REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, all'udienza del 09/06/2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 15129/2022 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso, pendente
TRA
, c.f. , elettivamente domiciliata in Napoli alla via G. Parte_1 C.F._1
Bausan n. 36, presso lo studio dell'avvocato Vincenzo Metafora, c.f. , che la C.F._2
rappresenta e difende giusta procura in atti;

Ricorrente
E
c.f. , elettivamente domiciliato in Napoli alla via Controparte_1 C.F._3
Marino Turchi 19 presso lo studio degli avvocati Raffaello Lerro, c.f. , e C.F._4
Carmine Caiazza, c.f. , che lo rappresentano e difendono giusta procura in C.F._5
atti;
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato – premesso di essere proprietaria del Parte_1 locale cantinato adibito a sede del teatro ”, pertinenza dell'immobile ereditato in Parte_2
forza del testamento olografo pubblicato il 4.09.2020 a rogito del notaio (atto Persona_1
repertorio n. 21183 registrato in pari data al n. 29750), con il quale la de cuius, , ha Persona_2 lasciato alla ricorrente l'immobile posto al piano terra del fabbricato sito in Napoli alla via del Parco
Margherita n. 30, e, quindi, di essere subentrata quale locatrice nel contratto di locazione avente decorrenza dal 15.09.1972, registrato il successivo 28.09.1972 (con successivi rinnovi taciti e cambi

di destinazione in conformità con le sopravvenienze normative in materia), con il quale , Persona_3
a sua volta dante causa di , aveva concesso in locazione tale locale cantinato al prof. Persona_2
– ha convenuto in giudizio il conduttore al fine di vedersi convalidare lo sfratto Controparte_1
per morosità per non avere il conduttore pagato i canoni di locazione per il periodo dal settembre
2020 al marzo 2022 per un totale di euro 3.895,00 ( 205,00 x 19 mensilità).
In data 21 giugno 2022 si è costituito il che, eccependo la carenza di legittimazione attiva CP_1 dell'attrice e l'infondatezza della domanda, stante la non sussistenza di un contratto valido tra le parti.
All'esito dell'udienza del 22 giugno 2022, è stata rigettata l'istanza di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, sul presupposto della sussistenza di “gravi motivi ostativi all'emanazione del richiesto provvedimento di rilascio, ravvisabili nelle contestazioni e rilievi specificamente formulati dalla parte intimata in ordine alla titolarità attiva di parte intimante anche in ragione della cessazione del contratto di locazione del locale scantinato posto a base della domanda, motivi che necessitano di approfondimento nel giudizio a cognizione piena”, con disposizione di mutamento del rito.
Con memoria ex art. 426 c.p.c. la ricorrente ha insistito per la risoluzione del contratto di locazione, con condanna al pagamento dei canoni e delle indennità fino all'effettivo rilascio e con la conseguente condanna al rilascio dell'immobile e al ripristino dello stato locativo dell'immobile, come risultante dalla planimetria in atti allegata al rogito . La ricorrente, in subordine, ha chiesto Pt_3
l'accertamento dell'occupazione senza titolo dell'immobile e la conseguente condanna al rilascio e al pagamento delle indennità di occupazione.
Con memoria del 16.02.2023 il resistente ha ribadito le contestazioni effettuate con la costituzione in fase sommaria e ha eccepito l'inammissibilità della domanda di condanna al rilascio e al pagamento delle indennità di occupazione senza titolo, in quanto domanda nuova (non mera emendatio, ma mutatio), nonché ha rilevato l'infondatezza della richiesta di condanna al ripristino dell'immobile nello stato indicato nelle planimetrie allegate al rogito , in quanto non sarebbe stato fornita la Pt_3
prova del fatto che i lavori modificativi dell'immobile siano stati effettuati dal . CP_1
All'esito dell'udienza del 9/6/2025 la causa viene decisa, con lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo del 11.01.2023). Ancora in via preliminare, va esaminata l'eccezione con la quale parte resistente lamenta la carenza di legittimazione attiva della ricorrente. La legittimazione ad agire è una condizione dell'azione, così come la possibilità giuridica di ottenere il provvedimento richiesto e l'interesse ad agire, il cui difetto può essere rilevato in ogni stato e grado del processo. La legitimatio ad causam, fondata sulla prospettazione attorea, si differenzia dalla effettiva titolarità del diritto che, invece, attiene al merito della controversia;
invero, la legittimazione ad agire serve ad individuare la titolarità del diritto ad agire in giudizio. Ragionando ex art. 81 c.p.c., per il quale "fuori dei casi espressamente previsti dalla legge, nessuno può far valere nel processo in nome proprio un diritto altrui", essa spetta a chiunque faccia valere nel processo un diritto assumendo di esserne titolare. Secondo una tradizionale e condivisibile definizione la "parte" è il soggetto che in proprio nome domanda o il soggetto contro il quale la domanda, sempre in proprio nome, è proposta. In molti casi si parla di legittimazione ad agire, ma impropriamente, in quanto il problema è diverso, attiene al merito della causa e riguarda non la prospettazione ma la fondatezza della domanda: si tratta di stabilire se colui che vanta un diritto in giudizio ne sia effettivamente il titolare. In generale, peraltro, chi fa valere un diritto in giudizio non può limitarsi ad allegare che un diritto sussiste, ma deve allegare che quel diritto gli appartiene.
Di conseguenza, sul piano dell'onere probatorio, in base alla ripartizione fissata dall'art. 2697 c.c., la titolarità del diritto è un fatto, appartenente alla categoria dei fatti-diritto, che della domanda costituisce il fondamento… può pertanto dirsi che la parte che promuove un giudizio deve prospettare di essere parte attiva del giudizio (ai fini della legittimazione ad agire) e deve poi provare di essere titolare della posizione giuridica soggettiva che la rende parte. (SS.UU. 2951/2016).
La ricorrente fonda la sua pretesa sulla circostanza di essere divenuta proprietaria Parte_1
del locale scantinato, titolarità della proprietà che comporterebbe il suo subentro nel contratto di locazione asseritamente intercorrente inter partes o comunque la sua legittimazione, quale erede della de cuius, ad esercitare l'azione di restituzione e di condanna al pagamento delle indennità di occupazione sine titulo. Pertanto, dall'analisi della domanda si evince che il ricorrente fa valere un diritto del quale “prospetta” di essere titolare così che tale eccezione (di carenza di legittimazione attiva) avanzata da parte resistente va correttamente riqualificata dal giudice di merito come volta a lamentare un difetto di titolarità attiva del diritto controverso, che, come detto, non attiene alla carenza di legittimazione attiva, bensì al merito della controversia, con la conseguenza che il giudice, qualora abbia così correttamente riqualificato l'eccezione sollevata dalla parte, è tenuto a delibare nel merito la relativa questione (in questo senso: Cass. 32814/2023).
Tale doglianza - anche se riqualificata non più come eccezione di rito, da trattare prioritariamente ex art. 276 cpc, bensì come attinente il merito della controversia – si ritiene debba essere trattata in via preliminare rispetto alle altre questioni di merito in applicazione del criterio della ragione più liquida e atteso che l'eventuale fondatezza di tale eccezione comporta logicamente l'assorbimento di ogni ulteriore profilo di merito.
Il vero punctum dolens della questione attiene all'idoneità del testamento olografo pubblicato il

4.09.2020 a rogito del notaio (atto repertorio n. 21183 registrato in pari data al n. Persona_1
29750) a provare il diritto di proprietà della e, quindi, la sua titolarità attiva. Pt_1
L'unica disposizione testamentaria riguardante parte ricorrente ha il seguente tenore letterale: <Io sottoscritta , nata a [...] il [...], così dispongo delle mie sostanze: Persona_2
“Lascio a – nata a [...] il [...], l'appartamento in Napoli, alla Parte_1
Via del Parco Margherita n. 30…>>. A riguardo, secondo la prospettazione di parte ricorrente, con tale disposizione la de cuius avrebbe inteso conferire alla l'appartamento comprensivo del Pt_1
locale cantinato, che circolerebbe ex art. 818 c.c. insieme al bene principale (l'appartamento), come sua pertinenza. La pertinenzialità dell'immobile di cui è causa rispetto all'appartamento del quale la ha disposto in favore della ricorrente sarebbe provata dal rogito per notaio del Per_2 Pt_3
15.07.1961, con il quale si delinea la consistenza effettiva dell'appartamento facente parte del fabbricato in Napoli alla via del Parco Margherita n. 30 posto al piano terra, composto da vani quattro ed accessori e dal locale cantinato che ne costituirebbe pertinenza.
L'art. 817 c.c. qualifica come pertinenza la cosa destinata in modo duraturo a servizio o ad ornamento di un'altra cosa, in questo modo richiedendo un rapporto di accessorietà-dipendenza intercorrente tra la cosa principale e quella accessoria, finalizzato alla migliore utilizzazione o valorizzazione della cosa principale.
Nel rapporto pertinenziale il collegamento tra la res principale e quella accessoria è preso in considerazione dalla legge non già come connessione materiale, ma come relazione economico giuridica di strumentalità e complementarità funzionale. Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale, in particolare, è necessaria la presenza sia del requisito soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinare uno al servizio o all'ornamento dell'altro, sia di quello oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due cespiti, con la precisazione che il bene accessorio deve arrecare una utilità al bene principale e non (o almeno non solo) al proprietario dello stesso (Cass. 11970/2018; Cass. 2372/2016;
Cass. 869/2015).
La volontà di destinare in modo durevole una cosa al servizio o ad ornamento di un'altra, così come quella di far cessare il rapporto pertinenziale già costituito, non necessita di forme particolari o solenni, ma può essere desunta da qualsiasi elemento ritenuto idoneo a tal fine dal giudice di merito, con accertamento di mero fatto, insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato (Cass.
12731/2019, Cass. 2372/2016, Cass. 5027/2014, Cass. 16914/2011; già Cass. 6656/2003 e Cass.
6230/2000). Invero, l'atto in virtù del quale viene instaurato un vincolo pertinenziale si ritiene abbia natura di atto giuridico in senso stretto (Cass. 14559/2004), così come la dottrina e la giurisprudenza prevalente qualificano l'atto con cui si ponga fine al rapporto di pertinenza come atto giuridico in senso stretto.
Il fatto che non sia richiesta un'apposita forma, unitamente all'ulteriore circostanza per cui l'atto di cessazione del vincolo di pertinenzialità si ritiene avere natura di atto giuridico in senso stretto, impone di vagliare se, nel caso sottoposto a giudizio, tale rapporto sia cessato prima dell'acquisto iure successionis della res principale (l'appartamento).
Il vincolo pertinenziale tra la cosa accessoria e la cosa principale cessa quando viene oggettivamente meno la destinazione funzionale tra i due beni e quando l'avente diritto, con atto volontario, dispone separatamente della pertinenza, senza che, in tal caso, sia necessaria un'espressa e formale dichiarazione della volontà della nuova e diversa destinazione della cosa (Cass. 20911/2021).
In primo luogo, se non sono emersi elementi di segno contrario al fatto di ritenere che l'immobile oggetto di causa sia stato acquistato dalla dante causa ( ) dell'odierna ricorrente quale CP_2 pertinenza dell'immobile sito in Napoli alla via Parco Margherita n. 30 nel lontano anno 1961 (risulta dall'atto di acquisto del 15/7/1961 che a e quali usufruttari, e Parte_4 Persona_4
quale nuda proprietaria, è stato trasferito sia l'appartamento al piano terra del CP_2
fabbricato sito in Napoli al Parco Margherita 30, sia lo scantinato “della stessa superficie del quartino”), va dato preminente rilevanza alla circostanza che, successivamente a tale acquisto, il locale cantinato è stato in un primo momento concesso in locazione all'attuale resistente ad uso deposito e, in un secondo momento - è controverso a che titolo - per i 46 anni successivi è stato detenuto dallo stesso conduttore del contratto di locazione del 1972 che l'ha adibito, si presume con l'assenso quantomeno tacito della proprietaria locatrice originaria, a sede del teatro Pt_2
” con accesso anche dal civico n. 28/a di via del Parco Margherita. Ebbene, tali elementi in
[...]
fatto incidono chiaramente sul requisito oggettivo richiesto per la configurabilità di un nesso di pertinenzialità. Invero, sebbene si affermi che atti che comportino una temporanea utilizzazione del bene accessorio da parte di terzi (usufrutto, comodato, locazione) non comportino automaticamente lo scioglimento del vincolo pertinenziale, nel caso specifico la detenzione del bene per oltre un cinquantennio all'esercizio di un'attività dalla quale l'appartamento (cosa principale) non ha tratto alcuna utilitas - restando infatti sfornito di prova l'eventuale giovamento ritraibile dalla cosa principale in tutto questo periodo - fa deporre per una cessazione del vincolo di pertinenzialità ben prima dell'apertura della successione. Al riguardo si precisa che la natura di atto giuridico in senso stretto dell'atto di scioglimento del rapporto pertinenziale (quando non dipendente da cause naturali) fa sì che non sia necessario fornire la prova inequivoca della volontà degli effetti derivanti dall'atto giuridico, così che non è necessario dimostrare che la dante causa dell'attuale ricorrente volesse effettivamente far cessare il rapporto pertinenziale tra l'appartamento e il locale cantinato, ma basta la prova della volontà dell'atto in sé e per sé. La stipula del contratto di locazione del 1972 e la corrispondenza in atti dimostrano la volontà di di destinare il suddetto immobile ad Persona_2 un uso che si ritiene non compatibile con qualsivoglia utilitas ritraibile dall'appartamento, in particolare se a tali circostanza si aggiunge che al locale cantinato, ormai da moltissimi anni, si accede attraverso un'entrata differente, ulteriore elemento che indica una destinazione dell'immobile cantinato incompatibile con la persistenza del nesso di pertinenzialità.
Alla luce delle considerazioni esposte si ritiene non sussistente alcun vincolo di pertinenzialità tra l'appartamento sito in Napoli in via del Parco Margherita n. 30 e l'immobile oggetto del presente giudizio, essendo oggettivamente venuta meno la destinazione funzionale fra i due beni.
Dall'esclusione del vincolo di pertinenzialità deriva chiaramente che laddove il testamento agli atti ha conferito alla tale appartamento non ha potuto, di per sé, includere anche il locale Pt_1
scantinato, non potendosi fare applicazione dell'art. 818, comma 1, c.c., che afferma il principio, invocato dalla ricorrente, per cui accessorium sequitur principale.
Escluso, dunque, che la abbia acquisito la proprietà dell'immobile per disposizione Pt_1
testamentaria si rileva che il testamento ha disposto in favore della ricorrente con un legato, senza alcuna nomina di erede. In tal senso la mancata produzione di uno stato di famiglia impedisce anche una valutazione in ordine alla residua possibilità di fondare il subentro della ricorrente nella posizione attiva della de cuius con riguardo al contratto di locazione, qualora ritenuto ancora efficace. Ci si trova, in definitiva, in presenza di un bene che faceva parte del patrimonio di , ma che CP_2
non ha costituito oggetto di espressa disposizione testamentaria, con la conseguenza che la sua proprietà deve seguire le regole della successione ex lege per i beni dei quali il testatore non ha disposto col testamento. Ma si è al di fuori del thema decidendum della presente controversia.
Ne deriva l'infondatezza della domanda per carenza di titolarità attiva della ricorrente Pt_1
e, di conseguenza, l'inutilità di una pronuncia che vada ad indagare gli ulteriori profili di
[...]
merito della domanda.
Le spese di giudizio seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal DM 147/2022), in relazione all'attività concretamente esercitata dai difensori costituiti rapportata anche alla semplicità ed esiguità delle difese svolte che fanno ritenere equo attenersi ai minimi previsti per lo scaglione di riferimento.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nel giudizio promosso da Parte_1
contro , ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: Controparte_1
1) rigetta la domanda;

2) condanna a pagare le spese di lite in favore di , che si Parte_1 Controparte_1
liquidano in complessivi euro 1.300,00 a titolo di compenso professionale oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Napoli il 09/06/2025.
Il giudice
dott. Enrico Ardituro