REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura del dispositivo e dei motivi della decisione, nella pubblica udienza del giorno 26 marzo 2025, la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 4938 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2020, proposta da in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv. Daniela Corso, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce al ricorso
RICORRENTE
CONTRO
, elettivamente domiciliato presso l'indirizzo di posta CP_1
elettronica certificata dell'avv. Gianluca Boi, che lo rappresenta e difende per procura speciale in calce alla memoria difensiva
RESISTENTE
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 6 agosto 2020, ex art. 447-bis cod. proc. civ., la ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_1
per sentir condannare quest'ultimo al pagamento della somma
[...]
complessiva di Euro 5.160,00, o quella diversa dovuta, oltre agli interessi al tasso previsto per i rapporti commerciali, a titolo di canoni non corrisposti per i mesi da agosto a novembre 2018, pari a Euro 4.880,00, e a titolo, altresì, di danni causati ai locali, in riferimento al contratto di affitto di ramo d'azienda del 6 dicembre
1 2012, avente ad oggetto il ramo aziendale corrente in Carbonia, via Nuoro, adibito a somministrazione di alimenti e bevande, deducendo la morosità nel versamento dei canoni mensili ed il pessimo stato di manutenzione dell'immobile aziendale.
Si è costituito in giudizio eccependo la compensazione degli CP_1
ultimi quattro canoni mensili con la cauzione versata, maggiorata degli interessi legali maturati, contestando l'esistenza di danni all'immobile in questione, rilevando il difetto di interesse all'azione risarcitoria in pendenza di esecuzione immobiliare e concludendo per il rigetto di tutte le domande proposte nei suoi confronti e per la condanna della ricorrente al risarcimento dei danni, per aver agito in giudizio con malafede o colpa grave.
La causa è stata istruita a mezzo di documenti.
In prossimità dell'udienza di discussione, le parti sono state autorizzate al deposito delle note difensive.
***

1. I termini della controversia sono i seguenti.

1.1. La ha esposto quanto segue: Pt_1 Parte_1 Parte_1 Parte_1
che, con contratto di affitto del 6 dicembre 2012, la ricorrente concedeva in affitto al resistente il ramo d'azienda, “di sua proprietà” (della ricorrente), situato in
Carbonia, via Nuoro, destinato all'attività di somministrazione di alimenti e bevande;
che dal mese di agosto 2018 fino al rilascio dell'immobile, avvenuto il
21 dicembre 2018, il ricorrente si rendeva moroso nel pagamento dei canoni mensili;
che, a seguito del rilascio, inoltre, emergeva il pessimo stato di manutenzione in cui versava l'immobile, necessitante di interventi di ripristino, stimati in Euro 4.122,58 e preventivati in Euro 4.000,00; che la ricorrente restava creditrice della somma di Euro 5.160,00, in essa computati i canoni mensili da agosto a novembre 2018, ciascuno pari a Euro 1.220,00, e le spese di
“manutenzione straordinaria”, in totale pari a Euro 4.880,00, e dedotto il deposito cauzionale, quest'ultimo pari a Euro 4.600,00.

1.2. ha esposto in replica quanto segue: che il resistente, sia CP_1
prima del rilascio che il giorno stesso, proponeva la compensazione degli ultimi quattro canoni, pari a Euro 4.880,00, con la cauzione versata di Euro 4.600,00,
2 maggiorata degli interessi legali maturati;
che la ricorrente, a seguito del rilascio, non riprendeva l'attività commerciale all'interno dei locali, limitandosi allo sgombero degli stessi e alla riconsegna delle chiavi al custode, nominato nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 17/2013, per cui vi sarebbe carenza di interesse all'azione risarcitoria, in linea con la mancata ricostituzione della pluralità dei soci nel termine di legge, con il conseguente scioglimento della società; che l'immobile, comunque, veniva riconsegnato nelle stesse condizioni di fatto in cui il resistente lo aveva ricevuto, salvo il normale deperimento derivante dall'uso; che la perizia prodotta dalla ricorrente, contestata, veniva redatta a distanza di tempo dal rilascio ed a seguito di interventi nei locali.

2. Pregiudizialmente, avuto riguardo alla questione indicata d'ufficio alle parti, in corso di causa, va escluso che la mancata ricostituzione della pluralità di soci nel termine semestrale, a decorrere dal 16 gennaio 2015, per esser rimasta nella compagine sociale la sola socia accomandataria , pur facendo Parte_1
sciogliere la società ricorrente, ex art. 2323 cod. civ., la porti automaticamente ad estinguersi come centro di imputazione dei rapporti attivi e passivi già facenti capo all'ente: ciò perché la giurisprudenza ha da tempo precisato, anche in relazione alla società in accomandita semplice, che il verificarsi di una causa di scioglimento non determina l'estinzione della società, che continua ad esistere con la stessa individualità, struttura ed organizzazione di prima, sebbene subisca un restringimento della sua capacità, derivante dalla modificazione dello scopo, che non è più quello dell'esercizio dell'impresa, bensì quello della sua liquidazione, attraverso la definizione dei rapporti di credito e di debito verso i terzi (Cass. n.
3221 del 1999); soltanto alla cancellazione dal registro delle imprese consegue, invece, l'estinzione immediata della società, ex art. 2495 cod. civ., applicabile sia alle società di capitali sia alle società di persone (Cass. sez. un. n. 4060 del 2010).

3. Le due domande cumulate nel processo sotto la veste di un'unica pretesa, le quali si prestano ad esame congiunto per stretta connessione, sono rispettivamente quella relativa ai danni del tutto infondata e quella relativa ai canoni quasi del tutto infondata.

3.1. A differenza di quanto avviene per il contratto di locazione di beni non
3 produttivi, a carico di chi conduce in affitto un'azienda, facendo proprio il reddito da essa derivante, grava l'obbligo di conservarla in tutte le sue componenti nello stato in cui viene affittata, con il conseguente obbligo di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo, tranne le spese per le riparazioni straordinarie, cioè quelle non volte alla conservazione della destinazione economica del bene concesso in godimento e al ripristino della sua attitudine produttiva, sicché a carico del locatore risultano alleviati gli obblighi manutentivi, con l'esclusione delle spese di manutenzione ordinaria (Cass. n. 19632 del 2020); nondimeno, l'art. 1621 cod. civ., che detta tale criterio di riparto degli oneri nel contratto d'affitto, sorge esclusivamente dalla ratio di colmare eventuali carenze del regolamento negoziale, ma non è norma imperativa e, quindi, non inibisce alle parti di scegliere direttamente la disciplina, lasciando integra l'autonomia negoziale (Cass. n. 7574 del 2020).

3.2. Nella specie, la ricorrente ha domandato la condanna al pagamento degli ultimi quattro canoni e l'accertamento del diritto a trattenere il deposito cauzionale ricevuto a garanzia del risarcimento dei danni, asseritamente causati al complesso aziendale dalla mancata esecuzione degli interventi di ripristino;
di contro, il resistente ha negato l'esistenza dei danni lamentati e preteso di compensare il credito vantato per i canoni con il controcredito dedotto per la cauzione versata e non restituita.

3.3. Ciò premesso, si tratta di accertare l'esistenza dei contrapposti crediti.

3.4. In base a quello che risulta dal contratto di affitto stipulato per scrittura privata autenticata sottoscritta il 6 dicembre 2012, avente ad oggetto il ramo aziendale individuato nell'immobile in Carbonia, via Nuoro, di proprietà della organizzato per l'esercizio dell'attività di somministrazione di CP_2
alimenti e bevande, la concedente e Parte_1
l'affittuario convenivano: all'art. 6, l'obbligo di corresponsione del CP_1
canone annuale, pattuito nella somma di Euro 27.600,00, oltre a IVA, di cui Euro
15.600,00 per i locali aziendali ed Euro 12.000,00 per la restante parte dell'azienda, da corrispondere in rate mensili, entro il giorno sei di ogni mese, ciascuna di Euro 2.300,00, oltre a IVA, di cui Euro 1.300,00 per i locali aziendali
4 ed Euro 1.000,00 per la restante parte dell'azienda; all'art. 10, l'obbligo di manutenzione a carico dell'affittuario, affinché l'azienda fosse restituita “nello stato di efficienza in cui riconosce[va] di averla ricevuta […], fatto salvo il normale deperimento derivante dall'uso”. Per quanto ancora importa, presupposto del contratto dedotto in giudizio è il diverso ed anteriore contratto di locazione per scrittura privata del 7 gennaio 2009, stipulato tra la quale CP_2
locatrice, e la quale conduttrice. Parte_1
Successivamente, è intervenuto il trasferimento della proprietà con decreto del 9 dicembre 2019, a favore dell'aggiudicatario , nel corso del Controparte_3 procedimento di espropriazione promosso sull'immobile compreso nell'azienda affittata, ed è così spiegata la ragione per cui la pretesa di pagamento è ristretta ai canoni relativi alle parti aziendali diverse dai locali.

3.5. In base a quello che risulta dal verbale di rilascio redatto il 21 dicembre
2018, si riservava in quella sede di verificare il buon Parte_1 funzionamento delle attrezzature presenti nell'immobile affittato, adibito in costanza di rapporto ad uso di ristorazione, oltre a rilevare la necessità, a suo dire, di tinteggiatura.

3.6. In base a quello che risulta dalla relazione peritale formata il 12 maggio
2019, i lavori da eseguire, secondo il perito interpellato dalla ricorrente, riguardavano il ripristino della tinteggiatura delle pareti interne e dei soffitti ed il ripristino, altresì, degli intonaci ammalorati nelle parti interessate dalla mancanza di interventi protettivi;
nulla di utile risulta dalle riproduzioni fotografiche unite all'elaborato, di ridotte dimensioni e scarsa nitidezza.

3.7. Alla luce di quanto precede, possono trarsi tre conseguenze:
a) poiché non è assolutamente controverso il mancato pagamento di quattro canoni mensili, esisteva il credito vantato dalla ricorrente a titolo di canoni, determinabili nella somma dovuta di Euro 4.880,00, IVA inclusa (1.220,00 x 4), oltre agli interessi moratori al tasso speciale nella misura di Euro 97,32, dalla scadenza di ciascuna mensilità alla data della riconsegna, in totale Euro 4.977,32;
b) poiché la parte tenuta a curare la manutenzione dell'immobile compreso nell'azienda affittata, non solo la manutenzione straordinaria, ma anche quella
5 ordinaria, tranne la piccola manutenzione, era proprio la concedente, laddove l'affittuario, in forza della clausola derogatoria del criterio di legge e per lui più favorevole, era tenuto soltanto a non causare un deterioramento eccedente il normale uso, tanto dei locali quanto delle attrezzature, non essendo stata nemmeno dedotta la necessità di riparazioni ascrivibili alla categoria della piccola manutenzione (tali non sono il rifacimento degli intonaci e la tinteggiatura delle pareti), essendo stata addirittura riconosciuta nel ricorso la riconducibilità degli interventi prospettati alla straordinaria manutenzione ed essendo rimasta ingiustificata la pretesa di imputare a un credito dipendente da mancate riparazioni di questo genere il deposito cauzionale, non esisteva il credito vantato dalla ricorrente a titolo di danni ed esisteva, viceversa, il controcredito dedotto dal resistente per la somma illegittimamente trattenuta di Euro 4.600,00, oltre agli interessi compensativi al tasso legale nella misura di Euro 219,13, dalla data della stipula alla data della riconsegna, in totale Euro 4.819,13;
c) poiché la compensazione impropria (o atecnica) riguarda crediti e debiti che hanno origine da uno stesso rapporto e si risolve in una verifica, anche d'ufficio, delle reciproche poste attive e passive tra le parti, accertata la coesistenza di reciproci debiti derivanti da un unico rapporto, entrambi liquidi ed esigibili, i contrapposti crediti si estinguono dal giorno della loro coesistenza, parzialmente, fino a concorrenza del minore tra essi, così da lasciar sopravvivere quello maggiore, per il residuo canone di appena Euro 158,19 (4.977,32 –
4.819,13).

3.8. Sulla somma così liquidata, che costituisce debito di valuta, sono dovuti i successivi interessi di mora, nella misura prevista per i rapporti commerciali, dalla fine dell'ultimo mese di affitto, scaduto pacificamente il 6 novembre 2018.

3.9. Sussiste, pertanto, il diritto al pagamento del residuo canone, nei ristretti limiti sopra stabiliti, ma non il diritto al trattenimento del deposito cauzionale.

4. Conclusivamente, la prima domanda va accolta in minima parte e la seconda per intero respinta.

5. La soccombenza reciproca, desumibile dalla enorme differenza tra la
6 somma richiesta e la somma riconosciuta, giustifica la compensazione delle spese di lite per intero.

6. Nulla è da riconoscere, da ultimo, a titolo di risarcimento del danno da lite temeraria, ai sensi dell'art. 96, primo comma ovvero terzo comma, cod. proc. civ., trattandosi di una forma di responsabilità che presuppone, oltre a un contegno connotato da dolo o colpa grave oppure un abuso del processo, un esito processuale di totale soccombenza della parte contro cui è rivolta l'istanza, esclusa dall'accoglimento anche solo parziale di una delle più domande proposte.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) accoglie in parte la prima domanda e condanna il resistente al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di Euro 158,19, a titolo di residuo canone, oltre agli interessi moratori, nella misura prevista per i rapporti commerciali, dall'ultima scadenza;

2) rigetta la seconda domanda;

3) compensa interamente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Cagliari, il 26 marzo 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
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