N. R.G. 2024/1487
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
Il Giudice dott. Enza Foti, visto il provvedimento con il quale era disposta la trattazione scritta;
viste le note scritte depositate,
per il ricorrente dall'avv. Stefano Quevedo;

per il Supercondominio “Via Carnia 33”, dall'Avv. Edoardo Guidi;

per il dall'Avv. Edoardo Guidi;
Controparte_1
per il dall'Avv. Edoardo Guidi;
Controparte_2
per i terzi chiamati , , , Controparte_3 Persona_1 Persona_2 Persona_3
, , dall'Avv. Edoardo Guidi;
Persona_4 Persona_5
nessuno per gli ulteriori terzi chiamati , , , CP_4 Controparte_5 Controparte_6 CP_7
CP_1
, , ,
[...] CP_8 CP_9 CP_10 CP_11 Controparte_12
, ,
[...] CP_14 Controparte_15 CP_16 CP_17 Controparte_18
, , , CP_19 CP_20 CP_21 CP_22 Controparte_23 CP_24
, ,
[...] CP_25 Controparte_26 Controparte_27 Controparte_28
, , ; Controparte_29 Controparte_30 CP_31
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
IL CL adiva in via cautelare d'urgenza l'intestato Tribunale spiegando di essere proprietario di un fondo intercluso con annesso fabbricato insistente sulla particella distinta al
Catasto Terreni del Comune di San Benedetto del Tronto al foglio 8, particella 896 (generata, a seguito di soppressione delle particelle 528 e 870) a favore della quale la – allora CP_32
proprietaria e costruttrice del convenuto – costituiva, con atto del 28 ottobre 1994, una CP_1
“servitù di passaggio pedonale e carrabile” da esercitarsi sulla totale superficie delle particelle
662, subb. 1 e 5, 673 sub. 1 e 673 sub. 4 del foglio 8. Il citato atto di costituzione di servitù, prevedeva che “tale servitù decadrà nel momento in cui il fondo dominante dovesse essere traferito
a terzi, non legati da rapporto di parentela con gli attuali proprietari”. Aggiungeva il ricorrente che sui fondi “dominanti” – oggi costituenti parti condominiali dei condomìni “Carnia – CP_1
” e “Carnia – Palazzina C-D” - erano stati costituiti diversi condomini che, unitamente ad altri
[...]
Pagina 1 condomini e singole unità abitative, avevano, a loro volta, costituito il Supercondominio Via Carnia
22 con verbale assembleare del 16.03.2023.
IL CL spiegava altresì di aver intenzione di trasferirsi, con la propria famiglia, nell'unità immobiliare insistente sulla particella distinta al Catasto Terreni del Comune di San
Benedetto del Tronto al foglio 8, particella 896 ma che, pur avendo l'accesso carrabile e pedonale dal cancello e dalla strada di proprietà dei citati condomini – per i quali pagava gli oneri
“supercondominiali” - non aveva potuto installare un proprio impianto videocitofonico e una propria cassetta della posta a seguito della negazione di tale diritto da parte dell'assemblea del
Supercondominio. Riteneva, tuttavia, di avere pieno diritto di far parte del supercondominio – e dunque, di partecipare alle assemblee dello stesso, come tutti gli altri “condomini” – ovvero di avere diritto, in forza della riconosciuta servitù di passaggio, all'installazione di un impianto di videocitofonia e di una cassetta della posta. Pertanto, allegando la grave compressione del proprio diritto al libero godimento della proprietà e prospettando un'azione di merito volta ad ottenere il diritto di “partecipare con potere deliberativo al supercondominio nonché a dotarsi, al pari degli altri “supercondòmini”, di videocitofono e cassetta postale” chiedeva all'intestato Tribunale di
“accertare e dichiarare che del Supercondominio “Via Carnia 33”, sito in San Benedetto del
Tronto alla Via Carnia n. 33, codice fiscale , fa parte ipso iure et facto anche P.IVA_1
l'immobile di proprietà del dott. CL IL, attualmente distinto nel Catasto del
Comune di San Benedetto del Tronto al foglio 8, particella 896 (in corso tuttavia di nuovo accatastamento essendo terminata l'edificazione dell'abitazione), e che, pertanto, il proprietario ha diritto di partecipazione con potere deliberativo alle assemblee del Supercondominio stesso nonché di ottenere, al pari ed alle medesime condizioni degli altri “supercondòmini”, la collocazione del proprio servizio videocitofonico con comandi apertura e la propria cassetta postale all'ingresso del supercondominio (che è posto su Via Carnia n. 33), e, per l'effetto, autorizzare il ricorrente a procedere alle suddette installazioni;
in via subordinata, in caso di denegato rigetto delle superiori istanze e salvo gravame, accertare e dichiarare che il , sito Controparte_1
in San Benedetto del Tronto alla Via Carnia n. 33, codice fiscale , ed il P.IVA_2 [...]
, sito in San Benedetto del Tronto alla Via Carnia n. 33, codice fiscale Controparte_2
, quali proprietari del fondo servente sono tenuti a ripristinare il libero e comodo P.IVA_3
accesso da parte del proprietario del fondo dominante, dott. CL IL, e dei terzi, da lui autorizzati, nei limiti della normalità, e per l'effetto condannarli, in solido tra loro, ad installare presso l'ingresso (che è posto su Via Carnia n. 33) il collegamento videocitofonico al fabbricato di proprietà del suddetto dott. CL IL nonché a concedere a questi la collocazione nel medesimo luogo di una cassetta postale, verso pagamento del costo di acquisto della stessa;
in via
Pagina 2 ulteriormente subordinata, dare i provvedimenti opportuni affinché il dott. CL IL possa comunque ottenere la collocazione all'ingresso del Supercondominio del proprio collegamento videocitofonico e della cassetta postale riferita alla sua abitazione;
in ogni caso, con ogni altro provvedimento d'urgenza, che appaia, secondo le circostanze, più idoneo ad assicurare la chiesta tutela giurisdizionale, e con vittoria di spese di parte ricorrente”.
Si costituiva in giudizio il , in persona dell'amministratore – Controparte_33 chiamato a resistere alla domanda di accertamento della qualità del IL di ” del CP_1
-, eccependo, in primo luogo, il difetto di legittimazione passiva CP_33 dell'amministratore, stante la necessità di chiamare in causa i singoli condomini. Eccepiva, altresì,
l'inammissibilità della tutela cautelare richiesta, “volta ad anticipare gli effetti di una pronuncia costitutiva inerente alla estensione del rapporto di condominialità a persona e ad immobile estraneo alla comunione”, tutela cautelare che garantirebbe al ricorrente un'utilità maggiore di quella che potrebbe ottenere con la pronuncia di merito. Contestava, poi, l'assenza di strumentalità oltre che del fumus e del periculum e concludeva chiedendo di “dichiarare l'inammissibilità e/o
l'infondatezza della domanda cautelare avanzata dal ricorrente e, conseguentemente, rigettare il ricorso ex art. 700 Cpc come dallo stesso proposto. In ogni caso, condannare il ricorrente al pagamento delle spese (anche generali) e compensi professionali del giudizio, nonché al risarcimento dei danni, da liquidarsi equitativamente, per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 terzo comma Cpc a favore del quale, con scrittura privata autenticata del 28 ottobre 1994, era costituita dall'originario proprietario delle aree una “servitù di passaggio”.
Si costituivano, altresì, con due distinti atti ma con il medesimo difensore (comune anche al
), il ” e il CP_33 CP_1 Controparte_34 CP_1 Controparte_35
D”, in persona dei rispettivi amministratori, per resistere alla domanda, svolta in via subordinata,
[...] finalizzata all'accertamento di una servitù sulla proprietà condominiale per l'installazione dei servizi di videocitofono e cassetta postale. Eccepivano anch'essi il proprio difetto di legittimazione passiva, essendo legittimati alla futura azione di merito di costituzione o aggravamento di un diritto reale i singoli partecipanti alla comunione.
Pertanto, contestando anch'essi l'esistenza della strumentalità dell'azione, del fumus e del periculum rassegnavano le medesime conclusioni già rassegnate dal Supercondominio.
Con ordinanza del 28.1.2025 questo giudice ritenuta la necessità di integrare il contraddittorio – al fine di evitare una pronuncia inutiliter data - sia rispetto alla domanda cautelare collegata all'accertamento della qualità di condomino (del “supercondominio”) del IL (e dunque nei confronti di tutti i condomini del supercondominio) sia rispetto alla domanda cautelare finalizzata a “tutelare” la servitù esistente, così come prospettata dalla parte ricorrente (e dunque
Pagina 3 nei confronti dei condomini titolari del diritto di proprietà condominiale sul fondo servente)” ordinava l'integrazione del contraddittorio nei confronti di “coloro che risultano legittimati passivi all'azione cautelare proposta”.
Notificata la chiamata in giudizio ai proprietari partecipanti al “ ” ed ai singoli CP_33
condomini interessati, si costituivano in giudizio solamente Controparte_3 Persona_1
, , , con il medesimo
[...] Persona_2 Persona_3 Persona_4 Persona_5
difensore del e dei Condomini resistenti e con difese sostanzialmente CP_33
sovrapponibili a quelle già spiegate dagli altri resistenti.
Nessuno si costituiva, invece, per gli ulteriori terzi chiamati - , , CP_4 Controparte_5
, , , Controparte_6 CP_7 CP_8 CP_9 CP_10 CP_11
, , Controparte_12 CP_13 CP_14 Controparte_15 CP_16 CP_17
, , ,
[...] Controparte_18 CP_19 CP_20 CP_21 CP_22 CP_23
, , ,
[...] Controparte_24 CP_25 Controparte_26 Controparte_27 CP_28
, , , – nonostante la ritualità della
[...] Controparte_29 Controparte_30 CP_31
notifica cosicchè, in questa sede, ne andrà dichiarata la contumacia.
Pertanto, all'esito dell'udienza del 7.3.2025 – poi sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. – era emessa la presente ordinanza mediante deposito nella “consolle del magistrato”.
Ciò posto, occorre preliminarmente esaminare l'eccezione, sollevata dalle parti resistenti e dalla parti chiamate, di mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i legittimati per non aver il ricorrente notificato la chiamata a (comproprietaria per la quota indivisa pari ad CP_13
½ (un mezzo) dell'appartamento sito in via Carnia n. 33/E piano 1 interno 4 e del locale ad uso rimessa posto al primo piano sottostrada, unità immobiliari facenti parte dell'edificio costituito nel che, unitamente all'edificio costituto nel Controparte_36 [...]
e a quello denominato Controparte_37 Controparte_38
forma il Supercondominio “Via Carnia 33”).
[...]
L'eccezione si palesa evidentemente infondata posto che, a ben vedere, il ricorrente ha tempestivamente notificato, in data 7.2.2025, anche a la chiamata nel presente CP_13 procedimento mediante pec inviata all'indirizzo estratto dall'Indice Email_1
Nazionale dei Domicili Digitali (INAD), così come attestato nella relata di notifica depositata, unitamente alla pec di accettazione e consegna della notifica, in data 6.3.2025 dal ricorrente.
Passando oltre, è noto che qualunque domanda cautelare non potrebbe sopravvivere in assenza della chiara esplicitazione della domanda di merito cui è inscindibilmente legata.
Ed infatti, se la tutela cautelare è richiesta e concessa al fine di non pregiudicare gli effetti del futuro accoglimento della domanda all'esito di un ordinario giudizio di cognizione, è ovvio come sia il
Pagina 4 petitum che la causa petendi di tale domanda debbano essere ben evidenziati al momento della richiesta cautela.
L'imprescindibile esistenza del rapporto di strumentalità impone, infatti, che il ricorso in sede cautelare proposto ante causam, oltre agli elementi previsti in generale dall'art. 125 c.p.c. (ed insieme ai requisiti tipici dell'azione cautelare, quali il periculum, fumus boni juris e l'imminenza ed irreparabilità del pregiudizio) debba indicare con sufficiente precisione l'azione sostanziale che si intende far valere. Tale indicazione, lungi dal costituire uno sterile formalismo, è chiaramente finalizzata a consentire al giudice adito – tra l'altro – la verifica della corretta instaurazione del contraddittorio, l'ammissibilità, sotto il profilo formale, dello strumento cautelare specificamente richiesto - in relazione alla variegata tipologia di rimedi interinali esperibili – oltre che, sotto il profilo sostanziale, a permettere al giudicante di verificare la possibilità di accordare in via provvisoria ciò che, poi, è possibile ottenere in via definitiva.
Sotto tale aspetto si ritiene che il requisito della strumentalità possa dirsi certamente sussistente nel caso che ci occupa, sia rispetto alla domanda svolta in via principale di riconoscimento, in capo al
, della partecipazione al “supercondomio” sia rispetto alla domanda svolta in via Per_6
subordinata di “tutela” delle facoltà connesse al proprio diritto di servitù.
È chiaro che il requisito della strumentalità, per dirsi rispettato, non necessiti di formule sacramentali, potendo affermarsi sussistente allorchè dall'intero ricorso sia possibile comprendere univocamente la tutela di merito cui l'azione cautelare è finalizzata.
Requisito che sussiste nel caso di specie posto che lo stesso ricorrente specificava la volontà di richiedere, in sede di merito, – rispetto alla domanda avanzata in questa sede in via principale - una pronuncia finalizzata ad “ottenere i medesimi diritti a partecipare con potere deliberativo al supercondominio nonché a dotarsi, al pari degli altri “supercondòmini” di videocitofono e cassetta postale” (così pag. 10 del ricorso) e – rispetto alla domanda avanzata in via subordinata – la tutela del proprio diritto di servitù.
In relazione alla possibilità, per il ricorrente, di ottenere tutela cautelare di urgenza volta ad anticipare gli effetti di una pronuncia relativa alla estensione del rapporto di condominialità, eccepivano i resistenti come tale effetto fosse conseguibile solo con una sentenza passata in giudicato ed avente effetti irreversibili. Sottolineavano, infatti, l'impossibilità per il provvedimento atipico urgente di garantire a chi si assume titolare del diritto stesso più di quanto possa ottenere con la sentenza che chiude l'accertamento del diritto a cognizione piena.
Innanzitutto, vi è da sottolineare, come l'eventuale sentenza di merito con la quale si riconoscerebbe al IL la partecipazione al supercondominio, sarebbe chiaramente di accertamento, così come l'eventuale sentenza finalizzata a “tutelare” il diritto di servitù.
Pagina 5 Ad ogni modo, nel caso di specie, ritiene questo giudice la piena compatibilità tra la possibilità di ottenere – ricorrendone i presupposti – la tutela d'urgenza anticipatoria ex art. 700 c.p.c. in vista di un'azione di merito così come prospettata dal ricorrente.
Invero, parte resistente muove dell'errato presupposto per cui la tutela cautelare renderebbe superfluo il ricorso all'azione di merito posto che l'utilità anelata dal ricorrente sarebbe integralmente soddisfatta già in sede cautelare. Tale assunto di partenza, a ben vedere, non è condividibile se sol si consideri che ciò che viene richiesto, oggi, nella presente sede cautelare, non
è l'anticipazione del provvedimento definitivo – accertamento della qualità di condomino e accertamento dell'estensione della servitù - quanto la soddisfazione degli obblighi consequenziali alla pronuncia di merito, ponendosi l'accertamento dell'esistenza del fumus del diritto dell'istante, quale necessario antecedente logico all'accoglimento della domanda in via cautelare.
Ne discende che l'eventuale provvedimento cautelare di accoglimento anticiperà non tanto gli effetti della sentenza di accertamento, quanto piuttosto gli effetti accessori della citata sentenza e, pertanto, nessun dubbio potrebbe sollevarsi intorno alla sua ammissibilità.
D'altro canto, la norma di cui all'art. 700 c.p.c. non limiti in alcun modo la tipologia di sentenza di cui è possibile assicurare in via d'urgenza gli effetti ed il citato limite non solo non potrebbe evincersi dall'intero sistema ma risulterebbe altresì illogico – e sin anche incostituzionale – precludendo la possibilità di chiedere una tutela in via d'urgenza a fronte di diritti la cui lesione potrebbe irrimediabilmente compromettere l'utilità di una futura pronuncia a fronte del pregiudizio che l'attore, eventualmente vittorioso, soffrirebbe in dipendenza della durata del processo.
In altri termini, ciò che con il richiesto provvedimento si andrebbe ad anticipare non sarebbe il riconoscimento, in via definitiva, della qualifica di “supercondomino” in capo al IL, ovvero “l'aggravamento” della servitù ma sarebbero solamente gli effetti materiali di tali future pronunce e, in particolare, la possibilità per il IL di “dotarsi, al pari degli altri
“supercondòmini” di videocitofono e cassetta postale”. Effetti che potrebbero in qualunque momento essere rispristinati – in caso di mancato riconoscimento del diritto nella sede di merito – a cura e spese del IL.
Sempre in via preliminare, andrà dichiarato il difetto di legittimazione dell'amministratore del supercondominio rispetto alla domanda, avanzata dalla parte ricorrente, di accertamento della sua qualità di partecipante al supercondominio.
Si è detto, sul punto, che “la domanda di accertamento della qualità di condomino, in quanto inerente all'esistenza (o all'inesistenza) del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., non vede quale legittimato alla causa l'amministratore di condominio, in forza delle attribuzioni e del potere di rappresentanza di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., ed impone, piuttosto, la partecipazione di tutti i
Pagina 6 condomini in una situazione di litisconsorzio necessario, postulando la definizione della vertenza una decisione implicante una statuizione in ordine a titoli di proprietà configgenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso unico condominio in discussione” (così Cassazione 28268 del 2024 ove si citano, ex multis, Cass. n. 4697 del 2020; n. 35794 del 2021; n. 16679 del 2018; n. 24431 del 2017;
n. 15550 del 2017; n. 6328 del 2003; n. 3119 del 1999).
Se, infatti, l'amministratore del condominio, al pari di quello del supercondominio, è unico legittimato a resistere nei giudizi relativi a controversie inerenti i beni e servizi comuni al supercondominio, è chiaro come, del pari, non potrebbe esserlo nelle controversie che involgono l'esistenza dello stesso rapporto di condominialità che vanno correttamente rivolte nei confronti dei soli soggetti che possono disporre del diritto in questione, ossia i singoli proprietari partecipanti alla comunione (così Cassazione civile sez. VI, 21/02/2020, n.4697).
Chiarito quanto sopra e passando all'esame del merito dei presupposti della domanda cautelare diviene preliminarmente essenziale – ai fini dell'esame del fumus della domanda principale - inquadrare correttamente il diritto di “servitù” in favore del fondo “dominante” di proprietà del
IL.
Si ritiene, infatti - ai limitati fini di analisi propri di questa sede cautelare - che lo stesso debba essere annoverato nell'alveo dei “diritti reali”.
Va innanzitutto precisato che "la costituzione di una servitù volontaria ben può essere subordinata
a condizione risolutiva, che non è incompatibile con la costituzione di una servitù poichè non incide sul requisito della permanenza, connaturale al contenuto reale dell'asservimento tra due fondi, ma si risolve in un modo convenzionale di estinzione della servitù stessa. Tale condizione è valida anche se meramente potestativa, in quanto l'art. 1355 c.c., limita la nullità, nell'ambito delle condizioni meramente potestative, a quelle sospensive" (Sez. 2, Sentenza n. 6107 del 18/11/1981)”
(così Cassazione civile sez. II, 20/04/2018, n.9879).
Diviene dunque una questione “interpretativa” comprendere che tipo di diritto (reale o obbligatorio) abbiano voluto costituire le parti.
Ad avviso di questo Tribunale, la natura “reale” del diritto che ci occupa – oltre ad essere pacifica tra le parti – può sicuramente desumersi dalla lettura dell'atto costitutivo della stessa del 28 ottobre
1994.
Innanzitutto, infatti, l'utilità (intesa come diritto di passaggio pedonale e carrabile) era riconosciuta in favore del fondo di proprietà dei danti causa del IL (e non in loro personale favore) ed a carico del fondo di proprietà dell'allora ditta costruttrice (dante causa dei proprietari delle particelle oggi condominiali). È evidente, infatti, l'inerenza del diritto all'immobile e non ai suoi proprietari.
Pagina 7 Le parti, infatti, qualificavano espressamente il diritto che ci occupa quale servitù per la quale, tra l'altro, era previsto un corrispettivo. Infine, ciò che appare decisivo alla attribuzione di realità del diritto è la circostanza che lo stesso era costituito quale vincolo permanente sul fondo servente, assoggettato alla sola condizione risolutiva del trasferimento della proprietà a soggetti estranei alla sfera familiare dei proprietari del fondo dominante. Posta, dunque, la nota incompatibilità della previsione di un vincolo permanente - a carico della parte che deve adempiere - con un diritto obbligatorio (Cass. 25195/2021), non può che concludersi, nel caso di specie, per l'esistenza di una
“regolare” servitù di passaggio con tutto ciò che ne consegue in ordine alla disciplina applicabile.
Infine, non appare trascurabile la circostanza che tale diritto era trascritto nei registri immobiliari, a definitiva conferma della circostanza che le parti abbiano creare un vincolo reale sul bene e non una semplice obbligazione.
Chiarita la natura reale del diritto, in omaggio all'insegnamento della Suprema Corte, va subito ribadito come “il riconoscimento in favore di immobili di proprietà individuale (nella specie, quelli di proprietà delle ricorrenti) di un diritto di servitù costituito per contratto e posto a carico di parti comuni di un condominio edilizio […] non vale di per sé a conferire (né a negare) al titolare di tale servitù la qualità di "condomino", agli effetti della contitolarità delle parti comuni dell'edificio stabilita appunto dall'art. 1117 c.c., dell'attribuzione dei diritti sulle stesse in proporzione al valore della rispettiva unità immobiliare (art. 1118 c.c.) e dell'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione e il godimento a norma dell'art. 1123 c.c.” (così Cassazione sentenza n. 28268 del
04 novembre 2024).
Anche in questo caso, dunque, dovrà verificarsi il concreto esplicarsi della volontà delle parti.
È noto, che la disciplina del condominio degli edifici, di cui agli artt. 1117 c.c. e ss., è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c. a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, se il contrario non risulta dal titolo.
È altresì pacifico che “la nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di più unità immobiliari o più edifici adiacenti orizzontalmente, purché aventi in comune alcuna delle parti necessarie all'uso collettivo, o delle aree, delle opere, delle installazioni o dei manufatti destinati, per caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. (art. 1117 - bis c.c.)” (così sempre Cassazione sentenza n. 28268 del 04 novembre 2024 citata).
Ed infatti, l'art. 1117 bis c.p.c., l'unico dettato in tema di supercondominio, dispone che “le disposizioni del presente capo” - ossia le disposizioni dettate in tema di condominio – “si
Pagina 8 applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”.
Diviene essenziale, dunque, al fine di comprendere se possa parlarsi di supercondomino – tra diversi condomini o tra condomini e singole unità immobiliari, come nel caso che ci occupa - accertare l'esistenza di “parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.”. Tale ultima norma prevede infatti un'elencazione di beni che “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo”.
Ed infatti, allorchè vi siano parti comuni astrattamente ascrivibili nel novero dei beni di cui all'art. 1117 c.c. strutturalmente e funzionalmente destinati al servizio di più corpi di fabbrica che si sviluppano orizzontalmente, appartenenti a proprietari diversi, ma costituenti un'unica entità immobiliare, tali beni devono presumersi oggetto di comunione dei predetti proprietari, se il contrario non risulti dal titolo (Cass. n. 4986 del 1977; Cass. n. 1737 del 1968).
Pertanto, se è lo stesso “titolo” ad escludere la comproprietà, non si pone nemmeno un problema di condominialità essendo i rapporti disciplinati dalla volontà delle parti, trasfusa nel contratto, e, ancor prima dalla legge.
In base all'insegnamento della Suprema Corte, infatti, “la presunzione di condominialità è applicabile (come conferma ora l'art. 1117 bis c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012) anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di tali edifici, ancorché insistenti su un'area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili;
in simile ipotesi, però, la presunzione [di condominialità] è invocabile solo se
l'area e gli edifici siano appartenenti ad una stessa persona - od a più persone “pro indiviso” - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo" (così Cass. 17022 del
2019).
Trasponendo tali principi al caso che ci occupa – ai limitati fini di indagine propri di questa sede cautelare - ritiene questo giudice insussistente il fumus relativo alla domanda svolta in via principale dal ricorrente. Ciò sulla base della constatazione per cui l'area oggetto di servitù apparteneva, originariamente, “nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune” al dante causa dei condomini e non anche al dante causa del IL.
Pagina 9 Ne discende che il IL non potrebbe essere considerato partecipante alla “proprietà comune” dell'ingresso e della strada insistenti sulle particelle 662, subb. 1 e 5, 673 sub. 1 e 673 sub.
4 del foglio 8 in quanto la sua qualità di comproprietario risulta esclusa, a monte, dal “titolo” e dalla volontà dell'originario proprietario e costruttore del condominio che, unitamente agli originari proprietari della particella oggi di proprietà del IL – sull'evidente presupposto che questi ultimi non fossero “comproprietari” dell'area – convenivano di creare, sulla stessa, un diritto reale minore.
In particolare, con la citata scrittura le parti, escludendo pacificamente l'esistenza di qualunque
“contitolarità” e, dunque, condominialità delle aree insistenti sulle particelle 662, subb. 1 e 5, 673 sub. 1 e 673 sub. 4 del foglio 8 (costituendi l'ingresso e le vie per raggiungere la proprietà del ricorrente) in favore dei danti causa del IL, escludevano altresì, a monte, la possibilità che tali beni rientrassero nel novero di quelli elencati all'art. 1117 c.c. con conseguente impossibilità, oggi, di accertare la qualità di supercondomino in capo al IL. Si legge nell'originario regolamento condominiale redatto dal costruttore che “la società venditrice si è già riservata espressamente […] il diritto insindacabile di concedere e costituire servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore di terzi”, diritto trasfuso nel più volte citato atto di costituzione della servitù del
28 ottobre 1994.
Alla luce di quanto sopra, dunque, se per volontà del costruttore del condominio, proprietario dell'area e dei proprietari danti causa del IL a questi ultimi era riconosciuto un diritto reale
“minore”, è evidente come al IL – successore a titolo particolare dei secondi - non potrebbe oggi riconoscersi la qualifica di comproprietario e, dunque, condomino, della medesima area.
Ne discende che, in forza del citato “titolo idoneo”, l'utilità attribuita al fondo di proprietà del
IL cui si collega il correlativo “peso” imposto al fondo servente, non potrebbe trovare regolamentazione nella disciplina del condominio di edifici, dovendosi invece fare riferimento alla disciplina dettata in tema di servitù.
E nemmeno potrebbe ritenersi che il pagamento, da parte del IL, delle spese per la manutenzione e l'uso delle aree sulle quali grava la servitù di cui si è detto possa giustificare la sua partecipazione al condominio, ai sensi dell'art. 1117 c.c., posto che è chiaro che tali oneri vanno addossati a chiunque, a qualunque titolo, da quel bene tragga un'utilità e, dunque, anche al titolare di un diritto reale di godimento, trattandosi di partecipazione alla spesa per servizi gestiti in comune, ma non di beni in comune (v. anche Tribunale di Napoli, Sentenza n. 1262/2025 del
07.02.2025).
Pagina 10 Passando alla domanda svolta in via subordinata, come anticipato, il IL chiedeva di accertare e dichiarare che “i proprietari del fondo servente sono tenuti a ripristinare il libero e comodo accesso da parte del proprietario del fondo dominante, dott. CL IL, e dei terzi, da lui autorizzati, nei limiti della normalità, e per l'effetto condannarli, in solido tra loro, ad installare presso l'ingresso (che è posto su Via Carnia n. 33) il collegamento videocitofonico al fabbricato di proprietà del suddetto dott. CL IL nonché a concedere a questi la collocazione nel medesimo luogo di una cassetta postale, verso pagamento del costo di acquisto della stessa”.
Il fumus della citata domanda può dirsi certamente esistente.
Va innanzitutto rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva del . CP_1
Sulla scorta della più attenta giurisprudenza, si è infatti affermato che sussiste la rappresentanza in giudizio da parte dell'amministratore del condominio, tutte le volte in cui sorga controversia sull'esistenza e sulla estensione delle servitù costituite a carico dello stabile condominiale nel suo complesso o di una parte di esso. E ciò in quanto le servitù a vantaggio dell'intero edificio in condominio, contraddistinte dal fatto che il peso delle stesse accede all'intero stabile – o porzione di stabile - e non ai singoli appartamenti individualmente considerati, e sono “subite” indistintamente da tutti i condomini con la conseguenza che, pur facendo capo a costoro e non al condominio in quanto tale – essendo il condominio privo di personalità giuridica - integrano un bene comune inerente alla sfera della rappresentanza processuale del suddetto amministratore, a norma dell'art. 1131, 2° c. c.c (Cassazione, sentenza n. 4871/14; Cassazione 6 dicembre 1984, n. 6396; Cassazione
29 aprile 1982, n. 2717).
Nel merito, l'art. 1064, al comma 1, prevede che “il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne”. Ed infatti, si è detto, al fine di non ridurre il diritto di servitù ad un vuoto simulacro, deve riconoscersi che il diritto di servitù sia “comprensivo anche degli "adminicula servitutis" - e, cioè, di quelle facoltà accessorie, indispensabili per l'esercizio del diritto e senza le quali l' “utilitas” della servitù non potrebbe ricevere attuazione - la cui modifica non si ripercuote sul vincolo, né sulle modalità di attuazione della servitù medesima”. Pertanto, rientrando tali facoltà accessorie nelle possibilità riconosciute al proprietario del fondo dominante, “ne consegue che la modifica di tali facoltà non è riconducibile in alcun modo alla disciplina dell'art. 1067, comma 1,
c.c., che consente al proprietario del fondo dominante di apportare, alle cose ed opere destinate all'esercizio della servitù, quelle modifiche che ne rendano più agevole o comodo l'esercizio medesimo, ove ciò non si traduca in un apprezzabile aggravio dell'onere che pesa sul fondo servente” (Cass. civ. n. 16322/2020).
Pagina 11 In applicazione di quanto sopra, ad avviso di questo Ufficio – in continuità con la pacifica giurisprudenza – può affermarsi che l'installazione di un impianto citofonico e di una cassetta postale non comporti, di per sé, aggravamento della servitù, tenuto conto del fatto che “il contenuto del relativo diritto comprende tutte le concrete e varie modalità del suo esercizio, inteso quale
"utilitas" che il proprietario del fondo dominante riceve non soltanto in via diretta, ossia mediante
l'esercizio del diritto proprio o dei familiari o di coloro che detengano il fondo in suo nome, ma anche in via indiretta, attraverso le visite di terzi, riferibili alle normali esigenze della vita di relazione” (Cass. civ. n. 4821/2019).
Ai fini dell'esercizio della servitù, infatti, sono consentite modifiche alle cose od alle opere che ne rendano più agevole l'esercizio ove non si traducano nella imposizione di un facere a carico del proprietario del fondo servente, ovvero in apprezzabile aggravio dell'onere che pesa su quest'ultimo
(Cass. n. 4982/1977).
Si è specificato, inoltre – argomentando analogicamente dall'art. 1068 c.c. - che sono consentiti persino cambiamenti del modo di esercizio della servitù, sempre che non ci sia pregiudizio per il fondo servente e fermo restando che le spese della variazione debbono essere sopportate da chi abbia chiesto la variazione, per il generale principio cuius commoda eius incommoda (cfr. Cass. n.
2104/1994).
Alla luce di quanto sopra, dunque, occorrerà valutare esclusivamente se, in concreto, la modificazione richiesta – che, comunque, non potrà comportare un facere in capo al proprietario - importi un apprezzabile aggravio dell'onere gravante al fondo servente e, in base a tale criterio, permettere o negare il mutamento.
Sul punto - sempre ai limitati fini di analisi propri della presente fase cautelare - non può non rilevarsi come, a ben vedere, la richiesta installazione di un impianto di videocitofono e di una cassetta delle lettere da parte del proprietario del fondo dominante, non comporti in alcun modo un aggravio dell'onere che pesa sul proprietario del fondo servente rimanendo, da un lato, del tutto rispettato il principio per cui servitus in faciendo consistere nequit e, dall'altro, essendo insussistente qualunque onere aggiuntivo in capo al proprietario del fondo servente. Non si vede, infatti, quale disagio potrebbe sussistere in capo a quest'ultimo dall'installazione di un citofono e di una cassetta postale;
e ciò è tanto vero che le parti resistenti nemmeno allegano l'esistenza di un aggravio. D'altro canto, il ricorrente adduceva la propria disponibilità ad installare un videocitofono a propria cura e spese, collegando lo stesso via etere, così da non recare alcun aggravio al fondo dominante e superando così la necessità di realizzare scavi con allocazione di canali e cavi elettrici.
Pagina 12 Allo stesso modo, si ritiene del tutto legittima la richiesta del ricorrente di installare una propria cassetta delle lettere ovvero di ottenere in assegnazione, dietro pagamento del prezzo di acquisto, una delle cassette delle lettere già presenti e rimaste libere.
Chiarito che la domanda del ricorrente si palesa quale legittima esplicazione delle facoltà connesse al proprio diritto reale minore e passando all'esame del periculum, va subito detto come il ricorso, anche sotto tale profilo, è del tutto fondato.
Si tratta, infatti, di tutelare primarie esigenze abitative, oltre che la piena esplicazione del diritto di proprietà, diritti del ricorrente che rischierebbero di essere inammissibilmente compressi nel tempo necessario ad ottenere una pronuncia di merito.
È chiaro, infatti, che senza la possibilità per il ricorrente di essere raggiunto, tramite chiamata citofonica, presso la propria abitazione – anche tenuto conto della distanza tra il cancello e l'immobile – le facoltà connesse al diritto di proprietà e lo stesso diritto di abitazione, sarebbero ingiustificatamente compresse. Lo stesso inoltre – come pure dedotto in sede di ricorso – non potrebbe nemmeno trasferirvi la propria residenza in considerazione del fatto che, allorchè il
Comune inviasse i dovuti controlli, il suo nominativo non risulterebbe all'indirizzo dato. A ciò si aggiunge l'impossibilità di essere contattato citofonicamente da un corriere, da un ufficiale giudiziario, da un messo notificatore, da un tecnico riparatore o di un semplice ospite in visita, con la connessa impossibilità di aprire, da casa, il cancello (dovrebbe il IL, ogni volta, recarsi in strada per aprire). Allo stesso modo, sussiste il periculum in relazione all'impossibilità, per il
IL, di ricevere la posta e, dunque, di esplicare a pieno un diritto costituzionalmente garantito.
È evidente, dunque, che nel caso di specie – durante il tempo necessario ad una pronuncia di merito
- si manifesterebbe una compressione di diritti primari della persona tale che nè il risarcimento per equivalente, né il risarcimento in forma specifica sarebbero idonei ad assicurare la piena ed integrale soddisfazione del diritto dedotto in giudizio.
Alla luce di tutto quanto sopra, dunque, la domanda cautelare avanzata dal ricorrente in via subordinata andrà accolta e, per l'effetto, il IL autorizzato ad installare, a proprie cure e spese, un proprio impianto videocitofonico, mediante collegamento via etere, oltre che una cassetta della posta ovvero, se ancora disponibili – e se ritenuto dal Condominio maggiormente opportuno - utilizzare, dietro pagamento del prezzo di acquisto, una delle cassette della posta del CP_1
rimaste libere
Per ciò che concerne le spese di lite, in considerazione della peculiarità della fattispecie – anche in punto di legittimazione, sulla quale si registra non univoca giurisprudenza – e delle oscillazioni giurisprudenziali sulle questioni decise, si ritiene di doverle compensare, tenuto conto, altresì,
Pagina 13 dell'identità del difensore di tutte le parti resistenti ed intervenute che – in considerazione della sostanziale identità della posizione di tutte le parti - ha approntato difese essenzialmente sovrapponibili.


P.Q.M.


Dichiara il difetto di legittimazione attiva del;
Parte_1
rigetta la domanda svolta in via principale, accoglie la domanda cautelare avanzata in via subordinata e, per l'effetto, per le ragioni di cui alla parte motiva, autorizza CL IL ad installare, a propria cura e spese presso l'ingresso del su via Carnia n. 33, in corrispondenza degli altri citofoni e delle altre cassette CP_1
postali, il collegamento videocitofonico al fabbricato di sua proprietà, mediante collegamenti da effettuarsi via etere, nonché una cassetta postale ovvero - qualora ritenuto maggiormente decoroso, per i condomini ed ancora libera – ad ottenere l'assegnazione di una cassetta postale tra quelle già esistenti ed ancora libere, verso pagamento del costo di acquisto della stessa.
Compensa integralmente le spese di lite.
Si comunichi.
Ascoli Piceno, 31 marzo 2025
Il Giudice
Enza Foti
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