N. R.G. 5698/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VICENZA
SEZIONE SECONDA CIVILE in composizione monocratica in persona del Dott. Ludovico Rossi ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al N. 5698 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, riservata in decisione all'udienza del 17 dicembre 2024, vertente tra:
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Antonio Parte_1 C.F._1
Braccio (C.F. ) e Caterina Braccio (C.F. ) ed C.F._2 C.F._3
elettivamente domiciliato presso il loro studio in Cittadella (PD), via S. Paggiola, 19, giusta procura in calce all'atto di citazione
- attore - contro
(C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Emanuela Controparte_1 C.F._4
Vanzetto (C.F. ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Rosà (VI), C.F._5
Via Cavallini, 1/d, a giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
- convenuto -
e
(P.I. , in persona del l.r.p.t., Controparte_2 P.IVA_1
(C.F. ) rappresentati e difesi dall'Avv. Sergio Gottardo Controparte_3 C.F._6
(C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Bassano del Grappa C.F._7
(VI), Via Marinali, 24, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
- convenuti -
e contro
(P.I. ), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Federica CP_4 P.IVA_2
Dalan (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Cadoneghe C.F._8
(PD), P.le Castagnara, 17, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta pagina 1 di 16 - terza chiamata -
OGGETTO: vendita di beni immobili
CONCLUSIONI: all'udienza del 17 dicembre 2024, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127 ter
c.p.c., si riscontrava il deposito delle note scritte d'udienza del 14.12.2024 in cui parte attrice così precisava le conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione respinta:
In via principale
1) Accertata e dichiarata la responsabilità del venditore dell'immobile trasferito con atto del
28.07.2017 n. 218.407 Rep. Notaio per la presenza di manufatti abusivi, accertata e dichiarata Per_1 la responsabilità del mediatore immobiliare ai sensi dell'1759 c.c., condannare, in solido, il signor
, l'Agenzia d'affari in persona del legale rappresentante Controparte_1 Controparte_2 pro tempore, , e l'agente immobiliare , a corrispondere al signor CP_2 Controparte_3 [...]
la somma di euro 19.040,74 a titolo di risarcimento danni;
Parte_1
2) Accertata la responsabilità del venditore, condannare il signor a corrispondere Controparte_1
euro 40.000,00, o altra diversa minor somma che sarà ritenuta di giustizia, a titolo di parziale restituzione del prezzo, in ragione del diminuito valore dell'immobile;
3) Accertata e dichiarata la responsabilità dell'Agenzia d'affari in persona Controparte_2
del legale rappresentante pro tempore, , per non aver diligentemente svolto la CP_2
prestazione, condannare alla restituzione della provvigione per la parte conferita dall'attore e pari ad euro 8.540,00;
Con la condanna dei convenuti alle spese e competenze del presente giudizio”.
Si riscontrava il deposito delle note scritte d'udienza del 13.12.2024 in cui il convenuto così CP_1
precisava le conclusioni:
“Rigettarsi la domanda attorea perché infondata in fatto e in diritto
PRELIMINARMENTE
- per l'intervenuta decadenza ai sensi dell'art. 1495 c.c. per non aver denunciato i vizi nel termine di 8 giorni dalla scoperta;

- per intervenuta prescrizione della stessa che non è stata esercitata entro l'anno dalla consegna della cosa venduta;

NEL MERITO
Rigettarsi la domanda perché infondata in fatto e in diritto attesa la conoscenza di tutte le circostanze
e le caratteristiche del bene rese note al compratore e dallo stesso accettate e volute anteriormente alla stipula dell'atto notarile.
pagina 2 di 16 NEL MERITO IN VIA SUBORDINATA
Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, essa sia ridotta nel quantum in rapporto alle risultanze della TU con conseguente soccombenza in ordine alle spese di lite”.
Si riscontrava il deposito delle note scritte d'udienza del 5.12.2024 in cui i convenuti
[...]
e così precisavano le conclusioni: Controparte_2 Controparte_3
“IN VIA PRELIMINARE E/O PREGIUDIZIALE:
- accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva in capo al Sig. nel Controparte_3
presente giudizio, avendo questi solo operato per conto della società di intermediazione nella compravendita, tant'è che è stata quest'ultima a presiedere alla sottoscrizione del preliminare e ad incassare la relativa provvigione, e per l'effetto estromettere lo stesso dal giudizio de quo.
NEL MERITO:
- in principalità rigettarsi tutte le domande svolte dall'attore nei confronti dell' Controparte_2
e del Sig. in quanto infondate in fatto e diritto, per i motivi tutti
[...] Controparte_3
esposti in atti;

- in via subordinata nella denegata ipotesi di accertamento di una qualche responsabilità professionale dell' o dei propri soci/collaboratori, la stessa chiede di essere Controparte_2
garantita e/o manlevata dalla compagnia di Assicurazione (C.F.: ), in CP_4 P.IVA_2
persona del legale rappresentante pro-tempore, con sede legale a 20145 Milano Tre Torri n. 3, presso la quale l'Agenzia d'affari risulta assicurata per responsabilità civile professionale con CP_2
polizza n. 68531000, da ogni e qualsivoglia conseguenza pregiudizievole dell'eventuale accoglimento della domanda attorea svolta nei confronti suoi e/o dei propri soci/collaboratori.
In ogni caso con salvezza delle spese di giudizio.
IN VIA ISTRUTTORIA:
- si reiterano le deduzioni e eccezioni avverso le istanze istruttorie attoree svolte in atti e a verbale dell'udienza 31/1/2023”.
Si riscontrava il deposito delle note scritte d'udienza del 13.12.2024 in cui la terza chiamata CP_4
così precisava le conclusioni:
[...]
“Nel merito
In via principale: rigettare tutte le domande attoree svolte perché infondate in fatto ed in diritto. Spese di lite rifuse.
In via ulteriore principale: rigettare tutte le domande svolte nei confronti di Controparte_5
e di , per essere indimostrato l'asserita responsabilità degli stessi in ordine alle
[...] Controparte_3
domande svolte dagli attori. Spese di lite rifuse.
pagina 3 di 16 In ulteriore via principale: nella denegata ipotesi in cui le domande attoree venissero ritenute meritevoli di un qualche accoglimento, e venisse accertata e dichiarate sussistente una responsabilità di e/o di , rigettare la domanda di garanzia svolta da Controparte_5 Controparte_3 quest'ultimo a carico di per non essere lo stesso assicurato ai termini di polizza, e CP_4 accertata e dichiarata la reale entità dei danni subiti dall'attore per i fatti di causa, accertata e dichiarata la riconducibilità dei danni all'attività posta in essere da;
Controparte_5
accertati e dichiarati termini e limiti di operatività delle polizze invocati in causa;
CP_4
- limitare la chiesta condanna alla luce degli accertamenti di causa in punto an e quantum debeatur, con eliminazione di ogni esagerazione e/o voce e/o somma non dovuta;

- di conseguenza, limitare l'eventuale condanna di a quanto risulterà dovuto sulla scorta CP_4
e in applicazione della polizza invocata e nei limiti anche temporali delle stesse, eliminata ogni franchigia, ogni scopertura, ogni esagerazione, ogni voce e ogni somma non dovuta e/o non spettante.
Spese di lite compensate o eventuale condanna rapportata agli esiti di causa”.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione del 24.9.2020 conveniva in giudizio , Parte_1 Controparte_1
e in persona del legale rappresentante pro Controparte_3 Controparte_2
tempore , deducendo che: CP_2
- il 28.4.2017 aveva acquistato dal le unità immobiliari censite al C.F. del Comune di Bassano CP_1 del Grappa (VI), al Foglio 22, mapp. n. 289 sub. 3 e 4 e l'area urbana di pertinenza di 32 mq, corrispondendo il prezzo di € 350.000,00;
- la compravendita era stata conclusa con l'assistenza della convenuta Controparte_2
in persona di , che aveva seguito l'intera fase delle trattative;

[...] Controparte_3
- per l'attività di intermediazione svolta era stata corrisposta, quale provvigione, la somma di €
4.270,00 da parte del venditore e di € 8.540,00 da parte dell'attore;
- nell'atto di compravendita n. 218.407 Rep. Notaio , il venditore aveva dichiarato la Per_1 CP_1 conformità delle planimetrie e dell'elaborato planimetrico dello stato di fatto, oltre all'inesistenza di irregolarità di carattere urbanistico-edilizio;
- tuttavia, a distanza di oltre due anni dall'acquisto, aveva scoperto il carattere parzialmente abusivo dell'immobile, taciuto sia dal venditore, sia dall'agenzia immobiliare, attraverso la consulenza dello
Studio tecnico associato Svegliado di Cittadella, interpellato in seguito alla segnalazione dell'ente pubblico territoriale;

- il Comune di Bassano del Grappa, infatti, aveva effettuato un sopralluogo presso l'immobile e rilevato la presenza di due interventi, una tettoia (ricovero per due automezzi) e un piccolo locale pagina 4 di 16 esterno, realizzati in assenza dei titoli autorizzatori;

- lo Studio tecnico incaricato, oltre a confermare la sussistenza delle predette violazioni edilizie, aveva riscontrato anche un'altra opera non a norma, costituita da una tettoia in plexiglass eccessivamente sporgente;

- i suddetti manufatti erano tutti già presenti al momento della stipula del contratto di compravendita, ma non comparivano nelle planimetrie allegate all'atto né erano stati dichiarati dal venditore e dal mediatore immobiliare;

- in seguito all'avviamento del procedimento amministrativo, accertata l'insanabilità dei manufatti abusivi, li aveva demoliti al fine di ottenere l'archiviazione del procedimento sanzionatorio, informando immediatamente il venditore della situazione, anche con raccomandata del proprio difensore datata 27.5.2019;
- il tentativo di mediazione esperito nei confronti del si era concluso con esito negativo, mentre CP_1
e l'Agenzia d'affari non avevano aderito all'invito alla stipula Controparte_3 Controparte_2
di una convenzione di negoziazione assistita, notificato anche al venditore;

- in merito al danno subito, lo smantellamento dei manufatti abusivi e la conseguente ricostruzione in ottemperanza alla normativa urbanistico-edilizia, ove attuabile, avevano comportato un esborso complessivamente pari a € 19.040,74 - di cui € 2.854,80 per le opere di muratura, € 2.074,00 per l'acquisto e montaggio telo, € 660,00 per smontaggio e rimontaggio dell'impianto elettrico, € 7.808,00 per lo smontaggio e l'installazione della nuova pompeiana, € 3.188,08 per l'assistenza apprestata dallo studio tecnico ed € 2.455,86 per la raschiatura della parete e tinteggiatura;

- gli interventi effettuati, pur rendendo la struttura conforme alla normativa, l'avevano tuttavia privata di alcune caratteristiche che avevano incentivato l'attore all'acquisto: l'abbattimento dell'ampliamento esistente aveva privato l'immobile di uno spazio utilizzabile come ripostiglio, la nuova pompeiana non consentiva più il parcheggio coperto di due veicoli, mentre la tettoia accorciata aveva perso la propria funzione di copertura;

- sia le spese sostenute, sia il diminuito valore dell'immobile erano pacificamente riconducibili alla presenza delle opere abusive, incolpevolmente ignorate dall'attore a causa della condotta serbata da venditore e mediatore immobiliare.
Tanto premesso in fatto, in diritto l'attore deduceva che:
- a prescindere dalla disposizione normativa applicabile nel caso di specie (artt. 1489, 1497 o 1669
c.c.), egli aveva diritto al risarcimento del danno conseguente agli abusi edilizi taciuti dal venditore e scoperti solo dopo il rogito, in forza del parere acquisito nell'ambito del contenzioso con il Comune;

- la difformità urbanistica del bene oggetto di compravendita, accompagnata nel caso di specie anche pagina 5 di 16 dalla difformità catastale, obbligavano il venditore alla riduzione del prezzo, al rimborso delle spese sostenute e al risarcimento del danno;

- legale rappresentante dell'Agenzia di mediazione e socio d'opera e CP_2 Controparte_3 preposto ai sensi dell'art. 11 d.m. 452/1990, non riferendo le irregolarità edilizie dell'immobile all'acquirente, avevano di fatto violato il dovere di corretta informazione sancito dall'art. 1759 c.c., incorrendo pertanto nell'obbligo di risarcimento dei danni e restituzione della provvigione;

L'attore chiedeva quindi che, accertata e dichiarata la responsabilità del venditore per la presenza di manufatti abusivi, nonché la responsabilità del mediatore ex art. 1759 c.c., e CP_1 Controparte_3
l' venissero condannati in solido a corrispondergli la somma Controparte_2 di € 19.040,74 a titolo di risarcimento danni. Chiedeva altresì che il venditore venisse CP_1 condannato al pagamento di € 40.000,00, ovvero della diversa minor somma eventualmente ritenuta di giustizia, a titolo di parziale restituzione del prezzo, in ragione del diminuito valore dell'immobile.
Chiedeva infine che, accertata e dichiarata la responsabilità dell' per non aver diligentemente CP_2
svolto la prestazione, la convenuta venisse condannata a restituire la provvigione per la parte conferita dall'attore pari a € 8.540,00.
2. La prima udienza, indicata in citazione per il 19.1.2021, veniva differita al 9.3.2021. Nelle more si costituivano l' e con comparsa di risposta tempestivamente depositata il CP_2 Controparte_3
9.2.2021, chiedendo preliminarmente l'autorizzazione alla chiamata in causa della propria compagnia assicurativa I convenuti deducevano poi che: CP_4
- l'acquirente, odierno attore, era sempre stato a conoscenza della presenza delle irregolarità nell'immobile acquistato, comunque minime rispetto al valore complessivo della compravendita;

- l'attore, infatti, era stato messo al corrente sia dell'irregolarità urbanistica della pompeiana a fondo scivolo, sia della parziale chiusura del rientro sul lato est del fabbricato in occasione degli accessi effettuati presso l'immobile prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita;

- nonostante il venditore si fosse offerto di rimuovere le opere irregolari a proprie cure e spese, il aveva preferito mantenerle;
Parte_1
- l'Agenzia aveva quindi fornito al promissario acquirente tutte le informazioni relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare di cui era venuta a conoscenza con l'ordinaria diligenza professionale, così correttamente assolvendo all'obbligo di informazione di cui all'art. 1759 c.c.;
- pertanto, la provvigione era stata legittimamente corrisposta al mediatore sulla base del preliminare concluso tra le parti messe in contatto, non essendogli opponibili gli accordi su circostanze fattuali intercorsi tra le stesse;

- , limitatosi a operare per conto della società di intermediazione nella compravendita, Controparte_3
pagina 6 di 16 doveva essere estromesso dal giudizio per carenza di legittimazione passiva. Era stata l'Agenzia
d'affari infatti, a presiedere alla sottoscrizione del preliminare e a incassare la relativa CP_3
provvigione.
I convenuti contestavano inoltre il risarcimento del danno richiesto dall'attore anche sotto il profilo del quantum debeatur, non risultando provata la necessità degli interventi effettuati, la congruità delle spese addebitate né la loro riconducibilità alla condotta dei convenuti.
L'Agenzia concludeva chiedendo, in via preliminare, l'autorizzazione alla chiamata in causa di CP_4 per essere garantita e/o manlevata dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dall'eventuale
[...] accoglimento della domanda attore, nonché l'estromissione di per carenza di Controparte_3
legittimazione passiva. Nel merito chiedeva, in via principale, il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto;
in via subordinata, nella denegata ipotesi di accertamento di una responsabilità professionale dell'Agenzia o dei suoi soci/collaboratori, chiedeva di essere garantita e/o manlevata dalla compagnia assicurativa per ogni e qualsivoglia conseguenza CP_4 pregiudizievole derivante dall'accoglimento delle domande attoree. Spese e competenze di lite rifuse.
Stante l'autorizzazione alla chiamata in causa di con provvedimento del 9.2.2021 il CP_4
Giudice precedentemente assegnatario del fascicolo differiva la prima udienza al 16.7.2021.
Nelle more si costituiva il con comparsa di risposta tempestivamente depositata in data CP_1
17.2.2021, deducendo che:
- l'attore era stato puntualmente e specificatamente informato sia dal venditore, sia dall'agenzia immobiliare delle difformità edilizie presenti nell'immobile oggetto di compravendita;

- le predette difformità sarebbero state rimosse prima e in funzione del rogito in modo da rendere l'immobile conforme alle autorizzazioni, ma l'attore aveva espressamente richiesto di mantenere intatte la pompeiana, la tettoia dal lato est e il ripostiglio in aderenza al fabbricato;

- pertanto, sebbene taciuti in sede di rogito, l'utilità e l'interesse per le coperture non autorizzate costituivano un tema noto alle parti e ampiamente discusso durante le trattative;

- i suddetti manufatti erano stati realizzati un decennio prima e nessuno mai aveva sollevato questioni in merito: il clima conflittuale instaurato dall'attore con il vicino tuttavia, aveva Parte_2 indotto quest'ultimo a segnalare al Comune di Bassano (VI) la presenza delle citate difformità;
- il vicino aveva assistito al sopralluogo nell'immobile durante il quale l'attore era stato informato dal venditore della permanenza decennale dei manufatti non regolari, di cui era stata preannunciata, in quella sede, la rimozione e la riduzione in pristino prima del rogito;

- dal verbale di accertamento del 7.5.2019 emergeva che, in occasione del sopralluogo eseguito in data
16.4.2019, l'attore aveva espressamente dichiarato che “la tettoia e l'ampliamento abusivi erano già
pagina 7 di 16 presenti al momento dell'acquisto dell'immobile, avvenuto nell'anno 2017, e che gli stessi sono stati realizzati circa 10 anni prima”, dimostrando di essere a conoscenza sia del carattere abusivo dei manufatti, sia del fatto che gli stessi erano stati realizzati dieci anni prima;

- dal medesimo verbale emergeva che una casetta in legno preesistente era già stata rimossa e sostituita con altra rientrante nelle prescrizioni amministrative;

- pertanto, essendo l'attore a conoscenza degli abusi quantomeno a far data dal 16.4.2019, per non incorrere nelle decadenze di cui all'art. 1495 c.c., avrebbe dovuto farne denuncia al venditore entro otto giorni;

- tuttavia, la raccomandata inviata al venditore dal patrocinio attoreo risaliva al 27.5.2019 e, per tale ragione, l'attore doveva ritenersi decaduto da ogni garanzia;

- del pari, l'azione si era ormai prescritta, non essendo stata esercitata entro l'anno decorrente dalla consegna;

- l'attore, dopo il rogito e la presa di possesso dell'immobile, era intervenuto sugli abusi apportandovi modifiche ed eseguendo opere ulteriori, tra le quali l'installazione di tendaggi a chiusura;
contestava quindi le pretese avanzate dall'attore in merito ai lavori eseguiti e di cui alle fatture CP_1
dimesse sub doc. 10-15, non essendo possibile identificare con chiarezza il tenore dei lavori realizzati e trattandosi, in ogni caso, di opere decise in autonomia dall'attore. Assumeva, inoltre, che nel pattuire il prezzo della compravendita le parti avevano considerato anche la presenza delle irregolarità e che, comunque, voci quali la copertura, il telo in PVC e la tinteggiatura non potevano essere addebitate al venditore.
In merito al tentativo di svolgere la mediazione e la negoziazione assistita, il convenuto rappresentava di aver accolto con favore entrambe le procedure di composizione stragiudiziale della lite, il cui esito negativo era tuttavia imputabile all'attore, il quale aveva riformulato le proprie pretese mantenendo rigida la propria posizione.
Il convenuto chiedeva pertanto, in via preliminare, il rigetto della domanda attorea per intervenuta decadenza e prescrizione ai sensi dell'art. 1495 c.c. Nel merito il chiedeva il rigetto della CP_1
domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto. Spese di lite integralmente rifuse.
La terza chiamata si costituiva con comparsa di risposta tempestivamente depositata il CP_4
25.6.2021, rappresentando che:
- l'interesse della compagnia era limitato alla sola domanda di risarcimento del danno, posto che la riduzione del prezzo riguardava il venditore e la restituzione della provvigione non rientrava in garanzia di polizza;

- secondo risalente orientamento giurisprudenziale e dottrinale, le difformità dell'immobile rispetto alla pagina 8 di 16 concessione edilizia rientravano nel disposto dell'art. 1489 c.c.
- a tal proposito, era tuttavia necessario che il compratore non fosse consapevole delle difformità al momento dell'acquisto: nel caso di specie, tuttavia, trattandosi di manufatti non risultanti dalle mappe catastali, appariva difficile sostenere che l'attore non ne fosse a conoscenza;

- in ogni caso, rispetto alle domande proposte dall'attore nei confronti dell'Agenzia immobiliare, il avrebbe potuto, al più, contestare la provvigione dovuta;
Parte_1
- in nessun caso poteva essere condannata alla restituzione di quanto percepito a titolo di CP_4 provvigione dall' pari a € 8.540,00 e ciò in virtù di termini e limiti Controparte_2 dell'invocata polizza n. 6853000, ove per “Perdite patrimoniali” si intendeva, infatti, “ogni pregiudizio economico causato a terzi che non sia l'effetto o la conseguenza diretta di danni a cose e/o a persone;
non saranno considerate perdite patrimoniali ai fini della presente polizza i corrispettivi che
l'assicurato abbia riscosso dai propri clienti e che l'assicurato sia tenuto a restituire in conseguenza del totale e/o parziale inadempimento da parte dei servizi professionali definiti in polizza” (cfr. pagina
5 della polizza assicurativa, doc.01);
- rispetto alla domanda di garanzia formulata da la compagnia assicurativa era carente Controparte_3 di legittimazione passiva: la polizza invocata, infatti, garantiva l'agenzia anche in relazione alle responsabilità delle persone di cui si avvaleva, ma queste ultime non potevano autonomamente invocare la garanzia apprestata da;
CP_4
- per tale ragione, qualora si fosse accertata una responsabilità personale e diretta di Controparte_3 rientrante nella garanzia, avrebbe dovuto manlevare l'agenzia di quanto da questa pagato nel CP_4
presente giudizio, potendosi poi rivalere su , non trattandosi di soggetto assicurato;
Controparte_3
- un'eventuale condanna della compagnia assicurativa doveva tenere conto di tutti i limiti contrattuali, potendo riguardare solo la responsabilità dell'Agenzia immobiliare, con esclusione di ogni vincolo di solidarietà con le altre parti in causa, non potendo in ogni caso avere ad oggetto le spese di lite sostenute da chi venisse ritenuto soggetto garantito (ai sensi dell'art. 25 delle condizioni contrattuali);
- i costi sostenuti per l'eliminazione del manufatto e la sistemazione della pompeiana apparivano comunque eccessivi e non dovuti, in quanto non quietanzati.
chiedeva nel merito, in via principale, il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in CP_4
fatto e in diritto. Chiedeva altresì che, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande attoree e di accertamento della responsabilità di e/o di , venisse Controparte_5 Controparte_3 rigettata la domanda di garanzia svolta da quest'ultimo nei confronti di . CP_4
Chiedeva inoltre che, accertati e dichiarati i termini e limiti di operatività delle polizze invocate, la condanna venisse limitata alla luce degli accertamenti di causa in punto di an e quantum debeatur, con pagina 9 di 16 eliminazione di ogni esagerazione, voce e/o somma non dovuta. Spese di lite compensate o eventuale condanna rapportata agli esiti di causa.
Alla prima udienza del 16.7.2021, su richiesta delle parti, venivano concessi i termini ex art. 183, co. 6
c.p.c., di cui si valevano tutte le parti. Con ordinanza dell'11.3.2022 veniva ammessa la prova testimoniale richiesta dalle parti. All'udienza del 31.1.2023 venivano quindi escussi i testi Parte_2
per parte convenuta ed e per parte attrice, mentre
[...] Testimone_1 Testimone_2 all'udienza del 7.6.2023 veniva sentito il testimone di parte attrice . Testimone_3
Esaurite le prove orali, con ordinanza del 20.6.2023 il Giudice precedentemente assegnatario del fascicolo formulava alle parti una proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. del seguente tenore:
“corresponsione all'attore (anche eventualmente con il concorso dell'Agenzia immobiliare e della
Compagnia assicurativa della stessa) della somma di € 20.000,00 (ventimila/00) onnicomprensiva, oltre a contributo per le spese legali” disponendo, in difetto di accordo tra le parti, di procedersi a TU tecnico-estimativa nominando all'uopo il geom. , cui veniva posto il seguente quesito Parte_3
“Accerti il TU la congruità delle spese documentate in atti sostenute dal sig. per la Parte_1
rimozione e rifacimento a norma delle seguenti opere edilizie abusive: tettoia di copertura della porzione terminale est dello spazio esterno di manovra, aderente la facciata nord del fabbricato, e ripostiglio aderente la facciata est del fabbricato;
Accerti il TU il deprezzamento subito dall'immobile sito in Bassano del Grappa via Solferino n. 6 in conseguenza delle modifiche apportate all'immobile in ragione delle asserite irregolarità”.
Stante la mancata adesione delle parti alla proposta conciliativa, si dava seguito all'accertamento peritale. All'udienza dell'1.12.2023 fissata per il conferimento dell'incarico al TU nominato, il quesito veniva integrato nei seguenti termini: “accerti il ctu se dall'analisi della documentazione in atti sia possibile verificare la presenza o assenza della tettoia oggetto del contendere”. Svolte le operazioni peritali, il TU depositava la relazione il 9.2.2024, indi la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni al 17.12.2024.
Pervenuto il giudizio allo scrivente Magistrato, l'udienza del 17.12.2024 veniva sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. A tale udienza, riscontrato il deposito delle note di trattazione scritta delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
3. Anche alla luce delle eccezioni preliminari – di merito – svolte dai convenuti e dalla terza chiamata,
è opportuno qualificare le domande attore. In citazione non “opta” per una specifica Parte_1
disciplina, osservando che la responsabilità del venditore per abusi e irregolarità edilizia potrebbe essere sussunta indistintamente nelle ipotesi di cui agli artt. 1489, 1497 e 1669 c.c.
pagina 10 di 16 La fattispecie deve essere ricondotta alla garanzia di cui all'art. 1489 c.c.: anche se in passato certa giurisprudenza ha ricondotto la fattispecie di vendita di immobile irregolare sotto il profilo edilizio/urbanistico alla garanzia per vizi (ad. es. Cass. Sez. II, sent. n. 11322 del 15/11/1997), non si concorda con tale impostazione: per vizio e difetto ex art. 1490 c.c. si intendono infatti, secondo l'interpretazione maggioritaria e fondata sul dato letterale e su una analisi sistematica della normativa, delle imperfezioni materiali della cosa, concernenti la sua produzione, fabbricazione o formazione. Ciò chiarito, un immobile contraddistinto da abusi o irregolarità urbanistiche non può dirsi, in quanto tale,
“viziato o difettoso” ex art. 1490 c.c.: l'immobile abusivo, in sé, dal punto di vista materiale non è imperfetto, anzi può anche essere realizzato a regola d'arte. Tuttavia, l'abuso o irregolarità urbanistica, per l'acquirente, può comportare varie conseguenze negative (sanatoria/rimessa in pristino). In questo contesto, pertanto, la fattispecie viene ricondotta dalla giurisprudenza ampiamente maggioritaria – e condivisa dallo scrivente - all'art. 1489 c.c.: “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto” (Cass. Sez. II, sent. n. 27559 del
28/9/2023; cfr. in tal senso tra le varie, Cass. Sez. II, sent. n. 4786 del 28/2/2007, Cass. Sez. III, sent.
16795 del 26/6/2018; Cass. Sez. III, ord. n. 14595 del 9/7/2020 e Cass. Sez. II, ord. n. 17148 del
21/6/2024).
Presupposto della garanzia – oltre all'esistenza dalla difformità/abuso prima della conclusione del contratto e al fatto che non sia stata dichiarata dai venditori – è che il compratore non ne avesse conoscenza al momento dell'acquisto (cfr. Cass. Sez. III, ord. n. 14595 del 9/7/2020, Cass. Sez. II, ord.
n. 17148 del 21/6/2024, in parte motiva), conoscenza da vagliarsi in concreto, in ragione anche delle caratteristiche dell'irregolarità (cfr. in tal senso la menzionata Cass. Sez. III, sent. n. 16795/2018).
È opportuno sottolineare, peraltro, che il presupposto per l'accoglimento della domanda diretta alla risoluzione del contratto o riduzione del prezzo è l'effettiva esistenza di un onere o diritto reale sul bene o – nel caso venga contestata l'esistenza di un abuso/difformità – la sua sussistenza al momento della domanda (con conseguente persistenza del potere repressivo della p.a.); laddove quindi il compratore abbia proceduto alla sanatoria non può darsi corso alla riduzione del prezzo (ferma restando la tutela risarcitoria: in tal senso, cfr. Cass. Sez. II, sent. n. 4786 del 28/2/2007, in parte motiva).
L'onere di provare la conoscenza del compratore è a carico del venditore (Cass. Sez. III, ord. n. 14595 del 9/7/2020).
4. Ricondotta la domanda attorea all'art. 1489 c.c., è quindi infondata l'eccezione di decadenza e pagina 11 di 16 prescrizione ex art. 1495 c.c. svolta dal convenuto CP_1
5. Non è contestato dai convenuti (e dalla terza chiamata) che l'immobile acquistato dal Parte_1 presentasse le difformità urbanistiche dall'attore contestate in questa sede – concernenti in ultima analisi la pompeiana sui posti auto, la tettoia dal lato est eil ripostiglio in aderenza al fabbricato. I convenuti hanno eccepito che avrebbero informato di tali irregolarità l'attore, nel corso delle trattative e che il avrebbe confermato di volerle mantenere intatte, per poterne usufruire: durante la Parte_1
stipula le parti non avrebbero dato atto, di comune intesa, delle problematiche.
Per provare la conoscenza da parte del delle difformità i convenuti si sono affidati a (i) delle Parte_1 prove orali e (ii) al dato documentale, ossia quanto dichiarato dall'attore in occasione del sopralluogo della PA del 7.5.2019 (cfr. verbale, doc. 1 e dalle planimetrie catastali allegate all'atto di CP_1
vendita da cui non emergeva la presenza della pompeiana, della tettoia e del ripostiglio (in particolare, su tale aspetto si concentra , da ultimo conclusionale, pag. 3; ma anche conclusionale CP_4 CP_3
pag. 8-9).
5.1. Quanto alle prove orali, all'udienza del 31.1.2023 sono stati escussi il vicino di casa del , Parte_1
che ha confermato che avrebbe assistito il 3.1.2017, dal terrazzo di casa sua, alla visita da Pt_2 parte dell'attore dell'immobile, percependo una conversazione del con la madre del CP_1 Parte_1
in cui il primo avrebbe detto “che se lei voleva avrebbe rimosso la pompeiana perché era abusiva;

l'altra ha detto no perchè è bella e ci metto la macchina ADR la sig.ra di cui ho detto e che ha parlato col è la mamma del sig. . ADR non so se era presente anche il sig. , CP_1 Parte_1 Parte_1 ho visto delle persone da una decina di metri.”.
Sempre alla stessa udienza, è stata escussa (su istanza dell'attore) la madre del , che ha Parte_1
escluso che il venditore o il mediatore avrebbero mai comunicato alcunché, affermando anzi che avrebbero rassicurato lei e il figlio sul fatto che fosse “tutto apposto”; ha poi escluso che il Pt_2
possa aver ascoltato parte della conversazione.
È poi stato escusso , tecnico dello studio cui si rivolse dopo l'accesso dei vigili, in Tes_1 Parte_1 cui per la prima volta la PA contestò l'irregolarità dei beni di cui si discute, che ha riferito che l'attore non fosse a conoscenza degli abusi e che “chiese il nostro intervento per una verifica ed un parere tecnico perché aveva ricevuto una comunicazione dal Comune di Bassano del Grappa che contestava degli abusi sull'immobile”; il 7.6.2023 è stato poi escusso l'altro tecnico coinvolto dal , Per_2
Svegliado, che pure ha escluso che l'attore fosse a conoscenza delle difformità.
Le dichiarazioni di e ha sostegno dell'attore non sono però affidabili, esaurendosi Tes_1 Parte_1 in delle affermazioni de relato: entrambi i tecnici hanno riferito che l'attore non fosse a conoscenza delle problematiche perché questo il aveva loro riferito. Parte_1
pagina 12 di 16 Anche gli altri testi sono inattendibili: è provato infatti che abbia forti sentimenti di inimicizia Pt_2 nei confronti dell'attore, suo vicino di casa, trattandosi peraltro dello stesso soggetto che segnalò al
Comune le irregolarità di cui si discute (cfr. docc. 27-28, allegati a terza memoria 183 c.p.c.).
È però pure inattendibile la (madre). La testimonianza di quest'ultima non può dirsi nulla per Parte_1
incapacità del teste ex art. 246 c.p.c. (nullità ritualmente eccepita e reiterata in sede di p.c.: in tal senso, cfr. Cass. SU, sent. n. 9456 del 6/4/2023): questa non ha infatti un interesse tale da consentirne la partecipazione al giudizio (ex artt. 100 e 246 c.p.c.) perché pur essendo emerso che corrispose il corrispettivo d'acquisto per il figlio (cfr. doc. 1 attoreo, art. 2), non è intestataria dell'immobile, sicché non avrebbe alcun titolo ad agire, contrattualmente verso le altre parti. D'altro canto, la madre, quale soggetto che effettivamente versò il prezzo e avendo partecipato anche, per sua ammissione, alle trattative, ha un interesse indiretto all'esito della causa, non potendosi escludere la sussistenza di intese tra madre e figlio, per il caso di accoglimento delle domande attoree, sicché la sua testimonianza non può dirsi credibile.
5.2. La circostanza che l'attore fosse stato posto a conoscenza delle difformità, già nel corso delle trattative, può tuttavia ritenersi provata sulla base di varie circostanze, che emergono per documenti.
5.2.1. Anzitutto, dalle planimetrie catastali all'atto di vendita e in particolare dall'allegato A è possibile verificare l'assenza della tettoia oggetto del contendere, come pure accertato dal TU che ha rilevato che “Se invece per atti si intende l'atto di compravendita intervenuto tra attore e convenuto (notaio
n. rep. 2018.407 del 28.04.2017), dall'attenta analisi dell'atto e dell'allegato Persona_3
(planimetrie catastali) questo TU dichiara che dalle planimetrie catastali è possibile verificare
l'assenza della tettoia oggetto del contendere.” (cfr. relazione TU, pag. 22).
In conclusionale (pag. 5) e in memoria di replica, l'attore ha dedotto che alcun rilievo potrebbero assumere le planimetrie “in quanto consolidata giurisprudenza afferma che i dati catastali, e quindi le rappresentazioni planimetriche, non possono ritenersi fonte di prova della situazione di fatto esistente sul piano immobiliare in quanto risultato di adempimenti di tipo fiscale – tributario facenti stato ad altri fini ma di certo non idonei ad evidenziare la reale consistenza di un immobile e la relativa conformità urbanistico edilizia. A detta irrilevanza si accompagna la considerazione che, trattandosi di singoli manufatti irregolari e non di immobile completamente abusivo, l'accertamento avrebbe richiesto una competenza non di certo padroneggiata dal , commerciante di oggetti Parte_1
d'antiquariato, non per nulla affidatosi ad una nota agenzia immobiliare operante sul mercato fin dal
1985; ci sarebbe voluta un'attenta analisi, come affermato dal Ctu e come confermato dal lavoro dello studio tecnico incaricato. E comunque di queste planimetrie il venditore ne aveva garantito la piena conformità allo stato di fatto.”.
pagina 13 di 16 I rilievi non persuadono: la giurisprudenza amministrativa citata dal (CdS, 631/2015) è Parte_1
inconferente, perché si tratta di precedenti in cui si chiarisce che le planimetrie catastali non possano costituire prova certa della situazione di fatto esistente sul piano immobiliare, rappresentando l'accatastamento un adempimento fiscale/tributario. In questo caso, i convenuti (e la terza chiamata) hanno osservato che nella planimetria non compariva la tettoia per cui è causa, a conferma che il bene era irregolare: sicché, dal fatto che in sede di rogito non sollevò rilievi, potrebbe desumersi Parte_1 che questi fosse a conoscenza (o comunque, dovesse essere a conoscenza) del fatto che l'immobile oggetto di negoziazione presentasse le irregolarità per cui è causa. Peraltro può osservarsi che, in aggiunta a quanto rilevato dal TU (che si è attenuto al quesito, articolato in udienza dal precedente giudice assegnatario del fascicolo) non consta che anche il ripostiglio esterno comparisse nella planimetria (circostanza questa peraltro ammessa dall'attore anche in citazione, laddove riferiva che
“Detti manufatti erano tutti già presenti al momento della compravendita dell'aprile del 2017 ma non comparivano nelle planimetrie allegate all'atto […]” (cfr. pag. 2).
Quanto alla considerazione per cui non fosse un tecnico, può osservarsi che per sua stessa Parte_1
ammissione la presenza della tettoia, unitamente alla pompeiana, era una delle caratteristiche che avevano reso particolarmente “appetibile” l'acquisto dell'immobile (citazione, pag. 3): pur non essendo un tecnico, può osservarsi che, vista l'importanza dei predetti beni per l'acquirente, egli abbia al contrario posto o avrebbe comunque dovuto porre particolare attenzione nell'esaminare le planimetrie, al momento del rogito, con riferimento a detti beni.
5.2.2. In secondo luogo, come evidenziato dai convenuti, e in particolare dal in occasione CP_1 dell'accertamento del 7.5.2019, dichiarò, come annotato dai verbalizzanti che “[…] la tettoia Parte_1
e l'ampliamento abusivi erano già presenti al momento dell'acquisto dell'immobile, avvenuto nell'anno 2017, e che gli stessi sono stati realizzati da circa 10 anni”. Sicché, nel 2019 – prima ancora di far svolgere ai tecnici dello studio Svegliado le analisi consequenziali all'accertamento - Parte_1
era ben consapevole che gli ampliamenti fossero stati eseguiti da circa 10 anni (risalendo quindi al
2009, più o meno). L'attore non ha meglio chiarito, in corso di causa, da dove avesse reperito tale informazione, sicché può ragionevolmente ritenersi che nel 2019 egli sapesse che gli interventi abusivi fossero stati realizzati 10 anni prima per averglielo riferito o il dante causa o quanto meno il mediatore in sede di trattativa;
trattandosi di porzioni del bene che per ammissione dello stesso attore avevano influito nella sua scelta di acquistare l'immobile, non si comprende poi come mai, in sede di trattativa,
l'attore non abbia chiesto informazioni di dettaglio sulle modalità di realizzazione dei predetti interventi. Anche a voler ammettere che il venditore/il mediatore lo avessero rassicurato sulla conformità dei beni (per ipotesi, perché ciò non è stato dimostrato) sarebbe incoerente che, dopo tale pagina 14 di 16 “rassicurazione” l'attore non abbia posto attenzione alle planimetrie, in sede di rogito, sollevando la questione in sede notarile.
In ultima analisi, il fatto che le porzioni poi rilevatesi irregolari non comparissero nelle planimetrie pur trattandosi di pertinenze rilevanti per l'attore ai fini dell'acquisto, che l'attore non lo abbia segnalato in sede di vendita e che nel 2019 abbia dichiarato di sapere che le stesse erano state realizzate Parte_1
almeno 10 anni prima costituiscono delle circostanze gravi, precise e concordanti da cui può ritenersi provato che, in corso di trattativa, le irregolarità per cui è causa furono segnalate all'attore e che egli ne fosse a conoscenza.
Le domande attoree dovranno pertanto essere rigettate.
6. Restano assorbite le ulteriori eccezioni circa la carenza di legittimazione passiva di Controparte_3
e sul rapporto tra e . CP_2 CP_4
7. Le spese di lite seguono la soccombenza;
l'attore sarà tenuto non solo a rifondere le spese ai convenuti, ma anche alla terza chiamata, poiché “In forza del principio di causazione - che, unitamente
a quello di soccombenza, regola il riparto delle spese di lite - il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore qualora la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda;
il rimborso rimane, invece, a carico della parte che ha chiamato o fatto chiamare in causa il terzo qualora l'iniziativa del chiamante, rivelatasi manifestamente infondata
o palesemente arbitraria, concreti un esercizio abusivo del diritto di difesa.” (Cass. Sez. III, ord. n.
31889 del 6/12/2019; in senso conforme, cfr. Cass. Sez. VI, ord. n. 18710 dell'1/7/2021).
Nel caso di specie, anche se non si è reso necessario esaminare la domanda svolta dall' verso la CP_2 terza chiamata, in ragione delle pretese dell'attore non pare manifestamente infondata o palesemente arbitraria la scelta dell'Agenzia di chiamare in causa . CP_4
Le spese di lite vengono così liquidate, sulla base della legge 27/2012 e articoli 1-11 DM 55/14
(modificato ex D.M. 147/2022) in base ai valori previsti per lo scaglione di riferimento – individuato, in considerazione del petitum, in quello da € 52.000,01 e fino ad € 260.000,00 –, applicati ai minimi in ragione della linearità in fatto e diritto della controversia e della circostanza che il petitum era comunque prossimo al limite inferiore dello scaglione e precisamente: € 1.276,00 per la fase di studio della controversia, € 814,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 2.835,00 per la fase istruttoria ed €
2.127,00 per la fase decisionale, per complessivi € 7.052,00 oltre accessori, per ciascuna parte. Ai soli e dovranno essere rimborsati anche gli esborsi, come da nota spese, per € CP_2 Controparte_3
256,77 (CU, intimazione testi).
pagina 15 di 16 8. Le spese di TU vanno poste definitivamente a carico dell'attore.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vicenza, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
(i) respinge le domande dell'attore;
(ii) condanna alla refusione delle spese di lite in favore di , pari ad Parte_1 Controparte_1
€ 7.052,00 per compensi, oltre accessori sui compensi;

(iii) condanna alla refusione delle spese di lite in favore di Parte_1 Controparte_2
, pari ad € 7.052,00 per compensi ed € 237,00 per esborsi, oltre
[...] Controparte_3
accessori sui compensi;

(iv) condanna alla refusione delle spese di lite in favore di pari ad € Parte_1 CP_4
7.052,00 per compensi, oltre accessori sui compensi;

(v) pone definitivamente a carico dell'attore le spese di TU.
Vicenza, 9 aprile 2025 Il Giudice
Dott. Ludovico Rossi
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