REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli VI Sezione Civile, in persona del giudice unico Dott. Giovanni Giordano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.ro di R.G. 4919/2019 avente ad oggetto impugnativa delibera assemblea condominiale
TRA
, nata a [...] [...] e res.te in alla via Petrarca n. 20 Parco Le Parte_1 Pt_1 Pt_1
Rondini Is. 6 Cod. Fisc. , , nato a [...] [...] e res.te C.F._1 Parte_2 Pt_1 in lla via Petrarca n. 20 Parco Le Rondini Is. 6 Cod. Fisc. elett.te dom.ti Pt_1 C.F._2 in alla Piazza Sannazzaro n. 71 presso lo studio degli Avv.ti Maurizio Napoli e Claudio Reale Pt_1 dai quali sono rapp.ti e difesi per procura in calce all'atto introduttivo del giudizio - ATTORI -
E
CONDOMINIO “Parco Le Rondini” di via Petrarca n. 20 Is. 6 in in persona dell'Amministratore Pt_1
p.t. suo legale rapp.te, Cod. Fisc. , elett.te dom.to in alla via G. Jannelli n. 23 P.IVA_1 Pt_1 presso lo studio dell'Avv. Francescopaolo Carrara dal quale è rapp.to e difeso per procura a margine della comparsa di costituzione e risposta – CONVENUTO –
Conclusioni: come da verbale del 25.06.2024.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa, per quanto riguarda lo svolgimento del processo, in ossequio al disposto di cui all'art. 132 cpc.
Con atto di citazione ritualmente notificato, e convenivano in Parte_1 Parte_2 giudizio il Condominio “Parco Le Rondini” di via Petrarca n. 20 Is. 6 in er sentire accertare e Pt_1 dichiarare la nullità e/o l'annullabilità, invalidità ed inefficacia della delibera assunta dall'assemblea condominiale in data 02.07.2018 relativamente ai punti 1, 2, 4 e 7 dell'ordine del giorno, con vittoria di spese.
Lamentavano essi attori, con il primo motivo d'impugnazione, la violazione del principio di chiarezza e trasparenza relativamente alle deliberazioni di cui ai punti 1 e 2, di cui agli artt. 1130 e 1130 bis c.c., per mancanza del registro di contabilità e dei rendiconti anni 2015, 2016 e 2017; con il secondo motivo, lamentavano la violazione dell'art. 66 disp. att. c.c. in riferimento al punto 4 dell'ordine del giorno avendo l'assemblea approvato la costituzione di un fondo per spese legali per pignoramenti di € 8.074,00 ed autorizzato l'amministratore ad emettere rate straordinarie, senza che tali argomenti ed approvazioni di spese fossero stati indicati nell'avviso di convocazione;
con il terzo motivo, lamentavano la violazione degli artt. 1123 e 1125 c.c. in riferimento al punto 7 dell'ordine del giorno per avere l'assemblea conferito mandato all'amministratore di eseguire lavori non condominiali – sistemazione del frontalino e del sottobalcone dell'immobile a primo piano di proprietà e, quindi, non condominiali – nelle “varie ed eventuali”. Lamentavano, infine, gli Pt_3 attori anche la violazione dell'art. 1136 comma IV, c.c. relativamente al punto 3 dell'ordine del giorno per avere l'assemblea confermato nella carica l'amministratore con la maggioranza di soli millesimi 497,76 anzicchè 501, ma solo sotto il profilo della regolamentazione delle spese, essendo

cessata la materia del contendere, sebbene successivamente all'istanza di mediazione, avendo l'assemblea del 05.04.2018 e, quindi, successivamente all'adozione della odierna delibera impugnata, deliberato la nomina dell'amministratore con le maggioranze richieste dall'art. 1130 c.c. con il riconoscimento che quella del 07.02.2018 era stata fatta in violazione dell'art. 1136, comma IV, c.c..
Instauratosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio il Condominio il quale impugnava e contestava, punto per punto, tutto quanto ex adverso dedotto, prodotto ed eccepito, sia in fatto che in diritto, concludendo per il rigetto della domanda siccome inammissibile, improcedibile ed improponibile oltre che infondata nel merito.
Venivano concessi i termini ex art. 183 VI comma cpc all'esito dei quali, ritenuta la causa matura della decisione, veniva fissata udienza per la precisazione delle conclusioni rese le quali all'udienza del 25.06.2024 nella modalità a trattazione scritta ex art. 127 ter cpc, con provvedimento del 19.07.2024 la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 cpc per il deposito delle memorie conclusionali.
Giova premettere che gli attori hanno chiesto dichiararsi nulla e/o annullare la delibera adottata nell'assemblea del 02.07.2018 sicchè s'impone la qualificazione della domanda di nullità e/o di annullabilità.
Ebbene, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale “in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c. come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico – quest'ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a
“norme imperative” o all' “ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previste dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicchè la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.” (Cass. S. U. 9839/2021; Cass. S. U. 4806/2005).
Inoltre, rispetto all'azione di annullamento, è costante l'orientamento secondo cui “In tema di impugnazione di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire spetta al condomino che sia stato assente all'assemblea nel corso della quale la delibera contestata è stata assunta o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l'onere di provare tali circostanze. Il difetto di detta legittimazione può, invece, essere rilevato d'ufficio dal giudice ed il relativo accertamento non soggetto a preclusioni, non potendosi accordare la facoltà di opporre la menzionata delibera a chi non è abbia titolo.” (Cass. Civ. 5611/2019; Cass. Civ. 5889/2001).
Nel caso de quo, essendo stati prospettati dagli attori solo vizi relativi alla redazione dei rendiconti consultivi e preventivi nonché di regolare costituzione dell'assemblea, questi vanni inquadrati nell'ambito dei motivi di annullamento della delibera. Inoltre, incontestata è la qualità di condomini degli attori come risulta per tabulas la loro partecipazione all'assemblea nel corso della quale veniva assunta la delibera de qua avverso la quale, tuttavia, non esprimevano parere positivo.
Ne consegue, che deve riconoscersi in capo agli attori la legittimazione a promuovere l'azione di annullamento della delibera in esame.
Prima, tuttavia, dell'esame del merito della controversia, vanno esaminati i profili di proponibilità ed ammissibilità della domanda.
Ebbene, in ordine al primo punto, va osservato che la domanda giudiziale è stata preveduta dall'esperimento della procedura di mediazione, seppure con esito negativo.
Risulta documentalmente provato che avverso il verbale assembleare impugnato del 07.02.2018 veniva depositata istanza di mediazione in data 08.03 2018 ovvero entro il termine decadenziale di 30 giorni dall'adozione della delibera impugnata ex art. 1137 c.c..
E', infatti, ormai principio consolidato in giurisprudenza quello secondo cui alla domanda di mediazione seguono effetti interruttivi (e non meramente sospensivi) dei termini decadenziali, con la conseguenza che, in caso di fallimento del tentativo, il termine per la proposizione della domanda giudiziale ex art. 1137 c.c. riprende a decorrere ex novo dal giorno del deposito del verbale negativo presso la segreteria dell'organo di mediazione.
La Suprema Corte ha da tempo chiarito che la domanda di mediazione impedisce la decadenza per una sola volta e, in caso di fallimento del tentativo di mediazione, un altro termine (il medesimo termine di decadenza) comincia a decorrere a far data dal deposito del verbale negativo di mediazione (Cass. Civ. 27251/2018; Cass. Civ. 17781/2013).
Nella vicenda che ci occupa, l'istanza di mediazione risulta proposta in data 08.03.2018 e cioè entro il termine decadenziale di 30 giorni dall'adozione della delibera impugnata del 07.02.2018.
Successivamente, in data 06.02.2019 si è concluso in procedimento di mediazione con il deposito del relativo verbale negativo.
Da tale data è iniziato a decorrere, quindi, un nuovo termine di 30 giorni entro il quale azionare la domanda giudiziale.
Ebbene, nel caso di specie e venendo, così, all'esame del profilo di ammissibilità della domanda, va osservato che l'atto introduttivo del giudizio è stato notificato al convenuto Condominio in data 07.02.2019, ovvero entro il termine decadenziale di 30 giorni dal deposito, in data 06.02.2019, del verbale negativo con il quale si chiudeva il procedimento di mediazione, sicchè la domanda è senz'altro ammissibile.
Passando, ora, all'esame nel merito dei specifici motivi di impugnazione va osservato quanto appresso.
Con il primo motivo di impugnazione gli attori sostanzialmente lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1130 bis c.c., in relazione ai punti 1 e 2 dell'ordine del giorno, con i quali venivano approvati i rendiconti consuntivi per la gestione ordinaria degli anni 2015, 2016 e 2017 ed il rendiconto della gestione lavori, privi del registro di contabilità e della nota sintetica esplicativa della gestione. Giova premettere, in termini generali, che fra gli obblighi principali dell'amministratore di condominio, il quale ricopre un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, vi è quello di rendiconto di cui all'art. 1713 c.c..
Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale e risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il denaro da loro versato.
Nella redazione del rendiconto, quindi, devono essere rispettate delle regole minime e necessarie di chiarezza ed intellegibilità.
Se è pur vero, infatti, che non è necessario, ai fini della validità dell'approvazione del rendiconto che le singole voci di entrata e di spesa, con relativa ripartizione, siano trascritte nel verbale di assemblea, tuttavia, affinchè possa ritenersi valida la delibera di approvazione di un rendiconto, è necessario che la relativa contabilità sia idonea a rendere intellegibili e chiare ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. Civ. 3892/2017).
Per rendere intellegibile il rendiconto, quindi, occorre che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio, con possibilità di verifica dei documenti e della giustificazione delle entrate e delle uscite della gestione condominiale (Cass. Civ. 3892/2017).
La mancanza di registrazione contabile cronologica delle operazioni poste in essere, le quali conferiscono certezza e chiarezza al bilancio, così come la presenza di elementi che ne inficiano la veridicità, quali l'omissione o l'alterazione dei dati, determina l'illegittimità del bilancio e, conseguentemente, della delibera che l'abbia approvato.
L'art. 1130 bis c.c., introdotto con la riforma attuata con la legge 220/2012, in vigore dal 18.06.2013, impone che il rendiconto condominiale sia composto da tre distinti documenti: il registro di contabilità, avente le caratteristiche proprie di un libro giornale e recante la menzione delle singole movimentazioni periodiche, incassi e pagamenti, in ordine cronologico;
il riepilogo finanziario, avente le caratteristiche di uno stato patrimoniale, comprensivo delle poste attive e passive del patrimonio condominiale, ovvero in cui siano indicati i crediti ed i debiti verso condomini o fornitori, eventuali fondi/riserve, disponibilità in banca o presso gli uffici postali, integrato di un conto finanziario in cui indicare i valori relativi alla cassa iniziale e alle entrate da un lato e le spese e la cassa finale dal lato opposto;
infine, la nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Secondo quanto stabilito dalla Cassazione con ordinanza n. 33038 del 20.12.2018, nel caso in cui il rendiconto sia privo del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa, la collegata delibera di approvazione può essere oggetto di annullamento.
Il Tribunale di Roma, con provvedimento del 02.10.2017, pienamente condiviso anche da questo giudice, ha avuto modo di affermare che, il rendiconto predisposto dall'amministratore risponde all'esigenza di porre i condomini in gradi di sapere come sono stati spesi i soldi versati. Pertanto, pur non necessitando l'adozione di forme rigorose posto che non trovano applicazione nella materia condominiale le norme prescritte per i bilanci delle società è necessario che il rendiconto rifletta in maniera intellegibile la situazione contabile per raggiungere lo scopo di informazione al quale è preposto, contenendo una serie di riferimenti che sono necessari e/o opportuni quali: l'esposizione del conto corrente condominiale, la redazione di una situazione patrimoniale del condominio con l'indicazione degli eventuali residui attivi e passivi, l'elencazione di fondi di riserva obbligatori (ad esempio accantonamento per il fondo trattamento fine rapporto portiere) o deliberati dell'assemblea per motivi particolari (ad esempio fondo di cassa straordinario). Inoltre, l'amministratore dovrà, sempre indicare un elenco delle spese sostenute diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua, riscaldamento ecc.), l'elenco delle quote incassate ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino ed ogni categoria di spesa, il criterio di riparto e la quota a suo carico.
La giurisprudenza di legittimità, infine, nell'interpretare l'art. 1130 bis c.c., dopo iniziali pronunce dove, nella redazione dei bilanci condominiali, non ha affermato in termini inequivoci l'obbligatorietà del principio di cassa, è giunta, tuttavia, ad affermare, ad essa conformandosi la prevalente giurisprudenza di merito, che il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello della cassa;
l'inserimento della spesa va, pertanto, annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione. La mancata applicazione del criterio di cassa non rende intellegibile il bilancio e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino (Cass. Civ. 27639/2018).
Solo per completezza espositiva, va rilevato, tuttavia, che in mancanza di un espresso divieto di utilizzazione del criterio di competenza, non è, in linea di principio, illegittima la sua utilizzazione per la redazione del rendiconto condominiale, a condizione che sia resa chiara ai condomini la conoscenza dell'esatta situazione patrimoniale del condominio e che nella nota sintetica esplicativa siano chiarite le apparenti discrasie correlate all'utilizza del detto principio. Ove tali chiarimenti non siano resi, viene leso il diritto di informazione di ciascun condomino ed il vizio di formazione della volontà assembleare, che può essere fatto valere da ciascun condomino, rende annullabile la delibera adottata.
Nel caso di specie, venivano approvati i bilanci per gli anni 2015, 2016, 2017 ed il rendiconto gestione lavori senza che fossero allegati i registri di contabilità e delle note esplicative, ad eccezione del rendiconto consuntivo dell'anno 2017, e senza neppure darsi atto che la predetta documentazione fosse stata inviata ai condomini con l'avviso di convocazione assembleare, quali documenti necessari per la validità della deliberazione, riducendosi ad una mera elencazione di somme che non consente ai condomini di accertare e verificare, prima dell'assemblea, l'operato dell'amministratore, che la situazione patrimoniale indicata sia quella reale, la ricostruzione dei movimenti finanziari, il controllo della disponibilità di cassa al termine dell'esercizio.
Il registro di contabilità e la nota esplicativa costituiscono componenti essenziali del rendiconto, perseguendo lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto e consentire, così, in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.
In altri termini, il registro di contabilità e la nota esplicativa costituiscono parte inscindibile del rendiconto, in quanto finalizzati ad una comprensione immediata della situazione patrimoniale ai fini della discussione e della partecipazione consapevole e tale inscindibilità non rappresenta un mero formalismo, quanto piuttosto un diritto dei condomini ad avere una gestione ispirata a criteri di trasparenza e, quindi, immediatamente verificabile anche da coloro che non abbiano capacità proprie degli addetti ai lavori.
La mancanza di tali documenti, dunque, comporta l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione conseguentemente, il primo motivo d'impugnazione relativo ai punti 1 e 2 dell'ordine del giorno è fondato e merita, pertanto, accoglimento. In ordine al secondo motivo d'impugnazione, con il quale gli attori lamentano la violazione dell'art. 66 disp. att. c.c. in relazione al punto 4 dell'ordine del giorno, rubricato “Informativa sui giudizi in corso”, ove l'assemblea approvava la costituzione di un Fondo Spese Legali per un pignoramento di
€ 8.074,00 ed autorizzato l'amministratore ad emettere rate straordinarie, senza che tali argomenti ed approvazioni di spese fossero stati indicati nell'avviso di convocazione, si osserva.
L'art. 66 disp. att. c.c. prevede che l'avviso di convocazione deve contenere specifica indicazione dell'ordine del giorno, ciò al fine di consentire una partecipazione informata dei condomini all'assemblea condominiale ossia di conoscere con esattezza gli argomenti da trattare e potersi adeguatamente preparare con la conseguenza che, l'assenza di tali indicazioni non può che rendere illegittima la convocazione, sul punto, e di conseguenza invalida la decisione assunta.
In proposito il Tribunale di Verona, con la sentenza n. 1158/2019, richiamata da parte attrice e condivisa da anche da questo giudice, ha annullato una delibera assembleare ove si era deliberato su di un punto che non era all'ordine del giorno chiarendo che “la preventiva informazione in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea abbia come obiettivo quello di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione. Per soddisfare adeguatamente il diritto all'informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione;
qualora l'argomento non sia indicato, l'eventuale decisione dell'assemblea è invalida e può essere annullata.”.
Nel caso di specie, l'assemblea deliberava di approvare la costituzione di un fondo spese legale per un pignoramento di € 8.074,00 ed autorizzava l'amministratore ad emettere rate straordinarie, argomento non previsto nell'ordine del giorno indicato nella lettera di convocazione rubricato al punto 4 solo come “Informativa sui giudizi in corso”, con la conseguenza, nel caso di specie, che l'omessa individuazione in quest'ultima del punto specifico alla costituzione di un fondo con autorizzazione all'amministratore per l'emissione di rate straordinarie, “comporta una irregolarità che inficia in modo significativo il processo di formazione della volontà dell'assemblea, da un lato impedendo in capo ai condomini una scelta consapevole in ordine alla partecipazione all'assemblea non consentendo agli stessi la possibilità di approfondire, in fase precedente all'assemblea, tale aspetto.” (Sentenza n. 234/2022 Tribunale di Pavia).
Anche il secondo motivo d'impugnazione è fondato e va, pertanto, accolto.
In ordine, infine, al terzo motivo d'impugnazione con il quale gli attori lamentano la violazione degli artt. 1123 e 1125 c.c, in relazione al punto 7 dell'ordine del giorno “varie ed eventuali” ove si deliberava di dare “mandato all'amministratore di sistemare il frontalino ed il sottobalcone dell'immobile primo piano, proprietà , e finestroni, marmi delle finestre balconi”, si osserva. Pt_3
L'assemblea del 07.02.2018, in relazione al punto 7 dell'ordine del giorno “varie ed eventuali”, ha deliberato lavori a farsi su parti non condominiali e precisamente su frontalini e sottobalcone di proprietà privata del condomino . Pt_3
In proposito, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12684/2012, richiamata da parte attrice e condivisa da questo giudice, ha chiarito che “ai fini della validità delle delibere condominiali, nell'ordine del giorno, il tema da trattare può essere indicato anche in forma sintetica, a condizione che permetta la delimitazione ex ante della materia in discussione. L'uso della locuzione “varie ed eventuali”, ha ben altro significato e finalità e non può riferirsi ad atti negoziali, ma solo a comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, solleciti prospettazione di problemi da istruire, risposte dell'amministratore, e così via. Le delibere assunte in virtù di tale generica voce sono, pertanto, annullabili ai sensi dell'art. 1137 c.c..”.
Nel caso di specie, non avendo la delibera assunta finalità meramente informative, programmatiche o di confronto ma contenuto decisorio, avendo dato mandato all'amministratore di sistemare il frontalino ed il sottobalcone di proprietà privata e non condominiale, deve ritenersi assunta in violazione della richiamata normativa, essendo stati inseriti tali punti nelle varie ed eventuali nonostante non fossero all'ordine del giorno, con la conseguenza che anche il terzo motivo di impugnazione è fondato e va, pertanto, accolto.
Solo per completezza, va osservato che privo di riscontro probatorio è rimasto l'assunto del condominio secondo il quale l'amministratore veniva autorizzato ai quei soli lavori perché d'urgenza, per preservare la pubblica e privata incolumità, provvedendo solo alla messa in sicurezza, spicconando gli intonaci pericolanti per tutelare l'incolumità dei condomini proprio all'ingresso del fabbricato, avendo il balcone di proprietà anche la funzione di pensilina del predetto Pt_3 ingresso.
Vi osta, infatti, la perizia giurata a firma dell'Ing. , ritualmente prodotta agli atti Persona_1 da parte attrice, ove viene attestato che i lavori al balcone di proprietà della condomina , Pt_3 deliberati dall'assemblea del 02.07.2018, “non erano lavori d'urgenza volti a preservare l'incolumità pubblica e privata e che, inoltre, i lavori in questione riguardano una proprietà privata e non condominiale”.
In considerazione di tutto quanto innanzi, in accoglimento della domanda, va annullata la delibera assembleare del 02.07.2018 relativamente ai punti 1, 2, 4, e 7 dell'ordine del giorno.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate, come da dispositivo, in applicazione dello scaglione di valore di cui al D.M. di riferimento.

P.Q.M.

il Tribunale di Napoli VI Sezione Civile, in composizione monocratica, reietta ogni contraria istanza ed eccezione, definitivamente pronunciando così provvede:
1) Accoglie la domanda e, per l'effetto, annulla la delibera assembleare del 02.07.2018 relativamente ai punti 1, 2, 4 e 7 dell'ordine del giorno.
2) Condanna il Condominio “Parco le Rondini” di via Petrarca n. 20 Is. n. 6 in in persona Pt_1 dell'Amministratore p.t., al pagamento in favore degli attori delle spese del giudizio che si liquidano in € 530,00 per spese ed € 5.000,00 per competenze professionali oltre Spese Generali, IVA e CPA come per legge e se dovute, con attribuzione in favore degli Avv.ti Maurizio Napoli e Claudio Reale per dichiarata anticipazione.
Così deciso in Napoli il 14.03.2025
Il Giudice On. di Pace
Dott. Giovanni Giordano