NRG 4000/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto, I sezione civile, in composizione monocratica nella persona del giudice
Dott.ssa Federica Rotondo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 4000/2023 R.G., riservata per la decisione all'udienza in trattazione scritta del 27.01.2025, promossa
DA
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1 GIANCASPRO GIROLAMO, giusta procura in calce all'atto di citazione
CONTRO
(C.F. ), in persona del Sindaco e legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. NOVELLI LUIGI, giusta procura in calce all'atto di costituzione
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., la Sig.ra conveniva in giudizio il Parte_1 [...]
, assumendo: CP_1
- di essere proprietaria di un locale commerciale a piano terra e di un sottostante locale/deposito al piano seminterrato, siti in Castellaneta (Ta) alla Via Arco dei Calderai angolo Via San
Giovanni Bosco, allibrati al catasto fabbricati al foglio 58, particelle 84 sub 1 e sub 2;
- che i predetti immobili venivano concessi in locazione dal dante causa della ricorrente al
Comune di , che li destinava ad Uffici comunali, con contratto del 3.6.2003 (rep. CP_1
N. 1835) autenticato nelle firme dal Segretario generale del Comune di e CP_1 registrato all'Agenzia delle Entrate di Taranto 2 il 5.6.2003 al n. 1723 – serie 3, (All. 1 Ricorso).
Il ricorrente rappresentava che, alla scadenza del contratto, il Comune di non restituiva CP_1 gli immobili e continuava a detenerli fino al 28 giugno 2021, data in cui, in contraddittorio tra le parti, avveniva la riconsegna come da allegato verbale. In tale sede, la proprietaria riscontrava notevoli danni alle strutture ed agli impianti, così come accertato dal Geom. nella Persona_1 relazione tecnica di parte asseverata da giuramento.
Successivamente, rimaste prive di riscontro le richieste di ripristino dello stato dei luoghi, la Sig.ra con atto del 15.06.2022 presentava innanzi al Tribunale di Taranto ricorso per Parte_1 accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c., iscritto al n. 3609/2022 di R.G. Nel detto procedimento si costituiva il per contestare la domanda. Eseguite le Controparte_1
1

operazioni peritali, il tecnico nominato Ing. depositava il proprio elaborato peritale Persona_2
(All. 5 Ricorso) e quantificava la spesa occorrente per il rispristino dello stato dei luoghi in euro 27.985,00 oltre ad euro 1.296,00 per spese tecniche di onorario e competenze tecniche quali redazione di Cila e Direzione Lavori.
La ricorrente rappresentava, inoltre, di avere diritto al riconoscimento di una indennità – pari al canone di locazione - per il periodo necessario per l'esecuzione ed il completamento dei lavori, periodo che si ritiene equo stimare in trenta giorni.
In ragione delle suesposte ragioni, concludeva chiedendo espressamente: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: - Accertata la violazione dell'art. 1590
c.c., condannare il a risarcire alla sig.ra la somma di euro Controparte_1 Parte_1
29.254,00 quale importo dovuto ed occorrente per il ripristino dello stato dei luoghi, oltre ad interessi e rivalutazione come per legge;
- Condannare altresì il Comune a corrispondere alla Controparte_1 sig.ra la somma di euro 2.015,41, pari ad una mensilità del canone di locazione, Parte_1 per la mancata disponibilità dell'immobile per il periodo occorrente per l'esecuzione dei lavori di rispristino;
- Condannare il al pagamento di spese di lite del presente Controparte_1 giudizio e di quello relativo all'accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. espletato;
- Emettere ogni altra pronuncia o statuizione connessa o dipendente dalle domande che precedono”
All'udienza civile del 22/01/2024, parte ricorrente nel riportarsi al ricorso ed alle conclusioni ivi rassegnate chiedeva in via istruttoria acquisirsi il fascicolo del procedimento di accertamento preventivo iscritto al n. 3609/2022 del Tribunale di Taranto. Il Giudice dichiarava la contumacia di parte resistente, in quanto regolarmente citata in giudizio a mezzo pec in data 5.09.2023, come da ricevuta di avvenuta consegna depositata in data 08.09.2023 da parte ricorrente. Rinviava per acquisire il fascicolo del procedimento di accertamento tecnico preventivo n. 3609/2022 del Tribunale di Taranto e proseguo del giudizio all'udienza del 6.5.2024.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 03.05.2024, si costituiva in giudizio il
, rappresentando che con nota del 30.10.2020, a firma del dirigente di settore Controparte_1 Per_ Arch. , veniva comunicata alla proprietaria del bene immobile, a mezzo Racc. A.r., la risoluzione anticipata dal contratto di locazione ed il bene veniva riconsegnato il 28.06.2021 (doc. n. 2 Comparsa)
e che, in tale sede, in contraddittorio tra le parti, veniva redatto verbale di riconsegna in cui si dava Per_ atto che la proprietaria riscontrava notevoli danni alle strutture ed agli impianti mentre l'Arch. , per il Comune conduttore, nel rigettare in toto le eccezioni rilevate dalla sig.ra precisava che Pt_1 in ordine ai lavori di manutenzione a carico del proprietario, più volte è stata rappresentata la necessità di tale esecuzione, in ultimo, con la richiesta notificata in data 8.7.2016 rimasta inevasa (doc n. 3).
Eccepiva altresì la palese infondatezza della domanda formulata dalla ricorrente per dedotta violazione dell'art. 1590 c.c., in quanto l'articolo in esame prevede che il conduttore debba restituire il bene nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto salvo deterioramento o consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. Pertanto, rilevata la mancata esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria di competenza del locatore, autorizzati i lavori necessari a utilizzare il bene da parte del non può addossarsi all'ente locale alcuna responsabilità per perimento o CP_1 deterioramento dovuto a vetustà (per esempio le caldaie), o deterioramento o consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In ordine alla prova dei danni subiti, il resistente rappresentava l'insussistenza di allegazioni da parte della ricorrente circa la prova dei danni effettivamente e storicamente verificatisi tra la data della consegna del bene e quella della riconsegna al proprietario.
Infine, qualora tali ingenti danni si fossero verificati e per responsabilità del conduttore, quest'ultimo rappresentava che la locatrice avrebbe ben potuto rifiutare la restituzione del bene, concordando con l'amministrazione le opere necessarie al ripristino dello stato dei luoghi.
2 In ragione delle suesposte ragioni, rassegnava le seguenti conclusioni: “Che l'On.le Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, Voglia così provvedere: nel merito: - rigettarsi la domanda di risarcimento per violazione dell'art. 1590 c.c. proposta dalla ricorrente con l'atto introduttivo del presente giudizio perché infondata in fatto ed in diritto e non provata;
- rigettarsi la domanda di condanna dell'ente locale alla corresponsione della somma di euro 2.015,41, per mancata disponibilità dell'immobile per il periodo occorrente l'esecuzione dei lavori di ripristino in quanto infondata;
- rigettare la domanda di condanna del al pagamento delle spese Controparte_1 di lite del presente giudizio e di quello ex art. 696 bis cpc espletato in quanto infondata”.
Successivamente, all'udienza civile del 06/05/2024 il ricorrente impugnava e contestava tutto quanto dedotto, eccepito e richiesto dal nella comparsa, chiedeva che la causa Controparte_1 venisse decisa facendo riserva di meglio controdedurre nelle note il cui deposito chiedeva autorizzarsi. Il resistente nel riportarsi ai propri scritti difensivi chiedeva disporsi CTU in subordine chiedeva che la causa venisse decisa con termine per note. Entrambi i procuratori costituiti chiedevano, altresì, l'acquisizione del fascicolo di cui al giudizio per ATP ex art. 696 bis c.p.c. rubricato al NRG 3609/2022. Il Giudice, preso atto e rilevato di aver già acquisito il fascicolo di cui sopra, utilizzabile ai fini della decisione, ritenuta superflua la consulenza tecnica richiesta da parte resistente, rinviava per discussione ex art. 281 sexies c.p.c., con termine per note conclusive sino a dieci giorni prima all'udienza, al 27 gennaio 2025.
Esaminate le note di udienza presentate dalle parti in cui le stesse precisano le conclusioni, riportandosi agli atti di causa, si pronuncia la presente decisione.
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In rito, in primo luogo deve revocarsi la ordinanza del 22.01.2024 con cui si è dichiarata la contumacia del , che si è costituito in giudizio successivamente ovvero in data 03.05.2024. Controparte_1
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Ciò posto, parte attrice richiede in primo luogo che accertata la violazione dell'art. 1590 c.c., si condanni il a risarcire alla sig.ra la somma di euro Controparte_1 Parte_1
29.254,00 quale importo dovuto ed occorrente per il ripristino dello stato dei luoghi, oltre ad interessi e rivalutazione come per legge, deducendo che come risulta dal verbale di riconsegna l'immobile condotto in locazione si presentava in condizioni complessive peggiori rispetto a quelle presenti al momento della consegna. Deduceva altresì di aver svolto nel contraddittorio con il resistente un accertamento ex art. 696 bis c.p.c. (in atti), all'esito del quale erano stati accertati danni all'immobile locato quantificati nella somma pretesa.
Ebbene, in fatto, è incontestato tra le parti, oltre che documentalmente provato, il rapporto di locazione dedotto da parte ricorrente e la riconsegna dell'immobile in data 28.06.2021, dopo 18 anni di conduzione dell'immobile da parte del Comune di , che aveva utilizzato i locali locati CP_1 per uffici del Comune (punto 5 del contratto).
Nessuna contestazione sulla legittimazione della ricorrente che è subentrata nel contratto stipulato dal e che ha ri-acquistato la disponibilità dell'immobile in data 28.6.2021 ed ha allegato Controparte_2 di essere proprietaria dell'immobile, come lo stesso Comune peraltro ha riconosciuto nel corso del rapporto locativo (in atti a titolo esemplificativo missiva di risoluzione anticipata del 30.10.2020 doc.
2 fascicolo resistente inviata alla odierna ricorrente).
In diritto, come noto, l'art. 1590 c.c. dispone che “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione [1575n. 1].
3 Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.
Si ritiene sia facoltà del locatore rifiutare la restituzione dell'immobile in caso di grave deterioramento del bene locato.
Con ogni evidenza, allora, una delle obbligazioni gravanti sul conduttore è quella di restituire il bene, atteso che la locazione è pattuita per un dato tempo. Il conduttore non sopporta le conseguenze che derivano al bene dal passare del tempo poiché le medesime conseguenze si sarebbero prodotte se il bene non fosse stato concesso in godimento. Se però il bene venga restituito in condizioni deteriori tali da rendere necessarie modifiche e miglioramenti al locatore, il conduttore sarà tenuto al risarcimento del danno (Cass. n. 14654/2016). Ed allora, il conduttore di un contratto di locazione non è obbligato solo al versamento del canone di affitto ma deve anche provvedere alla manutenzione ordinaria dell'immobile e deve restituire la cosa locata nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento provocato dall'uso normale del bene (art 1587 c.c.). Inoltre, egli risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (art. 1588 c.c.).
Come osserva la giurisprudenza di legittimità, dall'esame di queste disposizioni codicistiche possono enuclearsi due principi, ovvero:
1) qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori (ex multis Cass. civile n. 6596/19);
2) in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore, previsto dall'art. 1590 c.c., di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (ex multis Cass. civ. n. 6387/18).
Orbene, dal combinato disposto dei prefati principi si desume che occorre, innanzitutto, confrontare lo stato dell'immobile locato al momento della stipula del contratto rispetto a quello evincibile, a seguito del decorso del tempo, al momento della riconsegna.
Sotto il primo aspetto, va evidenziato che all'art. 9 della stipula sottoscritta tra i contraenti si evince una generale dichiarazione afferente alla idoneità del locale locato agli scopi ed esigenze del locatore e infatti lo stesso conduttore dichiara che l'immobile è in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possono influire sulla salute di chi svolge attività.
Nella stessa disposizione contrattuale le parti concordano che: “il locatore autorizzava il conduttore ad eseguire tutti i lavori e le innovazioni necessarie per rendere adatti locali all'uso per cui vengono concessi in locazione. Restano a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, ed espressamente quelle da farsi agli impianti di acqua, luce e sanitari, alle serrature e chiavi, ai cardini degli infissi, alla superficie dei muri e dei soffitti e degli infissi, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e di rivestimento. Non provvedendo il conduttore vi provvederà il locatore addebitando le spese al conduttore”.
Ed ancora, all'art. 12 stabilivano che “Lo stabile è provvisto di impianto di riscaldamento e le relative spese di funzionamento e manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore così come le spese per e fognatura” e nell'art. 13 che “il conduttore si impegna a riconsegnare i Persona_4 locali oggetto del presente contratto in buono stato di manutenzione. Ogni opera miglioria e/o
4 addizione eseguita dal conduttore, che alla fine della locazione non possa essere asportata senza danneggiare l'immobile, rimane acquisita al locatore senza che il conduttore possa pretendere indennizzo di qualsiasi natura e specie”.
Orbene, posto che tale è il regolamento contrattuale con le quali le parti hanno inteso disciplinare il rapporto locativo, occorre rilevare innanzitutto che la documentazione fotografica in atti e l'accertamento tecnico preventivo espletato dimostrano che l'immobile non è stato consegnato in buono stato di manutenzione, come sostenuto dal ricorrente.
Sul valore probatorio dell'accertamento tecnico preventivo, si osserva che lo stesso è stato reso in un giudizio in contraddittorio con parte resistente. Quanto alla contestata tardività dell'accertamento istruttorio, effettuato secondo parte resistente sulla base della perizia di parte del tecnico di parte ricorrente geometra del 4.3.2022, redatta mesi dopo il rilascio dell'immobile (28.6.2021), Persona_1 si osserva quanto segue.
L'ing. incaricato dal Tribunale ex art. 696 bis c.p.c., ha effettuato due sopralluoghi sui luoghi Per_2
e quindi la sua valutazione seppur ha tenuto in considerazione (poiché tanto chiedeva il quesito) lo stato dei luoghi nel giugno 2021, è stata riscontrata da un esame effettivo dei luoghi nell'ottobre 2022.
Il decorso del tempo tra l'accertamento del Tribunale e il rilascio dell'immobile (circa 14 mesi), a parere di chi scrive, non inficia in toto la attendibilità dell'accertamento istruttorio esperito;
sicuramente in relazione ai difetti dell'immobile riscontrati dovrà operarsi un distinguo in relazione alla natura dei difetti rilevati. In atti, poi, vi è la perizia di parte con allegate foto dei luoghi che non sono contestate da parte avversa come foto ritraenti lo stato dei luoghi al 4.3.2022.
Nel verbale di riconsegna, poi, parte locatrice già contestava l'esistenza di alcuni danni “alle pareti, al finestre, alle porte, alle saracinesche elettriche delle finestre e delle porte di accesso all'impianto elettrico all'impianto di riscaldamento dove mancano del tutto le caldaie sia al piano terra sia al piano seminterrato, le quali comunque al momento dell'inizio della locazione erano presenti e funzionanti;
l'immobile si presenta in uno stato di manutenzione ordinaria del tutto inesistente;
nello specifico si evidenzia che sul lastrico solare ed al torrino scale non è presente nessuna traccia di manutenzione relativa alla bitumazione delle lastre di copertura, è presente vegetazione in vari punti a ridosso dei muretti perimetrali;
il battiscopa è disconnesso in varie zone e i pluviali risultano parzialmente ostruiti in più punti;
rilevava anche una diversa e non autorizzata distribuzione degli ambienti interni e la realizzazione di nuove tramezzature che non pare sia stata neanche comunicata agli uffici catastali. Riservava di meglio individuare e quantificare i danni”.
Per il il Sindaco sempre nel verbale di riconsegna rigettava l'eccezione rilevata dalla signora CP_1
e precisava che per quanto riguarda i lavori di manutenzione a carico della più volte Pt_1 Pt_1 era stata rappresentata la necessità di rimozione delle barriere architettoniche che impedivano ai diversamente abili di accedere in forma autonoma agli uffici comunali e l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria quali l'impermeabilizzazione del lastrico solare, la sistemazione dei davanzali delle finestre sud-est e l'eliminazione definitiva dell'umidità dalle murature sud-est del piano seminterrato, come richiesto con diffida del 8.7.2016; aggiungeva che grazie agli interventi dell'amministrazione l'immobile si trovava in buono stato manutentivo, tranne che per il torrino scale in cui il solaio è stato precario e necessita di interventi di manutenzione straordinaria da parte del locatore. Evidenziava ancora che il lastrico solare era in buone condizioni tanto che il soffitto dei vari uffici non presentava particolari infiltrazioni se non in alcuni punti a causa di ponti termici;
le caldaie invece a servizio dell'impianto riscaldamento erano di proprietà del e quindi sono state CP_1 rimosse.
Ora, tutto questo materiale istruttorio (dichiarazioni verbale di riconsegna, accertamento tecnico preventivo) dimostra la sussistenza della necessità di alcune opere di ripristino, a parere di questo
Tribunale, imputabili a parte resistente per quanto si dirà meglio nel proseguo.
5 1) In primo luogo, quanto ai tramezzi realizzati all'interno dei locali unici esistenti, occorre rilevare che le parti avevano pattuito che il locatore autorizzava il conduttore ad eseguire tutti i lavori e le innovazioni necessarie per rendere adatti i locali locati all'uso per cui vengono concessi in locazione ovvero uso uffici (art. 9 del contratto- art. 5). Non può dunque lamentarsi la ricorrente della tramezzatura degli ambienti ovvero della realizzazione dell'antibagno, avendo preventivante il dante causa assentito alla trasformazione dell'unico locale (così descritto dal consulente) di cui era dotato l'immobile in spazi predisposti per uffici comunali. Con l'art. 13 si prevedeva, poi, che ogni opera, miglioria e/o addizione eseguita dal conduttore, che alla fine della locazione non poteva essere asportata senza danneggiare l'immobile, rimanesse acquisita al locatore.
Ora, tra tali opere devono certamente rientrare i tramezzi, considerato che anche se si tratta di tramezzi e quindi non di muri portanti, gli stessi sono stati realizzati in conci di tufo di 10 cm, e quindi non si tratta di opere asportabili ma devono essere oggetto di demolizione, come evidenzia lo stesso CTU.
Il testo contrattuale deve essere interpretato secondo buona fede ex art. 1366 c.c.: non si possono da un lato autorizzare opere per rendere l'immobile idoneo all'uso per cui è locato (uffici) e dall'altro pretendere che quelle opere, anche se non solo asportabili ma murarie, debbano essere demolite alla cessazione del rapporto locatizio.
Non si condivide la valutazione del consulente secondo il quale i tramezzi non avendo natura portante sono eliminabili senza danneggiare l'immobile e quindi non rientrano nell'ambito di applicazione di cui all'art. 13. La questione non è tecnica ma giuridica, in quanto occorre interpretare le disposizioni del contratto, le quali autorizzavano la realizzazione di opere dirette a rendere funzionale l'immobile all'uso ufficio, quali sono certamente i tramezzi per creare stanze e bagni, e queste opere seppur la loro demolizione non comporta il danneggiamento alla struttura portante dell'edificio comunque non può considerarsi semplice asportazione, come indicato nell'art. 13 del contratto, che non inficia i locali.
Certo, dovrà riconoscersi in via equitativa una somma a parte ricorrente posto che non risulta vi sia stato accatastamento dei mutamenti degli spazi interni, che si stima in via equitativa euro 1.000, senza svolgere ulteriore accertamento anche per ragioni di economia processuale.
Non si ritiene allora di riconoscere il danno stimato dal consulente di euro 7.181,20 per rimozione tramezzi.
2) Le spese per la manutenzione ordinaria delle superfici sono poste a carico del conduttore dall'art. 9 delle disposizioni contrattuali. Il consulente ha accertato che è necessaria la somma di euro 2.066,40 (per tutte le stanze secondo il computo indicato nelle pagine 23 e ss. dell'ATP) per rispristinare intonaco civile nei limiti dell'umidità derivante dalla mancata manutenzione ordinaria e non per difetti di manutenzione straordinaria del lastrico solare
(come scrive il consulente) e, per la quale la parte ricorrente era stata diffidata dal CP_1
La somma ricomprende anche il costo della tinteggiatura delle superfici. A tale costo deve aggiungersi la somma di euro 3.000 per smaltimento dei rifiuti calcolati a corpo (p. 23 consulenza) e per ripristino stanza 6 per intonaco finestra danneggiato e ripristino fori su parete (p. 30) euro 500 complessivi.
3) Il consulente non ha riconosciuto nulla per l'allegato mancato funzionamento delle saracinesche, non potendo verificare alcunchè, a dimostrazione che il vaglio della relazione di parte è stato critico e la relazione di parte ha rappresentato solo il punto di partenza dell'accertamento tecnico, sicché non si ha alcun dubbio sulla sua attendibilità.
6 4) Sono dovute poi le somme per la sostituzione delle caldaie individuate dal consulente in euro
3.335,00, poiché il non ha dimostrato la necessità di sostituire quelle precedenti, che CP_1 quindi ammette erano state fornite dal locatore (non vi è in atti richiesta in tal senso).
5) La spesa per la sostituzione del contatore dell'acqua, quantificata in euro 150,00 è carico del così essendo previsto in contratto per la manutenzione dell'impianto dell'acqua (art. CP_1
9).
6) Lo svellimento del bancone in legno, considerato che non danneggia l'immobile e quindi non rientra nell'art. 13, è a carico del e quindi è dovuta la somma quantificata dal CP_1 consulente per tale spesa pari ad euro 1.500,00.
7) La manutenzione dell'impianto elettrico era a carico del (cfr. art. 9) quindi sono CP_1 dovute le somme individuate nelle pagine 25-26 e relative a sostituzione neon di euro 87,00; le somme per il ripristino delle canalette e delle murature e asportazione dei cavi dopo aver rimosso i condizionatori installati dal conduttore. Una attenta lettura della consulenza consente di verificare che tali somme ammontano ad euro 399,20 (per rispristino canalette considerato il calcolo del dovuto per ogni stanza) ed euro 500,00 per sfilaccio dei cavi lasciati sul terrazzo dopo aver asportato i condizionatori (p. 30 atp).
8) Si ritiene risarcibile il danno per le macchie di ruggine create sul pavimento, sicuramente dovute ad un comportamento non corretto da parte del conduttore, che deve utilizzare l'immobile locato con la diligenza del buon padre di famiglia ex art. 1576 c.c., e non riconducibili a vetustà. Peraltro, il conduttore doveva occuparsi della manutenzione del pavimento (cfr. punto 9). Deve rilevarsi che una lettura attenta della consulenza consente di verificare che il costo per il rispristino del pavimento ammonta ad euro 4.575,00 (euro 527,50 per stanza 10; euro 500 per stanza 13, euro 3.000 per stanza 6; euro 547,50 per stanza 2). Si osserva che si ritiene non si tratti di danni, stante la origine delle macchie di ruggine, che possono essere insorti dopo la consegna dell'immobile.
9) Le sostituzioni dei flessibili per BI (stimata in euro 194,80x2) sono contestate dal CP_1 nelle osservazioni alla consulenza, rilevando che non c'è prova di una loro asportazione da parte dell'ente nelle more dell'accertamento visto che la controparte non se ne lamentava nel verbale di riconsegna. Tale considerazione deve essere condivisa. Non vi è prova di una manomissione ad opera del Allo stesso modo per il radiatore (danno stimato euro CP_1
300,00), non si lamenta l'asportazione a verbale e considerate le contestazioni del resistente non può affermarsi con certezza né che tali oggetti siano stati asportati dal Comune. Quanto alle cinghie delle avvolgibili e ai cassonetti deve ritenersi che il normale uso delle stesse ne comporti la rottura. Non sono allora imputabili al conduttore i costi di sostituzione essendo perdita dovuta a vetustà considerata anche la durata della locazione (danni stimati in euro
400,00).
10) Infine, quanto alla chiusura della porta per esigenza di modifica dello stato dei luoghi e allo spostamento del contatore (stimato in euro 3.000), si ribadisce che vi era autorizzazione preventiva ad opere, addizioni e migliorie e che la modifica dei luoghi non implica semplice asportazione delle opere ma produce comunque un danneggiamento del locale, come evidenziato per i tramezzi. Le somme di ripristino, stimate in euro 380,00 per il ripristino della porta ed euro 3.000,00 per spostamento contatore non si considerano dovute. Anche per tali modifiche non comunicate alle autorità preposta, secondo quanto allegato dal ricorrente e non contestato dal resistente, si stima equo liquidare un costo di euro 300 per le spese amministrative.
Ed allora, si ritiene che il per riportare l'immobile nello stato in cui si trovava al momento CP_1 della consegna, per quanto risulta provato in questo giudizio, debba risarcire a parte locatrice Pt_1 la somma di euro 16.111,20, necessaria per effettuare le opere di ripristino individuate dal consulente
7 e indicate nei punti suindicati 2-4-5-6-7-8. A tale somma va aggiunta la liquidazione del danno equitativo pari ad euro 1.300 per la sistemazione tramite accatastamento o autorizzazioni per opere effettuate su preventiva autorizzazione del locatore.
Come evidenziato in consulenza, il tecnico non ha considerato le spese di manutenzione dei solai e del torrino scale che spettano al proprietario, sicché tale eccezione non incide sulla valutazione effettuata.
Le spese tecniche per autorizzazioni amministrative e direzione lavori sono state stimate in euro 1.269,00 e si ritengono dovute.
In conclusione, parte resistente è condannata a versare a parte ricorrente la somma di euro 18.680,20 per rimborsare a parte ricorrente la somma necessaria a ripristinare l'immobile avendo accertato che la parte conduttrice non lo ha riconsegnato in ossequio all'obbligo di cui all'art. 1590 c.c., oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla consegna dell'immobile (28.06.2021).
In accoglimento della domanda di cui al punto 2, va risarcito anche il danno per la mancata disponibilità dell'immobile per l'esecuzione dei lavori di ripristino e quindi la somma di euro 2.015,41, pari ad una mensilità del canone di locazione, aderendo all'orientamento giurisprudenziale che afferma “Qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per
l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto
a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 6596 del 07/03/2019 (Rv. 652846 - 01).
Ed infine, le spese del procedimento tecnico vanno rimborsate da parte resistente, essendo un costo che parte ricorrente ha dovuto sopportare per l'inadempimento del conduttore. Le stesse sono state liquidate con decreto n. 5439/2023 per un ammontare di euro 1.736,53, di cui 1.636,55 per onorario ed euro 100 per spese, oltre IVA, CA e quanto dovuto per legge. Gli esborsi del procedimento di ATP pure devono essere refusi;
essi ammontavano a euro 286,00.
SPESE PROCESSUALI
Le spese del presente giudizio e di quello di ATP sono a carico della parte resistente soccombente e si liquidano considerato la natura semplificata del rito in euro 3.600,00 per onorari – parametri minimi per istruzione preventiva e ordinario- ed euro 545,00 per esborsi versati, considerato il valore della domanda accolta.

PQM

Il Tribunale di Taranto, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Pt_1
nei confronti del , in persona del Sindaco p.t., così
[...] Controparte_1 provvede:
- CONDANNA il , in persona del Sindaco, a versare alla sig.ra Controparte_1 Parte_1 la somma di euro 18.680,20 per le causali indicate in parte motiva, accertati i presupposti
[...] di cui all'art. 1590 c.c., oltre ad interessi e rivalutazione dal 28.6.2021;
- CONDANNA il , in persona del Sindaco, a corrispondere alla sig.ra Controparte_1 la somma di euro 2.015,41, pari ad una mensilità del canone di locazione, per la Parte_1 mancata disponibilità dell'immobile per il periodo occorrente per l'esecuzione dei lavori di rispristino;

8 - CONDANNA il , in persona del Sindaco, al pagamento in favore della Controparte_1 sig.ra di spese di lite del presente giudizio e di quello relativo all'accertamento Parte_1 tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. espletato, che liquida in complessivi euro 831,00 per esborsi ed euro 3.600 per onorari, oltre IVA, CA e quanto altro dovuto per legge ed euro 1.736,53 oltre IVA, CA e quanto dovuto per legge, come già liquidati, per spese di consulenza con provvedimento n. 5439/2023 depositato nel giudizio n rg 3609/2022.
Taranto, 26/05/2025
Il Giudice
Federica Rotondo
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