N. R.G. 3963/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maura Mancini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3693/21 promossa da:
Parte_1
,
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
(P.IVA , P.IVA_1
in persona dei Professionisti Associati dott. (C.F. ), Parte_6 CodiceFiscale_1
dott. (C.F. ), Parte_7 CodiceFiscale_2
dott.ssa (C.F. ), Parte_8 CodiceFiscale_3
dott.ssa (C.F. ), Parte_9 CodiceFiscale_4
dott. (C.F. ) Parte_10 CodiceFiscale_5
con il patrocinio dell'avv. Enrico Berti del foro di IN (PEC
ed elettivamente domiciliata presso il suo Email_1
studio in IN Via Circonvallazione Occidentale n. 8 ed all'indirizzo telematico del difensore giusta mandato in calce al ricorso per sequestro ex art. 687 c.p.c.)
ATTRICE
e
(C.F. ), CP_1 CodiceFiscale_6
pagina 1 di 9 con il patrocinio dell'avv. Loretta Chiesa del foro di IN (PEC
ed elettivamente domiciliato presso il suo Email_2
studio in IN, Vicolo San Gregorio n. 13 ed all'indirizzo telematico del difensore giusta mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
e contro
(C.F. ) nonché Controparte_2 CodiceFiscale_7
(C.F. ), CP_3 CodiceFiscale_8
con il patrocinio dell'avv. Laura Bugari del foro di IN (PEC Ema_3
ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Email_4
IN, Via Flaminia n. 179 ed all'indirizzo telematico del difensore giusta mandato da considerarsi in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO avente ad oggetto: accertamento opponibilità del contratto di locazione del 10 agosto 2009 alla procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 189/20 pendente innanzi al Tribunale di IN;
accertamento validità/invalidità disdetta comunicata dalla procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 189/20; accertamento sussistenza debito e modalità prestazione nei confronti della procedura esecutiva R.G.E. 189/20; accertamento del diritto di parte attrice a ripetere la somma di € 1.300,00 relativo alla mensilità del mese di ottobre
2021
CONCLUSIONI
Per parte attrice: come nelle note ex art. 127-ter c.p.c. depositate in data 9 aprile
2024
Per parte convenuta avv. come nelle note ex art. 127-ter c.p.c. CP_1
depositate in data 8 aprile 2024
Per parte convenuta e : come nelle note ex Controparte_2 CP_3
art. 127-ter c.p.c. depositate in data 9 aprile 2024
IN FATTO
pagina 2 di 9 Con atto di citazione ritualmente notificato ed iscritto a ruolo in data 17 dicembre 2021 l' Parte_1
, ha convenuto innanzi al
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
Tribunale di IN l'avv. ed i sig.ri e CP_1 Controparte_2 CP_3
perché a) fosse accertata l'opponibilità o meno del contratto di locazione in data 10 agosto 2009 alla procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 189/20 pendente innanzi al Tribunale di IN;
b) fosse accertata la validità o meno della disdetta comunicata dalla procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 189/20 in data 13 settembre 2021; c) fosse accertata la sussistenza o meno di un debito e le modalità della prestazione nei confronti della procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 189/20;
d) fosse accertato che parte attrice aveva diritto a ripetere la somma di € 1.300,00 relativamente al canone del mese di ottobre 2021 nei confronti di chi fosse risultato non averne diritto. A sostegno delle pretese azionate parte attrice ha allegato che con comunicazione in data 13 settembre 2021 essa era stata informata del fatto che il
Giudice delle Esecuzione del Tribunale di IN aveva nominato Custode
Giudiziario l'avv. e stimatore l'arch. Samantha Spano, con indicazione CP_1
di un'udienza per l'autorizzazione alla vendita ex art. 569 c.p.c. al 28 gennaio 2022; che la comunicazione aveva ad oggetto la richiesta di pagamento del canone e la disdetta del contratto di locazione degli immobili pignorati ubicati in IN, Vicolo
Pescheria n. 14 fra i quali anche i subalterni 6 e 7 che parte attrice conduceva in virtù di atto del 10 agosto 2009 regolarmente registrato;
che con successiva comunicazione in data 16 settembre 2021 i sig.ri e Controparte_2 CP_3
avevano informato il Custode Giudiziario, il creditore procedente e il conduttore che il contratto di locazione ed il successivo patto modificativo erano stati perfezionati fra la parte attrice ed i nudi proprietari degli immobili con la conseguenza che tali negozi erano opponibili alla procedura esecutiva;
che con comunicazione in data 28 settembre 2021 parte attrice aveva chiesto precisazioni sia al Custode Giudiziario che ai locatori in merito al soggetto al quale doveva essere pagato il canone di locazione;
che i locatori rispondevano chiedendo il pagamento del canone di locazione in proprio favore stante l'opponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva;
che il Custode Giudiziario si riservava di chiedere chiarimenti al Giudice dell'Esecuzione; che in prossimità del termine per il pagamento del pagina 3 di 9 canone di locazione parte attrice aveva chiesto il sequestro liberatorio ex art. 687
c.p.c. chiedendo che fosse nominato un Custode autorizzato a ricevere il versamento del canone fino alla definizione della questione di opponibilità del rapporto di locazione alla procedura;
che nelle more del giudizio parte attrice aveva versato il canone dovuto per la mensilità di ottobre 2021 sia al Custode Giudiziario che ai locatori al fine di non incorrere nella mora debendi; che con ordinanza in data 19 novembre 2021 il Tribunale di IN aveva autorizzato il sequestro liberatorio nominando custode la stessa parte attrice e disponendone l'attuazione mediante apertura di un libretto bancario intestato alla procedura e senza produzione di interessi;
che parte attrice intendeva far accertare l'opponibilità o meno del contratto di locazione che essa aveva stipulato alla procedura esecutiva e, conseguentemente, la sussistenza di un debito e le modalità della prestazione nei confronti della procedura esecutiva stessa o nei confronti dei sig.ri Controparte_2 CP_3
nonché a ripetere la somma versata sia al Custode Giudiziario che ai locatori
[...]
a titolo di canone dovuto per la mensilità di ottobre 2021 da parte di chi non fosse risultato titolare del relativo diritto.
Si è costituito l'avv. quale Custode Giudiziario nominato nella CP_1
procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 189/20 del Tribunale di IN che ha evidenziato che la società aveva pignorato, tra l'altro e Parte_11
per quanto di interesse, la quota di usufrutto intestata al sig. Controparte_4
sulle unità immobiliari ubicate in IN, Vicolo Pescheria n. 14, riferite al C.F. di detto Comune al Foglio 74, particella 1280, subalterni: - 6, Categoria A/4, piano 1, vani 4; - 7, Categoria A/4, piano 2, vani 4,5; che tali unità immobiliari erano oggetto di un contratto di locazione non abitativa;
che a seguito della sua nomina come
Custode Giudiziario egli aveva rivendicato il canone di locazione nei confronti di parte attrice ed aveva risolto il contratto di locazione in essere;
che i nudi proprietari avevano eccepito l'opponibilità alla procedura esecutiva del contratto di locazione che essi avevano stipulato con parte attrice;
che in realtà nel contratto modificativo del 30 novembre 2017 anche il sig. era stato qualificato locatore;
Controparte_4
che, nonostante espressa richiesta, egli non aveva ricevuto conto del soggetto al quale risultavano intestate le ricevute per i canoni pagati in passato da parte attrice;
che in ogni caso a seguito del conseguimento della maggiore età da parte dei figli pagina 4 di 9 anche il sig. era divenuto parte del contratto di locazione;
che la Controparte_4
tesi secondo la quale il contratto di locazione perfezionato dai nudi proprietari sarebbe stato efficace ed opponibile in ragione della disponibilità di fatto in capo agli stessi dell'immobile non risultava condivisibile;
che, in ogni caso la stipula del contratto di locazione dell'immobile di cui i sig.ri e Controparte_2 CP_3
erano nudi proprietari all'epoca in cui erano minori (nel 2009) non era stata autorizzata dal Giudice Tutelare;
che pertanto il contratto di locazione doveva essere ricondotto allo schema della simulazione relativa soggettiva;
che alternativamente l'usufruttuario aveva la disponibilità degli immobili ed allora il contratto ben poteva essere disdetto dal Custode Giudiziario ovvero il contratto stipulato dai nudi proprietari era inefficace e come tale inopponibile alla procedura esecutiva.
Si sono costituiti anche i sig.ri e che hanno Controparte_2 CP_3
affermato la validità ed efficacia del contratto di locazione perfezionato con la parte attrice in ragione della loro disponibilità di fatto degli immobili e la conseguente opponibilità di tale contratto alla procedura esecutiva.
All'udienza del 4 maggio 2022 parte attrice ha chiesto la restituzione del 50% delle spese sostenute per la registrazione del rinnovo del contratto e di quanto pagato per la sostituzione della caldaia;
le altre parti non si sono opposte ed il
Giudice ha disposto, ex art. 186-bis c.p.c. la restituzione di tali importi a parte attrice. Sono stati concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c., sono stati valutati i mezzi di prova ed è stata fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni sostituita con il deposito di note ex art. 127-ter c.p.c. Con ordinanza in data 3 settembre 2024 la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e di replica.
IN DIRITTO
La questione oggetto del presente giudizio si sostanzia nella verifica dell'opponibilità o meno alla procedura esecutiva immobiliare iscritta a R.G.E.
189/2020 del contratto di locazione stipulato in data 10 agosto 2009 fra parte attrice ed i nudi proprietari degli immobili oggetto di pignoramento, contratto tacitamente rinnovato in data 10 agosto 2015: a sostegno della tesi positiva è stato richiamato l'orientamento espresso dal Supremo Collegio inizialmente con la pagina 5 di 9 sentenza n. 9493/07 che ha affermato che “Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, sicché la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al nudo proprietario del bene, che disponga dello stesso unitamente all'usufruttuario e senza
l'opposizione di quest'ultimo. (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza impugnata con la quale era stata riconosciuta la qualità di locatore anche al nudo proprietario dell'immobile, che aveva sottoscritto il contratto di locazione insieme all'usufruttuario, nella ragionevole presunzione che la sottoscrizione congiunta del contratto medesimo, con la conseguente consapevolezza dell'usufruttuario che la locazione era stata concessa anche da parte del nudo proprietario, aveva comportato che si sarebbe dovuta identificare, anche in capo a quest'ultimo, una situazione di concreta disponibilità dell'immobile)” e più recentemente confermato con la sentenza n. 27021/16 che ha ribadito “La natura personale del rapporto che si instaura tra locatore e locatario consente a chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, di concederlo validamente in locazione, compreso il nudo proprietario, la cui legittimazione a chiedere l'adempimento dell'obbligo di versamento dei canoni non può essere pertanto contestata dal conduttore convenuto, adducendo l'esistenza della posizione dell'usufruttuario, in quanto essa è estranea al rapporto personale di godimento insorto con la locazione”.
Ad avviso di questo giudicante le pronunce richiamate non si attagliano al caso di specie sia in quanto evidentemente riferite al rapporto personale e diretto che intercorre fra il locatario ed il nudo proprietario che abbia concesso il bene in locazione quanto al pagamento del canone, sia e decisivamente in quanto all'epoca della stipula del contratto (che in quanto locazione infranovennale non era soggetta ad autorizzazione del Giudice Tutelare ex art. 320 c.c. – cfr. anche Cass. 599/82 “Ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 320, terzo comma, cod. civ. locazioni ultranovennali sono soltanto quelle stipulate inizialmente per un periodo superiore ai nove anni, e non anche quelle convenute per un tempo inferiore, ma suscettibili di protrarsi per un tale periodo in virtù di clausola di tacito rinnovo od in conseguenza della soggezione a
pagina 6 di 9 proroga legale, poiché, per la qualificazione del contratto, occorre aver riguardo alla volontà originaria delle parti, e non alla potenziale maggior durata del medesimo, sia per tacito rinnovo, sia per una proroga derivante dalla volontà della legge, che si sovrapponga d'imperio alla volontà dei contraenti.”), i nudi proprietari erano minori, rappresentati dai genitori in forza dei poteri di amministrazione ordinaria sugli stessi gravanti ex art. 320 c.c., con la conseguenza che non può configurarsi in capo a tali minori quella “disponibilità di fatto” degli immobili che costituisce il presupposto della legittimazione a concederli in locazione.
Si osserva, inoltre, che nel caso di specie in data 30 novembre 2017, dopo il tacito rinnovo del contratto, il conseguimento della maggiore età da parte dei nudi proprietari e prima dell'esercizio dell'azione esecutiva che ha dato origine al procedimento iscritto a R.G.E. 189/2020, il contratto è stato consensualmente modificato con una variazione in aumento del canone ed a tale modifica ha partecipato personalmente anche il sig. nella sua qualità di Controparte_5
usufruttuario divenendo indubitabilmente parte del contratto di locazione anche nell'ipotesi in cui si volesse accedere alla legittimazione dei minori nudi proprietari a concedere gli immobili in locazione percependo i relativi canoni. Si osserva ancora che nei confronti della massa dei creditori dell'usufruttuario che, unico, gode per legge dei frutti civili dei beni di cui ha l'usufrutto (art. 984 c.c.), tanto che può stipulare con il nudo proprietario un contratto di locazione con il quale quest'ultimo assume gli obblighi del conduttore (cfr. art. 999 c.c.), la circostanza che l'usufruttuario abbia rinunciato al godimento dei frutti civili degli immobili di cui ha l'usufrutto in favore dei figli minori, poi divenuti maggiorenni, risulta del tutto irrilevante in quanto il titolo a godere di tali frutti spetta per legge in via esclusiva all'usufruttuario con la conseguenza che gli stessi possono essere aggrediti dai suoi creditori.
Dal complesso delle considerazioni che precedono discende che deve ritenersi l'inopponibilità del contratto di locazione per cui è causa alla procedura esecutiva
RGE 189/2020 e deve ritenersi la legittimazione del Custode Giudiziario avv.
[...]
a riscuotere i canoni di locazione ed a procedere alla risoluzione del CP_1
medesimo contratto al fine, plausibile, di porre in vendita il diritto di usufrutto del debitore sig. ; discende altresì che i canoni versati da parte attrice Controparte_4
pagina 7 di 9 sul libretto bancario intestato alla procedura esecutiva devono essere versati al
Custode Giudiziario avv. discende, infine, che i sig.ri CP_1 Controparte_2
e devono essere condannati a restituire a parte attrice la somma di € CP_3
1.300,00 pagata da quest'ultima a titolo di canone di locazione per la mensilità di ottobre 2021 con gli interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo effettivo dovendosi ritenere l'indebito di buona fede alla luce della complessità della questione di diritto sottesa.
Residua la pronuncia in ordine alle spese di lite in relazione alle quali, avuto riguardo alla novità della questione ed alla complessità della questione giuridica sottesa, si ritiene la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 92 c.p.c. per l'integrale compensazione delle stesse.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:
1) dichiara l'inopponibilità alla procedura esecutiva immobiliare R.G.E.
189/2020 del contratto di locazione stipulato in data 10 agosto 2009, tacitamente rinnovato in data 10 agosto 2015 e modificato in data 30 novembre 2017;
2) accerta la legittimità della risoluzione del contratto di locazione comunicata dal Custode Giudiziario avv. a parte attrice con missiva del 13 CP_1
settembre 2021;
3) dispone che i canoni versati da parte attrice sul libretto bancario intestato alla procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 189/2020 siano pagati al Custode
Giudiziario avv. CP_1
4) condanna i sig.ri e a restituire a parte attrice Controparte_2 CP_3
la somma di € 1.300,00 con gli interessi legali maturati dalla domanda giudiziale al saldo effettivo;

5) compensa fra le parti le spese di lite.
IN, 20 febbraio 2025
pagina 8 di 9 Il Giudice
dott.ssa Maura Mancini
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