 dicembre 2010, 24647).
Da ciò discende che il comproprietario che lamenta una lesione nel proprio diritto al godimento del bene può avanzare la pretesa indennitaria soltanto a far tempo da quando ha effettivamente reclamato il loro diritto e, cioè, da quando ha eventualmente chiesto il rilascio del bene
5 ovvero ha fatto istanza di uso turnario del bene medesimo o di richiesta da parte della stessa di ricevere la quota parte dei frutti non goduti (cfr. Cass. n. 10264/2023).
Nella specie, già in via di allegazione, manca qualsiasi riferimento da parte dell'attrice a un'eventuale diffida a rilasciare l'immobile o a utilizzarlo in maniera paritaria. Inoltre, non c'è nemmeno prova che il convenuto abbia occupato in via esclusiva l'immobile nel corso degli anni.
Peraltro, non ha nemmeno chiesto di provare la circostanza. Pt_1
Ne discende che anche tale domanda deve essere rigettata.


3. Spese.
Nulla sulle spese di lite, in quanto il convenuto non si è costituito.
Le spese di CTU sono poste a carico integralmente dell'attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Gela, in funzione di Giudice Unico, disattesa ogni ulteriore domanda, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nel procedimento in epigrafe indicato, così statuisce: rigetta le domande attoree;
nulla sulle spese di lite;
pone definitivamente a carico dell'attrice le spese di CTU, liquidate come da sperato decreto.
Gela, 28 gennaio 2025
Il giudice
Vincenzo Accardo

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