REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di TEMPIO PAUSANIA SETTORE CIVILE
R.G. 200058/2007 (riunito fascicolo R.G. 2073/2015)
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. Claudio Cozzella, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA PARZIALE NON DEFINITIVA nella causa civile di 1° Grado iscritta al n. R.G. 200058/2007, cui è stato riunito il fascicolo con
R.G. 2073/2015, promossa da
(c.f. ), rappresentato e difeso dagli avvocati Parte_1 C.F._1
Massimo Bersani (c.f. ) e Giovanni Spanedda (c.f. C.F._2
) C.F._3
ATTORE
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli avvocati Parte_2 C.F._4
Massimo Bersani (c.f. ) e Giovanni Spanedda (c.f. C.F._2
) C.F._3
ATTORE contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Controparte_1 C.F._5
avvocati Andrea Botti (c.f. ) e Giovanni Orecchioni (c.f. C.F._6
) C.F._7
CONVENUTO
e
(c.f. ), personalmente e quale erede di CP_2 C.F._8 Persona_1 rappresentata e difesa dall'avv. Michele ON (c.f. ) C.F._9
ER CH
e
1 , quale erede di rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_3 Persona_1
Michele ON (c.f. ) C.F._9
ER CH
e
, quale erede di rappresentata e difesa dall'avv. Michele Controparte_4 Persona_1
ON (c.f. ) C.F._9
ER CH
e
, quale erede di rappresentato e difeso dall'avv. Michele CP_5 Persona_1
ON (c.f. ) C.F._9
ZO TO
e
, quale erede di e , rappresentato e difeso dall'avv. CP_6 Persona_2 Controparte_7
Michele ON (c.f. ) C.F._9
ZO TO
e
, quale erede di e , rappresentata e difesa Controparte_8 Persona_2 Controparte_7 dall'avv. Michele ON (c.f. ) C.F._9
ER CH
e
, quale erede di e , rappresentato e difeso Controparte_9 Persona_2 Controparte_7 dall'avv. Michele ON (c.f. ) C.F._9
ZO TO
e
, quale erede di e , rappresentata e Controparte_10 Persona_2 Controparte_7 difesa dall'avv. Michele ON (c.f. ) C.F._9
ER CH
e
quale erede di GI PA e SU , rappresentato e difeso CP_11 CP_7 dall'avv. Michele ON (c.f. ) C.F._9
ZO TO
e
, quale erede di e , rappresentata e difesa Controparte_12 Persona_2 Controparte_7 dall'avv. Michele ON (c.f. ) C.F._9
2 ER CH
e
, quale erede di e , rappresentata e difesa Controparte_13 Persona_2 Controparte_7 dall'avv. Michele ON (c.f. ) C.F._9
ER CH
e
, quale erede di e CP_14 Persona_2 Controparte_7
ER CH CONTUMACE
e
(c.f. ) Controparte_15 C.F._10
ZO TO CONTUMACE

CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come in atti.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 [...]
hanno convenuto in giudizio , chiedendo accogliersi le Parte_2 Controparte_1
seguenti conclusioni: “1) Previo accertamento del diritto dei sigg. e Pt_1 Parte_2 di procedere alla divisione, ordinare lo scioglimento della comunione dell'immobile sopra descritto e cioè: - cortile sito in Comune di Olbia, Porto Rotondo, località Punta Lada, censito al
NCEU al foglio 2, particella 586, originariamente già sub 15, ed ora sub 17 – 18 – 23 – 24 – 25, con conseguente assegnazione del 50% dell'immobile in proprietà unica ed indivisa a ciascuna delle parti;
2) In ogni caso, condannare il sig. al pagamento in favore degli Controparte_1
attori di una somma a titolo di indennità di occupazione delle frazioni della corte abusivamente occupata da manufatti (veranda e ripostiglio) costruiti dal convenuto individuati sul sub 23, somma da quantificarsi in via equitativa o attraverso Ctu che ci si riserva di chiedere entro i termini di rito”.
A sostegno delle proprie richieste, gli attori hanno dedotto:
- di essere proprietari, per averli acquistati in data 27.12.1988, di unità immobiliari site nel
Comune di Olbia, Porto Rotondo, località Punta Lada, tra cui: - appartamento interno 2, su due livelli, individuato al NCEU al foglio 2, particella 586 subalterno 2; - appartamento interno 3, su
3 due livelli, individuato al NCEU al foglio 2, particella 583 subalterno 7;
- che, all'appartamento interno 2 era annessa quota di comproprietà pari ad una metà indivisa di un cortile confinante con detto interno, cortile individuato al NCEU al foglio 2, particella 586, subalterno 15;
- che la restante quota, pari a ½ indiviso del cortile era in comproprietà dell'appartamento interno 1 di proprietà di;
CP_1
- che parte convenuta aveva, a loro insaputa, mutato lo stato materiale e catastale dei luoghi;

- che, a seguito di numerose indagini e ricerche presso l'Ufficio Urbanistica e Per_3 nonché presso l'Ufficio del Territorio di Sassari, erano state riscontrate diverse irregolarità su parti comuni;

- che, in particolare, nel 1995, venivano realizzate da diverse opere tra CP_1
cui un ripostiglio, una veranda e due posti auto e veniva modificata la situazione catastale della corte condominiale nel seguente modo: il subalterno 15 (l'intera corte), su istanza di e senza autorizzazione alcuna degli attori, veniva soppresso e la relativa area CP_1
frazionata con la creazione dei sub 17 e 18, corrispondenti ai due nuovi posti auto, nonché dei sub
23, 24 e 25, tutti insistenti sull'intera corte in comproprietà, già sub 15;
- che, in tal modo, il convenuto aveva catastalmente accorpato, del tutto illegittimamente, alla propria porzione di apparente proprietà unica, spazi della corte in proprietà indivisa con gli attori;

- che tale accorpamento era visibile attraverso il confronto con la visione planimetrica della corte in comproprietà sub 15 come si presentava nel 1988 (anno di acquisto dell'immobile da parte degli attori) e gli elaborati planimetrici dal 1995 (dopo la richiesta di frazionamento);
- che l'illegittima realizzazione, sul terreno di proprietà comune, di manufatti, accessibili ed utilizzabili dalla sola proprietà , limitano di fatto il libero godimento del bene CP_1
comune;
- che, nonostante i solleciti per un ripristino dello status quo ante, lo stato dei luoghi non aveva subito alcun mutamento, né si era giunti ad una divisione della corte comune;

- che, di conseguenza, gli attori reclamavano la proprietà esclusiva della loro quota del
50% dell'intero.
In data 12/5/2007 si è costituito in giudizio , chiedendo Controparte_1 accogliersi le seguenti conclusioni: “1) Disporre preliminarmente, ex art. 269 c.p.c., il differimento della prima udienza di comparizione, al fine di consentire al convenuto di chiamare in causa i sigg. , , e Persona_2 Controparte_7 Persona_1 CP_2 Pt_1
4 ; 2) Sciogliere la comunione avente ad oggetto la nuda proprietà dell'area di terreno CP_15 identificata con il sub 25, attribuendone la proprietà esclusiva al sig. verso CP_1
pagamento di conguaglio a favore degli attori per il valore della loro quota, pari alla metà della suddetta porzione immobiliare, da determinarsi mediante Ctu;
3) Accertare e dichiarare
l'avvenuto scioglimento pattizio della comunione del cortile di cui è causa e l'avvenuta concorde divisione relativa al subalterno 25, accertando e dichiarando pertanto che: - al sig.
[...]
, per effetto della suddetta divisione, è stata attribuita in proprietà esclusiva la CP_1
porzione del cortile suddetto identificato al NCEU del Comune di Olbia alla partita 8197, foglio
2, particella 586, subalterni 30, 31, 32, 17, 18 e 22 (già subalterni 17, 18 e 23); - al dante causa degli attori, sig. è stata attribuita in proprietà esclusiva la porzione del Controparte_15
cortile suddetto identificato al NCEU del Comune di Olbia alla partita 8197, foglio 2, particella
586, subalterni 20 e 24; 4) Respingere le avverse domande, anche risarcitorie, in quanto infondate;
5) In via subordinata: - accertare e dichiarare la simulazione del contratto di compravendita a rogito del Notaio di Olbia, stipulato in data 19.10.1987, repertorio n. Per_4
22182, racc. 6917, tra i sigg. , e da una parte, ed i sigg. , CP_1 Pt_3 Pt_1 Persona_2
, e , dall'altra, nella parte in cui dichiarava il sig. Controparte_7 Persona_1 CP_2
ed il sig. proprietari indivisi, al 50% ciascuno, del Controparte_1 Controparte_15 cortile comune identificato con l'allora subalterno 15; - accertare e dichiarare quindi che, in realtà, le parti convennero di attribuire al sig. la proprietà esclusiva Controparte_1 dell'area attualmente identificata e censita al NCEU del Comune di Olbia alla partita 8197, foglio 2, particella 586, subalterni 30, 31, 32, 17, 18 e 22 (già subalterni 17, 18 e 23) ed al sig. la proprietà esclusiva dell'area attualmente identificata con i subalterni 20 e Controparte_15
24; - per l'effetto, dichiarare il sig. proprietario esclusivo dell'area Controparte_1
identificata e censita al NCEU del Comune di Olbia alla partita 8197, foglio 2, particella 586, subalterni 30, 31, 32, 17, 18 e 22 (già subalterni 17, 18 e 23) e gli attori, quali aventi causa dal sig. proprietari esclusivi dell'area attualmente identificata con i subalterni Controparte_15
20 e 24; 6) In via ulteriormente subordinata sciogliere l'intera comunione sul cortile di cui è causa, attribuendo al sig. la proprietà esclusiva dell'area identificata e Controparte_1
censita al NCEU del Comune di Olbia alla partita 8197, foglio 2, particella 586, subalterni 30,
31, 32, 17, 18 e 22 (già subalterni 17, 18 e 23), con pagamento del conguaglio dovuto agli attori, secondo quanto stabilito dall'espletanda Ctu;
7) Ordinare inoltre al Conservatore dei RR.II. di
Sassari, ora Agenzia del Territorio di Sassari, sezione di Tempio Pausania, di annotare
l'emananda sentenza ai fini di legge e con esonero da ogni responsabilità; 8) Condannare il sig.
a rimborsare al convenuto quanto quest'ultimo fosse costretto a pagare alla Parte_1
5 BA , o suoi eventuali aventi causa, in forza dell'iscrizione Controparte_16
ipotecaria di cui in narrativa, nonché a risarcirgli tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti e subendi con condanna generica e liquidazione degli stessi danni da effettuarsi in separato giudizio”.
In data 08/5/2008 si sono costituiti in giudizio i terzi chiamati , personalmente e CP_2
quale erede di , e Persona_1 Controparte_3 Controparte_4 [...]
, quali eredi di chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “1) CP_5 Persona_1
Accertato che i sigg. e non hanno mai concluso alcun accordo con Persona_1 CP_2
i sigg. e volto alla simulazione dell'atto pubblico di Controparte_1 Controparte_15
vendita stipulato in data 19 ottobre 1987, ed avente n. 22182 di repertorio del dott. Per_5
notaio in Olbia, nella parte in cui si dichiara il sig. ed il sig.
[...] CP_1 Pt_1 proprietari pro indiviso, al 50% ciascuno, del cortile comune identificato con l'allora sub 15, rigettare la domanda spiegata in via subordinata da parte convenuta al capo 15) delle conclusioni del proprio atto costitutivo ne, per l'effetto 2) Condannare il convenuto-chiamante, sig. , alla rifusione in favore dei soggetti terzi chiamati, delle spese, diritti ed Controparte_1 onorari di giudizio”.
In data 8/5/2008 si sono costituiti in giudizio anche , CP_6 [...]
, , , CP_8 Controparte_9 Controparte_10 CP_11 [...]
e , quali eredi di e CP_12 Controparte_13 Persona_2 Controparte_7
chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “1) Accertato che i sigg. e Persona_2 [...]
non hanno mai concluso alcun accordo con i sigg. e CP_7 Controparte_1 [...]
volto alla simulazione dell'atto pubblico di vendita stipulato in data 19 ottobre 1987, CP_15
ed avente n. 22182 di repertorio del dott. notaio in Olbia, nella parte in cui si Persona_5 dichiara il sig. ed il sig. proprietari pro indiviso, al 50% ciascuno, del CP_1 Pt_1 cortile comune identificato con l'allora sub 15, rigettare la domanda spiegata in via subordinata da parte convenuta al capo 15) delle conclusioni del proprio atto costitutivo ne, per l'effetto 2)
Condannare il convenuto-chiamante, sig. , alla rifusione in favore dei Controparte_1 soggetti terzi chiamati, delle spese, diritti ed onorari di giudizio”.
In data 9/5/2008 gli attori, con il deposito della memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.,
a precisazione della domanda, hanno chiesto accogliersi le seguenti conclusioni: “a) Accogliere le conclusioni formulate dagli attori in sede di citazione ed integralmente rigettare quelle Pt_1 formulate dal convenuto;
b) In subordine, qualora accertata la parziale non CP_1
reversibilità della nuova situazione non legittimamente posta in essere dallo stesso convenuto, condannarlo al pagamento in favore degli attori di importo, determinando a seguito di Ctu, in
6 via equitativa liquidato nel solo 50% del maggior valore acquisito dalla proprietà CP_1 per l'accorpamento di porzioni dell'area cortilizia di comune ed attuale comproprietà; c) disporre, in ogni caso, la rettifica catastale all'esito ed in conformità dell'emananda sentenza;
d) dare atto della prontezza e disponibilità degli attori, conseguentemente provvedendo, a procedere alla corresponsione di conguaglio in favore del convenuto , da CP_1
compensare eventualmente con il corrispondente credito degli attori di cui alla domanda sub b precisata, attribuendo in esclusiva proprietà degli stessi attori porzioni dell'area già in proprietà comune, così da conservare tendenzialmente l'originaria suddivisione al 50% dell'intera estensione della proprietà comune”.
Parte convenuta, con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., ha concluso come in comparsa di costituzione e risposta.
In data 9/9/2016 al presente giudizio è stato riunito quello avente R.G. 2073/2015, nel quale ha convenuto in giudizio e Controparte_1 Parte_1 [...]
, chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “1) Accertare e dichiarare che il Parte_2
Sig. ha usucapito la piena ed esclusiva proprietà delle porzioni immobiliari Controparte_1
identificate e censite al NCEU del Comune di Olbia alla partita 8197, foglio 2, particella 586, subalterni 30, 31, 32, 17, 18 e 22 e situate nel Comune di Olbia, in Località Porto Rotondo (OT),
Via dell'Ippocampo 18-20; 2) Ordinare, per l'effetto, al Conservatore dei RR.II. di Sassari, ora
Agenzia del Territorio di Sassari, Sezione di Tempio Pausania, di trascrivere l'emananda sentenza ai fini di legge e con esonero da ogni responsabilità”.
Si è costituito nel procedimento riunito avente R.G. 2073/2015
[...]
, chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “Rigettare la domanda proposta Parte_2 da , perchè infondata in fatto ed in diritto per le ragioni esposte in parte Controparte_1 motiva”.
Successivamente, si è costituito nel procedimento riunito anche , il Parte_1
quale si è riportato “integralmente alle deduzioni formulate nella comparsa di costituzione di
- qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte - insistendo per Parte_2
l'accoglimento delle conclusioni ivi spiegate”.
La causa è stata istruita con produzioni documentali e prova testimoniale.
In data 4/7/2023 e hanno precisato le Parte_1 Parte_2
proprie conclusioni come segue: “insistendo nel rigetto di ogni avversaria pretesa, confermano le già rassegnate conclusioni nei due giudizi riuniti e chiedono affidarsi al C.T.U. i quesiti già affidati con l'ordinanza del giorno 11giugno 2015”.
In pari data ha precisato le proprie conclusioni come segue: Controparte_1
7 “A) In via pregiudiziale. In accoglimento delle domande formulate nel giudizio RG. n.
2073/2015: 1) accertare e dichiarare che il Sig. ha usucapito la piena ed Controparte_1
esclusiva proprietà delle porzioni immobiliari identificate e censite al NCEU del Comune di
Olbia alla partita 8197, foglio 2, particella 586, subalterni 30, 31, 32, 17, 18 e 22 e situate nel
Comune di Olbia, in Località Porto Rotondo (OT), Via dell'Ippocampo 18-20; 2) ordinare, per
l'effetto, al Conservatore dei RR.II. di Sassari, ora Agenzia del Territorio di Sassari, Sezione di
Tempio Pausania, di trascrivere l'emananda sentenza ai fini di legge e con esonero da ogni responsabilità. B) In via subordinata. In subordine, nella denegata ipotesi di rigetto delle domande di cui al giudizio RG. n. 2073/2015, ed in accoglimento delle domande formulate nel giudizio RG. 200058/2007: 1) accertare e dichiarare l'avvenuto scioglimento pattizio della comunione del cortile di cui è causa e l'avvenuta concorde divisione dello stesso, ad eccezione della sola porzione relativa al subalterno 25, accertando e dichiarando pertanto che: - al sig.
dell' , per effetto della suddetta divisione, è stata attribuita in proprietà esclusiva CP_1 CP_1
la porzione del cortile suddetto identificata e censita al NCEU del Comune di Olbia alla partita
8197, foglio 2, particella 586, subalterni 30, 31, 32, 17, 18 e 22; - al dante causa degli attori, sig.
è stata attribuita in proprietà esclusiva la porzione del cortile suddetto Controparte_15
identificata e censita al NCEU del Comune di Olbia alla partita 8197, foglio 2, particella 586, subalterni 20 e 24; 2) respingere le avverse domande, anche risarcitorie, in quanto infondate;
3)
In via subordinata: - accertare e dichiarare la simulazione del contratto di compravendita a rogito del notaio di Olbia, stipulato in data 19/10/1987, repertorio n. 22182, racc. 6917, Per_4 tra i sigg. , e da una parte, e i sigg. , , CP_1 Pt_3 Pt_1 Parte_4 Controparte_7
e , dall'altra, nella parte in cui dichiarava il sig. Persona_1 CP_17 Controparte_1
e il sig. proprietari indivisi, al 50% ciascuno, del cortile comune identificato Controparte_15 con l'allora subalterno 15; - accertare e dichiarare quindi che, in realtà, le parti convennero di attribuire al sig. la proprietà esclusiva dell'area attualmente identificata e Controparte_1
censita al NCEU del Comune di Olbia alla partita 8197, foglio 2, particella 586, subalterni 30,
31, 32, 17, 18 e 22, e, al sig. la proprietà esclusiva dell'area attualmente Controparte_15 identificata con i subalterni 20 e 24; - per l'effetto, dichiarare il sig. Controparte_1 proprietario esclusivo dell'area identificata e censita al NCEU del Comune di Olbia alla partita
8197, foglio 2, particella 586, subalterni 30, 31, 32, 17, 18 e 22, e gli attori sigg. quali Pt_1 aventi causa del sig. proprietari esclusivi dell'area attualmente identificata Controparte_15
con i subalterni 20 e 24; 4) In via ulteriormente subordinata, sciogliere l'intera comunione sul cortile di cui è causa, attribuendo al sig. la proprietà esclusiva dell'area Controparte_1
identificata e censita al NCEU del Comune di Olbia alla partita 8197, foglio 2, particella 586,
8 subalterni 30, 31, 32, 17, 18 e 22, con pagamento del conguaglio che risultasse dovuto agli attori sigg. secondo quanto stabilito dall'espletanda CTU;
5) In ogni caso, sciogliere la Pt_1 comunione avente ad oggetto la nuda proprietà dell'area di terreno identificata con il sub. 25, attribuendone la proprietà esclusiva al sig. verso pagamento di conguaglio a favore CP_1
degli attori sigg. per il valore della loro quota, pari alla metà della suddetta porzione Pt_1
immobiliare, da determinarsi mediante CTU;
6) Ordinare, inoltre, al Conservatore dei RR.II. di
Sassari, ora Agenzia del Territorio di Sassari, Sezione di Tempio Pausania, di annotare
l'emananda sentenza ai fini di legge e con esonero da ogni responsabilità. Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre spese generali, CPA e IVA come per legge per entrambi i giudizi riuniti”.
In data 5/7/2023 , , e CP_2 Controparte_3 Controparte_4
, quali eredi di e , , CP_5 Persona_1 CP_6 Controparte_8
, , Controparte_9 Controparte_10 CP_11 Controparte_12
e , quali eredi di e hanno precisato le Controparte_13 Persona_2 Controparte_7
conclusioni come segue: “1) Accertato che i signori , e Persona_2 Controparte_7 [...]
e non hanno mai concluso alcun accordo con i sig.ri Per_1 CP_2 Controparte_1
e volto alla simulazione dell'atto pubblico di vendita stipulato in data 19 Controparte_15
ottobre 1987, ed avente n. 22182 rep. Del Dott. notaio in Olbia, nella parte in Persona_5 cui si dichiara il sig. ed il sig. proprietari pro indiviso, al 50% ciascuno, CP_1 Pt_1 del cortile comune identificato con l'allora sub 15; rigettare la domanda spiegata, in via subordinata, da parte convenuta al capo 5) delle conclusioni del proprio atto costitutivo e, per
l'effetto 2) condannare il convenuto – chiamante sig. , alla rifusione in Controparte_1 favore dei soggetti terzi chiamati delle spese, diritti ed onorari di giudizio”.
Il Giudice ha trattenuto la causa in decisione ed ha assegnato alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. decorrenti dal 6/1/2025.

*****
Preliminarmente, va dichiarata la contumacia dei terzi chiamati e CP_14
. Controparte_15
Parte attrice, nell'introdurre il presente giudizio, ha domandato accertarsi il proprio diritto a procedere alla divisione del cortile, sito in Comune di Olbia, Porto Rotondo, località Punta
Lada, censito al NCEU al foglio 2, particella 586, originariamente già sub 15, ed ora sub 17, 18,
23, 24, 25, con conseguente assegnazione del 50% dell'immobile in proprietà unica ed indivisa a
9 ciascuna delle parti, nonchè la condanna del convenuto al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione delle frazioni della corte abusivamente occupate da manufatti (veranda e ripostiglio) costruiti dal convenuto ed individuati sul sub 23.
É pacifico che, con atto pubblico stipulato il 19/10/1987, Persona_1 CP_2
e hanno venduto, pro indiviso, a
[...] Persona_2 Controparte_7 CP_1
e (dante causa degli odierni attori) il cortile condominiale
[...] Controparte_15 contraddistinto dall'allora subalterno 15.
Ugualmente pacifico è che, successivamente, con atto di compravendita del 27/12/1988, ha venduto a e “casa di civile abitazione Controparte_15 Parte_1 Parte_2 contraddistinta con il numero interno 2 …all'appartamento suddetto compete la quota di comproprietà pari ad una metà indivisa del cortile condominiale confinante con l'appartamento di cui sopra ... al NCEU all'art. 8197 foglio 2 particella 586 sub 15”.
Sia nell'atto di provenienza (datato 19/10/1987) che nell'atto di compravendita cui sono parti gli odierni attori (datato 27/12/1988), è previsto che, all'appartamento interno 2, era annessa quota di comproprietà indivisa di un cortile confinante con detto interno, individuato al NCEU al foglio 2, particella 586, sub 15 (poi oggetto di frazionamento per quello che si dirà appresso), che, per l'appunto, costituisce l'oggetto della domanda di scioglimento della comunione e del controverso diritto.
Risulta, altresì, non contestato che il subalterno 15 è stato, poi, soppresso e la relativa area frazionata, prima, con la creazione dei subalterni 17, 18, 23, 24 e 25 e, successivamente, ulteriormente oggetto di frazionamento negli attuali subalterni 17, 18, 20, 22, 24, 25, 30, 31 e 32.
Per una questione di pregiudizialità logica, prima del vaglio della domanda di parte attrice, volta allo scioglimento della comunione, occorrerà esaminare la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta, tesa all'accertamento che tra le parti sia già avvenuto lo scioglimento pattizio della comunione attraverso una concorde divisione.
Orbene, fonda tale assunto sulla circostanza che, Controparte_1 contestualmente all'atto pubblico di compravendita del 19/10/1987 (intervenuto tra
[...]
e da una parte, e Per_1 CP_2 Persona_2 Controparte_7 CP_1
, e dall'altra),
[...] Controparte_15 Parte_5 Controparte_1
e abbiano stipulato, in pari data, una scrittura privata con Controparte_15 Parte_5 la quale davano atto che “il cortile condominiale contraddistinto con il subalterno 15 è stato diviso tra le parti come risulta in loco. Nello stesso terreno la signora ha il Parte_5 diritto di utilizzare uno spazio per posto auto”.
La domanda è giuridicamente infondata e non merita accoglimento.
10 Va, sul punto, subito osservato che alla suddetta scrittura privata, tra l'altro non trascritta, non hanno partecipato gli odierni attori.
Come è noto, l'art. 1472 c.c. dispone che “Il contratto ha forza di legge fra le parti e non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge”.
Con questa disposizione il codice è netto nello stabilire come il regolamento negoziale vincoli le parti e solo esse, senza poter avere efficacia diretta nei confronti di soggetti terzi, a meno che ciò non sia previsto da altre disposizioni normative.
Orbene, la scrittura privata invocata da non è opponibile agli odierni CP_1
attori, i quali non vi hanno partecipato, né la stessa è stata in alcun modo menzionata nel successivo atto di acquisto del 27/12/1988, con il quale la proprietà di immobili, con annesso il cortile comune in contestazione, è stata trasferita da a Controparte_15 [...]
e . Parte_2 Pt_1
La conclusione cui perviene questo Giudice si ritiene in linea con quanto già statuito in altro giudizio, deciso con sentenza del Tribunale di Roma n. 3710/14 (passata in giudicato), che ha dichiarato la non opponibilità ai i siffatta scrittura privata del 19/10/1987. Pt_1
Ma v'è di più.
L'anzidetta scrittura privata, per quanto attiene alla parte che qui interessa, prevede, all'art. 2), che “il cortile contraddistinto catastalmente come subalterno 15 è stato CP_18 di fatto diviso tra le parti così come risulta in loco”.
Come è evidente, la generica ed imprecisa formulazione dello stesso non consente, in alcun modo, di avere contezza del reale e preciso oggetto dell'accordo.
A tal riguardo, la Cassazione ha affermato che, con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori relativi ad immobili, “non è indispensabile l'indicazione dei confini e dei dati catastali, essendo sufficiente qualunque criterio idonea a identificare il bene in modo univoco, quando pur in mancanza delle dette indicazioni, l'oggetto del contratto può essere determinato in base alle altre clausole del contratto medesimo”.
Laddove, invece, come è da ritenersi nella specie, il rimando ad elementi esterni sia inidoneo a consentire l'identificazione in modo inequivoco di quello che è l'oggetto del contratto, né l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure per relationem e dunque aliunde, logicamente ricostruibile, la scrittura privata in questione è da ritenersi nulla e improduttiva di effetto alcuno.
Per quanto sopra esposto, non essendo la scrittura privata del 19/10/1987 idonea ad integrare la fattispecie della divisione del bene comune tra le parti, è d'uopo concludere che, allo stato, il cortile in questione sia in comunione tra le stesse per la quota del 50% ciascuno.
11 A questo punto, va analizzata la domanda proposta da nel Controparte_1
giudizio di cui al R.G. 2073/2015 (riunito al presente fascicolo), con la quale ha domandato
“Accertare e dichiarare che il Sig. ha usucapito la piena ed esclusiva Controparte_1
proprietà delle porzioni immobiliari identificate e censite al NCEU del Comune di Olbia alla partita 8197, foglio 2, particella 586, subalterni 30, 31, 32, 17, 18 e 22 e situate nel Comune di
Olbia, in Località Porto Rotondo (OT), Via dell'Ippocampo 18-20”.
I presupposti ed i criteri che consentono di ritenere correttamente applicato l'istituto dell'acquisto della proprietà a titolo originario per usucapione sono chiaramente delineati dall'art. 1158 c.c.: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
Dunque, affinché si verifichi l'usucapione, devono sussistere i seguenti presupposti: a) il possesso del bene, che deve essere continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico;
b) il decorso di un certo periodo di tempo, che, per l'acquisto della proprietà dei beni immobili, è di venti anni:
c) l'animus possidendi, ossia l'intenzione, resa palese a tutti, di esercitare sul bene una signoria di fatto, corrispondente al diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento) che si protragga per il tempo stabilito dalla legge, cui corrisponda per la stessa durata la completa inerzia del proprietario, il quale si astenga dall'esercitare le sue potestà e non reagisca al potere di fatto esercitato dal possessore.
L'azione di usucapione, regolata dalla norma sopra richiamata, rappresenta una fattispecie complessa e presuppone la sussistenza di un comportamento possessorio qualificato, continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per almeno venti anni, un potere corrispondente a quello del proprietario, o del titolare di un diritto reale, o del titolare di uno “ius in re aliena” (cfr Cass. civ., 9.8.2001 n. 11000; Cass. n. 18392/2006; Cass., n.
362/2017); quindi, un potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso, conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa, tali da rilevare, anche esternamente, un'indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa, contrapposta all'inerzia del titolare del diritto (così Cass. civ., sez. IV, ordinanza 10.4.2018, n. 8866; Cass. n.
25498/2014; Cass. n. 10894/2013).
Deve, quindi, risultare evidente (escludendo situazioni che possano condurre ad una possibile tolleranza altrui) un'inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, che connoti impedimento ad altri di ogni atto di godimento e/o di gestione del medesimo bene (Cass.
n. 9903/2006; Cass. n. 16841/2005).
La domanda proposta da nel giudizio avente R.G. 2073/2015, Controparte_1 riunito al presente, non merita accoglimento per l'insussistenza dei presupposti idonei ad
12 integrare la fattispecie di usucapione.
La Suprema Corte ha affermato che “il godimento esclusivo del bene da parte di uno dei comproprietari non è di per sè sufficiente al fine di usucapire il bene per l'intero, risultando necessaria non già la mera tolleranza da parte degli altri comproprietari, ma la sussistenza di un vero e proprio dominio sul bene, che sia esclusivo ed inconciliabile con il possesso altrui, tale da evidenziare l'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus” (Cass. n.
15845/2012).
Sia dalla documentazione agli atti, che dalle risultanze dell'espletata prova testimoniale, per quanto più puntualmente si dirà appresso, è emerso che l'area in contestazione sia stata posseduta uti condominus, possesso che, comunque, non è da ritenersi utile ad usucapire il bene ovvero ad escludere l'altro condividente.
E ciò anche per la non delimitazione dell'area di pretesa esclusività d'uso, circostanza, questa, confermata da più testimoni, allorquando hanno dichiarato, in specie i testi Tes_1
e , che “è vero che esiste il muro divisorio”; per poi precisare altri testi:
[...] Testimone_2 [...]
“Vero sulla sussistenza del muro. Tale muro garantiva la privacy ad entrambe Testimone_3 le parti”; “Il muro dal 1995 e fino ad oggi c'è sempre stato. Non è un muro Testimone_4 divisorio, ma un muro che garantisce la riservatezza delle persone che frequentano le unità immobiliari e . Il muro è degradante, da un'altezza di 1,60 fino a Pt_1 CP_1 scomparire e finire in un passaggio che consente l'accesso alle parti comuni, quindi giardino, cortile, veranda, scale e posti auto…”
La raggiunta prova che il suddetto muro non divide le aree, in quanto consente il passaggio da una zona all'altra senza alcuna chiusura e/o recinzione, costituisce tranquillizzante dimostrazione che non sussiste, in alcun modo, sul bene in questione lo ius excludendi alios.
Ritiene questo Giudice insussistente, nella fattispecie, sia il presupposto del possesso uti dominus che dell'animus possidendi, che, tra l'altro, nel particolare contesto come quello di specie della proprietà pro-indiviso di bene comune, viene ad assumere connotazioni peculiari.
Il avrebbe dovuto dimostrare - cosa che non è avvenuta - di aver goduto CP_1 del bene da usucapire in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca sua volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.
Dalle risultanze dell'istruttoria, invece, ciò non è emerso.
In particolare, nei documenti depositati dai docc. da 6 a 16), è emerso che, Pt_1 per l'espletamento di lavori nell'area contestata, sia gli incarichi ai tecnici che il nulla osta al e successive comunicazioni intercorse con l'ente, portavano sempre la firma sia di CP_19 he di , ed ai medesimi erano indirizzati, proprio a significare che il Pt_1 CP_1
13 bene in argomento era dalle parti stesse riconosciuto come ad essi “comune”.
A supporto ed a conferma della circostanza di cui sopra, già emersa dalla documentazione agli atti, significativa la dichiarazione del teste laddove, sul capo “vero Testimone_5 che l'incarico di redigere il progetto doc. 2 che si rammostra è stato congiuntamente conferito all'ing. da e ?” dichiara: “Vera la circostanza. Tes_5 Parte_2 Controparte_1
Documento firmato da mio fratello. L'incarico di redigere il progetto fu conferito inizialmente da
in seguito, essendomi accorto della comproprietà, richiesi i documenti a . Pt_1 CP_1
Ho potuto constatare la comproprietà visionando l'atto e le visure catastali. Dallo stato dei luoghi si evinceva il crollo della copertura relativa ai parcheggi, ragion per cui il mi Pt_1 conferì l'incarico del progetto. Ricordo che intorno al 2002 si svolse una riunione informale alla CP_ presenza di , padre, geometra figlio e io, in tale riunione si CP_1 Pt_1 Pt_1 discuteva dell'eventuale frazionamento della particella in comproprietà”. Ed ancora, il teste ing.
(tecnico incaricato della progettazione dei lavori sull'area comune) ha Testimone_6 dichiarato: “Riconosco i documenti come miei, ove mi incaricano di una richiesta di nulla osta paesaggistico, ai sensi della legge regionale 28/98 …il doc. 7 è la domanda, il 7 bis è l'elaborato grafico, il documento n. 8 è del Comune di Olbia, il 10 è l'Ufficio tutela del Paesaggio e il 12 è del Comune di Olbia…che io ricordi l'incarico per il progetto architettonico mi è stato conferito da tutti e due e ”. Pt_1 CP_1
Il quadro probatorio cristallizzatosi all'esito dell'istruttoria del caso, rispetto all'onere della prova richiesto all'usucapente, è caratterizzato da genericità, contraddittorietà ed incertezza.
Anche dall'esame delle dichiarazioni dei testimoni sono emersi rilevanti contrasti e contraddizioni in ordine all'elemento del possesso uti dominus da parte di , così CP_1 come indicato di seguito.
In particolare, il teste ha dichiarato: “Non ho mai visto in Testimone_1 Pt_1 altre aree che non fossero quelle in rosso nella planimetria;
…Vero che il ha sempre CP_1 provveduto alla cura e manutenzione del giardino e dei posti auto di cui ai sub 17, 18, 22, 30, 31
e 32 ed ha sostenuto le relative spese”; il teste ha dichiarato: “Vero che i Testimone_2 Pt_1 dal 1987 non hanno mai utilizzato l'area contornata in giallo nella planimetria esibita … Vero che i dal 1987 hanno sempre utilizzato in via esclusiva l'area individuata con i CP_1 subalterni 30 e 31 della planimetria esibita e che hanno sempre utilizzato in via esclusiva i due posti auto individuati con i sub 17, 18, 32 e 22 … vero che il ha sempre provveduto CP_1 alla cura e manutenzione del giardino e dei posti auto di cui ai sub 17, 18, 22, 30, 31 e 32 ed ha sostenuto le relative spese”; i testi e hanno dichiarato: “Vero Testimone_2 Testimone_1 che il sig. e la famiglia hanno sempre utilizzato e occupato in via esclusiva Controparte_1
14 l'area di cortile sita in Loc. Porto Rotondo (Comune di Olbia), Via dell'Ippocampo n. 18-20, individuata catastalmente con i subalterni 30, 31 e 32 nella planimetria che si esibisce, per prendervi aria, sole, consumarvi i pasti, tenere feste e ricevimenti, e che gli stessi, durante il medesimo lasso di tempo, hanno sempre utilizzato e occupato in via esclusiva, per parcheggiarvi le proprie autovetture, i due posti auto individuati con i subalterni 17, 18, e 22 nella medesima planimetria …Vero che i hanno sempre utilizzato e occupato la sola porzione di cortile Pt_1 attualmente individuata con il subalterno 24 e la scala individuata con il subalterno 20 nella planimetria e confermo di aver visto i sigg. sempre e solo nelle porzioni in questione … Pt_1
Confermo di non aver mai visto i occupare l'area di cui ai sub 30, 31, 32, 17, 18 e 22 Pt_1 nella planimetria né utilizzare i suddetti posti auto”; il teste ha dichiarato: Testimone_7
“Confermo che la famiglia ha sempre e solo utilizzato la porzione di cortile e la scala Pt_1 che mi si mostrano sulla piantina e mai occupato le porzioni con i numeri 30, 31, 32, 17, 18 e
22”.
In evidente contrasto con quanto dichiarato dagli anzidetti testi, si riportano le seguenti dichiarazioni testimoniali: il teste ha dichiarato: “Preciso che i Testimone_3 Pt_1 utilizzavano anche la scala che, costeggiando le particelle 17 e 18, entra nella particella 31
…Preciso che la parte del 31 comprendente la scala veniva utilizzata quale passaggio”. Sul capo
5 (Vero che i dal 1987 hanno sempre utilizzato in via esclusiva l'area individuata CP_1 con i subalterni 30 e 31 della planimetria esibita e che hanno sempre utilizzato in via esclusiva i due posti auto individuati con i sub 17, 18, 32 e 22?) lo stesso teste, interrogato a prova contraria, ha dichiarato: “Non è vero. Io, ospite dei non avevo restrizioni nel passare nelle Pt_1 particelle 30 e 31 e non trovavo impedimenti per parcheggiare nei posti indicati… Nulla so della manutenzione del giardino …Posso riferire che in mia presenza si occupò, a Parte_2 proprie spese, dello smaltimento dei detriti prodottisi in seguito al crollo della tettoia del parcheggio;
a tal fine incaricò l'operaio e lo stesso mi riferì di essere stato Persona_6 incaricato dal per i lavori di ampliamento dei posti auto, che poi ho saputo non essere Pt_1 stati eseguiti… Preciso che il muro non impedisce il passaggio da un cortile all'altro in quanto il muro non lo delimita completamente ma vi è un passaggio comunicante tra i due cortili dove non vi è il muro… il sig. mi ha chiesto a chi si poteva rivolgere per portare via le Parte_2 macerie che erano cadute dalla tettoia dei parcheggi indicati nella planimetria come subalterni
17 e 18 … Preciso che ho frequentato spesso i luoghi di cui mi si chiede fino a tre anni fa e tutte le volte che sono andato a trovare i nessuno mi ha mai impedito l'ingresso né mi ha fatto Pt_1 alcuna osservazione se parcheggiavo nei posti auto di cui mi si chiede e ricordo che giocavamo a pallone nella parte bassa del giardino indicata dalla particella 31 della planimetria. Quando ho
15 parcheggiato diverse volte è capitato che fosse presente alche il ma non mi ha mai CP_1 fatto alcuna osservazione riguardo al parcheggio”; il teste ha dichiarato: “Nel Tes_8
2002-2004 ho effettuato dei lavori nei posti auto per conto della famiglia in quanto Pt_1 avevano ceduto le travi in legno della tettoia. Nel primo intervento avevo effettuato solo il puntellamento della tettoia, nel secondo, poiché la tettoia era crollata, ho portato via il materiale di risulta. Avevo sostituito la tettoia che ricopriva tutto il parcheggio che individuo nelle particelle 17 e 18 del doc. 11 che mi viene esibito … Posso riferire che, quando ho effettuato vari lavori per conto dei nei posti auto di cui mi si chiede, ho sempre posizionato i mezzi da Pt_1 lavoro e i cassonetti per il trasporto dei rifiuti e mai nessuno ha fatto delle rimostranze… I posti auto di cui mi si chiede non erano chiusi, non vi erano delle catene, erano di libero accesso”; il teste ha dichiarato: “Ho iniziato a frequentare i signori dal 1995… Testimone_4 Pt_1
Per quanto riguarda i posti auto, in un posto auto io parcheggiavo la macchina e i nostri amici parcheggiavano nell'altro posto auto… Io stessa sono stata presente a un caso, per quanto riguarda i posti auto, l'incannucciata è stata divelta e ha chiamato un Parte_2 operaio per pulire gli spazi dei posti auto attorno e lo spazio circostante e ripristinare
l'incannucciata dei posti auto…. Non è vero che il sig. e la famiglia hanno Controparte_1 sempre utilizzato e occupato in via esclusiva l'area di cortile individuata catastalmente con i subalterni 30, 31 e 32 nella planimetria che si esibisce, per prendervi aria, sole, consumarvi i pasti, tenere feste e ricevimenti, e che gli stessi, durante il medesimo lasso di tempo, hanno sempre utilizzato e occupato in via esclusiva, per parcheggiarvi le proprie autovetture, i due posti auto individuati con i subalterni 17, 18, e 22 nella medesima planimetria. Gli spazi sono stati utilizzati anche dai signori e i loro ospiti… Ripeto, sono state parcheggiate le nostre Pt_1 macchine negli spazi comuni, abbiamo utilizzato entrambe le scale, abbiamo preso il sole nel prato veranda. Quando noi eravamo presenti, era sempre presente il , il quale era CP_1 presente nell'unità immobiliare, ma non a prendere il sole”; nello stesso senso, il teste Tes_9 ha dichiarato: “Io ho conosciuto nel 1990. Non è vero che il sig.
[...] Parte_2
e la famiglia hanno sempre utilizzato e occupato in via esclusiva l'area di Controparte_1 cortile individuata catastalmente con i subalterni 30, 31 e 32 nella planimetria che si esibisce, per prendervi aria, sole, consumarvi i pasti, tenere feste e ricevimenti, e che gli stessi, durante il medesimo lasso di tempo, hanno sempre utilizzato e occupato in via esclusiva, per parcheggiarvi le proprie autovetture, i due posti auto individuati con i subalterni 17, 18, e 22 nella medesima planimetria, perché quando vado ospite da abbiamo usufruito del giardino per Parte_2 prendere il sole e abbiamo usufruito dei parcheggi. Non conosco , si vedeva che CP_1 dentro casa c'erano delle persone, ma non mi è stato mai presentato il sig. dalla CP_21
16 foto non si legge, ma, secondo me, è la macchina di , perché li lui ci ha parcheggiato Parte_2 più volte…io ho passato diverse estati a casa di ad agosto dal 1990 fino all'anno Parte_2 scorso … tutti gli anni trascorrevo li 15 giorni. Prendevamo sempre lì il sole, era uno spazio comune, c'era il sentierino che collega alla casa di Dell' non era presente Pt_1 CP_1 personalmente quando prendevamo il sole. La casa era aperta, ma a prendere il sole insieme a noi non c'era nessun altro… quella che vedo nella foto è la macchina di . Non conosco Parte_2 il , ma so che ci parcheggiavamo noi ed anche loro”. CP_1
Allorquando vi siano, come nel caso di specie, dichiarazioni del tutto discordanti ed incompatibili tra loro, così ha affermato la giurisprudenza sul punto: “il giudice, nel caso sussista un contrasto fra le dichiarazioni rese dai testimoni escussi, è tenuto a confrontare le deposizioni raccolte ed a valutare la credibilità dei testi in base ad elementi soggettivi ed oggettivi, quali la loro qualità e vicinanza alle parti, l'intrinseca congruenza di dette dichiarazioni e la convergenza di queste con gli eventuali elementi di prova acquisiti, per poi esporre le ragioni che lo hanno portato a ritenere più attendibile una testimonianza rispetto all'altra o ad escludere la credibilità di entrambe” (Cassazione civile, 27/01/2015, n. 1547).
Ritiene questo Giudice, effettuata la valutazione ed attendibilità delle dichiarazioni rese, anche nei termini di precisione, debba pervenirsi alla determinazione che il possesso, nella fattispecie de qua, sia avvenuto uti condominus e non sia stato tale da escludere quello dell'altro condividente;
ciò anche per la convergenza di tale risultanza con le prove documentali di cui si è argomentato sopra.
Orbene, in assenza di prova di circostanze concrete, idonee ad acclarare la manifestazione di un possesso ad excludendum, pacifico, pubblico, incontestato, la domanda formulata da deve essere rigettata. Controparte_1
Ma v'è di più.
Alla medesima conclusione si addiverrebbe anche se si ritenesse sussistente il possesso uti dominus e l'animus possidendi in capo al , in quanto nella fattispecie l'asserito CP_1 possesso non si è, comunque, protratto per il tempo richiesto dalla legge, ovvero per vent'anni.
Con l'introduzione del presente giudizio, in data 20/2/2007, i hanno Pt_1 domandato lo scioglimento della comunione del cortile comune, nonché richiesto l'indennità di occupazione per aver il costruito manufatti (e dunque appropriandosi) sull'area CP_1 comune;
la domanda formulata da parte attrice è stata introdotta prima dello scadere del ventennio decorrente dalla data di stipula dell'atto di compravendita del 19/10/1987.
Non vi è alcun dubbio che la domanda giudiziale proposta dai sia idonea a Pt_1 rappresentare manifestazione chiara ed inequivoca della volontà degli stessi di privare il
17 della disponibilità materiale degli spazi della corte di cui lo stesso si era CP_1 appropriato, chiedendo, appunto, di dividere la suddetta porzione immobiliare in ragione del 50% pro quota; infatti, a riprova, successivamente veniva proposto dai nche ricorso ex Pt_1 art. 703 c.p.c. e 1168 c.c..
Posto quanto sopra, la domanda giudiziale introdotta dai ha comunque Pt_1 interrotto e privato di efficacia il tempo del possesso antecedente all'evento interruttivo goduto da
. CP_1
Sul punto, va osservato che l'art. 1165 c.c., estendendo all'usucapione le norme generali in tema di prescrizione (artt. 2934 e ss. c.c.) “in quanto applicabili”, ivi comprese quelle relative all'interruzione della stessa (artt. 2943, 2944 e 2945 c.c.), tipizza gli atti che hanno efficacia interruttiva del decorso del termine utile per l'usucapione.
Tra le cause di interruzione civile previste dalla legge, e compatibili con la natura dell'usucapione, certamente si ritrova la domanda giudiziale;
pertanto, la notificazione dell'atto con cui si inizia il giudizio (art. 2943 c.c.) interrompe il decorso del tempo utile per l'usucapione.
Alla luce di quanto dedotto sul punto, ritiene questo Giudice che le circostanze emerse dall'istruttoria rilevano che il rapporto di con i beni oggetto della Controparte_1
domanda di usucapione non sia da qualificare uti dominus e che, in ogni caso, non sussista neanche, per le ragioni anzidette, né il presupposto dell'animus, né quello del tempo utile ad usucapire, stante l'evento interruttivo anzidetto.
Quanto alla domanda proposta da , in via subordinata, volta ad accertare CP_1
la simulazione del contratto di compravendita del 19/10/1987 nella parte in cui ha dichiarato e proprietari, al 50% ciascuno, del cortile Controparte_1 Controparte_15
identificato al subalterno 15 (dovendosi attribuire, a dire di parte convenuta, alla scrittura privata sottoscritta in pari data natura di controdichiarazione), va osservato quanto segue.
Posto che, per quanto esposto innanzi, la scrittura privata invocata da parte convenuta quale atto dissimulato, è da considerarsi nulla (per quanto detto infra) e, dunque, inidonea alla produzione di qualsiasi effetto giuridico in virtù del brocardo latino secondo il quale quod nullum est nullum producit effectum, pur tuttavia va, altresì, osservato quanto segue.
Come è noto, con l'istituto giuridico della simulazione le parti manifestano nel contratto simulato una volontà difforme rispetto a quanto realmente voluto. Tale manifestazione difforme comporta la conclusione di un negozio giuridico simulato, che sarà conosciuto dai terzi, ma non produrrà gli effetti suoi propri fra le parti.
Dunque, lo scopo della simulazione è quello di far risultare una realtà giuridica non corrispondente alla reale volontà delle parti;
in tale prospettiva, il contratto concluso tra le parti,
18 che prende il nome di negozio simulato, contiene due dichiarazioni, l'una esterna, che produce effetti nei confronti dei terzi, e l'altra interna, che ha effetto fra le parti e che è detta “controdichiarazione”.
Nella fattispecie, l'invocata simulazione, da qualificarsi relativa, avrebbe dovuto avere, quale presupposto, l'esclusione, nella controdichiarazione, ad opera delle parti del contratto simulato, degli effetti propri del contratto che hanno concluso, decidendo, allo stesso tempo, per il prodursi degli effetti propri di un altro negozio.
Posti i predetti principi in subiecta materia, osserva questo Giudice che la simulazione, per poter esistere, deve presentare determinati requisiti: in primo luogo, deve coinvolgere due soggetti che, nel caso del contratto, sono i contraenti;
in secondo luogo, deve essere conseguenza dell'accordo simulatorio. Ciò si attua solo quando tutte le parti del negozio sono d'accordo nel manifestare una volontà diversa da quella reale ed a giustificare tale concezione contribuiscono gli effetti prodotti dall'accordo, ovvero la negazione degli effetti del negozio simulato oppure la produzione degli effetti propri di un altro negozio in luogo dei suoi propri.
Nella fattispecie de qua, le parti che hanno concluso l'asserito contratto simulato non hanno, poi, partecipato tutte al negozio dissimulato, ovvero alla scrittura privata del 19/10/1987, con ovvie conseguenze sull'esistenza stessa della fattispecie “simulazione”.
Ma v'è di più.
Ai sensi dell'art. 1415 c.c., “La simulazione non può essere opposta né dalle parti contraenti, né dagli aventi causa o dai creditori del simulato alienante, ai terzi che in buona fede hanno acquistato diritti dal titolare apparente, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione. I terzi possono far valere la simulazione in confronto delle parti, quando essa pregiudica i loro diritti”.
La ratio della suddetta disposizione normativa si fonda sul principio della tutela dell'aspettativa, per cui ogni soggetto che viene in rapporti giuridici con un altro soggetto crea in quest'ultimo l'affidamento di aver operato nel rispetto dell'obbligo di correttezza e di buona fede e con ciò determina legittime aspettative, che devono essere tutelate, anche quando non siano fondate sulla volontà di colui che le ha create.
Dunque, al terzo di buona fede non possono neppure essere opposte dai contraenti le contro dichiarazioni relative alla simulazione fatta per scrittura privata, le quali hanno effetto solo tra le parti contraenti.
Non può, inoltre, mancare l'evidenziazione che si considera certamente terzo di buona fede nella simulazione il terzo subacquirente che non sia stato partecipe, come nella specie, del contratto simulato;
tra l'altro, non è stato dimostrato che gli attori abbiano avuto contezza
19 dell'asserita simulazione, circostanza smentita anche in considerazione del fatto che, al momento dell'acquisto, erano ancora minorenni.
Per le ragioni suddette, la domanda volta alla declaratoria della simulazione del contratto di compravendita va rigettata.
Va, ancora sul punto, osservato che la suddetta domanda ha coinvolto altri soggetti (gli odierni terzi chiamati), che sono stati chiamati in causa da i quali, Controparte_1
costituendosi in giudizio, hanno asserito che, una volta stipulato il contratto di compravendita del
19/10/1987, non hanno, poi, partecipato né alla scrittura privata intervenuta in pari data tra
, , né ad altri negozi e/o accordi. CP_1 Pt_1 Pt_3
L'argomento è meritevole di pregio.
Infatti, la simulazione non può essere opponibile ai soggetti che non hanno, in alcun modo, partecipato all'asserito accordo simulatorio, che, nella fattispecie, come sostenuto da parte convenuta, risulterebbe incorporato nella scrittura privata stipulata tra , CP_1
. Pt_1 Pt_3
Alla luce di tutte le considerazioni svolte, che hanno condotto questo Giudice al rigetto delle domande di cui sopra, deve ritenersi accertato che il cortile in questione - censito al NCEU al foglio 2, particella 586, originariamente sub 15 ed ora sub 17, 18, 20, 22, 24, 25, 30, 31 - sia da ritenersi in comunione tra i d il per la quota del 50% ciascuno. Pt_1 CP_1
Ciò comporta la necessità di vagliare la domanda con la quale la parte attrice ha chiesto procedersi allo scioglimento della comunione (“1) Previo accertamento del diritto dei sigg.
e di procedere alla divisione, ordinare lo scioglimento della Pt_1 Parte_2 comunione dell'immobile sopra descritto e cioè: - cortile sito in Comune di Olbia, Porto
Rotondo, località Punta Lada, censito al NCEU al foglio 2, particella 586, originariamente già sub 15, ed ora sub 17 – 18 – 23 – 24 – 25, con conseguente assegnazione del 50% dell'immobile in proprietà unica ed indivisa a ciascuna delle parti”), nonché le domande ad essa connesse, necessitandosi, ai fini della delibazione delle stesse, la preventiva risoluzione di questioni tecniche.
Di qui la necessità di rimessione in istruttoria della causa ai fini dell'espletamento di
CTU.
Quanto alle spese, la presente sentenza parziale, definendo in modo definitivo le posizioni dei terzi chiamati, consente, nei confronti degli stessi, la liquidazione delle spese.
All'uopo, si osserva che la Suprema Corte (Cass. 7.03.2024, n. 6144), richiamando il proprio consolidato orientamento, ha chiarito che il riparto delle spese legali è regolato tanto dal principio della soccombenza, quanto dal principio della causazione, sicché il rimborso delle spese
20 processuali, sostenute dai terzi chiamati, deve essere posto a carico di Controparte_1
quale parte soccombente;
tanto anche in ragione del fatto che la chiamata in causa dei terzi, per le ragioni innanzi esposte, non si palesava necessaria in relazione alle tesi sostenute dal convenuto, risultate comunque infondate. In relazione alla stessa, stante la posizione marginale, nonché il limitato impegno difensivo richiesto e la semplicità della questione affrontata, si ritiene doversi applicare i valori minimi.
Quanto, invece, alle spese tra gli attori d il convenuto , le Pt_1 CP_1
stesse verranno liquidate in sede di sentenza definitiva.


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, NON definitivamente pronunciando, così provvede:
- RIGETTA le domande formulate da in entrambi i giudizi riuniti;
Controparte_1
- DICHIARA la comunione tra e e per Parte_1 Parte_2 Controparte_1
la quota del 50% ciascuno, del cortile censito al NCEU al foglio 2, particella 586, originariamente sub 15, ed ora sub 17, 18, 20, 22, 24, 25, 30, 31 e 32.
- CONDANNA alla refusione, in favore dei terzi chiamati costituiti, Controparte_1 delle spese del giudizio che liquida in complessivi € 2.540,00, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge.
- DISPONE la rimessione della causa sul ruolo come da separata ordinanza.
Si comunichi.
Tempio Pausania, 28/3/2025
Il Giudice
Dr. Claudio Cozzella
21