REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO
TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 2240 dell'anno 2023, pendente
TRA
Parte_1
AVV. MARCO ALBERTO CANARI VENTURI, AVV. LORENZO
[...]
CRISTOFANI

- PARTE ATTRICE OPPONENTE -
CONTRO

Controparte_1
DIFENSORE: AVV. ROMANO ZIPOLINI

- PARTE CONVENUTA OPPOSTA -
avente a oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
➢ Parte attrice opponente:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, accertare e dichiarare, previa dichiarazione di nullità e/o inefficacia e/o revoca del decreto ingiuntivo opposto n.755 del 9.06.2023, N. 1923/2023 R.G., che nessuna somma di denaro è dovuta dalla alla Parte_1 [...]
per i motivi e le causali illustrate in narrativa. Con vittoria integrale di spese e Controparte_1 competenze di causa”.

1 ➢ Parte convenuta opposta:
“Piaccia al Tribunale ill.mo, respinta ogni contraria eccezione, istanza, e deduzione, respingere l'opposizione al Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Lucca, proposto da poiché infondata in fatto e diritto e per Parte_1
l'effetto confermare integralmente il Decreto Ingiuntivo opposto, condannando, comunque e in ogni caso, la società
per tutti i titoli, i fatti le eccezioni e le ragioni esposte, al pagamento dell'importo ingiunto, con gli Parte_1 interessi legali, dal dovuto al saldo. Piaccia, altresì, condannare la stessa opponente ai danni per lite temeraria, che si quantificano (per non gravare il procedimento) nella misura degli interessi moratori di legge oltre Istat, o in quella misura che sarà ritenuta di giustizia, o liquidata secondo equità. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze, anche di questa fase del giudizio”.

§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ha Parte_1
proposto opposizione, chiedendone la revoca, avverso il decreto n. 755 del 2023, con il quale il Tribunale di Lucca, ad istanza di Controparte_1
(di seguito, anche soltanto ), le aveva ingiunto il pagamento
[...] Controparte_1
della somma di euro 20.897,13, a titolo di canoni di locazione e/o indennità di occupazione, oltre interessi e spese di lite, assumendo che l'opposta è comproprietaria per la quota indivisa di 1/2 di un fabbricato ad uso commerciale sito in Porcari, via
Romana est 140, mentre l'altra quota è di proprietà di Controparte_2
(d'ora in avanti, breviter, ”); che era errato il presupposto in
[...] CP_2
base al quale il preesistente contratto di locazione concluso con Controparte_1
non fosse stato risolto – come constava invece dalla dichiarazione di recesso della conduttrice opponente del 23.12.2021 – l'immobile non riconsegnato;
che l'opponente deteneva invece il fabbricato sulla base di valido titolo idoneo, cioè a dirsi sulla scorta di un successivo contratto di locazione, stipulato con 22, per CP_1
l'intero corpo di fabbrica, in data 6.12.2021, registrato il 13.12.2021, con effetto a far tempo dal 1.1.2023; che il canone di locazione annuale, pari ad euro 32.280,00 oltre
IVA, era congruo rispetto ai valori di mercato;
che il canone di locazione veniva puntualmente pagato e, non appena ricevuti i bonifici, 22 provvedeva a CP_1
2 versare a tramite bonifico recante espresso riferimento al nuovo Controparte_1
contratto, la metà dei canoni corrisposti dalla conduttrice per l'intero periodo considerato nel decreto ingiuntivo, cioè a dirsi gennaio-giugno 2023; che, pertanto, il contratto di locazione del 6.12.2021 era pienamente valido ed efficace e la comproprietaria non locatrice ne aveva consapevolmente profittato incassando la quota parte dei canoni regolarmente versati dall'opponente.
§1.1 – Per resistere all'opposizione e chiederne il rigetto si è costituita
[...]
deducendo che con contratto del 23.12.2010, la quota di ½ del CP_1
fabbricato ad uso promiscuo sito in Porcari, via Romana Est 140 era stata concessa in locazione a che, nel contratto, si dava atto che la residua quota di ½ Parte_1
era nella disponibilità della conduttrice in forza di altro titolo, derivante da analogo contratto di locazione stipulato tra e 22; che nel Parte_1 CP_1
contratto tra e era stato pattuito il canone annuale Parte_1 Controparte_1
di euro 34.257,53 oltre IVA, da corrispondersi in rate mensili anticipate di euro
2.854,80 oltre IVA e, successivamente, in rate semestrali anticipate;
che in data
23.12.2021 inoltrava ad entrambe le locatrici comunicazione di Parte_1
recesso con effetto a far data dal 31.12.2022; che, ciò nonostante, l'immobile non veniva riconsegnato;
che, pertanto, dal gennaio 2023, era dovuta l'indennità di occupazione in forza del contratto del 23.12.2010, per un ammontare complessivo di euro 17.128,80 oltre IVA, relativo alle mensilità da gennaio a giugno 2023; che il recesso intimato dalla conduttrice per entrambi i contratti stipulati separatamente con ciascuna comproprietaria per la rispettiva quota di ½ era stato strumentalmente preordinato alla stipula, con la sola , di un nuovo contratto – quello del CP_2
6.12.2021, con decorrenza 1.1.2023, senza soluzione di continuità rispetto all'efficacia del recesso al 31.12.2022 – avente ad oggetto l'intera piena proprietà, per un canone pressoché dimezzato;
che ciò era stato possibile in quanto era Persona_1
amministratore sia di che di che il contratto CP_2 Parte_1
successivo era inopponibile nei confronti di a nulla rilevando la Controparte_1
3 riscossione della quota dei canoni pagati dalla conduttrice in forza del nuovo contratto.
§1.2 – Sulla base dei documenti prodotti in atti la causa è stata ritenuta matura per la decisione e, all'udienza del 4 aprile 2025, precisate le conclusioni e svolta la discussione, è stata data lettura del dispositivo, con riserva di deposito della motivazione, stante la complessità delle questioni di diritto affrontate, nel termine di giorni 60.
§2. – L'opposizione è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione.
§3. – Dalla narrativa dei fatti di causa consta: che, in origine, deteneva Parte_1
l'immobile per cui è causa sulla base di due distinti contratti di locazione stipulati separatamente con le due comproprietarie, in pari quota per ½; che, precipuamente, il contratto stipulato con prevedeva il pagamento di un canone Controparte_1
annuale per l'importo di euro 34.257,53; che, successivamente, la conduttrice ha intimato il recesso da entrambi i contratti con effetto dal 31.12.2022; che, senza alcuna soluzione di continuità, dal 1.1.2023 ha preso effetto il successivo contratto stipulato con la sola in data 6.12.2021, nel quale, per l'intera piena proprietà, il CP_2
canone è stato concordato nella misura di euro 32.280,00 oltre IVA, cioè a dirsi per un importo sostanzialmente pari a quello pagato a per la quota di ½, Controparte_1
in forza del primitivo contratto del 23.12.2010.
E' inoltre opportuno segnalare che all'interno del nuovo contratto del 6.12.2021 la locatrice , assumendosi proprietaria dell'intero, lo ha concesso in CP_2
locazione, in nome proprio e senza spendita alcuna del nome dell'altra comproprietaria, a (doc. 2 fasc. opponente). Parte_1
§4. – Ciò precisato, occorre ora illustrare un sintetico inquadramento dei principi generali di riferimento in subiecta materia, che coinvolge il tema della locazione dell'intera cosa comune unilateralmente stipulata da uno dei comproprietari.
§4.1 – Mentre il singolo comunista può liberamente disporre della propria quota
(art. 1103, 1° comma, c.c.), la locazione ultranovennale della cosa comune, equiparata
4 ad un atto di straordinaria amministrazione, esige viceversa il consenso di tutti i comproprietari (art. 1108, 3° comma, c.c.).
Per contro, la locazione infranovennale viene assimilata ad un atto di ordinaria amministrazione, sicché è sufficiente, nell'ambito della gestione della cosa comune, una delibera assunta a maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle quote di ognuno di essi (art. 1105, 2° comma, c.c.).
§4.2 – Se l'osservanza delle regole della comunione è in linea generale necessaria affinché l'atto dispositivo della cosa comune vincoli tutti i comproprietari – per quanto, come si vedrà di qui ad un momento, siano stati elaborati schemi teorici volti al superamento dei principi ricavabili dalla disciplina codicistica – ciò non di meno, diverso è il piano che inerisce alla validità del contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari.
Invero, la locazione può essere convenuta dal singolo comproprietario, anche all'insaputa degli altri, purché il suddetto comproprietario abbia la disponibilità del bene comune e sia in grado di adempiere la fondamentale obbligazione del locatore, e cioè quella di consentire il godimento del bene al conduttore. La concessione in locazione di un immobile non costituisce, quindi, atto esclusivo del proprietario, potendo legittimamente assumere veste di locatore anche colui che abbia la mera disponibilità del bene medesimo (Cass. sent. n. 14395 dei 2004), sempre che tale disponibilità sia determinata da titolo non contrario a norme d'ordine pubblico (Cass. sent. n. 4764 del 2005; n. 8411 del 2006; n. 12976 del 2010).
§4.3 – Pur tuttavia, a livello dogmatico, alla validità inter partes del contratto di locazione stipulato da uno dei comproprietari in violazione delle regole proprietarie che presidiano l'amministrazione della cosa comune, scolpite negli artt. 1105, 1108
c.c., fa da contraltare l'inefficacia, ex art. 1372 c.c., di tale contratto nei confronti degli altri comunisti che vi sono rimasti estranei.
§4.4 – Nella ricerca di un delicato bilanciamento fra gli opposti interessi collegati all'affidamento del terzo conduttore da un parte e, dei comproprietari non partecipanti all'atto dispositivo dall'altra, questi ultimi legittimati a rivendicare la
5 relatività degli effetti contrattuali, la giurisprudenza ha escogitato soluzioni diversificate, per lo più incentrate, secondo l'indirizzo maggioritario, sull'esistenza di un mandato tacito o presunto di ciascun comproprietario nei confronti degli altri, tale che ogni atto dispositivo, in base ad un generale potere rappresentativo conferito ad ognuno di essi, dovrebbe ritenersi compiuto anche in nome e nell'interesse dei comproprietari rimasti estranei ed in tal guisa da questi implicitamente assentito, fatta salva la manifestazione di un'espressa volontà contraria (in questo senso, tra le tante,
Cass. sent. n. 9113 del 1995; n. 6427 del 2009; n. 11589 del 2010).
§4.5 – Tale opzione teorica presta però il fianco ad un'insuperabile obiezione, secondo cui un mandato disgiuntivo tacito esigerebbe quanto meno un comportamento concludente del comproprietario estraneo espressione di volontà negoziale, non potendo desumere quest'ultima dalla mera inerzia o da una condotta puramente omissiva.
§4.6 – A tal proposito, le Sezioni Unite, con la sentenza n. 11135 del 2012, hanno ritenuto che la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientri nell'ambito della gestione di affari, venendo quindi assoggettata alle regole di tale istituto.
§4.6.1 – In particolare, nel solco del paradigma di cui all'art. 2028 c.c. occorre che l'atto gestorio sia compiuto spontaneamente, in assenza di qualsivoglia obbligo del gestore che lo vincoli ad intervenire nella sfera giuridica altrui (Cass. sent. n. 12280 del
2007) e con l'animus aliena negotia gerendi, cioè con lo scopo di agire nell'interesse ed a vantaggio altrui.
§4.6.2 – E' inoltre necessario che la gestione sia quanto meno utilmente iniziata
(utiliter coeptum), attraverso il compimento di un atto che l'interessato avrebbe compiuto direttamente secondo la diligenza del buon padre di famiglia (Cass. sent. n.
12280 del 2007).
§4.6.3 – Ed è infine indispensabile il requisito dell'absentia domini, non già rigorosamente inteso quale impossibilità materiale di provvedere direttamente alla cura dell'affare, bensì quale mera non opposizione dell'interessato, sicché è sufficiente
6 che la gestione non sia iniziata prohibente domino, a norma dell'art. 2031, 2° comma, c.c.
(Cass. sent. n. 9269 del 2008; 2262 del 1965).
§4.6.4 – A norma degli artt. 2031 e 2032 c.c., la gestione di affari, che non abbia comportato la spendita del nome del dominus, può produrre, ancorché ratificata, effetti nei rapporti fra il dominus ed il gestore, ma non può in alcun caso valere a far subentrare il primo nel rapporto negoziale che il secondo abbia instaurato in nome proprio con il terzo (Cass. sent. n. 3479 del 1978; n. 11637 del 1991; n. 12102 del
2003). In base a tale principio si è precisato che il contratto che il comproprietario di un immobile abbia stipulato nell'asserita qualità di proprietario esclusivo è inidoneo a produrre effetti diretti nei rapporti fra gli altri comproprietari ed il terzo contraente, in quanto nella gestione di affari non rappresentativa la ratifica non fa subentrare il dominus in luogo del gestore nel rapporto costituito da quest'ultimo in nome proprio con i terzi e i soggetti del rapporto restano quelli originari (Cass. sent.
n. 3479/78, cit.).
§4.6.5 – La ratifica di cui all'art. 2032 c.c. produce quindi effetti ulteriori e diversi da quella di cui all'art. 1399 c.c., atteso che, in caso di gestione non rappresentativa, non determina mai il subentro dell'interessato nell'affare concluso dal gerente in nome proprio, ma solo gli effetti del mandato che con la gestione d'affari siano compatibili, valendo ad integrare i presupposti della gestione d'affari che in ipotesi risultino carenti.
§5. – Ciò chiarito, nel caso di specie, con la stipula del contratto di locazione del

6.12.2021 ha certamente gestito un affare anche per conto e CP_2
nell'interesse della comproprietaria estranea come risulta dal Controparte_1
costante versamento della corrispondente frazione di canone corrispondente alla quota indivisa di spettanza dell'odierna opposta.
La gestione è stata inoltre spontaneamente ed utilmente iniziata, senza l'opposizione della comproprietaria non contraente.
Sono stati quindi integrati i presupposti della gestione d'affari altrui, a norma degli artt. 2028 ss. c.c.
7 Trattasi, tuttavia, di gestione non rappresentativa, perché, giova rimarcarlo, non vi è stata, da parte della gerente, alcuna spendita del nome altrui.
Appare quindi ultroneo interrogarsi se nella riscossione della quota parte del canone di locazione dovuto in base al contratto del 6.12.2021 e nella correlativa fatturazione siano riscontrabili gli estremi della ratifica di cui all'art. 2032 c.c.
Essendosi infatti ab origine già perfezionati gli elementi costitutivi della gestione d'affari non rappresentativa, null'altro potrebbe derivarne se non gli effetti del mandato, tra i quali campeggia, in ipotesi, il diritto della mandante di agire direttamente nei confronti del terzo per esercitare i diritti di credito derivanti dall'esecuzione del mandato, senza pregiudizio per i diritti del mandatario, a norma dell'art. 1705, 2° comma, c.c., il che ulteriormente implica, a tutto concedere, che sarebbe legittimata Controparte_1
ad agire direttamente nei confronti di onde esigere la propria quota di Parte_1
canone dovuto in base al contratto di locazione del 6.12.2021 tra e CP_2
CP_3
Nulla più.
In particolare, dalla gestione d'affari sprovvista di contemplatio domini, ovvero da un'eventuale ratifica, giammai potrebbe discendere il subentro di Controparte_1
nel contratto del 6.12.2021, contratto che, rispetto alla comproprietaria estranea, resta res inter alios acta.
§6. – Dall'inquadramento che il Tribunale predilige scaturiscono considerevoli implicazioni, tutte coessenziali onde dirimere la presente controversia.
§6.1 – Anzitutto, atteso che, fermi gli effetti del mandato, il contratto del
6.12.2021 è inefficace nei confronti della terza comproprietaria la Controparte_1
conduttrice che mai formalmente ha rilasciato l'immobile oggetto del Parte_1
primitivo contratto di locazione del 23.12.2010 e da quest'ultimo receduta in data
23.12.2021 con effetto a far tempo dal 31.12.2022, è da trattarsi quoad effectum alla stregua di un'occupante senza titolo a decorrere dal 1.1.2023, con conseguente obbligo di corrispondere il canone convenuto alla dante causa sino alla riconsegna, a norma dell'art. 1591 c.c.
8 Il periodo di riferimento dell'ingiunzione di pagamento è in ogni caso circoscritto alle mensilità comprese tra gennaio e giugno 2023.
§6.2 – In secondo luogo, com'è noto, l'obbligo di corrispondere il canone convenuto costituisce una forma di liquidazione forfetaria del danno da inadempimento (contrattuale) dell'obbligo di restituzione della cosa locata.
§6.3 – In terzo luogo, non può sottacersi che tale danno è stato medio tempore parzialmente eliso dalla riscossione, in favore della terza comproprietaria
[...]
della porzione di canoni di locazione corrispondente alla quota di CP_1
comproprietà indivisa, dovuti a 22 da in forza del contratto di CP_1 Parte_1
locazione del 6.12.2021, che rappresenta il titolo – per quanto inopponibile a
[...]
– in forza del quale la medesima continua ad occupare il CP_1 Parte_1
fabbricato. Donde dal fatto illecito dell'occupazione sono derivati per
[...]
allo stesso tempo, un pregiudizio d'indole patrimoniale che scaturisce da CP_1
un inadempimento contrattuale e, di segno opposto, un vantaggio d'ordine economico, sia pur originato da un diverso titolo, consistente in un diritto di credito nei confronti del comproprietario contraente, omogeneo rispetto al danno, perché volto, insieme al risarcimento forfetariamente liquidato nella misura del canone convenuto nel contratto del 23.12.2010, a neutralizzare in favore del comproprietario il danno derivante dalla perdita del godimento indiretto della cosa comune per la disponibilità che altri ne hanno avuto.
Per le ragioni sopra dette, le due poste opposte sono quindi destinate ad elidersi parzialmente secondo i principi della compensatio lucri cum damno, che opera sul piano della teoria differenziale, secondo la quale il danno risarcibile deve essere quantificato in ragione della differenza tra l'entità del patrimonio attuale del danneggiato e la consistenza che esso avrebbe avuto in mancanza dell'illecito (Cass. ord. n. 23923 del
2023).
Per integrare la compensatio non è infatti più necessario che il danno ed il vantaggio compensativo derivino dallo stesso fatto materiale, ben potendo derivare da titoli
9 diversi, purché ne sia accertata l'omogeneità funzionale in termini di ristoro della medesima perdita (cfr. Cass., sez. un., sent. n. 12565 del 2018).
Il pagamento del canone ad opera della conduttrice responsabile ricompone inoltre parzialmente l'equilibrio nel patrimonio del danneggiato senza ingiustificati arricchimenti – intesi quali risparmio di spesa – in favore del danneggiante.
§7. – Il canone di locazione dovuto a nel periodo gennaio – Controparte_1
giugno 2023 in base al contratto originario è pari ad euro 17.128,76 oltre IVA, per un totale di euro 20.897,13. In base al contratto del 6.12.2021 l'odierna opposta risulta invece aver riscosso la minor somma di euro 9.845,40.
Revocato il decreto ingiuntivo opposto e operato il diffalco, l'importo che residua dovuto a è quindi pari ad euro 11.051,73, addizionato degli Controparte_1
interessi legali al saggio maggiorato di cui all'art. 1284, 4° comma, c.c. (dovuti per legge sui crediti di valuta, come quello che viene in rilievo nella specie, dal momento della domanda giudiziale), con decorrenza dalla notifica del ricorso monitorio e pedissequo decreto ingiuntivo sino al soddisfo.
§8. – Le spese di lite si liquidano secondo soccombenza, come da dispositivo, applicando i valori medi in base allo scaglione di riferimento per il valore di causa
(euro 5.200,01 – euro 26.000,00), fatta eccezione per i valori minimi della fase di trattazione e istruttoria, in considerazione della minor attività difensiva espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra contraria domanda, istanza o eccezione, così provvede:
- Accoglie l'opposizione e revoca il decreto opposto.
- Condanna l'opponente a pagare a la Controparte_1
somma di euro 11.051,73, con gli interessi al tasso moratorio maggiorato di cui all'art. 1284, 4° comma, c.c. dalla notifica del ricorso fino al soddisfo.
- Condanna l'opponente al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 4.200,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
10 - Visto l'art. 429, 1° comma, c.p.c., fissa in giorni 60 il termine per il deposito della motivazione.
Lucca, 30 aprile 2025
IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI
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