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Proc. 19815 / 2024 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico CE GE IZ ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 15/12/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 19815/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione locazione commerciale per inadempimento e accertamento di ricezione indebita dei canoni , e vertente
TRA
con codice fiscale elett.te dom.ta in Napoli al Pt_1 Parte_2 P.IVA_1
viale Gramsci n. 26 presso gli avv.ti GE Vignola e AN SI, dai quali è
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla memoria di costituzione di nuovo difensore depositata il 3/12/2025
ATTRICE
E
con codice fiscale elett.te dom.ta in Napoli alla CP_1 C.F._1
via Cintia Parco San Paolo is. 27 presso l'avv. Francesca Loffredo , dal quale è
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta depositata nella fase sommaria di convalida
CONVENUTA – ATTRICE IN VIA RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI : 2
le parti concludono come da verbale di udienza del 15/12/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte La Immo. ha introdotto con atto di citazione una intimazione di Parte_2
sfratto per morosità, premettendo che con contratto di locazione commerciale stipulato il
5/6/2017, aveva concesso in locazione per attività di tabaccheria, in favore di tale Per_1
, l'immobile sito in Napoli alla via Argine n. 904 (oggi via Masseria della Pace
[...]
n. 4), costituito da un locale con antistante terreno in uso esclusivo del locatore, riportato in catasto urbano del Comune di Napoli, sez. PON, foglio 12, part. 283, cat. C/1, classe
6, rendita catastale euro 832,17. Il rapporto obbligatorio era stato instaurato con contratto regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale I di Napoli
- Ufficio Territoriale di Napoli I in data 1/7/2017 con l'identificativo telematico
, per una durata di anni sei decorrenti dall'1/7/2017 e con la CodiceFiscale_2
previsione di canoni crescenti nel tempo, fino ad arrivare, a partire dal settantaduesimo mese, ad euro 3.000 per ogni mensilità.
Con successiva PEC del 21/12/2021, la conduttrice aveva comunicato la cessione dell'azienda e della licenza di tabaccheria in favore di ed aveva richiesto alla CP_1
società locatrice (che aveva autorizzato) il nulla osta al subentro della nella CP_1
locazione dell'immobile, subentro poi comunicato dalla alla Agenzia delle Per_1
Entrate. Quindi, secondo l'assunto attoreo, alla prima scadenza contrattuale del 30/6/2023
il contratto si era rinnovato per ulteriori 6 anni.
La società attrice ha lamentato che a decorrere dal mese di novembre 2023 CP_1
non aveva corrisposto i canoni di locazione mensili per l'importo complessivo di euro
27.000 ( euro 3.000 x 9 mensilità ) e quindi ha intimato alla conduttrice sfratto per morosità chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento e la condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile. Non è stata invece proposta domanda di 3
emissione di un decreto ingiuntivo ex artt. 658 e 664 c.p.c. per il pagamento dei canoni di locazione.
Nell'ambito del relativo procedimento sommario, contrassegnato dal numero di ruolo
18456/2024 R.G., si è costituita con comparsa depositata telematicamente ex art. 660
comma 5 c.p.c. la attuale conduttrice la quale ha precisato in via preliminare CP_1
Parte che il contratto stipulato dalla con la era in realtà un contratto di Per_1
sublocazione , sottoscritto fra l'altro anche dal locatore originario, nella persona di
Parte
, amministratore a sua volta della . Persona_2
La convenuta ha quindi proposto opposizione alla convalida eccependo la nullità del contratto di locazione ed allegando la circostanza che nel mentre lei e il marito Pt_3
, legale rapp.te della società Civico 910 , detentrice, a titolo non meglio specificato,
[...]
dell'immobile condotto in locazione, stavano svolgendo la propria attività commerciale,
in data 21 settembre 2023 il marito aveva ricevuto la notifica di un decreto di citazione a giudizio innanzi al Tribunale di Napoli, VII sezione Penale “per il reato p. e p. dagli artt.
633 e 639 bis c.p. per avere occupato abusivamente il suolo alla via Masseria Sanità e
Pace denominata Bar 910, struttura che insiste sul suolo che è demaniale” (cfr. all. 08.
Notifica decreto citazione a giudizio).
Parte La ha precisato che sia il che la non erano mai stati i proprietari CP_1 Per_2
dell'immobile locato in quanto lo stesso risultava essere appartenuto a tale Persona_3
e soprattutto era stato oggetto nel 1988 di un decreto di espropriazione definitiva per pubblica utilità in favore del Ministro per gli interventi straordinari del mezzogiorno –
Gestione Stralcio del Programma Straordinario per il Comune di Napoli ( cfr. All. n. 9
decreto di esproprio ). Di qui la affermazione che il aveva occupato Per_2
abusivamente un bene demaniale stipulando contratti di locazione relativamente ad esso ed intascando del tutto illegittimamente i canoni di locazione per numerosi anni , e la 4
affermazione che l'iniziativa di sospendere il pagamento del canone mensile era stata adottata sul presupposto della nullità del contratto per illiceità dell'oggetto.
Parte intimante ha chiesto la emissione ex art. 665 c.p.c. di un ordine di liberazione immediata dell'immobile, ma la sua istanza è stata respinta. In particolare il Giudice, con ordinanza del 24/9/2024, con la quale è stato disposto anche il mutamento del rito da sommario in ordinario ai sensi degli artt. 426 e 667 c.p.c., ha rilevato che la natura demaniale del bene a seguito di decreto di esproprio non determina di per sé la impossibilità giuridica della sua concessione in godimento e quindi della illiceità del suo oggetto e del contratto di sublocazione stipulato tra le parti, dato che in ipotesi il
[...]
proprietario dell'immobile, avrebbe potuto esso stesso concederlo in CP_2
godimento, sia pure utilizzando lo strumento della concessione, anche se nel caso di specie la locazione era stata stipulata tra soggetti privati e il locatore non era proprietario del bene immobile locato. In proposito va ribadito anche nella presente sede di cognizione piena che la locazione stipulata a non domino non è un contratto invalido: esso infatti non confligge con alcuna prescrizione imperativa nè l'art. 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore. In
realtà l'indisponibilità ( sia giuridica che di fatto ) dell'immobile da parte del locatore costituisce un caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto ( v. Cass. civ. sez. III, 19/11/2013, n. 25911 ) ,
la quale opera soltanto nei confronti del legittimato effettivo e non impedisce l'attuazione del rapporto obbligatorio.
La legittimazione consiste infatti nel potere di un soggetto di disporre dell'oggetto del contratto e la sua mancanza non comporta l'invalidità del contratto, perchè il negozio non può ritenersi difforme dallo schema legale sol perchè stipulato da persona non legittimata.
Al contrario, la mancanza di legittimazione in capo allo stipulante comporta soltanto l'inefficacia del contratto, vale a dire l'inidoneità a produrre gli effetti suoi propri, il che 5
comporta altresì che, laddove il locatore di cosa altrui non sia in grado di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto, ed in particolare a quelle di cui all'art. 1575 c.c., il che rileva però sul piano ( del tutto estraneo all'odierno tema di lite ) funzionale del contratto ( quale presupposto, nel concorso delle altre condizioni, di una domanda autonoma di risoluzione del contratto per inadempimento oppure di una eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., che non è stata proposta, nel momento in cui è stata affermata soltanto la nullità del contratto di locazione ) , non già della sua validità.
Nel contesto della predetta ordinanza del 24/9/2024 è stato però rilevato che fa eccezione a tale principio l'ipotesi in cui la detenzione da parte del locatore sia stata acquisita vi aut
clam, o comunque in violazione di norme di ordine pubblico ( come nel caso dell'usurpatore ), perché in tali casi l'invalidità del contratto deriva effettivamente dall'illiceità del suo oggetto, non certo dal difetto di legittimazione del locatore ( v. Cass.
civ. sez. VI, 5/6/2019, n. 15292 ), e per tale motivo il Giudice ha negato la tutela provvisoria di cui all'art. 665 c.p.c., che costituisce oggetto di un potere discrezionale, sul rilievo che la concessione in godimento tramite locazione di un immobile demaniale presuppone di per sé la invasione arbitraria e la usurpazione di un bene pubblico, rilevante ai sensi dell'art. 633 c.p.
In ogni caso con l'ordinanza del 24/9/2024 sono stati concessi sia il termine per l'esperimento, a cura di parte attrice, del tentativo obbligatorio di mediazione, sia i termini per l'integrazione degli atti introduttivi. Nell'ambito del presente giudizio a cognizione piena, contrassegnato dal numero di ruolo 19815/2024 R.G., la convenuta, nella sua memoria aggiuntiva, ha ribadito che l'esproprio del 1988 aveva interessato l'intero appezzamento di terreno di mq. 810 ed ha sostenuto che il successivo accatastamento del fabbricato non valeva ad alterare la natura pubblica del suolo su cui insiste, precisando 6
anche che con disposizione dirigenziale n. I1056-06 del 26/6/2022 emessa dal
[...]
era stato annullato il condono edilizio del fabbricato medesimo. CP_2
La resistente ha ampliato il thema decidendum proponendo pure una domanda riconvenzionale, avente ad oggetto non la condanna al pagamento ma la dichiarazione
Parte della ricezione indebita da parte della dei canoni di locazione nella misura di euro
64.000 nel corso di tutto il rapporto . Trattasi di una domanda nuova, che ovviamente presuppone l'accoglimento dell'eccezione di nullità del contratto. In via preliminare, tale riconvenzionale va dichiarata inammissibile in punto di rito perché con la sua memoria integrativa parte convenuta non ha chiesto lo spostamento della prima udienza di discussione, non ottemperando in tal modo al disposto dell'art. 418 c.p.c. ( v. Cass. civ.
sez. III, 21/6/2017, n. 15359 ). Il fatto posto a suo fondamento non può neppure essere apprezzato come eccezione, cioè a dire ai soli fini di paralizzare l'accoglimento della domanda attrice, non assumendo il carattere di fatto estintivo, impeditivo o modificativo del diritto alla risoluzione fatto valere dalla parte attrice .
Sempre in punto di rito, va constatato che parte attrice ha esperito ritualmente il tentativo di mediazione, sia pure senza esito favorevole, realizzando in tal modo l'avverarsi della condizione di procedibilità della sua domanda.
Nel merito, durante la fase sommaria parte convenuta ha depositato una perizia extragiudiziale nonché una certificazione notarile. All'interno di quest'ultimo documento
è fatta menzione del contenuto della nota prot. 1436 del 23.08.2007, della struttura di
coordinamento area ex Cipe, agli atti degli uffici, in cui, tra l'altro, fu confermata
l'avvenuta parziale utilizzazione dell'immobile per l'adeguamento viario di Via Argine a
Ponticelli, rimasto di fatto inutilizzato per l'Ente espropriante ed in possesso del
proprietario originario. La documentazione e la perizia depositate dalla sono state CP_1
Parte finalizzate a dimostrare la natura pubblica dell'immobile, e in proposito la ha successivamente comunicato a sua volta che il ha intrapreso nel 2025 separato Per_2 7
giudizio per accertare la proprietà del bene in capo a lui a titolo di usucapione. Ora, anche parte attrice nella sua memoria integrativa ha ammesso che il contratto di locazione
aveva ad oggetto specificamente l'immobile commerciale identificato al catasto urbano del Comune di Napoli, sez. PON, foglio 12, particella 283 e che il decreto di esproprio n. 1622 del 19/12/1988 aveva in precedenza avuto ad oggetto il terreno identificato con la particella 156, la quale era stata soppressa al catasto terreni e aveva generato sia la particella 283 come ente urbano sia ( nel 1999 ) la Sezione PON, Foglio 12, Particella
282. Appare acclarato, pertanto, che la proprietà dell'immobile commerciale locato fa capo comunque ad un ente pubblico, in virtù dell'accessione ex art. 934 c.c. al suolo su cui insiste.
La titolarità del diritto di proprietà, come già evidenziato anche nella ordinanza di rigetto della tutela ex art. 665 c.p.c., non costituisce tuttavia un antecedente necessario della stipula della locazione, laddove il bene immobile può essere concesso in godimento anche
a non domino . Sul punto l'attrice ha fra l'altro contestato che la proprietà pubblica in questione sia sottoposta al regime demaniale, sostenendo che ai sensi dell'art. 822 c.c. la demanialità è una qualità che interessa esclusivamente quei beni formalmente destinati a fini di pubblico servizio o appartenenti a una delle categorie tipicamente indicate dalla legge quali beni “fuori commercio” ( quali strade, porti, argini, ecc. ). Nel caso di specie,
secondo tale assunto, il non avrebbe mai operato modifiche né avrebbe CP_2
esercitato sul bene il possesso od un uso a favore della collettività, come confermato indirettamente dalla certificazione notarile prodotta dalla stessa intimata laddove è
menzionata la circostanza che, a seguito dell'esproprio, il terreno è rimasto “di fatto
inutilizzato ed in possesso del proprietario originario”, con “parere di inservibilità”.
La circostanza della demanialità o meno dell'immobile, o della sua appartenenza al patrimonio disponibile dell'ente pubblico, non è però decisiva, perché in realtà nel giudizio pendente tra privati per il rilascio di un'area oggetto di un contratto di locazione, 8
il convenuto non è comunque legittimato ad eccepire la demanialità dell'area stessa,
trattandosi di eccezione "de iure tertii", a meno che non alleghi un titolo proprio che tragga origine dalla pretesa demanialità, quale un diritto di uso civico ammissibile, o una concessione, ovvero un diritto soggettivo consequenziale all'esistenza del diritto pubblico sull'area ( cfr. Cass. civ. sez. III, 29/4/2015, n. 8705 ), il che non è avvenuto nella fattispecie in esame.
Inoltre deve considerarsi che la validità ed efficacia "inter partes" di un contratto di locazione di immobile, nonché il suo assoggettamento alla ordinaria disciplina civilistica,
non restano esclusi dalla circostanza che il bene sia stato abusivamente realizzato dal locatore su terreno demaniale ( atteso, tra l'altro, che i beni demaniali possono, in quanto tali, formare del tutto legittimamente oggetto di rapporti obbligatori tra privati ) e non sia idoneo, conseguentemente, a formare oggetto di proprietà in capo al locatore medesimo,
trattandosi di circostanza rilevante solo al ( diverso ) fine dell'eventuale responsabilità
dell'autore dell'opera verso la P.A., nonché della facoltà di quest'ultima - non pregiudicata dal contratto di locazione - di avvalersi dei propri poteri a tutela del demanio
( cfr. Cass. civ. sez. III, 22/3/2004, n. 5672 ).
Più in particolare, per quanto riguarda la circostanza che pure i beni demaniali possono formare oggetto di rapporti obbligatori tra privati, in tema di affitto di azienda, la circostanza che quest'ultima comprenda, fra i beni aziendali, la disponibilità di un immobile demaniale non comporta la nullità del contratto, atteso che il carattere eventualmente abusivo dell'occupazione del bene demaniale non comporta l'invalidità
del contratto, il quale vincola reciprocamente le parti contraenti all'adempimento delle obbligazioni assunte, escluso ogni pregiudizio per la P.A., cui unicamente spettano le eventuali iniziative a tutela della particolare destinazione del bene ( v. Cass. civ. sez.
31/01/2017, n. 2347 ; Cass. civ. sez. III, 14/3/2016, n. 4902 ; Cass. civ. sez. I, 29/5/1982,
n. 3324 ). 9
Ora, nonostante copia degli atti del giudizio sommario di convalida sia stata già trasmessa
Parte ex art. 256 c.p.c. alla Procura della Repubblica per verificare se a carico della e del suo amministratore sussistano eventualmente gli estremi del reato previsto dall'art. 633
c.p. e quindi di una acquisizione illecita del bene da parte loro, fino ad ora l'azione penale risulta essere stata esercitata solo in danno del marito della né è dato conoscere CP_1
quale sia stato l'esito di quest'ultimo processo, il che è lo stesso che dire che non emerge l'adozione di alcun ulteriore provvedimento giudiziale ( per es. un sequestro preventivo ex art. 321 c.p.p. ) che abbia avuto ad oggetto l'immobile locato e manca la prova dell'acquisizione illecita del bene da parte dell'attore. Invero, contrariamente a quanto deciso con l'ordinanza di rigetto della tutela provvisoria richiesta ai sensi dell'art. 665
c.p.c., non può dirsi che la concessione in godimento tramite locazione di un immobile demaniale presuppone di per sé necessariamente la invasione arbitraria e la usurpazione di un bene pubblico, rilevante ai sensi dell'art. 633 c.p., nel momento in cui l'orientamento della giurisprudenza di legittimità civile già richiamato è univoco nel senso che la eventuale demanialità del bene locato , isolatamente considerata, non incide sulla validità del contratto di locazione dell'immobile.
Parimenti irrilevante è la circostanza dell'annullamento o meno del condono con la
Disposizione Dirigenziale n. I1056-06 del 26/01/2022 riguardante il fabbricato costruito sull'area per cui è causa, perché ciò non toglie che la disponibilità del bene, almeno nel
2008, allorquando la Particella 283, oggetto del contratto di locazione, fu oggetto dell'accoglimento di una istanza di condono edilizio, come attestato dalla disposizione dirigenziale n. 4398 del 29/2/2008 del facesse capo ai danti causa Controparte_2
Parte della e non dell'ente pubblico. Sotto questo profilo va pure evidenziato che la locazione commerciale di un immobile abusivo, a differenza del contratto di compravendita, è di per sé valida, e il relativo oggetto non è di per sé né illecito né
impossibile, atteso che il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sé solo valere 10
ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità o d'impossibilità dell'oggetto ovvero d'illiceità
della prestazione o della causa ( cfr. Cass. civ. sez. II, 28/10/2019, n. 27485 ), non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. ( che riguarda la prestazione ) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. ( che attiene al contrasto con l'ordine pubblico ) né potendo operare la nullità di cui agli artt. 46 D.P.R. n. 380 del 2001
e 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 ( che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali ).
Può soltanto individuarsi un eventuale inadempimento del locatore qualora il carattere abusivo dell'immobile concesso in godimento abbia in qualche misura inciso su un qualche concreto profilo di interesse del conduttore. In altri termini, nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzo della res (
secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all'uso pattuito ),
dipendenti dalla situazione edilizia del bene o dalla pianificazione urbanistica e paesaggistica, non attengono alla validità del negozio né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dall'art. 1578 c.c. ( tali essendo soltanto quelli che investono la struttura materiale della cosa, alternandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento ), ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, in astratto idoneo a incidere un interesse del conduttore ( v. Cass.
civ. sez. III, 19/3/2024, n. 7408 ).
Tuttavia nella fattispecie in esame non è stato allegato alcun provvedimento del Comune
che abbia proibito alla o a suo marito l'esercizio dell'attività commerciale CP_1
all'interno dell'immobile commerciale da loro occupato, né a causa della eventuale demanialità dello stesso nè del carattere abusivo del fabbricato, o l'emissione di un decreto di sequestro preventivo. Del resto parte convenuta ha eccepito la nullità del contratto di locazione, e non, ai sensi e agli effetti dell'art. 1460 c.c., l'inadempimento della controparte. 11
Ne deriva che allo stato degli atti il contratto di locazione deve considerarsi pienamente valido ed efficace tra le parti e che inoltre non sussiste alcun inadempimento della locatrice, eventualmente rilevante ai sensi dell'art. 1460 c.c. , il che significa che il pagamento del canone di locazione era ed è dovuto dalla conduttrice e che invece il protratto inadempimento della all'obbligo del canone, per un notevole importo, CP_1
fin dal novembre 2023 ed ancora alla attualità, laddove sotto tale profilo rileva anche l'inadempimento maturato successivamente all'introduzione del giudizio, è grave e giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1458 c.c. Di qui l'accoglimento nel merito della domanda principale attorea di dichiarazione della risoluzione del contratto e di quella accessoria di emissione di un ordine di liberazione del bene in virtù della disposizione di cui all'art. 1590 c.c., con fissazione di un termine ex art. 56 comma 1 L.
392/1978 per l'esecuzione del rilascio, che si stima congruo fissare per la data del
15/1/2026, proprio alla luce della gravità dell'inadempimento.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 ,
come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide con l'importo originario della morosità indicata nell'atto introduttivo , pari a sua volta ad euro 27.000 ( cd. criterio del disputatum ) .
Si deve però tener conto, nella determinazione del valore della controversia, ai fini della liquidazione degli onorari difensivi, anche del valore della domanda riconvenzionale di accertamento formulata dalla resistente, la cui proposizione, ove sia diretta all'attribuzione di beni diversi da quelli richiesti dalla controparte, determina un ampliamento della lite e, di conseguenza, dell'attività difensiva ( v. Cass. civ. sez. II, 12
3/7/1991, n. 7275 ; Cass. civ. sez. III, 29/11/2018, n. 30840; Cass. civ. sez. VI, 6/2/2020,
n. 2769 ). Beninteso, per la determinazione del valore della controversia, la domanda riconvenzionale, non essendo proposta contro il medesimo soggetto convenuto, non si cumula con le domande dell'attore, ma, se di valore eccedente a queste ultime, può
comportare l'applicazione dello scaglione superiore perchè amplia il "thema decidendum"
ed impone all'avvocato una maggiore attività difensiva, sì da giustificare l'utilizzazione del parametro correttivo del valore effettivo della controversia sulla base dei diversi interessi perseguiti dalle parti ( cfr. Cass. civ. sez. III, 27/01/2003, n. 1202 ; Cass. civ.
sez. II, 14/7/2015, n. 14691 ; Cass. civ. sez. II, 1/8/2023, n. 23406 ), il che è lo stesso che dire che non deve procedersi al cumulo delle domande ma deve tenersi conto comunque del maggiore tra i valori delle due contrapposte domande ( v. Cass. civ. sez. II, 24/4/2008,
n. 10758 ; Cass. civ. sez. II, 20/10/2023, n. 29182 ).
Nel caso di specie l'importo della riconvenzionale è superiore a quello della domanda attorea, perché è stato chiesto dalla resistente di accertare il pagamento indebito a suo carico ed in favore della locatrice della somma di euro 64.000, e deve pertanto trovare applicazione il relativo criterio con lo scaglione previsto. Invero in tema di liquidazione del compenso spettante all'avvocato, la determinazione del valore della causa, anche ai fini dell'individuazione dello scaglione tariffario applicabile, deve essere effettuata a norma del codice di procedura civile.
Anche le spese della procedura di mediazione esperita in corso di causa di cui si è onerata parte attrice seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi, ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25
bis allegata al D.M. 10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi, in ragione del valore della controversia quale già precisato, ma per la sola fase che si è svolta ( fase di attivazione ), non essendo riuscito il tentativo di conciliazione. 13
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi del processo di cognizione contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1,
che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi, con apposita e specifica motivazione, la quale è
doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n. 15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542
e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n.
9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).
Non sussistono gli estremi per la pronuncia di una condanna ex art. 96 comma 3 c.p.c. a carico della resistente per lite temeraria, nel momento in cui corrisponde comunque a 14
verità la circostanza che l'area concessa in locazione è stata in passato oggetto di un decreto di esproprio .
Deve essere infine disposta l'attribuzione delle spese ai difensori della parte attrice ex art. 93 c.p.c. per anticipo fattone e giusta apposita richiesta di distrazione in loro favore formulata in tal senso.

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie la domanda attorea di risoluzione della locazione per grave inadempimento della conduttrice e per l'effetto dichiara lo scioglimento del contratto e condanna CP_1
al rilascio per la data del 15/1/2026 in favore della
[...] Pt_1 Parte_2
dell'immobile ubicato in Napoli alla via Argine n. 904 ( oggi via Masseria della Pace n.
4 ), costituito da un locale con antistante terreno in uso esclusivo del locatore, riportato in catasto urbano del Comune di Napoli, sez. PON, foglio 12, part. 283, cat. C/1, classe 6,
rendita catastale euro 832,17 ;
b ) dichiara la inammissibilità della domanda riconvenzionale proposta da CP_1
c ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore della CP_1 Pt_1
delle spese di giudizio nonché di quelle di mediazione, che si
[...] Parte_2
liquidano in complessivi euro 14.950, di cui euro 14.550 per compensi ed euro 400 per esborsi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi, con attribuzione in favore degli avv.ti GE Vignola con codice fiscale e AN SI con codice fiscale C.F._3
quali distrattari. C.F._4
Napoli, 15/12/2025
Il G.U.
CE GE IZ