REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRANI
SEZIONE CIVILE
AREA 5 - CONT/DIRITTI-REALI/LOCAZ/COND.
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Sammarco, all'esito dell'udienza del 10 aprile 2025, lette le note di trattazione scritta depositate dalle parti ha pronunciato la seguente
SENTENZA
a seguito di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. nella causa civile di I
Grado iscritta al n. r.g. 4043/2023 promossa da:
), rappresentato e difeso, in virtù Parte_1 C.F._1 di mandato in atti, dall'Avv. Michele Ippedico, presso il cui studio in Ruvo di Puglia al corso Carafa n. 45 è elettivamente domiciliato
INTIMANTE OPPOSTO contro
) e Controparte_1 C.F._2 CP_2
), rappresentati e difesi, in virtù di mandato in atti dagli avv. ti C.F._3
Consiglia Carrieri e Cataldo Torelli, presso il cui studio in Trani alla via Istria n. 14 sono elettivamente domiciliati
INTIMATI OPPONENTI
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta in atti
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 11 Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida, notificato il 17 maggio 2023, conveniva in giudizio Parte_1 [...]
e al fine di chiedere la convalida dell'intimato sfratto per CP_1 CP_2 morosità e l'emissione di un decreto ingiuntivo per un importo di euro 588,04 con ogni relativa conseguenza, anche in ordine alle spese, alle competenze e alla fissazione della data per l'esecuzione e, in caso di opposizione, la pronuncia dell'ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, con fissazione della data per l'esecuzione.
A tale scopo, l'attore premetteva che:
-era proprietario di un immobile sito in Ruvo di Puglia alla via Imbriani n. 36, censito in catasto fabbricati al fg. 17 p.lla 98 sub. 12;
-con contratto del 16 dicembre 2020 aveva concesso il predetto immobile in locazione ad uso abitativo a e a per la durata di anni quattro, Controparte_1 CP_2
pattuendo un canone di locazione pari ad € 2.880,00 annui, da versarsi in rate mensili anticipate di € 240,00 cadauna;

-i conduttori si erano resi morosi nel pagamento dei canoni relativi ai mesi di aprile e maggio 2023, oltre alla somma di € 108,04 relativa alle fatture emesse da Acquedotto
Pugliese s.p.a.;
-vani erano risultati i bonari inviti all'esatto e puntuale adempimento rivolti ai conduttori.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 5 ottobre 2023, si costituivano in giudizio e i quali evidenziavano che: Controparte_1 CP_2
-il 13 febbraio 2023 avevano già ricevuto altro atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida, poiché morosi nel pagamento dei canoni relativi ai mesi di gennaio e febbraio 2023, oltre che della somma di euro 20 relativa al mese di ottobre 2022;
-a tale intimazione avevano adempiuto, corrispondendo quanto dovuto e reiterando al quale proprietario dell'immobile, la richiesta di esecuzione di lavori Parte_1
pagina 2 di 11 straordinari nonché di riparazione della finestra, in ragione della presenza di fenomeni di umidità riscontrati all'interno dell'appartamento;
-il rifiuto del locatore di ottemperare alla richiesta di intervento sui fenomeni di umidità e di riparazione della finestra, manifestata sin dalla stipula del contratto, aveva causato gravi problemi di salute alla loro figlia minore nonché danni ai mobili di loro proprietà presenti nell'immobile;
-nelle more, si erano rivolti ai Servizi Sociali del Comune di Ruvo di Puglia per ottenere il contributo pubblico per il pagamento dei canoni di locazione;

-in data 16 maggio 2023 avevano ottenuto la disponibilità dei Servizi Sociali di provvedere al pagamento delle mensilità di cui si erano resi nuovamente morosi, relative ai mesi aprile e maggio 2023;
aveva, tuttavia, rifiutato di fornire le proprie coordinate bancarie su cui CP_3
sarebbero state accreditate le mensilità di aprile e maggio 2023;
Deducevano, inoltre, che:
-la condizione economica in cui versavano era precaria, tale da porli nella oggettiva impossibilità di trovare un nuovo e diverso alloggio;

-sin dall'inizio del rapporto contrattuale, avevano riscontato rilevanti difetti di carattere strutturale e manutentivo dell'immobile, il quale risultava carente dei requisiti minimi di abitabilità e vivibilità;
-il locatore era da considerarsi, dunque, inadempiente ai sensi dell'art. 1575 c.c., oltre che responsabile per i danni causati dalle infiltrazioni d'acqua piovana ai beni di loro proprietà presenti nell'immobile, nonché per quelli arrecati alla salute della figlia minore;
aveva omesso di incardinare la procedura di mediazione ai sensi CP_3 dell'art. 5 d.lgs. n. 28/2010.
Concludevano, pertanto, chiedendo preliminarmente che fosse ordinato l'esperimento del procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità del giudizio.
pagina 3 di 11 Nel merito, chiedevano il rigetto della domanda di convalida di sfratto nonché
l'accertamento dell'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio;
in via riconvenzionale, chiedevano che, previo accertamento dell'inadempimento del locatore all'obbligo di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, quest'ultimo fosse condannato all'esecuzione degli stessi e al risarcimento dei danni subiti, con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Con ordinanza del 31 ottobre 2023, il Giudice, in ragione della opposizione spiegata dagli intimati non convalidava lo sfratto, ordinava il rilascio dell'immobile locato in favore dell'attore, disponeva il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., fissando l'udienza di discussione, ed invitava le parti ad attivare il procedimento di conciliazione obbligatoria, concedendo i termini per il deposito di memorie integrative.
Fallito il tentativo di mediazione, all'udienza del 23 maggio 2024 comparivano solo i convenuti, i quali reiteravano la richiesta di accoglimento della domanda riconvenzionale già proposta nella memoria difensiva depositata nella fase sommaria del procedimento.
L'intimante, con note conclusive depositate il 4 marzo 2025, precisava che, successivamente alla chiusura della fase sommaria del presente procedimento, i conduttori intimati avevano rilasciato l'immobile e provveduto, altresì, al pagamento parziale delle somme dovute.
Formulava, quindi, espressa rinuncia alla domanda di condanna al pagamento delle somme ancora dovute dagli intimati.
Non essendo stati richiesti mezzi istruttori dalle parti, la causa veniva, quindi, rinviata per la discussione all'udienza del 10 aprile 2025, la cui trattazione veniva fissata con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c.
pagina 4 di 11 Depositate le note di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter del c.p.c. introdotto dall'art. 3, comma 10, lett. b), del d.lgs. 10 ottobre 2022 n. 149, la causa è stata decisa con deposito, fuori udienza, del presente provvedimento.
La domanda proposta da è fondata e merita, quindi, accoglimento. Parte_1
Come noto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. nel procedimento di sfratto per morosità, dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c.., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c., potendo l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande ma anche modificarle (Cass. Civ., n. 26356/2014; Cass. Civ, n. 12247/2013).
Al convenuto è, quindi, consentito proporre la domanda riconvenzionale entro il termine per il deposito della memoria integrativa (Cass. Civ., n. 13963/2005).
Orbene, nel caso in esame, la parte intimante, nell'atto introduttivo del giudizio, ha chiesto la convalida dello sfratto e il rilascio immediato dell'immobile, nonché
l'emissione dell'ingiunzione di pagamento della somma complessiva di € 588,04 nonché degli ulteriori importi a titolo di canoni a scadere sino alla data del rilascio.
Successivamente all'emissione dell'ordinanza di rilascio n. 5042 del 31 ottobre 2023, lo stesso attore, pur essendosi regolarmente costituito nella fase di convalida, non ha depositato le memorie di cui all'art. 426 c.p.c., dovendosi, quindi, ritenere cristallizzato il petitum dell'atto introduttivo della fase sommaria.
Tuttavia, nelle memorie conclusive depositate il 4 marzo 2025, il locatore intimante ha precisato che gli intimati, nelle more del giudizio, hanno rilasciato l'immobile, provvedendo a sanare solo parzialmente alcune delle morosità.
Egli ha, dunque, da un lato, rinunciato alla domanda di condanna dei al pagamento dei canoni e delle somme ancora dovute dai convenuti, dall'altro, ha, comunque, insistito pagina 5 di 11 nella domanda di convalida dello sfratto per morosità (rectius, nella domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento dei conduttori).
Ed invero, l'originaria domanda di convalida dello sfratto per morosità, dopo il mutamento del rito a seguito dell'opposizione dell'intimato, va intesa come domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento (in tal senso, ex multis,
Cass. n. 5566/83, ove si è statuito claris litteris che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente dal locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione).
Ciò posto, nel caso di specie, trattandosi di risoluzione del contratto per inadempimento di locazione ad uso abitativo, la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore trova riferimento nell'applicazione dell'art. 5 della
L. n. 392/78, mediante la previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge)
a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale.
L'art. 5 della l. n. 392 del 1978, infatti, per le locazioni ad uso abitativo stabilisce che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Nel caso in esame, non solo risulta allegato (e i convenuti nulla hanno dedotto in senso contrario, sul punto) che i coniugi hanno omesso di corrispondere i Persona_1
canoni relativi a due mensilità (aprile e maggio 2023) e una quota relativa ai consumi
Aqp, ma risulta, altresì, che il locatore ha già incardinato altro procedimento di pagina 6 di 11 convalida di sfratto per morosità in ragione del mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi di gennaio e febbraio 2023.
A ciò si aggiunga che la parte attrice ha assolto all'onere probatorio su sé gravante, tramite l'allegazione del contratto di locazione, in quanto titolo nel quale trova fondamento il diritto azionato, rimasto incontestato.
Sul punto, deve, infatti, rammentarsi che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, costituito, nel caso di specie, dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti, e la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute
(Cass. Civ., n. 3373/2010; Cass. Civ., n. 1567/2009; Cass. Civ., n. 2387/2004; Cass.
Civ., n. 13533/2001; Cass. Civ., n. 15659/2001).
Nel caso di specie, il locatore intimante ha provato la fonte negoziale del suo diritto, depositando in atti il contratto di locazione, contenente i termini e le modalità di adempimento delle obbligazioni poste a carico dei conduttori ed ha allegato l'inadempimento di questi ultimi.
Di contro, i conduttori non hanno allegato e provato i fatti estintivi della pretesa attorea e dunque, l'avvenuto adempimento delle obbligazioni poste a loro carico.
Né la rinuncia del alla domanda di condanna al pagamento delle somme Parte_1
ancora dovute dagli intimati, effettuata in virtù del parziale adempimento degli stessi, preclude l'esame sul loro pregresso inadempimento.
Invero, in materia di locazioni, il pagamento delle morosità dopo l'introduzione del procedimento di convalida di sfratto non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453
pagina 7 di 11 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.
La purgazione della mora, infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti.
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto (Cass. Civ., n. 8550/1999;
Tribunale Roma, n. 3309/2020; Tribunale Roma, n. 18882/2019).
È dunque necessaria la valutazione della gravità dell'inadempimento per potersi disporre la risoluzione del rapporto (Cass. S.U. n. 5384/1984).
Tali principi legittimano, dunque, che la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione – la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici – venga operata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n.
19879/2011).
La gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va, quindi, parametrata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Invero, le gravi omissioni poste in essere dai conduttori (inadempimento alla principale obbligazione posta a loro carico dal contratto, ovvero il puntuale pagamento pagina 8 di 11 dei canoni di locazione) hanno indubbiamente provocato un vulnus al contratto, dovendosi evidenziare, al contempo, come il comportamento posto in essere in relazione al concreto interesse del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare un oggettivo squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
L'omesso pagamento del canone da parte dei conduttori intimati configura, dunque, una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale che non può che determinarne la risoluzione.
Non può, invece, trovare accoglimento la domanda riconvenzionale già spiegata dai convenuti nella memoria di costituzione depositata nel procedimento sommario ed avente ad oggetto l'accertamento dell'inadempimento del locatore all'obbligo di esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria nell'immobile e la condanna dello stesso all'esecuzione dei lavori necessari per rendere l'immobile idoneo all'uso convenuto e al risarcimento dei danni subiti a causa delle infiltrazioni.
Essa è, infatti, del tutto carente di allegazione e di prova in ordine al fatto generatore del danno e ai danni subiti.
Deve, a tal proposito, richiamarsi la disposizione di cui all'art. 2697 c.c. secondo cui incombe sul convenuto l'onere di addurre gli eventuali fatti estintivi e modificativi della pretesa attorea (comma II) nonché i fatti costitutivi delle pretese azionate in via riconvenzionale (comma I).
pagina 9 di 11 Sul convenuto grava, quindi, l'onere di fornire la prova specifica dei danni lamentati nonché del nesso di causalità tra il fatto generatore del danno e l'evento
(Cass. Civ., n. 16655/2017).
Nel caso in esame, tuttavia, nulla è stato allegato o provato dai convenuti che si sono limitati alla mera denuncia dei danni subiti, senza aggiungere alcunchè in ordine alle cause ed alla riconducibilità delle stesse alla condotta omissiva del locatore.
Per le considerazioni testè esposte, la domanda proposta da Parte_1
deve essere accolta, mentre la domanda riconvenzionale proposta da
[...]
e da deve essere rigettata. CP_1 CP_2
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico di Controparte_1
e in solido tra loro, e liquidate in favore di in € CP_2 Parte_1
358,00 per compensi, oltre spese borsuali ed accessori con riguardo alla fase di studio ed alla fase introduttiva del procedimento sommario (applicate le tariffe medie ex D.M. 55/2014 così come modificato dal D.M. 147/2022, in ragione della media complessità delle questioni controverse, avuto riguardo allo scaglione di valore fino a € 1.100,00) ed in € 200,00 per compensi oltre accessori con riguardo alla sola fase decisionale del presente procedimento, non essendo state depositate le memorie integrative autorizzate (applicate le tariffe medie ex D.M. 55/2014 così come modificato dal D.M. 147/2022, in ragione della media complessità delle questioni controverse, avuto riguardo allo scaglione di valore fino a € 1.100,00).


P.Q.M.


Il Tribunale di Trani, definitivamente pronunciando nel giudizio R.G. n.
4043/2023 introdotto da con atto di intimazione di sfratto per Parte_1
morosità e contestuale citazione, notificato il 17 maggio 2023, nei confronti di e mutato il rito e ogni ulteriore domanda e/o Controparte_1 CP_2
eccezione disattesa, così dispone:
pagina 10 di 11 - dichiara risolto il contratto di locazione stipulato il 16 dicembre 2020 da
, e per inadempimento di Parte_1 Controparte_1 CP_2
questi ultimi;

- nulla dispone con riguardo al rilascio dell'immobile, già avvenuto in corso di causa;

- rigetta la domanda riconvenzionale proposta da e da Controparte_1 CP_2
[...]
- condanna e in solido tra loro, al pagamento in Controparte_1 CP_2
favore di delle spese di lite che si liquidano in € 558,00 per Parte_1
compensi oltre spese borsuali, rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP.
Sentenza resa all'esito di udienza svolta secondo le modalità di cui all'art. 127 ter
c.p.c.
Trani, 13 aprile 2025
Il Giudice dott.ssa Silvia Sammarco
pagina 11 di 11