REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LANCIANO
in composizione monocratica, nella persona del giudice Giovanni Nappi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 453/2023 R.G. e vertente
TRA
( , in per- Parte_1 P.IVA_1
sona dell'amministratore unico rappresentata e difesa Parte_2
dall'avv. Giovanni Ercole Moscarini, come da mandato in atti;

ATTORE
E
( ), elettivamente domi- Controparte_1 C.F._1
ciliato in Lanciano, Via Piave 23, presso lo studio dell'avv. Luigi Toppeta, che lo rappresenta e difende come da mandato in atti;

CONVENUTO
avente a oggetto: enfiteusi conclusioni delle parti: come da note d'udienza
Fatto e diritto
1 1. (d'ora in avanti, SGP), acquirente (in Parte_1
compravendita) nel 2018 del “diritto di concedente”, ha convenuto in giu- dizio domandandone la condanna al pagamento dei ca- Controparte_1
noni enfiteutici per le annate da 2015-2016 a 2021-2022 e per “l'annata [...] in corso” (euro 740,45), per complessivi euro 5.182,45 “oltre interessi”, in re- lazione ai “fondi” (“due appezzamenti di terreno”, “un fabbricato”) “siti nel Comune di San Vito Chietino [...] foglio di mappa n. 1, particelle n. 571 sub 1, 2 e 3” (“N.C.F.”) e “foglio 1 particella n. 457” (“N.C.T.”); “per la sola ipotesi in cui il convenuto non provveda ad onorare la sua posizione di enfiteuta [nel] corso del presente giudizio”, domandando “la devoluzio- ne degli immobili” ai sensi dell'art. 972 c.c.
si è costituito chiedendo il rigetto delle domande, per difetto di CP_1
prova del “diritto del concedente” e, comunque, per essere proprietario degli immobili.

2. Le domande sono infondate.

2.1. L'enfiteusi è il diritto reale che conferisce la facoltà di ampia utilizza- zione e disposizione di un fondo, con gli obblighi (“connotati essenziali dell'enfiteusi”) di migliorarlo e di pagare un canone al proprietario conce- dente (art. 960 c.c.).
L'enfiteusi conferisce un diritto che comprende anche la facoltà di trasfor- mazione del fondo (mutare il tipo di coltivazione, costruirvi case di abita- zione, destinarlo al turismo ecc.); sono esclusi solo distruzione e deteriora- mento.
Il contratto di enfiteusi è un contratto a effetti reali, che richiede forma scrit- ta ad substantiam (art. 1350, n. 2, c.c.) e, ai fini di opponibilità, trascrizione;

2 ed è a prestazioni corrispettive, rappresentate dall'attribuzione del diritto di enfiteusi, da una parte, e dagli obblighi di miglioramento del fondo e pa- gamento del canone, dall'altra; obblighi legalmente inerenti alla titolarità del diritto di enfiteusi (come detto, suoi “connotati essenziali”), sicché, si ritie- ne, l'esclusione dell'obbligo di pagare il canone periodico snatura l'enfiteusi e rende nullo il contratto non essendo consentito ai privati creare nuove fi- gure di diritti reali.
Peraltro, la corrispettività/connessione è prevista dalla legge e, pertanto, sussiste anche quando l'enfiteusi abbia fonte non contrattuale (testamento; usucapione).
Dalla corrispettività discende che l'enfiteuta può pretendere una diminu- zione del canone in caso di parziale perimento del fondo (art. 963, c. 2,
c.c.); e che l'inadempimento dei suoi obblighi legittima il rimedio specifico della devoluzione, diritto potestativo giudiziale del concedente.
L'enfiteuta può disporre liberamente del suo diritto;
può anche alienarlo solo per una quota, in tal modo dando luogo a una comunione del diritto di enfiteusi (coenfiteusi); l'enfiteuta non può disporre del suo diritto costi- tuendo una subenfiteusi (art. 968 c.c.).
L'obbligo di canone enfiteutico costituisce una ipotesi di obbligazione reale o propter rem, quali obbligazioni ambulatorie che gravano via via sui titolari di diritti reali immobiliari;
chi succede nel diritto di enfiteusi è altresì soli- dalmente obbligato al pagamento dei canoni non soddisfatti (art. 967, c. 1,
c.c.).
“[E]lemento essenziale dell'enfiteusi, anche dopo le modifiche introdotte
[...] dalle leggi 22 luglio 1966 n. 607 e 18 dicembre 1970 n. 1138, e tanto nel
3 caso in cui essa abbia ad oggetto un fondo rustico, quanto in quello in cui riguardi un fondo urbano (terreno da utilizzare per scopi non agricoli, ov- vero edificio già costruito), è l'imposizione a carico dell'enfiteuta dell'obbligo di migliorare la precedente consistenza del fondo, il quale, pu- re nel suddetto caso dell'enfiteusi urbana, non si identifica, né si esaurisce nel diverso obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordina- ria[:] sia che si [tratti di] enfiteusi rurale [sia che si tratti di enfiteusi] urbana le migliorie non si risolvono nella mera manutenzione, sia pure straordina- ria[: se è] vero[...] che il miglioramento del fondo, costituente parte del si- nallagma contrattuale, non implica la necessità di radicali trasformazioni, tuttavia, può essere qualificato tale solo se aumenta il valore del fondo[; l]a manutenzione, ordinaria o straordinaria che sia, ha lo scopo, invece, di im- pedire la perdita di valore dell'immobile, derivante dal logorio del tempo e dell'uso” (C. 15822/2022).
Il concedente l'enfiteusi ha diritto alla ricognizione del suo diritto da parte del possessore (art. 969, c. 1, c.c.); la ricognizione è un negozio di accerta- mento;
non ha efficacia costitutiva ma probatoria.
Secondo la tesi prevalente, peraltro, deve escludersi la prova per confessio- ne o ammissione in giudizio anche della stipulazione in forma scritta di un contratto soggetto a onere di forma scritta ad substantiam (C. 1483/2010; C.
5148/1982; C. 7590/1994; C. 13584/1991; C. 4431/2017: “quando per l'esistenza di un determinato contratto la legge richiede a pena di nullità la forma scritta [“nella specie, contratto costitutivo di enfiteusi”], alla mancata produzione in giudizio del documento non può ovviare la produzione di una scrittura contenente la confessione della controparte in ordine alla pre- gressa stipulazione del contratto 'de quo', nemmeno se da tale confessione risulti che quella stipulazione fu fatta per iscritto”).
4 La giurisprudenza riconduce il diritto di “livello” sostanzialmente al diritto di enfiteusi (C. 1682/1963; C. 9135/2012). Il “livello” (termine “derivante da libellus – la scrittura in doppio originale [“duo libelli pari tenore conscripti”] con cui veniva stipulato il contratto costitutivo del diritto e nel quale veniva- no documentati gli obblighi delle parti”) “si identifica in un diritto reale di godimento assimilabile all'enfiteusi[: c]on il contratto di livello, il conceden- te si obbligava a mantenere il livellario nella concessione senza, in tanti casi, pretendere un corrispettivo (detto censo, spesso in natura o in denaro) o pretendendo un corrispettivo simbolico (censo livellare). Il livellario, titola- re di un diritto reale di godimento, era tenuto a curare e migliorare le terre.
Il diritto del livellario era estremamente ampio, poiché poteva compiere ogni attività sul terreno, anche alienarlo o assoggettarlo a servitù, fermo re- stando il diritto di prelazione del concedente. [...] Nella successiva evolu- zione storica, fino ai nostri giorni, i nomi 'livello' ed 'enfiteusi' vennero promiscuamente adoperati nell'uso comune, per modo che i due istituti, pur se originariamente distinti finirono in prosieguo, già prima delle codifi- cazioni moderne, per confondersi ed unificarsi, con la conseguente esten- sione della generale disciplina sulla enfiteusi anche ai livelli. [...] La figura del livellario e quella dell'enfiteuta appaiono infatti considerate unitaria- mente, ad esempio, nel Regolamento per l'esecuzione delle disposizioni le- gislative sul riordinamento dell'imposta fondiaria, approvato con il R.D. n.
1539 del 1933, con riguardo [al]le modalità di intestazione dei beni (art. 55)
e nel Regolamento per la conservazione del nuovo catasto terreni, approva- to con il R.D. n. 2153 del 1938, con riguardo alle modalità di redazione del- la nota di voltura (art. 29). [...] Si realizzò, pertanto, nel corso dei secoli una totale fusione tra i due istituti a vantaggio dell' con la conseguente CP_2
estensione, in maniera diretta ed analogica, ai livelli della disciplina e della normativa prevista per l'enfiteusi dal codice civile e dalle varie leggi speciali
5 che si sono succedute nel tempo. [...] Quanto all'estinzione del diritto,
l'esame dell'atto costitutivo è essenziale per accertare se il contratto prevedes- se un termine o fosse perpetuo, integrando una colonia perpetua [...]. Sem- pre l'atto costitutivo consente di verificare l'effettiva natura del rapporto intercorso tra le parti, avendo questa Corte affermato che non possa consi- derarsi costitutivo di enfiteusi il contratto che, oltre a non prevedere l'obbligo di miglioramenti, rechi una destinazione del fondo oggettivamen- te incompatibile con ogni successiva miglioria[. E]ssendo il catasto preor- dinato a fini essenzialmente fiscali, il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può, in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti, essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri cata- stali [...]. Ne discende che, in materia di rivendica o di accertamento della proprietà e di altri diritti reali, la prova deve avvenire sulla base dei titoli”
(C. 30823/2023).
L'art. 969 c.c. conferma indirettamente che l'enfiteuta può usucapire il diritto di proprietà del fondo;
infatti, il diritto del concedente di chiedere la rico- gnizione “un anno prima del compimento del ventennio” tutela appunto
l'interesse del concedente a evitare che eventuali atti di interversione del possesso conduca- no all'usucapione del diritto di piena proprietà.
Per il possesso corrispondente al contenuto di un diritto reale limitato (c.d. possesso minore), l'art. 1164 c.c. (“Interversione del possesso”) dispone che
“Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di op- posizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato muta- to”.
6 Secondo una tesi, il duraturo mancato pagamento del canone non è suffi- ciente a qualificare il possesso dell'enfiteuta come possesso corrispondente al contenuto di un diritto di piena proprietà; ossia, non è sufficiente a inte- grare interversione del possesso ai sensi dell'art. 1164 c.c.: la “proprietà[...] può essere acquistata da chiunque con il possesso ad usucapionem protratto per il termine di legge, ma l'enfiteuta, proprio perché il suo possesso corri- sponde all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui, non può - per il chiaro disposto dell'art 1164 c.c. - usucapire la proprietà se il titolo del suo posses- so non sia mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposi- zione da lui fatta contro il diritto del proprietario”; “l'omesso pagamento del canone, per qualsiasi tempo protratto, non giova a mutare il titolo del possesso, neppure nel singolare caso che al pagamento sia stata attribuita dalle parti efficacia ricognitiva” (C. 6127/2023; C. 25301/2022; C.
323/1973). Piuttosto, è manifestazione di possesso corrispondente al con- tenuto di un diritto di piena proprietà la trasformazione irreversibile del fondo che non sia semplice miglioria e può esserlo la stipulazione, come alienante, di un atto di alienazione della piena proprietà del fondo.

2.2. Ebbene, SGP produce atto intestato “Curia arcivescovile di Chieti”,
“Accordo di livello”, del 13 aprile 1955, nel quale il dedotto dante causa
(mediato) di , sottoscrivente (“ ), è dichiarato “uti- CP_1 Persona_1
lista di dominio livellario su fondi” poi dedotti oggetto della presente con- troversia;
fondi sui quali “grava il dominio diretto di concedente perpetuo del Seminario Arcivescovile di Chieti”, che “sta procedendo alla ricogni- zione di tutti i diritti appartenenti agli enti facenti capo alla sua diocesi”;
“per entrambe le parti risulta conveniente stabilire nuovi termini di accordo che prevedano la quantificazione del canone di livello non più in derrate alimentari ma in danari”, sicché lo stesso “è stabilito in Lire 140.000
7 all'anno. [...] Il primo canone viene pagato in data odierna e verrà pagato d'ora in avanti ogni tre anni”.
SGP deduce poi che la avente causa di per donazione Persona_1
( , ha trasferito i diritti sui predetti fondi a;
la Controparte_3 CP_1
particella 571 (sulla quale “veniva realizzato un fabbricato, diviso in tre uni- tà, accatastate nel 1995 come [...] subalterni 1, 2 e 3”) con atto “compra- vendita” del 24 aprile 1972, nel quale le “parti dichiarano che su parte del terreno oggetto del presente atto insiste un fabbricato di nuova costruzio- ne, già di proprietà dell'acquirente” e la venditrice “dichiara”, a integrazio- ne, in nota, della dichiarazione che l'immobile “è libero da ogni e qualsiasi peso, vincolo, onere reale, ipoteca, formalità pregiudizievole”, che è pre- sente “un livello a favore del Seminario Arcivescovile di Lanciano”; la par- ticella 457, invece, con donazione del 3 luglio 1989, che non produce;
è
[...]
a produrre tale donazione e, nella stessa, l'alienante (a titolo liberale) Pt_3
non dichiara alcun “livello”. Controparte_3
SGP produce infine (“doc. 1”) atto “compravendita” del 7 dicembre 2018
(5.928, 4.859), nel quale l' di trasferisce il “diritto CP_4 CP_5
del concedente” su una lunga serie di “beni” immobili (“prezzo” comples- sivo euro 14.122,34); tra i quali, però, non sono presenti beni in San Vito
Chietino, né, tantomeno, identificati con particelle 457 e 571; la produzione
è infatti evidentemente erronea, in quanto l'atto è richiamato e l'allegato è titolato come avente repertorio 11790, mentre, come scritto poco sopra, il repertorio effettivo dell'atto allegato è 5.928.
La difesa non si avvede di ciò; e ha presente e fa riferimento a un CP_1
diverso atto (prezzo 6.194,94); ma comunque deduce e contesta, tra l'altro,
8 che “il non ha trasferito all'attrice alcun diritto non essendo di- CP_6
mostrato che ne fosse già proprietario”.
In virtù di quanto sopra il Tribunale ritiene non sussistente e comunque non provato il diritto dell'attrice.
L'“Accordo di livello” del 13 aprile 1955, comunque non trascritto, ha, quanto al diritto di livello, significato meramente ricognitivo (e quindi proba- torio, con i connessi limiti di cui sub

2.1 quanto ai contratti soggetti a onere di forma scritta ad substantiam, ove si ritenga che tale onere sia predicabile anche per livelli-enfiteusi di remota risalenza e plausibile, peraltro, a esempio ai sensi dell'art. 18, c. 1, l. 607/1966 [per il quale le “enfiteusi costituite sot- to le leggi anteriori all'entrata in vigore del vigente codice civile sono rego- late dalle norme del codice e dalla presente legge”], che sia predicabile per i concedenti un onere di rinegoziare nella forma scritta ex art. 1350, n. 2, c.c. per mantenere ex nunc il loro diritto); è solo quanto al canone che può rite- nersene il significato dispositivo-costitutivo (sostanzialmente, le parti pattui- scono un nuovo e diverso canone); in tal senso, non sono in atti quei “duo libelli pari tenore conscripti” nei quali si articolava il contratto costitutivo del dirit- to di livello.
D'altronde, se “connotati essenziali dell'enfiteusi” sono gli obblighi di mi- glioramento del fondo e pagamento del canone, e il primo non può nem- meno ridursi al “diverso obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria”, può anche ritenersi che il (nemmeno contestato) mancato pagamento del canone non deponga per una usucapione del diritto di piena proprietà (d'altronde non eccepita da ), ancorché a esso si accom- CP_1
pagni l'alienazione (in donazione) del diritto sulla particella 457 quale pieno proprietario (la donante non fa riferimento ad alcun Controparte_3
9 diritto reale di godimento – livello;
e altrettanto deve ritenersi sia avvenuto, in difetto della produzione dei relativi atti, quanto alle donazioni da Per_1
ad ; ma il Tribunale ritiene concorra con gli altri
[...] Controparte_3
elementi agli atti (o non agli atti: quale l'atto “rep. 11790” “doc. 1” richiama- to da SGP) nel confermare un giudizio di insussistenza, anche solo di prova, di un diritto di SGP di concedente di livello e poi enfiteusi, che abbia titolo in un contratto o anche solo nella usucapione (non vi è stato alcun esercizio di fatto dei facoltà-poteri del concedente di livello-enfiteusi, appunto per- ché non sono stati percepiti canoni); con conseguente rigetto delle doman- de dell'attrice.

3. Il Tribunale ritiene sussistano i presupposti per la compensazione inte- grale delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale di Lanciano, definitivamente pronunciando, così provvede:
a) rigetta le domande;

b) compensa interamente tra le parti le spese di lite.
Lanciano, 24 marzo 2025.
Il giudice
Giovanni Nappi
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