Corte di Appello di Catanzaro
sezione seconda civile
Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Procedimento n. 858/2024 r.g.a.c.
La Corte di Appello, riunita in camera di consiglio con modalità telematiche e così composta:
dott.ssa Silvana Ferriero (Presidente); dott. Biagio Politano (Consigliere) dott. Antonio Rizzuti (Consigliere relatore)
ha pronunciato la presente
Sentenza
Nella causa civile n. 858/2024 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, avente ad oggetto domande di indennità da occupazione senza titolo e di altro genere, correlate a contratto di locazione dichiarato nullo vertente tra:
, codice fiscale , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Eugenio Battaglia, con studio in Catanzaro al vico I° Piazza Roma n. 7, con il seguente indirizzo di posta elettronica certificata e domicilio digitale:
come da mandato rilasciato in calce Email_1 all'atto di appello;

Appellante
e
1 nato a [...] il [...], codice fiscale Controparte_1
; nata a [...] il C.F._2 Controparte_2
29.7.1947, codice fiscale;
nato a C.F._3 Controparte_3
ND (RC) il 12.2.1949, codice fiscale;
C.F._4 CP_4
nato a [...] il [...] codice fiscale
[...] C.F._5
nata a [...] il [...], codice fiscale Controparte_5
nata a [...] il 12.2. 1954, C.F._6 Controparte_6 codice fiscale;
tutti elettivamente domiciliati in Catanzaro, alla C.F._7 via Milelli n. 6, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Cosentino, con telefax n.
0961742997 ed indirizzo di posta elettronica certificata Email_2 [...]
che li rappresenta e difende, come da procura rilasciata in Email_3 calce al ricorso introduttivo di primo grado;

Appellati

Conclusioni delle parti:
il procuratore di chiede: “Voglia l'On.le Corte di adita , contrariis Parte_1 reiectis, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa, il proposto appello e, per
l'effetto, in riforma della sentenza n. 966/2024 emessa dal Tribunale di Catanzaro, pubblicata in data 7.5.2024, notificata in data 9.5.2024, dichiararla nulla e/o revocandola, e così provvedendo: 1) in via preliminare, accogliere per i motivi di cui in premessa al ricorso in appello, l'istanza di sospensione della efficacia esecutiva della sentenza impugnata;
2) nel merito, rigettare, per le causali di cui alla memoria di costituzione e conclusioni in primo grado e delle risultanze istruttorie, le domande attoree in quanto risultate infondate in fatto e in diritto;
3) accogliere, per i motivi di cui nel ricorso in appello e per le causali di cui alla memoria di costituzione e conclusioni in primo grado, la domanda riconvenzionale spiegata da e condannare i ricorrenti a pagare in favore Parte_1 dello stesso la somma di euro 33.900,00 a titolo di spese affrontate per i lavori all'appartamento di proprietà dei ricorrenti ovvero in quell'altra maggiore o minore somma che si riterrà di giustizia e di equità, oltre interessi con decorrenza come per legge”; 4) con vittoria di spese e onorari del doppio grado di giudizio da distarsi in favore del sottoscritto procuratore anticipatario ex art. 93 c.p.c.”;
2 il procuratore degli appellati chiede: “Voglia, l'ecc.ma Corte di Appello di Catanzaro, 1)
In via preliminare, rigettare la richiesta di sospensiva della sentenza impugnata 2) rigettare l'appello in quanto del tutto infondato in fatto e diritto, e di guisa, confermare la sentenza di primo grado;
3) Con vittoria delle spese di giudizio”.
Svolgimento del processo

1. Il giudizio di primo grado dinanzi al Tribunale di Catanzaro
Con ricorso proposto ai sensi degli artt. 447-bis e 414 e ss. c.p.c., depositato il 20.6.2018 presso la cancelleria del Tribunale di Catanzaro, Controparte_4 Controparte_2
e
[...] Controparte_3 Controparte_1 Controparte_5 CP_6 hanno promosso un giudizio nei confronti di al fine di chiedere:
[...] Parte_1
a) la dichiarazione di nullità del contratto verbale di locazione dell'immobile, sito in
Catanzaro, alla via De Riso n. 65, intercorso con il per mancanza di forma scritta;
Pt_1
b) la condanna del resistente al rilascio dell'immobile, occupato senza titolo, ed al risarcimento dei danni per l'occupazione, da quantificarsi in euro 600,00 mensili ovvero, in via gradata, in altra che fosse risultata da apposita consulenza tecnica d'ufficio, da calcolarsi dal mancato pagamento e fino al saldo;
c) la condanna del al pagamento Pt_1 delle spese necessarie alla riconduzione allo stato originario dell'appartamento, nel caso si fossero riscontrate modifiche rispetto all'originaria situazione dell'appartamento.
A tal fine, i ricorrenti hanno affermato che: I) erano comproprietari del suddetto appartamento, individuato in catasto, al foglio mappale 40, particella 13, subalterno n.
15, il quale era stato concesso in locazione, con contratto verbale, al cugino, Parte_1 per un canone di euro 600,00 mensili che, tuttavia, dal mese di ottobre del 2011, il Pt_1 non aveva più versato;
II) con lettera raccomandata del 21.6.2015, il riconoscendo Pt_1 di vivere nell'appartamento di proprietà degli istanti, aveva proposto una permuta tra il suddetto appartamento ed altro, posto al sesto piano dello stesso stabile;
III) con lettere raccomandate del 3.7.2015 e del 23.8.2016, i ricorrenti, pur non convinti della convenienza di tale proposta, avevano deciso di addivenire alla permuta, a condizione che si procedesse immediatamente e che il si accollasse tutte le spese notarili, oltre Pt_1
3 a versare quanto dovuto per l'occupazione dell'immobile; IV) tali lettere, tuttavia, al pari di altra successiva, erano rimaste senza risposta.
Si è costituito nel giudizio, tramite apposita comparsa, contestando la Parte_1 ricostruzione dei fatti effettuata dai ricorrenti, resistendo alle loro domande e proponendo, a sua volta, domande riconvenzionali.
Il resistente - dopo avere eccepito l'improcedibilità del ricorso, per mancato esperimento del tentativo mediazione, ed avere confermato che tra i ricorrenti ed il loro padre,
da un lato, ed il dall'altro, era intercorso un contratto di Persona_1 Pt_1 locazione dal mese di gennaio dell'anno 2005, che il canone di locazione era stato pattuito in euro 600,00 mensili e che tale contratto, concluso in forma verbale, era nullo - ha sostenuto che: a) la nullità del contratto di locazione, per difetto di forma, era ascrivibile a volontà dei ricorrenti, i quali non avevano voluto procedere alla registrazione del contratto, nonostante le reiterate richieste del b) il resistente, in Pt_1 ottemperanza ad apposito accordo raggiunto con ed i suoi figli, aveva Persona_1 contratto un gravoso mutuo di euro 203.000,00, al fine di acquistare altro appartamento avente le medesime caratteristiche di quello dei ricorrenti, posto al 6° piano dello stesso palazzo, ed aveva eseguito alcuni lavori presso l'appartamento dei ricorrenti, al fine di adibirlo a propria abitazione e di unirlo a quello adiacente, già di sua proprietà. Quindi, ha chiesto: 1) in via preliminare, di dichiarare il ricorso improcedibile, improponibile o inammissibile, per il mancato esperimento del tentativo di conciliazione: 2) gradatamente, di rigettare nel merito il ricorso;
3) in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata, condannare i ricorrenti a pagare in suo favore le seguenti somme: euro 43.200,00, a titolo di ripetizione dei canoni versati;
euro 33.390,00, a titolo di spese affrontate per i lavori eseguiti nell'appartamento di proprietà dei ricorrenti;
euro
350.000,00 per l'acquisto dell'appartamento, detratta la somma eventualmente ricavata dalla vendita, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
euro 13.800,00 per il mancato reddito, dalla data del 18.11.2009 al mese di ottobre 2011.
Avendo il Tribunale accolto l'eccezione sollevata dal resistente in ordine al mancato esperimento del procedimento di mediazione, le parti hanno esperito tale procedura, ma senza esito positivo. All'udienza del 7.6.2019, la difesa del resistente ha eccepito la prescrizione del diritto dei ricorrenti alla indennità per occupazione dell'immobile senza titolo.
4 Quindi, ammesse le prove ed espletata l'attività istruttoria, consistita nella produzione documentale delle parti e nella escussione dei testimoni, la causa è stata aggiornata per la discussione, con autorizzazione delle parti al deposito di note conclusive.
Con tali note conclusive, il oltre a ribadire la richiesta di rigetto delle domande dei Pt_1 ricorrenti, ha chiesto di accertare il patto fiduciario intercorso tra le parti, volto a porre in essere un contratto di locazione dell'appartamento di proprietà dei ricorrenti, fino al momento dell'acquisto di altro appartamento, avente le medesime caratteristiche, da parte del con permuta di cosa presente con cosa futura, nonché di ordinare, in Pt_1 adempimento dell'intervenuta permuta, la conclusione del rogito, per trasferire l'immobile acquistato dal (identificato catastalmente al foglio 40, particella 13, Pt_1 subalterno 21, sito in Catanzaro, alla via Eugenio De Riso n. 65) ai ricorrenti e, in via del tutto subordinata rispetto al rigetto delle domande formulate dai ricorrenti, accogliere le domande riconvenzionali spiegate, condannando i ricorrenti a pagare in suo favore le somme seguenti: euro 43.200,00 a titolo di canoni versati;
euro 33.900,00 a titolo di spese affrontate per l'esecuzione dei lavori all'appartamento di proprietà dei ricorrenti ed euro 200.000,00 per la spesa di acquisto dell'appartamento da permutare.
All'esito dell'udienza di discussione, il Tribunale ha trattenuto la causa in decisione.

2. La sentenza n. 966/2024 del Tribunale di Catanzaro
Con sentenza n. 966/2024 del 7.5.2024, pubblicata in pari data, il Tribunale di Catanzaro ha così deciso: a) in accoglimento della domanda dei ricorrenti, ha dichiarato la nullità del contratto di locazione verbale intercorso tra Controparte_1 Controparte_2
[...] Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 CP_6
e b) ha ordinato a di rilasciare l'immobile di
[...] Parte_1 Parte_1 proprietà dei ricorrenti (sito nel Comune di Catanzaro in via De Riso, n. 65, posto al quarto piano, interno n. 15, iscritto al catasto al foglio n. 40, particella n. 13, subalterno n.
15), libero da persone e cose, fissando la data del 14.10.2024 per l'esecuzione; c) ha condannato al pagamento in favore dei ricorrenti della somma Parte_1 complessiva di €. 90.600,00, a titolo di indennità di occupazione dell'immobile, dal mese di ottobre del 2011 fino ad aprile del 2024, oltre interessi sull'importo di ciascuna mensilità decorrenti dalle rispettive scadenze ed oltre alle mensilità di occupazione che sarebbero maturate dal deposito della sentenza e fino all'effettivo rilascio dell'immobile;
5 d) ha rigettato tutte le domande avanzate da e) ha condannato Parte_1 Pt_1 alla refusione in favore dei ricorrenti delle spese di lite.
[...]
Preliminarmente, ha rilevato: a) l'inammissibilità delle domande di di Parte_1 accertamento del patto fiduciario intercorso tra le parti e di relativo adempimento, poiché avanzate solo nelle note difensive ex art. 420, sesto comma, c.p.c., senza previa autorizzazione del giudice: b) l'inammissibilità dell'eccezione di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da occupazione sine titulo, sollevata dal solo all'udienza Pt_1 del 7.6. 2019, in violazione della preclusione di cui all'art. 416 c.p.c.; c) la nullità del contratto di locazione verbale, ex art. 1 della legge n. 431/1998, dell'immobile, sito in
Catanzaro, alla via de Riso n. 65, intercorso tra i e per mancanza CP_1 Parte_1 della prescritta forma scritta, non essendo stata, peraltro, la forma verbale imposta dai locatori, bensì concordata, per come emergeva dalla deposizione testimoniale di moglie di d) il fondamento della domanda dei Testimone_1 Parte_1 ricorrenti di rilascio dell'immobile di loro proprietà, dato che il rapporto di locazione di fatto non giustificava la detenzione dell'immobile da parte del resistente;
e) il fondamento della ulteriore domanda dei ricorrenti al risarcimento del danno per occupazione sine titulo, avendo gli stessi adempiuto agli oneri di allegazione e di prova circa il danno subito, pacificamente, dall'ottobre del 2011 (ossia da quando il non aveva più Pt_1 pagato il canone pattuito), potendosi, sotto altro profilo, ossia ai fini della quantificazione del danno, applicare in via analogica l'art. 1591 c.c. e determinare il danno nella misura di €. 600,00 per ogni mese di occupazione del bene immobile, corrispondente all'importo pagato in corso di rapporto tra le parti, pari a complessivi euro €. 90.600,00, oltre interessi sull'importo di ciascuna mensilità decorrenti dalle rispettive scadenze e le mensilità di occupazione che sarebbero maturate dopo il deposito della sentenza, ma senza rivalutazione monetaria, in assenza di prova di uno specifico pregiudizio in conseguenza della svalutazione monetaria;
f) l'infondatezza, invece, della domanda dei ricorrenti di condanna di al pagamento delle spese necessarie alla Parte_1 riconduzione allo stato originario dell'appartamento, nel caso si fossero riscontrate modifiche rispetto alla originaria situazione catastatale dell'appartamento, poiché, essendo incontestato che l'immobile era ancora detenuto da non Parte_1 sussisteva, allo stato, un inadempimento del resistente dell'obbligazione accessoria di cui all'art. 1590 c.c., applicabile in via analogica;
g) l'infondatezza della domanda riconvenzionale proposta da di condanna dei ricorrenti al pagamento Parte_1
6 dell'importo di €. 33.390,00 a titolo di spese affrontate per i lavori eseguiti nell'appartamento di proprietà dei ricorrenti, poiché dall'istruttoria espletata era emerso che tali opere erano state affrontate dal resistente per unire il proprio immobile a quello dei ricorrenti, al fine di ottenere un godimento unitario dei due beni e, sotto altro profilo, perché non vi era prova che i lavori fossero stati espressamente autorizzati, per come previsto dall'art. 1592 c.c., applicabile analogicamente alla fattispecie;
h) l'infondatezza dell'ulteriore domanda riconvenzionale del resistente di condanna dei ricorrenti alla ripetizione dei canoni versati in corso di rapporto, poiché, pur trattandosi di pagamenti effettuati in virtù di contratto nullo, la parte che aveva usufruito del godimento dell'immobile non poteva pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò avrebbe comportato un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore;
i) l'infondatezza, anche, della domanda del di condanna dei ricorrenti al risarcimento dei danni corrispondenti alle spese di Pt_1 acquisto dell'immobile posto al sesto piano dello stesso stabile di via De Riso, n. 65, di
Catanzaro e per mancato godimento dello stesso bene, non avendo il resistente provato e, invero, nemmeno specificamente allegato la sussistenza di un effettivo danno, né il nesso causale tra quest'ultimo e la condotta dei ricorrenti.
Quindi, il Tribunale ha regolato le spese di lite secondo il criterio della soccombenza.

3. Il presente giudizio di appello
Con ricorso presentato il 7.6.2024, avverso la suddetta sentenza ha proposto appello lamentando, in sintesi: I) l'avere ritenuto il primo giudice l'occupazione Parte_1 sine titulo dell'immobile dei da parte del dal mese di ottobre 2011, sul CP_1 Pt_1 presupposto della nullità del contratto di locazione verbale, ma senza considerare che il era autorizzato ad occupare l'immobile e ad eseguire i lavori di accorpamento di Pt_1 quest'ultimo con la propria abitazione, nell'ambito di un accordo più ampio che contemplava la locazione fino all'acquisto di un altro appartamento avente le medesime caratteristiche di quello locato dai e da permutare con quello oggetto di causa;
CP_1
II) l'erronea valutazione del danno da occupazione senza titolo, sebbene il godimento e la locazione da parte dei dell'immobile occupato dal fossero preclusi dai CP_1 Pt_1 lavori di accorpamento dello stesso a quello di proprietà dell'appellante; III) l'erroneo apprezzamento delle risultanze istruttorie e, segnatamente, della prova testimoniale, in
7 ordine ai presupposti della domanda riconvenzionale del volta alla condanna dei Pt_1 ricorrenti al pagamento dell'importo complessivo di euro 33.390,00 a titolo di spese affrontate per i lavori eseguiti nell'appartamento di proprietà dei ricorrenti medesimi o per renderlo idoneo all'uso, essendo stata provata, contrariamente all'assunto del
Tribunale, l'autorizzazione degli odierni appellati alla loro esecuzione;
IV) l'erronea decorrenza della c.d. indennità da occupazione senza titolo dall'ottobre del 2011, anziché dalla domanda giudiziale, proposta nel 2018; V) l'errato rigetto dell'eccezione di prescrizione, sollevata non già, come erroneamente supposto dal Tribunale, con le note conclusionali, bensì all'udienza del 7.6.2019, prima udienza di comparizione successiva all'espletamento della mediazione obbligatoria, e sebbene gli odierni appellati avessero accettato il contraddittorio sulla stessa, per quanto in modo implicito;
VI) l'ingiusta regolamentazione delle spese processuali dal momento che, a tutto concedere, vi era soccombenza reciproca, avendo il Tribunale rigettato sia la domanda volta al riconoscimento della rivalutazione monetaria sia quella di condanna di al Parte_1 pagamento delle spese necessarie alla riconduzione allo stato originario dell'appartamento, nel caso si fossero riscontrate modifiche rispetto alla originaria situazione catastale dell'appartamento, con accorpamento di altro immobile. Ha concluso come sopra riportato.
Si sono costituiti nel giudizio di appello, Controparte_4 Controparte_2
e Controparte_3 Controparte_1 Controparte_5 Controparte_6 tramite apposita comparsa presentata il 9.9.2024, con cui hanno chiesto il rigetto dell'impugnazione, per come trascritto in epigrafe.
In particolare, hanno sostenuto che: 1) come correttamente ritenuto dal primo giudice,
l'occupazione sine titulo dell'immobile di loro proprietà da parte del ed il Pt_1 conseguente obbligo da parte sua di pagamento della relativa indennità decorrevano dal mese di ottobre 2011, poiché il non era autorizzato ad occupare l'immobile né ad Pt_1 eseguire i lavori di accorpamento di quest'ultimo con la propria abitazione, risultando insussistente, in particolare, un accordo più ampio che contemplava la locazione fino all'acquisto di un altro appartamento, avente le medesime caratteristiche e da permutare con quello oggetto di causa (hanno evidenziato, a tal fine: la genericità della deposizione di sul punto e, comunque, la mancanza di titolo in capo a Tes_2 Persona_1 per vincolare i figli con il presunto accordo sulla permuta;
l'attendibilità, invece, della testimonianza di , circa la mancanza di accordi del genere, per come Testimone_3
8 si poteva evincere anche dallo scambio epistolare delle parti, da cui si desumeva che la proposta del Costa di una permuta risaliva soltanto al 2015); 2) gli appellati avevano dato prova del danno da occupazione senza titolo, anche alla luce dei principi elaborati dalle sezioni unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 33645/2022; 3) contrariamente all'assunto dell'appellante, fondato sulla generica testimonianza del fratello di nome
, nessuna autorizzazione era stata data dagli odierni appellati al in ordine Tes_2 Pt_1 alla esecuzione dei lavori effettuati presso l'appartamento in questione né a questa sarebbe stata equipollente una situazione di mera tolleranza o di implicito assenso, fermo restando che gli appellati non erano nemmeno a conoscenza delle opere in questione;
ad ogni modo, la domanda di rimborso delle spese era spropositata;
4) il diritto alla c.d. indennità da occupazione senza titolo decorreva dall'ottobre del 2011 (epoca in cui il aveva cessato di pagare i canoni) e non già dalla domanda giudiziale;
5) Pt_1
l'eccezione di prescrizione era stata sollevata tardivamente e nessuna accettazione del contraddittorio vi era stata sulla stessa, ma, anzi, vi era stata esplicita contestazione;
6) la regolamentazione delle spese processuali era corretta, tenuto conto dell'esito della lite.
Con ordinanza del 24.9.2024, la Corte di Appello ha rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, presentato dal Pt_1
Trasmesso il procedimento alla seconda sezione di questa Corte di Appello e fissata l'udienza di discussione della causa per il 9.7.2025, all'esito della stessa, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., la causa è stata decisa con la presente sentenza, resa ai sensi del combinato disposto degli artt. 127-ter, comma 5°, c.p.c. e 429
c.p.c., mediante pubblicazione del dispositivo entro il giorno successivo alla scadenza del termine stabilito per deposito delle note di trattazione scritta.
Motivi della decisione

1. L'oggetto del presente giudizio di appello
Premesso quanto sopra esposto in ordine allo svolgimento del processo e tenuto conto, da un lato, della decisione del Tribunale di Catanzaro e, dall'altro, dei motivi dell'appello proposto da nonché, in generale, delle rispettive difese delle parti, appare Parte_1 opportuno chiarire che il presente giudizio ha ad oggetto le seguenti questioni: a) il fondamento o meno delle domande proposte dagli appellati con l'atto introduttivo del
9 giudizio di primo grado, nella parte in cui sono state accolte dal Tribunale con decisione censurata dall'appellante (domanda di rilascio dell'immobile; di condanna al pagamento della c.d.. indennità di occupazione senza titolo dall'ottobre del 2011); nonché
l'ammissibilità ed il fondamento dell'eccezione di prescrizione di quest'ultimo diritto, sollevata dal e dichiarata inammissibile dal Tribunale con decisione censurata Pt_1 dall'appellante; b) la domanda riconvenzionale spiegata da nel giudizio di Parte_1 primo grado, volta a condannare gli appellati in suo favore al pagamento della somma di euro 33.900,00, a titolo di spese affrontate per i lavori eseguiti nell'appartamento di proprietà dei ricorrenti, oltre interessi, rigettata dal Tribunale con valutazione censurata dal c) la regolamentazione delle spese del giudizio di primo grado e di quello di Pt_1 appello.
Non sono oggetto di appello, risultando la sentenza del Tribunale non impugnata sul punto, le pronunce di: I) nullità del contratto di locazione per difetto di forma;
II) infondatezza della domanda dei di condanna di al pagamento CP_1 Parte_1 delle spese necessarie alla riconduzione allo stato originario dell'appartamento, nel caso si fossero riscontrate modifiche rispetto alla originaria situazione catastatale dell'appartamento; III) mancato riconoscimento del diritto dei alla rivalutazione CP_1 monetaria sulle somme liquidate dal Tribunale a titolo di indennità da occupazione senza titolo;
IV) infondatezza della domanda riconvenzionale proposta da di Parte_1 condanna dei ricorrenti alla ripetizione dei canoni versati in corso di rapporto;
V) infondatezza della ulteriore domanda del di condanna dei ricorrenti al risarcimento Pt_1 dei danni corrispondenti alle spese di acquisto dell'immobile posto al sesto piano dello stesso stabile di via De Riso, n. 65, di Catanzaro e per mancato godimento dello stesso bene;
VI) l'inammissibilità delle domanda nuove o modificate, proposte dal con le Pt_1 note conclusive nel giudizio di primo grado.

2. Le valutazioni della Corte
Richiamato quanto sopra esposto circa lo svolgimento del processo e, in particolare, in ordine ai motivi di appello, la Corte osserva che l'impugnazione deve essere rigettata.
Con un primo motivo di impugnazione, l'appellante lamenta l'accoglimento da parte del
Tribunale della domanda dei di condanna al pagamento dell'indennità per CP_1
l'occupazione sine titulo, a far data dall'ottobre del 2011, dell'immobile di loro proprietà,
10 sul presupposto della nullità del contratto di locazione verbale, ma senza considerare che il era autorizzato ad occupare l'immobile e ad eseguire i lavori di accorpamento di Pt_1 quest'ultimo con la propria abitazione, nell'ambito di accordi più ampi che contemplavano la locazione fino all'acquisto di un altro appartamento da parte dell'appellante avente le medesime caratteristiche di quello locato dai e che CP_1 avrebbe dovuto essere permutato con quello oggetto di causa, per come si evinceva dalla deposizioni testimoniali di e Tes_2 Testimone_1
Con il secondo motivo, il censura l'erronea valutazione in ordine alla prova del Pt_1 danno subito dai per l'occupazione senza titolo dell'immobile suddetto, sebbene CP_1 il godimento e la locazione dell'appartamento, occupato dal fossero impediti dai Pt_1 lavori di accorpamento dell'immobile stesso a quello di proprietà dell'appellante.
Con il terzo motivo di impugnazione, l'appellante si duole dell'erroneo apprezzamento da parte del primo giudice delle risultanze istruttorie e, segnatamente, della prova testimoniale, in ordine ai presupposti della domanda riconvenzionale, dallo stesso appellante proposta nel giudizio di primo grado, volta alla condanna dei ricorrenti al pagamento dell'importo complessivo di euro 33.390,00, a titolo di spese affrontate per i lavori eseguiti nell'appartamento di proprietà dei ricorrenti medesimi o per renderlo idoneo all'uso, essendo stata provata, contrariamente all'assunto del Tribunale,
l'autorizzazione degli odierni appellati alla loro esecuzione.
Con il quarto motivo, il lamenta l'erronea decorrenza della c.d. indennità da Pt_1 occupazione senza titolo dall'ottobre del 2011, anziché dalla domanda giudiziale, proposta nel 2018.
I motivi suddetti, strettamente connessi, possono essere esaminati congiuntamente e devono essere rigettati, resistendo le argomentazioni del Tribunale, da intendersi richiamate, alle censure mosse dall'appellante, salve le precisazioni seguenti.
In primo luogo, deve escludersi, come ritenuto dal Tribunale, che le parti, al di là di intese di massima, avessero raggiunto accordi precisi, in ordine alla durata della locazione, conclusa verbalmente, dell'immobile in questione e, segnatamente, sulla sua cessazione in concomitanza con la permuta dell'immobile stesso con altro avente le stesse caratteristiche che il avrebbe dovuto procurare. Pt_1
In effetti, anche volendo dare credito alla, in verità, generica deposizione di , Tes_2 fratello dell'appellante, sul punto - allorché, escusso all'udienza del 10.1.2020, così ha riferito : “ Si è vero, io ero presente ad un incontro fra e Persona_1 Pt_1
11 Gaetano nel quale si raggiunse l'accordo verbale di permuta” - appare evidente che si trattava di una intesa di massima e del tutto informale che avrebbe necessitato, a maggior ragione dopo la morte di padre degli appellati, di essere precisata e Persona_1 formalizzata, fermo restando che, dovendosi trattare, quanto all'appartamento da permutare, di immobile con caratteristiche analoghe, sarebbe stato necessario chiarire preventivamente tali caratteristiche e, soprattutto, verificare, prima di acquistarlo, il gradimento dei CP_1
Analoga considerazione vale in relazione alla deposizione di resa Testimone_1 all'udienza dell'8.11.2022, la quale ha riferito, molto genericamente, di “discorsi di famiglia” e della mancata registrazione del contratto di locazione “in vista della permuta”
(“Ero presente quando si facevano questi discorsi di famiglia e confermo che il sig. ha più volte chiesto che si procedesse alla registrazione del contratto di Pt_1 locazione, ottenendo il diniego da parte dei ricorrenti, in vista della permuta”).
Che si trattasse di meri “discorsi” o, al più, di intese informali e di massima è, del resto, indirettamente, confermato dalla mancanza di ogni documentazione del presunto accordo sulla permuta degli immobili che avrebbe richiesto la forma scritta ad substantiam, in difetto della quale ogni ipotetico accordo dovrebbe, comunque, considerarsi nullo ed inefficace.
Anche il secondo ed il quarto motivo di appello sono infondati, poiché il Tribunale ha fatto applicazione dei principi elaborati dalla giurisprudenza in ordine agli oneri di allegazione e di prova (cfr. Cass., sezioni unite, n. 33645/2022), anche per presunzioni, del danno da occupazione senza titolo, rilevando che: i ricorrenti avevano allegato che
“l'immobile in godimento al convenuto si presentava in ottime condizioni ed era ubicato in una zona centrale residenziale di pregio (via de Riso di Catanzaro), servito di tutti i servizi essenziali e commerciali e, quindi, presentava un elevato grado di appetibilità”, nonché avevano provato che era sempre stato locato, prima che venisse occupato dal
Pt_1
La circostanza che il aveva unito i due appartamenti, rendendo difficoltosa il loro Pt_1 godimento e la loro locazione in maniera separata, non esclude la risarcibilità del danno di cui si tratta, dato che tale impedimento consegue alla mancata restituzione dell'immobile nella situazione originaria, come era suo preciso obbligo.
La decorrenza della indennità liquidata dal Tribunale, inoltre, è stata individuata con il momento della produzione del danno, ossia l'ottobre del 2011, epoca in cui, per come è
12 pacifico, il ha cessato di pagare il canone concordato di 600 euro mensili che, Pt_1 come rilevato nella sentenza del Tribunale, non censurata sul punto, valeva, di fatto, a compensare il danno derivante dalla occupazione senza valido titolo (tanto che è stata rigettata la domanda del di ripetizione dei canone versati in precedenza;
Pt_1 statuizione, anch'essa, rimasta incensurata).
Nel terzo motivo di appello, il nel censurare la valutazione del Tribunale circa la Pt_1 mancanza di prova di un'autorizzazione ai lavori di ristrutturazione dell'immobile che avrebbero legittimato il diritto dell'appellante al rimborso delle relative spese, non tiene conto del fatto che la decisione del Tribunale è fondata sulla mancanza di espressa e specifica autorizzazione di tali lavori che, in effetti, non è stata comprovata.
Anche su questo tema, la deposizione testimoniale di è estremamente Tes_2 generica e si evince, al più, che uno solo degli appellati ( era a Controparte_4 conoscenza della volontà del di unire i due appartamenti (quello locato dai Pt_1 CP_1
e quello già di proprietà del e che non sollevò obiezioni, ma non anche che vi Pt_1 fosse stata un'autorizzazione espressa su specifici lavori né, tanto meno, su quelli, certamente, di per sé, non comportanti alcun miglioramento per l'appartamento oggetto di causa, necessari ad accorpare le due unità immobiliari (interrogato sul capitolo “Vero è che il proprietario e i figli odierni ricorrenti erano a conoscenza della Persona_1 necessità dei lavori per la creazione dell'unico appartamento cui andava a vivere il Sig.
con la sua famiglia manifestando il consenso alla loro esecuzione quale Parte_1 proprietario dell'immobile”, così ha risposto: “ Si è vero, ero presente Tes_2 quando mio cugino e si incontrarono per prendere Controparte_4 Parte_1 visione dell'appartamento limitrofo a quello di;
in quell'occasione fu esplicitata Pt_1 la volontà della creazione di un unico appartamento come già in precedenza era stato detto allo zio ( ; l'incontro cui mi riferisco fra Per_2 Persona_1 CP_4
e si tenne all'inizio del 2004 ed il quell'occasione vennero date
[...] Parte_1 le chiavi”).
Il quinto motivo di appello, concernente il “rigetto” (rectius la declaratoria di inammissibilità) dell'eccezione di prescrizione del diritto dei alla indennità di CP_1 occupazione senza titolo, sollevata dal nel giudizio di primo grado, è Pt_1 inammissibile, giacché non vale a censurare la decisione del Tribunale che, peraltro, correttamente, aveva ritenuto tardiva l'eccezione in questione, giacché formulata
13 all'udienza del 7.6.2019 e non già con la memoria di costituzione in giudizio, in violazione dell'art. 416 c.p.c.
E' infondato, infine, il sesto motivo di impugnazione, concernente la condanna del Pt_1 al pagamento delle spese di lite, posto che, se è vero che vi è stata parziale soccombenza reciproca, è evidente la sproporzione tra il numero e la rilevanza delle domande e delle eccezioni, a seconda dei casi, accolte e rigettate dal Tribunale che erano state proposte, rispettivamente, dal e dai Pt_1 CP_1
Questi ultimi, infatti, sono risultati vittoriosi, oltre che in ordine alla domanda volta alla declaratoria di nullità del contratto di locazione, in relazione: a) alla domanda di rilascio dell'immobile oggetto di causa;
b) alla domanda di condanna del al pagamento
Pt_1 della c.d. indennità di occupazione senza titolo dall'ottobre del 2011; c) all'inammissibilità dell'eccezione di prescrizione, sollevata dal d) al rigetto della
Pt_1 domanda riconvenzionale spiegata da volta a condannare gli appellati al Parte_1 pagamento in suo favore della somma di euro 33.900,00, a titolo di spese affrontate per i lavori eseguiti nell'appartamento di proprietà dei ricorrenti;
e) al rigetto della domanda del alla ripetizione dei canone pagati;
f) al rigetto dell'ulteriore domanda del
Pt_1 Pt_1 di condanna dei ricorrenti al risarcimento dei danni corrispondenti alle spese di acquisto dell'immobile posto al sesto piano dello stesso stabile;
g) all'inammissibilità delle domande proposte dal con le note conclusive del giudizio di primo grado.
Pt_1
A fronte di tali decisioni a loro favorevoli, i sono risultati soccombenti, soltanto, CP_1 in ordine;
1) alla domanda di condanna di al pagamento delle spese Parte_1 necessarie alla riconduzione allo stato originario dell'appartamento, nel caso che fossero state riscontrate modifiche rispetto alla originaria situazione catastatale del loro appartamento;
2) al riconoscimento del diritto dei alla rivalutazione monetaria CP_1 sulle somme liquidate dal Tribunale a titolo di indennità da occupazione senza titolo.

3. Le spese di lite e l'applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002
Le spese di lite del giudizio di appello, seguono la soccombenza di Parte_1
Esse si liquidano, applicando lo scaglione per le cause di valore compreso tra euro
52.001,00 e 260.000,00, secondo i parametri medi della tariffa forense, di cui al d.m. n.
55/2014, modificato con d.m. n. 147/2022, ridotti della metà in ragione della non
14 particolare complessità delle questioni esaminate e della concreta attività difensiva svolta.
Sussistono, inoltre, le condizioni per la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1- quater, del d.P.R. n. 115/2002, dell'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Conseguono le pronunce di cui al dispositivo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Catanzaro n. Parte_1
966/2024, pubblicata il 7.5.2024, disattesa ogni altra contraria istanza, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma, la sentenza impugnata;

- condanna al pagamento in favore degli appellati delle spese di lite del Parte_1 giudizio di appello, liquidate in euro 7.160,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a., come per legge.
- dichiara che sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n.
115/2002, dell'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso, nella camera di consiglio del 10.7.2025
Il Consigliere relatore ed estensore La Presidente
dott. Antonio Rizzuti dott.ssa Silvana Ferriero
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