REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Modena
SEZIONE SECONDA CIVILE

Il Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 3264/2024 R. G.
promossa da
Parte_1
- Attore -
rappresentato e difeso dagli Avv. A. Pini Bentivoglio e G. Zacchino
CONTRO
Controparte_1
- Convenuto -
rappresentato e difeso dall'Avv. D. Bufano
in punto a: Occupazione senza titolo
All'udienza del 16/4/2025 la causa è stata decisa ai sensi dell'art 429 c.p.c. dando lettura del dispositivo e delle contestuali concise motivazioni di fatto e di diritto della decisione, sulle conclusioni precisate dalle parti come a verbale d'udienza e di seguito trascritte.
Per parte attrice:
“Voglia il Tribunale Ill.mo, accertato e dichiarato che la società ha occupato, senza alcun valido titolo, i beni di CP_1 proprietà di , censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Modena, al foglio 66, part. 142, sub Pt_1 4, ed i terreni censiti al Catasto Terreni del Comune di Modena, part. 177 e 181:
- in via principale, a far data dal 19.06.2023 sino al 27.08.2024;
- in subordine, a far data dal 14.11.2023 sino al 19.07.2024; condannare la società , in persona del suo legale rappresentante, Controparte_1 al pagamento, in favore di , a titolo di indennità di occupazione: Pt_1 - in via principale, della somma di Euro 351.210,30 (pari al canone di locazione), maturata dal
19.06.2023 al 27.08.2024, oltre a rivalutazione monetaria ed interessi ex art. 1284, comma 4, c.c.;
- in subordine, della somma di Euro 200.230,24 (pari al canone di locazione), maturata dal
14.11.2023 al 19.07.2024, oltre a rivalutazione ed interessi ex art. 1284, comma 4, c.c.;
- in ulteriore subordine, della somma di 84.189,90 (pari al canone di sublocazione), maturata dal
19.06.2023 al 27.08.2024, oltre a rivalutazione ed interessi ex art. 1284, comma 4, c.c.;
- in estremo subordine, della somma di 47.997,92 (pari al canone di sublocazione), maturata dal
14.11.2023 al 19.07.2024, oltre a rivalutazione ed interessi ex art. 1284, comma 4, c.c.;
- in ogni caso, riformare le statuizioni rese dal Tribunale di Modena e dal Collegio con le ordinanze del 14.12.2023 e del 12.03.2024, e condannare la società , in Controparte_1 persona del suo legale rappresentante pro-tempore, alla rifusione, in favore di , delle spese Pt_1 relative a entrambe le fasi del procedimento per sequestro conservativo, o, in subordine, compensare le spese relative ad entrambe le fasi del procedimento per sequestro conservativo;

- con vittoria di spese e compensi della presente fase di merito. In via istruttoria:
- per il caso in cui il Giudice dovesse ritenere non dimostrato l'importo dell'indennità d'occupazione, chiede ammettersi consulenza tecnica d'ufficio al fine di determinare l'importo dell'indennità di occupazione mensilmente dovuta da in favore di ”; CP_1 Pt_1
per parte convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza: In via principale:
- RIGETTARE integralmente le domande proposte da in quanto infondate sia in fatto Parte_1 che in diritto, oltre che sfornite di supporto probatorio, per le motivazioni esposte in narrativa;

In subordine, e nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, parziale o totale, delle domande avversarie: A) DETERMINARE l'eventuale indennità di occupazione dovuta da Controparte_1
esclusivamente a decorrere dalla data del 14/11/2023, momento in cui la resistente ha
[...] avuto effettiva conoscenza della sentenza di risoluzione del contratto principale;
B) QUANTIFICARE tale indennità in misura proporzionata alla reale consistenza delle porzioni immobiliari effettivamente occupate/sublocate dalla/alla resistente, in ogni caso, in misura non superiore al canone di sublocazione pattuito tra le parti (€ 6.000,00 mensili); In ogni caso:
- RIGETTARE la domanda tesa al rilascio degli immobili sub locati, atteso che la Società
[...]
ha già da tempo provveduto al rilascio degli immobili oggetto di causa, rendendo Controparte_1 la relativa domanda di rilascio improcedibile o comunque infondata.
- RIGETTARE la richiesta di revisione delle statuizioni legali già esaminate e rigettate in sede cautelare e di reclamo, in assenza di elementi di fatto o di diritto che ne giustifichino una diversa valutazione.
Il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, da distrarsi a favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In rito, va preliminarmente premesso quanto segue;
all'udienza del 05/11/2024 parte attrice ha chiesto di depositare foglio di deduzioni da allegare a verbale, con riserva di deposito telematico, e al deposito di tre documenti: parte convenuta ha eccepito l'inammissibilità del foglio di deduzioni e della documentazione di cui si chiede il deposito, peraltro nemmeno telematicamente effettuato;
la documentazione è stata depositata il 13/2/25;
2 all'udienza del 18/2/25 parte convenuta ha insistito nella medesima eccezione, e con ordinanza in pari data è stato rilevato che “le produzioni documentali erano già state ammesse -previa esibizione all'udienza 5/11/24- con l'ordinanza in data 11/11/24, nonostante il mancato deposito telematico nelle 24 ore, nel rispetto del protocollo del processo civile telematico di questo ufficio”; nella comparsa conclusionale parte convenuta ha ulteriormente ribadito l'inammissibilità della documentazione depositata e ha chiesto la revoca dell'ammissione dei documenti, ai sensi del 196 quater, 1° c., C.p.c.; al riguardo va rilevato che la norma invocata prevede che il deposito degli atti processuali e dei documenti (…) ha luogo esclusivamente con modalità telematiche;
nella specie, i documenti in quesitone sono stati depositati con modalità telematiche, in data 13/2/25; non è stato, invece, mai depositato il foglio di deduzioni per l'udienza, del quale non era mai stato autorizzato il deposito e sul quale, peraltro, parte attrice non ha insistito, non depositandolo in forma telematica e limitandosi al deposito della documentazione;
del predetto foglio di deduzioni, infatti, non si tiene conto nella presente decisione, non per la sua inammissibilità, ma perché mai depositato nel sistema telematico;
alla stregua delle stesse ragioni, viceversa, va confermata l'ammissibilità delle produzioni documentali, esibite all'udienza 5/11/24 e ammesse con l'ordinanza in data 11/11/24, in ordine alle quali non è ravvisabile alcuna violazione del contraddittorio, avendo parte convenuta ripetute occasioni di dedurre ed interloquire dopo il loro deposito, posto che subito dopo il medesimo -13/2/25- si è svolta l'udienza 18/2/25, è stato assegnato il termine per il deposito di note conclusive, utilizzato ampiamente da parte convenuta, e si è svolta l'udienza di discussione.
Nel merito, ritenuto che:
è stato chiesto rilascio di immobili urbani concessi in locazione originariamente alla odierna parte convenuta;
consta in atti la conclusione di due contratti di locazione, stipulati tra l'odierna attrice e la società Assoservizi Group Società Cooperativa in data 1.03.2019 (doc. n. 1) e
29.03.2019 (doc. n. 2);
3 consta in atti che con sentenza -n. 1027/2023 emessa in data 14.06.2023 e depositata in data 19.06.2023 (doc. n. 3)- il Tribunale di Modena, accertata la morosità della conduttrice, ha dichiarato risolti i contratti di locazione;
non è contestato che il conduttore, tuttavia, non provvedeva al rilascio degli immobili condotti in locazione e che la detenzione dell'immobile continua tuttora;
consta altresì in atti che, in data 9.11.2023 la locatrice ha appreso che gli immobili risultavano occupati dalla società odierna convenuta, la quale ha trasferito la propria sede a far data dal 6.02.2023, come risulta dalla visura camerale (doc. n. 5); consta pure in atti che, in forza di contratto di sublocazione in data 1.02.2020 (doc. n.
18), la società odierna convenuta è subentrata quale subconduttrice nel possesso degli immobili di proprietà della ricorrente, senza che quest'ultima sia stata informata della sublocazione, e che, successivamente: con atto di precetto notificato in data 14.11.2023 (doc. n. 6), la società ricorrente ha intimato alla società convenuta il rilascio dei locali da quest'ultima occupati;

l'originaria conduttrice Assoservizi Group Società Cooperativa, oggi
[...]
non ha provveduto al pagamento dei canoni dovuti, e Controparte_2
l'esecuzione ha avuto esito infruttuoso (cfr. verbale di pignoramento in data
11.12.2023, doc. n. 11 fasc. cautelare); la società convenuta ha provveduto a rilasciare i locali solo in data 9.07.2024, a seguito di esecuzione dell'ordine di rilascio, come risulta dai verbali di sfratto del

9.07.2024 e del 19.07.2024 (doc. nn. 9 – 10 fasc. cautelare); parte attrice chiede quindi il risarcimento del danno subito per effetto della mancata riconsegna dei locali, che la società convenuta non ha provveduto a risarcire;

l'allegazione di parte attrice è provata, in fatto, quanto alla circostanza della detenzione, per effetto del tenore della costituzione di parte convenuta e dalla prova documentale fornita;
in diritto, è fondata in quanto, a seguito della sentenza del
Tribunale di Modena che ha dichiarato la risoluzione dei contratti di locazione stipulati tra parte attrice e l'originaria conduttrice, ed ha ordinato il rilascio del compendio immobiliare, ha effetto anche nei confronti della subconduttrice odierna convenuta;

4 ai sensi, infatti, dell'art. 1595, 3° c., C.c., la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche nei confronti del subconduttore;

a seguito di detta sentenza, la convenuta era tenuta al rilascio immediato del compendio immobiliare da essa occupato;
ne consegue che, dal 19.06.2023 al 9.07.2024, la società convenuta ha occupato i locali in questione senza alcun valido titolo ed è, pertanto, tenuta al pagamento, in favore della proprietaria, della relativa indennità;
l'allegazione di parte convenuta, relativa alla conoscenza del provvedimento giudiziale solo al momento della notifica dell'atto di precetto per rilascio di immobile, è infondata perché l'indennità è dovuta sulla base dell'elemento oggettivo dell'occupazione dei locali senza titolo, e non in base all'elemento soggettivo della conoscenza della intervenuta risoluzione del contratto di locazione;
anche in tal senso, infatti, opera il principio che la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche nei confronti del subconduttore;

l'accertata inottemperanza all'obbligo di rilascio dà luogo, altresì, ad obbligazione risarcitoria, normalmente quantificabile -sulla base della documentazione prodotta, e specificamente del contratto di locazione- nell'importo corrispondente al canone mensile, per ogni mese di permanenza indebita nell'immobile; infatti, qualora a seguito della cessazione del contratto di locazione, il conduttore sia rimasto nella detenzione dell'immobile, egli è tenuto al pagamento, da tale momento, dell'indennità di occupazione di cui all'articolo 1591 del C.c., e non già del canone secondo le scadenze pattuite (Trib. Rovigo I, 16/7/2018, n. 462, in: Guida al diritto
2019, 10, 64; Cass. III, 11/07/2014, n. 15899; Cass. III, 11/05/2010, n. 11373); parte ricorrente ha chiesto, quindi, la condanna al risarcimento del danno da ritardata restituzione dell'immobile; nel caso di specie si tratta di tredici mensilità e mezzo;
secondo parte convenuta la quantificazione del danno da liquidare non va condotta, però, sull'importo del canone mensile di locazione (25.000,00), ma sul costo della sublocazione, che ammontava ad € 6.000,00 mensili, in ragione della ridotta consistenza della porzione sublocata, in quanto l'odierna convenuta, con il contratto
5 di sublocazione acquisiva la disponibilità solo di una parte del compendio immobiliare oggetto di locazione;
nello specifico: una residua porzione dell'immobile e due terreni distinti di modesta estensione;

l'eccezione è infondata, perché il danno da ritardata restituzione è connesso all'impossibilità di reimpiego del bene sul mercato immobiliare locativo, che è impedito anche dalla detenzione solo di una parte -e non dell'intero- immobile detenuto senza titolo, sicché il danno in questione si concretizza per intero anche qualora uno solo degli utilizzatori parziali non abbia rilasciato l'immobile, fino a quando cioè l'uscita di scena dell'ultimo dei detentori non consenta al proprietario di riacquisire la facoltà di disporre nuovamente del bene;
nel caso di specie, inoltre, non risulta provato -e nemmeno allegato- che gli altri due detentori non abbiano tempestivamente provveduto al rilascio del bene, né che il medesimo fosse utilizzabile in parte, anche prima del rilascio da parte della convenuta;
la quantificazione del dovuto va, quindi, effettuata sulla base della redditività del compendio, in concreto risultante dal canone di locazione, ed al riguardo il calcolo va condotto sulla base dell'ammontare dei canoni mensili complessivamente risultanti dai due contratti di locazione, per complessivi € 215.000,00 annui
, per quanto riguarda l'ammontare, con riferimento alla valutazione effettuata dalle parti nella misura di € 25.025,93 mensili, equivalenti ad un canone mensile di €
17.916,67; dunque, la somma dovuta a tale titolo ammonta all'importo mensile predetto per il periodo di tredici mensilità e mezzo sopra indicato, per la complessiva somma di €
241.875,00; su tale somma decorrono interessi in misura legale a far tempo dalla data della decisione fino a quella di effettivo saldo;
le spese processuali -per valore dichiarato indeterminabile e bassa complessità- seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo;
non vi sono motivi per modificare le statuizioni di liquidazione delle spese delle fasi cautelari, come richiesto dalle parti;



P. Q. M.

Il Tribunale di Modena, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione rigettata, dichiara tenuta e condanna la società a Controparte_1 corrispondere a a titolo di risarcimento del danno, la somma di € Parte_1
6 241.875,00, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza fino a quella del saldo effettivo;
dichiara altresì tenuta e condanna la società a Controparte_1 rifondere a le spese del presente giudizio che liquida nella misura di Parte_1 complessivi € 8.109,80, di cui € 1057,80 per spese, oltre ad accessori dovuti come per legge.
Così deciso in Modena, il 16/4/2025.
Il Giudice
(Dr. G. Pagliani)

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