R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE in composizione monocratica nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa
Donatella Parla, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. RG 161 dell'anno 2019, del Ruolo Generale degli
Affari civili contenziosi vertente
TRA
[...]
Parte_1
(C.F. , elettivamente domiciliato in CORSO GARIBALDI N. 226 P.IVA_1
92029 RAVANUSA, presso lo studio dell'avv. CANNAROZZO DANIELA, che lo rappresenta e difende per procura in calce all'atto di intimazione di sfratto
RICORRENTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA G. ALESSI CP_1 P.IVA_2
N.25 90143 , presso lo studio dell'avv. DRAGO MORENA, che la Pt_1
rappresenta e difende per procura in calce comparsa di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione – uso diverso
CONCLUSIONI DELLE PARTI: all'udienza a trattazione scritta del
11/07/2022 le parti concludevano come da note autorizzate, cui si rinvia. MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto notificato il 22 novembre 2018, il intimava sfratto per Parte_1
morosità alla per il mancato pagamento del canone di locazione dal CP_1
2010 al 2018 per complessivi € 132.839,46, in forza dell'atto di concessione del
27/01/2010 avente ad oggetto la locazione dei locali del blocco “E” (ex cinema e sale adiacenti) di complessivi mq. 865, per il canone annuo di € 15.570,00 oltre
IVA.
La si è costituita in giudizio eccependo l'inesistenza del credito CP_1
vantato dal e chiedendo in via riconvenzionale di dichiarare il grave Parte_1
inadempimento del locatore per la mancata regolarizzazione urbanistica dei locali e per la mancata esecuzione degli interventi strutturali che il concedente si era obbligato ad effettuare, con condanna dello stesso al risarcimento per i danni causati alla concessionaria nella misura accertata all'esito della CTU, il tutto oltre valutazione monetaria ed interessi legali.
Con ordinanza del 20/01/2019 è stata rigettata la richiesta di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio e, disposto il mutamento di rito, le parti sono state invitate ad intraprendere il procedimento di mediazione obbligatoria, con assegnazione dei termini per memorie integrative.
Con memoria del 26/04/2019 parte ricorrente ha concluso chiedendo di
“Accogliere le domande svolte nell'atto introduttivo del presente giudizio - Ritenere e dichiarare la totale infondatezza delle motivazioni poste a sostegno della opposizione a sfratto per morosità con domanda riconvenzionale e, conseguentemente, rigettarlo integralmente.”
Con memoria del 09/05/2019 parte resistente concludeva: “ritenere e dichiarare infondate le domande tutte articolate in sfratto per morosità e note integrative del
[...]
e, quindi, ritenere non Parte_1
- 2 - dovuti i canoni di locazione chiesti in sfratto per morosità oggi opposto;
in subordine, nella denegata e non temuta ipotesi in cui si dovessero ritenere dovuti i canoni per cui è causa si chiede che venga operata una riduzione del canone di locazione del 40% e/o in quella percentuale maggiore o minore che si andrà ad accertare all'esito dell'espletanda CTU;
Respingere le domande tutte proposte dal Parte_1
in persona del Commissario Ad Acta, perché infondate in fatto e in diritto, per i
[...]
motivi tutti suesposti;
Ritenere e dichiarare l'inesistenza del credito vantato dal
[...]
in persona del Parte_1
Commissario Ad Acta, e che la on è debitrice del detto Consorzio per canoni di CP_1
concessione scaduti. In via riconvenzionale: Ritenere e dichiarare il grave inadempimento di parte
Concedente per i motivi di cui in parte narrativa. Ritenere e dichiarare il
[...]
in persona del Commissario Parte_1
Ad Acta responsabile, per i danni arrecati alla relativi alla mancata CP_1
regolarizzazione urbanistica dei locali e per la mancata esecuzione degli interventi strutturali che il Concedente si era obbligato ad effettuare;
Ritenere e dichiarare il diritto della d CP_1
ottenere la regolarizzazione urbanistica dei locali e l'esecuzione delle opere strutturali necessarie;

Per l'effetto condannare, il Parte_1
in persona del Commissario Ad Acta, al risarcimento per i danni
[...]
causati alla Concessionaria nella misura che sarà accertata all'esito dell'espletanda CTU, il tutto oltre valutazione monetaria ed interessi legali;
Con richiesta di CTU tecnica al fine di accertare le condizioni urbanistiche e strutturali dell'immobile in concessione, determinando anche le attività necessarie per rendere lo stesso idoneo all'uso cui deve essere destinato secondo l'atto di concessione
e la nota prot. n. PG/2011/6007 del 21.12.2011 nonché, eventualmente determinando e quantificando il canone dovuto tenuto conto delle irregolarità amministrative tutte determinate nel caso di specie dall'attuale mancanza di autorizzazioni e concessioni amministrative”.
- 3 - Espletato con esito negativo il procedimento di mediazione, veniva disposta CTU con l'Arch. sul seguente quesito: “previa descrizione dell'immobile Persona_1
identificato blocco “E” (ex cinema e sale adiacenti) siti nel Centro Servizi A.S.I. di Termini
Imerese, oggetto del presente giudizio, accertare la sussistenza delle autorizzazioni e delle concessioni amministrative necessarie per l'uso a cui l'immobile è stato destinato in forza dell'atto di concessione”; “accertare e valutare le condizioni urbanistiche e strutturali in cui si trova
l'immobile in concessione nonché lo stato di manutenzione in cui versa”; “determinare e quantificare gli interventi necessari per rendere l'immobile idoneo all'uso a cui è stato destinato in forza dell'atto di concessione”; “tenuto conto delle superiori risultanze, determinare e quantificare
l'eventuale canone di locazione dell'immobile de quo”.
Depositata la relazione peritale definitiva, in mancanza di ulteriore attività istruttoria, la causa veniva rinviata per discussione e decisione con termine per note conclusive.
Parte ricorrente concludeva insistendo nelle conclusioni rassegnate.
Parte resistente insisteva nelle conclusioni rassegnate con condanna del Parte_1
ex art. 96 c.p.c., al risarcimento dei danni da “lite temeraria” cagionati alla
[...]
danni che venivano quantificati in via equitativa nella somma di € CP_1
5.000,00 ovvero negli importi diversi minori o maggiori ritenuti di giustizia.
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Preliminarmente, occorre definire i fatti alla luce della documentazione prodotta dalle parti:
Con contratto di concessione stipulato in data 27/01/2010 (All. 11) il Parte_1
oncedeva in uso alla società locali del blocco “E” (ex cinema e sale
[...] CP_1
adiacenti) siti nel Centro Servizi ASDI di Termini Imerese di complessivi 865 mq.
L'immobile veniva concesso per la destinazione dichiarata in sede di gara quale
- 4 - “Centro Servizi”.
L'art. 3 del contratto di concessione prevedeva l'onere a carico del concessionario
“per la suddivisione dei locali come previsto dalla planimetria allegata nonché l'onere di acquisire tutte le autorizzazioni necessarie per le esecuzioni delle opere secondo la presente normativa. Da tale suddivisione va esclusa la separazione in muratura con i locali superiori assegnati ad altro
Parte concessionario, le cui spese sono a carico del di chi di dovere, con anticipazione Parte_1
della da scomputare dai canoni di concessione”. CP_1
Con lettera del 29/06/2011 la società concessionaria, come da accordi verbali, sollecitava il ad inviare il perito per la stima ed i costi delle opere Parte_1
necessarie per rendere l'immobile agibile.
Con nota del 21/12/2011 il preso atto delle “difficoltà connesse Parte_1
all'ottenimento dell'agibilità del locale in oggetto e della destinazione d'uso” nonché della
“impossibilità di poter avviare l'attività prevista se non dopo avere effettuato i lavori per la sistemazione degli stessi”, sospendeva il pagamento dei canoni di concessione sino all'effettuazione dei lavori.
Successivamente la concessionaria si attivava ad incaricare un perito di fiducia per la quantificazione dei lavori e, stante l'impossibilità di intraprendere l'attività contrattuale, sollecitava il a nominare un perito per accertare i costi Parte_1
necessari per rendere agibile i locali.
Previa diffida, il intraprendeva il procedimento di sfratto per Parte_1
morosità per i mancato pagamento dei canoni dalla sottoscrizione del contratto di concessione.
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La locazione è definita dall'art. 1571 c.c. come il contratto con il quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all'altra, detta conduttore, una cosa mobile o
- 5 - immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Recita l'art. 1578 CC: 1) “Se al momento della consegna la casa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, allorché si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”. 2) “Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi della cosa, se non prova di aver senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
Alla obbligazione di garanzia dei vizi da parte del locatore si accompagnano quella di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (art. 1576 c.c.) e di assicurarne il pacifico godimento durante la locazione (art. 1585 c.c.). Esse costituiscono quelle che nell'art. 1575 c.c., sono indicate come le obbligazioni principali del locatore e che, in caso di violazione, possono condurre alla risoluzione del contratto di locazione o alla riduzione del corrispettivo e finanche al risarcimento danni.
Il codice prevede all'art. 1578 c.c. un regime di tutela del conduttore, qualora questi appuri all'atto della consegna della cosa locata l'esistenza di vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito. Costituiscono vizi in tal senso quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità al punto da impedirne o ridurne drasticamente il godimento, e quindi, facendo venir meno, in tutto o in parte, l'utilità che aveva determinato il conduttore alla contrattazione.
Tale stato di cose, alterando l'equilibrio delle corrispettive obbligazioni cui le parti sono tenute, legittima il conduttore alla risoluzione del contratto ovvero a ottenere una riduzione del corrispettivo originariamente pattuito. Egli inoltre potrà vedersi riconosciuto un risarcimento per i danni eziologicamente riconducibili ai vizi della
- 6 - cosa.
Con riferimento alla locazione d'immobili destinati a uso diverso da quello abitativo, tra i vizi che giustificherebbero la risoluzione della locazione ai sensi dell'art. 1578 c.c., la giurisprudenza ha individuato l'ipotesi della mancanza di provvedimenti amministrativi, il cui rilascio è necessario per la legale destinazione della cosa locata all'uso pattuito.
Tra i provvedimenti di tal tipo, si evidenzia il certificato di agibilità, in altre parole quel provvedimento introdotto dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 “Testo Unico
Edilizia” che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'immobile e la sua conformità al progetto presentato. Il documento che la attesta è fondamentale ai fini della commerciabilità dell'immobile e, pertanto, la sua mancanza configura la nullità dei contratti di compravendita immobiliare.
Tale nullità, tuttavia, non investe il contratto di locazione. Sul punto si è espresso il consolidato orientamento della giurisprudenza, in forza del quale l'assenza dell'agibilità non rende nullo il contratto di locazione, ma consente solo al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto.
Se manca il certificato di agibilità al momento della stipulazione del contratto, o se in seguito è revocato, la locazione è ugualmente valida e non vi è inadempimento del locatore, purché vi sia stata da parte del conduttore concreta utilizzazione dell'immobile.
Secondo la Corte di Cassazione “il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili – ovvero all'abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nell'ipotesi in cui il
- 7 - provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto” (Cass. sentenze n. 10593/2008 e n. 23695/2004).
Ed ancora, “nel caso in cui non sia stata resa nota, né altrimenti conosciuta dal conduttore la condizione urbanistica dell'immobile locato, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili – ovvero all'abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato in difetto soccorrendo, invece, il rimedio della risoluzione del contratto” (Cass. Sez. III, sentenza 25/05/2010 n. 12708).
Da ultimo si evidenzia la Cassazione civile sez. III, ordinanza 13 giugno 2018, n.
15378 secondo cui il rapporto di locazione s'instaura validamente nonostante la mancanza del certificato di abitabilità, ove vi sia stata la concreta utilizzazione dell'immobile da parte del conduttore, il quale prima dell'intimazione di sfratto per morosità non aveva mai chiesto la risoluzione del contratto.
Tale ratio è conforme all'evoluzione della giurisprudenza della Corte di
Cassazione, la quale non solo ha conferito rilevanza ai fini della valida costituzione del rapporto alla concreta utilizzazione dell'immobile (Cass. 25 maggio 2010, n.
12708), ma ha anche ritenuto sussistente l'inadempimento del locatore, a parte l'ipotesi dell'obbligo contrattualmente assunto di richiedere la certificazione relativa all'abitabilità, nel solo caso in cui le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino al rilascio della predetta certificazione e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito, restando escluso il detto inadempimento allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l'assoluta impossibilità di ottenere la certificazione in discorso (Cass.
26/07/ 2016, n. 15377; 16/06/2014, n. 13651).
- 8 - Il criterio rilevante sulla base dell'evoluzione della giurisprudenza è dunque non la mancanza della certificazione ma l'assoluta inidoneità del bene locato a poterla ottenere. E invero la circostanza dell'inidoneità dell'immobile per il conseguimento dell'abitabilità rileva ai fini, non del consenso negoziale e della relativa patologia (determinando l'ipotesi dell'errore), ma dell'adempimento delle obbligazioni del locatore riconducibili all'art. 1575 c.c., n. 2 : “mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto”.
L'immobile – visto il profilo urbanistico edilizio – deve essere idoneo al conseguimento dell'abitabilità: ove detta qualità sia assente, la protezione del conduttore si realizza al livello del mancato rispetto delle qualità che l'immobile oggetto di locazione deve possedere e dunque in termini di vizi della cosa locata ai sensi dell'art. 1578. In caso di mancanza dell'idoneità dell'immobile non ricorrono quindi i presupposti dell'impugnativa per errore e il conduttore trova protezione nella disciplina della locazione mediante il rimedio risolutorio ai sensi dell'art. 1578
c.c.
In conclusione, la mancanza delle concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell'immobile sotto il profilo edilizio e in particolare la sua abitabilità (o, nel caso d'immobile a uso commerciale, la sua idoneità all'esercizio dell'attività) costituisce un inadempimento contrattuale del locatore: ciò consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto, ma solo a condizione che il conduttore non abbia conosciuta e consapevolmente accettata l'assoluta impossibilità di ottenere la certificazione in discorso.
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Sulla base dei fatti e delle questioni di diritto sopra esposti, l'intimazione di sfratto per morosità e l'implicita domanda di risoluzione per inadempimento della società
- 9 - conduttrice non meritano accoglimento.
Parte opponente ha contestato la sussistenza della morosità ritenendo legittimo il mancato pagamento dei canoni stante l'inadempimento del locatore in quanto l'immobile era privo del certificato di agibilità e ciò ha impedito il godimento dei locali oggetto del contratto, non potendovi esercitare l'attività aziendale di “Centro
Servizi”.
Il CTU nominato nel corso del giudizio ha accertato:
“1) L'edificio oggetto di causa si trova nel Centro Servizi A.S.I. di Termini Imerese ed occupa una superficie di 865 mq.
2) Al momento della stipula del contratto di concessione (27 gennaio 2010) l'immobile non era in possesso di tutte le autorizzazioni necessarie per lo svolgimento dell'attività in quanto privo di
Autorizzazione di agibilità.
3) L'immobile oggi si trova in condizioni strutturali tali da non consentire la presentazione di una Segnalazione Certificata per Agibilità ai sensi dell'art. 24 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 come sostituito dall'articolo 3, comma 1, lett. i) del d.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222, recepito dinamicamente dall'art.1 della L.R. n. 16/2016.
4) Per rendere l'immobile agibile necessitano una serie di lavorazione che sono state quantificate in € 126.759,32 oltre l'IVA (22%) per un totale di € 154.646,37. Una parte di queste lavorazioni per un importo pari a € 3.389,34 oltre IVA e quindi per un totale di € 4.135,00 andavano eseguite dal Concessionario come stabilito all'art. 3 del contratto di concessione.
5) Sulla scorta dello stato dell'immobile de quo ed in particolare che è sprovvisto dei requisiti di agibilità si ritiene che non ci siano i presupposti per quantificare il canone di locazione” (cfr. pag. 15 relazione).
Ed ancora, il CTU ha chiaramente affermato che la mancanza del certificato di agibilità ha reso impossibile “chiedere l'attivazione di una fornitura elettrica così come
- 10 - chiarito dall'Enel a seguito di specifico quesito formulato” (cfr. pag. 14 relazione).
Nel caso in esame deve osservarsi che la mancanza del certificato di abitabilità dipende dalle caratteristiche intrinseche del bene ed il rilascio di detto certificato è subordinato all'esecuzione dei lavori da parte del locatore.
Nella relazione peritale il CTU ha indicato le opere necessarie per rendere l'immobile agibile, quantificando l'importo dei lavori in € 126.759,32, suddiviso per le due categorie principali:
“CATEGORIA GENERALE € 123.369,98 di cui per OPERE
PROVVISIONALI DI SICUREZZA € 16.567,57 per OPERE EDILE €
81.832,43 e per IMPIANTI € 24.969,98.
CATEGORIA CONCESSIONARIO € 3.389,34 tutte per opere edili.” (cfr. pag. 13 relazione peritale).
È di tutta evidenza che la maggior parte dei lavori sono a carico del concedente/locatore, che non vi ha provveduto.
Non solo il nella nota del 21/12/2011 ha espressamente Parte_1
riconosciuto le difficoltà di ottenere il certificato di agibilità e l'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto, autorizzando la a sospendere il CP_1
pagamento del canone di locazione (“facendo seguito alla precorsa corrispondenza e specificamente alla vs. ultima nota del 2-8-2011, concordiamo sulle difficoltà connesse all'ottenimento dell'agibilità del locale in oggetto e della de stinazione d'uso come da ns. richiesta,
e sull'impossibilità di poter avviare l'attività prevista se non dopo avere effettuato i lavori per la sistemazione degli stessi. Pertanto al fine di evitare un gravoso contenzioso di incerta definizione, si stabilisce che i canoni di concessione saranno dovuti solamente a seguito dell'effettuazione dei lavori. E' pertanto comprensibile, stante la rilevanza dei lavori da effettuare, che detti lavori possano essere eseguiti non appena gli stessi Vi verranno venduti e a
- 11 - seguito della loro quantificazione degli stessi da parte dei ns. uffici tecnici. D'altro canto, la vs azienda potrà beneficiare delle modalità di acquisto rateizzato prevista dal regolamento approvato con delibera del Comitato direttivo numero 29 del 22 luglio 2010 avendo la vs. azienda presentato già nel 2010, proposta di acquisto, non soddisfatta proprio per la mancanza della suddetta valutazione” cfr nota 21/12/2011).
È stato proprio il quindi, a dare atto dell'impossibilità da parte Parte_1
della di avviare l'attività a causa della mancanza del certificato di agibilità CP_1
e proprio per tale ragione ha subordinato il pagamento del canone all'effettuazione dei lavori per ottenere l'agibilità, lavori che, come è stato accertato dal CTU, sono in gran parte a carico del concedente e non sono stati effettuati.
Il mancato rilascio della certificazione di agibilità ha impedito di fatto alla società conduttrice la concreta utilizzazione dell'immobile locato, creando all'interno del rapporto contrattuale intervenuto fra le parti un irrimediabile squilibrio sinallagmatico.
Sul punto, sono prive di pregio le difese di parte ricorrente allorché ha affermato che con successiva nota del 19/10/2012 aveva invitato la società conduttrice al pagamento in quanto dal sopralluogo effettuato dai tecnici consortili risultava che l'immobile era usato come deposito dalla CP_1
Innanzitutto, nessuna prova è stata fornita in ordine a quanto dedotto nella suddetta nota e, in ogni caso, è chiaro che l'uso dell'immobile come “deposito” non corrisponde all'uso contrattualmente previsto di destinazione dei locali a
“Centro Servizi”.
Né assumono rilievo le deduzioni del in ordine all'onere assunto Parte_1
dalla “per la suddivisione dei locali come previsto dalla planimetria allegata nonché CP_1
l'onere di acquisire tutte le autorizzazioni necessarie per l'esecuzione delle opere” (cfr. art. 3 del
- 12 - contratto). Invero, detta clausola contrattuale va letta in combinato con la transazione stipulata in data 27/01/2009 in cui le parti hanno dato atto che i locali inizialmente consegnati alla , indicati con le lettere B1 e B2, erano privi di CP_1
accesso ai servizi igienici e, pertanto, il avrebbe concesso in uso anche Parte_1
i locali individuati con le lettere C1 e C2, autorizzando la concessionaria ad eseguire le opere necessarie.
Pertanto, le “autorizzazioni necessarie” di cui era onerata la parte resistente erano quelle che si riferivano a dette opere e non certamente riconducibili ai locali oggetto del contratto di concessione/locazione.
Come si è sopra esposto, la giurisprudenza di legittimità è pacifica nel ritenere che l'obbligo di ottenere il certificato di agibilità è a carico del locatore, mentre sono a carico del conduttore le autorizzazioni amministrative per la specifica attività svolta, come ad esempio l'scrizione alla Camera di commercio, le autorizzazioni di pubblica sicurezza necessarie all'esercizio di specifiche attività (cfr. Cass. civ. sez.
III, 11 aprile 2006, n. 8409).
Inoltre, nell'integrazione all'elaborato peritale il CTU ha affermato che: “in risposta alle osservazioni si ribadisce che l'agibilità n° 38 del 2002 si riferiva ad un immobile completamente diverso rispetto a quello dato in concessione alla “G. ; a seguito del Parte_2
frazionamento assentito con la concessione n° 67/2009 andava eseguito l'adeguamento della parte impiantistica dell'immobile e presentata una nuova richiesta di agibilità così come previsto dall'art. 24 del Testo Unico dell'Edilizia. Pertanto alla data di stipula del contratto di concessione l'immobile non era in possesso di tutte le autorizzazioni necessarie all'uso previsto nel contratto di concessione”.
Alla luce delle suddette considerazioni è evidente che il mancato pagamento del canone non solo era giustificato dall'impossibilità della di destinare CP_1
- 13 - l'immobile alla propria attività di “Centro servizi”, ma è stato pure autorizzato dallo stesso locatore.
Per quanto sopra deve rassegnarsi che, nel caso in esame, non sussiste la morosità quale presupposto per azionare lo sfratto, atteso che non vi è alcun inadempimento colpevole della società conduttrice, la quale ha correttamente omesso la corresponsione dei canoni di locazione in conseguenza dell'impossibilità di utilizzare l'immobile per l'attività indicata nel contratto ed anche in forza della espressa autorizzazione resa in tal senso dal locatore.
Di qui il rigetto dello sfratto per morosità e delle domande di parte ricorrente..
Quanto alle domande spiegate in via riconvenzionale della società conduttrice, queste meritano parziale accoglimento.
La società ha chiesto di accertare e dichiarare l'inadempimento del CP_1
per la violazione dell'obbligo di mantenere l'immobile locato in Parte_1
modo che serva all'uso convenuto ex art.1575 c.c. stante la mancanza del certificato di agibilità.
Sul punto è stata accertata la violazione da parte del delle Parte_1
obbligazioni poste dall'art. 1575 c.c. a carico del locatore che, non attivandosi ad eseguire i lavori strutturali necessari e ad ottenere la concessione del certificato di agibilità, ha reso l'immobile inidoneo all'uso convenuto.
Deve, tuttavia, essere evidenziato che la non ha chiesto la risoluzione del CP_1
contratto bensì di accertare il diritto della stessa ad ottenere la regolarizzazione urbanistica dei locali e l'esecuzione delle opere strutturali necessarie.
L'art 1453 c.c. recita: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.
- 14 - Parte conduttrice ha chiesto l'adempimento del contratto.
Il CTU ha indicato le opere necessarie per rendere l'immobile agibile quantificando l'importo dei lavori in € 126.759,32 ed individuando le opere a carico del locatore.
Il CTP del ricorrente ha contestato le risultanze cui è giunto il CTU, il quale nell'integrazione peritale ha risposto compiutamente ai rilievi fatti, confermando le proprie conclusioni, dalle quali non vi è motivo di discostarsi.
Per quanto sopra, in mancanza di una specifica domanda di condanna del locatore ad eseguire le opere necessarie per l'agibilità dei locali, deve dichiararsi che CP_1
ha diritto di ottenere da parte del la regolarizzazione urbanistica Parte_1
dell'immobile locato e l'esecuzione delle opere strutturali necessarie, così come individuate dal CTU.
Passando all'esame della domanda di risarcimento dei danni da valutarsi in via equitativa, questa deve essere rigettata atteso che nessuna specifica allegazione è stata fatta da , che nulla ha provato circa i lamentati danni. CP_1
In ordine alla valutazione equitativa del danno la Corte di Cassazione ha chiarito:
“Per insegnamento costante di questa Corte, la valutazione equitativa presuppone che il danno sia certo nella sua esistenza ontologica (Cass. 19/12/2011, n. 27447), cioe' che "la sussistenza di un danno risarcibile nell'an debeatur sia stata dimostrata ovvero sia incontestata" (Cass.
04/04/2017, n. 8662). Ne consegue che, ove la prova del danno non sia stata raggiunta, non puo' chiedersi al giudice di creare i presupposti logici e normativi per la liquidazione del danno richiesto (Cass. 04/08/2017, n. 19447). Non solo: al danneggiato si chiede di provare i parametri per una liquidazione equitativa e le ragioni che gli hanno impedito l'accertamento degli specifici effetti dannosi concretamente riconducibili all'illecito, rendendo il danno di difficile o impossibile quantificazione La ratio della valutazione equitativa, una volta che la prova del danno sia stata raggiunta, e, in mancanza degli elementi necessari per procedere ad una sua
- 15 - puntuale quantificazione, e' quella di rimettere al potere-dovere del giudice di sopperire alle eventuali difficolta' di quantificazione del danno, al fine di assicurare l'effettivita' della tutela risarcitoria (Cass. 06/04/2017, n. 8920) e la ricerca di una omogeneita' tra risarcimento accordato e danno risentito;
giammai la valutazione equitativa assume valenza surrogatoria della prova del danno, ne' puo' pensarsi di utilizzarla per sopperire alla difficolta' di dimostrazione del nesso causale tra l'inadempimento o altra condotta illecita, che ne sta alla base, e il danno
(Cass. 27/04/2017, n. 10393).
(…) Questa Corte ha chiarito - cfr. Cass. 11/11/2019, n. 28991 - che l'articolo 1218 c.c., solleva il creditore dell'obbligazione che si afferma non adempiuta (o non esattamente adempiuta) dall'onere di provare la colpa del debitore, ma non anche da quello di provare il nesso di causa tra la condotta del debitore e il danno di cui domanda il risarcimento. Ha poi precisato che - sebbene nesso di causa ed imputazione della responsabilita' non siano teoricamente coincidenti, perche' un conto e' collegare la condotta all'evento di danno (causalita' materiale) e l'evento di danno alle conseguenze pregiudizievoli (causalita' giuridica), altro conto e' il criterio di valore che collega un effetto giuridico ad una determinata condotta, rappresentato, nel campo della responsabilita' per inadempimento di un'obbligazione, dall'inadempimento - nel caso di responsabilita' di cui all'articolo 1218 c.c., l'inadempimento si sostanzia nel mancato soddisfacimento dell'interesse dedotto in obbligazione, sicche' il giudizio di causalita' materiale non e' distinguibile praticamente da quello relativo all'inadempimento; pertanto, la causalita' e' non soltanto criterio di collegamento tra condotta ed evento, ma anche criterio di imputazione della responsabilita'. Il che comporta che, a carico del creditore della prestazione, grava solo l'onere di provare la causalita' giuridica, mentre l'inadempimento che assorbe la causalita' materiale deve essere solo allegato. Nel caso di specie, dunque, la ricorrenza delle conseguenze derivanti dall'inadempimento avrebbero dovuto costituire oggetto dell'onere probatorio gravante sul creditore della prestazione inadempiuta” (Cass. ord. n. 8941/2022 del 18/03/2022).
- 16 - Invero, la ha lamentato di avere “versato le somme per il deposito cauzionale CP_1
richiesto, sostenuto costi per le polizze assicurative, effettuato investimenti per la realizzazione di un ufficio commerciale in sostenuto spese per la manutenzione ordinaria dei locali nel Pt_1
continuo inspiegabile inadempimento della Concedente”, riservando quantificare i danni e i costi “durante la fase di merito del presente giudizio di opposizione”.
Nulla è stato allegato in ordine alle conseguenze pregiudizievoli subite a causa dell'inadempimento, nessun parametro è stato offerto per procedere ad una liquidazione equitativa né sono state esposte le eventuali ragioni che rendono impossibile l'accertamento degli specifici effetti dannosi concretamente riconducibili all'inadempimento. In mancanza di alcuna prova non è possibile procedere ad una valutazione equitativa del danno, in quanto la stessa è finalizzata a “sopperire alle eventuali difficolta' di quantificazione del danno” e non ad assumere
“valenza surrogatoria della prova del danno”.
Di qui il rigetto della domanda condannatoria.
Per ultimo, parte resistente ha chiesto il risarcimento dei danni per lite temeraria, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., per il comportamento processuale tenuto da controparte.
Ed invero, non può non evidenziarsi che ricorrono i presupposti della lite temeraria ex art. 96 c.p.c. poiché sono emersi elementi in fatto ed in diritto che impongono di sanzionare parte ricorrente per l'esercizio dell'azione in violazione del canone del giusto processo.
Attraverso l'art. 96, comma 3, c.p.c., l'abuso del processo è rimesso alla valutazione discrezionale del Giudice che potrà d'ufficio, comminare un risarcimento a carico della parte “scorretta”. La responsabilità processuale aggravata di cui al terzo comma dell'art. 96 c.p.c., pur prescindendo dall'effettiva causazione di un danno a carico della parte risultata vittoriosa nel processo, richiede, in ogni caso, la
- 17 - sussistenza di un elemento soggettivo di colpevolezza in capo al soccombente il cui comportamento abbia travalicato la lealtà processuale a detrimento, quindi, della posizione della controparte che si vede vittima di ingiuste iniziative giudiziarie avversarie;
e ciò quand'anche il comportamento della parte non sia informato a mala fede e/o colpa grave (come invece richiesto dal primo comma dell'art. 96).
Non va, tuttavia, trascurato che il fatto che nessuna richiesta giudiziale possa considerarsi abusiva a meno che non venga qualificata come infondata, essendo compito del giudice anche quello di accertare, nel merito, detta abusività.
L'art. 96 c.p.c., nella nuova formulazione, dispone invero che “in ogni caso, quando pronuncia sulle spese ai sensi dell'articolo 91, il giudice, anche d'ufficio, può altresì condannare la parte soccombente al pagamento, a favore della controparte, di una somma equitativamente determinata”.
La nuova norma, come si rileva all'esito di una corretta interpretazione, estende il fascio applicativo dell'equità poiché il giudice ne può fare uso non solo nel quantum ma anche nell'an e persino d'ufficio.
Si vuol dire che attraverso la nuova previsione, viene introdotta una fattispecie a carattere sanzionatorio che prende le distanze dalla struttura tipica dell'illecito civile per confluire nelle cd. condanne punitive.
Sulla scorta della nuova disposizione normativa, il giudice può (e, invero, deve) responsabilizzare la parte che abbia proposto una domanda giudiziale senza sperimentare alcuna seria soluzione conciliativa ed adducendo - a sostegno delle proprie richieste - argomenti dai quali è possibile evincere un contegno tradottosi in un abuso dello strumento processuale.
L'art. 96 u.c. c.p.c. prevede che il giudice, in ogni caso, quando pronuncia sulle spese ai sensi dell'art. 91 c.p.c., anche d'ufficio possa condannare parte
- 18 - soccombente al pagamento di una somma equitativamente determinata ulteriore rispetto alle spese di lite. A differenza dell'ipotesi tradizionale di responsabilità aggravata prevista dall'art. 96, comma 1, c.p.c., la condanna può intervenire d'ufficio e la quantificazione del pregiudizio avviene secondo equità senza richiedere la prova del danno.
Ciò posto, va evidenziato che questo Decidente ritiene che la richiesta formulata da parte resistente meriti accoglimento, considerando che il pur Parte_1
avendo autorizzato la conduttrice a non corrispondere il canone nella consapevolezza dell'inidoneità dell'immobile a servire all'uso convenuto, ha intimato sfratto per morosità.
Pertanto, tenuto conto della natura del giudizio e dell'oggetto della lite, nonché della durata del processo, parte ricorrente, ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c., deve essere condannata al pagamento, a favore della controparte, della somma di
€ 2.500.00, quale sanzione per il comportamento processuale assunto in corso di causa.
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In ordine alle spese di giudizio, ritenuta la parziale soccombenza della società resistente, vengono dichiarate compensate tra le parti in misura pari al 50% e il restante 50% posto a carico del e vengono liquidate per l'intero in Parte_1
€ 7.052,00 per onorari (considerando il valore della controversia indicato nell'intimazione di sfratto per morosità), oltre IVA, CPA e rimborso forfettario spese generali come per legge.
Le spese di CTU, liquidate con separato decreto, vanno poste definitivamente a carico del Parte_1


P.Q.M.


- 19 - Il Tribunale di Termini Imerese, Contenzioso Civile e Volontaria civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
Rigetta lo sfratto per morosità e le domande di parte ricorrente.
Dichiara il grave inadempimento del per l'area di sviluppo industriale Parte_1
della rispetto alle obbligazioni assunte nell'atto di Parte_1
concessione del 27/01/2010;
Dichiara il diritto della di ottenere da parte del la CP_1 Parte_1
regolarizzazione urbanistica dei locali del blocco “E” (ex cinema e sale adiacenti) siti nel Centro Servizi A.S.I. di Termini Imerese di complessivi mq 865, oggetto del contratto di concessione del 27/01/2010, e il diritto all'esecuzione delle opere strutturali necessarie, come individuate dal CTU nella relazione peritale del
29/01/2021;
Rigetta la domanda di risarcimento dei danni spiegata dalla CP_1
Condanna il Parte_1
al pagamento in favore di del 50% delle spese di lite, che si
[...] CP_1
liquidano per l'intero in € 7.052,00 per compensi professionali, oltre I.V.A., C.P.A.
e rimborso forfettario spese generali come per legge;

Dichiara compensate tra le parti il restante 50% delle spese di lite;

Pone le spese di CTU, liquidate con separato decreto, definitivamente a carico del
; Parte_1
Condanna ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c. il
[...]
al pagamento in favore di parte resistente Parte_1
della complessiva somma di € 2.500,00.
Così deciso Termini Imerese, in data 20/03/2025
Il Giudice
- 20 - Dott.ssa Donatella Parla
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