N. R.G. 1290/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1290/2023
Oggi 25 marzo 2025, alle ore 12.38, innanzi al dott. Emanuele Venzo, sono comparsi:
Per 'avv. GIOVANNELLI MARTINA Parte_1 Parte_2
Per l'avv. SILVESTRINI SIMONE Controparte_1
Per l'avv. TRONCONI GIULIA oggi sostituito dall'avv. Controparte_2
PAGGETTI
Il Giudice invita le parti a rassegnare le conclusioni.
Il difensore di parte attrice si riporta alla nota conclusive;
rileva che ad oggi l'attività di ristorazione del convenuto è cessata ed il locale è in stato di abbandono
Il difensore di parte convenuta si riporta alle note conclusive.
Il difensore della terza chiamata si riporta alle note conclusive.
Le parti si riportano ai rispettivi atti e discutono oralmente la causa;
rinunciano ad essere presenti alla lettura della sentenza.
Il Giudice trattiene la causa in decisione e si ritira in camera di consiglio.
Le parti si allontanano dall'aula.
Il Giudice, all'esito della camera di consiglio, pronuncia dispositivo di sentenza con contestuale motivazione pubblicamente letto in assenza delle parti.
Il Giudice Emanuele Venzo REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
Il Tribunale, nella persona del giudice Emanuele Venzo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di I Grado iscritta al n. r.g. 1290/2023 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) con l'avv. GIOVANNELLI MARTINA (C.F. ) C.F._2 C.F._3
PARTE ATTRICE contro
( .IVA ), con l'avv. SILVESTRINI SIMONE Controparte_1 C.F._4 C.F._5
) C.F._6
PARTE CONVENUTA
C.F./P.IVA ) con l'avv. TRONCONI GIULIA Controparte_2 P.IVA_1
) C.F._7
PARTE CHIAMATA
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificato in data
17.04.2023, i signori e , quali proprietari dell'immobile uso Parte_1 Parte_2 ristorante, sito in Quarrata (PT), via Europa n. 240, hanno convenuto in giudizio il signor CP_1
quale titolare della ditta individuale Da IA di SP CO, chiedendo convalidarsi
[...] lo sfratto per morosità dall'immobile suddetto e contestuale emissione di decreto ingiuntivo ex art. 664
c.p.c. per il pagamento dei canoni non corrisposti che - alla data di notifica dell'atto di citazione - era pari alla somma di euro 10.495,00.
L'impresa individuale Da IA di SP CO si è costituita in giudizio opponendosi alla convalida dello sfratto, e pur non contestando la sussistenza della morosità, ha lamentato “l'indisponibilità dei locali dal settembre 2022 all'aprile 2023 per il crollo del soffitto dei locali della cucina e per il perdurare delle infiltrazioni”, e asserito che detto crollo sarebbe stato causato da inadempimenti dei proprietari i quali avrebbero omesso di effettuare opere di riparazioni e manutenzione necessarie all'immobile; il signor ha sostenuto quindi di aver subito, in conseguenza di detto crollo, danni CP_1 alla persona e alla propria attività. Sulla scorta di dette argomentazioni ha rassegnato le conclusioni di cui al proprio atto introduttivo.
All'udienza di comparizione delle parti, l'intimante ha contestato quanto dedotto da controparte, chiedendo pronunciarsi ordinanza non impugnabile di rilascio, ex art. 665 c.p.c.
Con ordinanza del 16.5.2023 il Giudice non ha convalidato l'intimato sfratto per morosità, ha denegato la chiesta ordinanza ex art. 665 c.p.c., ha mutato il rito da sommario in locatizio, ha invitato le parti ad introdurre il procedimento di media-conciliazione e concesso termine per integrare i propri atti introduttivi.
Con memoria integrativa depositata in data 9.11.2022, parte attrice ha dato atto che la ditta convenuta, successivamente alla notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità, ha provveduto al pagamento dei canoni di locazione dal mese di maggio 2023 ad oggi, ed ha provveduto altresì al pagamento della somma di euro 1.395,00 relativa alla rateizzazione di una morosità pregressa di cui all'accordo intercorso tra le parti nel novembre 2021; ha dato atto che la morosità della ditta individuale Da IA di SP
CO è pari ad Euro 9.100,00 (canoni inevasi dei mesi da ottobre 2022 a aprile 2023, euro 248,50 per passo carrabile, euro 156,00 quale quota parte del premio assicurativo), oltre euro 272,50 quale quota parte del passo carrabile relativo all'anno 2023; ha dedotto che il signor ha sempre mantenuto CP_1
(anche nel periodo settembre 2022 - aprile 2023) la disponibilità ed il godimento dell'immobile, addirittura continuando a svolgervi la propria attività di ristorazione;
pur non negando che in data 14.09.2022 si è verificato la rottura di un pannello del tetto dell'immobile locato, all'altezza del locale cucina, ha contestato che ciò sia imputabile a negligenza e a carenza di manutenzione dell'immobile da parte dei proprietari;
ha affermato che, a seguito dell'evento del 14.09.2022, i proprietari si sono immediato attivati per fornire il loro supporto all'inquilino, posizionando un nuovo pannello sul tetto al fine di evitare che le piogge preannunciate per i giorni successivi arrecassero eventuali ulteriori danni alle attrezzature presenti all'interno; che, dal mese di novembre 2022, i locali erano stati totalmente ripristinati;
che, nel mese di aprile 2023, sono iniziati ed ultimati i lavori di rifacimento del tetto, eseguiti a regola d'arte; ha affermato che il sig. non è stato altrettanto diligente, impedendo ai proprietari, nell'immediato, di CP_1 accedere ai luoghi;
ha rilevato che controparte non ha dato prova dell'an e del quantum dei danni, anche da mancato guadagno, asseritamente subiti in conseguenza di detto evento;
ha manifestato l'intenzione di chiamare in causa la propria compagnia assicurativa al fine di essere Controparte_2 tenuti indenni da ogni eventuale responsabilità derivante dal presente giudizio. Ha quindi chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “

1. accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa, cessato e/ o comunque risolto per inadempienza del conduttore il contratto di locazione stipulato in data
09.12.2015, registrato a Pistoia il 09.12.2015 al n. 005118, avente ad oggetto l'immobile uso ristorante, sito in Quarrata
(PT), via Europa n. 240, e conseguentemente condannare il Sig. (..) quale titolare della ditta individuale Controparte_1
Da IA di SP CO (..) all'immediato rilascio dell'immobile.

2. accertare e dichiarare che il conduttore si è reso moroso della somma di Euro 9.777,00 per il mancato pagamento dei canoni di locazione, dal mese di ottobre 2022 al mese di aprile 2023, nonché delle spese accessorie per passo carrabile e quota parte di copertura assicurativa e per l'effetto condannarlo al pagamento in favore dei Signori e dell'importo complessivo di €uro Parte_1 Parte_2
9.777,00 per le causali sopra indicate, oltre ad eventuali mensilità successive e fino all'effettivo rilascio;
o comunque condannarlo al pagamento della diversa somma che risulterà di giustizia all'esito dell'istruttoria. Il tutto oltre rivalutazione ed interessi come per legge dal dovuto al saldo;

3. respingere le domande riconvenzionali avversarie poiché infondate in fatto
e diritto per i motivi tutti indicati in narrativa e comunque per mancanza di riconducibilità dell'evento agli odierni attori;
4
In denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda risarcitoria riconvenzionale svolta dal convenuto nei confronti degli attori, dichiarare la terza chiamata , in persona e del legale Controparte_2 rappresentante pro tempore tenuta a rilevare indenni gli odierni attori da quanto eventualmente siano chiamati a pagare all'esito dell'istruttoria , e per l'effetto condannare la sopra indicata terza chiamata al pagamento di detta somma a favore della convenuta;
e nella ulteriore denegata ipotesi in cui la compagnia Assicurativa fosse ritenuta non tenuta a rilevare indenni gli odierni attori, dichiarare compensate le eventuali ragioni creditorie del Sig. , quale titolare della Controparte_1 ditta quale titolare della ditta individuale Da IA di SP CO, con quelle degli attori, e conseguentemente condannare il convenuto al pagamento della rimanente somma che residuerà a proprio carico, con ogni conseguenziale pronuncia. In ogni caso con vittoria di spese e competenze di causa”.
Con memoria integrativa depositata in data 3.11.2023, parte convenuta ha contestato l'ex adverso dedotta assenza di negligenza e carenza di manutenzione in relazione all'immobile locato, precisando che le precarie condizioni del tetto del ristorante erano state più volte denunciate alla controparte, sin dall'ottobre 2021, sia dal sig. che dal di lui legale;
ha contestato che i locali sono stati ripristinati CP_1 nel mese di novembre 2022 come sostenuto ex adverso;
ha ribadisce che il Sig e il di lui legale CP_1 hanno sempre manifestato massima disponibilità ad un intervento risolutivo da parte della proprietà che, tuttavia, è avvenuto solo ad aprile 2023; ha dedotto l'insussistenza della morosità pregressa a causa del credito vantato dal sig. per i danni da lesione dell'integrità psico-ficia, alle attrezzature e da CP_1 interruzione di attività, quantificati in euro 60.000,00, a titolo di risarcimento del danno derivante da inadempimento dei locatori agli obblighi di cui agli artt. 1575, comma 1 n. 2 e 1576 c.c. Ha pertanto così concluso: “ NEL MERITO: Rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 17.04.2023 sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto e in diritto;
- accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto e, per l'effetto, non emettere ordinanza di rilascio e di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti;
- accertare e dichiarare che nulla dal Sig. per i motivi di cui in premessa;
IN VIA RICONVENZIONALE: - accertare e dichiarare CP_1
l'inadempienza del locatore per mancata esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione a regola d'arte di tutti i lavori necessari a rendere l'unità locata conforme all'uso convenuto, m ediante le modalità che verranno accertate in corso di causa;
- Condannare i locatori al risarcimento di tutti i danni subiti dal convenuto, da determinarsi nel prosieguo della trattazione, a causa della loro negligenza;
IN VIA SUBORDINATA: - Rideterminare il corrispettivo dovuto dal Sig.
CO SP per il mancato pagamento degli affitti relativi al periodo ottobre 2022 aprile 2023, detratte le somme quantificate a titolo di risarcimento per tutti i danni subiti dal conduttore, che l'Ec
c.mo Giudice adito vorrà quantificare all'esito dell'istruttoria”.
Autorizzata la chiamata in garanzia del terzo, la compagnia assicurativa si Controparte_2
è costituita in giudizio con memoria depositata in data 24.5.2024, con la quale ha dichiarato di garantire il sig. in virtù di polizza Dinamica Plus Commercio n. 104656796 e contestato Parte_1
l'an e il quantum dei danni lamentati dalla convenuta e, quindi, chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “in tesi, respinte le domande del Sig. così come proposte perché infondate in fatto e CP_1 in diritto e perché, comunque, non provate, respingere la domanda di garanzia perché assorbita dal rigetto di quella altrui;
in subordine, ove accolta la domanda riconvenzionale, dichiarata la responsabilità degli attori nella causazione dell'evento e commisurata l'entità del risarcimento nella misura che sarà ritenuta congrua e di giustizia, contenere nei limiti del giusto del dovuto e del provato l'onere indennitario della comparente e, comunque, entro i limiti tutti contenuti nella polizza. Con vittoria delle spese di lite.”
All'udienza del 11.6.2024 il difensore di parte attrice ha contestato la ricostruzione dell'evento operata dal convenuto e la quantificazione dei danni;
ha rilevato che i danni alla persona risultano interamente risarciti dalla compagnia di assicurazioni del convenuto;
che i danni materiali e per mancato guadagno non sono stati provati, opponendosi alla ammissione della CTU contabile e delle ulteriori istanze istruttorie.
Il difensore della convenuta ha contestato quanto dedotto nella comparsa di costituzione e risposta di ha insistito per il pagamento di euro 20.000,00 per danni materiali;
ha rilevato che i danni alla CP_2 persona del sig. non sono stati interamente risarciti, precisando che è stata fatta una transazione CP_1 con altra compagnia assicurativa e che la stessa non è onnicomprensiva degli interi danni alla persona subiti;
ha insistito per l'ammissione dei mezzi istruttori formulati nelle memorie autorizzate.
Il difensore della terza chiamata ha rilevato che il convenuto ha già ottenuto il risarcimento del danno alla persona in base a transazione effettuata con la di lui compagnia da intendersi pertanto onnicomprensiva;
per il resto si è riportato alla comparsa di costituzione.
Il giudice, a scioglimento della riserva assunta, non ha ammesso i mezzi istruttori richiesti e, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviato all'udienza del 25.3.2025 per discussione, con termine a ritroso per note conclusive. All'udienza odierna la causa è stata discussa e viene decisa ex art. 429 c.p.c.
***


1. Sulle questioni preliminari.
In via pregiudiziale di rito, deve ritenersi soddisfatta la condizione di procedibilità dettata dall'art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010, avendo la parte attrice ritualmente esperito la procedura di mediazione avanti all'organismo competente.
Sempre pregiudizialmente va esaminata l'eccezione di inammissibilità della domanda riconvenzionale per non avere parte convenuta formulato istanza di differimento udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c., sollevata dagli attori all'udienza del 26.3.2024.
L'eccezione è infondata.
Invero, la domanda riconvenzionale in parola era stata ritualmente formulata dai convenuti già nella memoria di costituzione della fase sommaria.
Al riguardo è sufficiente rammentare che, nel procedimento per convalida di sfratto, la domanda riconvenzionale può essere proposta dall'intimato in seno alla comparsa di risposta della fase sommaria, senza necessità di chiedere lo spostamento dell'udienza ai sensi dell' art. 418 c.p.c. (cfr. Cass. 17772/2023).


2. Sul merito

2.1 Passando al merito, si osserva che, a seguito dell'opposizione, la speciale procedura di sfratto si è trasformata in un giudizio ordinario di risoluzione contrattuale per inadempimento. n tale ambito, occorre previamente accertare l'eventuale sussistenza della lamentata morosità ed il suo preciso ammontare al fine di stabilire se, in conformità del disposto degli artt. 1453 e 1455 c.c., sussistono gli estremi della risoluzione contrattuale per inadempimento.
I fatti di causa sono di seguito ricostruiti per come emergenti dalle allegazioni delle parti rimaste incontroverse ex art. 115 co. 1 c.p.c. e dai documenti versati in atti.
Con contratto del 09.12.2015, registrato a Pistoia il 9.12.2015, al n. 005118, la società Mobiltea di MA
AU e AO snc ha concesso in locazione alla ditta individuale SP CO di SP CO,
l'immobile uso ristorante, sito in Quarrata (PT), via Europa n. 240, composto da ampia sala, locale cucina, ripostiglio, servizi, spazio esterno coperto di circa mq 50 e piazzale antistante ad uso parcheggio, rappresentato al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio di mappa n. 18 part. 295 sub 6, cat.
C/1 (cfr. doc. 1 fasc. att.).
Nel mese di settembre 2017 la società Mobiltea di MA AU e AO snc è stata sciolta e nel contratto di locazione sono subentrati i signori e (cfr. doc. 2 fasc. att.). Parte_2 Parte_1
Con il contratto sopra indicato le parti hanno convenuto il prezzo della locazione in Euro 17.400,00 annue da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 1.450,00 ciascuna entro il 15 di ogni mese (cfr. ancora doc. 1 cit.). Nel mese di novembre 2021, per venire incontro alle richieste della parte conduttrice, le parti hanno raggiunto un accordo che prevedeva, oltre ad una rateizzazione della morosità maturata fino a quel momento, anche una rideterminazione del canone mensile in euro 15.600,00 annue da pagarsi in rate mensili anticipate di Euro 1.300,00 (circostanza allegata in atto introduttivo ed ex adverso non specificamente contestata nella memoria di costituzione della fase sommaria).
In data 14.9.2022 si è verificato il crollo di porzione del tetto della cucina dell'immobile locato, con caduta di un pannello di amianto e di un grosso frammento di controsoffitto sul sottostante locale (circostanza allegata in memoria di costituzione della fase sommaria e non contestata ex adverso;
si v. anche doc. 2 fasc. conv.)
Con mail del 16.9.2022 il legale del conduttore ha comunicato al difensore di controparte l'evento accaduto, chiedendo che la proprietà provvedesse quanto prima al ripristino dello stato dei luoghi, in modo tale da garantire e permettere al sig. di svolgere la propria attività di ristorazione (cfr. doc. CP_1
6 fasc. conv.).
Con mail del 26.9.2022, il difensore dei locatori ha comunicato al legale di controparte di aver denunziato il sinistro alla compagnia presso cui l'immobile è assicurato;
ha altresì affermato Controparte_2 che i sig.ri i erano prontamente attivati per “tamponare” la situazione ed evitare danni all'interno Pt_2 del locale, riscontrando tuttavia un atteggiamento da parte del sig. non “altrettanto diligente”, CP_1 avendo questi impedito “ingiustificatamente” alla proprietà di accedere all'immobile per effettuare gli opportuni sopralluoghi ed eventuali interventi di riparazione, con la conseguenza che l'eventuale sospensione dell'attività di ristorazione non sarebbe potuto essere imputata ai locatori (cfr. doc. 10 fasc. att.).
Nei giorni tra il 4 e l'11 novembre 2022 i locatori hanno eseguito, tramite ditta incaricata, i lavori di ripristino dei locali (cfr. mail difensore del convenuto del 14.11.22 – doc. 15 fasc. att.), provvedendo allo smaltimento del materiale crollato e alla relativa bonifica dei locali (cfr. doc. 11 e doc. 11bis fasc. att.).
A seguito del crollo anzidetto l'attività imprenditoriale del sig. è rimasta sospesa fino alla data di CP_1 riapertura del ristorante avvenuta il giorno 18.12.2022 (circostanza ammessa da parte convenuta in memoria integrativa 426 c.p.c. ).
Nel gennaio 2023 i proprietari hanno provveduto ad installare un telo impermeabile sulla copertura del fabbricato al fine di evitare infiltrazioni di acque meteoritiche e garantire la sicurezza del manto in eternit per il periodo transitorio in attesa dell'intervento di sua rimozione e sostituzione programmato per la primavera 2023 (cfr. relazione geom doc. 12 fasc. att.). Controparte_3
Nel mese di aprile 2023 sono stati effettuati i programmati lavori di rifacimento del tetto (circostanza allegata in memoria integrativa 426 c.p.c. di parte attrice ed ex adverso non contestata).
Così ricostruita la vicenda di cui è causa, si osserva che costituisce altresì circostanza incontroversa che parte conduttrice ha omesso di corrispondere la somma di euro 19.500,00 a titolo di canoni di locazione (di cui euro 9.100,00 per le mensilità da ottobre 2022/aprile 2023 compresi, ed euro 10.400,00 per le mensilità da agosto 2024 a marzo 2025 comprese, la somma di euro 795,00 per passo carrabile (di cui euro 248,50 per l'anno 2022, euro 272,50 per l'anno 2023 ed euro 274,00 per l'anno 2024), nonché la somma di euro 156,00 per la propria quota parte del premio assicurativo riferito all'immobile in questione per l'anno 2022/23, come previsto all'art. 14 del contratto di locazione inter partes.
Occorre a questo punto rilevare che, a giustificazione del mancato assolvimento della obbligazione di pagamento integrale del canone di locazione nella misura pattuita e degli ulteriori oneri, il conduttore ha anzitutto eccepito il mancato adempimento dell'obbligazione ricadente sul locatore di effettuare le riparazioni che ostacolano il normale godimento dell'immobile ai sensi dell'art. 1576 c.c. e di mantenere la cosa in stato da servire all'uso ai sensi dell'art. 1575 n. 2 c.c.
Merita ricordare come, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, è da ritenere legittima l'intervenuta sospensione del pagamento del canone nel caso in cui venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, pena, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni (cfr. Cass. 261/2008; Cass. 11783/2017).
Ebbene, nel caso di specie, il locatore è da ritenersi inadempiente rispetto all'obbligazione principale sul medesimo gravante ex art. 1575 c.c., volta a mantenere la cosa in istato da servire all'uso convenuto nonché garantirne il pacifico godimento del bene durante la locazione.
Invero, a fronte del pacifico crollo della copertura della cucina occorso in data 14.9.2022 e dell'allegazione avversaria circa il mancato adempimento delle menzionate obbligazioni, parte locatrice non ha assolto all'onere, su essa ricadente, di provare di aver esattamente eseguito la prestazione dovuta o che l'inadempimento è stato determinato da causa a lei non imputabile (cfr. art. 1218 c.c.).
Peraltro, sebbene gli interventi effettuati su iniziativa della proprietà nei giorni dal 4 all'11 di novembre
2022 hanno avuto l'effetto di ripristinare il godimento del bene locato da parte del conduttore, non può non rilevarsi che la cosa è tornata a servire all'uso convenuto di ristorante solo a far data dal 18.12.2022, allorquando il locale veniva riaperto al pubblico, considerato che le infiltrazioni di pioggia con allegamenti della cucina hanno continuato a manifestarsi quantomeno fino al 16.12.2022 (in tal senso di v. mail avv.
Silvestrini del 16.12.2022 e video allegato – doc. 10 fasc. conv.).
Pertanto, il mancato uso del locale locato dal 14.9.2022 al 18.12.2022 giustifica la omessa corresponsione del canone di locazione da parte del conduttore per il succitato periodo, stante il rapporto di stretta interdipendenza tra la prestazione e la controprestazione dedotte in contratto ed i relativi inadempimenti.
In relazione, invece, ai canoni maturati nel periodo successivo, occorre rammentare che, secondo recente giurisprudenza di legittimità, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell' art. 1460 c.c. , non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (cfr. Cass. 20322/2019; Cass. 2154/2021).
Nel caso di specie, si ritiene priva di fondamento la doglianza di parte convenuta relativa all'esistenza di infiltrazioni verificatesi fino al mese di maggio 2023 che avrebbero reso il bene locato inidoneo all'uso cui è destinato – infondatezza che emerge dal sol fatto che l'attività di ristorazione è stata pacificamente condotta a partire dal 18.12.2022.
Conseguentemente, risulta destituita di fondamento e, quindi, da respingere l'eccezione di inadempimento spiegata dal conduttore con riferimento a tale arco temporale.
Occorre a questo punto vagliare la fondatezza dell'eccezione di compensazione sollevata dal conduttore.
In particolare, quest'ultimo ha dedotto l'insussistenza della morosità ex adverso lamentata a causa del credito vantato dal sig. pari “almeno” ad euro 60.000,00 a titolo di risarcimento del danno CP_1 derivante da inadempimento dei locatori agli obblighi di cui agli artt. 1575, comma 1 n. 2 e 1576 c.c.
Nella propria memoria integrativa il convenuto ha precisato di aver subito, in conseguenza dell'evento del crollo del tetto occorso nel settembre 2022, le seguenti voci di danno: a) lesioni personali pari ad una riduzione del 65% dell'integrità psico fisico;
b) danni alle attrezzature per circa euro 19.255,00, c) danni da interruzione di attività subiti dal sig. per la chiusura dei locali al pubblico dal 14.09.2022 al CP_1
18.12.2022 per euro 20.000,00.
Ad avviso di questo giudice è da escludere che il controcredito risarcitorio vantato dal conduttore possa essere eccepito in compensazione del credito della parte attrice per canoni di locazione e oneri accessori, al fine di neutralizzare la pretesa avversaria di risoluzione del contratto di locazione, dal momento che non è possibile opporre a crediti certi liquidi ed esigibili, come quelli derivanti dal contratto, crediti non accertati e controversi tra le parti (cfr. Tribunale Roma sez. VI, 17.1.2019, n.1267; in senso analogo si v.
Corte appello Venezia sez. IV, 25.08.2022, n.1603).
Peraltro, esaminando la corrispondenza versata in atti, emerge che a giustificazione dell'omesso pagamento integrale dei canoni di locazione nei mesi successivi al dicembre 2022, il difensore del conduttore, nella mail del 1.2.2023, non aveva eccepito in compensazione un controcredito risarcitorio per i danni subiti, ma solo la carenza di talune certificazioni, malgrado fossero pacifici - in tale fase - il godimento del bene locato e l'esercizio dell'attività di ristorazione.
Ciò rilevato, si osserva che, per consolidata giurisprudenza di legittimità, ai fini della pronuncia di risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive in caso di inadempienze reciproche, il giudice per stabilire la sussistenza dell'inadempimento determinante a carico di uno dei contraenti non può limitarsi ad esaminare il comportamento di una sola delle parti, ma deve procedere ad una valutazione unitaria della condotta di entrambi i contraenti per accertare gli inadempimenti reciprocamente lamentati dalle parti ed apprezzarne l'effettiva gravità ed efficienza causale rispetto alla finalità economica complessiva del contratto, nonchè la conseguente ininfluenza sulla sorte del medesimo, dovendo all'uopo tenere conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto, e tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (si v. da ultimo Cass.
17590/2018).
Nella specie, comparando i rispettivi inadempimenti delle parti e alla luce di una complessiva valutazione della gravità degli stessi, deve ritenersi che il mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori ha trovato giustificazione ai sensi dell'art. 1460 c.c., relativamente al periodo dal 14.9.2022 al 18.12.2022, nel mancato adempimento delle obbligazioni a carico dei locatori ex artt. 1576 c.c. 1575 n. 2 c.c.; mentre, quanto al periodo successivo, è considerarsi contrario a buona fede contrattuale l'avvenuta integrale sospensione del pagamento dei canoni di locazione per i mesi da metà dicembre ad aprile 2023 compresi e da agosto 2024 ad oggi.
Pertanto, risultando il mancato adempimento dell'obbligazione di pagamento di canoni e oneri accessori ad opera del conduttore serio, grave, totale e prolungato nel tempo, va dichiarata, ex artt. 1453 e 1455
c.c., la risoluzione del contratto de quo agitur per inadempimento della parte convenuta
La parte conduttrice va dunque condannata all'immediato rilascio, libero da persone e cose, dell'immobile locato, tenuto conto che – nelle more di questo giudizio – è peraltro cessata l'attività di ristorazione ivi condotta (si v. quanto affermato dai difensori delle parti all'udienza odierna).

2.2 Va ora esaminata la domanda di parte attrice volta al pagamento della somma di euro 20.541,00 a titolo di canoni di locazione e oneri accessori non corrisposti dal conduttore.
Occorre anzitutto evidenziare che la quantificazione del credito operata dagli attori è pacifica e risulta così dettagliata: euro 19.500,00 a titolo di canoni di locazione (di cui euro 9.100,00 per le mensilità da ottobre 2022/aprile 2023 compresi, ed euro 10.400,00 per le mensilità da agosto 2024 a marzo 2025 comprese) oltre euro 915,00 per oneri accessori (di cui euro 795,00 per passo carrabile ed euro 156,00 per la propria quota parte del premio assicurativo riferito all'immobile in questione per l'anno 2022/23
(si v. supra).
Ciò rilevato, stante l'accertata sussistenza dell'inadempimento imputabile ai locatori rispetto agli obblighi di cui agli artt. 1575, comma 1 n. 2 e 1576 c.c. relativamente al periodo da metà settembre a metà dicembre
2022 (sul punto si rimanda a quando osservato supra), devono ritenersi anzitutto non dovuti i canoni di locazione richiesti per i mesi di ottobre 2022, novembre 2022 e metà mese di dicembre 2022, pari a complessivi euro 3.250,00.
Occorre a questo punto esaminare gli effetti della domanda di risarcimento del danno avanzata in via riconvenzionale dal conduttore in dipendenza dell'inadempimento sopra descritto.
La domanda è in parte fondata. Quanto al danno all'integrità psico-fisico lamentato si osserva che il sig. non ha provato a mezzo CP_1 documenti né chiesto di provare a mezzo testimoni di aver effettivamente riportato le lesioni lamentate in conseguenza del crollo della copertura del bene locato, essendosi limitato a produrre una perizia medico-legale che tuttavia nulla dimostra in punto di an debeatur.
Ne consegue che alcun credito risarcitorio può essere in questa sede riconosciuto per i danni all'integrità psico-fisica lamentati dal convenuto.
Quanto al danno alle attrezzature, parimenti si osserva che il conduttore non ha provato il verificarsi dei danneggiamenti ai beni contenuti nel locale cucina prodotto in conseguenza del crollo anzidetto, né tantomeno di aver effettivamente sostenuto esborsi per la somma di euro 19.255,00, essendosi limitato a produrre un mero preventivo di spesa predisposto da un tecnico peraltro non sottoscritto per accettazione (cfr. doc. 13 fasc. conv.).
Anche tale voce di danno non può pertanto ritenersi provata.
È invece da ritenere dimostrato il danno da mancato guadagno subito nel periodo di chiusura forzata del ristorante a causa del sinistro.
Invero, esaminati i fatturati dell'attività di ristorante relativi ai mesi da settembre a dicembre negli anni pre-Covid 2017 2018 e 2019 (cfr. doc. 14 fasc. conv.), risulta che la resistente genera in media i seguenti ricavi:
- Euro 14.600 nel mese di settembre (euro 17.452,50 a settembre 2017; euro 12.454,50 a settembre
2018, euro 14.054,50 a settembre 2019);
- Euro 15.900 nel mese di ottobre (euro 17.149,50 a ottobre 2017, euro 15.311,50 a ottobre 2018, euro 15.373,01 a ottobre 2019),
- Euro 14.500 nel mese di novembre (euro 14.600,50 a novembre 2017, euro 13.425,00 a novembre
2018, euro 15.516,30 a novembre 2019);
- Euro 20.000 nel mese di dicembre (euro 20.899,50 a dicembre 2017, euro 17.277,50 a dicembre
2018, euro 21.789,00 a dicembre 2019).
Sulla base di evidenze, appurato che nel periodo da metà settembre a metà dicembre, i ricavi medi dell'attività di ristorazione si aggirano intorno ad euro 47.000 circa, il danno da mancato guadagno subito dalla ricorrente può liquidarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c. in misura corrispondente alla quantificazione indicata dal convenuto in euro 20.000.
Deve allora ritenersi sussistente il diritto del conduttore al risarcimento del danno subito in conseguenza dell'inadempimento imputabile ai locatori rispetto agli obblighi di cui agli artt. 1575, comma 1 n. 2 e 1576
c.c., limitatamente all'importo di euro 20.000,00. Pertanto, operate le necessarie compensazioni tra il credito vantato dai locatori per canoni di locazione impagati e oneri accessori di euro 16.250,00 (al netto delle mensilità di ottobre 2022, novembre 2022 e metà dicembre 2022) ed il controcredito risarcitorio del conduttore di euro 20.000,00, risulta un maggior importo dovuto a favore del secondo pari ad euro 3.750,00.
Conseguentemente, la domanda di pagamento proposta dagli attori deve essere rigettata ed invece merita accoglimento la domanda riconvenzionale risarcitoria del conduttore per la somma di euro 3.750,00.
Trattandosi di debito di valore su tale somma sono dovuti rivalutazione monetaria ed interessi in misura di legge dal giorno dell'inadempimento alla data della pubblicazione della sentenza, dopodiché sono dovuti i soli interessi in misura di legge.

2.3 Quanto alla domanda di manleva svolta dagli attori nei confronti della compagnia di assicurazioni terza chiamata, deve prima di tutto osservarsi come sia incontestata l'operatività nel caso di specie della polizza assicurativa stipulata tra le parti.
Ciò premesso, sussiste il diritto degli attori ad essere tenuti indenni dalla compagnia terza chiamata per la somma da corrispondere al convenuto a titolo di risarcimento dei danni, nel limite del massimale e della franchigia e/o scoperto a carico dell'assicurato.


3. Sulle spese di lite.
Le spese di lite si compensano integralmente tenuto conto della soccombenza reciproca. Quanto al rapporto processuale tra convenute e terza chiamata, le spese si compensano integralmente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pistoia, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa così provvede:

1. dichiara la risoluzione per grave inadempimento della parte conduttrice del contratto di locazione intercorso tra le parti;

2. condanna parte convenuta a rilasciare immediatamente libero e vuoto di persone e cose l'immobile indicato al capo che precede, fissando per l'esecuzione, in mancanza, la data del 8.4.2025 ore 9.00;

3. condanna parte attrice al pagamento in favore della parte conduttrice della somma di euro 3.750,00 per le causali di cui in parte motiva, oltre rivalutazione e interessi come in parte motiva;

4. condanna la terza chiamata a tenere indenne gli attori di quanto statuito al capo che precede;

5. rigetta ogni altra domanda delle parti.

6. compensa le spese di lite tra tutte le parti.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Pistoia, 25 marzo 2025
Il Giudice Emanuele Venzo