N. R.G. 8223/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 8223/2023 tra
Parte_1

Pt_2 Parte_3
ATTORE/I
e
VIA GUSTAVO ROCCELLA N. 265 Controparte_1
CP_2 CP_3
Controparte_4
CONVENUTO/I

Oggi 14 marzo 2025 ad ore 9,00 innanzi al dott. Dora Sciortino, sono comparsi:
Per l'avv. SPEDALE SALVATORE , Parte_1 Per l'avv. SPEDALE SALVATORE , Controparte_5
Per VIA GUSTAVO ROCCELLA N. 265 l'avv. DI MARIA Controparte_1 FRANCESCO PAOLO e l'avv. RUGGIERI MARCO ( ) VIA MAGGIORE C.F._1 TOSELLI 66 90100 ; , oggi sostituito dall'avv. RA AO Di Maria CP_1 Per l'avv. ORSINI ANTONINO Parte_4 Per l'avv. ORSINI ANTONINO e l'avv. , oggi sostituito dall'avv. Controparte_4
E' altresì presente ai fini della pratica forense il dott. Luca Zagone. Tutti i procuratori discutono come in note e chiedono che la causa venga decisa.
Il G.I. alle ore 17,30, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Dora Sciortino
pagina 1 di 13 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Dora Sciortino ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8223/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._2
SPEDALE SALVATORE , elettivamente domiciliato in PIAZZA VITTORIO
VENETO, N.3 90143 presso il difensore avv. SPEDALE CP_1 [...]
(C.F. ), con il Parte_5 C.F._3 patrocinio dell'avv. SPEDALE SALVATORE , elettivamente domiciliato in PIAZZA
VITTORIO VENETO, 3 90100 presso il difensore avv. SPEDALE CP_1
SALVATORE
ATTORE/I contro
VIA GUSTAVO ROCCELLA N. 265 (C.F. Controparte_1
), con il patrocinio dell'avv. DI MARIA FRANCESCO PAOLO e P.IVA_1 dell'avv. RUGGIERI MARCO ( ) VIA MAGGIORE TOSELLI C.F._1
66 90100 ; elettivamente domiciliato in VIA MAGGIORE PIETRO CP_1
TOSELLI N. 66 presso il difensore avv. DI MARIA FRANCESCO CP_1
PAOLO
(C.F. ), con il Parte_4 C.F._4 patrocinio dell'avv. ORSINI ANTONINO , elettivamente domiciliato in VIA G.
D'ANNUNZIO, 52 90144 presso il difensore avv. ORSINI ANTONINO CP_1
pagina 2 di 13 (C.F. , con il patrocinio dell'avv. ORSINI Controparte_4 C.F._5
ANTONINO , elettivamente domiciliato in VIA G. D'ANNUNZIO, 52 90144
presso il difensore avv. ORSINI ANTONINO CP_1
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note conclusive e verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 19/27.06.2023 e Parte_1 [...]
citavano in giudizio dinanzi al Tribunale di Palermo il condominio Controparte_5 sito in , via Gustavo Roccella 265, in persona dell'amministratore pro-tempore, CP_1
i condomini e e proponevano impugnazione Parte_4 Controparte_4
avverso la delibera adottata in seno al verbale di assemblea “straordinaria” del
, tenutasi in Palermo il giorno 18 Maggio Controparte_6
2023, alle ore 16,30, in seconda convocazione, comunicata ai condomini coniugi a mezzo pec il 22.05.2023, poiché assenti, perché affetta da nullità e/o Parte_6
annullabilità.
Allegavano che, l'assemblea riunitasi in data 18.05.2023, al punto 2 ed al punto 3 dell'ordine del giorno, aveva ratificato i lavori eseguiti dalla ditta appaltatrice fuori capitolato d'appalto e consistenti: 1) nella realizzazione di prese d'aria in corrispondenza del basamento di piano terra del prospetto laterale, per contrastare il fenomeno di risalita capillare di umidità; 2) nella coibentazione interna dei parapetti di alcuni balconi (chiusi a veranda) proprietà e del piano 4° Parte_4
(pro. , afferenti sul retro prospetto dell'edificio; 3) nella realizzazione di prese CP_4
d'aria lungo il parapetto perimetrale del lastrico solare ai fini di un'eventuale successiva, copertura ausiliaria con tipologia e materiali analoghi a quella installata nella copertura dell'edificio limitrofo del medesimo complesso condominiale;
4) nella razionalizzazione dei cavi di antenna, mediante il passaggio sottotraccia e l'inserimento in cassette di derivazione degli stessi, lungo il parapetto interno perimetrale del lastrico pagina 3 di 13 solare;
5) nel ripristino del pluviale – cavedio (preesistente dal lastrico solare fino al livello lungo il retro prospetto dell'edificio per il passaggio di tubazioni afferenti impianti termici -solari; 6) nell'utilizzo di un cavedio esistente nel lastrico solare per il passaggio di tubazioni afferenti impianti termici -solari; 7) nella realizzazione di un foro di diametro 10 cm nel retro prospetto dell'edificio, in corrispondenza del 3 piano per lo scarico dei fumi della cucina dell'appartamento ed al punto 3 aveva ratificato l'uso Pt_7
dei cavedi per il passaggio di impianti solari termici;
deducendo che le suddette opere erano state eseguite nell'interesse esclusivo di alcuni condomini , senza preventiva autorizzazione e che, costituendo delle servitù a carico delle parti comuni dell'edificio, la delibera era viziata dalla carenza del quorum legale per la ratifica.
Chiedevano preliminarmente la sospensione della delibera adottata in data 18.05.2023 nella parte impugnata e, nel merito, di dichiarare la nullità della predetta delibera, e, in via subordinata, di dichiarare nullo il verbale impugnato, relativamente ai punti 2 e 3,
e/o annullabile, poiché il suo oggetto – costituendo di servitù di passaggio a carico delle parti condominiali ed a favore dei singoli condomini – doveva essere approvato all'unanimità dei condomini, ai sensi dell'art. 1108, 3 co. cod.civ.
Chiedevano, altresì, di dichiarare che le opere edili indicate nella perizia predisposta dall' ing. tecnico del condominio, accertate anche nella perizia redatta Per_1 dall'ing. tecnico di parte dei coniugi attori, erano state commissionate Persona_2
alla ditta SPS Nova Edile di RR RA AO dai coniugi e Controparte_4
, senza alcuna preventiva autorizzazione del Condominio, e Parte_4
realizzate nel loro esclusivo interesse;
quindi di dare atto che l'amministratore del aveva violato l'obbligo imposto dalla legge di tutelare, vigilare e CP_1
mantenere integre le parti comuni, avendo omesso di procedere ai controlli di legge sulle parti comuni dell'edificio lotto b, scala G, e che, in violazione degli artt.1130 n. 1,
n. 10 e 1130 bis del cod.civ., non aveva provveduto a depositare i bilanci di esercizio per un quinquennio;
di dare atto che tale inadempimento era configurabile come “mala gestio” dell'amministratore, in violazione degli artt. 1129 e 1130 del cod.civ..
Ed ancora chiedevano di condannare il Sig. , perché nella Parte_4
qualità di amministratore pro tempore del condominio, aveva consentito che il torrino condominiale fosse modificato nella sua sagoma, al fine di potere permettere al proprio pagina 4 di 13 coniuge di ivi poggiare dei pannelli fotovoltaici, con condanna al ripristino dello status quo ante;
di condannare, inoltre, i coniugi e , Controparte_4 Parte_4
quali committenti delle opere eseguite dalla Ditta SPS Nova Edile di RR
RA AO, al ripristino dello stato dei luoghi, assumendo a loro totale carico le spese relative per tale intervento ripristinatorio, sotto il controllo di un tecnico di fiducia nominato da parte attrice;
di condannare l'amministratore del
[...]
, Rag. ed i coniugi e Controparte_6 Controparte_7 Controparte_4
, in solido tra loro, al risarcimento dei danni patrimoniali e non subiti Parte_4
dagli attori, derivanti dal comportamento posto in essere da quest'ultimi, da liquidarsi in via equitativa, con vittoria di spese del giudizio.
Si costituiva il condominio dell'edificio sito in , via Gustavo Roccella 265, in CP_1 persona dell'amministratore pro-tempore, contestando le ragioni dell'impugnazione della delibera ed eccependo che gli interventi edili oggetto di contestazione indicati nell'elaborato dell' ing. scrutinato nel corso dell'adunanza del Persona_3
18/05/2023 erano destinati - ad eccezione di quelli di cui ai nn. 2 e 7 dell'elenco, ivi, contenuto - all'interesse comune e che, inoltre, rientravano nell'alveo regolativo disciplinato dall'art. 1134 c.c.., che nessun rimborso era stato richiesto dai singoli committenti, mentre le restanti opere rientravano in quelle consentite ai condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c.., che le opere realizzate non necessitavano di alcuna autorizzazione pubblicistica e che il diritto degli attori non risultava leso.
Eccepiva la decadenza dall'impugnazione per avvenuto decorso del termine perentorio previsto dall'art. 1137 c.c. e chiedeva il rigetto delle domande azionate, con vittoria di spese del giudizio.
Si costituivano e eccependo, Parte_4 Controparte_4
preliminarmente, il difetto di legittimazione attiva di parte attrice in ordine alla domanda volta ad accertare che gli odierni convenuti avrebbero commesso un abuso edilizio tramite la realizzazione del proprio impianto fotovoltaico, previa modifica della sagoma del torrino condominiale senza preventiva autorizzazione, eccepivano che nessuna modifica era stata realizzata nelle parti condominiali, ma soltanto nei balconi di proprietà esclusiva e che la realizzazione di prese d'aria lungo il parapetto perimetrale del lastrico solare era nell'interesse comune, ai fini di un'eventuale successiva,
pagina 5 di 13 copertura ausiliaria con tipologia e materiali analoghi a quella installata nella copertura dell'edificio limitrofo del medesimo complesso condominiale.
Allegavano che il passaggio sottotraccia dei cavi d'antenna e l'inserimento in cassette di derivazione degli stessi lungo il parapetto interno perimetrale del lastrico solare era stato realizzato a servizio di tutte le unità immobiliari dell'edificio condominiale che, con delibera assembleare del 23 giugno 2004, il condominio aveva espresso parere favorevole sia all'installazione dei pannelli solari che alle opere di canalizzazione e che il foro di diametro 10 cm nel retro prospetto dell'edificio si trovava in corrispondenza del 3 piano per lo scarico dei fumi della cucina dell'appartamento . Pt_7
Deducevano, dunque, che le opere realizzate erano a beneficio di tutti i condomini e che comunque rientravano nella disciplina dell'art. 1102 c.c. per il miglior godimento della cosa da parte del singolo condomino e che con delibera del 29 gennaio 2010 i convenuti erano stati autorizzati all'installazione dei moduli solari ed a posizionare i pannelli sulla superficie del torrino scala.
Contestavano le doglianze mosse al Sig. , nella qualità di ex Parte_4
amministratore condominiale, che, comunque si contestano, eccependone l'intervenuta prescrizione, essendo i fatti menzionati da controparte risalenti al 2011.
Chiedevano il rigetto delle domande formulate dagli attori, con condanna degli stessi al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. e con vittoria di spese del giudizio.
Con ordinanza dell'11.09.2023 veniva disattesa la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera del 18.05.2023 nella parte impugnata.
Acquisita la documentazione prodotta, la causa veniva discussa e decisa ai sensi dell'art. 281 sexies cpc.
In primo luogo, va esaminata la domanda di parte attrice volta ad ottenere la nullità della delibera adottata dall'assise condominiale dell'edificio sito in , via CP_1
Gustavo Roccella 263, nella parte in cui ai punti 2 e 3 dell'ordine del giorno è stato deciso di ratificare i lavori eseguiti dalla ditta appaltatrice fuori capitolato.
Allegavano a tal fine che i lavori erano stati eseguiti senza preventiva autorizzazione, in assenza dei permessi pubblici ed a vantaggio di alcuni condomini che avevano pagina 6 di 13 costituito delle servitù sulle parti condominiali in favore dei loro immobili.
Ne chiedevano, indi, pronuncia di nullità.
La domanda è infondata per le ragioni che seguono.
Giova in proposito ricordare che in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale,
quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al . CP_1
Sez. U, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005 (Rv. 579439 - 01).
Ciò detto, parte attrice lamenta che le opere eseguite da alcuni condomini abbiano imposto delle servitù in favore dei loro immobili su parti condominiali.
Tale vizio, dunque rientra nell'ipotesi dell'annullabilità della delibera, poiché la delibera non ha inciso limitando il diritto individuale del condomino sulle cose o servizi comuni, né tantomeno sulla proprietà esclusiva, in quanto, come allegato dalla stessa parte attrice, le opere realizzate dai singoli condomini sono a beneficio della proprietà individuale .
pagina 7 di 13 Ne consegue che il vaglio circa la legittimità delle opere e l'autorizzazione alla loro realizzazione o ratifica rientra nella competenza assembleare, circostanza pacificamente ammessa da parte attrice , che in proposito, ha contestato il raggiungimento del quorum costitutivo e deliberativo.
Fatte le superiori premesse, l'eccezione di inammissibilità formulata dal è CP_1
fondata.
Invero, il , costituendosi tempestivamente in data 20.09.2023, ha eccepito la CP_1
decadenza di parte attrice dall'impugnazione della delibera per inutile decorso del termine di trenta giorni dalla comunicazione della stessa avvenuta in data 22.05.2023 a mezzo pec a fronte della notifica dell'impugnazione del 27.06.2023 e dunque oltre i trenta giorni dal ricevimento del verbale di assemblea.
Trattasi di un'eccezione in senso stretto, utilmente formulata nella comparsa di risposta depositata settanta giorni prima dell'udienza di comparizione e dunque ammissibile a sua volta.
Va, perciò, dichiarata inammissibile l'impugnazione della delibera del 18.05.2023 relativamente ai punti 2 e 3 dell'ordine del giorno.
Nel caso di specie, poi, va osservato che l'utilizzo dei cavedi per il passaggio di tubazioni afferenti impianti solari e fotovoltaici è stato deliberato in favore di tutti i condomini, dunque è escluso che possa configurarsi una servitù in favore di alcuni immobili a scapito di altri, avendo l'assemblea precisato la necessità di assicurare a tutti i condomini il pari uso.
Relativamente al punto 2 della delibera, l'ing. su mandato del condominio ha Per_1
accertato che le opere realizzate al punto 2 dell'ordine del giorno consistono in : 1) nella realizzazione di prese d'aria in corrispondenza del basamento di piano terra del prospetto laterale, per contrastare il fenomeno di risalita capillare di umidità; 2) nella coibentazione interna dei parapetti di alcuni balconi (chiusi a veranda) proprietà
[...]
e del piano 4° (pro. , afferenti sul retro prospetto dell'edificio; 3) Parte_4 CP_4 nella realizzazione di prese d'aria lungo il parapetto perimetrale del lastrico solare ai fini di un'eventuale successiva, copertura ausiliaria con tipologia e materiali analoghi a quella installata nella copertura dell'edificio limitrofo del medesimo complesso pagina 8 di 13 condominiale;
4) nella razionalizzazione dei cavi di antenna, mediante il passaggio sottotraccia e l'inserimento in cassette di derivazione degli stessi, lungo il parapetto interno perimetrale del lastrico solare;
5) nel ripristino del pluviale – cavedio
(preesistente dal lastrico solare fino al livello lungo il retro prospetto dell'edificio per il passaggio di tubazioni afferenti impianti termici -solari; 6) nell'utilizzo di un cavedio esistente nel lastrico solare per il passaggio di tubazioni afferenti impianti termici - solari;
7) nella realizzazione di un foro di diametro 10 cm nel retro prospetto dell'edificio, in corrispondenza del 3 piano per lo scarico dei fumi della cucina dell'appartamento non hanno arrecato pregiudizio al decoro architettonico dello Pt_7
stabile condominiale, hanno apportato migliorie sia alle parti comuni che di proprietà
individuale.
Tali opere sono state individuate anche nella relazione dell'ing. ctp di Persona_4
parte attrice .
Dalla produzione fotografica allegata si evince che le opere realizzate non possono essere considerate delle servitù sulle parti comuni, essendo consentito al singolo condomino di modificare il bene condominiale per trarne “migliore godimento”, purché non vengano compromessi la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio, non risulti alterata la destinazione del bene e non sia arrecato pregiudizio al diritto d'uso degli altri condòmini (è sintomatico che nella servitù si faccia riferimento al peso imposto dal fondo servente, laddove invece il “migliore godimento della cosa” ex art. 1102 c.c. può essere assicurato mediante le necessarie modificazioni)
[7].Ex multis: Cass. civ., sez. II, 16/04/2018 n. 9278; Cass. civ., sez. II, 13/07/2017 n.
17400; Trib. Firenze, sez. II, 28/01/2016.
In queste ipotesi, fino a che i partecipanti utilizzano le parti comuni accessorie secondo la usuale destinazione specifica a vantaggio delle unità immobiliari, vale a dire nell'ambito delle facoltà d'uso e di godimento inerenti al contenuto del diritto di condominio, non può certamente parlarsi di imposizione di servitù sulle cose comuni, posto che l'utilizzazione ed il relativo potere si giustificano, appunto, con il diritto di condominio” (Cass. 22 settembre 2015 n. 18661).
Infatti, con specifico riferimento alla questione del rapporto tra uso della cosa comune e servitù costituita su cose comuni, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di pagina 9 di 13 puntualizzare che quando a beneficio delle unità immobiliari in proprietà esclusiva si impone alle parti comuni un peso, che la destinazione delle cose in sé o la misura dell'uso, non consentirebbero;
quando, cioè, si assoggetta la parte comune a fornire in favore dei piani o delle porzioni di piano una utilità ulteriore e diversa, corrispondente al contenuto delle servitù: in altre parole, nell'ipotesi in cui sulla cosa comune viene consentito al condomino l'esercizio di un diritto che comporti un vantaggio ulteriore e diverso (l'utilitas del diritto romano) per il piano o per l'appartamento, che si ripercuote in una limitazione al diritto che gli altri hanno di usare e di godere a beneficio dei loro rispettivi piani o porzioni di piano, l'ampliamento della utilità corrispettivo alla imposizione del peso sulla cosa comune - costituendo questo un tipico peso imposto ad esclusivo vantaggio di un altro fondo - raffigura una vera e propria servitù, ai sensi dell'art. 1027 cod. civ.
Ed, invero, anche dalla produzione fotografica allegata alla perizia dell'ing. Per_4
può ben dirsi che le opere di cui trattasi sono state realizzate nell'ambito delle facoltà
d'uso e di godimento delle parti comuni, così come la razionalizzazione dei cavi di antenna, mediante il passaggio sottotraccia e l'inserimento in cassette di derivazione degli stessi, lungo il parapetto interno perimetrale del lastrico solare;
il ripristino del pluviale – cavedio (preesistente dal lastrico solare fino al livello lungo il retro prospetto dell'edificio per il passaggio di tubazioni afferenti impianti termici -solari); l'utilizzo di un cavedio esistente nel lastrico solare per il passaggio di tubazioni afferenti impianti termici -solari; la realizzazione di un foro di diametro 10 cm nel retro prospetto dell'edificio, in corrispondenza del 3 piano per lo scarico dei fumi della cucina dell'appartamento Zito e che tali opere non impediscono il pari uso degli altri condomini.
Parimenti inammissibile è la domanda formulata nei confronti dell'amministratore del condominio per non aver presentato i bilanci nell'ultimo quinquennio e volta ad accertarne la responsabilità per mala gestio, trattandosi di un procedimento da incardinarsi nei confronti dell'amministratore che in questo procedimento non è stato neanche citato in giudizio personalmente, così come va rilevato che la ratifica in assemblea delle opere oggetto di contestazione esclude la responsabilità
dell'amministratore per la realizzazione delle opere stesse e quella dei convenuti pagina 10 di 13 e Parte_4 Controparte_4
Le domande di parte attrice vanno dunque disattese.
Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, secondo i criteri di cui al d.m. n. 55/2014 (scaglione di valore indeterminato complessità bassa : parametri minimi per le fasi introduttiva, di studio, istruttoria e decisionale, in ragione dell'attività concretamente espletata) vanno poste a carico di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così
dispone:
dichiara inammissibile l'impugnazione della delibera del 18.05.2023 relativamente ai punti 2 e 3;
dichiara inammissibile la domanda volta ad ottenere la condanna dell'amministratore di condominio per mala gestio;

rigetta le domande formulate nei confronti di e Parte_4 CP_4
[...]
condanna altresì la parte attrice a rimborsare al condominio le spese di lite, che si liquidano in € 3809,00 per compensi, oltre iva cpa e rimborso spese generali come per legge;

condanna parte attrice a rimborsare ai convenuti e Parte_4 CP_4
le spese di lite che si liquidano in € 3809,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e
[...]
15,00 % per spese generali.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Palermo, 14 marzo 2025
Il Giudice
dott. Dora Sciortino
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