REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI LATINA in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Concetta Serino ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 1352 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, decisa, secondo il combinato disposto degli artt. 281 terdecies e 281 sexies c.p.c., all'udienza del
20.05.2025 e vertente
TRA
(C.F. , in proprio e n.q. di erede Parte_1 C.F._1
universale della sig.ra rappresentata e difesa, giusta delega allegata in atti, dall'Avv. Controparte_1
Italo Sciscione ed elettivamente domiciliata presso il suo indirizzo di p.e.c. Email_1
RICORRENTE
E
(C.F. , (C.F. CP_2 C.F._2 CP_3
), (C.F. , tutti rappresentati e C.F._3 CP_4 C.F._4
difesi, congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura allegata in atti, dall'avv. Antonietta Di Ponte
e dall'avv. Adolfo Zini, ed elettivamente domiciliati presso lo studio della prima, in Aprilia, Via Delle
Regioni n. 43,
RESISTENTI
E
C.F. ), CP_5 C.F._5
TERZA CHIAMATA
CONTUMACE

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso spiegato ex art. 281 decies e s.s. c.p.c., conveniva in giudizio Parte_1
i resistenti indicati in epigrafe, chiedendo, ex art. 1489 c.c., la riduzione del prezzo di acquisto dell'appartamento sito in Pontinia, Viale Italia n. 107 e la loro condanna al pagamento dell'importo di € 14.750,00 a titolo di differenza tra il prezzo di acquisto e quello reale per effetto delle irregolarità
1 urbanistiche accertate sull'immobile, oltre che agli importi di € 7.778.03 e di € 2.000,00 a titolo, rispettivamente, di spese sostenute per il loro accertamento e spese di ATP.
A sostegno delle proprie pretese, la ricorrente allegava che con atto pubblico del 19.05.2021 per
Notaio Rep. n. 25582, Racc. n. 14053, trascritto in Latina il 21.05.2021 al n. Persona_1
12568 Reg. Gen. e n. 9510 Reg. Part., aveva acquistato dai resistenti, per l'importo di € 180.000,00, la nuda proprietà dell'appartamento situato in Pontinia, Viale Italia n. 107, censito in Catasto del
Comune di Pontinia al foglio 62 p.lla 60 sub. 7 – Cat. A/2 con locale deposito e annesso lastrico di pertinenza, censito allo stesso catasto al foglio 62 p.lla 60 sub. 16 - Cat. C/2 e box auto, censito allo stesso catasto al foglio 62 p.lla 60 sub. 11 – Cat. C/6. Precisava che, sulla medesima consistenza immobiliare, la propria madre, , aveva acquistato il diritto di usufrutto vitalizio. Controparte_1
Deduceva che, subito dopo l'acquisto, era venuta a conoscenza di gravi irregolarità urbanistiche ed edilizie, nascoste dagli acquirenti al momento all'atto della compravendita e che, in particolare, a seguito di accesso agli atti presso il Comune di Pontinia, era emerso che l'appartamento era più ampio di quello autorizzato e risultante dai registri catastali.
Rappresentava che in ragione di ciò, era stato dato incarico all'Ing. di effettuare gli Persona_2
accertamenti tecnici del caso, sulla scorta dei quali veniva appurato che, a fronte di una Superficie
Utile Abitabile (S.U.A.) di mq 80,66 e una Superficie Lorda residenziale di circa mq 92,12 - come autorizzata dalla Licenza Edilizia n. 6124 del 28/03/1972, l'immobile presentava, di fatto, una S.U.A. di mq 87,34 e una Superficie Lorda di circa mq 101,01, con ciò determinando, a causa della non sanabilità della irregolarità, una riduzione del valore dell'immobile sino all'importo di € 106.278,24.
La ricorrente allegava, altresì, che, con atto del 06.05.2022, aveva donato la nuda proprietà dell'immobile alla propria madre per atto redatto a cura del Notaio Controparte_1 Persona_1
registrato in Latina il 24/05/2022 al n. 8506 Serie 1/T, Rep. n. 26924 Racc. n. 15022 e
[...]
trascritto in Latina il 25/05/2022 al n. 14328 Reg. Gen. e n. 10550 Reg. Part. aggiungeva che, nell'ambito del procedimento ex art. 696 bis c.p.c. Parte_1 instaurato da , il CTU nominato, Ing. aveva riscontrato “una Controparte_6 Persona_3
non trascurabile difformità in termini di superficie utile abitabile e, di conseguenza, anche di superficie lorda residenziale tra quanto autorizzato con Licenza Edilizia e lo stato attuale. Nel dettaglio: S.U.A. Licenza Edilizia n°6124 del 1972 = circa 79,28 mq S.U.A. Attuale = circa 87,63 mq riscontrata = 87,63 mq - 79,28 mq = 8,35 mq S.L.R. Licenza Edilizia n°6124 Controparte_7
del 1972 = circa 91,01 mq S.L.R. Attuale = circa 100,94 mq riscontrata = 100,94 Controparte_8 mq - 91,01 mq = 9,93 mq”, quantificando il valore effettivo dell'immobile alla data della compravendita in € 165.250,00 ed evidenziando, dunque, una riduzione di valore rispetto al prezzo di acquisto pari ad € 14.750,00.
2 In punto di diritto, la ricorrente deduceva il proprio diritto alla restituzione, a titolo di riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c., della somma di € 14.750,00 quale differenza tra il prezzo di acquisto degli immobili ed il loro effettivo valore, oltre alle spese tecniche sostenute per l'accertamento delle irregolarità e quelle relative alla definizione della relativa pratica. A sostegno della pretesa spiegata, allegava che, nell'atto di compravendita del 19.05.2021, la parte alienante, contrariamente al vero, aveva dichiarato e garantito la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto dell'immobile e che l'alienante doveva ritenersi a conoscenza delle citate Persona_4
irregolarità, avendo effettuato accesso agli atti presso il Comune di Pontinia in epoca precedente al perfezionamento della compravendita.
A sostegno della legittimazione ad agire, la ricorrente deduceva il decesso della propria madre,
avvenuto il 09.08.2023, allegando la propria qualità di erede universale e precisando Controparte_1
di aver presentato la dichiarazione di successione di morte e di aver, altresì, formalmente accettato l'eredità, giusto atto del Notaio di Terracina del 19/12/2023 rep. n. 23597 e racc. 15378. Persona_5
Sulla scorta di tali premesse, formulava le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, in virtù delle accertate irregolarità catastali, urbanistiche ed edilizie esistenti sull'appartamento meglio indicato in premessa ed alienato alle sigg.re e (e colpevolmente non dichiarate dai venditori), Parte_1 Controparte_1
dichiarare il diritto della sig.ra , in proprio e n.q. di erede universale Parte_1
della sig.ra A) alla riduzione ai sensi dell'art. 1489 c.c. del prezzo di acquisto dello Controparte_1 stesso bene e, per l'effetto, alla restituzione da parte dei convenuti in solido tra loro, ovvero nella misura equa e di giustizia, della somma di € 14.750,00 quale differenza tra il prezzo di acquisto dello stesso e quello reale, come determinata dal CTU in sede di ATP, ovvero nella diversa somma ritenuta equa e di giustizia, oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale all'effettivo soddisfo;
A.1) al pagamento in favore dell'attrice da parte dei convenuti in solido, ovvero nella misura equa e di giustizia, tra loro delle spese sostenute per l'accertamento delle irregolarità urbanistiche e catastali celate dagli odierni convenuti e quelle per la regolarizzazione delle stesse, pari a € 7.778,03 ovvero nella diversa somma ritenuta equa e di giustizia, oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale all'effettivo soddisfo;
A.2) al pagamento in favore dell'attrice da parte dei convenuti in solido tra loro, ovvero nella misura equa e di giustizia, delle spese di lite dell'ATP quantificate in € 2.000,00 ovvero nella maggiore e/o minore somma ritenuta equa e di giustizia, oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale all'effettivo soddisfo;
B) soltanto in via meramente subordinata rispetto alle precedenti richieste e per mero scrupolo difensivo condannare i convenuti, in solido tra loro o nella misura ritenuta equa e di giustizia, al risarcimento del danno in favore dell'attrice ex art. 2043 c.c. degli importi di cui alle predette lettere A), A.1) ed
3 A.2), ovvero nelle maggiori e/o minori somme ritenute eque e di giustizia, oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale all'effettivo soddisfo;
C) In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre I.V.A. e C.P.A. da distrarsi in favore dello scrivente procuratore che si dichiara antistatario ex art. 93 c.p.c.”.
Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata, si costituivano in giudizio e impugnando e contestando quanto ex adverso dedotto CP_2 CP_3 CP_4
e chiedendo il rigetto dell'azione formulata. Nello specifico, i resistenti deducevano l'inammissibilità del ricorso spiegato nelle forme del procedimento semplificato di cognizione e contestavano la documentazione ex adverso allegata, evidenziando, in particolare, l'inefficacia probatoria della consulenza tecnica preventiva - non effettuata nel contraddittorio con tutti i condomini dello stabile nel quale è inserito il compendio immobiliare in oggetto - e della relazione tecnica di parte, in quanto redatta da soggetto estraneo al giudizio.
Parte resistente chiedeva di essere autorizzata alla chiamata in manleva della propria dante causa,
nonchè dell'agenzia immobiliare Interno Casa di VI RI, quale mediatore CP_5
nella compravendita oggetto di giudizio.
Attese tali premesse, i resistenti concludevano chiedendo “in via pregiudiziale: a) accertare e dichiarare l'inammissibilità del procedimento, per le ragioni esposte in narrativa, emettendo al contempo ogni altra consequenziale decisione di legge;
b) differire in ogni caso l'udienza del 21 maggio 2024, per consentire la citazione, entro il termine che verrà a tal fine assegnato di:
[...]
(codice fiscale: ), nata a [...] il [...], via CP_5 C.F._5
Venezia n. 13, Sabaudia;
IL IN, nella qualità di titolare di Interno Casa, (codice fiscale: , piazza Pio VI n. 1, Pontinia, posta elettronica certificata C.F._6
nel merito, in via principale: c) respingere la domanda svolta da Email_2 [...]
, in quanto inammissibile e comunque infondata in fatto ed in diritto per i motivi Parte_1
esposti in narrativa, emettendo al contempo ogni altra consequenziale decisione di legge;
d) condannare al pagamento delle spese ed onorari del presente giudizio, Parte_1
maggiorando i relativi importo del 15% per spese forfettarie e delle percentuali normativamente previste per I.V.A. e C.N.P.A.F.. nel merito, in via subordinata: e) in caso di accoglimento delle domande formulate da parte attrice, condannare i terzi chiamati, in solido o sulla base delle rispettive responsabilità, a tenere indenni i convenuti, condannando e VI RI CP_5 all'integrale risarcimento dei danni subiti, ed in particolare al pagamento di tutte le somme che dovessero essere addebitate ai convenuti, compreso il pagamento delle spese legali;
f) condannare
e VI RI al pagamento delle spese ed onorari del presente giudizio, CP_5
4 maggiorando i relativi importi del 15% per spese forfettarie e delle percentuali normativamente previste per I.V.A. e C.N.P.A.F.”.
Veniva autorizzata la chiamata in causa della sola dante causa - e non anche di VI CP_9
RI, attesa la non sussistenza dei presupposti per estendere, sulla base del petitum e della causa petendi, alla stessa il contraddittorio - e l'udienza originariamente fissata veniva differita al
12.09.2024.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza cartolare del 12.09.2024, accertata la regolarità della notifica dell'atto di citazione di chiamata in causa del terzo, veniva dichiarata la contumacia di
[...]
CP_9
La causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rimessa in decisone ex art. 281 sexies c.p.c., fissando l'udienza del 20.05.2025 da tenersi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., con termine per note conclusionali fino a 10 giorni prima.
Tanto premesso, l'azione spiegata è fondata per i motivi di seguito esposti.
In via preliminare, va rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'azione in ragione dell'assenza dei presupposti di cui agli artt. 281 decies c.p.c. e ss. Le deduzioni e allegazioni a sostegno delle difese articolate dalle parti processuali conducono a ritenere l'azione spiegata di agevole definizione, non richiedendo un'istruttoria complessa. Ne consegue che ricorrono i presupposti ai fini della trattazione e definizione della presente controversia nelle forme del rito semplificato di cognizione, d'altronde non essendo, per tale motivo, stato disposto il mutamento del rito.
Ancora in via preliminare, è provata la legittimazione ad agire di parte ricorrente, attesa la documentazione dalla stessa versata in atti, che comprova la qualità di erede universale della odierna ricorrente in relazione alla successione della sig.ra quale originaria proprietaria dei Controparte_1
beni oggetto di controversia (cfr., all.ti nn. 10, 10 bis e 10 ter, fasc.lo parte ricorrente). D'altra parte, la circostanza non è oggetto di contestazione da parte della resistente.
Ciò chiarito, le irregolarità urbanistiche oggetto di doglianza sono comprovate alla luce delle risultanze emerse dalla Consulenza tecnica preventiva effettuata nel procedimento ex art. 696 bis c.p.c, alle quali questo giudice ritiene di aderire attesa la linearità logica, chiarezza e completezza della relazione redatta dal perito nominato Ing. Persona_3
Il Consulente tecnico, dopo aver effettuato sopralluogo ed aver esaminato la documentazione urbanistica e catastale dell'immobile oggetto di giudizio, ha potuto accertare che, sulla scorta della
Licenza Edilizia n°6124 del 28/03/1972, la Superficie Utile Abitabile totale approvata risultava pari a circa 79,28 mq. Sempre in relazione al progetto approvato e depositato, la Superficie Lorda
Residenziale (S.L.R.) risultava pari a circa 91,01 mq. Lo stato di fatto dell'immobile, accertato attraverso misurazioni laser, ha invece condotto ad accertare una Superficie Utile Abitabile totale pari
5 a circa 87,63 mq e una Superficie Lorda Residenziale (S.L.R.) di circa 100,94 mq (cfr. pag. 4 della relazione peritale). Ciò ha consentito al CTU di rilevare che “vi è una non trascurabile difformità in termini di superficie utile abitabile e, di conseguenza, anche di superficie lorda residenziale tra quanto autorizzato con Licenza Edilizia e lo stato attuale” atteso che “allo stato attuale, l'immobile eccede i limiti di tolleranza ammessi per singola unità immobiliare dal D.P.R. n° 380/2001 (e s.m.i.), articolo 34-bis (Tolleranze costruttive), commi 1 e 2” (cfr. pag. 5).
L'esito degli accertamenti compiuti dal Consulente non appare oggetto di contestazioni neppure da parte dei resistenti e del relativo CTP, considerato il contenuto delle osservazioni da quest'ultimo redatte, essenzialmente volte a contestare il contenuto della relazione di parte allegata dalla ricorrente
Per_ e non anche ad eccepire illogicità o vizi della relazione peritale redatta dall'Ing.
Le deduzioni di parte resistente in ordine all'inutilizzabilità della relazione d'ufficio, in quanto non redatta nel contraddittorio con tutti i soggetti interessati, sono superabili attesa l'infondatezza delle argomentazioni in ordine alla necessaria presenza in giudizio di tutti i condomini, i quali – visto l'oggetto del presente giudizio, vertente in materia contrattuale – non possono essere considerati litisconsorti necessari.
Vista l'accertata sussistenza delle irregolarità lamentate, in punto di diritto va osservato quanto segue.
In giurisprudenza è consolidato l'orientamento secondo cui, in caso di compravendita di costruzione con difformità urbanistiche o catastali, non sia ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma debba trovare applicazione l'art. 1489 c.c. - in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima -che attribuisce al compratore il rimedio della risoluzione del contratto oppure quello della riduzione del prezzo - sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto ovvero non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, e persista il potere repressivo della P.A. (per il tramite dell'adozione di sanzioni pecuniarie o di ordini di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile (cfr.
Cass. civ. sent. 4786/2007; più recentemente, Cassazione civile sez. II, 28/09/2023, n.27559).
Ebbene, applicando tali principi al caso che ci occupa, va osservato che nel contratto di compravendita del 19.05.2021 non vi è alcun riferimento alle irregolarità accertate dalla richiamata relazione peritale.
Neppure vi sono evidenze per ritenere che la parte acquirente fosse a conoscenza di tali irregolarità al momento dell'acquisto del bene. Invero, le difese di parte resistente non appaiono neppure finalizzate a tale dimostrazione. A tal fine, la circostanza del successivo atto di donazione della nuda proprietà dell'immobile nulla prova in ordine allo stato soggettivo dell'acquirente al momento della compravendita.
Peraltro, non assume efficacia dirimente la prova della circostanza che la scoperta delle difformità sia avvenuta in occasione delle pratiche finalizzate all'installazione dell'ascensore (prova che,
6 effettivamente, parte ricorrente non fornisce), fermo restando, in ogni caso, che la prova della effettiva conoscenza di tali irregolarità al momento dell'acquisto gravava sulla parte alienante.
A tutto voler concedere, va comunque osservato che, all'art. 2 del contratto di compravendita, parte alienante ha dichiarato e garantito che “le planimetrie, come sopra visionate corrispondono alle planimetrie depositate all'Agenzia del Territorio Catasto Fabbricati Ufficio Provinciale di Latina;
chi i dati catastali relativi agli immobili in oggetto quali sopra riportati e le planimetrie catastali depositate all'Agenzia del Territorio Catasto Fabbricati Ufficio Provinciale di Latina sono conformi allo stato di fatto, ed in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale e dar luogo all'obbligo di presentazione di nuove planimetrie catastali ai sensi della vigente normativa.”.
Tanto premesso, deve affermarsi l'operatività della fattispecie di cui all'art. 1489 c.c.
Considerato l'oggetto del presente giudizio, va, quindi, osservato quanto segue in ordine alle difformità riscontrate e all'impatto delle stesse sul valore del bene compravenduto.
Orbene, rispondendo al quesito n. 2 (“Quantificazione del valore effettivo dell'immobile e delle sue pertinenze alla data di acquisto tenendo conto delle risultanze degli accertamenti di cui ai precedenti punti e della sua commerciabilità”) il perito nominato in sede di procedimento ex art. 696 bis c.p.c. ha rilevato che “Alla luce della differenza di superficie lorda residenziale e di superficie utile abitabile riscontrata (Cfr. Quesito 1) e secondo quanto definito dal D.P.R. n° 380/2001 (e s.m.i.), considerando che la stessa eccede le tolleranze di legge e che non è suscettibile di sanatoria ai sensi degli art. 36 e 37 del Testo Unico dell'Edilizia citato, non possedendo la doppia conformità urbanistica (all'epoca della costruzione e al periodo attuale), si è comunque appurato che sussistono le condizioni di cui all'articolo 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), comma 2 del T.U.E”. In ragione della riscontrata operatività della disciplina da ultimo richiamata, il Consulente ha ritenuto che, non essendo mai stata versata la sanzione ivi prevista “per completare la stima in oggetto è necessario sottrarre dall'importo precedentemente calcolato gli oneri derivanti dall'applicazione dell'art. 34 del T.U.E. Tali oneri sono calcolabili applicando il doppio del valore del costo di produzione alle superfici eccedenti quelli regolarmente autorizzate. Il suddetto valore unitario è desumibile da quanto espresso dall'art. 14 (Costo base a metro quadrato per gli immobili) della legge 392/1978, aggiornato alla data dell'atto notarile secondo l'indice
ISTAT. (…) Ricordando che la superficie utile reale che eccede quella regolarmente autorizzata è pari a 8,35 mq ed applicando quanto previsto dall' Articolo 34 del D.P.R. n° 380/2001 avremo: 8,35 mq x (2 x € 883,01) = €14.746,00 in c.t. € 14.750 (quattordicimilasettecentocinquanta/00) Quindi il valore effettivo dell'immobile alla data di acquisto avrebbe dovuto essere: € 180.000 - € 14.750 = €
165.250 (centosessantacinquemiladuecentocinquanta/00)”.
7 Sulla scorta delle considerazioni riportate, il CTU ha quindi accertato una differenza di valore pari ad
€ 14.750,00 tra prezzo di vendita applicato nell'atto del 19.05.2021 ed il valore effettivo dell'immobile, considerate le difformità.
Tanto premesso, è fondata l'azione ex art. 1489 c.c. formulata da parte attrice. L'accoglimento dell'azione di riduzione del prezzo formulata da parte ricorrente conduce, quindi, all'accoglimento della domanda diretta ad ottenere il pagamento dell'importo differenziale di € 14.750,00, oltre interessi dalla domanda al saldo.
La disciplina di cui all'art. 1489 c.c. riconosce al compratore, oltre al rimedio della risoluzione del contratto o della riduzione del prezzo, anche il risarcimento del danno secondo quanto stabilito dall'art. 1480 c.c. Il risarcimento del danno è, poi, fondato sulle norme generali degli art. 1218 e 1223 in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479, a sua volta richiamato dall'art. 1480, cui rinvia ancora il citato, art. 1489.
Ciò premesso, è fondata la domanda formulata dalla ricorrente in ordine al rimborso delle spese sostenute a causa delle irregolarità riscontrate, qualificabile alla stregua di una domanda risarcitoria dovuta all'inadempimento della controparte. Gli esborsi oggetto di doglianza di parte ricorrente, di importo complessivo pari ad € 9.778,03 (ivi comprese le spese legali sostenute nel corso della fase di
ATP) e comprovati alla luce della documentazione versata in atti (cfr. all.ti da 11 a 15), appaiono conseguenza immediata e diretta, ex art. 1223 c.c., delle irregolarità riscontrate sul bene.
Ciò detto, va accolta la domanda di manleva formulata da parte resistente avverso la terza chiamata quale dante causa dei convenuti (quanto alle resistenti e , per CP_9 CP_4 CP_3 effetto della successione della propria madre , che aveva acquistato l'immobile in Persona_6
esame, unitamente al coniuge , dalla venditrice ). Parte resistente ha CP_2 CP_9 fornito prova di aver acquistato l'immobile in oggetto dalla sig.ra per effetto dell'atto di CP_9
compravendita del 16.03.2000, redatto a cura del Notaio , Rep. 35.884, Racc. 4.589, Persona_7
registrato in Latina il 30.03.2000 (cfr. all.to n. 8, fasc.lo parte resistente).
Ebbene, nell'atto di compravendita appena citato, la parte venditrice aveva garantito la libertà dell'immobile “da vincoli, pesi e oneri di qualsiasi natura” (cfr. “art. 3 – Garanzie”). Come già osservato, le difformità edilizie sono riconducibili alla fattispecie di cui all'art. 1489 c.c. ("se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480"), in quanto incidono sulla regolarità dell'immobile, essendo idonee a limitarne il libero godimento attesa la sanzionabilità da parte della P.A. (cfr Cass. 4786/2007).
8 Ciò considerato, attesa la contumacia della dante causa, non è stata fornita prova della circostanza che gli acquirenti, al momento dell'acquisto, fossero a conoscenza delle dedotte irregolarità. L'onere della prova sul punto, volto ad escludere l'operatività della garanzia in esame, gravava sulla parte venditrice. Senonché, la terza chiamata , sebbene ritualmente evocata in giudizio con CP_9
atto di citazione notificato ex art. 140 c.p.c., è rimasta contumace, non spiegando alcuna difesa sul punto.
Peraltro, la natura delle irregolarità accertate esclude che le stesse siano state realizzate successivamente all'alienazione dell'immobile ai sig.ri e . L'aumento di superficie CP_2 Per_6
abitabile riscontrato attiene (per come accertato dal CTU) ai locali interni all'appartamento, circostanza, questa, che fa presumere che l'abuso risalga al momento della costruzione del bene.
Per tutte le motivazioni esposte, va, dunque, accolta la domanda di manleva spiegata avverso la terza chiamata . Quest'ultima va, quindi, condannata al pagamento, in favore della ricorrente, CP_9 dell'importo di € 14.750,00, e dell'ulteriore somma di € 9.778.03 a titolo di danno patrimoniale, il tutto oltre interessi dalla domanda al saldo.
Quanto alla domanda di debenza di interessi nella misura maggiorata ex art. 1284, co. 4, va osservato quanto segue. Come recentemente statuito dalla Corte di Cassazione “La disposizione di cui all'art.
1284, comma 4, c.c., individua un tasso legale degli interessi applicabile, in linea generale, a tutte le obbligazioni pecuniarie (salvo diverso accordo delle parti e salva diversa espressa previsione di legge), per il periodo successivo all'inizio del processo avente ad oggetto il relativo credito, fino al momento del pagamento. La disposizione di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. è quindi applicabile, stante il suo carattere generale immediatamente desumibile dalla sua collocazione sistematica e dalla sua ratio, alle obbligazioni di ogni natura, tanto se derivanti da contratti o negozi giuridici, quanto se derivanti da fatti illeciti o altri fatti o atti idonei a produrle.”. Senonché, la ratio della disposizione in commento - finalizzata a contenere gli effetti negativi della durata dei processi civili e volta, senza dubbio, a deflazionare il contenzioso, scoraggiando l'inadempimento e il ricorso ad una inutile litigiosità – in uno all'effetto negativo prodotto ai danni della parte condannata in ragione della previsione di un tasso di interesse più elevato di quello ordinario dal momento della pendenza della lite, escludono l'applicazione di tali interessi nel caso in esame. La ragione di tale esclusione risiede nella condanna posta a carico della parte terza chiamata, non legata da alcun rapporto contrattuale con la parte ricorrente e non destinataria, neppure in via stragiudiziale, di alcuna doglianza proveniente dalla parte ricorrente. La ratio sottesa alla previsione normativa richiamata non appare, dunque, conferente ai rapporti sussistenti tra la parte condannata e quella in favore della quale opera la condanna. Ne deriva che gli interessi devono essere calcolati al tasso ordinario.
9 Dall'accoglimento della domanda di parte ricorrente e della conseguente domanda di manleva formulata da parte resistente deriva la condanna della terza chiamata al pagamento delle spese processuali. Tali spese sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri medi del D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M. 147/2022, tenuto conto della natura e complessità del giudizio, del numero e dell'importanza delle questioni trattate, degli eventuali adempimenti istruttori svolti e dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando in persona della
Dott.ssa Concetta Serino, così provvede:
- accoglie l'azione svolta da e, per l'effetto, condanna i resistenti in Parte_1
solido al pagamento, in favore della ricorrente , della somma di € Parte_1
14.750,00, oltre interessi dalla domanda al saldo, a titolo di riduzione del prezzo di acquisto del bene sito in Pontinia, Viale Italia n. 107, nonchè al risarcimento del danno pari ad €
9.778,03, oltre interessi dalla domanda al saldo;

- condanna i resistenti a rifondere in favore della parte ricorrente le spese di lite del presente giudizio, che liquida in € 264,00 per spese, € 900,00 per la fase di studio, € 700,00 per la fase introduttiva, € 1.500,00 per la fase istruttoria e di trattazione ed € 1.700,00 per la fase decisoria, oltre a iva, spese generali e c.p.a., da distrarsi in favore dell'avv. Italo Sciscione, dichiaratosi antistatario;

- condanna i resistenti a rifondere in favore della parte ricorrente le spese di atp, che liquida in
€ 1.000,00 per la fase di studio, € 800,00 per la fase introduttiva, oltre a iva, spese generali e c.p.a.,
- accoglie la domanda di manleva formulata dai resistenti e, per l'effetto, condanna CP_9
a rifondere alle parti quanto oggetto di condanna di cui ai capi che precedono.
[...]
Latina, 20.05.2025
Il Giudice
Dott.ssa Concetta Serino
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