N. R.G. 8718/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 8718/2022 tra

Parte_1
PARTE ATTRICE
e
Parte_2
PARTE CONVENUTA
Oggi 28/01/2025 alle ore 11,00 innanzi al Giudice dott.ssa Vincenza Ruggiero sono comparsi:
Per l'avv.to Gianluca Boscarino in Parte_1 sostituzione dell'avv. CHIARELLI LEANDRO
Per 'avv.to SFORZELLINI IACOPO Parte_2
Il Giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti presenti. I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del Giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del Giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza.
Il Giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
L'avv. Boscarino si riporta agli atti difensivi precedenti e verbali di udienza nonché alle conclusioni già precisate di cui chiede l'accoglimento. Evidenzia ancora una volta che al di là dell'avveramento o pagina 1 di 10 meno delle condizioni sospensive, il sig. precedentemente alla data di stipula della Parte_2
compravendita ha eccepito la nullità del preliminare. Tale condotta costituisce inadempimento posto che il preliminare era perfettamente valido come risulta dimostrato anche dall'istruttoria espletata.
L'avv. Sforzellini contesta le avverse deduzioni, riportandosi integralmente alla memoria di discussione depositata in atti ed alle conclusioni già precisate di cui chiede l'accoglimento; evidenzia come la sollevata eccezione di nullità del preliminare sia oggetto di altro giudizio. Evidenzia altresì che risulta provato documentalmente come la condizione sospensiva numero 2 non si sia verificata entro il
28 febbraio, data fissata per il rogito, come espressamente indicato nel preliminare. Insiste per la reiezione della domanda avversaria. Rileva il grave inadempimento contrattuale della parte attrice in relazione alla omessa verifica della effettiva proprietà in capo al promittente venditore del bene promesso in vendita sia al momento della conclusione del preliminare sia successivamente entro la data stabilita per il rogito del 28 febbraio 2022.
L'avv. Boscarino dichiara di non accettare eccezioni nuove.
L'avv. Sforzellini dichiara di non aver sollevato alcuna nuova eccezione.
Su invito del Giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
Il Giudice dà lettura del verbale di udienza.
I difensori dichiarano di rinunciare a presenziare alla lettura della sentenza e abbandonano l'aula virtuale.
Il Giudice preso atto di quanto sopra, successivamente pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c..
Il Giudice
dott. Vincenza Ruggiero
pagina 2 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ssa Vincenza Ruggiero ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8718/2022 promossa da:
(C.F. ), con il Parte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. CHIARELLI LEANDRO elettivamente domiciliato presso il difensore avv. CHIARELLI LEANDRO
PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_2 C.F._1
SFORZELLINI IACOPO elettivamente domiciliato in VIA ALESSANDRO MANZONI 2 50121
FIRENZE presso il difensore avv. SFORZELLINI IACOPO
PARTE CONVENUTA
Oggetto: mediazione
Conclusioni:
parte attrice ha così concluso: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Firenze, ogni contraria istanza disattesa e reietta, condannare il Sig. a pagare alla Parte_2 Parte_1
in persona dei suoi legali rappresentanti Sig.ra e Sig.
[...] Parte_3 CP_1
come in atto, la somma lorda di euro 8.906,00 ovvero la diversa somma ritenuta di giustizia
[...]
oltre interessi come per legge, nonché a pagare le competenze del pendente procedimento giudiziario e quelle del procedimento di negoziazione assistita”;
parte convenuta ha così concluso: “Voglia l'Ecc. mo Tribunale di Firenze: -in via preliminare: sospendere immediatamente ex art.295 cpc il presente giudizio in attesa della definizione di quello
pagina 3 di 10 pendente tra e avanti il Tribunale di Firenze;
-nel merito: respingere la domanda Parte_2 Pt_4
attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto previo, se del caso, accertamento e declaratoria, ove non fosse disposta la sospensione ex art 295 cpc chiesta in via preliminare, della nullità o inefficacia del preliminare di compravendita tra e e del conseguente e connesso Parte_2 Pt_4
contratto di appalto stipulati il 20.10.2021 per le ragioni di cui in narrativa. Con condanna alle spese di lite”.
Preliminarmente, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, ai sensi del combinato disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c..
Trattandosi di disposizione normativa dettata con evidente finalità di accelerazione ai fini della produzione della sentenza, deve ritenersi consentito al giudice di pronunciare quest'ultima considerando integralmente richiamati sia l'atto introduttivo, sia la comparsa di costituzione del convenuto, sia gli altri scritti difensivi delle parti ed i verbali delle udienze in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa;
tra l'altro, le prescrizioni di legge e regolamentari circa la necessità di smaltire i ruoli esorbitanti e contenere la durata delle cause impongono l'applicazione di uno stile motivazionale sintetico che è sicuramente stile più stringente alle disposizioni di legge secondo cui gli atti di parte e i provvedimenti del giudice depositati con modalità telematiche sono redatti in maniera sintetica.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Ciò premesso, passando alla disamina della res controversa, preliminarmente deve essere dichiarata la validità degli atti introduttivi e di costituzione delle parti, atteso che i medesimi consentono di individuare gli elementi costitutivi delle domande avanzate e delle difese ed eccezioni proposte. In particolare, l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio contiene, in modo adeguato, tutti gli elementi di identificazione del diritto azionato. Costituiscono, anzitutto, dati pacifici inter partes i seguenti fatti.
Il sig. conferiva incarico professionale alla - iscritta nel Parte_2 Parte_1
ruolo dei mediatori professionali di cui all'art.6 della legge 3 febbraio 1989 n.39 - di reperire sul mercato un immobile da acquistare per sé. Quest'ultima in esecuzione del mandato ricevuto, metteva in relazione il Sig. con la la quale si obbligava – nell'ambito di un'operazione Parte_2 Parte_4
immobiliare - ad acquistare, ristrutturare e frazionare in singole unità immobiliari da vendere a terzi l'intero complesso immobiliare denominato “Villa Becciani” e sito in Impruneta, Via di San Cristoforo
n. 10 e n. 12. Con contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 20 ottobre 2021, Pt_2 pagina 4 di 10 prometteva di acquistare dalla al corrispettivo di Euro 270.000,00 Parte_2 Parte_4
“l'appartamento 9B” quale porzione del compendio immobiliare descritto, sottoposto al vincolo di cui alla legge n. 1089 del 1939 trattandosi di immobile di interesse storico-artistico. Il successivo 30 ottobre le stesse parti sottoscrivevano un contratto di appalto avente ad oggetto la ristrutturazione dell'unità immobiliare nonché la progettazione delle opere e l'esecuzione delle pratiche amministrative necessarie all'esecuzione dell'appalto. Veniva convenuto un corrispettivo pari a euro 95.000,00.
La parte attrice ha agito in giudizio deducendo che nonostante la formalizzazione di entrambi i rapporti negoziali descritti (contratto preliminare di compravendita e contratto di appalto), il non Parte_2
pagava la provvigione da lei maturata.
Nell'incardinato giudizio, si costituiva il sig. chiedendo di respingere la domanda di parte Parte_2
attrice in quanto infondata in fatto e in diritto con condanna alle spese di lite.
Orbene, al fine di pervenire ad una corretta decisione della fattispecie per cui è causa occorre brevemente evidenziare le peculiarità dell'istituto della mediazione, disciplinato dagli artt. 1754 e ss.
c.c..
Trattasi di una fattispecie a formazione progressiva nella quale alcuni effetti derivano dalla messa in relazione tra le parti mentre altri - come il diritto alla provvigione - derivano dalla conclusione dell'affare. Infatti, ai sensi dell'art. 1755 co. 1 c.c., il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso “per effetto del suo intervento”.
Ora, come chiarito in più occasioni dal S.C., ai fini dell'insorgenza di un diritto del mediatore al compenso è sufficiente che:
-l'intermediario si sia adoperato per porre in contatto i soggetti interessati;

-tale attività, nota alle parti, sia stata anche soltanto accettata dalle stesse, che se ne siano poi utilmente avvalse (non necessario essendo invece il previo espresso conferimento di un incarico a tale scopo);
-per effetto dell'intervento del mediatore, l'affare promosso si sia concluso. La giurisprudenza della
Suprema Corte stabilisce che l'affare deve intendersi concluso se, nello svolgimento della propria attività negoziale, le parti abbiano stabilito gli elementi essenziali per la conclusione dell'affare. In pratica, quando il futuro acquirente accetta la proposta del venditore nella quale, come nel caso di specie, siano riportati prezzo dell'immobile, modalità di pagamento, data di stipula del contratto definitivo – rogito notarile – e data della consegna dell'immobile all'acquirente, il contratto può ritenersi perfezionato e il diritto alla relativa provvigione maturato. Questo Giudice, infatti, non ritiene accoglibile l'eccezione di nullità radicale - ex art. 1418 c.c. in combinato disposto con l'art. 1346 c.c.- pagina 5 di 10 per indeterminabilità dell'oggetto del contratto sollevata da parte convenuta.
Dalla lettura del contratto preliminare di compravendita si evince che nell'art. 2 le parti avevano concordemente individuato il suo oggetto in una porzione - da frazionare - di un più ampio complesso immobiliare denominato “Villa Becciani” e sito in Impruneta, Via di San Cristoforo n. 10 e n. 12 da ristrutturare integralmente e identificato con l'appartamento n. 9B. Lo stesso veniva rappresentato in rosso dall'elaborato planimetrico allegato al contratto preliminare sub “A” oltre all'appezzamento di terreno agricolo rappresentato nel successivo allegato “B” ed evidenziato in colore arancione (doc. 1 di parte attrice). A ciò si aggiunga che parte promittente acquirente, anche nella sua qualità di consumatore, dichiarava espressamente di approvare l'art. 2 (oggetto) del preliminare ai sensi degli artt.
1341 c.c., 1342 c.c. nonché art. 33 dlgs. n. 206/2005 (già art. 1469-bis c.c.).
Dunque, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, il suo oggetto era “possibile, lecito, determinato o determinabile” (art. 1346 c.c.) fatti salvi gli effetti amministrativi e strutturali del frazionamento. Peraltro, il pagava - contestualmente alla stipula di tale contratto - alla parte Parte_2
promittente la vendita una caparra confirmatoria in conto prezzo pari ad Euro 25.000,00 e da intendersi quale acconto sul prezzo dell'immobile in sede di stipula del definitivo.
Da ultimo si ricordi che la principale differenza tra stipula del preliminare e rogito risiede proprio nella loro funzione e nel momento in cui si svolgono nel processo di compravendita. La stipula è l'accordo preliminare che impegna le parti verso l'acquisto, mentre il rogito è l'atto finale che concretizza questo trasferimento di proprietà. Inoltre, mentre la stipula può non essere sempre necessaria per procedere alla vendita, il rogito è indispensabile per la legalità del trasferimento di proprietà. La giurisprudenza di legittimità ha peraltro affermato che: “ai fini della validità nonché della completezza del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto sufficiente, per identificare l'immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l'indicazione dell'ubicazione, dell'estensione, dei confini e della provenienza dello stesso) (Cass. ordinanza n. 11297/2018).
pagina 6 di 10 Ritenendo valido, ai fini che qui interessano, il citato preliminare, ritiene questo Giudice, alla luce di quanto argomentato, che l'Agenzia attrice ha diritto alla provvigione essendo il negozio idoneo a integrare gli estremi dell'affare ex art. 1755 c.c.: “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”. La “conclusione dell'affare” è da intendersi quale conseguita conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della proposta da parte dell'oblato, secondo la nozione di cui all'art. 1326 c.c.. La giurisprudenza di legittimità ha affermato che: “nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per
l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso;
ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile” (ex multis Cass. n. 13260/09).
Il suddetto diritto sorge ogni qualvolta la conclusione dell'affare si ponga in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo, peraltro, un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, e sufficiente essendo, invece, che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della c.d. “causalità adeguata” (da ultimo, Cass. n. 869/18).
Orbene ciò posto in punto di diritto, va rilevato in fatto che dalla espletata istruttoria risulta provata l'attività di intermediazione della in favore di parte convenuta. Pt_1
In materia di onere della prova, punto di partenza è il principio dispositivo della prova, desumibile dal combinato disposto di cui agli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c., secondo cui coloro i quali intendono far valere un diritto in giudizio, devono provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Tale principio costituendo “l'architrave” dell'intero sistema processuale, non può soffrire deroghe se non nei casi espressamente previsti dalla legge, con la conseguenza che il Giudice non può porre a fondamento della propria decisione circostanze che non siano state provate da chi intenda avvalersene. Peraltro, la giurisprudenza di legittimità, nella nota sentenza Cass. Sez. Un. n. 13533/2001 ha puntualizzato che il creditore che agisce in giudizio deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto ed allegare l'inadempimento (o l'inesatto adempimento) del debitore, sul quale, invece, incombe l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento dell'obbligazione ovvero un fatto estintivo o modificativo della stessa. Tale pronuncia si fonda su due principi fondamentali, e cioè la vicinanza della prova, per pagina 7 di 10 cui il relativo onere incombe su colui che può osservarlo in modo più “agevole”, tenendo conto, in concreto, della possibilità per l'uno o per l'altro soggetto di provare fatti e circostanze che ricadono nelle rispettive sfere di azione nonché la persistenza presuntiva del diritto, per cui, una volta provata dal creditore l'esistenza di un diritto destinato ad essere soddisfatto entro un certo termine, grava sul debitore l'onere di dimostrare l'esistenza del fatto estintivo costituito dal suo (esatto) adempimento.
Invero nel caso di specie parte convenuta non ha adempiuto all'onere sulla stessa incombente.
All'udienza del 18.4.22 si ammetteva ad interrogatorio formale il Signor stesso il quale Parte_2
confermava di aver conferito incarico professionale alla s.n.c. di reperire sul mercato un Pt_1
immobile da acquistare per sé e che in occasione del mandato ricevuto, la lo metteva in Parte_1
Parte relazione con la di Signa. Affermava inoltre di aver sottoscritto con la stessa società sia Parte_4
un contratto preliminare di compravendita sospensivamente condizionato e avente ad oggetto quale porzione del compendio immobiliare denominato “Villa Becciani” l'appartamento n. 9B, sia un successivo contratto di appalto finalizzato alla ristrutturazione dell'immobile.
Nella stessa udienza veniva escusso il teste il quale affermava di aver acquistato circa Testimone_1
due anni prima - e con rogito notarile - lo stesso appartamento 9B dopo aver stipulato con la società Parte sia un preliminare di compravendita - sospensivamente condizionato alla possibilità per la RI di opporsi alla vendita entro 90 gg dalla sottoscrizione - sia un successivo contratto di appalto.
Escussa all'udienza del 24.9.2024, la teste affermava di aver stipulato un preliminare nella Tes_2
Parte primavera del '21 con la società ed avente ad oggetto una diversa unità immobiliare risultante sempre dal frazionamento dell'originario complesso immobiliare denominato “Villa Becciani”.
Il teste - collaboratore saltuario della società attrice - affermava che le unità immobiliari Tes_3 risultanti dal frazionamento del complesso immobiliare denominato “Villa Becciani” erano 11 e tutte vendute essendosi peraltro occupato lui stesso della vendita della metà delle unità, compresa la 9B prima al sig. e poi al sig. e che al momento del rogito il cliente pagava il prezzo Parte_2 Tes_1 dovuto avendo ricevuto conferma dell'acquisizione delle autorizzazioni. Precisamente la formula era
“progetto approvato e oneri pagati al rogito”.
Anche l'avvocato Elena Santalucia confermava sia la vendita integrale delle unità immobiliari sia l'avveramento delle condizioni sospensive.
Tale prospettazione non può dirsi smentita dalle deduzioni della parte convenuta che risultano infondate, non solo perché non adeguatamente provate - ai sensi e per gli effetti dell'art. 2967 co. 2 c.c.
- ma anche perché contraddette dalle concordi deposizioni dei testi.
pagina 8 di 10 Peraltro, l'infondatezza della tesi sostenuta dal è asseverata dalla perfezionata vendita a Parte_2
terzi di tutte le unità immobiliari che hanno costituito la risultante del frazionamento del complesso immobiliare. L'unità immobiliare già compromessa in vendita al Sig. è stata Parte_2
venduta al Sig. di Scandicci. A ciò si aggiunga che avendo il Sig. allegato Testimone_1 Parte_2 alla propria comparsa l'atto di citazione con il quale egli ha convenuto in (separato) giudizio la Pt_4
ha confermato per fatti concludenti aventi natura confessoria l'intervenuta stipulazione inter
[...]
partes sia del dedotto contratto preliminare di compravendita sia del successivo contratto di appalto.
La domanda è dunque fondata e merita di essere accolta.
Non risulta contestato il quantum corrispondente al 2% richiesto da parte attrice quale compenso della mediazione che questo Giudice ritiene equo condannando pertanto parte convenuta al pagamento della somma di euro 8.906,00 oltre interessi della domanda.
Ogni altra questione è assorbita.
Va rilevato sul punto che, ai sensi e per l'effetto dell'art. 132 n. 4 c.p.c., nella motivazione della sentenza è sufficiente che il giudice esponga in maniera concisa gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della decisione, dovendosi ritenere implicitamente disattesi dunque tutti gli argomenti, le tesi ed i rilievi che seppur non espressamente esaminati siano comunque incompatibili con la decisione adottata e con le diverse osservazioni in cui essa si articola.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo in maniera complessiva tenendo conto dell'effettivo valore della causa e dell'attività effettivamente espletata dal difensore.



PQM


Il Tribunale di Firenze, III sezione civile, nella causa fra le parti in epigrafe indicate, ogni altra domanda o eccezione assorbita e/o respinta, definitivamente così provvede:
-accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto condanna a pagare alla Parte_2
in persona dei suoi legali rappresentanti Sig.ra Parte_1 Parte_3
e Sig. la somma di Euro 8.906,00 oltre interessi legali dalla domanda;

[...] Controparte_1
-condanna al pagamento delle spese di lite che si liquidano in Euro 4.000,00 a Parte_2
titolo di compenso, oltre al rimborso del Contributo Unificato, rimborso spese generali, IVA se dovuta e Cassa Previdenza Avvocati come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle ore 18,23 in assenza delle pagina 9 di 10 parti rinunzianti a presenziare ed allegazione al verbale.
Firenze, 28 gennaio 2025
Il Giudice dott. ssa Vincenza Ruggiero
pagina 10 di 10