N. R.G. 90/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SPOLETO
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, Agata Stanga, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 90 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 17.12.2024 e vertente
T R A
, C.F.: rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Parte_1 C.F._1
Natale
Parte attrice
E
, C.F.: , rappresentata e difesa dall'avv. Maria Controparte_1 C.F._2
Antistica Cascioli
Parte convenuta
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note dattiloscritte trasmesse per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 17.12.2024, tenuta con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

1. Con atto di citazione parte attrice ha agito in giudizio, esponendo di essersi rivolto all'agenzia “ nell'anno 2018, affinché la medesima curasse la Controparte_2
vendita dell'immobile di sua proprietà, situato in Campello sul Clitunno, via del Mulino, 4;
che la vendita sarebbe stata funzionale a consentire all'attore di procurarsi la provvista da investire nell'acquisto di un immobile in Orbetello;
che in data 18.2.2019 la convenuta avrebbe pagina 1 di 12 formulato proposta di acquisto del suddetto immobile al prezzo di € 65.000,00; che la proposta sarebbe stata condizionata all'ottenimento, da parte della convenuta, di un mutuo necessario al saldo del prezzo, pari ad € 62.000,00; che le parti avrebbero, in data 22.2.2019,
incrementato sino ad € 72.000,00 il prezzo finale della compravendita;
di aver, in data
10.4.2019, concluso un preliminare per l'acquisto di un immobile a Orbetello al prezzo di €
150.000,00 e di aver versato la relativa caparra di € 5.000,00; di aver richiesto un mutuo per tale acquisto per l'importo di € 90.000,00, pari alla differenza tra il prezzo di acquisto dell'immobile (€ 150.000,00) e il prezzo che l'attore avrebbe incamerato dalla vendita dell'immobile di Campello sul Clitunno;
che 16 giorni prima della stipula del definitivo la convenuta avrebbe esercitato il recesso dal preliminare di acquisto a causa delle insoddisfacenti condizioni del mutuo;
di essersi trovato privo della provvista per procedere all'acquisto dell'immobile di Orbetello;
di aver, di conseguenza, perso la suddetta caparra e sopportato le spese per la registrazione del preliminare concernente tale immobile e per il saldo della provvigione versata al mediatore, che aveva propiziato la vendita dell'immobile medesimo.

1.1. L'attore ha, quindi, allegato la responsabilità della convenuta ex art. 1358 c.c., in tesi responsabile per aver richiesto il mutuo per importo superiore al massimo finanziabile, pari all'80% del valore del bene ex art. 38 t.u.b.; per aver richiesto il mutuo tardivamente, cioè
dopo l'accettazione della proposta da parte dell'attore, nonché soltanto a un istituto di credito, decidendo di non avvalersi del mediatore immobiliare, che avrebbe potuto agevolare le attività connesse all'erogazione del mutuo;
per aver richiesto il mutuo per l'importo di €
90.000,00, anziché per il minore importo di € 69.000,00 pari al saldo del prezzo, esponendosi,
così, al rifiuto da parte dell'istituto di credito;
per non aver informato il venditore per tre mesi in merito allo stato della pratica del mutuo;
per aver esercitato il recesso dal contratto preliminare, in ragione del mancato gradimento delle condizioni del mutuo prima ancora che l'istituto di credito ne rifiutasse l'erogazione per la carenza di adeguate garanzie restitutorie.
pagina 2 di 12 La responsabilità della convenuta è stata dall'attore posta a supporto delle domande risolutoria del contratto di mutuo e di condanna dell'attrice al risarcimento dei danni, stimati in € 20.000,00, o nella diversa somma ritenuta di giustizia.

1.2. In via gradata l'attore ha ipotizzato l'annullabilità del preliminare, perché egli non sarebbe stato informato che la convenuta avrebbe richiesto il mutuo per un importo superiore alle somme necessarie al saldo del prezzo, da ritenersi quale informazione necessaria ai fini dell'accettazione della condizione da parte dell'attore.
Unitamente a tale domanda gradata l'attore ha formulato domanda risarcitoria.

1.3. In via ulteriormente gradata l'attore ha ipotizzato la natura di minuta della proposta negoziale e la violazione, da parte delle convenuta, all'obbligo di buona fede nelle trattative,
avendo la convenuta ingenerato nell'attore il legittimo convincimento della conclusione del contratto;
in tale caso sarebbe risarcibile in favore dell'attore il danno da lesione dell'interesse negativo, consistito nella perdita delle chance di acquisto dell'immobile di Orbetello, nella perdita della caparra e nei costi dell'imposta di registro e di provvigione del mediatore.

2. La convenuta, costituitasi in giudizio, ha eccepito l'infondatezza dell'avversa domanda
-di cui ha chiesto il rigetto e, in via gradata, la riduzione del quantum risarcibile-, assumendo di essersi comportata secondo buona fede in pendenza della condizione: la convenuta avrebbe tempestivamente richiesto il mutuo alla propria banca di fiducia e la documentazione concernente l'immobile propedeutica all'erogazione del mutuo all'attore;
questi avrebbe trasmesso la documentazione alla convenuta soltanto due mesi dopo la richiesta;
la documentazione sarebbe stata incompleta, dovendosi acquisire ulteriore documentazione urbanistica presso il comune;
soltanto nel maggio del 2019 il perito incaricato dalla banca mutuante avrebbe potuto, pertanto, predisporre la perizia di stima dell'immobile; all'esito di tale perizia la convenuta avrebbe incontrato alcune difficoltà in merito all'erogazione del mutuo, essendo la banca disposta a concedere il mutuo per il 70%
del valore del bene con garanzia da parte di tre garanti, ovvero, in difetto dei garanti, per il maggiore importo di € 90.000,00, previa predisposizione di un computo metrico di lavori di ristrutturazione, che avrebbero aumentato il valore dell'immobile; la convenuta avrebbe pagina 3 di 12 informato il mediatore immobiliare dello stato della pratica relativa al mutuo, ma il mediatore avrebbe riferito all'attore la circostanza -non corrispondente al vero e non appresa dalla convenuta- dell'avvenuta erogazione del mutuo in favore della convenuta.

2.1. La convenuta ha, poi, sostenuto di non essere stata informata circa il motivo sotteso alla decisione dell'attore di vendita dell'immobile; che quest'ultimo avrebbe assunto l'impegno di acquistare l'immobile di Orbetello prima di trasmettere alla convenuta la documentazione urbanistica dell'immobile di Campello sul Clitunno, in un momento in cui l'istituto mutuante sarebbe stato impossibilitato ad istruire la pratica di finanziamento per mancanza della documentazione;
che l'attore avrebbe, pertanto, incautamente assunto l'impegno negoziale di acquisto -peraltro presidiato da condizione risolutiva in caso di mancato ottenimento del mutuo da parte dell'attore-, nonostante sapesse della pendenza della condizione dedotta nel contratto stipulato tra le parti;
di non aver richiesto lo sgombero dell'immobile di cui si discute;
di avere diritto di scegliere l'istituto mutuante e di non avvalersi, in tale scelta, del mediatore;
di non essere tenuta a informarsi sulle condizioni di erogazione del mutuo prima dell'accettazione della proposta di acquisto da parte dell'attore;
che difetterebbe il nesso di causalità tra il contegno della convenuta e il danno patito dall'attore, riconducibile all'impegno negoziale incautamente assunto dall'attore; che vi sarebbe, in ogni caso, un concorso dell'attore nella produzione dei danni, rilevante ex art. 1227, c. 2, c.c.; che il quantum del pregiudizio lamentato dall'attore sarebbe sprovvisto di prova.

3. La causa è stata istruita in via documentale e tramite la prova per testimoni.

4. La proposta versata in atti (doc. n. 1, all. atto di citazione) viene qualificata come contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in Campello sul
Clitunno, via del Mulino, 4.
In primo luogo è da disattendersi la censura di nullità del contratto, formulata dalla convenuta soltanto in comparsa conclusionale sull'assunto della carenza di forma scritta del negozio controverso (“nella fattispecie è agevole constatare che non risulta prestato in forma scritta l'elemento essenziale del contratto costituito dall'accordo delle parti di cui all'art. 1325
pagina 4 di 12 n. 1 c.c., posto che, mentre la sig.ra ha manifestato la volontà di obbligarsi con atto scritto CP_1
e sottoscritto, costituito dalla proposta d'acquisto immobiliare versata in atti da entrambe le parti (cfr. Doc. 1 dei rispettivi fascicoli), non altrettanto è avvenuto per la controproposta del sig. che ha inteso modificare il prezzo fissato per il trasferimento dell'immobile, Pt_1
innalzandolo ad € 72.000,00, essendo stata trasmessa detta controproposta con semplice mail non sottoscritta dal promittente venditore (cfr. Doc. 2 fascicoli di parte attrice e di parte convenuta). Risulta conseguentemente invalidamente prestata anche l'accettazione della controproposta prestata sempre dalla in forma scritta”): la produzione in giudizio, a CP_1
opera della parte che non l'aveva sottoscritta, di una scrittura privata costituisce, infatti,
equipollente della mancata sottoscrizione contestuale e perciò perfeziona, sul piano sostanziale o su quello probatorio, il contratto in essa contenuto (Cassazione civile sez. II,
28/10/2019, n. 27517); l'e-mail in cui è cristallizzata la controproposta dell'attore, costituente un documento informatico che contiene la rappresentazione di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti, nella specie è rappresentativa dell'accordo preliminare raggiunto tra le parti, non essendo dubitabile la sua provenienza dall'attore che l'ha depositata in giudizio (doc. n. 2, all.
atto di citazione;
Cass. civi, n. 3540/2019).
Secondariamente viene evidenziato che la proposta contiene tutti gli elementi caratterizzanti l'assetto negoziale ed è idonea a far sorgere l'obbligo di stipula del definitivo:
viene puntualmente individuato l'immobile da trasferire in proprietà alla convenuta, tramite il ricorso agli indentificativi catastali;
viene stabilito il prezzo della compravendita, modificato in aumento dalle parti (doc. n. 2, all. atto di citazione); viene indicato il 30.6.2019 quale termine per la stipula del definitivo e indicato il notaio rogante.
Il contratto preliminare è, poi, inefficace, atteso che le parti subordinano gli effetti del contratto alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare il saldo del prezzo della compravendita.

5. A tale ultimo proposito in diritto si osserva che, nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o pagina 5 di 12 in parte il prezzo stabilito - patto di cui non è contestabile la validità, poichè i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni sono indicati tassativamente dalla legge -, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, ma la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, cioè l'inefficacia del contratto per mancato avveramento condizione sospensiva, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività
omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista (Cass.,
n. 22046/2018).

5.1. Escluso che possa trovare applicazione nella vicenda negoziale controversa l'art. 1359
c.c., l'attore correttamente propone in via principale la domanda di risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti e la domanda risarcitoria, assumendo la violazione dell'obbligazione gravante, ex art. 1358 c.c., sulla convenuta in pendenza della condizione:
poiché l'inadempimento contrattuale è verificabile solo in relazione ad un contratto efficace,
non può nella specie farsi luogo a risoluzione per inadempimento delle obbligazioni contrattuali, ma, eventualmente, solo per inadempimento dell'obbligazione prevista dall'art. 1358 c.c., norma che fa obbligo a ciascun contraente, in pendenza della condizione, di osservare i doveri di lealtà e correttezza in modo da non influire negativamente sul verificarsi dell'evento condizionante pendente (Cass. civ., Sez. II, 18/03/2002, n. 3942); la mancata o inesatta osservanza dell'obbligo di buona fede, dalla quale derivi pregiudizio alla realizzazione del complessivo assetto di interessi sotteso all'atto di autonomia privata (ossia la tenuta di un comportamento scorretto che vanifichi la realizzazione del programma negoziale), identifica, infatti, una fattispecie di inadempimento attuale e immediatamente rilevante, che genera anche un obbligo risarcitorio per lesione della situazione di aspettativa pagina 6 di 12 della parte e, in casi specifici, può dare ingresso al rimedio risolutorio;
il contratto sottoposto a condizione potestativa mista è dunque soggetto alla disciplina di cui all'art. 1358 cod. civ. e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista (Cass., Sez. Un., 19 settembre 2005, n. 18450).

5.2. Sulla convenuta, in qualità di debitore sub condicione, è gravante l'onere di dimostrare che il proprio comportamento è stato conforme ai doveri nascenti dall'art. 1358 c.c., avendo posto in essere quanto necessario per la verificazione dell'evento condizionante, rappresentato nella specie dall'erogazione del mutuo (ex multis Cassazione
civile sez. II, 28/12/2020, n. 29641; Cass. 13469/2010).

6. Chiarita la natura delle domande svolte dall'attore in via principale -imperniate sull'inadempimento della convenuta illustrato in motivazione al punto 1.1.- e perimetrato l'onere probatorio della convenuta, non rappresentano inadempimenti rilevanti ex art. 1358
c.c. la richiesta del mutuo per un importo superiore al massimo finanziabile, pari all'80% del valore del bene ex art. 38 t.u.b., atteso che il finanziamento previsto dall'art. 38 t.u.b. non rappresenta l'unica forma di finanziamento prevista dalla legge;
la richiesta di mutuo da parte della convenuta soltanto dopo l'accettazione della proposta da parte dell'attore, atteso che tale richiesta è stata formulata a distanza di soltanto sei giorni dalla cristallizzazione del preliminare di vendita (cfr. doc. n. 2, all. atto di citazione e doc. n. 3, all. comparsa di costituzione e risposta) e ha trovato giustificazione proprio nella conclusione del preliminare;

la circostanza che la convenuta si sia rivolta unicamente al proprio istituto di credito,
decidendo di non avvalersi dell'ausilio del mediatore immobiliare nell'indicazione degli istituti di credito, atteso che in base al contratto la convenuta avrebbe potuto scegliere l'istituto mutuante a cui rivolgersi.

6.1. Non costituisce, inoltre, un profilo di inadempimento all'obbligo di buona fede la circostanza che la convenuta abbia domandato in mutuo l'importo di € 90.000,00, anziché il minore importo di € 69.000,00 pari al saldo del prezzo: manca, per un verso, qualsivoglia dimostrazione che il rifiuto all'erogazione da parte dell'istituto di credito sia dipeso dall'entità dell'importo richiesto in mutuo;
non è, per altro verso, contestata dall'attore pagina 7 di 12 l'allegazione della convenuta per cui si è reso necessario domandare l'aumento della somma da mutuare sino ad € 90.000,00 -comprensiva di importi da destinare alla ristrutturazione dell'immobile- ai fini dell'ottenimento del mutuo, atteso che, in difetto di un terzo garante, la banca avrebbe erogato il mutuo solo a condizione dell'incremento del valore dell'immobile derivante dalla ristrutturazione del medesimo.

6.2. La convenuta dimostra, poi, di aver costantemente informato il mediatore sulla pratica per l'ottenimento del mutuo contestualmente al suo avanzamento (cfr. doc. n. 21
allegato alla terza memoria istruttoria della convenuta, messaggio in cui la medesima informa, in data 25.3.2019, il mediatore di essere in attesa che il perito si rechi presso l'immobile; doc. n. 15, allegato alla seconda memoria istruttoria della convenuta, messaggio in cui la convenuta chiede, in data 3.4.2019, al mediatore i documenti urbanistici relativi all'immobile; doc. n. 16, allegato alla seconda memoria istruttoria della convenuta, messaggio in cui il mediatore informa la convenuta, in data 30.4.2019, che il comune ha reperito la pratica, ma che si rende necessaria una relazione del geometra e che il venditore si sta attivando in tal senso;
doc. n. 6, allegato alla comparsa di costituzione e risposta, messaggio in cui la convenuta, alla metà di maggio 2019, si accorda con il perito per la data di svolgimento della perizia;
doc. n. 7, allegato alla comparsa di costituzione e risposta, messaggio in cui la convenuta, in data 11.6.2019, afferma, in risposta al mediatore, che la banca sta predisponendo quanto necessario per l'erogazione).
Il mediatore ha, poi, informato il venditore circa lo stato della richiesta del mutuo: i rapporti negoziali tra l'attore e la convenuta sono stati intrattenuti tramite il mediatore, cui anche l'attore si è sovente rivolto in costanza della controversa vicenda negoziale (doc. n. 6,
all. atto di citazione;
doc. n. 14, all. seconda memoria istruttoria dell'attore; doc. n. 18, all.
seconda memoria istruttoria di parte convenuta).

6.3. La documentazione sopra menzionata è, altresì, dimostrativa che la convenuta ha richiesto tempestivamente la documentazione urbanistica relativa all'immobile, necessaria per la concessione del mutuo.
pagina 8 di 12 Nondimeno l'attore ha fornito la documentazione in questione soltanto due mesi dopo la stipula del preliminare e ciò ha ritardato la procedura per l'erogazione del mutuo: in data
27.2.2019 l'attore ha inviato la documentazione relativa all'immobile priva di permesso in sanatoria (doc. n. 14, all. seconda memoria istruttoria di parte attrice); soltanto in data 9.5.2019
la convenuta ha ricevuto la documentazione contenente il permesso di costruire in sanatoria,
rilasciato in data 8.5.2019, emesso sulla richiesta di condono edilizio del 1986, risultata sprovvista della documentazione integrativa, che è stata depositata dall'attore il 6.5.2019 (doc.
n. 14, all. seconda memoria istruttoria di parte convenuta); il geometra escusso quale Tes_1
testimone all'udienza dell'8.9.2023, ha confermato che la carenza della documentazione era stata ostativa alla predisposizione della perizia commissionata dalla banca (in risposta al cap.
5: “E' vero che al tempo ho rilevato la mancanza della documentazione indispensabile per la perizia che doveva predisporre su incarico della Banca”).
In difetto della predetta documentazione la convenuta, consapevole che tale carenza documentale non avrebbe permesso l'accoglimento della richiesta di finanziamento (cfr. doc.
citata al punto 6.2), non avrebbe potuto neanche indirizzare con successo la propria richiesta di finanziamento ad altro istituto di credito.

6.4. In data 14.6.2019 la convenuta ha esercitato il recesso dal preliminare (“è inutile che aspettiamo ulteriore tempo… tanto in banca un giorno mi dicono una cosa… il giorno dopo un'altra…non mi piacciano le condizioni che mi hanno proposto purtroppo e non la compro più quella casa” (doc. n. 6, all. atto di citazione).
Ancorché questa manifestazione di volontà preceda di 5 giorni il rifiuto dell'istituto di credito all'erogazione del mutuo (doc. n. 3, all. comparsa di costituzione e risposta), la medesima non è sintomatica della violazione della buona fede gravante sulla convenuta in base all'art. 1358 c.c.: il contegno della convenuta risulta, a ben vedere, superato dal rifiuto opposto dall'istituto di credito alla richiesta di mutuo, rifiuto non basato sulla revoca della richiesta di mutuo da parte della convenuta, ma sulla circostanza che la richiesta di mutuo non è risultata rientrante nei parametri dell'istituto (doc. n. 3 citato); il rifiuto del mutuo è
pagina 9 di 12 indicativo del mancato avveramento dell'evento dedotto come condizione di efficacia del contratto preliminare.

6.5. Quanto alla causa della mancata erogazione del mutuo, individuata dall'attore nell'assenza di garanzie offerte dalla convenuta per la restituzione dell'importo da finanziarsi, deve escludersi che l'ottenimento del mutuo da parte della convenuta sia stato oggetto di un obbligo sulla medesima gravante, rappresentando, piuttosto, l'evento futuro e incerto dedotto nella condizione potestativa mista di efficacia del contratto preliminare.
La convenuta ha, dal proprio canto, provato di essersi adoperata per l'ottenimento del mutuo anche tramite il coinvolgimento dei propri familiari, che avrebbero dovuto assumere il ruolo di garanti della sua esposizione debitoria (cfr. testimonianze rese da e Tes_2 Tes_3
all'udienza del 31.3.2023).

6.6. Tirando le fila delle motivazioni svolte, la convenuta ha dimostrato che il proprio comportamento è stato conforme ai doveri nascenti dall'art. 1358 c.c., avendo posto in essere quanto necessario per la verificazione dell'evento condizionante, rappresentato nella specie dall'erogazione del mutuo;
la domanda di risoluzione e la domanda risarcitoria svolte dall'attore sono, pertanto, infondate e vengono respinte.

7. Sotto altro e concorrente profilo concernente il nesso di causalità tra il contegno -in tesi inadempiente- imputato alla convenuta e il danno patito dall'attore, viene anche osservato che i pregiudizi subiti dall'attore sono invero da ricollegare al suo contegno incauto:
l'impegno dell'attore ad acquistare l'immobile di Orbetello è stato assunto in data 10.4.2019
(doc. n. 3, all. atto di citazione), allorché l'attore non aveva ancora fornito alla convenuta la documentazione urbanistica dell'immobile di Campello sul Clitunno, inviata soltanto in data
9.5.2019 (doc. n. 14, all. seconda memoria istruttoria di parte convenuta), e non aveva ancora ricevuto dal mediatore l'erronea conferma dell'erogazione del mutuo in favore della convenuta (doc. n. 18, all. seconda memoria istruttoria di parte convenuta, messaggio del mediatore del 7.6.2019).
L'attore ha, pertanto, confidato nella provvista derivante dall'affare controverso imprudentemente, anziché considerare che la promessa di vendita era condizionata all'evento pagina 10 di 12 futuro e incerto rappresentato dall'ottenimento del mutuo da parte della convenuta;
che, nel momento in cui egli stava assumendo l'obbligo all'acquisto di altro immobile, la pratica per la concessione del mutuo in favore della convenuta era sospesa per la mancanza – a lui imputabile - della documentazione necessaria al suo avanzamento.

8. Non meritano, infine, accoglimento le domande gradate dell'attore.

8.1. Non si ravvisano i presupposti del dolo determinante l'annullamento del contratto:
per un verso, non vi è stata reticenza sull'importo del mutuo richiesto dalla convenuta,
essendo incontestato che si sia reso necessario per la convenuta domandare l'aumento della somma da mutuare sino ad € 90.000,00 -comprensiva di importi da destinare alla ristrutturazione dell'immobile- ai fini dell'ottenimento del mutuo (motivazione punto 6.1.);
per altro verso, anche a voler ipotizzare la reticenza della convenuta sull'importo del mutuo,
essa non sarebbe stata determinante del consenso dell'attore, ma avrebbe piuttosto inciso, per espressa ricostruzione dell'attore, soltanto sulla presenza della condizione nel contratto.
In tale ultima eventualità non potrebbe, in ogni caso, accogliersi la domanda risarcitoria dell'attore, da ricondurre alla fattispecie di cui all'art. 1440 c.c., perché non è provata la circostanza che l'attore non avrebbe acconsentito all'apposizione della condizione al contratto, se fosse stato informato dell'esatto importo che la convenuta avrebbe richiesto in mutuo.

8.2. Non potendo, d'altra parte, condividersi la qualificazione della proposta negoziale controversa come minuta (cfr. motivazione punto 4.), viene meno la premessa logico-
argomentativa che sorregge l'ipotizzata violazione da parte della convenuta all'obbligo di buona fede nelle trattative.

9. Le spese di lite seguono la soccombenza dell'attore e si liquidano nel dispositivo che segue, ai sensi del D.M. 55/2014 e ss.mm., tenendo conto del valore e della media complessità
della controversia.

P.Q.M.

Il Giudice Unico del Tribunale di Spoleto, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) respinge le domande attoree;

pagina 11 di 12 2) condanna l'attore al pagamento, in favore della convenuta, delle spese di lite, liquidate in € 5.077,00 per compensi, oltre a i.v.a., c.p.a. e spese generali del 15%.
Così deciso in Spoleto, il 29.1.2025
Il Giudice
Agata Stanga
pagina 12 di 12