REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PAVIA
Sezione III Civile nella persona del giudice dr.ssa Donatella Oneto, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 5368 2024 promossa da:
, con sede in Pieve Emanuele (MI), Via Curiel, 6, Codice Parte_1
Fiscale e Partita IVA , in persona del legale rappresentante, Sig. P.IVA_1
, c.f. , Parte_2 C.F._1 rappresentata e difesa dall'Avv. Gianluca Toresani, c.f. ,, ed C.F._2
elettivamente domiciliata presso il suo studio in Casorate Primo, via Santagostino, 35,
RICORRENTE contro

codice fiscale , CP_1 C.F._3
, codice fiscale CP_2 C.F._4
RESISTENTI CONTUMACI

OGGETTO: OGGETTO: RECESSO DA CONTRATTO PRELIMINARE DI
COMPRAVENDITA E CANCELLAZIONE DELLA RELATIVA TRASCRIZIONE

pagina 1 di 8 CONCLUSIONI
La parte ricorrente ha così concluso:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Pavia, contrariis reiectis, 1) Accertare e dichiarare il grave adempimento da parte dei sigg. e CP_1 CP_2 del contratto preliminare del 28.2.2024 e della scrittura privata di transazione non
[...] novativa del 23.5.2024;
2) Conseguentemente dichiarare la legittimità del recesso da parte della dal Parte_1 preliminare predetto e la risoluzione, per grave inadempimento delle parti convenute, della scrittura privata di transazione sottoscritta in data 23.5.2024;
3) Per l'effetto condannare i sigg. e in via solidale tra loro al CP_1 CP_2 pagamento in favore della ricorrente della somma di € 70.000,00 quale caparra confirmatoria ex art. 3 lettera A) del contratto preliminare agli atti, oltre interessi legali dalla data di emissione del relativo assegno bancario 27/3/2024 al soddisfo;

4) Ordinare ex art 2668 cod civ al Conservatore dei Registri Immobiliari, Ufficio Territoriale di Pavia, di provvedere alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare sottoscritto dalle parti in causa in data , trascritto a ministero del Notaio in Pavia con nota del 2/4/2024 n. 4159 particolare e n 5751 generale, registrato in Per_1 data 2/4/2024 presso Agenzia Entrate DP di Pavia al n. 5060, serie 1/T, il tutto con esonero da ogni sua responsabilità;
5) Con vittoria di spese e competenze di questo giudizio e della fase cautelare, oltre rimborso forfettario, cpa e iva come per legge, maggiorate del 30% ex art. 4 comma 1 bis dm 55/2014, come modificato dal dm 147/2022.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ritualmente notificato La , ha adito il Tribunale Parte_1
Civile di Pavia esponendo quanto segue:

1. In data 27/3/2024 le parti emarginate hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, registrato in data 2/4/2024 presso Agenzia Entrate DP di Pavia al n.
5060, serie 1/T, col quale si è obbligata a vendere ai Signori Parte_1
e che, a loro volta, si sono obbligati ad acquistare, il CP_1 CP_2 diritto di proprietà di immobile da costruire in Comune di Sant'Alessio con Vialone in Via Papa Giovanni XXIII SNC, consistente in una villetta composta da 3 camere, soggiorno con cucina, n. 2 bagni, disimpegno oltre a un vano ad uso lavanderia e un box auto, il tutto all'interno di un'area di proprietà esclusiva accessibile dalla strada pagina 2 di 8 di accesso comune, così come meglio descritto e individuato nel citato contratto preliminare e relativi allegati (doc.1 contratto preliminare).

2. Il prezzo è stato concordato in complessivi € 375.000,00 e avrebbe dovuto essere versato a stato avanzamento lavori come di seguito precisato: a) Euro 70.000,00
(settantamila) a titolo di caparra confirmatoria mediante assegno bancario non trasferibile n. 8004759148-09 tratto su filiale di Landriano con data di CP_3
emissione 27/3/2024; b) euro 35.000,00 (trentacinquemila) oltre IVA, a titolo di acconto prezzo, al completamento della realizzazione del tetto;
c) euro 35.000,00
(trentacinquemila) oltre IVA al completamento della realizzazione degli impianti sottotraccia;
d) euro 35.000,00 (trentacinquemila) oltre IVA al completamento della realizzazione degli intonaci;
e) euro 200.000,00 (duecentomila) oltre ad IVA a saldo contestualmente alla stipula dell'atto notarile definitivo di vendita con eventuale richiesta di mutuo.

3. Il preliminare è stato oggetto di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari, Ufficio Territoriale di Pavia, a ministero del Notaio in Pavia Per_1
con nota del 2/4/2024 n. 4159 particolare e n 5751 generale (doc.2 nota di trascrizione contratto preliminare).

4. Ai sensi degli artt. 2 e 3 del D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, la parte promittente venditrice ha consegnato alla parte promissaria acquirente, che l'ha ritirata, polizza fideiussoria n. 64602/96/199690002 rilasciata in data 25 marzo 2024 da agenzia di Locate di Triulzi (All. C al contratto Controparte_4
preliminare), pienamente conforme al modello di cui al decreto del Ministero della
Giustizia 6 giugno 2022 n. 125, per l'importo corrispondente alle somme che la parte promittente venditrice stessa ha riscosso e avrebbe riscosso secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto preliminare allegato prima del trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto.

5. Il termine per la consegna dell'unità immobiliare compromessa è stato stabilito al
31/10/2024.
pagina 3 di 8 6. All'atto della sottoscrizione del contratto i promissari acquirenti, come previsto in contratto, hanno rilasciato assegno bancario a firma della signora CP_2 dell'importo di € 70.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (vedasi lettera A capitolo “Prezzo” pagina 5 del preliminare).

7. Su richiesta dei promissari acquirenti, sulla scorta di presunti problemi di liquidità, la parte promissaria venditrice ha postergato alla data 2/5/2024 l'incasso dell'assegno bancario.

8. Il titolo è ritornato impagato in data 3/5/2024 come da comunicazione del
10/5/2024 del Banco BPM, filiale di Pieve Emanuele, con dichiarazione di “assegno pervenuto oltre i termini per il protesto” (doc.3 copia assegno bancario e dichiarazione del Banco BPM).

9. Ogni richiesta della società costruttrice/venditrice ai promissari acquirenti di adempimento dell'obbligo di pagamento della predetta somma è risultata vana.
10. Le parti, al solo di evitare una lite, hanno sottoscritto in data 23/5/2024 un accordo transattivo, non novativo rispetto alle obbligazioni di cui al preliminare;

11.In tale accordo gli acquirenti hanno espressamente riconosciuto il loro grave inadempimento e, contestualmente, si sono assunte l'onere di presentarsi avanti al
Notaio presso il suo studio in Pavia entro e non oltre la data del 15/6/2024, o Per_1 in quell'altra data fissata dal Notaio, al fine di provvedere alla sottoscrizione di atto notarile per la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare (doc.4 scrittura privata di transazione).
12. I promissari acquirenti si sono impegnati, con la medesima scrittura privata, a riconoscere a saldo e stralcio di ogni danno occorso alla venditrice la somma omnia di €
28.000,00 da versarsi contestualmente all'atto notarile suddetto, nonché a restituire la polizza fideiussoria di cui al punto 4 di questo atto.
13. La polizza veniva restituita contestualmente alla sottoscrizione del citato accordo.
14. Gli odierni convenuti, tuttavia, si sono dimostrati inadempienti rispetto agli altri obblighi assunti con la transazione: non hanno versato l'importo concordato a ristoro dei danni e hanno disertato l'appuntamento fissato dal dottor per il 14 giugno Per_1
pagina 4 di 8 2024 ore 17,30 come da comunicazione mail del 28/5/2024 (doc.5 mail studio notarile del 28/5/2024), ciò comportando la risoluzione della scrittura privata del Per_1
23/5/2024. Parte 15. La per il tramite dello scrivente procuratore con lettera A/R del 2/7/2024, denunciato il reiterato inadempimento dei convenuti, rilevata la intervenuta risoluzione di diritto dell'accordo transattivo del 23.5.2024, li ha diffidati nuovamente al risarcimento di tutti i danni causati.
16. La diffida, ricevuta dai convenuti in data 5/7/2024 da e 6/7/2024 dalla CP_1
, non ha sortito effetto alcuno (doc.6 raccomandata A/R 2/7/2024 avv Toresani / CP_2
+ ). CP_1 CP_2
17. La società ricorrente, a sua tutela, ha agito in via cautelare con ricorso ex art 671 cpc e ottenuto in data 28/10/2024 dal Tribunale di Pavia sequestro conservativo sui beni immobili di proprietà del sig. (doc.7 ricorso per sequestro conservativo + doc.8 CP_1
ordinanza di sequestro del 28/10/2024 rg 3176/2024).
18. Il sequestro è stato debitamente eseguito mediante trascrizione presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pavia in data 8/11/2024, come da nota di trascrizione n. 20442 generale e n.14386 particolare che si produce (doc.9 nota di trascrizione del sequestro conservativo).
Parte 19. È ora intenzione della ottenere la condanna in via solidale dei promissari acquirenti al pagamento dell'importo di € 70.000,00 oltre interessi legali, dovuto a titolo di caparra confirmatoria ex art. 3 lettera A) del contratto preliminare, ritenuta irrimediabilmente risolta la scrittura privata del 23/5/2024 per fatto e colpa dei convenuti in forza della clausola di cui alla lettera i) in essa contenuta.
20. Altresì parte ricorrente richiede al Tribunale di ordinare al Conservatore dei Registri
Immobiliari la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare del 28.3.2024 a seguito di recesso da parte della venditrice ex art 1385, secondo comma, cod. civ..
11. Rassegna pertanto le conclusioni in epigrafe trascritte.
pagina 5 di 8 Dichiarata la contumacia delle parti convenute,precisate le conclusioni ,la causa,ritenuta dal Giudice documentalmente istruita, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 14 maggio 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è fondato e deve essere accolto.
Parte ricorrente ha documentalmente provato la stipula del contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire stipulato in data 27.03.2024, in qualità di promittente venditrice e della scrittura privata di transazione successivamente sottoscritta il 23.05.2024
e lamentato l'inadempimento delle parti convenute alle obbligazioni a loro carico poste negli atti con particolare riguardo al pagamento delle somme previste.
Le parti convenute ,rimaste contumaci,disinteressandosi del processo, non hanno assolto l'onere posto a loro carico dall'art. 2697,c. 2 c.c. di provare l'adempimento delle proprie obbligazioni o l'esistenza di fatti impeditivi,estintivi o modificativi del diritto fatto valere dalla parte avversaria.
Tenuto conto della documentazione prodotta da parte ricorrente e del comportamento processuale di parte convenuta, il Giudice ritiene provati i fatti dedotti in causa .
Risulta così comprovato il grave inadempimento delle parti convenute che non hanno versato alcuna delle somme contrattualmente previste oltre a non adempiere a nessuna delle obbligazioni che si erano assunte con la successiva scrittura privata in data 23.05.2024 ad eccezione della restituzione della polizza fideuissoria.
Per quanto riguarda l'assegno dato in conto caparra confirmatoria Cass.civ.n. 24747/2016 conferma che “ la caparra ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario anche se l'effetto della caparra si perfeziona al momento della somma recata dall'assegno ,e quindi salvo buon fine”.
Il possesso del titolo da parte della ricorrente comprova il mancato pagamento dell'assegno.
L'inadempimento della parte promissaria acquirente che ha dato la caparra confirmatoria giustifica pertanto ai sensi dell'art. 1385 c.2 cpc il recesso della parte promissaria venditrice dal contratto preliminare di vendita con le conseguenze di cui alla parte dispositiva.
pagina 6 di 8 La richiesta di effettivo pagamento della caparra di€70.000,00 va accolta posto la parte a tale somma ha limitato sin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria (arg. Ex Cass.sez. II ord. 8 giugno 2022 n, 18392)
Il successivo mancato adempimento della parte promissaria acquirente alle obbligazioni assunte con la successiva scrittura privata in data 23.05.2024 comporta la risoluzione di tale contratto.
In definitiva il grave inadempimento delle parti resistenti giustifica il recesso del promittente venditore dal contratto preliminare di vendita del contratto preliminare del
28.2.2024 e la dichiarazione di risoluzione per inadempimento della successiva scrittura privata in data 23.05.2024 con le conseguenze di cui alla parte dispositiva.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo a favore della parte ricorrente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pavia ,definitivamente pronunciando,contrariis reiectis,
Accertare e dichiara il grave inadempimento da parte dei sigg. e del contratto CP_1 CP_2
preliminare del 28.2.2024 e della scrittura privata di transazione non novativa del
23.5.2024;
Conseguentemente
Dichiara
la legittimità del recesso da parte della dal preliminare predetto e la Parte_1
risoluzione, per grave inadempimento delle parti convenute, della scrittura privata di transazione sottoscritta in data 23.5.2024;
Per l'effetto condanna i sigg. e in via solidale tra loro al pagamento in favore della CP_1 CP_2 ricorrente della somma di € 70.000,00 quale caparra confirmatoria ex art. 3 lettera A) del contratto preliminare agli atti, oltre interessi legali dalla data di emissione del relativo assegno bancario 27/3/2024 al soddisfo;

Ordina
pagina 7 di 8 ex art 2668 cod civ al Conservatore dei Registri Immobiliari, Ufficio Territoriale di Pavia, di provvedere alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare sottoscritto dalle parti in causa in data 27/3/2023, trascritto a ministero del Notaio in Pavia Per_1
con nota del 2/4/2024 n. 4159 particolare e n 5751 generale, registrato in data 2/4/2024 presso Agenzia Entrate DP di Pavia al n. 5060, serie 1/T, il tutto con esonero da ogni sua responsabilità
Condanna
Le parti resistenti in solido a rifondere alla ricorrente le spese di giudizio che liquida per la fase cautelare in €5916,00 per competenze,€406,50 per contributo unificato e spese di cancelleria ,€16,68 per spese di notifica e per la fase di merito in € 14.103,00 per competenze oltre €759,00 per contributo unificato,€ 27,00 per diritti di cancelleria ,€20,96 per spese di notifica,il tutto oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del
15%,oltre IVA e CPA.
Pavia,24/05/2025
Il Giudice
Dr.ssa. Donatella Oneto
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